（国民经济学专业论文）论我国房地产业的房价管制.pdf

摘要 虽然近几年国家出台了一些相关的政策抑制住房价格的增长，但是效果并非 明显，从近几年国家调控房地产市场的政策来看，国家调控房地产市场只是停留 在制度上，国家没有一个标准的房价参考指导着政策的出台，这样就会出现一管 就死，不管就乱的局面。因此，本文试图从价格管制理论出发，建立价格管制模 型，以北京、上海、广东、江西、贵州五个省市近几年房价为例，通过价格管制 模型计算出近几年北京、上海、广东、江西、贵州五个省市的管制房价为多少， 然后建议政府以管制价格和市场上实际销售的价格偏差为参考，到底是出台从紧 的房地产调控政策还是放松房地产市场调控政策，从而促进房地产市场健康、稳 定、持续发展。 本文共分五章，第一章是导论，首先介绍了目前房地产市场的现状，提出写 这篇文章的目的，接着综述了中外有关房地产市场研究的文章，重点综述了有关 价格管制理论的研究；第二章是房地产的价格构成与管制需求，本章主要是从房 地产经济学角度阐述了房地产价格的构成，从房地产价格的构成要素中论述影响 房地产价格的原因，从经济学理论上论述了房地产价格的形成机制，根据房地产 价格形成机制得出现在房地产市场失灵，因此提出政府管制房地产市场的必要性： 第三章是房地产价格现行管制方式与效应，本章首先是梳理近几年我国房地产市 场的调控政策，然后分析这些政策所起到的作用和失效之处，根据失效之处分析 影响政策效果的因素；第四章是房地产的价格管制模型，本章是在充分考虑美国 投资回报率和英国最高限价管制模型的优缺点基础上，引用了中国的成本一效率 一质量价格管制模型，以北京、上海、广东、江西、贵州五个省市近几年房价为 例，以此来检验这五个省市的房价是否在合理的范围内；第五章是结论与建议， 本章主要是根据第三章房地产价格管制失效的原因，以市场供求理论为指导，提 出政府首先应当加强房地产规制机构的社会监督，重点要在房地产供给方面动文 章。 关键词：房地产价格管制 价格机制 信息不对称 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，a l t h o u g hc o u n t r i e si n t r o d u c e dan u m b e ro fr e l a t e dp o l i c yi no r d e r t oi n h i b i t et h eg r o w t ho fh o u s i n gp r i c e s ，b u tt h ee f f e c ti sn o tc l e a rf r o mt h ec o u n t r yi n r e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t em a r k e tr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c i e s ，s t a t er e g u l a t i o na n d c o n t r o lo ft h er e a le s t a t em a r k e ts t i l lr e m a i na tt h es y s t e m ，c o u n t r i e sd on o th a v eo n et h e s t a n d a r dp r i c er e f e r e n c eg u i d ep o l i c i e si n t r o d u c e ds ot h a tt h e r ew i l lb ef a i l u r e ， r e g a r d l e s so ft h ec h a o t i cs i t u a t i o n t h e r e f o r e ，t h i sa r t i c l ea t t e m p t st ou s ep r i c ec o n t r o l t h e o r y , e s t a b l i s ht h ep r i c ec o n t r o lm o d e lt ob e i j i n g ，s h a n g h a i ，g u a n g d o n g ，j i a n g x i ， g u i z h o up r o v i n c e sa n dc i t i e s h o u s i n gp r i c e sa sa ne x a m p l ei nr e c e n ty e a r s ，t h r o u g ht h e p r i c ec o n t r o lm o d e lt oc a l c u l a t et h ep a s ty e a r si nb e i j i n g ，s h a n g h a i ，g u a n g d o n g ，j i a n g x i ， g u i z h o up r o v i n c e sa n dc i t i e s n o r m a o lp r i c e ，a n dt h e ns u g g e s tt h a tt h eg o v e r n m e n t c o n t r o lt h em a r k e tp r i c eb yt h ea c t u a ls a l e sp r i c ed e v i a t i o n sa sar e f e r e n c e ，i nt h ee n di s t h ei n t r o d u c t i o no fr e a le s t a t ef r o mt h et i g h tc o n t r o lp o l i c yo rr e l a xt h er e a le s t a t em a r k e t r e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c ys oa st op r o m o t et h er e a le s t a t em a r k e th e a l t h y , s t a b l ea n d s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s ，t h ef t r s tc h a p t e ri st h ei n t r o d u c t i o n , t h e f i r s tt oi n t r o d u c et h ec u r r e n ts t a t u so ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ep u r p o s eo fw r i t i n gt h i s a r t i c l e ，t h e ng a v ea l lo v e r v i e wo fc h i n e s ea n df o r e i g nr e a le s t a t em a r k e tr e s e a r c hr e l a t e d t ot h ea r t i c l e ，w i t haf o c u so nt h eo v e r v i e wo ft h et h e o r yo fp r i c ec o n t r o lr e s e a r c h ；t h e s e c o n dc h a p t e ri st h er e a le s t a t ep r i c e sa n dc o n t r o lr e q u i r e m e n t s ，t h i sc h a p t e ri sm a i n l y i ne c o n o m i c sf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr e a le s t a t ep r o p e r t yp r i c e so nt h ec o m p o s i t i o n ， f r o mt h ec o n s t i t u e n te l e m e n t so fr e a le s t a t ep r i c e si nr e a le s t a t ep r i c e so nt h ei m p a c to f t h er e a s o n s ，f r o mt h ee c o n o m i cl e a r n i n gt h e o r y , d i s c u s s e st h er e a le s t a t ep r i c ef o r m a t i o n m e c h a r , is m ，a c c o r d i n gt or e a le s t a t ep r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo ft h ef a i l u r et od r a w t h er e a le s t a t em a r k e tn o w , s ot h a tt h eg o v e r n m e n to ft h en e e dt oc o n t r o lt h er e a le s t a t e m a r k e t ；t h i r dc h a p t e ri st h ew a y r e a le s t a t ep r i c e sa n dt h ee f f e c t so ft h ee x i s t i n gc o n t r o l s i nt h i sc h a p t e rf i r s to fa l l ，c o m b i n go v e rt h ep a s tf e wy e a r sc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t r e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c i e s ，a n dt h e na n a l y z et h e s ep o l i c i e sa n dt h er e a s o no ft h e f a i l u r e ，a c c o r d i n gt of a i l u r ea n a l y s i so ft h ee f f e c to f t h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c ep o l i c y ； c h a p t e ri vi st h er e a le s t a t ep r i c ec o n t r o lm o d e l ，t h i sc h a p t e r i saf u l lc o n s i d e r a t i o no f t h ei n v e s t m e n tr e t u mr a t eo ft h eu n i t e ds t a t e sa n db r i t a i nt oc o n t r o lt h ep r i c e - c a pm o d e l b a s e do nt h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s ，c i t i n gc h i n a sc o s t e f f i c i e n c y - t h eq u a l i t y 2 o f p r i c ec o n t r o lm o d e lt ob e i j i n g ，s h a n g h a i ，g u a n g d o n g ，j i a n g x i ，g u i z h o up r o v i n c e s a n dc i t i e si nt h ep a s tf i v er a t e sy e a r sa sa l le x a m p l e ，i no r d e rt ot e s tt h e s ef i v ep r o v i n c e s a n d m u n i c i p a l i t i e si nh o u s i n gp r i c e sw i t h i nr e a s o n a b l el i m i t s ；t h ef i f t hc h a p t e ri st h e c o n c l u s i o n sa n dr e c o m m e n d a t i o n si nt h i sc h a p t e ra r em a i n l yb a s e do nc h a p t e ri i io ft h e r e a le s t a t ep r i c ec o n t r o l sf a i l u r et om a r k e tt h e o r yo fs u p p l ya n dd e m a n d ，t h e g o v e r n m e n ts h o u l ds t r e n g t h e nr e g u l a t i o no fr e a le s t a t ea g e n c i e ss o c i a ls u p e r v i s i o n ， f o c u s i n go nt h es u p p l ys i d et om o v ei nt h er e a le s t a t ea r t i c l e k e yw o r d s ：r e a le s t a t e t h er e g u l a t i o no fp r i c e p r i c em e c h a n i s m a s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果， 也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所 使用过的材料与我厨工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 签名：密辣眺堕旦 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规。 定，耻学校有权保留送交论文的复印件j 允许论文被查阅和借 阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印 或其他复制手段保存论文 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 期：丝! ! 三： 1 导论 1 导论 1 1问题的提出 2 0 世纪9 0 年代，中国经济出现了疲软的状态，中国政府为了推动经济进一步 增长，1 9 9 8 年取消福利分房制度，实施住房商品化、货币化、社会化，相应出台了 一系列政策扩大内需，这些政策充分刺激了房地产行业的发展。这些年，房地产 业已成为我国一个新兴产业，带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业 的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，在国民经济中的地位日益 重要，成为我国经济发展的新的支柱产业。 近年来我国房地产价格增长较快，有的城市甚至以每年2 0 的速度上涨，显露 出了区域性、结构性等问题，表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需 求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场 运作不规范，部分地区房地产建设规模偏大等现象，不仅威胁着房地产金融的安 全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行，这些问题引起 了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。2 0 0 3 年以来，政府对房地产的 调控政策频繁出台，目的是维持房价平稳增长，促进房地产市场健康发展，构建 和谐社会，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多 地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构仍然不平衡，住房问题已上升为社 会问题、政治问题。 在这种严峻的形势下，分析我国房地产的价格构成及影响因素，归纳出近几 年国家对房地产业的宏观调控政策的成果与失效，弄清影响国家宏观调控政策的 因素，提出对房地产市场管制的必要性，并建立房地产的价格管制模型，为政府 调控房地产市场提供一个有数量依据的调控方式有着重要的现实性和实践性意 义。因此，我选定了“论我国房地产业的房价管制这个题目，试图在相关理论 的指导下，建立一个可操作的，具有科学性的房地产价格管制模型。 1 2 文献综述 1 、国外研究现状 对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积 累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产 市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的代 表学者有：w i t e m ( 1 9 7 5 ) 、j e r i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、w h e a t o n 和w i l l i a mc ( 1 9 9 3 ) 等运用 宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕 论我国房地产业的房价管制 斯奎尔和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的 关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性；d e n n i sj m c k e n z i e 和 r i c h a r dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 指出了政府干预住房市场能够改变市场经济作用所不能满足 的地方并提出政府介入住房方案。住宅抵押贷款的融资效应分析房地产价格水平 变化( o w e nl a m o u t ，j e r e m yc ，s t e i n ，19 9 9 ) 。此外，p h h e n d e r s h o t t ，s h e n g c h e n g h u c ( 1 9 9 9 ) 确定了通货膨胀对房屋价格的影响。d c q u a n ，5 t i t m a i ) d c ( 1 9 9 9 ) ，d c l i n g ，a n a r a n j o ( 1 9 9 9 ) 研究了房地产价格与股票价格的互动关系。 j r k n i g h t ，t h p a r k 研究了住宅市场中价格信号的作用，指出价格主要反映卖者 的信号，而买者的信号滞后：d m a c l e r m a n 对住宅价格决定模型的假设条件进行了 分析；m r a l p h 论述了政府政策对市场平衡的影响；b g p a k y 以韩国和新加坡为例， 论述了政府在房地产市场中的作用和角色；a f d a r r a t 指出房地产市场的效率与财 政政策和货币政策的关系。 2 、国内研究现状 我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究，罗龙昌 ( 1 9 9 9 ) 研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和 调控体系等问题；宋春华( 2 0 0 0 ) 提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四 个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；曹振良( 2 0 0 3 ) 等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观 调控问题；董藩等( 2 0 0 3 ) 研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地 产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。高晓慧( 2 0 0 3 ) 剖析了我 国住房价格形成机制的弊端，重构了土地、住房价格形成机制：楼江( 2 0 0 4 ) 阐述 了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究：我国房地产 价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是住 宅价格上涨的主要因素( 张红，李文诞，2 0 0 1 ，王吓忠，2 0 0 2 ) ，胡睿宪( 2 0 0 3 ) 指 出“房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂 时很难成为政府的调控手段。平新乔( 2 0 0 4 ) 理论上论述了住宅供给与需求及其影 响因素：郭科在济南金融2 0 0 6 年第7 期发表的我国货币政策影响房地产价 格的实证分析，该文主要研究了货币政策影响房地产价格的机理，提出货币政策 对央行应对房地产价格的过度波动，维护金融体系和宏观经济的稳定有着理论和 现实的意义。刘润秋、蒋永穆在社会科学研究上发表的论房价决定地价一 一兼论当前房地产宏观调控政策一文，作者通过研究得出决定房价的因素是市 场需求而不是成本的结论；并据此提出了调控房地产市场，重点应调控房价：调控 房价，必须控制投机需求的政策建议。 3 、有关价格管制的文献综述 2 1 导论 根据规制经济学，价格管制有直接价格管制和间接价格管制，也可以分为价 格水平管制和价格结构管制。直接的价格管制是政府以介入的方式直接限制拥有 定价权的垄断企业的价格行为，而间接价格管制则以不介入的方式来为市场调整 价格方法的作用创造有效的运作环境。关于价格水平管制模型，从限制投资回报 率的管制到价格帽管制的发展，存在着这样的理论发展，管制的阿弗奇一约翰逊 模型，登姆塞茨的管制理论，管制滞后理论到最新贡献价格帽管制。 ( 1 ) 美国的投资回报率管制价格模型。阿弗奇一约翰逊的经济分析是以管 制对寻租经济行为影响的模型为基础的。由于管制限定了最高的收益率，受管制企 业追逐利润的行为就可能导致它为使总收益达到最大而扩大其价格基础。这种扭 曲叫做阿弗奇一约翰逊( 或a - - j ) 效应。 在实践中，被规制企业通常先向规制者提出要求提高回报率的申请，经过规 制者考察后再对价格水平做出必要的调整，最后确定企业的投资回报率。如果企 业只生产一种产品( 或服务) ，则投资回报率管制价格模型为：r ( p q ) = c + s ( r b ) ， 如果企业经营多种( n 种) 产品，则管制价格模型为：r ( 量= p q ) = c + s ( r b ) 。在 上面两式中，r 为企业收入函数，它决定于产品价格口) 和数量( q ) ；c 为成本费用( 如 燃料成本、工资、税收和折旧等) ，s 为政府规定的投资回报率，r b 为投资回报率 基数( r a t eb a s e ) 臣p 企业的资本投资总额。显然，在企业只生产一种产品( 或服务) 的情况下，管制价格( p ) 等于企业总收入( r ) 除以总产量( q ) ，即：p = 刚q ；而 在企业经营多种产品的情况下，总收入除以总产量只是所有产品( 或服务) 的综 合价格，对每种具体产品( 或服务) 的价格还要通过价格结构管制才能确定。由 于企业的成本费用一般容易估算，管制者对企业价格管制的难点是怎样确定投资 回报率水平( s ) 和投资回报率基数) 。投资回报率水平问题是要找到一个合适的 s 值，使企业能取得正常的投资回报，投资回报率基数问题则是要合理确定资本投 资的范围和计量方法，它直接关系到企业在一定的s 值下的利润总额。 ( 2 ) 特许经营权。哈罗德登姆塞茨认为，管制的必要性往往归因于自然垄断， 但以此作为传统管制的基础是不恰当的。在一定时期内只有一个供给者能够有效 的为市场服务，这个事实本身是不充分的。如果订立契约的成本为零，则构成市 场的消费者就会组织起来与潜在的供给者打交道，他们可以把供给权拿出来拍卖。 在潜在的供给者之间展开的争夺特许权的竞争能够消除任何的垄断利润。登姆塞 茨认为拍卖过程能够消除垄断权力本身。 他提出特许经营权竞标方式代替管制。具体来说，政府将授予一个企业特许 经营权以提供这类服务。特许经营权的授予通过竞争性投标方式，投标采取对服 丹尼尔、史普博，管制与市场中译本，上海：i - _ 海三联书店，1 9 9 9 3 论我国房地产业的房价管制 务提出收取价格的方式。提出最低标价的潜在进入厂商将获得特许经营权。如果 在竞标阶段有充分的竞争，那么价格将压至等于平均成本，中标者可以获得j 下常 利润。政府的角色是充当拍卖者而不是管制者。 特许竟标经营权的优点在于它不要求政府的代理结构必须具备相关的信息。 如果实行管制，管制机构为达到平均成本定价就必须拥有相关成本和需求信息。 而采取特许竞标经营权，就不需要这样的信息，因为是竞争而不是管制者的决定 导致了平均成本定价。这样，特许经营权能达到与管制同样的效果，而且成本更 低，因为，它仅需要较少的信息并且不必设置管制机构。第二个优点是可以避免 收益率管制的无效率。采取特许经营权，就不会有过度投资的激励。特许经营权 获得者有动力有效的利用资源，因为它保留全部利润。与传统的收益率管制原则 相比，登姆塞茨的想法是非常激进的，而且是贯穿对管制的现代分析的一个主题。 ( 3 ) 英国最高限价管制模型。英国的最高限价管制采取r p i - x 模型，r p i 表 示零售价格指数( r e t a i lp r i c ei n d e x ) ，即通货膨胀率，x 是由管制者确定的，指 在一定时期内生产效率增长的百分比。例如，如果某年通货膨胀率是5 ( 即 r p i _ 5 ) ，x 固定为3 ( m px = 3 ) ，那么，企业提价的最高幅度是2 这个简单的 价格管制模型意味着，企业在任何一年中制定的名义价格( n o m i n a lp r i c e ) 取决于r p i 和x 的相对值。如果r p i x 是一个负数，则企业必须降价，其幅度是r p i x 的 绝对值。这样，如某企业本期的价格为p 。，则下期的管制价格( p 什1 ) 为： p t + l = p 。( i + r p i x ) ，显然，在英国的r p i x 模型中，政府和企业谈判的焦点是x 值的 选择。 ( 4 ) 我国的价格管制模型。我国的价格管制模型分为成本效率模型和成 本一效率一质量模型两种。 成本效率模型的计算公式是p = c ( 1 + v ) c i + ( r p i ) ( ) 】，其展开式为：p = c 1 + 0 p i - x ) + v c 1 + ( r p i - x ) 上式中，p 为成本效率模型的价格，c 为正常年度的平均单位成本，v 为成本 利润率，r p i 为零售物价指数，x 为政府规定的生产效率增长率。 在该价格管制模型中，c i + ( r p i x ) 成本上限控制项，在制定管制价格时，首 先要考虑成本情况和成本变动隋况。在影响成本因素中，r p i 是一个综合性因素， r p i 随着变化，企业的材料及人工成本会发生一定的变化，c x r p i 正是为了适应这 种变化而在价格上做出的相应调整。正常情况下，r p i 是一个正数，因此c x r p i 表现为成本增量。同时，为了促使企业提高生产效率x ，降低成本，政府为企业 规定了一个生产效率增长率，c x 为成本减量。如果，r p i x 0 则价格管制中， d 鲍杰，政府主导作用与价格管制模型，立信会计高等教育专科学校学报，2 0 0 0 ( 2 ) 4 1 导论 成本可以增加，增量为c ( r p i - x ) ；反之，r p i - x 0 ，则利率对住宅价格的影响由需求效应主导，即利率每上升1 个百分点， 住宅价格将下降e 个百分点；若e 0 ，则在下一期的管 制价格中，成本可以增加，其净增量为c 。( x - r p i ) 由于r p i 是客观的，对企业来说是一个外生变量，而x 值是政府规定的，因 此，在销售利润率一定的情况下，企业要取得较多的利润，必须使企业的实际生 产效率增长率大于政府规定的x 值。这就会刺激企业自觉提高生产率，努力降低 成本。而成本降低的结果也使消费者享受较低的价格，分享因企业提高生产效率 而带末的利益，从而促进社会分配效率。 在上述模型中，实行质量系数( q ) 与管制价格挂钩的办法，目的是促使企业 在成本上限控制的情况下，保证住房质量不变，或向消费者提供较好质量的产品， 采用质量系数，还有利于企业积极。 在上面的模型中，不是以投资利润率，而是以销售利润率决定企业的利润水 平，主要是考虑为了避免在投资利润率下企业可能发生的过度投资，从而产生低 效率的a - j 效应。而且对企业的净资产的正确核算也是一件复杂的管制工作。相 比之下，销售利润率比较客观，因为住房销售额的大小取决于住房的销售量和住 房的销售价格，其中住房销售价格受政府约束，而住房销售量受市场制约。房地 产企业要增加住房销售量必须通过扩大经营、提高质量、改善服务、在更好满足 市场需要的基础上实现。 从总体上来说，上述模型能刺激房地产企业自觉提高生产效率，降低成本， 使消费者能享受到较低价格的住房。政府使房地产企业能获得合理的销售利润， 而且只要企业的实际生产效率高于政府规定的生产效率，企业就能获得较多的利 润，从而使企业具有一定的发展潜力。因此，合理使用上述管制价格模型能为我 国政府管制房价提供一个合理的房价参考。 4 房地产的价格管制模型 4 3 2 模型的应用 根据中国统计年鉴，2 0 0 0 年北京的住房造价为1 9 5 0 元平方米，假设c 为 2 0 0 0 年北京的住房造价，r p i 为2 0 0 0 年中国的通货膨胀率( o 4 ) ，x 为3 ，q 为1 ，r 为2 0 ，根据上述数据和价格管制模型p 川= c 。 1 + ( r p i - x ) x q 1 - r 得： p = 1 9 5 0 x 1 + ( 0 4 一3 ) 1 1 - 2 0 因此得：p = 2 3 7 4 1 3 元，也就是说北京2 0 0 1 年商品房的平均售价不应该超 过2 3 7 4 1 3 元平方米，但是北京2 0 0 1 年实际商品房的平均售价为4 7 1 6 元平方 米。同理可得，2 0 0 2 年北京商品房管制价格为2 2 9 9 1 7 元平方米，2 0 0 3 年北京 商品房管制价格为2 1 2 9 6 3 元平方米，2 0 0 4 年北京商品房管制价格为2 1 8 5 6 9 元平方米。 同理可得如下表的管制价格单位：元平方米 年份2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 商品房 商品房售管制商品房售管制商品房售 项目管制价格 管制价格 售价价价格价价格价 北京 4 7 1 62 3 7 4 1 3 4 7 6 4 2 2 9 9 1 74 7 3 72 1 2 9 6 34 7 4 7 2 1 8 5 6 9 上海 3 6 5 82 6 3 5 8 94 1 3 42 5 8 6 6 75 1 1 82 5 6 9 7 45 7 6 13 6 7 1 1 3 广东 3 1 0 21 9 6 9 9 23 2 4 11 8 3 0 9 13 1 9 52 0 4 3 0 53 2 9 82 0 4 4 5 2 江西 8 6 47 9 6 2 51 0 6 27 8 8 5 51 2 1 07 9 7 2 61 1 5 89 1 0 3 9 贵卅i 1 0 2 68 7 6 61 2 3 88 5 2 9 81 3 1 37 9 1 2 51 1 8 l1 0 2 2 1 5 从2 0 0 1 年到2 0 0 4 年北京、上海、广东、江西、贵州的销售价格和管制价格 来看，管制价格和销售价格之间的差距不断加大，有的销售价格是管制价格的一 倍，甚至更多，因此，目前以北京、上海、广东为代表的一线城市房屋价格在降 价，从它的下降幅度来看，房价还没有到达一个合理的范围内，房地产商还保留 了高额的投资回报率。即使房价下降到了百分之三十左右，也不一定是在合理的 价值范围内，政府也不能因为它的降价和房地产市场需求减少而立刻放松房地产 的管制，而应当以管制价格为参考，根据市场上的实际售价与管制价格的偏差而 考虑是放松房地产管制还是加强房地产管制。 论我国房地产业的房价管制 5 结论与建议 5 1结论 从价格管制的模型中得出了北京、上海、广东、江西、贵州五个省市从2 0 0 1 年到2 0 0 4 年的房子管制价格，从管制价格和实际销售价格来看，五个省市房屋的 实际销售价格都超出了管制价格，而且像上海、广东、北京的实际销售价格和管 制价格相差很大，因此政府应当及时采取措施控制房价的虚涨，防止房地产经济 泡沫，危害国家经济安全。 5 2建议 一、加强对规制者的社会监督。政府规制有效性的一个重要前提是政府能够 获取和掌握全面、准确的信息。而事实上，规制者和被规制者往往处于不对称的 信息结构中。规制者很难获得被规制者的财务、会计、事业计划、需求结构和动 向以及技术等方面详细的数据资料。规制方只是通过规制活动才了解到被规制方 有限的信息，那么规制者在实施规制过程的信息并不为外界所知。因此，必须采 取有效措施来减少规制者与消费者之间的信息不对称。第一、提高政府规制运作 过程的透明度，强化对规制者的监督，防止公共权力的非公共运用。政府规制房 价不只是政府单方面的行为，它应是政府、开发商和消费者之间的互动和交往的 过程，是权利和义务关系的平衡。通过提高政府规制运作过程的透明度打破规制 者和开发商对信息垄断的问题，以促使规制者取得尽可能多的规制信息，并且加 大对规制者的监管力度和对腐败的惩罚力度，减少规制者的寻租活动，有效提高 规制效率，保障消费者权益，增进社会总福利。第二、加强被规制者的参与，建 立规制谈判制度。规制政策的出台应当有规制当事人的协商谈判程序，该程序要 求行政机关在拟议规章前，先设立协商谈判委员会，成员由规制者和被规制者以 及公众代表组成。协商谈判委员会的会议必须公开举行，行政机关的规章制定必 须是依据协商谈判达成的结果。 二、建立与完善城市土地储备制度、合理调控与配置土地资源。所谓土地收 购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和 城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储 以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度( 睿宪，2 0 0 3 ) 。 通过建立与完善城市土地储备制度达到以下几个目的：第一，有利于各级政府把分 散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率。土 r o 三e 俊豪，中国政府管制体制改革研究 m 】，北京：经济科学版社，1 9 9 9 3 4 5 结论与建议 地收购储备制度建立后，政府通过行政手段将闲置或半闲置的土地、依法收回的 违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地和土地使用者申请政府收购的土地都 逐步纳入政府的土地储备库，从而最终达到政府垄断土地一级市场的目的。第二， 进一步推行国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善土地供应市场， 才能使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡、价格合理的有效配置，为房 地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。第三，经营性用地通过招标、拍卖 方式出让、出租，这在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免“寻 租 行为，保障交易的公平性和公正性。最后，有效杜绝土地非法炒卖和私下交 易，防止国有资产流失，实现其保值、增值。 三、进一步落实经济适用房政策。从经济学的供需角度来看，近几年房价不 断上升的原因是由于房子的需求大于房子的供给，但是，目前房子的需求包括自 住需求和投资需求，这两种需求共同推动了房价的上升，为了遏制房价的不断上 升，政府就应当扮演着重要的角色，应当大力发展和建设让中低收入者买得起的 经济适用房，为了更好地落实经济适用房政策，笔者建议：第一，政府要明确供 应的对象。可以以社区为单位，做好社区家庭的每年可支配收入统计，根据家庭 可支配收入的高低确定经济适用房的购买者，在同等的条件下，最需要住房的群 众应当优先解决住房问题。第二，建立动态的购买经济适用房资格制度。国家现 行的政策是通过减免土地出让金以及开发过程中的有关税费来降低房价，从而使 中低收入家庭能够买得起房子。但是，中低收入家庭不可能永远是中低收入者， 因此每年要做好社区家庭每年可支配收入的统计，对于已经购买了经济适用房， 但是家庭可支配收入明显超过购买经济适用房资格的家庭，要及时取消其居住经 济适用房的资格。 四、进一步完善廉租房政策。对于一部分购买不起经济适用房的中低收入家 庭，政府应当提供廉租房，在“居者有其屋”问题上政府的立足点应当是保障户 户有房住，而不是保障户户有房产。对于最低收入群体的住房问题，政府要向社 会困难人群提供特殊的社会福利，向他们提供廉租房；而对于中等收入群体的住 房问题，绝大多数国家的实践证明能够通过采取一定的措施在市场框架下予以解 决。针对目前我国以售为主的流通格局已经形成，经济适用房的存量结构很难出 现大的调整，所以应在增量结构中逐步扩大租赁比重。当前政府应该为住宅租赁 市场和二手房市场的形成创造政策环境，大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的 发展。 五、进一步控制投资性购房需求。房价的过快上涨实质在于供给和需求之间 的失衡。因此，要稳定房价，就应当增加房地产的供给和抑制房地产的过度需求， 在抑制投资性购房需求方面，笔者建议：第一、强化税收的调节作用。建议内地 论我国房地产业的房价管制 丌征级差利得税，即对售房利润征税，从而有效地抑制投机性需求，降低泡沫风 险。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。此外，利得 税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。对于以自用 为目的购买普通住房的，继续给予有关税收优惠政策：对于以投资为目的购买第二 套以上商品住房和大户型的，不给予税收优惠。房地产级差利得税的宗旨在于通 过差别税率抑制过度的房地产投资或者投机，同时对居民自住用购房予以保护或 者适当的豁免。合理设置的级差利得税有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场 的长期稳健发展。应该考虑在某些投机活动特别明显的城市首先试点。要加快研 究开征物业税，适当的时候可在非住宅和高档房地产中先行试点。第二、在信贷 上，严格执行信贷政策，提高住房抵押贷款的资本成本。严格执行信贷政策，落 实项目资本金制度。房地产开发企业自有资金( 指所有者权益) 不足开发项目总投 资的3 0 的，商业银行不得开放开发贷款：商业银行发放的房地产贷款，只能用于 本地区的房地产项目，严禁跨地区使用：严格限制建筑施工企业使用银行贷款垫资 房地产开发项目：商业银行发放个人住房贷款的项目必须主体结构已封顶。对贷款 购买第二套以上( 含第二套) 住房的，应适当提高首付款比例：对借款人申请个人住 房贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上( 含第二套) 住房的，不得 享受个人住房贷款优惠利率，商业银行执行中国人民银行公布的同期档次贷款利 率。银监会应该改变现行的住房抵押贷款5 0 的风险权重的做法，将此类贷款的风 险权重提高到1 0 0 的水平，从而提高商业银行发放抵押贷款的资本成本：个人住房 贷款利率应该继续提高，房贷政策至少应该调整为中性或者偏紧，不能像目前这 样仍处于刺激住房消费的状态。第三、加强对进入房地产市场的外资的管制。外 资进入房地产业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产，第二 种是通过外国直接投资方式进入房地产，第三种是通过外债方式进入房地产。在 当前复杂的经济环境下，一方面，房地产相关主管部门应当树立防范金融风险的 意识，对进入房地产市场的海外资本进行跟踪，准确掌握房地产市场海外资本的 信息，对海外资本进入退出房地产市场的途径，房地产金融风险识别等重要问题 进行研究，为对海外投机资本进行监管以及金融风险应急奠定基础。另一方面， 采用适当的资本管制，抑制试图通过短期化的直接或间接投资方式来从房地产市 场盈利的外资行为，把房地产“热钱 挡在国门之外，最终确保我国房地产业的 健康稳定发展。从目前的房地产金融状况考虑，采用减缓资本流入和预防资本流 出的政策较合理。对于外资的收购行为，对投机资本设置进入门槛，鼓励外资中 长期投资经营，可以考虑在外资持有物业流转过程中征收按持有期限设定的梯度 税收，增加短期资本退出成本。 六、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。建立健全房地产市场信 5 结论与建议 息系统和信息发布制度，是增加市场上真实信息供给、降低信息搜寻成本的关键。 在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响。 但在信息不对称的情况下，过度的炒作常常会导致丌发商高估房地产投资的未来 收益，消费者也会由此高估房价，最终形成房地产泡沫。因此，政府提供准确、 及时、全面、透明的信息，让公众独立地做出理性选择，是房地产市场平稳运行 的基础。建立健全房地产市场信息系统，加快中国住宅与房地产信息网建设，一 方面要建成政府信息发布平台，利用政府的优势力量进行信息的收集和整理，全 面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，免费向消费者提供需 要的信息，实现信息透明化、畅通化；另一方面，有关部门应定期公布房产价格 指数及抽样调查报告，对整个房地产市场起到价格指导作用。通过定期和不定期 的信息发布，为政府实施科学决策提供服务，引导开发商理性开发，消费者理性 消费，逐步恢复对房价的心理预期，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场 健康发展。 七、加大中央政策的执行力，减少中央政府与地方政府在政策利益上的博弈。 在我国房地产业宏观调控政策的执行过程中，主要体现为中央政府与地方政府的 利益博弈，即博弈主要是在政策的制定部门和执行部门之间进行的。因为，政策 制定者与执行者的利益差别是根本原因。在房地产业发展中，土地出让的收入是 地方政府一种可以快速甚至是提前支取的重要收入来源。相对于中央政府，地方 政府在房地产业发展中也受益更大，形成了与房地产业紧密联系的利益共同体。 正是这种局部利益与整体利益的差别，制约着地方政府公共政策的执行力。当中 央的宏观调控政策进入执行阶段时，地方政