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土地用途转换与土地集约利用研究 人文地理学专业硕士研究生谢惠芳 指导教师杨庆媛教授 摘要 随着我国经济快速增长、城市化加速发展、城市规模迅速扩张以及建设用地需求不断上 升，土地粗放利用问题日益突出，在地资源稀缺，后备资源不足的基本国情下，提高土地集约 程度的必要性日益显现。改变土地用途是提高土地集约利用程度的重要方式，特别是我国在 进入结构调整阶段后。土地用途转变对于土地集约利用程度的提高有着突出的现实意义。论 文认为，土地用途转变，归根结底是市场条件下的土地资源台理配置问题，然而，大量制度 因素正限制着土地用途的合理转换，从而也在很大程度上制约着土地集约利用程度的提高。 本论文正是基于上述背景展开，试图通过开展土地用途转换对土地集约利用影响的研究， 从理论和实践两个角度解释土地用途转换制约士地集约利用程度提高的内在机制，理清阻碍 土地用途正常转化的主要制度障碍，提出矫正制度的主要措施。 论文的理论研究部分从相关概念的界定入手，为研究确定基本的理论基石。接着，分析 和总结了学术界对于土地用途转化和地集约利用研究的主要过程、手段和结论。在此基础 上，作者将理论重点放在产权理论和制度经济学方面，从中引出论文研究所使的主要理论 视点和方法。结合地租理论，作者通过几个简单的模型对土地用途影响土地集约利用的方式 做出了静态和动态的阐释。最后，作者从理论研究的角度将士地用途转中的主要制度因素作 了归纳和研究。 论文按照“找出问题分析问题解决问题”的总体思路来进行实践方面的研究， 并且将广州开发区作为作者研究的例证地区和主要资料来源地区。实践研究研究内容主要包 括两个方面：一是从找出问题和分析问题的角度，延续理论部分的因素研究，从实践的层面 研究农业用地转化为非农用地，工业用地转化为商住用地以及居住用地转化为商业用地等方 面遇到的具体制度障碍和影响因素；二是从分析分体和解决问题得角度，研究上述制度因素 在土地用途转换过程中的作用过程和途径。 论文研究的结论主要有：( 1 ) 合理的十地利用、土地的有效集约化配置是发生在以市场 配置为基础，政府合理的作为和监昔条件下的即发生在明确产权，交易成本低的情况下的， 土地集约利用问题表面看是技术问题。本质上是体制安排问题。( 2 ) 如果由市场决定土地在 不同竞争h j 途上的配置，蚰q 应是经济效益低的流向经济效益商的用途。但事实上土地用途的 有效转换遇到许多来源于制度的障碍，从而极大影响了_ ：地的集约利用。这些制度障碍包括 土地的国家和集体所有权双轨制、规划控制制度、高度集中的土地管理制度和不合理的土地 税负结构。( 3 ) 土地用途转换是实现土地集约利用的重要手段。明晰士地产权、发挥市场在 土地资源配置中的基础作用、改革土地利用中的规划管制、健全土地管理制度，合理发挥政 府在市场基础条件下的土地管理功能是理顺土地利用转化体制的重要途径。 关键词：土地用途转换土地集约利用制度障碍土地产权市场配置 u t h es t u d yo fl a n du s ec h a n g ea n di n t e n s i v e l a n du t i l i z a t i o n m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y s p e c i a l t y ：t e r r i t o r yr e s o u r c e sm a n a g e m e n t a n dr e g i o n a ld e v e l o p m e n t t u t o r ：y a n gq i n g - y u a n p o s t g r a d u a t e ：x i eh u t f a n g a b s t r a c t w h e nc h i n a 日i nt h ep h a s et h a te c o n o m yf a s tg r o w i n g u r b m a l z a t i o np r o c e s sa c c e l e r a t i l l g , u r b a ns c a l eo u ts p r e a d i n ga n dc o n s t r u c t i o nl a n dd e m a n dc o n s t a n t l yr i s i n g e x t e n s i v el a n du s e i n c r e a s i n g l yp 叩lo t t li ti sn e c e s s a r yf o rc h i n at ol e a di n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni nt h ec o n d i t i o no f l i m i t e dl a n df 哪l c ea n dc u l t i v a t e dl a n d g - u a n g z l t o ue c o n o m yt e c h n o l o g yd e v e l o p m e n td i s t r i c t ( g e t d d ) i so n eo fl e a d i n gd i s t r i c t si nc h i n at or e f o r mt h e i ra d m i n i s t r a t i o ns y s t a n m a n di th a s d o n eg o o d j o b i n i n t e n s i v e l a n d u s e n o we x t e n s i o n o f i t sa d m i n i s t r a t i o n a r e ag i v e s i t c h a n 8a n d c h a l l e n g e s i t n e e d s t o i n t a n s i f y l a n d u s ea n dc o “t l p o p u l a t i o nd e n s i t y u n d e rt h er e s c a r e hb a c k 掣正t h i ss t o d yw o u l dh e l pt oc h a n g et h es i t u a t i o no fe x t e n s i v e u r b a nl a n dt r e ea n di m p r o v el a n du t i l i z a t i o ne f f i e i e o c yi nu r b a n i z a t i o np r o c c s s t h ec o n t e n t s 。i d e a s a n dr e s e a r c h m e t h o d s o f t h es t u d y w o u l de n r i c h r e l e v a n t t h e o r i e s a n dp r a c t i c e so f l a n d ms c i e n c e a n d p r o v i d ear e f e r e n c e t os i m i l a rr e s e a r c h e s i n o t h e r r e g i o n s t o a e m m i n t t h e o r e t i cb a s eo ft h ed i s s e r t a t i o ni sb a s e do nt h ef o l l o w i n gt w oa 唾 b ：( 1 ) t i mt h e o r i e sa n d i d e a sa b o u tl a n dm c h a n g ea n di n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o n ：i e h a dr e n ta n dl a n d 脚t h e o r y , t h e i d e as h o u tc o m v a c tc i t ya n ds m a r tg r o w t h ( 2 ) t h e t h e o r yo f l a n d p r o p e r t yr i g h t s ：i e 1 a n d p r o p e r t y r i g h t ss y s t e mi st h eb a s eo f l a n ds y s t e ma n dt r a n s p a r e n tl a n dp r o p e r t y g 吣i st h ep r e m i s eo f l a n d f f s o i i i _ c oe f f e c t i v e l yu i nt e r mo fi z s e a r e hm e t h o d s t h e $ t o d ym o s t l ya d o p t st h em e t h o dc o m b i n e dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sw i t hq u a l i t a t i v ed e s c r i p t i o n f i r s t ，a f t e re x p o u n d i n gr e l e v a n tb a s i ct h e o r i e s ，a n a l y z el a n d u c h a n g em a dl a r di n t e n s i v eu s emt h ei d e a li r n a r k e ta n d i nt h ef a c eo f s y s t e mo b s t a c l e s e c o n d l y , t h eb a s eo ft h e o r ya n dp t a e t i n c s a n a l y me x i s t e n ts 3 , s t e me f f e c to nl a n du s ec h a n 群a n dl a n d 1 1 1 i n t e n s i v eu t i l i z a t i o ni nt h em e t h o do f w o r d , t a b l ea n d p h o t o f i n n n y ，t l l r o n o tt h em e t h o dc o m b i n e d t h e o r yr e s e a r c hw i t hd e m o n s t r a t i o na n a l y s i s p u tf o r w a r dr e l e v a n tp o f i c ys u g g e s t i o nt og e t d d i n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o n t h ef r a m e w o r ko ft h i sd i s s e r t a t i o ni sl l n d 盯t h eg u i d el i n eo ff i n d i n gp r o b l e m s a n a l y z i n g p r o b l e n ua n dr e s o l v i n gp r o b l e m s t h em a i nc o n t e n t so ft h es t u d yi n c l u d e s ；( i ) g e t d d d e v e l o p m e n ta e t u a l i t y ；【2 ) t h er e l a t i o n r & i pr e s e m c ho nl a n du c h a n g ea n dl a n di n t e n s i v el i ；( 3 ) l a n dt e ec h a n g el y p a n d * t p p t o a c h e sa f f e c t * o nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ；( 4 ) r e l e v a n tp o l i c y s u g g e s t i o n s t h em a i nc o n e l u s i m mm ：( 1 ) r a t i o n a ll a n dm a n de f f e c t i v el a n di c s o h i o ed i d f f i b u t i o nb u i l d o i lt h eb a s eo f m a r k e td i s 研b u t i n na n dr e a s o n a b l eg o v e m n k n tr e g u l a t i o n , i e d e f i n i t ep r o p e r t yr i g h t m i d l o w e x c h a n g ec 嘲t h e p r o b l e mo f i n t e n s i v e l a n du s e i ss e e m e d a t e c l m o l o g y o n e , i n f a c t n e c o n o m ya n ds y s t e mp r o b l e m ( 2 ) i f t h em a r k e tc h o o s e sl a n dd i s t r i b u t i o na m o n gd i f f e r e n tl a n du s e s ， l a n du s ed i s t r i b u t e si nh i # e re c o n o m i cb e n e f i t st h a nl o w e re c o n o m i cb e n e f i t s 1 a n du s ec h a n g ei s t h el m p r o v m m e t l tm e t h o dt oc o r l mt r u ei n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o n ( 3 ) t h ek e yt oi m p r o v el a n du d e g r e ei st or e c t i f yt h es y s t e m , l e s s e nl a n dt m n s f e ro b s t a c l e sa n dr e d u c el a n dn 3 n 蜘e x c h a n g i n g c o s t c o n c r e t e l yi n c l u d i n g ：c o n f i r mp r o p e r t yn # t s ，e x e r tt h eb a s i ce f f e c to f t h em a r k e td i s t f f o n t i o n ， a n p r o v et h em e t h o do f l a n dm p l a n n i n gc o n t r o l l i n ga n dp e r f e c tl a n da d m i n i s t r a t i o ns y s t e m k e yw o r d s ：l a n du c h a n g e , i n t e m i v el a n du t i l i z a t i o n ；s y s t e r ao b s t a c l e ；l a n d p r o p e r t y d g h t s ；m a r k e td i s n i b m i o n 独创性声明 学位论文题目：圭垫且途整逸量地篡约型旦硒宜 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得西南大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 学位论文作者：西音基荔 签字日期：2 0 0 7 年4 月2 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权两南大学研究生院可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 、白 学位论文作者签名：勘豇豸 导师签名：毒岛能蟹瓷 签字日期：2 0 0 7 年4 月2 7 日签字日期：夕妙7 年# 月二夕日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址：邮编： 第1 章绪论 土地用途转换与土地集约利用研究 第1 章绪论 1 1 选题背景及依据 1 1 1 土地集约利用是城市用地快速扩张的客观要求 在目前我国经济快速增长、城市化加速发展、城市规模迅速扩张以及建设用 地需求不断上升的过程中，土地租放利用问题日益突出。土地资源有限，耕地资 源短缺是基本国情。2 0 0 5 年全国人均耕地占有量由1 0 年前的0 1 0 6 h m 2 减少到 0 0 9 3 h m 2 ，仅为世界平均水平的4 0 。而“九五”以来，中国城市用地面积扩展 很快，据中国统计年鉴和中国城市统计年鉴数据，仅在1 9 9 6 - - 2 0 0 2 年， 中国城市建成区面积增长5 7 5 8 3 7 k i n 2 ，年均增长速度达3 6 5 。如北京建成区面 积增加了5 6 6 7 0 k m 2 ，上海增加1 3 7 3 1 k m 2 ，天津增加7 9 6 9 k i n z 。另一方面，城 市土地整体上处于粗放利用状态。土地资源可持续利用受到极大的挑战。2 0 0 5 年 我国人均城市用地1 3 3 m 2 ，超过国家标准的高限( 人均l o o m 2 ) 的3 3 ；用地结 构不合理，目前多数城市工业用地比重在3 0 左右远商于其他国家( 国外一般 不宜超过1 5 ) ；城市污染相当严重，6 0 以上的城市地下水受到不同程度的污染， 整个生态环境受到极大的破坏( 张凤荣，2 0 0 3 ) 。因此无论是从土地资源保护，还 是从城市发展和城市土地合理利用的角度，中国都只能走土地集约利用的道路。 土地产权制度是土地制度的基础，明晰的产权是土地管理制度和法律法规得 到贯彻落实的保证，而且明晰的土地产权关系是土地产权主体通过市场供求关系 等信息传递机制，在利益动机的约束下自动调整土地配置行为，从而达到土地资 源集约高效利用的前提。而我国目前的土地资源集约有效利用却面临一系列制度 障碍。主要是因为产权模糊造成的制度障碍。 置寨：1 9 7 8| 匕童2 0 0 4 上蠢：1 9 7 8上海：2 4 蟹1 北袁，上墨改革开放以来城市空闫扩展情况 1 1 2 工业化、城市化快速发展追切要求囊约利用城市土地 工业化是城市化的动力，城市化的发展应同工业化相适应，自改革开放以来 我国总是工业化领先予城市化，目前工业化已经进入了工业发展的中期阶段。这 一阶段工业化通过专业化与规模化的发展促进分工的深化，一方面表现为企业内 部的规模化和专业化，另一方面表现为企业在城市的集聚和城市经济发展的专业 化。工业化通过内部的集聚经济与规模经济推动工业结构的转变与升级，工业化 发展的内在动力促使分工的专业化发展，非农产业所占比重迅速提高，推动我国 城市化的快速发展企业的生产过程集聚带来大量人口的集聚，从而带动第三 产业的发展，造就大量的非农就业岗位，进一步推动城市化的发展。 工业化是近代工业社会的最基本的特征，也是经济持续增长的基本动力，伴 随着工业化第三产业才得以发展，而技术进步、利用外资以及制度因素可以看 作有利于经济增长的外部因素。城市经济增长内部经济动力是集聚经济与规模经 挤，而这恰恰也是工业化发展的内在要求。在城市发展之初的城市化，是由工业 化通过调整生产的供给结构来满足并适应城市化引起的各种需求。在发展的后期， 由于现代制造业对劳动力技术的严格要求，单纯依靠农村人口向城市的转移已经 第1 章绪论 不能适应这一需要，因此，源于这种工业选址偏好的变化对城市化的贡献相当有 限。在高度城市化的国家中，工业行业向技术和资金高密集型转移，表现为城市 化与工业化的脱节，也就是工业对城市化的拉动作用由强变弱。 就城市化总演变进程而言，在城市化加速期，即工业化阶段，城市化水平在 3 0 - - 7 0 之问。经济活动以企业化，集团化生产为主，工业活动集中性增强。 因此在快速城市化阶段，工业化是城市化的一个重要特征和形式。 随着我国经济水平的提高，城市化进程也日益加快。1 9 4 9 年中国共有城市1 3 6 个，城镇人口5 7 6 5 万人，城市化水平仅1 0 6 。1 9 8 0 年以来，城市化水平年均增 长率由3 0 年前的1 9 7 5 上升到2 7 4 。1 9 7 8 年到2 0 0 4 年，我国城镇化水平由1 7 9 提高到4 1 8 ，城市人口由1 7 亿增加到5 4 亿，2 0 0 5 年我国城市化水平提高到 4 3 ，世界经验表明：城市化发展速度与城市化水平存在一定联系，当城市化水平 小于3 9 时，城市化速度较慢；当城市化水平处于3 0 - - 7 0 时。城市化进入高速 发展时期；此后，城市化发展的速度放慢。针对我国目前的城市化情况，可以明 显看出，在今后的一段时期内，我国进入城市化高速发展时期。 快速城市化是近年在沿海发达地区出现的普遍现象，是工业化后期政府自上 而下积极引导市场经济的发展，采取一系列的产业政策，大力推进城市基础设施 建设，由此而带来的城市化迅速推进的一种阶段性现象，因此可以说是政府大力 引导经济发展和城市发展的产物经济发展进入工业化后期( 2 0 0 0 年珠三角地区 的人均g d p 除了惠州、江门和肇庆外均超过3 0 0 0 美元，按国际标准模式已经进入 到工业化后期) ，工业结构升级的要求和趋势十分明显，第三产业发展加快，普通 农作物种植面积迅速减少。但农业产业化步伐加快。这些都使得集约利用城市土 地的要求十分迫切。 1 1 3 开发区是中国快速城市化的典型地区，是实施土地利用集约利用的试验区 1 1 3 1 开发区是我国重要的经济活动区 我国的开发区正在成为城市化发展的主要角色，开发区的大量涌现，实际上 是反映中国工业化、城市化不可抗拒的历史潮流( 刘福垣，1 9 9 8 ) ，开发区正在成 为中国城市化发展新阶段中的主要角色( 如图2 一图6 所示) 。我国开发区的规模 比较大，小的十几平方公里，大的几十平方公里，每个开发区部有当地政府的派 出机构管理，是各个地方的一个新的增长极，开发区作为一个城市的发展新区， 吸引了一批投资项目，主要以工业、商业、金融、房地产、旅游观光为主，建成 后即为市区的一部分，成为旧城功能的延伸区。如浦东之于上海，黄岛之于青岛， 天津滨海新区之于天津，都在城市的空间扩展、功能转换、结构调整方面发挥着 重要的作用。开发区无论在城市边缘，或者是单个独立地区，都是城市化的组成 部分( 徐巨洲，1 9 9 4 ) 。 4 西南大学硕十学位论文 辨一 图l 苏州开发区空问发展示意囤 围2 北京开发区空间发展示意图 图3 天津开发区空闻发展示意圉 囝5 成都开发区空问发展示意图 1 1 3 2 开发区是以工业化带动城市化的典型地区 工业化是城市化的重要推动力量，工业化阶段可细分为三个时期：早期，第 一产业下降，工业产业上升，工业以劳动密集型为主；成熟期，工业技术日益成 熟，工业生产由劳动密集型向资本密集型过渡；后期第三产业上升势头强劲， 超过工业产值。开发区从建设至今，一直是经济最具活力的热点地区，在推进我 国城市化和现代化过程中，发挥着日益显著的功能和作用。开发区正在成为中国 城市新的增长点，是中国城市化过程中最主要的地区。自1 9 8 4 年建区以来，广州 开发区作为国家级经济技术开发区，经济总量大，增速快。在广州市经济发展中 作用突出，成为广闸经济发展的增长极。2 0 0 5 年，广州开发区的土地面积仅占广 州市土地面积的0 8 ，却产生地区生产总值6 5 2 9 亿元，占广州市地区生产总值 的1 2 7 6 ；工业总产值1 6 0 8 亿元，占广州市的2 3 8 ：地方一般预算收入4 3 1 7 亿元，占广州市的1 1 6 。 1 1 3 3 开发区是现代先进管理体制先行的地区 我国创办开发区的一个重要宗旨是作为深化改革的试验区和对外开放的窗 口，进行企业经营机制、人才管理制度、社会服务体系和保障体系，引进外资扩 两南大学硕七学位论文 大出口及开发区管理体制和运行机制等方面的改革试验，探索新的思路、新的管 理体制和运行机制，为旧体制改革培植示范模板和成功经验。因此开发区是先进 的管理体制和现代意识先行的地区，是试验制度创新的载体，管委会科学的行政管 理制度是高效、规范管理体制的根源。 开发区以地方人民代表大会和政府的特别授权，组建开发区管理委员会，代 表市人民政府行使管理职能。管委会不是根据宪法体制获得的权利，因此称之为 “准政府”。管委会搠有较大的自主救：可以通过区域法规和规范性文件来约束 区内企事业单位，拥有一级财政，能掌管税收和制定财政预算，管委会干部实行 任命制或聘任制，对社会公益事业、公共事业有正项支出，是一个“小政府，大 社会”式的管理模式。 广州开发区体制的优越性真正体现在经济事务的高效管理上譬如在广州， 一个正常的项目要走完规划、建设、环保等审批程序，数个月甚至更长时间都是 正常的。而广州开发区则有条件实行。一个部门管理，一支笔审批，一条龙服务” 的管理体制。从项目立项，合同章程的审批，企业筹建到投产等一切手续，都可 以在一个大厅内办好，或者委托代办。管委会机关实行目标责任制，推行公开办 事制度，项目审批一般不过5 天，项目一般一年内可以投产。 1 2 研究意义 1 2 1 理论意义 论文通过对于土地集约利用、土地用途转换等一些重要概念的研究和界定。 从一个比较新的理论角度对于土地集约利用问题进行了理论认识和总结。将土地 用途转化作为土地集约利用提高的重要方面，突破了原有土地集约程度偏重于同 一土地用途内部指标提高的局限，从更广泛也更具有现实意义的角度对于土地利 用问题进行了比较新的认识。 论文通过对于地租理论、土地报酬递减理论、产权理论、制度经济学理论等 一系列理论的回顾和探讨，将土地利用问题和产权问题、制度问题加以有机的联 系和分析，将土地集约利用从一个技术问题延伸至一个广泛的经济问题、体制问 题。尤其是作者从产权理论和制度经济学的观点，将土地利用方式变化界定为多 种制度约束下的经济学问题，认为制度限制带来的交易成本大幅增加歪曲了市场 选择土地利用方式的信号，从而带来不经济的土地利用方式，约柬了土地集约利 用程度( 在作者看来就是土地利用的经济性) 的调整空间，导致了土地集约利用 程度的低下。这对于传统的土地经济学理论向制度主义的延伸有着一定的理论意 义。 第1 章绪论 在理论研究方法中，作者除了一般的理论定性研究之外，比较强调形式化的 研究方法和语言，作者通过几个简单的模型，形式化、图示化的说明了土地用途 影响土地集约利用程度的静态结果和动态过程，这种理论研究的方法对于土地利 用研究向现代经济学领域的发展具有一定的推动作用。 1 2 2 实践意义 土地集约利用问题，本身就是一个有着突出的现实和实践意义的课题。随着 我国经济快速增长、城市化加速发展、城市规模迅速扩张以及建设用地需求不断 上升，土地粗放利用问题e l 益突出，在地资源稀缺，后备资源不足的基本国情下， 提高土地集约程度是实现自然、经济、社会的可持续发展的必然要求。作者选择 土地集约利用这一问题，正是基于对这种实践迫切性的考虑。 作者将土地集约利用程度归结为两个方面：一是特定土地用途下的强度提升， 二是用途转换过程中的利用方式变化导致土地作为一种空间资源的市场化再分 配，并侧重于后者来探讨土地集约利用的可能性和制约因素，这对我国现阶段的 经济结构转换过是有突出的实际意义的。 作者不仅着眼于技术，更着眼于经济和体制，将土地用地的转化放在个更 广泛的社会实践层面加以研究，着重探讨土地所有制、规划控制体系、税收制度 等社会和制度因素对于土地利用方式变更的制约，探讨在制度层面解决土地利用 变更问题的可能性。 作者提出的理顺土地利用体制的途径和矫正制度的建议，触及我国现阶段土 地管理体制的主要方面，对于下阶段我国土地管理管理体制改革，具有一定的实 践参考意义。 1 3 研究思路、内容及研究方法 1 3 1 研究思路 本文立足于广州开发区作为快速工业化发展进程的一个典型区域，工业用地 比例大，用地结构相对单一。土地资源消耗快的发展现状，以区域经济学，土地 经济学、制度经济学、产权理论为指导，将影响广州开发区的土地集约利用的制 度障碍作为研究视野，针对由单纯工业区向多功能综合城区转换使得土地的集约 利用和综合开发成为必然的发展趋势，从土地利用类型和土地用途转换方式的角 度，对广州开发区土地用途转换和土地集约利用进行研究，进而提出土地集约利 用的政策建议。研究技术路线见图7 。 图6 土地用途转换对集约利用的影响研究技术路线方框图 1 3 2 主要研究内容 本论文研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 研究的基础理论。界定工业化、城市化、土地用途、集约利用等相关概 念，阐述产权理论、地租地价理论与紧凑城市、精明增长等国外紧凑集约发展理 论，为土地用途转换与集约利用研究作理论准备。 ( 2 ) 以广州开发区为例，提出土地集约利用存在问题，并最终把问题定义为 土地集约利用的制度障碍。 ( 3 ) 土地用途转换与土地集约利用的关系研究。 ( 4 ) 土地用途转换类型和转换方式对土地集约利用的影响分析。 ( 5 ) 相关政策建议。主要从明晰地产权，发挥市场配置的基础作用、建立 完善土地配置的市场机制，改进规划控制方法、建立行之有效的规划控制实施机 制健全土地管理制度、合理发挥政府的宏观调控作用等方面展开。 8 第1 章绪论 1 3 3 研究方法 本文主要采用定量分析与定性描述相结合的手段，研究土地用途转换与土地 集约利用问题。首先，在阐述相关基础理论后，分析一般情况下和有制度障碍下 的土地用途转换与土地集约利用。其次，在理论与实践的基础上，分析现存制度 对土地用途转换类型与土地用途转换方式及对土地集约利用所产生的影响。最后， 以理论探讨与实证分析相结合的手段，提出广州开发区土地集约利用的政策建议。 1 4 研究综述 从国内外有关文献检索来看，有关土地用途转换与集约利用的研究，主要集 中在以下几个方面： 1 4 1 土地集约利用的定义与定位 对土地集约利用的研究，最早来自古典经济学家杜尔格( a n nr o b e r tj a c q u e s t u r g o t ，1 7 2 7 1 7 8 1 ) 、安特生( j a m e sa n d e r s o n l 7 3 9 一1 8 0 1 ) 、魏斯特( e d w a r dw e s t ， 1 7 8 2 1 8 2 8 ) 和李嘉图( d a v i dr i c a r d e l 7 7 2 - 1 8 2 3 ) 等在研究农业地租问题中，发 现并证明了农地集约耕作中的报酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的 原因。此后，马克思在批判和继承古典经济学地租理论基础上，将级差地租分为 级差地租i 和级差地租i i ，并给集约利用下了明确定义：“在经济学上，所谓耕作 集约化，无非是指资本集中在同一土地上。而不是分散在若干毗连的土地上。”中 国大百科全书对农业土地集约利用所下的定义：“是指在一定面积的土地上，集中 地投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的 土地获得高额产量和收入的一种农业经营方式。” 相对于农业用地，城市土地集约利用复杂多样，中外学者对其概念尚未达成 共识。许多学者从不同角度和不同范围对城市土地集约利用进行了概念解释和界 定。部分研究者认为城市土地集约利用就是在一定城市土地上增加投入，以获得 更多产出的土地开发经营方式；一些学者则认为城市土地集约利用还应该包括土 地利用结构、布局的合理及生态环境的优越等：还有一些学者认为城市土地集约 利用是指在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，通过增加存量土地投入、 改善经营管理等途径，不断提高土地利用效率和经济效益，并取得良好经济效益、 社会效益和生态效益的过程。归纳中国土地集约利用的相关研究，大致有以下几 种观点：一是将城市土地集约利用理解为土地投入的提高( 马克伟，1 9 9 1 ) ：二是 将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化( 肖梦，1 9 9 3 ) ；三是理解 为土地利用率的提高( 丘金峰，1 9 9 3 ) ：四是理解为充分挖掘城市土地资源经济供 9 西南大学硕+ 学位论文 给潜力，使城市土地投入产出比和土地利用率最佳( 何芳，2 0 0 3 ) 。 以1 9 世纪杜能的( j h v t h u n o n ，1 7 8 3 - - 1 8 5 0 ) 农业区位论、2 0 世纪初韦 伯的( a w e b e r ，1 8 6 8 1 9 5 8 ) 工业区位论，2 0 世纪3 0 年代克里斯塔勒的 ( w o h r i s t a l l e r ，1 8 9 3 - - 1 9 6 9 ) 城市区位论( 中心地理论) 以及廖什市场区位论等 为代表的区位理论研究，主要是从地理学空间区位角度研究产业发展的晟佳布局， 虽然本质上也是反映如何使厂商成本展小化。但他们使国家对土地的集约利用的 管理有了一定方向。城市规划理论对土地集约利用内涵的反映突出表现在两个方 面：一是城市土地不能过度开发利用，以霍华德“田园城市”理论为代表，主张 以人为本的城市人居环境，这与我国传统的“天人合”环境发展主张相一致。 二是以雅典宪章、t 马丘比丘宪章为代表的现代城市规划理论。对城市土地 利用作出了全新和比较完善的诠释。主张城市要与周围影响地区作为一个整体来 研究。保证居住、工作、游憩和交通4 种主要活动的正常进行，并强调城市的有 机组织，生活环境与自然环境相和谐，因此反映了城市土地集约利用在生产、生 活方面的具体内涵。 近年来西方学者在综台考虑城市空间形态与土地集约利用的基础上，对此做 了深入研究。如为了应对土地利用方式由粗放型向集约型的转变，1 9 9 0 年欧洲社 区委员会( c e c ) 于布鲁塞尔发布的绿皮书中，提出回归“紧凑城市”的城市形态， 紧凑城市意味着城市的高密度、高强度布局和土地使用功能的适当混合。针对城 市的无序蔓延，美国规划协会( a p a ) 提出了精明增长的发展模式，精明增长强调混 合的土地功能利用，鼓励填空式发展，保护开敞空间侧重于解决人口、经济发 展与土地可集约程度的关系。 可持续发展理论的提出对土地集约利用的定义与定位提供了完善的理沦平 台( 联合国环境与发展委员会我们共同的未来，1 9 8 7 ) 。可持续发展理论没有 对资源的集约利用进行具体表述，但却十分明确地隐含了集约利用的必然性要求， 同时对集约利用的内涵也刻画了清晰的轮廓。可以总结为3 点：资源利用以人 为本。满足当代的需求；当代应合理、节约利用资源，所形成的结果对当代是 良性的，对以后也是良性的：当代对资源的利用受总量节制，资源利用要在时 间轴线上定位，当代不能透支后代的资源。 1 4 2 土地集约利用的方法与途径 规划控制是西方国家普遍实行的方法，可以分为3 个相互关联的研究和实践 阶段，一是区位理论关于生产力布局的研究和实践：二是区划控制技术的研究与 实践。该技术是西方最著名的土地集约利用管理形式。一般通过分区条例来实施， 盛行于2 0 世纪3 0 年代美、英等国家城市化急速扩张阶段；三是“增长管理”理 第1 章绪论 论的研究与实践。2 0 世纪5 0 年代以来发达国家和地区的城市化普遍进入郊区 化阶段，北美和欧洲的郊区化演变成了低密度的城市蔓延，导致城市平均通勤距 离增加，交通拥挤，城市基础设施规模效益下降，能源消耗增加，环境恶化，污 染加重，中心城市的衰退等一系列环境和社会经济问题，直至2 0 世纪7 0 年代末 到9 0 年代，西方各界广泛关注并意识到城市蔓延的危害，开始进行控制蔓延的研 究和讨论，规划界称之为“增长管理”和“精明地扩展”。主要措施是设法提高 现有建成区的开发密度，以减少对新增建设用地的需求。 规划控制主要从土地使用控制和土地开发强度控制方面对土地集约利用施加 影响。各个国家对城市发展进行控制的制度体系基本上都是采用宏观的战略控制 和微观的具体标准控制。对于土地使用控制的具体方法与手段，主要体现在区域 总体层面的对总体发展战略宏观控制的策略方法以及微观详细层面的对具体开发 建设活动实施控制的技术手段。对开发强度控制的标准，视各城市具体情况而定， 从国内外城市对开发强度控制的比较研究来看，基本上都采用了容积率、建筑高 度和建筑密度三项指标。 市场配置对集约利用的推进作用在于价格标杆的强力调控，对此，西方土地 经济学家有深入的研究，柏克曼、阿郎索等人的竞标地租曲线纳入城市和郊区土 地市场，建立了具有空间意义的城市土地市场均衡理论。 经济制约在于从人的本性上解决集约利用的自我约束问题，其前提是明晰产 权。上世纪束新制度经济学派对此做出杰出的贡献。新制度学派是从排他性和产 权分析人手，研究公共资源、公共产品的配置效率问题的。罗纳德科斯论证了 著名的“科斯定理”：当交易各方能够无成本地讨价还价并对大家都有利时，任 何一种清楚界定的产权，都会使资源配置的教率最优。但由于完全竞争的市场并 不存在，并且界定产权的成本不可能为零，巴泽尔进一步完善这一理论，通过分 析认为，没有理由能够说明土地资源的私人拥有要比政府拥有更能保证效率，指 出了“产权柬”存在的合理性。不管是所有权还是有条件的产权，这为利用经济 杠杆制约集约利用提供了前提条件，西方国家根据房地产权变化，普遍实行高不 动产税政燕，这为土地集约利用建立了十分有效的促进机制。 在各国的管制实践中，政府审批都不同程度地存在，如西方国家对规划利用 的审查，有着十分严格和繁冗的程序。政府审批在一定程度上对土地集约利用有 保证作用，但效果与效率的比较可能存在较大问题。随着市场经济体制的发展， 土地产权制度和规划机制的不断完善，政府审批的管制制度将逐步弱化，这也是 世界各国政府管理制度改革的发展趋势。 西南| 大学硕十学侍论文 i 4 3 土地集约利用的控制指标和评价方法 国外对土地集约利用控制和评价的研究，主要集中于土地的利用强度。如区 划控制技术，采用的主要指标有用地类型、容积率、建筑密度，建筑高度。为了 评价土地的最大开发强度，f o n s e c a h e 和r o r y 曾提出一套衡量土地开发效率的评 价指标，包括投资密度、基地系数( 即容积率) 、建筑密度、建筑高度和建筑后退 距离等，并用图解法来分析确定土地的最大开发利用强度。 我国近年来对土地集约利用的控制和评价方法有了较快发展，如牛文元从可 持续发展角度，提出了绿色g o p 指标体系1 ，其中涉及土地资源的集约化利用( 牛 文元，2 0 0 2 ) 。陈荣等在准市场机制下的中国现代城市开发理论中，提出城市土地 利用的效率水平可以分为两个层次：反映城市土地整体配置水平的“结构效率” 和体现城市土地个体使用水平的“边际效率”，土地的结构效率与城市土地的功能 布局、各类用地的比例关系以及城市土地容量水平有关等( 陈荣1 9 9 6 ) 。对土地 集约利用评价方法的研究，一般采用定性与定量相结合的方法，建立相关指标体 系对土地集约利用及其潜力进行评价。如洪增林从投入强度、使用强度、土地利 用率、土地利用结构和布局几方匾考虑分别建立了城市土地集约利用总体评价体 系、区域评价指标、开发区评价体系及地块评价体系( 洪增林，2 0 0 6 ) ；张富刚采 用综合评价法，秩相关系数法，聚类分析法来研究中国城市土地利用集约度的时 空变异规律特征，用以宏观指导城市土地资源的利用，得出1 9 9 6 - - 2 0 0 2 年中国大 多数地区城市土地利用集约度得到提高，包括福建省、河北省等。而以辽宁省、 四川省为代表的1 0 个地区则出现下降趋势，其中以安徽省下降最为显著，而东、 中、西部地区城市土地利用集约程度存在明显的递减趋势，其中上海市、北京市 最高，甘肃省最低，应用综合评价法进行城市土地利用集约度评价，其评价结果 与现实情况基本吻合，具有一定的可行性( 张富刚。2 0 0 5 ) 。 1 4 4 对相关研究的简要评述 综观国内外对土地集约利用的研究，涉及学科广，包括土地科学、城市科学、 社会经济科学等相关学科，并且研究内容丰富而广泛，无论是对土地集约利用的 定义与定位，还是方法与途径，以及控制指标和评价体系的建设，都进行了比较 全而的研究。但在理论研究和实践工作中，城市土地集约利用的概念需要进一步 明确，评价体系虽然从不同的侧面基本能反映城市土地集约利用的水平，但部分 评价指标数据的获取较为困难( 例如土地利用效率指标等) 。另外，在开发区评价 中。由于开发区性质的不同，也使一些评价指标比较结果差异较大。因此本文以 1 绿色g 卯的基奉概念是从g d p 中减去与环境怨化的相关成车考虑了彝济蜡过程中的瓷源环境成奉，绿 色g d p 足资源环境棱算中最重要的价值量指标它比g d p 具肯明显的优点，弥补rg d p 难以反映经济发胜所 造成的资潭消耗和王l = 境损失方血的缺陷，成为新发展脱下引导经济增长模式转_ 变的一个非常蘑受的指标 1 2 开发区作为例证区进行土地用途转换