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北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值 评估报告 开元评报字2013153号 开元资产评估有限公司 CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd 二0一三年十二月十八日 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 0 目 录 注册资产评估师声明 - 1 评估报告摘要 - 2 评 估 报 告 - 6 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 - 6 二、评估目的 - 16 三、评估对象和评估范围 - 16 四、价值类型及其定义 - 17 五、评估基准日 - 18 六、评估依据 - 18 七、评估方法 - 20 八、评估程序实施过程和情况 - 25 九、评估假设 - 27 十、评估结论 - 28 十一、特别事项说明 - 30 十二、评估报告使用限制说明 - 30 十三、评估报告日 - 32 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 1 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见，其使用有效期一年，自评估基准日算起。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关。 七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 2 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜 涉及的其股东全部权益价值 评估报告摘要 开元评报字2013153号 亿城集团股份有限公司： 开元资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况摘要报告如下： 一、评估目的：本次评估的目的是为亿城集团股份有限公司下属子公司北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜，提供北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准文件为亿城集团股份有限公司总裁办公会议纪要。 二、评估对象和范围：本次评估对象为北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益价值。评估范围为北京西海龙湖置业有限公司全部资产及负债。 三、本次评估的价值类型为市场价值。 四、本次评估基准日为2013年11月30日。 五、评估方法：本次采用资产基础法进行评估，在分析该评估方法所得评估结果的合理性的基础上，最终以该方法的评估结果作为最终评估结论。 六、评估结论 截至评估基准日2013年11月30日，被评估单位经审计的资产账面值为358,325.42万元，经审计的负债总额为333,653.42万元，经审计的股东全部权益为24,671.99万元。 被评估单位的股东全部权益价值按资产基础法评估的市场价值评估值为80,157.71万元，较被评估单位评估基准日报表中的股东全部权益24,671.99万元增值55,485.72万元，增值率224.89%，评估结果汇总如下： 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 4 2012年中诚信托字FT第321号借第01号担第01号 2012年中诚信托字FT第321号借第01号担第02号 丰台区王佐镇（怪村村北B地块）国有土地使用权（该贷款抵押物于2013年6月变更，该土地使用权于同年6月抵押给建行中关村支行） 燕西华府项目A地块国有土地使用权及D地块尚未预售部分在建工程及对应土地使用权 2012年中诚信托字FT第321号借第01号 2012年中诚信托字FT第321号借第01号补第01号 2011年127325抵字第001号及抵押合同补充协议 青龙湖项目C1、C2、C3、C4地块土地使用权及在建工程 2011年127325字第001号 建京中关村2013年127325字第002-1号 丰台区王佐镇（怪村村北B地块)国有土地使用权 建京中关村2013年127325字第002号 （三）评估程序受到限制的情况 无。 （四）评估资料不完整的情况 无。 （五）未决事项、法律纠纷等不确定因素 无。 （六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系 无。 （七）重大期后事项 无。 （八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形 在存货的评估过程中估算需缴纳的土地增值税，并假设被评估单位将按上述估算金额缴纳土地增值税。但项目土地增值税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终核算数据为准。 在存货的评估过程中估算了未来需缴纳的企业所得税，并予以扣除。但项目所得税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终核算数据为准。 本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 5 请报告使用者注意。 八、评估报告日 本评估报告的评估报告日为2013年12月18日。 以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 6 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜 涉及的其股东全部权益价值 评 估 报 告 开元评报字2013153号 亿城集团股份有限公司： 开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 1.委托方 本次评估的委托方系亿城集团股份有限公司，其基本信息如下： 企业全称：亿城集团股份有限公司 注册号：210200000261664 住 所：辽宁省大连市中山区中山路124号 法定代表人姓名：朱卫军 注 册 资 本：人民币1430234425元整 实 收 资 本：人民币1430234425元整 公 司 类 型：股份有限公司 经 营 范 围：房地产、场地出租、摊位出租；饮食服务业（限分公司经营）、住宿（限分公司经营）；国内商业、物资经销；广告、咨询服务、展览服务；投资管理。 2.被评估单位 本次评估的被评估单位是北京西海龙湖置业有限公司，其基本信息如下： 1）、注册登记情况 企业全称：北京西海龙湖置业有限公司（以下简称：西海龙湖） 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 7 注 册 号： 110106010988544 住 所：北京市丰台区王佐镇怪村燕西华府家园会所 注 册 资 本：人民币贰亿元整 法定代表人姓名：李劼 公 司 类 型：有限责任公司（法人独资） 经 营 范 围： 许可经营项目：无。 一般经营项目：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；销售自行开发的商品房；物业管理。 成 立 日 期： 2008年04月29日 2）、被评估单位简介 北京西海龙湖置业有限公司是一家以房地产项目开发和商品房销售为主营业务的房地产开发企业。于2008年4月29日成立，取得北京市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照（注册号：110106010988544），注册资本为人民币20,000万元。公司现股东及出资额为：亿城集团股份有限公司出资人民币20,000万元，出资比例100.00%。 3）、被评估单位近三年财务、经营状况 （1）西海龙湖近三年财务、经营状况 近三年资产负债情况（单位：万元）： 项目 2010年末 2011年末 2012年末 2013年11月 总资产 202,298.24 248,541.97 314,109.90 358,325.42 总负债 182,415.87 230,608.97 299,561.03 333,653.42 股东权益 19,882.37 17,933.01 14,548.87 24,671.99 近三年的经营状况（单位：万元） 项 目 2010年度 2011年度 2012年度 2013年1-11月份 一、营业收入 - - - 90,159.49 减：营业成本 - - - 62,533.86 营业费用 2.00 1,618.75 3,273.67 11,595.43 管理费用 64.64 345.40 241.21 1,804.02 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 8 财务费用 -31.62 -15.06 -158.06 509.19 资产减值损失 0.05 0.27 27.31 146.69 二、营业利润 -35.07 -1,949.36 -3,384.13 13,351.08 加：营业外收入 17.10 - - 0.24 减：营业外支出 - - - - 三、利润总额 -17.97 -1,949.36 - 13,351.32 减：所得税费用 - - - 3,228.20 四、净利润 -17.97 -1,949.36 -3,384.13 10,123.12 上述2010年财务数据经中准会计师事务所有限公司审计，并出具中准连审2011281号审计报告；2011年财务数据经大华会计师事务所大连分所审计，并出具大华（连）审2012293号审计报告；2012年财务数据经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具大华审字2013000011号审计报告；评估基准日（2013年11月30日）财务数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具瑞华专审字2013第91310004号审计报告，上述审计报告均为标准无保留意见审计报告。 4）、国家政策、法规对被评估单位生产经营的限制或者优惠 无。 5）、其他需要说明的被评估单位状况 （1）被评估单位现采用的主要会计政策： 1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止； 2）记账本位币：以人民币为记账本位币； 3）会计制度：执行新企业会计准则、企业会计制度及其补充规定； 4）现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 5）应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准： 单项金额重大的具体标准为：应收账款的前五名客户和其他应收款的前五名欠款 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 9 人。 单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法： 单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。 按组合计提坏账准备应收款项： a.信用风险特征组合的确定依据： 组合1：按账龄计提的应收款项； 组合2：应收关联方不计提坏账的应收款项。 b.根据信用风险特征组合确定的计提方法： 组合1：账龄分析法： 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1年以内（含1年） 3% 3% 12年 10% 10% 23年 20% 20% 34年 30% 30% 45年 50% 50% 5年以上 100% 100% 组合2：不计提坏账准备。 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项： 公司对于单项金额不重大但有迹象表明回收可能性较小的应收款项，单独进行减值测试，按照预计未来无法收回的金额计提相应的减值准备。 6）存货 存货的分类 存货分类为拟开发土地、在建开发产品、已完工开发产品、出租开发产品、原材料、物料用品、低值易耗品、库存商品等。 存货的计价方法 存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本的借款费用，按照企业会计准则第 17 号借款费用处理。投资者投 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 10 入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 存货发出时原材料、物料用品、库存商品发出时采用先进先出法，已完工开发产品发出时采用个别认定法计价。 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 存货的盘存制度 采用永续盘存制。 低值易耗品的摊销方法 低值易耗品采用五五摊销法； 开发用土地的核算方法 纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本； 连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。 公共配套设施费用的核算方法 因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设施，按实际成本计入开发成本。凡与小区住宅建设同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅建设不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施费一般采取预提的方法，根据预算成本确定预提数额，经批准后从开发成本科目预先提取，待以后各期支付。完工时，转入住宅或可售物业的成本，如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完工开发产品”。 维修基金的核算方法 根据国家有关规定，按售房款的2%-3%的比例向购房者收取的专项用于住宅共同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修基金，收取时计入“代收款项”，在业主办理立契过户手续时上交房地产管理部门。 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 11 质量保证金的核算方法 质量保证金一般按施工单位工程款的5%预留，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。 7）固定资产 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： A.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； B.该固定资产的成本能够可靠地计量。 固定资产分类 固定资产分为房屋建筑物、电子设备、运输设备、装修费、其他设备等。 固定资产的计价方法 固定资产按照成本进行初始计量，其中：外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外；非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照相关会计准则确定的方法计价。 固定资产折旧 除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，公司对所有固定资产计提折旧。 采用直线法计提折旧：按固定资产的原值和估计经济使用年限扣除预计净残值(预计净残值率5%)计提折旧。但对已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按该项固定资产的账面价值，即固定资产原值减去累计折旧和已计提的减值准备以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。 各类固定资产折旧年限确定如下： 类 别 折旧年限 年折旧率 房屋建筑物 20-40年 2.375%-4.75% 运输设备 8年 11.88% 电子设备 5年 19% 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 12 其他设备 5-20年 4.75%-19% 装修费 10年 10% 固定资产的后续支出 固定资产的后续支出主要包括修理支出、更新改良支出及装修支出等内容，其会计处理方法为： A.固定资产日常修理和大修费用发生时直接计入当期费用； B.固定资产更新改良支出，当其包含的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠计量时计入固定资产价值；同时将被替换资产的账面价值扣除。 C.固定资产装修费用，当其包含的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠计量时，在房屋建筑物类别中单独核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用直线法单独计提折旧。 8）在建工程 在建工程的类别 公司在建工程按工程项目进行分类，具体核算内容包括：建筑工程、安装工程、在安装设备等。 在建工程的计价方法 在建工程按各项工程实际发生的成本入账；自营工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包工程按应支付的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。与在建工程相关的借款所发生的借款费用，按照借款费用的会计政策进行处理。 在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。 9）借款费用 借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 13 以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 借款费用资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，专门借款的利息费用 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 14 （扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出每月月末加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 10）无形资产与开发支出 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量 无形资产按照实际发生的成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此之外的其他支出，在发生时计入当期损益。 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 自行开发的无形资产，按相关会计准则及公司相关会计政策的有关规定确定。 投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照相关会计准则确定的方法计价。 非房地产开发企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算。 （2）无形资产的摊销方法和期限 使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用年限内按直线法摊销，计入当期损益；如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，则摊销期限为受益年限和有效年限两者之中较短者。土地使用权按照土地使用证规定的可使用年限进行摊销。 对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。 公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 15 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况： 项 目 预计使用寿命 依 据 办公软件 10年 法律规定 每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 11）税项 1、流转税及附加税费 税 种 计税依据 税率 营业税 应纳税营业额 5% 城市维护建设税 实缴流转税税额 7% 教育费附加 实缴流转税税额 3% 地方教育费 实缴流转税税额 2% 2、企业所得税 公司名称 税率 备注 公司 25% 3、房产税 房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为12%。 4、个人所得税 员工个人所得税由公司代扣代缴。 5、其他税种 按照有关规定计税。 6）、委托方和被评估单位的之间的关系 本次评估的委托方系被评估单位的母公司。被评估单位为委托方的全资子公司，亦为本次评估目的对应经济行为的标的企业。 3、业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为被评估单位、 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 16 拟受让股权的单位（或个人）以及国家法律法规规定的评估报告使用者（证券监督管理部门等）。 二、评估目的 本次评估的目的是为亿城集团股份有限公司下属子公司北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜，提供北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准文件为亿城集团股份有限公司总裁办公会议纪要。 三、评估对象和评估范围 （一）评估对象 本次评估对象为北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益价值。 （二）评估范围 本次评估范围为北京西海龙湖置业有限公司于评估基准日拥有的全部资产和负债。 本次评估的评估对象为北京西海龙湖置业有限公司的股东全部权益价值；评估范围为评估对象于评估基准日所包含的全部资产、负债。被评估单位经审计后的总资产358,325.42万元，其中：流动资产358,217.02 万元（货币资金17,159.82 万元、应收账款2,616.02 万元、其他应收款5,338.84万元、存货333,102.33万元），非流动资产108.40万元（固定资产46.68万元，递延所得税资产61.72万元）；总负债333,653.42万元，其中：流动负债232,459.42 万元（应付账款47,258.25万元、预收账款41,901.74万元、应付职工薪酬29.53万元、应交税费2,975.46 万元、应付利息1,678.48 万元、其他应付款73,615.96万元、一年内到期非流动负债65,000.00 万元），非流动负债（长期借款）101,194.00 万元；股东全部权益24,671.99万元。 委托评估对象和评估范围与上述经济行为所涉及的委托评估对象和评估范围一致。评估基准日的财务数据业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具瑞华专审字2013第91310004号审计报告。 1、对企业价值影响较大的主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状况 （1）流动资产：账面价值358,217.02万元，其中：货币资金17,159.82 万元、应收账款2,616.02万元、其他应收款5,338.84万元、存货333,102.33 万元，流动资 北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告 开元资产评估有限公司 17 产均为正常业务过程占用。 （2）固定资产：账面价值46.68万元，其中：车辆23.48万元和电子设备23.20万元。 车辆共2辆，型号为伊兰特轿车和京龙客车，均登记于被评估单位名下。电子设备共计17台/套；主要由电动老爷车、电脑、打印机等组成，该公司设备均从国内购入；被评估企业的设备管理制度比较完善，其设备的使用、维护、保养状况良好。 （3）其他资产：递延所得税资产61.72万元，系计提坏账准备所产生。 2、被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等 无。 3、被评估单位申报的表外资产的类型、数量 无。 4、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 本评估项目由本公司独立完成，