（区域经济学专业论文）天津市商业区位布局研究.pdf

内容摘要 当前，中国经济的快速发展，人民生活水平和方式的改变，都对城市商业发 展提出了要求，导致了中国城市商业在布局结构上的变化。具体而言，在城市商 业中出现了聚集效应，就是人们常说的扎堆，正是聚集效应促进了城市商业中 心的产生。而合理的商业区位布局，对于繁荣城市经济，提高区域经济活力方面， 起着无可替代的作用。我国越来越多的城市希望通过合理的商业区位规划，促进 城市商业的发展这篇文章根据商业区位论的基本理论，就如何改进天津市现有 商业布局，从而促进天津商业的进一步发展提出意见。 文章第一、二章中首先介绍了目前关于商业区位的基础理论，然后分析了现 实中对商业区位分布有重要影响的几大因素，是全文的重要理论支持 在第三章中，就天津天津市区商业区位布局的现状进行了归纳介绍然后分 别从商业中心的等级以及商业区位分布在地理上的形态进行了分析在此基础 上，联系商业区位分布的理论，重点分析了目前影响天津商业区位布局的几大因 素，即：造成如此布局的几大原因。其中有：人口、经济的发展和人均收入差别 的影响，交通条件的影响以及消费者购买行为变化的影响。 第四章在理论基础上结合天津市实际情况分析了目前天津市商业区位布局存 在的诸多问题 第五章结合天津实际，从宏微观两方面介绍了影响未来商业区位布局的因素 在第四章对问题的分析和第五章的对未来城市发展的研究基础上，第六章是 对天津商业发展以及未来商业区位布局的建议及对策。具体而言，既要满足当前 消费者的需求和城市发展的现状，又要尽可能的结合未来发展，做出具有前瞻性 的商业区位布局决策 关键词：商业区位天津市商业区位布局 a b s t r a c t a tp r e s e n t ，c h i n a sf a s td e v e l o p i n ge c o n o m ya n dc h a n g i n gi nt h el e v e la sw e l l a st h es t y l eo fp e o p l e sl i r eb o t hc a l lf o rt h ed e v e l o p m e n to fu r b a nc o m m e r c i a l l o c a t i o n , w h i c hg i v er i s et os t r u c t u r a la d ju s t i n gf o ru r b a nc o m m e r c i a ll o c a t i o ni n c h i n a a sam a t t e ro ff a c t , t h ea g g l o m e r a t ee f f e c th a sc o m eu pi nt h eu r b a n ，w h i c hh a s m a d et h ec o m m e r c i a lc e n t e rc o m ei n t ob e i n gi nt h eu r b a n w h i l et h er e a s o n a b l e c o m m e r c i a ll o c a t i o nh a st h ei r r e p l a c e a b l ei n f l u e n c eo np u s h i n gt h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n ta n dr i s i n gr e g i o n a le c o n o m i cv i t a l i t y t h e r e f o r e ，m o r ea n dm o r ec i t i e s p r e f e rt ot a k ea d v a n t a g eo fr e a s o n a b l ec o m m e r c i a ll o c a t i o nt op r o m o t et h eu r b a n d e v e l o p m e n t t m st h e s i st r i e st ob r i n gu ps o m eo p i n i o n si nh o wt oi m p r o v et h e c o m m e r c i a ll o c a t i o no ft i a n ji na n dp r o m o t ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h ec o m m e r c ei n t i a n j i na c c o r d i n gt ot h ec o m m e r c i a ll o c a t i o nt h e o r y i nt h ef i r s ta n ds e c o n dc h a p t e r , i ti n t r o d u c e s t h et h e o r ya b o u tc o m m e r c i a l l o c a t i o n , t h e ni ta n a l y s e st h ef a c t o r sw h i c hh a v ei m p o r t a n ti n f l u e n c eo nc o m m e r c i a l l o c a t i o ni np r a c t i c e n l e s et w op a r t sa r et h ec r i t i c a lt h e o r e t i c a ls u p p o r tf o rt h ew h o l e 一 一 t h e s i s i nt h et h i r dc h a p t e r , t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h es t a t u so fc o m m e r c i a l l o c a t i o n i i lt i a n i i n h em a k e sa n a l y s i so nt h er a n ko fc o m m e r c i a lc e n t e r sa sw e l la st h e c o m m e r c i a ll o c a t i o n o nt h eb a s i so ft h i s 。t h ea u t h o rm a k e sr e s e a r c ho nt h ef a c t o r s w h i c hh a v ei n f l u e n c e so nc o m m e r c i a ll o c a t i o no ft i a n ji na tp r e s e n tt h o r o u g h l ya s f o l l o w s ：t h ei n f l u e n c eo fd e v e l o p m e n to fp o p u l m i o na n de c o n o m y , t h ed i f f e r e n c eo f p e rc a p i t aa n n u a ln e ti n c o m e ，t h et r a f f i cc o n d i t i o na n dt h ec h a n g e i np u r c h a s e b e h a v i o ro ft h ec o n s u m e r i nt h ef o u r t hc h a p t e r ，i tm a k e ss t u d yo nt h ep r o b l e m st h a te x i s ti nt h ep r e s e n t c o m m e r c i a ll o c a t i o no ft i a n ji na c c o r d i n gt ot h ep r a c t i c a ls i t u a t i o n i nt h ef i f n lc h a p t e r , i tm a k e si n t r o d u c t i o no ft h ef a c t o r st h a th a v ei n f l u e n c eo n t h ef u t u r ec o m m e r c i a l l o c m i o nf r o mb o t ht h em i c r oa n dt h em a c r oa s p e c ta c c o r d i n gt o t h ep r a c t i c ei nt i a n j i n o nt h eb a s i so ft h ea n a l y s i si nt h ef o u r t hc h a p t e ra n dt h er e s e a r c ho nt h ef u t u r e d e v e l o p m e n to ft h eu r b a ni nt h ef i f t hc h a p t e r , i tb r i n g su ps o m ec o u n t e r m e a s u r e sa n d s u g g e s t i o n sf o rt h ep r o m o t i o no ft h ec o m m e r c ea n dt h ef u t u r ec o m m e r c i a i l o c a t i o ni n t i a n ji n t ob ee x a c t ，w es h o u l dm a k et h ep r o s p e c t i v es t r a t e g yo nt h ec o m m e r c l a l l o c m i o nw h i c hw i l lm e e tt h er e q u e s to ft h ec o n s u m e ra sw e l la sb es u i t a b l ef o rt h e u r b a ns t a t u sa c c o r d i n gt ot h ef u t u r ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：c o m m e r c i a ll o c a t i o n ；t i a n j i n ；d i s t r i b u t i o no fc o m m e r c i a ll o c a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得天津财经大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：彳弓辛签字日期：如a 夕年多月矽日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留、使用学位论文 的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁 盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：何浑导师签名：i 参兹孳镝 签字日期：矽曙年占月汐日签字日期：砂叼年月侈日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：电话： 通讯地址：邮编： 第1 章绪论 1 1 问题的提出和研究的意义 1 1 1 研究背景和问题的提出 天津从自建卫伊始，就是因河而起，因商而兴。隋唐大运河的全线贯通，使 海河成为连接南北交通运输的交通大动脉和漕粮转运的必经之路。天津作为南北 方商货物品的贸易交往的集散场所，商业日趋活跃，从元代开始兴旺，明、清两 代，天津在商贸上的这种重要地位，随着大规模漕运的进行，以及“海运 的开 发，更取得了长足的发展和进步，形成了以北大关地区为中心，包括估衣街、北 门外大街、大胡同、单街子、锅店街、侯家后等知名商业街的繁华商贸集散地。 天津史称七十二沽，而其中的“沽 ，汉语最早的意思就是“买 或“卖”，后 来才用于水，所以，把经济贸易的地方起名叫“沽”直截了当。“直沽”中的 “直一，从字面上看有“在直的河道进行直接买卖 的意思，类似现在的批发市 场。直沽、汉沽、塘沽一个个富有商业气息的地区名称，记载了天津市6 0 0 余年来的悠久的商业发展历程。 几百年来，虽然天津商业几经兴衰，更经历过几次战争的无情摧残，但几百 年的积淀已深深造就了天津市浓厚的商业氛围，商业仗着得天独厚的先天条件不 断向前发展。 特别是改革开放之后，商业流通领域改革，打破了“三固定”、“三分割” 的经营模式，逐步建立起国有、集体、个体一起上经营格局，各种经济成分的商 店如雨后春笋般出现在市场面前。这期间天津零售业仅在滨江道、南京路一带就 接二连三地崛起大型商场十几家。 近年来，随着天津市商业、饮食业、服务业逐步走向成熟，同时依靠政治地 位，区位优势，产业发展，天津市商业发挥出了无穷的潜力，发展明显提速，商 业市场空间广阔。天津市商务委初步统计，2 0 0 6 年批准建设的全市区域商业中 心、大型购物中心等大型商业设施改造建设项目总投资近1 9 0 亿元，商业设施建 设亦呈现出国际化、现代化发展趋势。从1 9 9 9 年 - - 2 0 0 6 年，天津商业地产总供 应量已达到5 4 4 万平方米。 然而，虽然天津商业得到了快速的发展，不过仍然存在很多问题。其中最为 重要的就是商业区位布局的合理性。天津市城市经济的发展，人民生活水平的提 高和购物方式的改变，使一些传统的大型商场遭遇尴尬，几经调整业态，却始终 走不出萧条的怪圈。这一事实已作为前车之鉴，促使一些投资商调整策略，在商 业空间区位的选择上做出新选择。一些具有高瞻远瞩专业眼光的业内人士已经意 识到了这个问题，在具体商业网点选址的实践中，研究与分析商业区位布局的现 状和未来发展趋势已经成为了选址正确与否的重要前提。 1 1 2 研究的意义 现代商业空间布局研究的理论基础是区位论。区位论有两个基本含义，一个 是人类活动的空间选择，另一个是空间内人类活动的有机组合。而相应的，这 两个内涵在商业空间布局研究中也对应着同样的含义，前者表现在商业活动的最 佳区位和可能区位，后者表现为商业活动在一定地域空间内的空间表现形式。 改革开放以来，伴随着经济的快速发展，商业业态的变迁，也经历了跨越式 发展。在西方国家的商业业态变化，经过了一百年的积累和发展，而我国仅仅用 了三十年时间。超级市场，大型购物中心等新型的商业业态纷纷在中国的大城市 出现。 随着国家在“十一五”规划中，将天津滨海新区纳入国家总体发展战略布 局，势必使得整个天津市的经济得到快速的发展。相应的，天津经济的发展，也 必然促进天津商业的繁荣。经济的繁荣，人民生活水平的提高和消费方式的变化， 都对商业项目开发的区位选择提出了新的要求。本文正是从这个需要出发，考察 天津商业空间布局现状，研究总结其规律，再结合区位理论和天津市未来发展预 期，给出合理的改进建议。通过更为合理和更具前瞻性的商业空间布局规划，使 得商业企业在促进商品生产、繁荣地方经济、保障人民物资供给等方面发挥更为 重要和积极的作用。 在理论上，本文没有直接使用经典模型分析本国商业区位布局，而是结合中 张文忠，经济区位论 m ，北京：科学版社1 9 9 9 国特色阐述了诸多因素对商业区位布局的影响，促进了经典城市商业区位布局理 论与中国具体实际的结合。在实际应用上，通过对天津市的具体研究，为商业区 位理论如何指导城市商业布局提供了现实参考。 1 2 国内外研究状况综合评述 1 2 1 国外学者的研究 国外对于城市商业区位布局的研究比较早。二十世纪初，西方资本主义国家 相继完成工业革命，工业生产要求并且促进了城市规模的扩张以及城市人口大幅 度增加，伴随着城市数量的增加，城市开始主导一个国家的经济发展。 二十世纪二十年代，美国芝加哥大学从社会学的角度来研究城市。社会学家 帕克( r e p a r k ，1 8 6 4 - - 1 9 4 4 ) 、沃思( l w i r t h ，1 8 9 7 - - 1 9 5 2 ) 和伯吉斯 ( e w b u r g e s s ) 对城市中的住宅区、工业区及中心商业区的形成和变迁作了大 量的调查研究工作，对人口的地域分布过程和机构设置、调整过程亦作了大量分 析，创立了城市结构的同心环模式。在研究中，他们使用了生态学的方法，被称 为“人类生态学的芝加哥学派 。在此基础上，发展了后来被广泛引用的城市土 地利用结构的三模式 。 同时地理学对城市体系的研究有了很大的发展，其中特别值得提出的是德国 地理学家克里斯塔勒( w c h r i s t a l l e r ) 的中心地学说。克里斯塔勒于1 9 3 3 年发 表了南部德国的中心地一书，首先揭示了城市规模等级、空间分布、职能层 次规律，对城市构成的中心地等级体系作了深入的研究。另一位德国经济学家廖 什( a l o s c h ) 在克里斯塔勒中心地学说的基础上进一步扩展，形成了自己的市 场网络体系。廖什于1 9 4 0 年发表区位经济学，充实了经济地理学的理论，建 立了相对克里斯塔勒的中心地理论更为灵活和现实的市场网络体系理论。克旱斯 塔勒的中心地理论在城市区位研究中有着重大的意义，它是此后一系列相关研究 的理论基础。 第二次世界大战后，伴随着战后大规模的城市重建以及大规模的农业人口流 向城市，人们对于了解城市的构成与布局，研究城市的系统规划的需求也越来越 杨瑛2 0 年代以：；l 乏两方困家商业窄问学罡i ! 论研究进展 j ，热带地理，2 0 0 0 年第2 0 卷第l 期 迫在眉睫。二十世纪六十年代，克里斯塔勒的著作被翻译成英文，中心地学说的 影响迅速扩大，许多地理学者以及经济学者、甚至社会学者都投入了对城市系统 的研究。其中，美国芝加哥大学地理学教授，城市研究中心主任布赖恩贝里 ( b r i a n j l b e r r y ) 用数理统计方法对中心地学说进行了许多实证性研究，发 表了大量的文章和专著，他的城市作为城市系统内的系统( c i t i e sa ss y s t e m s w i t h i ns y s t e m so fc i t i e s ) 一文，把城市人口分布与服务中心的等级联系起来， 是城市系统研究的一个重要转折点。从那以后，关于城市系统的文献逐渐地丰富 起来。 在二十世纪六十年代以后，随着经济的发展，科学技术的进步以及其在经济 生活中的运用，传统的商业网络体系开始产生了变化。在这时期的经济学家，从 更微观和更理性的角度研究了城市商业和服务业的空间布局。具有代表性的是胡 夫( d l h u f f ) 于1 9 6 3 年基于概率论提出的零售引力模型，又称商圈模型，此 模型能够计算商业零售辐射范围。该模型有着广泛的运用，不但作为微观商业主 体的企业运用胡夫模型进行选址，政府在城市规划时也经常使用该模型作为城市 整体规划的制订依据。此后不久，加纳( b j g a r n e r ) 在1 9 6 6 年建立了商业中 心空间模式。在土地价值论的思想基础以及竞租理论的理论基础上，加纳通过对 不同门槛职能的投标一地租分析，探讨了商业中心的结构，构造出不同等级商业 中心的空间模式。此外，经济学家k u r r y 在商业中心地等级研究过程中，针对 l o s c h 理论中的空间界限过于模糊，另外在大城市内的中心职能过分集中的缺 点，提出了k u r r y 模型。k u r r y 认为，对于左右对称的城市空间，具有所有商品 和服务职能的中心地将在城市中心区布局；对于非对称的城市空间，高级中心地 不在中央集中，而是呈点状或带状分布。另外，他还强调城市内部较为常见的四 边形的交通线路的作用。 到二十世纪末期，b a d c o c k 以及g e o f f r e y 等学者，通过更为细致的研究，从 实证的角度更加深入分析了中心地理论等传统的商业区位理论，并进一步发展了 商业区位理论。 1 2 2 国内学者的研究 在改革丌放以前，由于农业在我国经济生活中占有最重要的地位，而且农业 生产因为有着明显的对自然环境的依赖，而产生了显著的区域差异性。因此，区 域经济学的研究重点是为农业生产服务。当时城市商业区位布局研究一个十分薄 弱的环节。 在改革丌放以后，尤其是二十世纪八十年代术期以来，中国采取了不平衡发 展战略，区域差异迅速扩大，沿海经济高速增长导致城市数目增多，城市规模扩 大。在一些地区出现了城市密集区。伴随着改革开放的深入以及城市化进程的加 快，带来了第三产业尤其是商业的快速发展，促使区域经济学开展对城市市场空 间的研究。国内在城市市场空间方面的研究多集中在对城市内部商业网点结构分 析上。期间，徐放和宁越敏( 1 9 8 4 ) 分别探讨了北京市商业服务地理和天津市区 零售商业企业区位的布局；王仗侬( 1 9 8 8 ) 对天津市商业发展战略及市场布局做出 初步的探析，安成谋对兰州商业中心区位格局进行了初步探讨，徐放( 1 9 8 4 ) ，宁 越敏( 1 9 8 4 ) ，吴郁文等( 1 9 8 8 ) ，安成煤( 1 9 9 0 ) ，阎小培、许学强等( 1 9 9 3 ) 、杨吾 扬( 1 9 9 4 ) ，刘彦随( 1 9 9 5 ) 等测算城市零售业设施的中心性、等级性，确定市场区 范围和中心商务区范围，划分商业区域类型，提出了中国城市内部三级商业中心 体系。城市规划学者对商业空间的研究侧重对商业中心土地开发模式、商业中心 景观设计的讨论。目前，我国城市商业空间结构研究出现了一些新的研究热点， 主要包括商业活动空间结构的质量评价体系、商业离心化和商业郊区化、大型零 售商场发展、城市商业连锁经营、城市中心商业区复兴与社区商业活动等。这些 问题有的是范式和框架性的，有的是方向性的，有的属于方法性的，有的涉及概 念性和普遍问题。在研究理论与方法上，有的学者已经丌始尝试消费行为、时间 地理模型和g i s 方法。从研究内容上来看，国内对商业网点的研究主要集中于商 业中心的等级、商业中心的确定、商业网点的结构及其布局等。 1 3 1 研究目标 1 3 研究思路和研究方法 本课题以商业区位分布理论为基础，结合天津实际情况，对天津地区商业区 位布局等做出研究。具体目标是： ( 1 ) 对以往有关城市商业区位布局理论进行总结，梳理和分析； ( 2 ) 从不同角度分析天津市商业区位现阶段分稚的现状和特点； ( 3 ) 分析人口、经济和交通条件等因素对天津市商业区位布局的影响； ( 4 ) 分析天津商业区位布局存在的问题： ( 5 ) 结合现状和未来天津发展规划，针对问题提出完善现有商业中心功能 以及优化天津商业区位布局对策和建议。 1 3 2 研究方法 根据本文的研究方向和研究角度，通过大量阅读国内外有关商业区位、商圈 理论等相关领域的文献，形成初步的理论分析框架；本文主要采取实证研究的方 法，在研究过程中，主要采用官方统计数据和文献资料，结合实际调查结果：在 分析方法上，采用理论与实际相结合，通过比较、归纳等方法，得出结论和建议。 1 3 3 研究思路 1 4 研究的主要内容和创新之处 研究的主要内容：本文在商业区位理论的基础上，研究了天津市商业区位的 布局现状，并总结探讨了影响商业区位布局的三大因素：运用商业区位理论分析 天津市商业布局特点，以及现存的不足之处；并结合未来天津城市发展趋势，提 出优化天津商业区位布局的合理建议。 创新之处：在研究思路上，在结合前人理论分析天津市商业区位分行规律的 基础上，进一步论证了天津自身经济发展程度、交通条件和购买习惯等现实因素 是如何影响天津市城市商业区位布局的。根据实际情况分析，指出了现阶段在天 津商业区位布局存在的问题。在对策建议上，不但有针对现实状况的建议，还结 合了未来天津商业发展趋势，提出更为合理的长远规划，为进一步促进天津商业 区位的合理布局与商业的发展提供了新的思路。 第2 章商业区位研究的基础理论介绍 2 1 中心地理论 中心地理论又称“中心地学说 ，是探讨城市内部空间布局优化的区位理论。 中心地理论是德国地理学家沃尔特克里斯泰勒( w a t e rc h r i s t a ll e r ) 和德国经 济学家廖什( a l s s c h ) 分别于1 9 3 3 年和1 9 4 0 年提出的。通过对德国南部城镇的 调查研究，克里斯泰勒在德国南部的中心地一书中，详细地分析了中心地 ( c e n t e rp l a c e ) 的数量、规模和分布模式，创立了中心地理论。 2 1 1 克里斯塔勒中心地理论 ( 1 ) 克里斯塔勒中心地理论的基本思想 克里斯塔勒中心地理论的基本思想是根据中心地的等级来确定市场区的空 间组织结构。其理论前提是：中心地分布的区域为一个均质的平原，人口分布 均匀。具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度一致， 运费与距离成正比。消费者都到离自己最近的中心地购买商品。相同的商品 和服务在任何一个中心地价格和质量相同。中心地职能在同一中心地集聚。 克氏认为，中心地是供给中心商品职能的布局场所，在定的条件下，同级 中心地呈现出三角形分布，市场区呈现出正六边形。不同商品的服务范围不同， 昂贵的商品服务范围越大，提供职能越多，中心地的等级越高，反之越低。提供 昂贵的商品服务职能的中心地也可以提供廉价的商品服务职能。中心地的分布形 态受市场因素、交通因素和行政因素的制约，呈现出k = 3 ，k = 4 和k = 7 的等级体 系模式。 ( 2 ) 克里斯塔勒中心地理论的意义与存在问题 克里斯塔勒中心地理论是城市地理学和商业地理学的基础，它不仅探讨了城 市等级的划分原则，而且开辟了商业和服务业的区位选择、发展规模和空间结构 研究的先河，在区域规划和城市规划中都得到了很好的应用。 尽管克里斯塔勒的中心地理论对地理学、城市经济学和区位理论作出了巨大 的贡献，但中心地理论实质上是一个静态的分布理论，它是用来描述处于一定平 衡状态下的城市中心体系的。但实际上任何一个城市中心体系都是过去的延续， 并且有一定的、有时是很强的发展惯性。因此不平衡是绝对的，这也导致理论与 现实之间的差距。其主要不足之处为： 第一，克里斯塔勒只重视商品供给范围的上限分析，即中心地的布局是按照 上限大小来决定。虽然他也提出了商品的供给下限，但缺乏详细分析。对各种商 品得到怎样程度的超额利润论述也不明确。 第二，在克里斯塔勒的中心地系统中，k 值在一个系统中是固定不变的。事 实上，由于区域的各种条件作用，所形成的区域模型各等级的变化用一个固定的 k 值无法概括。 第三，克里斯塔勒把消费者看作为“经济人 ，认为消费者首先是利用离自 己最近的中心地。但在现实中，消费者的行为是多目标的。因此，消费者更倾向 于在高级中心地进行经济或社会行为活动。这样会导致高级中心地的市场区域范 围扩大，使中心地系统结构发生变形。 第四，克里斯塔勒忽视了集聚利益，事实上，同一等级或不同等级的设施集 中布局会产生出集聚利益。而克氏只重视各等级中心设施的出现，对出现的数量 不感兴趣。 第五，克氏的中心地理论对需求的增加、交通的发展和人口的移动带来的中 心地系统的变化没有进行论述。 综上所述，我们在现实分析中运用中心地理论研究城市商业空间布局与规 划，应该更加重视中心地的层次结构、功能专业化分工和空间结构，用现实存在 来分析事物，将克氏的中心地理论作为指导性的理论，将其与现实进行比较研究， 来分析城市商业空间布局分布特征与规律，而非照搬克氏的中心地理论，强行套 用k 值系统和划出各种六边形来。从德国、荷兰、加纳、以色列等国家利用中心 地理论进行国土和区域规划的实践可看出，着重于中心地的分级和相应的商业服 务设施标准的确定，有助于充分发挥各级中心地的社会与经济效益 。 ( 3 ) 中心地理论在商业布局中的应用 按照克里斯塔勒所提出的“中心地学说”思想，假设所研究的区域内人口作 均匀分布：区内居民购买力大体亦为均匀：向区域内任一方向的交通可达性相等， 消费者购物活动遵循最短距离的原则，则区内任何一个商店或服务企业，任何一 个商业中心，所拥有的理想的销售和服务范围一市场区当是圆形。但实际上因为 一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会有多家商店，如每个商业中心， 每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重叠，则圆与圆之间必将留有空档， 居住在这空档区的居民势必购物不便。若要不留空档，圆与圆之间必须重叠，把 重叠区交点连成线，便形成一个圆内接多边形。考虑到市场区的形状一要符合使 市场覆盖面积尽量增大的要求：二要符合使各个市场区之间不留空档的要求：圆 形及正八边形覆盖面积固然最大，但整个地域必然要留下空档：正方形及等边三 角形则包揽的地域又太小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、又不留空档的要 求，故可做市场区最佳形状。当然，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济 条件往往呈现出某些不均匀性，从而产生一些变异，正六边形的市场区往往演变 为异形六边形，但这仍然符合商业活动地域细胞的基本分布规律。 2 1 2 廖什的市场区位理论 中心地理论的另一位丌拓者是德国经济学家廖什，廖什和克里斯塔勒几乎是 曲柯矬民，陈森发，中心地理论的进一步探讨 j ，城市规划1 9 8 6 年( 4 ) ：4 7 - 4 9 同时，但是又完全独立地发现了内容相似的中心地系统。廖什首先探讨了只供给 一种商品时的区位空间均衡过程。他从研究均质平原上某一农户啤酒生产状况入 手，并考虑到多数农户竞争情况下的生产情况，提出单一职能个体的市场区域是 圆形市场区域，而全体的市场区域则为蜂窝状的j 下六边形结构。 廖什通过与克氏类似且更为严密的推导，也证明六边形结构是市场区最理想 的形式。廖什把最低级职能的门槛需要转换成满足消费者需要的半径，建立起能 够覆盖整个平原的最低级职能的六角形市场区网格。廖什把这个市场区网络定义 为基本网格。他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地区一般来 说是多种商品的销售市场：同一区域内，由于多种商品运输距离的不同，则销售 量也不相同。因此每种商品都有三种特征：销售区、可能的运距和必要的销售量。 每种商品具有不同大小的销售区，有多少种商品就有多少个六边形的市场区，并 组成一个复杂的彼此叠在一起的市场区网络，这就形成市场网。 综上所述，中心地理论经过廖什等多人的补充和修正，更加接近于实际情况， 尽管还存在一些明显的局限性，但其基本理论、原则和方法在商业网络布局中可 以得到广泛的应用。 2 2 商业中心空间模式 2 2 1 加纳( b j g a r n e r ) 模式 格蒂斯( g e r t i s ) 在1 9 6 1 年首次将土地价值理论思想应用于商业区位格局分 析之中，通过研究得出总零售量随与地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小 的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1 9 6 6 年，加纳( b j g a r n e r ) 进一步对商业中心的内部结构进行了研究，在土地价值 论的思想基础上，加纳通过对一系列城市中对不同门槛职能的投标地租分 析，探讨了商业中心的结构，构造出不同等级商业中心的空间模式，形成了城市 地理学中的加纳模式。该模式指出按照地价的高低，从市场地域的中心到边缘区 依次分布着区级、社区和邻罩级商业中心。因描述了具有不同承租能力的零售商 业活动单位的空间侵袭、排斥与迁移过程，g a r n e r 的地价模型具有动态描述能 力。加纳商业中心空问模式的要点有： 第一，门槛大小的系列变化在空间上可以表示为：最高门槛的活动靠近地价 峰值区，它占据了地价最高的土地，在它的周围，将按照门槛递减的顺序，依次 环绕其它职能活动。因此，高等级的商业活动( 如百货、服装等) ，一般靠近地价 峰值区，占据着地租最高的城市土地；在它附近，按等级顺序环绕着着相对低等 级的商业职能活动，如银行、餐馆、电器店、家具店等。 第二，任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的经济 ， 职能部门所占据。 ， 第三，随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到商业 中心的边缘，即地价较低的地方。围绕高级职能区域形成次级的商业中心。 第四，在任何一级商业中心的典型职能组内，每一项职能的位置也按照门槛 大小的系列排列。如在街区级职能中，门槛最高的活动将占据所有街区级职能中 地价最高的土地。 加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地 区、社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。当然加纳理论 也有其不足之处：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土 地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。还有其它因素影响地价，如 土地面积的大小、人口和收入分布、交通和便捷性的不规则状况等。因此，加纳 模式具有较大的局限性。针对这些不足，道宁( p b d o w n i n g ) 进一步阐述了 土地面积、入口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市 商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。加纳模式是在土地价值论思想 的基础上建立起来的，体现出了地价对商店布局的影响，对合理布局商业网点具 有一定的指导意义。 2 2 2 卡瑞四边形模型 在商业中心地等级研究过程中，卡瑞( k u r r y ) 发现廖什的空间理论中的空间 界限过于模糊，另外在大城市内的中心职能过分集中。他从时间的角度来考察消 费者和供给者的行为，根据购买频率和购买量、商品存量、销售周转数和交通的 方向性，建立了与现实比较吻合的城市空间模型。 卡瑞认为，对于沿某条轴线对称的城市空间，具有所有商品和服务职能的中 心地将在城市中心区布局：而对于其他非对称的城市空间，其最高等级的中心地 不在中央集中，而是呈点状或者带状分布。另外，他还强调现实中城市内部较为 常见的四边形的交通线路的作用，并通过g a r n e r 和林上 同 的研究，逐渐构建 了k = 2 、k = 4 、k = 5 、k = 9 的中心地四边形系统模型，补充和发展了中心地理论， 但是，人口的均匀连续分布仍是其不变的假设。 四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差别在于，市场地域 是正方形，商业中心地配置呈正方形格子状。即中心地位于正方形格子的交点上。， 这样的点是商品或服务需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职能布局的 潜在中心地。 2 2 3 商圈理论 商圈又称“商业圈”或“商势圈”，它是指商业企业吸引顾客的区域范围。 商圈对企业而言，则是其服务的范围：对消费者而言，则是他们方便的为取得商 品或服务最便捷的行为空间。 一个设定的商圈，从市场势力范围角度考察，构成为点、线、面、流四个方 面。点是指商圈的中心点，也是市场范围圈的中心点；线是指区域间相互依存关 系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力：面是指中心点的吸引力范围，表明市 场范围的广度；流是指市场的动态，是商业区域职能变化和发展的方向。在实际 研究中，一般从商圈的店铺、消费者购买行为空间和销售活动空间三个方面入手。 在商圈内部，可以划分为四个圈层，即核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异 地商圈。各圈层中商店的规模、数量、类型、职能上的差异导致了吸引力的差异。 制约商圈的主要因素是商店的经营类型、同类竞争商店的分布、商品种类、商店 规模、商圈周围的条件( 区位条件) 等。 商圈理论为本文商业中心内部空间的分析和商业中心盛衰变化的因素分析 提供了重要启发。 综上所述，笔者认为在现实中影响商业区位布局的具体因素主要有三点，即： 人口，经济的发展程度，交通运输条件以及购买习惯。 ( 1 ) 人口密度和购买力的地域差异对商业布局的影响 人口密度的地域差异会影响到商业布局的模式，根掘克氏理论：任何一级中 心地市场区的大小都取决于其经营商品的界限值，因此，在平均利润的引导下， 人口稠密区商业中心的市场区面积会缩小，而人口稀疏区商业中心的市场区面积 会扩大，或者说，在人口稠密区，商业中心的等级和数量会提高，而在人口稀疏 区则正好相反。购买力与人口密度具有相同的作用。 ( 2 ) 交通运输条件的地域差异对商业布局的影响 交通作用在中心地的空间分布上也起着重要作用，因而克里斯塔勒根据交通 原则提出其第二个模型。他假定全地区交通运输条件并不到处一致。为了使居民 获取最方便的商品服务，而付出的运输费用最低，则次一级的中心地将位于上一 级两中心地直线联系的中点。这样，以交通为核心的中心地的空间分布和以市场 为核心的中心地的空间分布不同，差别在于两个大的中心地之间直线交通线把以 市场为核心的位于六边形角上的次一级中心地位移到交通线的中点上。 交通运输条件的改善以及快捷低廉交通工具的运用，增加了高等级商业中心 的吸引力和影响力，使其具有更大的吸引范围，影响到次一级商业中心功能的发 挥，并使区域内商业中心的数量减少，从而替代了过去高等级中心地购买高级产 品，低等级中心地购买日用品的规律。 ( 3 ) 顾客购买行为对商业布局的影响 商业，尤其是零售商业网点直接面对消费者，所以广大顾客的购买心理和行 为也会对商业布局产生一定的影响。国外的经验也表明，顾客心理学往往是发展、 布局新的商业网点取得成效的重要因素之一。不同阶层顾客对商品的需求有所不 同，即使是同一阶层的顾客，对不同类型的商品也有着不同要求。一般来说，收 入高的顾客喜欢购买高档商品，收入低的顾客喜欢价廉物美的物品。随着人们物 质生活水平的提高，顾客往往将购买低级商品和高级商品、购物与其它休闲活动 结合起来，从而使消费者摆脱了中心地等级的严格束缚，高等级商业中心的市场 区( 服务范围) 会因此而扩大，而被绕过的低等级商业中心的服务范围则会因此 而缩小。 第3 章天津市商业发展及区位分布现状分析 3 1 天津市社会经济状况 3 1 1 行政区与人口分布介绍 天津市位于华北平原东北部，燕山山脉以南。介于北纬3 8 。3 4 ，4 0 。1 5 东经1 1 6 。4 3 1 1 8 。4 之间。西北面与北京市、河北省三河市交界，东 南临渤海湾，其余边界均与河北省接壤。市区面积4 3 3 4 7 2 平方公里，城市建成 区面积2 4 2 4 5 4 平方公里。市区现辖和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、 红桥区等六区。城市人口4 6 3 万人。居民中大多数为汉族，还有回、满、蒙古、 壮等2 9 个少数民族。同时，天津也是中国中央四个直辖市之一，中国北方的经 济中心，国际港口城市，生态城市。天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北 方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代最早对外开放的沿海城市、我 国北方的海运与工业中心。天津市中心距北京1 3 7 公里，是首都北京的门户。 3 1 2 经济发展现状 天津市是北方经济，文化中心，经济建设发展迅速，经济实力快速提高。2 0 0 7 年，全市经济继续保持良好的增长势头，经济总量突破5 0 0 0 亿元。初步核算， 并经国家统计局评估审定，全年全市生产总值达到5 0 1 8 2 8 亿元，按可比价格计 算，比上年增长1 5 1 ，增速比上年加快o 6 个百分点。 全市人均生产总值突破6 0 0 0 美元：按常住人口计算，人均生产总值达到6 0 2 2 美元，按可比价格计算，增长1 1 2 ；财政收入突破1 0 0 0 亿元：全年全市财政 收入达到1 2 0 4 3 3 亿元，比上年增加2 7 8 亿元，增长3 0 1 ，占全市生产总值的 比重达到2 4 0 ，比上年提高2 7 个百分点。其中地方财政收入完成5 4 0 1 3 亿 元，增长2 9 6 ，增幅比上年提高3 9 个百分点。 3 1 3 交通设施情况 在城市基础设施建设方面，2 0 0 6 年全年全市基础设施建设投资完成5 1 8 1 7 亿元，增长2 3 1 ，占全市城镇固定资产投资的比重达到3 0 3 ，有效带动了经 济增长。地铁l 号线投入试运营；市区快速路新增4 0 公里，累计1 6 0 公里；地 铁2 号线开工建设，海河综合开发和旧路改造等城市基础设施建设取得新进展。 3 1 4 城市居民消费方式与消费结构 随着天津g d p 的增长，人均可支配收入的提高，市民生活水平也得到相应的 提高。7 。 提升消费层次的购买力显著增强，城市居民人均消费突破万元。2 0 0 6 年， 本市城市居民家庭人均消费性支出达到1 0 5 4 8 元，增长9 3 ，恩格尔系数为 3 4 9 ，比上年下降1 8 个百分点，城市居民用于服务性消费支出3 1 1l 元，增长 1 1 2 ，占居民消费性支出的2 9 5 ，比上年提高。o 5 个百分点，充分说明居民 生活质量在不断提高。 居民消费能力进一步增强，促进了消费结构的变化。人均衣着类支出增长 2 3 8 ，人均家庭设备用品类支出增长2 1 ，每百户家庭拥有家用汽车达到4 6 辆，比2 0 0 4 年增长了一倍，每百户家庭拥有手机1 4 3 7 部，超过每家一部的水 平。 3 2 天津市商业发展状况 3 2 1 居民消费规模的持续扩大 据天津市统计局统计资料显示：2 0 0 7 年，全市消费品市场呈现快速增长势 头，全年社会消费品零售总额完成1 6 0 3 7 4 亿元，比上年增长1 8 2 ，增幅比上 年提高4 2 个百分点，为近十年来最高增幅。其中，批发零售业零售额增长1 8 2 ， 住宿餐饮业零售额增长1 8 6 ，建筑装饰材料、汽车、家用电器、化妆品和金银 珠宝呈现购销两旺态势。居民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出 1 2 0 2 9 元，增长1 4 0 。其中人均衣着支出增长1 8 4 ，家庭设备用品及服务支 出增长1 9 9 ，交通通讯支出增长1 9 9 。其中，限额以上批发和零售业吃、穿、 用商品类零售额同比分别增长1 3 8 、8 3 和2 3 5 。目前全市拥有商业机构1 4 、灭津市统计年鉴2 0 0 6 ) ) ，中国统计版社 万多家，全市批发零售餐饮