（土壤学专业论文）农用地价值构成与征地价格研究.pdf

摘要 农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会复合体，是人类赖以生存的源 泉。农用地具有资源和资产双重属性，但长期以来。人们对它价值的构成及价 格评估的认识有着严重的不足，极大的阻碍了农村土地市场的繁荣和发展。 人们往往只注重农用地的经济生产功能而忽视其它方面的功能，不能完全 体现农用地的价值。本文就是从农用地的功能分析入手，阐述了前人的价值观 和农用地价值构成论。在此基础上提出了农用地社会经济环境综合价值的概念， 认为农用地除了具有经济生产功能外，还有社会保障功能、社会稳定功能、生 态功能和其他功能，进而提出农用地价值由质量价值、社会保障价值、社会稳 定价值、生态价值和其他价值五部分构成。 以农用地社会经济环境综合价值观为基础，根据农用地的五大功能，从农 用地的产权和用途转变入手，针对不同的流转类型，构建了四种价格类型：即 集体内流转价格、集体外流转价格、集体内转用价格、集体外征用价格。根据 四类价格内涵差异，重新构建了包括自然质量价格、社会保障价格、社会稳定 价格、生态价格和其他价格五部分为一体的农用地集体外征用价格测算体系， 和以其为母版的其他的价格测算方法。这五部分价格是整个价格体系的基础。 农用地自然质量价格可以采用多种方法求取，为与农用地分等定级与估价工作 嫁接，本文农用地自然质量价格直接采用农用地分等定级估价的成果一一基准 地价和修正系数表来计算；社会保障价格由过去只考虑养老保险价格扩展为由 养老保险、医疗保险和就业保险三部分价格组成，并从总的社会保障价格中分 离出了农用地对农民的社会保障价格；社会稳定价格依据替代原则，用耕地开 垦费作为对占用耕地的恢复价值补偿，即农用地的社会稳定价格；农用地的生 态价格由简单易行的绿地建造成本法来求得；提出了大区之间的地域地价修正 系数和县域内的微观区位修正系数，增加了农用地价测算方法体系的外延性和 普遍应用性。 以河北省栾城县为实例，验证了征地价格评估方法的可操作性和准确性 证明农用地的价格构成是正确的、符合实际的。 关键词：农用地；价值构成；征地价格；评估 s t u d y o nt h ec o n s t r u c t i o no f a r a b l el a n dv a l u e a n d t h ep r i c eo f l a n d e x p r o p r i a t i o n a u t h o r ：x i ej i a n - h a o t u t o r ：p r o f e s s o rx uh a o m a j o r ：s o i ls c i e n c e a b s t r a c t a r a b l el a n di sc o m p l i c a t e ds y s t e m st h a tc o n s i s to f n a t u r e ，e c o l o g y , s o s i e t y , a n di ti s t h es o u r c et oe x i s tf o rm a n k i n d 时a b l el a n dh a sd o u b l ea t t r i b u t e so f a s s e t sa n dr e s o u r c e s b u tf o ra l o n gt i m e ，p e o p l ed i d n tr e a l i z ei t sv a l u ec o m p o s i n ga n dt h e r ei ss e r i o u sd e f i c i e n c y i nt h ea s s e s s m e n t ，a n dt h i si sa l s ot h eg r e a th i n d r a n t ef o rt h cp r o s p e r i t ya n d d e v e l o p m e n t o f r u r a ll a n dm a r k e t p e o p l eo f t e no r d yp a y a t t e n t i o nt h ee c o n o m i cp r o d u c i n gf u n c t i o no f a r a b l el a n da n d i g n o r ei t so t h e rf u n c t i o n s ，w h i c hc a n te m b o d i e da r a b l el a n dv a l u ec o m p l e t e l y b a s e do n a n a l y s i so ft h ef u n c t i o n so fa r a b l el a n d ，a n de x p a t i a t i o no nt h ef o r e f a t h e r s a r a b l el a n d v a l u et h e o r i e sa n da r a b l el a n dv a l u e c o m p o s i n gt h e o r i e s ，w ep u tf o r w a r d t h es o c i a l e c o n o m i ce n v i r o n m e n t a lv a l u ec o n c e p tf o ra r a b l e1 a n d h lt h i so p i n i o n t h e r ea r es o e i a l s e c u r i t yf u n c t i o n ，s o c i a ls t a b i l i z a t i o nf u n c t i o n ，e c o l o g i c a lf u n c t i o na n do t h e rf u n c t i o n b e s i d e se c o n o m i c p r o d u c i n gf u n c t i o no f a r a b l el a n d a n da r a b l el a n dv a l u ec o n s i s t so f f i v e p a l 乜：s o c i a ls e c u r i t yv a l u e ，s o c i a ls t a b i l i z a t i o nv a l u e ，e c o l o g i c a lv a l u ea n do t h e rv a l u e a c c o r d i n g t os o c i a le c o n o m i ce n v f f o n m e n t a lv a l u eo fa r a b l el a n d ，o nt h eb a s i so ff i v e m a j o r f u n c t i o n so fa r a b l el a n d ，a n di nt e r mo f c h a n g i n g i np r o p e r t y r i g h ta n du t i l i z a t i o no f a r a b l el a n d , w ec l a s s i f yf o u r - t y p e p r i c e so fa r a b l el a u d ：d e l i v e r yp r i c e i n c o l l e c t i v i t y ； d e l i v e r yp r i c eo u to fc o l l e c t i v i t y ；u t i l i z a t i o n t r a i l s f o r mp r i c ei nc o l l e c t i v i t y ；u t i l 呶i o n t r a n s f o r mp r i c eo u to fi nc o l l e c t i v i t y a f t e rg r a s p i n gt h ec o n n o t a t i o no f t h ef o u r - t y p ep r i c e ， w er e b u i l tt h ea s s e s s m e n t 町蜘f o r e x p r o p r i a t i o np r i c eo f l a n d ，w h i c hi sm a d eu po f n a t u r a l q u a l i t yp r i c e ，s o c i a ls e c u r i t yp r i c e ，s o c i a ls t a b i l i z a t i o np r i c e ，e c o l o g i c a lp r i c ea n do t h e r p r i c e w e c a na l s oc a l c u l a t eo t h e rt h r e e - t y p ep r i c eo fa r a b l e l a n di n a c c o r d i n gt o t h e e x p r o p r i a t i o np r i c e t h e s ef i v ep r i c e sa r ef o u n d a t i o n so f t h ew h o l e p r i c i n gs y s t e m n a t u r a l q u a l i t yp r i c eo f a r a b l el a n dc a nb ec a l c u l a t e db ym a n yk i n d so f m e t h o d s c o n s i d e r i n gt h e r e s u l to f t h eg r a d i n ga n dc l a s s i f i c a t i o na n da s s e s s m e n to na r a b l el a n d , n a t l f a lq u a l i t yp r i c e a d o p t sc o r r e s p o n d i n g b a s i cp r i c eo f a r a b l el a n d s o c i a ls e c u r i t yp r i c eo fa r a b l el a n de x t e n d f r o me n d o w m e n ti n s u r a n c ep r i c et ot h r e e p a r t s ：e n d o w m e n ti n s u r a n c ep r i c e m e d i c a l i n s u r a n c ep r i c e ，a n de m p l o y m e n ti n s u r a n c ep r i c e w h a t sm o r e ，s o c i a ls e c u r i t yp r i c eo f a r a b l el a n di s s e p a r a t e df r o m a 1 is o c i a l s e c u r i t yp r i c e s s o c i a l s t a b i l i z a t i o np r i c ei s c a l c u l a t e db yc o m p u t i n gt h ec o m p e n s a t i o no ft a k i n gu pt h ec u l t i v a t e dl a n d e c o l o g i c a l p r i c ei sr e c k o n e db y t h ec o s to fb u i l d i n gg r e e nl a n d ，w h i c hp l a y st h es a m er o l el i k ea r a b l e l a n d w ea l s op u tf o r w a r dr e g i o na d j u s t m e n tc o e f f i c i e n ta n dm i c r op o s i t i o na d j u s t m e n t c o e f f i c i e n t ，w h i c hi m p r o v e s t h ea p p l i c a t i o no f t h a tm e t h o d u s i n g t h i sm e t h o di n l u a n c h e n gc o u n t y o f h e b e i ，t h e r e s u l t p r o v e s t h e m a n e u v e r a b i l i t ya n dv e r a c i t yo f t h e n e wm e t h o d k e y w o r d s ：a r a b l el a n d ；v a l u ec o m p o s i n g ；e x p r o p r i a t i o np r i c eo f l a n d ；a s s e s s m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研冗成果，也不包含为获得逦j 垦盛些盔堂或其它教育机 构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所傲的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：谢建豪签字日期：枷牛年6 月z f 日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解趣j i 壅些太堂有关保留及使用学位论文的规定，有 权保留并向国家有关部门( 机构) 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查( 借) 阅。本人授权遗韭壅些盔堂可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等方法加以保存或编成学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 学位论文作者签名：谢建袤导师签名：浒啤导师签名：、彳 7 和 签字日期：御中年月工f 日签字日期：加一汐年多月况日 农用地价值构成与征地价格研究 i引言 我国农用地价值核算工作开展滞后，应在农村实行家庭联产承包责任制之前就加以解 决，由于当时认识不足，致使许多地方承包田仅仅依据肥力、位置等因素进行优魔田和劣 地搭配承包，导致地块过于细碎分割，而造成规模狭小，严重影响了农业生产力的提高， 并成为当前农业现代化进程中迫切需要解决的问题。因此我们要找出一套切实可行的农用 地价值核算理论方法体系，为我国农用地评估提供理论和技术依据，对于促进农村土地流 转、合理确定农民负担、抑制耕地非农化和实现耕地占补平衡等具有重要意义。 1 1 农用地内涵 农用土地亦称为农用地”1 ，对于这一概念，现有以下几种理解：一是认为农用地与农 地相似，即耕地。例如日本农用地专指耕作为目的土地”。另一种认为农用地系直接用于 农业生产的土地”1 。例如，中华人民共和国土地管理法( 1 9 9 8 年8 月2 9 日通过) 第 四条对农用地的概念进行了表述。称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林 地、草地、农田水利用地、养殖水面等；全国农业区划委员会和土壤普查专业组编制的土 地利用现状分类及其含义中认为，我国农用地是指农林牧副渔各业生产用地，大体包括 耕地、园地、林地、草地和陆地水面等“l ：中国城镇土地分类中，农用地为一级地类，编 号为9 0 ，这里的农用地是指城镇、村庄、独立工矿区内用于农业生产的土地，包括水田、 菜地、早地、园地等用地。 以上两种理解是从广义和狭义两个角度对农用地概念进行解析。正如台湾林英彦所述： 农地有广狭之分。凡供农业生产使用之土地称为农地。广义之农地包括耕地、园地、牧草 地、渔池、草地、林地等；狭义之农地专指耕地一项而言”1 。 还有一种理解认为农用地为直接和间接用于农、林、牧、副、渔等各业农业生产的土 地，包括耕地、园地、林地、池塘、沟渠、田间道路、可耕荒地及其他生产性建筑物所占 用的土地“。 总之，对农用地的理解都是在特定的环境下，对同一个概念赋予不同的内涵和外延。 很多学者将农用地简称为农地，其实农地是一个含糊的概念可称之为农用地，当相对市 地而言时，又指农村土地，在具体环境下是明确的。本文中农地、农用地均系农用地，指 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 河北农业大学硕士学位论文 1 2 农用地评估研究进展 1 2 1 国内研究进展 我国土地评价历史悠久，早在2 0 0 0 多年前就有记载，至于农用地估价理论在宋代已出 现“买田之初必以租定价”。实际上，土地估价始于农用土地这与土地的功能及社会之 演变不无关系1 5 “。土地乃“万物之源”，从人类出现起就存在人类土地粮食三 者之间的关系，随着人口日益增长，人地关系趋向紧张而农业生产力提高不大，人们更 加重视土地的“可耕功能”。1 8 世纪中叶的产业革命以前，世界各国均以农业为主，一切 土地也以农用为首要。 我国解放后的土地定级估价，最早是1 9 5 1 年财政部组织的查田定产工作。目的是为了 确定农业税率达到合理负担，对全国耕地划分类别、评定土地等级及其常年产量，作为 确定农业税的依据，这是一种简单的士地经济评价。1 9 8 4 年1 2 月，原农牧渔业部土地管 理局在北京主持召开了全国土地评价技术座谈会，会议确定先进行试点，首先在全国不同 类型区选择1 2 个县作为农地评价试点。经过1 9 8 5 1 9 8 6 年两年的试点工作，各试点县都 取得丰硕成果，使土地评价的理论与方法产生了一次大飞跃。如河南地理研究所王国强等 运用主因子分析选择土地评价因素，并根据方差贡献求权重：运用模糊数学方法评价土地 质量取得满意的结果：中国农业工程设计研究院的范志书等运用回归分析法，通过求取土 地因子与作物基本产量的关系，利用求解回归方程得到权重：北京市农科院刘积余等运用 聚类分析的方法，对土地利用类型进行聚类分析，得到等级差别；北京大学刘闯结合大连 市郊区的农地评价，建立了土地评价的模型系统。在原国家土地管理局地籍司主持下，土 地评价又有了大的转折1 。首先是农地分等定级有了新的思路与方法。胡存智、廖永林指 出：影响土地生产力的各因素中，从稳定性看，可分为短期内不易改变的因素和易变因素。 稳定性因素多以自然环境条件为主，易变性因素则以受人为活动影响较大的因素为主“。 土地评价应将上述两方面因素结合起来进行，按土地潜力、利用水平、经济特征进行分析 确定标准条件、标准作物、寻找可比性指标在全国统一划分等级，并就此在全国6 个试 点县进行试验研究。 随著我国农业产值在国民经济中的比例不断减少，农业的国民经济基础地位越容易被 人们所忽视，农地资源的保护工作就更为艰巨。随着土地使用制度改革的逐步深入，农地 市场化管理问题也逐步列入议事日程，农地使用制度也需完善与改革。所有这些都需要建 立一套有效地农用地价值核算理论体系，但目前对土地资源价值核算的理论研究是一个薄 弱环节，尤其是农用地资源价值。近几年全国各地及有关部门以不同方式对此问题进行探 讨，有对全国及省域耕地的分等估价，如贺锡萍等所作耕地资源核算方法与实例分析；王 万茂等所作中国大陆农地价格区划及农地估价“；谷树忠以山东省为例，对耕地资源估价 方法的探讨“。黄贤金的农地价格论深入研究了农用地估价理论“1 ：单胜道对农用地 的外部经济性进行系统的阐述“；谢经荣等对近年来我国沿海地区农用地租赁及土地租金 2 农用地价值构成与征地价格研究 等进行了考察和研究：朱仁友部分解决了收益还原法农用地估价的一些问题：刘慧芳对农 用地的社会价值功能作了初步研究“；关文荣和陈浮等一批学者分别从不同角度对农用地 估价理论和方法做了许多颇有成效的工作“。这些努力推动此项研究不断向前发展。原 国家土地管理局在农用地分等定级试点经验的基础上对农用地分等定级规程( 征求意 见稿) 进行了修订，编制了农用地分等定级规程( 讨论稿) ：1 9 9 9 年国土资源大调查工程 项目的启动2 0 0 3 年农用地分等规程( 送审稿) 、农用地定级规程( 送审稿) 、农 用地估价规程( 送审稿) 相继通过国土资源部验收。但对农用地的生态价值一般限于定性 分析，虽然注意到农地生态的演变趋势。还缺乏这方面的定量分析对农用地的社会保障 价值与社会稳定价值考虑也不够深入。 1 2 2 国外研究进展 国外农地评价资料最早见于1 5 世纪莫斯科公国的税册中这一中央集权制的封建国 家，为了给官员平等地分封土地、敛取赋税，将耕地分为上、中、下三等，并造册登记； 1 7 1 7 年，为平衡摊派土地税额，奥地利政府初次建立了土地测定委员会，他们根据土壤质 量及每块农地的投入产出情况，测算出每块地的纯收入，并采用4 的利率进行纯收入资 本化历时1 5 年完成了该地区土地测定工作；1 8 0 8 - 1 8 9 0 年期间，为合理征收地税，法兰 西测定了分散在3 5 8 0 0 个公社总面积为5 2 0 万公顷的1 。2 3 亿小块土地价格。随着社会经济 的发展，土地测定从为分摊税额作依据的目的，扩大到从法律上固定土地所有界限的职能， 这样，土地鉴定就不仅包括长期、全面鉴定，而且还有日常的小范围鉴定。德国开展农地 估价工作己有1 8 0 年历史。当前德国农地估价是以当地最好的企业为1 0 0 分，评定各个农 业企业耕地及草地每公顷净收入的相对值为基础的，以作为征收土地税、发放休闲补贴、 进行土地归并及调换土地、地租地价的法律依据。1 9 2 5 年开始进行该项工作，至1 9 3 4 年 形成较完善的土地评估法，到1 9 3 5 年全国完成每个企业的土地单位值评估，以后每隔6 年或长一些，重新评估一次”。早期的土地评价主要用于赋税的目的，如美国1 9 3 7 年提 出的斯托利指数分级“，而以合理利用土地为目的的土地评价研究是随着资源调查与土地 合理利用规划而产生和发展起来的，它的历史可上溯到上世纪3 0 年代。2 0 世纪3 0 年代早 期的美国尤其中西部由于严重的土壤侵蚀和大量的水土流失，造成生态环境的恶化。于 是在基于土地利用不导致环境退化的原则下，提出土地利用潜力分类。1 9 4 5 年编制了一系 列土壤图。为完善土地评价系统奠定了基础。到1 9 6 1 年，美国农业部土壤保持局正式颁布 了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。这一时期的土地评价 都是结合土地清查而进行的，评价目的为土地利用服务1 三c 美国的土地潜力分类系统为代 表，评价考虑的是土地自然属性的变化未涉及社会经济条件和技术因素的变化。评价未 能指出土地对特定作物的适宜性和土地的最佳利用方式，定性描述多、定量分析少。1 9 7 6 年f a o 颁布了土地评价大纲，从土地适宜角度出发，分为纲、类、亚级和单元四级。 该系统弥补了土地潜力分类系统的不足，反映了土地的适宜性程度及土地的限制因素和改 良管理措施大大促进了国际土地资源评价的研究，在世界各地广泛应用。在此之后( 1 9 7 8 年1 9 8 0 年) ，f a o 又组织了农业生态区设计的研究，从气候和土壤的生产潜力分析入手 河北农业大学硕士学位论文 进行地适宜性评价，并在非洲、东南亚和西亚实施应用。f a o 在土地评价大纲的基 础上，以“农业生态区( a e z ) ”方法，开展了土地人口承载力研究，它通过作物生长模拟 模型，将气候生产潜力和土壤生产潜力结合在一起，来反映土地用于农业生产的实际生产 潜力，并考虑在一定投入水平上的土地适宜性。这一方法将人口、资源、环境和发展联系 在一起进行了定量评价。由于环境恶化、生态破坏和资源桔竭等问题日益突出，自然资源 环境价值纳入国民经济核算体系的研究己经成为国际的焦点，许多发达国家和国际机构相 继对此进行大量研究，提出了环境资源核算的理论框架与实旖方案“8 。农地环境价值核 算研究近年在国际上也有一些突破，1 9 9 0 年f r e s c o 等在f a o 工作报告中首次提出将士地 评价与农作系统分析相结合，提出生产实践对生产力及环境影响的定量分析方法。1 9 9 5 年 英国的r i c h a r d s 和j e n k i n s 等对农地污染的价值进行计量，并提出了补偿价格。 4 农用地价值构成与征地价格研究 2 理论基础 2 1 农用地估价的理论基础 农用地评估有其严格的理论基础，涉及很多经济理论，如她租理论、地价理论、市场 理论、规模效应理论、区位理论、土地肥力理论、生产力理论等，其中区位理论、土地肥 力理论、生产力理论与农用地评估关系尤为密切【2 4 2 7 l 。 2 1 i 区位理论 区位理论也称为区位经济学、地理区位论。是关于自然物质及人类活动的空间分布及 其在空间中的相互关系的学说，特别是人类经济活动空间组织优化的学问”。区位是自 然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表现。三种地理 位置有机联系、相辅相成。共同作用于地域空间，变形成了一定的土地区位。 美国土地经济学家阿兰索( w a l o n s o ) 把级差地租理论应用到城市土地。并引入区位边 际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租( b i d r e n t ) 观点，即以竞标地租函 数来求取个别厂商的区位结构均衡点，解释各类土地利用在城市空间内所形成的模式，从 而形成城市区位理论，并作出了租金梯度曲线和土地利用同心圆模式图，如图l 所示，b 1 、 b 2 、b 3 代表不同的土地利用方式。这一原理同样适用于农业用地，此时b 1 、b 2 、b 】代表 不同的农作物或农业部门。通常称这一系列理论为边际转换原理。 一定程度上可以讲区位决定土地利用，土地利用又影响着地租地价，反过来讲地租 地价也规定着土地的用途及利用方式。地租地价与土地利用分化同样存在与农地之上，杜 能指出：如果土地利用的可能性在空间上是连续的，农业的部门或作物的合理布局是其能 偿付区位地租的地段，因为距离市场较近，其纯收益必定较大：较远的农地，其纯收益必 定较小。 2 1 2 土地肥力理论 土地肥力就是土地能够提供植物生长发育所需的水分、养分、空气和能量的能力。在 农业生产中土地的肥力状况决定土地生产力高低，影响植物的生命活动和农作物的产量和 质量，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。马克思在论证级差地租时总是强调自 然肥力是这种地租的基础。他写到；讲到地租的差别，在土地面积相同，投资额相等的情 况下，它是由土地自然肥力状况差别造成的。这种自然质量的差别，不仅引起地租量的差 别，而且引起地租率的差别。 一一一一 一 一一一一 一一一一 一 一一一一 一一一一 一 一一一一 农用地价值构成与征地价格研究 晨的某种适合、接近或一致“”；生态价值论是将社会经济放在生态系统中进行考察，这里 “价值”实质上是指生态价值“”；价值工程价值论中的“价值”是一种技术经济指标， 经常将它作为评价事物有益程度的尺度，或者用来评价产品给企业、用户带来的经济效益 以及对产品的功能所作的一种综合评测。 随着对土地价值，尤其是农用地价值认识到深入，人们已经意识到农地价值除了受农 地系统自身影响以外，还受到与之密切相连的社会、经济等外部环境因素的影响，但是如 何将农地系统内部和外部对农造价值的影响作为一个整体进行综合考虑尚无先例可循。 ( 2 ) 传统的农用地价值构成论 农用地价值的构成现在国内主要有以下两种观点： a 经济价值构成论根据英国经济学家皮尔斯( p e a r c e ) 的观点，结合农用地资源的特 点，农地价值构成主要应该包括：实际使用价值、选择价值、存在价值等三个组成部分。 实际使用价值指农用地有实际的经济回报功能：选择价值是指农地的潜在收益的价值；存 在价值指农用地存在具有特殊的功能”“。 b 机会成本价值构成论根据资源与环境经济学观点，从经济角度对资源利用后果加 以抽象和度量，资源使用者所付的资源价格应等于社会所负担的自然资源利用与耗竭的代 价”“。就农用地而言，其价值等于利用农用地的边际机会成本。边际机会成本由三部分组 成：边际生产成本、边际使用者成本和边际外部成本”“。农用地的边际生产成本指农用地 的数量单位变动所引起的总生产成本的相应变动；农用地的边际使用者成本指农用地的数 量单位变动所引起的这一农用地在其他利用方式下最可能获取的最大纯收益的相应变动； 农用地边际外部成本是指农用地的数量单位变动所引起的外部成本总额的变动。 2 2 2对农用地社会经济环境综合价值的再认识 长期以来，由于传统经济学对土地价值的认识仅仅停留在单纯的或狭义的经济价值的 基础上，忽视了土地所拥有的生态功能、景观功能、食物安全以及代际公平等社会价值与 生态价值。并且这些价值及其产生的效益外在于市场，所以，在土地分配与消费实践中， 土地供给者在决策是否提供土地时只考虑土地出让价格大于土地经济价值这一条件。但对 社会来讲。这一条件意味着土地在用途改变过程中造成了大量的社会福利的损失”“a ( 1 ) 农用地的功能 农用地除了经济生产功能外，还具有社会保障功能、社会稳定功能、生态功能和其他 方面的功能。各种功能具体解析如下； a 。经济生产功能 农用地是基本的生产资料和劳动对象，具有生产功能，其内部和上层附着各种有用矿 物和营养成分，在一定的自然条件和技术条件下能产出各种农作物，为人类提供各种食物。 农用地是人类赖以生存的农作物汲取营养的主要源泉，是无法替代的农业生产资料。 7 河北农业大学硕士学位论文 b 杜会保障功能 现代社会保障制度它是指一个社会通过正式的制度为它的成员提供的经济稳定保障。 具有中国特色的社会保障体系由四部分组成：社会救助( 又称社会救济) 、社会保险、社会 福利、社会优抚。 土地保障功能，有广义和狭义之分。广义的土地保障功能，是指土地对于人类生存和 发展所起的保障作用，如果离开土地，人类的一切经济活动都无从展开，土地是人类杜会 生存和发展的基础，是“万物的基础”。狭义的土地保障功能，是就农地而言的，它是指 土地对于广大农民来说，是就业保障、生活福利和伤病养老保障的可靠手段，是“衣食之 源，生存之本”。 千百年来，中国农民一直依靠“养儿防老”和家庭养老这种传统的养老方式，解决着 他们自己的养老问题。农民有了土地就有了赖以生存的物质基础，农用地的存在对农民具 有社会保障作用。土地的不动性和保值增值性使之成为目前农民最好的风险保障，农地的 保障性社会效应主要是生活保障效用、提供就业效用和医疗保障效用。土地对那些失去劳 动能力的老年人来说是带来收入的重要财富，所以均分土地充当了有效的退休保障：农村 经济体制改革以来，农村医疗卫生体制基本上演变为自费医疗制度，对于大多数农村家庭 来说，农用地是家庭保障的重要甚至是唯一的来源，因此农用地对于农民而言具有重要的 医疗保障功能；拥有一份土地，农民在从事非农业生产遇到风险时就可退而务农，由此可 见农用地对农民具有抵御就业风险的功能。 c 社会稳定功能 粮食问题是一个关系到国计民生的重要问题，“民以食为天，食以农为源，农以地为 本”正是农用地为人类提供粮食这一基本生产要素的社会稳定功能的体现。农用地生产出 来的粮食和农副产品，不仅是我们生存的基础，也是工业、城市发展的基础。农用地是关 系到我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题，具有重要的社会稳定功能。 d 生态功能 农用地就实厦而言首先是最基本的自然生态环境要素。农用地的生态功能主要表现为 防止土壤侵蚀、涵养水源、调节微气候、净化水质、净化空气等方面。若农用地生态环境 遭到破坏则整个生态系统的将失去平衡，造成严重的生态问题。近些年频繁爆发的沙尘暴 就是个很好的例子。 e 其他功能 农用地的其他功能是指除上述功能以外的功能。如教育功能农用地可以作为观察农 作物生长及伴生动物的自然场所。 ( 2 ) 农用地的价值 农用地的功能决定了农用地的价值，因此农用地具有相应的价值，即质量价值、社会 保障价值、社会稳定价值、生态价值和其他价值。 8 农用地价值构成与征地价格研究 a 农用地的质量价值体现的是农用地在一定的光、温、水等自然条件和技术条件下， 通过农业生产活动所能获得的直接经济效益，体现了农用地的生产功能。其对应农用地自 然质量价格，这也是我国现行农用地估价中最常见的农用地评估价格。 b 农用地社会保障和社会稳定价值指农用地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和 增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。 农用地具有的社会保障和社会稳定功能决定了农用地具有社会保障价格和社会稳定价格。 c 农用地生态价值指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用， 农用地的生态环境价值功能决定了农用地具有生态价格。 d 其他价值是指农用地除了具备上述价值外的其他价值，如教育价值、规模效益价值、 区位价值、转用增值价值等。这些价值决定农用地具有其他价格。 ( 3 ) 农用地社会经济环境综合价值 农用地处在一个复杂的社会经济环境中，其社会经济环境可以形象得用图2 来描述。 因此我们称农用地的价值为农用地社会经济环境综合价值( 简称农用地综合价值) 。农用 地综合价值是以农用地为中心，农用地系统内部价值与外部因素影响价值为一体的价值集 合。农用地综合价值认为农用地的价值由农用地的质量价值、农用地的社会保障价值、农 用地的社会稳定价值、农用地的生态价值和其他价值五部分构成。 固2 农用地社会经济环境示薏图 农用地的价值由气候、地形、岩石、植被、水文、土壤等内部因素决定，并且受耕作 制度、经营规模、土地利用结构、技术因素、基础设施因素、区位因素、人口因素、土地 政策因素、经济环境因素、社会政治因素等各种外部的社会经济因素影响，是内部因素和 外部因素共同作用的结果。 农用的价值体系构成农用地的价值，农用地的各种功能决定了农用地具有相应的价格t 从而构成了我国农用地的价格。如图3 。 9 河北农业大学硕士学位论文 1 0 围3 农用地价值价格构成图 表用地价值构成与征地价格研究 3 对农用地价格的认识与刻画 3 1 农用地价格的内涵 以马克思土地价格理论与劳动价值论为理论基础，从地价的构成上来分析，确定土地 价格具有二元性，即虚幻性和真实性。虚幻性是由于土地物质本身的无价值和社会支付土 地资本过多的东西决定的，而真实性则是由于土地资本个别劳动决定的，但这只是土地价 格的一方面，即是己开发土地的价格，另一方面未开发土地的价格则只是一种虚幻的价 格形态，土地价格的这种特性归根到底是由于土地价值的二元性”1 。就土地特点而言，其 虚假的社会价值、虚幻的价格的产生，则是由于土地的稀缺性即土地绝对数量有限、相对 价值随时间递增，因而，土地价格即是一种稀缺价格。 马克思在资本论中提出地价是地租的资本化，我国大多数学者也认为地价的本质是地 租的资本化，但在阐述上，众说不一。黄小虎先生认为：土地价格本质上是来自土地的超 额利润，薅土地的超额利润呈长期上升趋势，在短期内，地价围绕地超额利润波动”“； 卞颂桢先生认为地价就是土地使用价值之价，不应包括征地费、拆迁费、开发费、配套费 等费用；陈敏之先生认为，土地批租所得的地价，园批租的标的有别( 有“熟地”、“生地”、 “毛地”之分) ，地价包括的内容不同，有的包含地租、动迁费费用、基础设施投资三项， 有的则只包含其中的一项或两项”“；饶会林先生认为地价不是以它的“成本+ 利润”水平 为主要依据，一般要高于土地的“成本+ 利润”许多。它是视土地被利用之后获得的利益 而定，其本质是地租”；严星、林增杰先生认为，地价是买卖双方在谈判、协调的过程中， 最后达成双方都能接受的价格”；徐衡、黄东兵也认为地价是指在市场经济条件下土地交 易价格”；曹振良先生认为按照马克思主义经济学的劳动价值论来判断，土地没有价值， 因而不存在价值货币表现形式的土地价格；刘汉尧先生认为地价实质上就是土地权利的购 买价格是土地收益权的货币表现形式；戚名琛先生认为。通俗的讲，地价就是拿到某块 地付多少钱”“，黄贤金认为地价是土地资源最佳配置时预期效益的体现它是一种土地生 态经济价格。 大多数学者认为农用地具有土地的一般特性，因而农用地价格也是一种二元价格，即 农用地价格由农用地物质价格、社会对农用地资本支付过多的社会价值价格和农用地资本 个别劳动价值价格。前两者形成农业用地虚幻价格后者为真实价格，其构成如图4 所示。 因此，农用土地作为一种资源性资产其价格是农用土地生产力决定的生产力价格和农用 土地的无形价格之和，也就是上面提到的自然质量价格、社会保障价格、社会稳定价格、 生态价格和其他价格这五种价格之和。 河北农业大学硕士学位论文 农用地价格 表用地物质价格 农用地资本价格 囝4 农用地二元愉格构成里螺 3 2 农用地价格的特点 虚幻价格 真实价格 农用地也是一种特殊的商品，它具有土地的一般特性： ( 1 ) 土地价格是土地的权益价格 ( 2 ) 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不以生产成本定价 ( 3 ) 土地价格主要由土地需求决定 ( 4 ) 土地价格呈总体上升趋势 ( 5 ) 土地价格有强烈的地域性 另外，农用地还具有其他土地所不具有的特点： ( 1 ) 农用地市场价格远远低于同区域内的商业、工业等建设用地的市场价格1 。 ( 2 ) 农用地价格以养育功能价格为主，承载功能价格为辅。 ( 3 ) 农用地价格变化的周期不明显。 ( 4 ) 现在的农用地价格是不完全的价格，价格中没有包含其社会价格和生态价格。 3 3 农用地价格的影响因素 3 3 1 自然因素 土地是气候、地形、岩石、植被、水文、土壤等自然要素组成的自然综合体”，因此 土地生产力与这些自然因素有关，农用地的价格受这些因素的影响。 农用地价值构成与征地价格研究 3 3 2 社会经济因素 农用地的价格受各种社会经济因素影响，如耕作制度、经营规模、土地利用结构、技 术因素、基础设施因素、区位因素、人口因素、土地政策因素、经济环境因素、社会政治 因素等，其中经营规模、基础设施因素、区位因素对农用地价格的影响更显著。 ( 1 ) 经营规模在相对稳定的自然、经济、技术、社会环境条件下，适度经营规模有 利于提高农用地价格水平。如表l 上海嘉定县种植专业户农用地经营规模与种植收入情况 反映了收益与规模之间的关系”“。 袁1嘉定县耕地经营规模抽样分析寰 ( 2 ) 基础设施因素水利、林网、交通、能源、通讯、仓库、打谷场等基础设施可以 改善农用地开发利用的硬环境，这对促进农用地利用和提高农用地开发利用效率极为重要。 如表2 河北省定县地价调查资料，有井比无井地地价高。 翌! ! 奎些查兰堡主兰壁丝苎 表2 河北省定县有井地与无并地地价变动情况袭 有井地( 元亩)无井地( 元亩) 有井地比无井地贵( )年份 上等地中等地下等地上等地中等地下等地 上等地中等地上等地 1 9 1 4 1 9 2 4 l 9 3 0 1 9 3 l 1 9 3 2 1 9 3 3 1 9 3 4 5 3 1 1 3 l 3 6 1 1 8 9 3 6 0 4 0 注；引自费玉荣、谢经荥著，中国土地债格聂估价方法研究北衷农业太学出j ；叵社。1 9 9 4 ：5 9 略有改动。 ( 3 ) 区位因素近郊农用地转换为效益较高的非农用的可能性较大，从而地价高，而 偏僻农村这种可能性极小，因而地价低，另一方面由于不厨地域农用地利用方式不同而致 使效益差异。从表3 可以看出“，在韩国随着急速展开的城市化，在近郊农村中的土地不 动产，成了城市资本的投机对象，农耕地由传统的土地利用转换为工厂用地、住宅用地及 商业用地等等的非农业的利用，从而极大刺激了农用地价格的上升。 表3 农用地价的地域结构裹 地价上升率( ) 经济圈农用地价( 元坪 前l i ；耳均 ( 1 9 6 31 9 7 2 年) 近郊农村 远郊农村 一般农村 偏僻农村 平均 9 5 6 6 7 0 6 3 9 5 5 3 7 0 5 3 2 7 8 7 0 1 6 1 1 0 1 1 5 8 后1 0 年平均 ( 1 9 7 3 1 9 8 2 年) 8 4 8 2 9 2 3 5 9 2 8 7 3 2 2 年均地价上升率( ) 5 8 4 1 6 0 2 8 2 1 5 0 2 9 4 注：韩国用坪来表示土地面积i 坪= 33 0 7 平方米 m 弘 品 m 嘶 m 够 兰| 他 鸺 舍； 诣 钉 m 弛 n 驼 弛 0 h 弘 肌 岫 ” 0 均 凹 蝣 们 孔 坞 船 娩 他 的 轧 鹌 眄 坞 曲 鸲 m n 他 n 聃 农用地价值构成与征地价格研究 3 4 农用地价格的分类 依据不同的标准。农用地价格可分为不同类型： - 1 )农用地流转价格 土地流转是一个内涵较广的概念，它不仅包括土地产权的转移而且还包括土地利用 方式土地利用方式的变更”“。 根据流转方式，农用地价格分为农用地内部流转价格、农用地转用价格、农用地征用 价格。农用地内部流转价格( 包括使用权和所有权) 指农用土地在不改变用途的前提下在农 业经营主体之间流转的价格。农用地的转用价格是指农用土地转为集体非农业用地的价格， 只是使用权的转移。农用地的征用价格是指农用地被征为国家建设用地，土地所有权发生 转移。如图5 所示 l 非农建设用地i 农用地非农建设用地 图5 流转价格分类构成图 ( 2 )农用地估价目的价格 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途”。根据农用地的估价目的不 同，其价格可分为：农用地征用价格、农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租赁价 格、农用地抵押价格、农用地拍卖价格、农用地课税价格等。 河北农业大学硕士学位论文 ( 3 )农用地估价对象价格 估价对象指一个具体估价项目中需要估价的房地产”“，即需要估价的农用地。根据评 估对象不同可分为：耕地价格、园地价格、林地价格、牧草地价格、水产养殖地价格、未 利用地价格等。 (