（工商管理专业论文）我国商业银行房地产信贷风险管理研究.pdf

中文摘要 近几年来，我国房地产业迅速发展，己经成为我国国民经济新的增长点。房 地产业是典型的资金密集型行业，其发展需要大量资金支持，因此房地产信贷是 支持房地产业发展最主要资金来源。可是由于我们目前房地产融资模式过于单一， 风险高度集中在商业银行内部，再加上目前商业银行房地产信贷管理的不完善， 房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险，如果宏观经济、 政策以及市场变化，也可能就会给银行造成资产损失，形成不良资产。所以加强 对房地产信贷风险的防范，提高银行房地产贷款资产质量，促进银行经营状况的 根本好转，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融 业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 本文首先介绍了房地产信贷风险的概念，分析了房地产信贷风险产生的深层 次原因，对房地产信贷风险的传导机制进行了剖析，同时归纳了房地产信贷风险 的几大种类；随后对我国及北京市房地产市场的发展现状及存在问题进行了详细 的分析；其次，对商业银行开展房地产信贷业务时存在的政策风险、信用风险、 市场风险、操作风险都进行了梳理，并对这些风险问题进行了深入地探讨：再次， 介绍了国际先进银行在房地产信贷风险控制方面的经验；最后，对结合国内实际 情况，对商业银行房地产信贷业务的风险防范从信用体系建立、内部专业化管理、 操作风险控制等方面提出了具体的措施。 关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制 分类号： 请输入分类号( 1 - 2 ) ，以分号分隔。】 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y , c h i n a s n a t i o n a le c o n o m yh a sb e c o m ean e wg r o w t hp o i n t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sat y p i c a l c a p i t a l i n t e n s i v ei n d u s t r y , t h ed e v e l o p m e n tn e e d s o fal a r g en u m b e ro ff i n a n c i a ls u p p o r t ， s ot h er e a le s t a t ec r e d i tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti st os u p p o r tt h em o s ti m p o r t a n ts o u r c e s o ff u n d i n g h o w e v e r , r e a le s t a t ef i n a n c i n ga sar e s u l to fo u rc u r r e n tm o d e li st o os i m p l e ， t h er i s ko fh i g h l yc o n c e n t r a t e di nt h ec o m m e r c i a lb a n k ，t o g e t h e rw i t ht h ec u r r e n tr e a l e s t a t ec r e d i tm a n a g e m e n to fc o m m e r c i a lb a n k si sf a rf r o mp e r f e c t ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yh i g h l yd e p e n d e n to nt h eb a n ki sb o u n dt ob r i n ga b o u tap o t e n t i a lr e a le s t a t e c r e d i tr i s k , i ft h em a c r o e c o n o m i c ，p o l i c ya n dm a r k e tc h a n g e sm a yr e s u l ti nl o s so f a s s e t st ot h eb a n k , t h ef o r m a t i o no fn o n p e r f o r m i n ga s s e t s t h e r e f o r e ，t oe n h a n c et h e c r e d i tr i s ko nt h ep r o p e r t yt op r e v e n ta n di m p r o v et h eq u a l i t yo fb a n kr e a le s t a t el o a n a s s e t s ，a n dp r o m o t et h ef u n d a m e n t a lc o n d i t i o n so ft h eb a n k i n gb u s i n e s si m p r o v e d ，t h e r e a le s t a t ei n d u s 仃va n dr e a le s t a t ei sn o to n l yt h ef i n a n c i a l s e c t o rs t a b i l i t ya n d d e v e l o p m e n tr e q u i r e m e n t s ，b u ta l s of o rt h ee n t i r ef i n a n c i a li n d u s t r ya n dt h en a t i o n a l e c o n o m yt h es t a b i l i t ya n dd e v e l o p m e n t i sa l s oc r u c i a l t h i sa r t i c l ef i r s ti n t r o d u c e dt h ec o n c e p to fr e a le s t a t ec r e d i tr i s k ，c r e d i tr i s ka n a l y s i s o fr e a le s t a t eh a v ead e e p r o o t e dr e a s o n s ，t h ep r o p e r t yo ft h et r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mo f c r e d i tr i s ka n a l y s i sc a r r i e do u ta tt h es a m et i m ei n t ot h er e a le s t a t ec r e d i tr i s ko fs e v e r a l t y p e s ；t h e nt oc h i n aa n dt h ed e v e l o p m e n to fb e i j i n gr e a le s t a t em a r k e tt h e r e i st h ei s s u e o ft h es t a t u sq u oa n dad e t a i l e da n a l y s i s ；s e c o n d l y , t h ec o m m e r c i a lb a n k st oe a r lyo u t t h ee x i s t e n c eo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sc r e d i tp o l i c yr i s k ，c r e d i tr i s k ，m a r k e tr i s k ， o p e r a t i o n a lr i s kh a v eb e e ns o r t e d ，a n dt h e s er i s k si s s u e se x p l o r e d i nd e p t h ；a g a i n ， i n t r o d u c e dt h ea d v a n c e di n t e r n a t i o n a lb a n k si nt h er e a le s t a t ec r e d i tr i s kc o n t r o l e x p e r i e n c e ；f i n a l l y , t h ec o m b i n a t i o no ft h ea c t u a ls i t u a t i o no fc o m m e r c i a lb a n k st h e r i s k so fr e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s sf r o mt h ec r e d i ts y s t e mt op r e v e n tt h ee s t a b l i s h m e n to f i n t e r n a l s p e c i a l i z a t i o nm a n a g e m e n t ，o p e r a t i o n a l r i s kc o n t r o lm e a s u r e sp u tf o r w a r d s p e c i f i c k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ；r e a le s t a t ec r e d i t ； r i s kc o n t r o l c l a s s n o ： 请输入分类号，以分号分隔。 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：弓可叼 签字r 期： 砌年6 月阳日 5 9 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 签字日期：加歹年z 月如日 签字日期：6 其狮! b 致谢 值此论文即将完成之际，我要诚挚的感谢我的导师张文松教授，感谢他在学 习中给予我的谆谆教诲，感谢他两年来对我在各方面的的关心和指导。 本论文的工作是在张文松老师的悉心指导下完成的，张文松老师严谨的治学 态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响，并对于我的课题研究工作和论 文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的感谢。 在两年来的学习期间，衷心感谢北交大经管学院和m b a 中心的老师们在学业 和生活上给予我得关心和帮助。 在此期间，特别要感谢刘琳同学对我论文中的研究工作给予了热情帮助，并 感谢家人的理解和支持，使我能够专心完成我的学业。 1 引言 1 1 研究背景 改革开放以来，随着国民经济的持续增长，同时在国家住房制度改革和持续 扩大内需政策的引导下，我国房地产业得以迅速发展，不仅整个市场一片繁荣， 而且由房地产带动的国内其他产业及整个社会经济也在快速增长，房地产业已成 为拉动g d p 增长的重要力量和国民经济新的增长点。众所周知，房地产业涉及面 广、投资规模大，一般在几百万乃至上亿元，属于非常典型的资金密集性行业。 近年来我国房地产业的迅速发展，离不丌国内商业银行体系的金融支持。中国人 民银行近同发布的( 2 0 0 9 年一季度货币政策执行报告显示，2 0 0 9 年l 季度房地 产开发贷款新增3 3 6 4 亿元，同比多增1 2 5 7 亿元，截止2 0 0 9 年3 月末，全国商业 性房地产贷款余额为5 6 7 万亿元，同比增长1 2 7 ，其中房地产开发贷款余额为 2 1 7 万亿元，同比增长1 6 3 ，购房贷款余额为3 4 9 万亿元，同比增长1 0 6 。 从1 9 9 8 年到2 0 0 9 年，我国银行用于房地产开发贷款从2 0 2 8 9 2 亿元至2 1 7 万亿 元，增长了l o 倍多；同期个人住房消费信贷从4 5 6 1 7 亿元至3 4 9 万亿元，增长 了7 6 倍多。 房地产市场的巨大容量和发展潜力以及近年来的蓬勃发展，的确为商业银行 拓展房地产信贷业务提供了巨大的商机。但房地产业是先天具备的高风险性的行 业，其与金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。房地产信贷风险 既来自房贷的过快增长，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。信用 体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房贷的风险；房 地产资金过度依赖银行信贷，短借贷长，流动性差，不可控因素多，一旦房贷出 现借款人财务危机而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍， 银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对有5 万多亿元房地 产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。 特别是自2 0 0 8 年以来为应对经济运行出现的巨大变化，国家及时调整了宏观 调控政策，从年初的防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变 为明显通货膨胀( 双防) ，到年中的保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨( 保一控) ，再到年底的保持经济平稳较快发展。财政货币政策上从年初的实施稳健 的财政政策和从紧的货币政策到年底的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政 策出现了较大的转变。2 0 0 7 年央行出台的3 5 9 号文件，对抑制房地产投资，控制 房地产价格快速上涨起到了积极作用，但该文件二套房政策除了对房地产投资进 行限制外，对改善型住房需求也一并进行了处罚，直接抑制了部分购房者的需求。 而到2 0 0 8 年下半年随着经济形势的转折，国务院常务会议部署了促进房地产市场 健康发展三项具体措施，包括加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住 房消费；引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。政策的调 整对房地产市场供求关系的改变起了很大的作用。 本文正是基于上述原因和背景，力图从银行如何规避房地产信贷风险的角度， 根据房地产信贷风险管理的基本程序，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作 业务中存在的j x l 险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷业务的风险防范 有所帮助。 1 2 研究现状 由于国外银行起步较早，房地产信贷j x l 险管理研究在西方商业银行已经积累 了丰富的实践经验和理论基础。他们对信贷风险的研究已经从单纯的信用风险研 究，发展到研究市场风险、操作风险、环境风险、行为风险等。为响应新巴塞尔 新资本协议促使银行改善风险管理能力要求的导向，国外银行业均已建立了从市 场开发到信贷稽核等全过程的信贷流程，既注意控制信贷风险，又提高了工作效 率、降低了运营成本。 1 2 1国外房地产信贷风险研究 由于住房抵押贷款在国外银行( 特别是亚洲银行) 贷款总额中占有很大比重， 因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前的研究 主要集中在：( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要 集中在三个维度上，即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度；( 2 ) 模 型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险管理经历了数十年的积累，其数 据资料完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可能。应用各种复杂的工程 化模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银 行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学 研究风险管理形成了一个良性循环的互动过程：( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷 款风险管理中的应用研究：( 4 ) 个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。 1 2 2国内房地产信贷风险研究 2 鉴于房地产贷款业务风险管理的重要性，房地产贷款风险管理已经越来越受 到中国各家银行的重视，银行工作人员以及众多学者已经就银行房地产贷款风险 管理进行了许多研究工作。从已有的研究看，对于涉及房地产贷款风险管理的研 究主要集中在个人和公司抵押贷款业务上：对于个人按揭贷款业务，研究集中于 对各种按揭贷款业务中可能存在的风险识别、风险分类和对策研究，如假按揭、 违约贷款诉讼等；公司抵押贷款研究主要集中于风险管理体系的识别阶段，如审 查五证、资本金是否到位、对在建工程的价值评估等，而对于如何对风险采取有 效方法进行评估、选择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理的后续步骤在 已有的研究中很少涉及。 国内目前关于房地产贷款风险的研究主要集中在贷款风险的分类、贷款风险 产生的一般原因的定性的模式研究层面：对于房地产贷款风险的实证研究则基于 国外成熟的模型，用小规模的样本进行统计分析，通过量化指标得出风险控制要 素。这种实证分析方法由于样本采集的规模、样本的数据质量等原因，可能会影 响分析结果的准确性；对于房地产贷款风险管理的对策研究多为宏观的政策、金 融体系、法律体系的建设等宏观经济环境的完善的建议性措施，缺少对现有商业 银行微观风险管理体系的系统分析与考察，较少提出具有可操作性、定量化的风 险管理措施。 1 3 研究的目的与意义 本文研究的目的旨在通过论述和分析目前我国商业银行中的房地产信贷业务 风险状况、风险形成的深层成因以及这些风险的防范与管理问题，具体对我国房 地产贷款中主要业务及其风险点的分析，提出在当前经济形势下商业银行如何对 房地产信贷主要业务j x l 险和银行内部操作风险进行管理，以保障我国房地产市场 健康有序发展。 由于本文试图解决目前我国商业银行如何进行房地产信贷的风险管理问题， 所以本文具有以下几方面的意义： 首先加强商业银行在房地产信贷中的风险管理，有利于保证商业银行的资金 安全，增强商业银行抵御风险的能力。 其次规范商业银行在房地产信贷中的风险管理，实施科学的管理，降低非经 营成本，减少非j 下常损失，提高商业银行的经济效益。 最后研究商业银行在房地产信贷中的风险管理，有利于稳定房地产业和金融 业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展。 1 4 研究方法与研究内容 本文在阐述了房地产信贷风险一般理论和概念的基础上，系统分析了我国房 地产信贷的发展现状以及存在的问题，剖析了房地产信贷风险的表现和产生原因； 在此基础之上，围绕房地产信贷风险的防范和控制，提出了从外部环境建设和加 强银行内部操作风险管理两个方面防范房地产金融风险的方法对策，从根本上防 范和管理房地产信贷风险，促使房地产信贷的规范发展。 在研究方法上，本文采用理论分析和实证分析相结合、宏观分析和微观分析 相结合、动态分析与静态分析相结合、定性研究和图表说明相渗透的研究方法， 对积累的各类素材进行分析、归纳，并积极借鉴发达国家经验的方法和我国理论 界、金融界和房地产业人士的理论和观点，对防范和管理我国房地产信贷风险这 一主题进行了深入研究。 引言部分主要包括：研究背景，通过介绍当前我国商业银行房地产信贷状况， 阐述商业银行房地产信贷管理的必要性；研究现状，介绍了国内外银行房地产风 险管理现状，通过对比分析找出目前我国房地产信贷风险管理中与国外先进管理 的差距；研究的的目的和意义，阐述本文具有一定的前沿性和实践性；研究方法， 综述本文采用的研究方法和手段；最后介绍本文的主要研究内容。 第2 章，房地产信贷风险概述。首先，介绍了房地产信贷的概念，以及房地 产信贷风险的概念；接着分析了房地产信贷风险产生的原因，阐述了房地产信贷 风险的传导机制；最后归纳了房地产信贷风险的种类。 第3 章，我国及北京市房地产发展现状及问题。首先，介绍了我国房地产市 场发展现状，对房地产市场的供求关系及价格变动情况进行了分析；其次，对北 京市房地产市场的现状进行了介绍，主要是阐述了当前房地产宏观政策转变，房 地产投资下降，同时对北京市房地产投资资金筹措情况进行了分析。 第4 章，我国商业银行房地产信贷业务的风险分析。本章对我国商业银行房 地产信贷业务面临的宏观政策风险、开发企业信用风险、市场风险、操作风险、 内部管理问题进行了详细分析。 第5 章，国际先进银行在房地产信贷风险方面的经验。首先介绍了房地产贷 款证券化的概念：其次，对当前国际上流行的房地产信贷创新产品进行了分析比 较，提出了值得我国房地产信贷借鉴的方案。 第6 章，防范商业银行房地产信贷风险的措施和对策。本章针对商业银行在 实际经营过程中遇到的外部内部j x l 险，提出了防范风险化解风险的主要措施。 4 2 房地产信贷风险概述 2 1 房地产信贷的概念 信贷是一种价值的让渡。它是以偿还和付息为条件的货币借贷行为，是价值 运动的特殊形式。信贷业务活动从广义上讲包括吸收存款、发放贷款两个方面， 狭义上仅指发放贷款。银行信贷是商业银行为保证贷款业务开展而从事的与之有 关的经营活动，是银行进行资金营运活动的主要业务。 房地产信贷是指银行以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷 款的活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或其他金融机构通过各项信用手 段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地及房屋的开发、经营 者和购房者。1 从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产丌发、建设、交易、经营等 活动服务的“房地产业信贷和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等 活动服务的“住宅信贷”两个主要部分。 房地产信贷的基本任务是运用发放信贷方式，支持房地产开发、流通和消费， 促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 2 2 房地产信贷风险的概念 房地产信贷风险是商业银行风险之一，是指经营房地产信贷业务的金融动过 程中，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等无法预料的不确定因致其资产、 收益或实际收益与预期收益产生偏差，从而蒙受经济损失或获取能性。其产生受 很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观与一国的房地产金融 状况密切相关。是房地产信贷领域中的一种“不确定称。因为贷款是银行主要的 授信业务活动，所以信贷风险成为商业银行经最常见的风险类型。 2 3 房地产信贷风险产生的原因 现代金融理论认为，房地产信贷风险来源于房地产泡沫，而房地产泡沫的产 生又有着深刻的理论基础的。金融市场存在的内在脆弱性是金融风险形成与扩散 1 廖昌开商业银行房地产信贷北京：中国金融出版社，1 9 9 9 5 的基础，金融体系的内在脆弱性、金融机构的内在脆弱性、金融资产价格的内在 波动性和金融主体行为的有限理性决定了金融体系具有内在不稳定性。同时房地 产经济周期波动及市场的信息不对称性也是产生房地产信贷风险的主要原因。2 2 3 1金融资产价格的内在波动性 在现代金融制度下，货币媒介商品流通的功能逐渐削弱，金融业的发展在一 定程度上脱离实物经济。金融资产的现实价格与所实际代表的基础价值之间出现 偏差，符号经济与实物经济的背离导致“泡沫经济”的产生，“泡沫经济”使货币 流通与商品流通的联系减弱。实物经济与货币经济一定程度的背离，使金融资产 的运动呈现出一定的独立性，金融资产运动的相对独立性和金融资产价格的波动 性已经成为金融风险形成的主要根源。几乎所有的金融危机都与金融资产价格的 过度波动相关，金融资产价格的暴跌也是金融危机的一个重要标志。房地产金融 机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产金融资产，其价 格同样具有较强的波动性。 房地产经济从繁荣到衰退，从复苏到繁荣，周而复始。相应的，房地产价格 也周期的高峰、低谷总是反复交替出现。当房地产经济发展到一定程度，房地产 价格可能脱离其实际价值快速上升，短期内造成房地产经济繁荣的假象，这就形 成房地产泡沫现象。这种非理性的膨胀由于缺乏现实资本的支撑，处于极不稳定 状态，极易破灭，形成房地产价格的暴跌。房地产泡沫破灭后，房地产价值跌破 抵押价值，房地产企业资不抵债，房地产贷款成为呆坏账现象严重；因房地产滞 销，企业、个人的投资无法收回，产生大量呆坏账；由于经济停滞、工人失业、 收入降低等因素，原本可以正常还贷的家庭出现拖欠现象，引起呆坏账；利率升 高，居民购房贷款数量下降，银行房贷业务萎缩，这些因素综合产生了银行房地 产信贷危机。 2 3 2房地产经济周期波动 经济周期( b u s i n e s sc y c l e ) 是宏观经济生产和再生产过程中周期性出现的经济 扩张与经济紧缩交替更迭的一种经济现象或过程。一个完整的经济周期中存在两 个特殊的转折点，一个是峰点( p e a k ) ，另一个是谷点( t r o u 曲) ，据此一个周期可 以划分为两个时期，一为扩张期( e x p a n s i o n a r yp h a s e ) ，另一个为收缩期 2 李健飞经济转轨时期中国房地产融资风险防范：理论与实证北京：中国金融出版社，2 0 0 6 6 ( c o n t r a c t i o n a r yp h a s e ) 。当经济变量从峰点向谷点运动时，称为经济收缩；相应地， 当经济变量从谷点向峰点运动时，称为经济扩张。当经济收缩严重到一定程度时， 称这种情形为经济衰退( r e c e s s i o n ) 。当严重的经济收缩持续一定时间或延长的低谷 出现时，称为经济萧条( d e p r e s s i o n s ) 。 图2 一l 标准经济周期阶段的构成图 f i 醇- 1 t h ec o m p o s i n gf i g u r eo fas t a n d a r d b u s i n e s sc y c l e 如图2 1 ，向上倾斜地部分( 从谷点到峰点) 即为扩张期，向下倾斜的部分即为 收缩期，扩张期结束时经济达到“顶峰”，随之而来的收缩阶段也称为衰退阶段。 如果把扩张阶段的下半部分叫做复苏阶段，上半部分叫繁荣阶段，把收缩阶段的 上半部分叫衰退阶段，下半部分叫萧条阶段，那么一个经济周期过程可划分为复 苏( r e c o v e r y ) 、繁荣( p r o s p e r i t y ) 、衰退( r e c e s s i o n ) 和萧条( d e p r e s s i o n ) 四个阶段。 经济周期本质上反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波 动、循环往复的运行特征。那么从经济周期角度来看，房地产经济周期与宏观经 济周期相似就是指房地产业上升与下降循环交替、相对有规律的上下波动，呈现 为大致有规律的周期性波动。一般也可以分为扩张和收缩两个阶段，复苏、繁荣、 衰退、萧条四个环节。其中衰退是房地产经济的下降或收缩阶段；萧条( 谷底) 是房 地产经济下降阶段的终点。此时进入本轮房地产周期的最低点。随后将转入上升 阶段。复苏是房地产经济的上升或扩张阶段；繁荣( 峰顶) 则是上升阶段的终点，此 时房地产经济达到本轮周期的最高点，随后将进入收缩和衰退期。 在扩张期，对房地产开发企业来说，由于房地产需求增加和价格的上升，以 及企业利润率的提高，导致其收入增加。对个人来说，由于企业部门利润率上升， 经营规模扩大，从而收入也会随之提高。 上升，其财富总值也会不同程度地增加。 款人风险中的被迫违约风险会有所下降， 至于房地产投资者，随着房地产价格的 房地产信贷借款人收入水平的提高，借 同时由于房地产价格的上升，理性违约 7 风险也会降低甚至归于消失。根据上述心理论及预期理论，在扩张阶段，各经济 主体普遍有一种乐观的情绪，对未来的预期也会越来越好，在这些心理因素的作 用下，在当时良好的经济环境下，借款人的信用水平会有所改善，从而可能会导 致恶意违约风险的下降。这样在扩张期银行房地产信贷风险中的借款人的现实风 险水平会有下降的趋势。但在房地产经济周期性波动的背景下，现实的风险水平 的变动状况并不一定能代表潜在的风险变动趋势。由于房地产经济波动及房地产 价格的周期变动具有必然性，从而扩张期不可能永远持续，房地产价格也不可能 永无止境的上涨，房地产经济收缩阶段和房地产价格的下跌必然会出现，基于这 种考虑，随着扩张期的持续，潜在的借款人风险都应呈现一个逐步上升的趋势。 此外，在现实风险较小的情况下，由于房地产信贷的固有缺陷使得银行容易将更 多的注意力放在对房地产价格的关注上，而往往会忽视对借款人的审查，并且倾 向于发放贷款条件更为宽松的贷款，从而会增加潜在的贷款条件风险。总的来说， 在扩张期，潜在的房地产信贷风险是处在一个不断积累的过程中。 当扩张期到达顶峰转折点时，房地产市场开始下跌，房地产经济高涨阶段后 期的狂热和投机气氛开始消散，当公布的房地产经济增长率回落，经济主体就对 未来的预期开始变得悲观，在经历了多次经济周期变动之后，一开始的微小不利 征兆就会引起很大的反应，以后随着形势的更加恶化，悲观的气氛不断扩散和蔓 延很快便会传染到整个社会，从而引起房地产经济的迅速收缩以及各种宏观经济 变量的不利变化这个时候，由于原有的条件已经不复存在，环境的迅速恶化潜在 的房地产信贷贷款风险在开始暴露，可能转为新条件下的现实风险。 进入收缩期，对房地产开发企业来说，由于房地产需求的减少和价格的下跌， 以及企业利润率的降低，导致其收入下降；对个人来说，由于企业利润率下降， 经营规模缩减，从而降低了薪金水平，从而降低了居民的收入。至于房地产投资 者，随着房地产价格的下降，其财富总值会不同程度地缩水。综合以上情况来看， 随着房地产市场的下跌，并且伴随着房地产信贷的各方主体情绪和预期的变化( 情 绪处于悲观状态，而且因为这是一个无法逆转的大的趋势的开始时，预期也悲观 起来) ，被迫违约风险和恶意违约风险越来越大。同时当房价下跌到一定程度时， 理性违约风险也开始增加。这样总的来看，在收缩期借款人风险是处于不断增大 的状态的。这些不断增大的借款人风险中会有越来越大极可能成为现实。 2 3 3信息不对称 信息经济学的核心为不对称信息理论，是指在日常经济活动中，由于某些参 与人拥有另一些参与人不拥有的信息，由此造成的不对称信息下交易关系和契约 安排的经济理论。从银行融资来看，信息不对称是导致银行房地产信贷风险的重 要因素。 信息经济学中，不对称信息可以分为两类，一类是事前不对称信息，即交易 之前买者不知道但卖者知道的信息，如信贷合同签订前借款人为获取银行贷款而 隐瞒不利信息，称之为“逆向选择 ( a d v e r s e s e l e c t i o n ) ；第二类是事后不对称信息， 即签订合同后卖者或买者的违约行为，如借款人在合同签订后无视或损害银行利 益的行为，称之为“道德风险”( m o r a lh a z a r d ) 。 目前我国社会信用体系及各人征信系统不健全，在信贷活动中，授信主体双 方对授信所必需有效信息的占有在数量及质量上存在极大差异。借款人对自身风 险级别和类型的真实情况有比较清醒的认识，银行则因缺乏必要的监督、调查、 验证途径和法律依据较难获得对等的真实信息，使得银行往往无法对借款人的信 用质量、风险类型和资金偿还概率做出准确的判断，于是，接下来的风险管理策 略制定可能产生偏差。 信息不对称现象的出现可以归结到理性“经济人”假设上，“经济人 最关心 的莫过于自身能获取最大限度的效用，假如恰巧又缺乏制度约束，“经济人的机 会主义倾向便会暴露无疑。信贷活动中，在缺乏完善的征信制度制约的情况下， 一方面信息的不通畅会造成借款人给银行提供信息不完全，另一方面会使借款人 为了从银行顺利贷到更多款项，就会产生将自己伪装得更“完美 的冲动，故意 隐瞒对自己不利的信息，甚至于制造扭曲、虚假的信息提供给银行，这样作为“外 部人的银行对借款人的这些情况和风险度是缺乏完全及真实了解，银行就只能 通过借款人提供的信息进行粗略的了解和分析，信息的把握不准确这就会导致银 行作出逆向选择；当借款人与银行签订资金使用的契约后，在贷款执行过程中， 银行对贷款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况等信息的 了解肯定少于借款人，同时由于受银行成本控制和信贷人员素质、经验等事后监 督成本高昂的因素制约，银行对随时追踪借款人贷款使用情况的信息所花费的大 量人力和费用力不从心。于是借款人在贷款执行中就往往可能出现机会主义动机， 隐藏资金使用的真实信息，采取不完全负责任的态度，或者索性逃废债务，这样 就会出现道德风险。 理论上，银行可以运用贷款定价的方法来预防和补偿不同级别风险可能带来 的损失。但目前我国利率还没有完全市场化，差别定价不具备实施条件，所以银 行为了获取较高收益率，只能根据市场上各个项目的平均风险程度制定一个较高 的贷款利率，希望能从低风险借款人身上增加的收益来补偿高风险借款人带来的 风险。但事实上，低风险借款人会由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场， 剩下的借款人则是那些愿意支付高利率的高风险借款人，其怀有借入“廉价 资 9 金冒险的念头，违约风险自然上升，这样贷款的平均风险随之提高，银行收益反 而降低，呆帐增多，银行信贷风险显著增加，若达成抵押协议的抵押物是低质量 或是低于抵押金额的资产，一旦贷款不能正常收回，抵押物不能补偿资金损失， 形成不良资产，银行资产损失则更大。 总之，如果银行对借款人的筛选和监督是高效率的，并且是低成本的。通过 缩小信息不对称的缺口，就可以有效分配信贷资金并保证资产质量，但如果信息 不对称的缺口在扩大，就会导致银行对借款人筛选和监督的失误，从而使银行信 贷资产质量趋于恶化。 2 4 房地产信贷风险的传导机制 2 4 1 我国房地产业的资金循环流程 在我国，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。这个过程可分为以 下三个阶段。 1 房地产一级开发阶段。房地产一级开发又称土地一级开发，即国家通过其 指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的过程，出让的土地，可以是生地，也可以是熟地。生地是指已经完成规划的 土地；熟地是指己具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施 条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。在土地二级开发阶段，就房地产开发而言，这个阶段 的主要任务是把“生地变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出 让单位、项目公司以及土地出资( 合作) 者。这三类单位都有银行贷款介入，特别 是近年来全国各地方政府成立的土地储备中心，其运作资金基本都来自银行贷款。 1 0 i 土地储备f = 冷 土地出让与 房地产开发、 = = 刮房地产销售l 开发建设 a ：土地储备贷款；b ：土地出让金；c ：土地 转让与开发贷款；d ：业务承包与转包资金j 表示资金流向 e ：房地产开发与建设贷款；f 、g ：按揭贷款；匕令表示产业流向 h ：定金、预付金 图2 - 2中国房地产市场运行及其资金流程图 f i 9 2 - 2 c h i l l e s er e a le s t a t em a r k e ta n dc a p i t a lf l o w 2 房地产二级开发阶段。房地产二级开发，是土地使用者经过开发建设，将 新建成的房地产进行出售和出租，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而 形成的过程。房地产二级开发也包括土地二级开发，即土地使用者将达到规定可 以转让的土地，进入流通领域进行交易的过程。这一阶段银行将向房地产商投放 房地产开发贷款和流动资金贷款等。 3 房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向购房者 提供购房贷款支持。房地产销售阶段也包含房地产三级开发。房地产三级开发是 购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的过程，也就是房地产再次 进入流通领域进行交易。 上述三个阶段之间存在资金循环关系。一是第一阶段和第二阶段之间的资金 循环：银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商 支付地价款，进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二 是第二阶段内部的资金循环：银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到银行向房 地产开发企业发放贷款以及房地产开发企业回收房款后才能收回。三是第二阶段 与第三阶段之间的资金循环：银行向房地产开发企业发放的贷款，需要等到商品 房销售出去，并获得售房款后才能收回，在这个“资金链”中，银行对购房者的 贷款起着极其重要的作用。可见银行贷款贯穿于我国房地产开发过程的始终，对 房地产业的发展起着决定性作用。 2 4 2 房地产信贷风险的传导过程 房地产资产被认为是现代经济中最容易形成泡沫的资产之一，房地产泡沫的 生成、膨胀直至迸裂的过程也就是房地产信贷系统风险形成和爆发的过程。其具 体过程可分为三个阶段：第一阶段为房地产泡沫产生、膨胀的前期阶段。往往由 于经济形势好转，房地产业作为先导产业将先期出现价格上扬趋势。市场对房地 产资产的投资回报预期开始上升，吸引大量资金流入房地产信贷系统，名义价格 开始高于其内在价值，泡沫出现，并随价格的上升逐步膨胀。第二阶段为房地产 泡沫的加速膨胀、积累与转移阶段。随着市场上房地产价格上升预期的增强，众 多企业和机构通过借贷使大量信贷资金进入房地产进行投机冲击，使需求大增。 房地产价格被迅速拉升，房地产资产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其内在 价值，泡沫被一步步吹打和积累。由于金融机构贷款是以房地产市场价格为基础 进行贷款的，在价格过分偏离内在价值时，泡沫成分被大量转移给了金融机构。 第三阶段为泡沫迸裂和系统风险爆发的阶段。当房地产价格被推向高峰，当人们 意识到这个趋势已经达到顶峰时，也许一个很小的事件就可以使人们的预期发生 逆转。此时，从众和恐慌心理将导致房地产资产的全面抛售，房地产价格巨跌， 泡沫在一瞬间迸裂，众多投机者被套牢，参与房地产投机的企业与机构纷纷破产， 直接造成金融机构大量信贷资产转为不良资产。 从房地产信贷风险的传导过程来看，引致房地产信贷风险的环节主要有政府、 房地产开发企业、家庭和金融机构。政府的产业政策失误，若不能在金融体系内 受到约束或抵御并内化，则其导致的房地产金融扩张很可能危及整个国民经济良 好运转；房地产开发企业的风险若不能通过兼并或破产或其他措施予以化解，则 同样会通过金融体系，特别是在金融体系不能化解的情况下，向整个社会扩散； 作为房地产金融主要业务的住房抵押贷款，若借款人违约率过高，则会引发金融 机构不良贷款的增加，以至于无法维持银行等金融机构的正常运转。 2 5 房地产信贷风险的种类3 按房地产信贷业务来说，房地产信贷风险可分为：信用人违约的风险；流动 3 本节风险的划分主要参考项志芬，何孝贵房地产金融风险分析石家庄经济学院学报2 0 0 l ( 5 ) 1 2 性风险，即金融机构资产变现困难的风险；利率风险，即资产损失的风险；汇率 风险，即汇率变动引起的资产损失风险；通货膨胀贬值、物价上涨引起的资产损 失的风险，还包括房地产信贷中的其它风险。 房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”。指 经营房地产会融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原 因导致其资产遭受损失的可能性。就房地产信贷业务而言，房地产信贷风险主要 有以下几种： 1 信用风险，即借款人违约的风险 2 流动性风险，即金融机构资产变现困难的风险 3 利率风险，即利率变动引起资产损失的风险 4 汇率风险，即汇率变动引起的资产损失风险 5 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨引起的资产损失的风险 6 房地产信贷中的其它风险 2 5 1 信用风险 信用风险，又称违约风险，是指由于借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延 期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。违约风险又可细分为主动违约 风险和被动违约风险。主动违约风险是指借款人在利益动机驱使下，主动停止或 延长还贷造成的有意违约。 被动违约是指借款人因某种客观原因，如失业或收入下降等社会原因或由于 自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力原因造成借款人无法按期还款所发生的违 约。 1 开发商信用风险 指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷款时，导致房地产贷款 本息不能按时收回，甚至无法收回形成呆坏帐时的风险。它可能是贷款前对借款 方资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后其他情况变化造成的。在房地 产项目的开发过程中，由于各种主观或客观原因导致房地产企业经营状况出现问 题，如房屋销售困难、资金周转不灵或经营管理不善、亏损严重甚至破产倒闭而 无力还款的情况时有发生，而且目前房地产市场信息不充分、监督管理欠严密， 开发商的开发行为与销售行为不规范，甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方， 这类风险又叫做欺诈风险，是目前银行和担保方面临的最大的风险，它可能带来 的损失也是最大的。 2 个人信贷风险 个人信贷风险是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能 按期或无力偿还银行贷款，从而给银行利益带来损失的风险。按照人民银行个 人住房贷款管理办法的规定，个人住房贷款的还款期限最长可达3 0 年。这就决 定了个人住房贷款是一项涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务。现 实生产中，涉及对象越广泛、发生越频繁，安全性审查难度就越大、管理也越复 杂，从而风险性也越大。这就从根本上决定了个人住房抵押贷款是一项存在一定 风险的房地产金融业务。 2 5 2 流动性风险 它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不 能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。一种是由于资产结构中的中长 期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的 手段和渠道，导致流动性不足而产生的风险，我们称之为原发性流动风险。通常 个人住房抵押贷款长达1 5 - 2 0 年，对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收的周 期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2 5 年，资产负债两者的期限不 匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高的流动性风险；另一种是继发 性风险。房地产信贷中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时， 贷款银行可以从处分抵押房地产从中求偿，但如果银行无法顺利得到抵押物、找 不到合适的途径卖掉房地产或处置抵押物的程序和时间太长，银行同样也会形