（产业经济学专业论文）住宅市场刚性需求研究.pdf

t h e s i sf o rm a s t e r sd e g r e e 2 0 1 0 u n i v e r s i t yc o d e ：1 0 2 6 9 r e g i s l t e r e dn u m b e r ：51 0 7 2 7 0 0 0 0 5 e a s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y r e s e a r c ho nr i g i dd e m a n do ft h eh o u s i n gm a r k e t d e p a r m e n t ： b u s i n e s ss c h o o l i n d u s t r i a le e o n o m i t s s p e c i a l t y ： r e a le s t a t ee co n o m i cs a p r i l 2 0 1 0 2 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文住宅市场刚性需求研究，是在华东师范 大学攻读硬博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表 或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作 了明确说明并表示谢意。 作者签名。 3 日期：2 0 1 0 年4 月l o 日 下完成 华东师范大学学位论文著作权使用声明 系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指导 学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所 有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门 和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网 送交学位论文的印刷版和电子版； 允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位 论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题 和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) () 1 ，经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论 文， 于 后适用上述授权。 权。 本人签名 2 0 1 0 一| 书州 v “涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定 过的学位论文( 需附获批的 华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方 为有效) ，未经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默 认为公开学位论文，均适用上述授权) 。 4 石可硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 龙胜平教授华东师范大学主席 崔裴副教授华东师范大学 彭加亮副教授华东师范大学 论文摘要 近些年来，我国住宅市场发展快速，人民群众的居住条件得到显著改善的同 时，也引发了一些问题和矛盾。本文以城市住宅市场中刚性需求为研究对象，通 过对住宅市场需求的分析，对刚性住宅需求进行界定。在此基础上以拆迁安置住 宅需求和新婚家庭住宅需求为例，对典型的住宅刚性需求进行深入的讨论，并结 合上海市的实际数据，对刚性需求与住宅市场的互动关系进行验证和解释。 本文主要分为六章。第一章提出问题，确定文章的结构和方法。第二章主要 对房地产、住宅市场以及刚性需求有关的概念进行阐述和分析，并对我国当前住 宅市场中存在的各种典型需求进行列举和分析。第三章对住宅市场中的刚性需求 进行定义和解释。第四章以拆迁安置住宅需求和新婚家庭住宅需求为典型，对其 内涵、影响因素及其对住宅市场乃至房地产行业的影响、意义进行了详细的讨论。 第五章对上海市住宅市场和城市房屋拆迁的具体情况进行了归纳，并以数据为基 础，对上海市住宅市场中存在的典型的刚性住宅需求进行计算，对不同年度中刚 性需求与住宅价格之间的互动关系进行考察，并对现象作出解释。第六章总结全 文观点，并从政府、企业以及居民的不同层面给出建议。 本文结论认为：首先，在住宅市场的典型需求中，拆迁安置住宅需求和新婚 家庭住宅需求的刚性特征最为明显；其次，对上海住宅市场实际运行情况的观察 表明，刚性需求占总需求比重较高的年份，住宅价格往往处于相对较低的水平， 但总的来说，刚性需求在总的住宅需求中所占比重呈下降趋势；此外，虽然国家 的有关条款政策确实会对房地产市场产生明显的影响，但这种影响更多的作用于 非刚性的需求，对刚性需求的影响并不明显。 关键词：住宅市场，刚性需求，拆迁安置住宅需求，新婚家庭住宅需求 6 a b s t r a c t o v e rt h el a s td e c a d e ，ch i n a sh o u s i n gm a r k e ti sd e v e l o p i n gr a p i d 协p e o p l e sr i v i n g e o n d i t i o l l si m p r o v e ds i g n i t i e a r 吐l y , b u ta l s oc a u s e ds o m ep r o b l e m sa n de o n t r a d i c t i o 璐 i nt h i sp a p e r , r i g i dd e r m r do ft h eu r b a nh o u s i n gm a r k e tw a sc h o s e na st h er e a r c h o b j e c t , a n di th a sb e e nc l a s s i f i e da f t e rl t r l a l y z i n gt h er e s i d e r 吐i a lm a r k e t o nt h i sb a s i s t h et y p i c a lr e $ i d e n t i a lr i g i dd e t r e n d s r e l o e a t i 0 1 1h o u s i n gd e m a n da n dl l e wt h m u y h o u s i n gd e m a n df o re x a m p l e h a sb e e nd e e p l yd i s c u s s e d t k i l c o m b i n e dw i t ht h e d e v el o p m e n to fs l l a n g h a ir e s i d e r l i a lm a r k e ta n dd a t ao fm a r r i a g ea n dt h eu r b a n 1 1 0 u s i n gd e m o l i t i o l l it h ei r 吐e r a e t i o nb e t w e e nt h er i g i dd e m a n da n dt h e1 1 0 u s i n gm a r k e t h a sb e e nv e r i f i e da n de x p l a i n e d t h ep a p e ri sd i v i d e di n t os i xc h a p t e r s t k 丘r s tc h a p t e ri sa ni n t r o d u e t i o ni n w h i c ht h et o p i c ，s t r u c t u r ea n dm e t h o d so ft h ea r t i cl eh a v eb e e ns e t t l e d i nt h es e c o n d c h a p t e r , r e l a t i v ec o n c e p t sh a v eb e e ni n t r o d u c e d , a n dav a r i e t yo ft y p i c a ld e m a n d so f t h ec 1 1 l e ：mh o u s i n gm a r k e ti sl i s t e da n da n a l y z e d t kt h i r dc h a p t e rf o c u s e s0 1 3 d e f i n i n gt h er i g i dd e m a n d so ft h eh o u s i n gr m r k e t i nt h ef o r t hc h a p t e r , t h ed e f i n i t i o n , e o n l t a t i o l l t h ei n f l u e n c i n gf a c t o r sa n dt h e i re f i e c 协t ot h eh o u s i n gm a r k e to ft h e r e l o c a t i o n1 1 0 u s i n gd e m a n da n dn e wf a m i l yh o u s i n gd e l m n dh a v eb e e nd i s c u s s e di n d e t a i l i nt h ef i t t hc h a p t e r , t h es p e c i f i cs i t u a t i o 璐o f t h es h a n g h a ih o u s i n gm a r k e th a s b e e ns u m m a r i z e da n da l l f l l y z e d t t 1 1e a l e u l a t i o no ft h er i g i dh o u s i n gd e r n a n do f s h a n g h a ih a sb e e ne o r d u c t e d o nt h i sb a s i st h ep a p e rw i l lg i v et h er e l a t i o n s h i po f t h e r i g i dd e m a n da n dt h ep r i c eo ft h eh o u s i n gm a r k e t m o r e o v e r , t h ep h e m m e n o nc o u l d b ew e l le x p l a i n e d i nt h el a s tc h a p t e r , t h ew h o l ep o i mo f v i e wh a sb e e ns u m m a r i z e s ， a n dr e c o m m e n d a t i o n sf o rd i f f e r e n tl e v e l so fg o v e r n m e n t e n t e r p r i s e sa n dc o r 塔u 瑙 h a v eb e e np r o p o s e d t h i sp a p e rc o n c l u d e st h a t , f i r s to fa 1 1 i nt h et y p i c a ld e m a n do ft h e 代s i d e r a i a l m a r k e t , t h er i g i dc h a r a e t e r i s t i c so ft h er e l o c a t i o nh o u s i n gd e l m n da n dr l g wf a m i l y 1 1 0 u s i n gd e m a n di st h em o s to b v i o u s ；s e c o n d l y , t h eo p e r a t i 0 1 1o fs h a n g h a ir e s i d e n t i a l m a r k e to b s e r v a t i o 璐s h o w st h a t , t h eh i g h e ro ft h er i g i dr e q u i r e m e r 吐sp r o p o r t i o no f t h e t o t a ld e r m n d , t h e1 0 w e to ft h er e s i d e l l i a lp r i c e sa r e w h i l ei ng e n e r a l , t h er i g i d d e r m n di nt h eo v e r a l ls h a r eo ft h er e s i d e n t i a ld e m a n di sd e c r e a s i n g ；f u r t h e r m o r e a l t h o u g ht h ep o h c b sh a v es i g n i f i c a n ti m p a c t so nt h er e a le s t a t er m r k e t , b u tt h i sk i r d o f i m p a c tm o r eo nt h en o n - r i g i dd e m a n d ，t h a to f r i g i dd e m a n di sn o to b v i o u s k e yw o r d ：h o u s i n gm a r k e t , r i g i dd e r m n d ，r el o c a t i o nh o u s i n gd e m a n d ， n e wf a m i l yh o u s i n gd e m a n d 7 目录 第一章绪论。1 第一节问题的提出与选题的意义1 第二节国内外研究现状与评价。2 第三节本文的结构安排、研究方法。s 第四节本文的主要创新点6 第二章住宅市场需求相关理论概述8 第一节房地产及住宅市场相关理论8 第二节市场需求相关理论1 0 第三节住宅市场需求分析1 1 第三章住宅市场刚性需求分析1 6 第一节住宅市场刚性需求的定义1 6 第二节住宅市场刚性需求的构成1 7 第三节住宅需求的时间弹性和面积弹性1 8 第四节与投资需求的矛盾与联系1 9 第四章典型刚性住宅需求分析2 1 第一节拆迁安置住宅需求分析2 1 第二节新婚家庭住宅需求分析2 9 第五章上海市住宅市场刚性需求实证分析。3 5 第一节上海市住宅市场刚性需求情况概述3 5 第二节上海市刚性住宅需求的计算4 2 第三节刚性住宅需求与住宅价格的互动实证分析4 7 8 第六章结论与建议5 4 第一节主要结论5 4 第二节主要建议5 4 第三节结语5 7 参考文献5 8 墅| 【谢6 l 9 第章绪论 第节问题的提出与选题的意义 在我国，房地产业是一个既重要又充满了争议的行业。房地产市场的发展与 波动，一方面通过各种房地产产品与人民的生产生活直接相关，另一方面又因为 房地产业对上下游产业的辐射、带动作用，对整个社会经济的发展产生举足轻重 的影响。正因此，房地产业能否健康发展，房地产市场能否平稳运行，既关系到 整个国民经济的持续增长，也关系到社会的和谐和稳定。这其中，住宅尤其敏感。 首先，每个人都需要能够满足其生存、发展要求的住所，因而住宅问题直接关系 民生，人民对住宅的需求是一种不容妥协的需求。其次，住宅是房地产业最重要 的产品，无论在开发数量还是销售金额上，住宅市场在整个房地产市场上都占据 了非常大的比重，对于相当多的房地产开发企业而言，住宅业务几乎就等同于其 全部业务。此外，住宅交易相对活跃，与其他类型的房地产产品相比，住宅市场 对各种信息反馈迅速，波动明显，也能够更为突出的反映自身、房地产业甚至整 个国民经济运行的状态与问题。综合以上论述，我们可以认为，对住宅建设，尤 其是住宅市场进行分析研究，对其运行规律和特点进行一定的探讨，是有一定科 研价值和现实意义的。 具体说来，自我国对住房实施商品化改革，初步形成具有市场属性的住宅市 场以来，虽然中间因为政府干预等因素出现过一些波动，总体上我国住宅市场呈 现出高速发展的趋势。在这个过程中，住宅市场是否健康，是否存在泡沫，不仅 是经济学者热衷的话题，同样引起了各级政府、开发商甚至普通百姓的关注。而 衡量住宅市场的健康程度，就有必要对市场中的自用需求和投资需求进行一定的 区别和分析，有必要对市场中相对刚性的一部分消费者的需求进行衡量和研究。 本文通过对当前我国住宅市场中刚性需求的分析，对住宅市场刚性需求的定 义、内涵、影响因素进行界定和研究。尤其针对拆迁安置住宅和新婚家庭住宅这 两种典型的刚性住宅需求，进行相对深入的分析和讨论。在此基础上，以上海市 近十几年住宅市场的实际运行情况为例，对住宅刚性需求与住宅市场在实际中的 互动关系进行一定的考察，进而形成结论，并从引导和保护刚性需求的角度出发， 为住宅乃至房地产市场平稳、健康、持续的发展给出建议，为今后判断、研究住 宅市场的健康情况提供参考，具有一定的理论意义和现实意义。 第二节国内外研究现状与评价 一、住宅市场的相关研究 对住宅市场需求的研究主要集中在利用模型对住宅市场需求进行判断和预 测上。国外的典型研究包括r a u d o l l 、j o h n s t o n 、p o z d e n a ( 1 9 8 8 ) 提出住宅销售 价格、居民家庭收入、储蓄、金融、人1 3 和家庭户数以及住房政策是影响住宅需 求的主要因素。c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 6 ) 发现人口、就业率、个人收入持续增长， 且失业率低于3 的条件下，房地产市场需求会保持增长趋势。t s e 等( 1 9 9 9 ) 利 用计量经济学模型对香港新上市住宅的需求和供给之间的匹配程度进行了研究， 并给出了利用住宅交易量、人口年增长量、住宅价格、实际利率对住宅的需求进 行计算的方程。国内学者对住宅需求也进行了大量的研究。戴莹( 2 0 0 7 ) 也根据 昆明市住宅需求的有关数据进行过类似的研究。罗兆烈( 1 9 9 8 ) 利用收入、人口 和旧房淘汰面积对我国城镇住宅需求量进行了预测。朱永生( 2 0 0 2 ) 利用灰色关 联度方法，对北京市房地产市场需求的关联因素进行了分析，得出对北京市房地 产需求产生影响的因素，按其重要性依次排列为：北京市人口总数、全市g d p 总额、商品房销售价格、城市人均居住面积和城镇居民的人均收入。杨延斌( 2 0 0 8 ) 也利用灰色关联度方法，对长沙市房地产市场的需求进行了研究，认为房地产开 发投资、竣工面积以及城市人均可支配收入是决定长沙市房地产市场需求最重要 的三个因素。林文、邹慧明( 2 0 0 7 ) 结合人口红利理论对福州市房地产市场进行 研究，并得出随着后人口红利时代的到来，房地产市场需求将有所萎缩的结论。 王猛( 2 0 0 4 ) 根据我国城市家庭的规模和结构对未来的住宅需求进行了预测。黄 磊( 2 0 0 9 ) 根据西安市的人口数据对西安市住宅需求进行了推算。卢杰峰、阮连 法( 2 0 0 1 ) 利用消费者行为学理论对住宅消费者需求进行了研究，将住宅消费者 需求分类，并认为政府应当采取政策降低投资消费者的投资评估。唐旭君( 2 0 0 3 ) 对重庆市的住宅需求弹性进行了研究，得出重庆市各类型住宅需求的价格弹性均 小于1 ，大多数小于0 5 ，属于严重缺乏弹性的范畴。 对住宅供给的研究方面，成思危( 1 9 9 9 ) 提出将住宅供给分为存量供给和增 2 量供给，并将增量供给从面向的对象以及政府承担的角色等角度，细分为市场定 价的商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅三大类，为我国住宅市场和公共住宅建 设构建了框架。张华平( 2 0 0 3 ) 曾对上海市住宅供给面积、价格、购买对象结构 与居民收入结构的匹配程度进行分析，并得出上海市住宅供给结构不尽合理的结 论。孙志娟( 2 0 0 7 ) 对我国城市住宅价格与需求间的联系进行了研究，对土地、 住房保障、税收和金融的相关政策对住宅市场价格的影响进行了定性分析。 g y o u r k o 等( 2 0 0 4 ) 对住宅开发商的行为进行了研究，认为住宅开发商主要受边 际效益驱动，对边际效益较高的住宅产品的开发热情要远高于边际效应较低的住 宅。 目前对住宅市场的研究，主要还是集中在对需求和供给影响因素和预测方法 的研究上，对住宅市场的影响因素及其发挥的作用有了比较充分的研究，并产生 了一些用以计算市场需求或供给的模型。然而由于住宅市场是一个受众多因素影 响，不确定性较高的市场，且影响因素相互之间关联程度较高，变动趋势也不稳 定，因而针对影响因素以及预测模型的研究，其在实际中的应用价值相对有限， 虽然很多模型能够与历史数据较好的契合，但并不能有力的证明其研究涉及的影 响因素与市场之间的实际联系。同时，在研究区域的选取上，目前的研究所选取 的数据往往偏于宏观，很多研究选取了我国房地产业和住宅市场发展的宏观数据 进行研究。虽然能够反映我国房地产业、住宅市场在一段时间内的发展趋势，但 由于房地产的特殊性质，各地的住宅市场发展状况存在较大的差异，而单纯的宏 观研究并不能为判断具体地区的住宅市场情况提供参考。 二、城市房屋拆迁的相关研究 由于城市房屋拆迁法规制度的不同，其他国家和地区的情况与我国存在较大 的差异，因而主要参考国内学者的研究成果。朱春跃( 2 0 0 8 ) 对我国城市房屋拆 迁补偿的范围与标准进行了归纳和分析。王蕾( 2 0 0 6 ) 将我国城市房屋拆迁补偿 中的存在的主要问题总结为政府定位不当、补偿标准偏低、脱离市场规则和法律 制度缺位。肖水兰( 2 0 0 9 ) 对地方政府在城市商业拆迁中的角色与利益进行了研 究，从政治和经济两方面分析了政府在城市房屋拆迁中所面临困境的根源与对策。 高婷婷( 2 0 0 9 ) 分析了城市房屋拆迁中，政府、拆迁人、被拆迁人三个主体之间 3 的利益矛盾。 很多学者将博弈论等理论引入到城市房屋拆迁的研究中。如吴尤可( 2 0 0 6 ) 通过对不同性质的拆迁行为的博弈分析，发现当前城市房屋拆迁中利益冲突的根 源在于城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平的矛盾。唐代中( 2 0 0 7 ) 对 物权法框架下，城市房屋拆迁中常见的博弈关系进行了分析和梳理，并提出“区 域内改建回搬 的对策建议。刘先禹( 2 0 0 9 ) 等。赵德林( 2 0 0 8 ) 对上海市的拆 迁信访问题进行了研究，对主要的信访矛盾进行了总结。钱飞( 2 0 0 8 ) 对城市房 屋拆迁中各主体的行为方式及其成本进行分析。 当前对城市房屋拆迁有关问题的研究，主要集中在拆迁主体之间的利益关系 与矛盾冲突上。这也是与当前我国城市房屋拆迁活动的整体趋势以及产生的问题 相契合的。而对于城市房屋拆迁对住宅市场乃至整个房地产市场从需求角度产生 的影响，目前的研究还比较有限，仅有少数学者、官员从建议的角度提出应当对 城市房屋拆迁产生的安置住宅需求给予重视。 三、婚姻与住宅关系的相关研究 住宅即是物质生活的重要条件，也是家庭收入水平，经济地位的一个衡量标 准。住宅对婚姻的影响与作用，可以从物质条件在新婚家庭以及适婚青年择偶行 为中的影响和作用得到体现。安起锌( 2 0 0 4 ) 研究发现，我国社会转型过程中， 城市青年择偶行为中，经济因素作用加大，物质的中介功能得到了加强。陈敏华 ( 1 9 9 7 ) 也指出，虽然公开讨论时，城市青年在择偶时仍较看重感情因素，但在 实际生活中，随着商品经济的发展，交换概念和物质影响已经明显的渗透到了婚 姻生活之中。 对于婚姻对住宅需求产生的影响，由于这是一个跨越了多个学科领域的问题， 因而当前的研究也比较有限。在多数研究中，住宅条件是作为衡量家庭或者适婚 青年的经济条件的一个重要指标，或是作为人口红利对宏观经济的影响的一个方 面出现的。受研究者的学科背景、研究目的限制，相关的研究没有对婚姻可能对 住宅市场产生的需求进行深入或量化。 4 第三节本文的结构安捧、研究方法 一、本文的结构安捧 本文主要分为六章。第一章为绪论，主要对本文的研究对象、研究意义、核 心概念、研究结构、研究方法、创新之处以及国内外相关研究的现状进行了概括。 第二章主要对房地产、住宅市场以及刚性需求有关的概念进行阐述和分析，并着 重对我国当前住宅市场中存在的各种典型需求进行列举和分析。第三章在前文讨 论的基础上，对住宅市场中的刚性需求进行定义，并就刚性需求的时机弹性、与 投资需求的互动关系进行讨论。第四章以拆迁安置住宅需求和新婚家庭住宅需求 为典型，对其内涵、影响因素和对住宅市场乃至房地产行业的影响、意义进行了 详细的讨论。第五章对上海市1 9 9 5 年至2 0 0 8 年间，住宅市场发展运行、城市房 屋拆迁以及婚姻登记的具体情况进行了回顾，以此为基础，建立典型刚性住宅需 求的计算模型，利用上海市的有关数据对上海市住宅市场中存在的刚性需求进行 计算，并利用典型刚性需求比和房价收入比的数据，对不同年度中，典型刚性需 求与住宅价格之间的互动关系进行考察，并对现象作出解释。第六章对结论进行 总结，并从合理引导市场需求，满足人民正常居住需要的角度，维持房地产尤其 住宅市场健康、平稳、持续增长的角度，在本文研究的基础上给出相应的政策建 议。 二、本文的研究方法 本文根据实际需要，主要运用以下方法进行研究： 文献综述法。在本文的研究过程中，参考了国内外大量相关文献，并对其中 具有代表性的观点和研究成果进行综述。文献综述工作对确定本文的理论框架和 主要论点起到了参考和启发的作用，有助于全面而深刻的把握所研究问题的内涵 与发展。同时，对于本文所涉及婚姻、家庭、社会学等跨越经济学领域的问题， 相关文献的学习和研究更是发挥了重要的作用。 定性分析法，本文在相关理论进行充分阐述的基础上，提出了对住宅市场刚 性需求的定义，并以此为参照，对住宅市场中存在的主要需求进行了分析讨论， 确定典型的刚性需求。 s 定量分析法，本文利用上海市1 9 9 5 年至2 0 0 8 年间城市房屋拆迁、婚姻登记 和住宅市场运行的有关数据，对上海市在1 9 9 5 年至2 0 0 8 年间的住宅市场刚性需 求以及刚性需求与住宅市场的总需求和价格的互动关系进行了定量的分析。并对 结果进行了解释。 第四节本文的主要创新点 本文主要的创新之处在于，通过对房地产市场尤其是住宅市场有关理论的研 究，以及对我国住宅市场发展现状的分析，对住宅市场中的刚性需求的内涵、组 成以及影响因素进行界定，并对典型的刚性住宅需进行深入的分析和研究。以此 为基础，结合上海市近十余年的具体数据，对住宅刚性需求与住宅市场运行的具 体表现之间的联系进行一定的讨论。 首先，此前的研究中，尽管已经有学者提出应当区别考虑房地产市场中的刚 性需求( 自用需求) 与投资需求，对两种需求进行有针对性的引导和调控，但是 目前在科研实践中，尚没有对刚性需求进行定性和定量的具体研究。本文提出将 拆迁安置住宅需求和新婚家庭住宅需求为刚性需求的典型组成，以此为基础对刚 性需求的变动规律、发展趋势及其与房地产市场的互动关系进行研究，并就测算 刚性需求的思路和方法进行了探讨，利用上海等一些城市的数据进行了初步的计 算。虽然在技术上，本文提出的观点和相应的测算虽然存在着一定的改进空间， 尚不足以精确的描述住宅市场中的需求状况，但在相关课题的研究领域，本文的 主张确实具有一定的创新性和实用意义，并能够为判断住宅市场中刚性需求的现 状和发展趋势提供有价值的参考。 此外，本文将从相对微观而具体的角度对住宅市场的刚性需求价格、成交量 之间的关系进行研究，成果具有更强的针对性。早期的相关研究，往往从对全国 范围的城市化和房地产业的研究入手，视角相对宏观，虽然比较有利于数据的采 集，也容易判别趋势，但是具体到需求与房地产市场的联系，由于土地具有不可 移动的特性，各个城市的房地产市场发展差异很大。选取全国的综合数据，实际 上是将处于不同发展阶段的若干个市场一并统计考察，针对性相对较弱。同时， 这种研究得出的结论和经验，也只适用于对全国市场宏观趋势的判断和研究，应 6 用范围也比较有限。本文在对刚性需求与住宅市场的互动关系进行研究和实证考 察时，研究范围限定在具体的城市内，因而可以更好与实践相契合。 第三，本文拟采取住宅市场的成交金额和成交面积作为衡量房地产市场活跃 程度的数据。与此前相关学者研究中经常采用的投资指标相比，该指标的选取更 具有科学性。房地产业具有周期滞后、投资期长的特点，一方面，房地产投资并 不能根据市场形势即时进行调整，因而不能很好的体现当期房地产市场的运行情 况；另一方面，由于房地产开发投资周期很长，当期的投资往往是出于前期的决 策，且投资惯性大，很难根据市场的变化灵活调整。相比较而言，房地产，尤其 是住宅的需求方在进行购买决策时，对未来市场进行预判的难度要远低于供给方， 同时房地产交易虽然过程比较复杂，但与房地产开发相比，交易仍然可以被认为 是一个即时的、短周期的交易。购买房地产的决策惯性低于开发房地产，因而采 用住宅交易的情况能够更好的对房地产市场进行衡量。 此外，针对市场上实际发生的需求及其影响因素进行研究，也更加贴切房地 产市场变化波动显著，影响因素复杂的特点。房地产尤其是住宅不同于普通的商 品，一方面需求、供给、价格的变动影响因素众多，变化规律复杂；另一方面， 房地产业对市场信息的反馈也存在着显著的滞后性。由此出发，与对已经实际发 生的需求数据进行分析和考察，这种具体化的研究思路可能较抽象的模型方法更 具实践价值。 7 第二章住宅市场需求相关理论概述 第_ 了房地产及住宅市场相关理论 一、房地产及房地产市场 ( 一) 房地产的概念与内涵 房地产是房产与地产的合称，是房屋和土地在经济上的商品体现。房产是房 屋及附着在房屋上的权利的总称，地产是土地及附着在土地上的权利的总称。房 地产是有土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物以及其他不可分离或经济上 不可分离的物质，及其全部权利，包括所有权、支配权、使用权和收益权等构成 的财产总体。 房地产的主要特征包括位置固定性、区域差别性、高值耐久性、保值增值性 等。房屋和土地都可以按照其用途分类，主要的用途包括居住、生产、经营、种 植、行政等。其中，我们称用于居住的房屋为住宅，用于居住的土地为居住用地。 ( 二) 房地产市场的概念与内涵 房地产市场是指房地产在市场参与者之间进行交换，或者因为交换而产生的 各种关系的总和。 “市场”的概念源自生产者与消费者的分离，通常意义的市场既可以指代商 品交换关系，也可以表示商品交易的场所。房地产市场的交易对象是房地产商品， 而房地产商品的特殊性，决定了房地产市场具有不同于一般的商品市场的一些特 性。首先，房地产市场是一个权益市场，在市场上交易的是房地产相关的权益， 而非实物。其次，由于房地产具有不可移动的特点，房地产市场也就成为了一个 有着鲜明的区域特性的市场，与房地产商品所处地区的经济社会文化环境联系紧 密。再者，房地产市场受政策影响严重，进入门槛较高，且我国土地的所有权属 于国家或集体，因而房地产市场也是一个不完全开放的市场。此外，相比一般商 品市场上交易形式以买卖为主，房地产市场还存在租赁、抵押、信托等典型交易， 交易形式更为多样。最后，房地产市场的发展变化具有周期性，并与宏观经济形 8 势存在着一定的呼应。 二、住宅及住宅市场 ( 一) 住宅 严格意义上的住宅是指居住用的房屋。由于房屋和土地不可分离，且当前我 国的房地产市场在进行交易的时候，往往是房屋与土地的使用权作为一个整体同 时进行交易的，因而我们在讨论住宅的时候，并不仅仅针对房屋，而是将房屋与 土地的相关权益视为一个整体。 从功能上说，住宅具有保障性和商品性的双重属性。住宅的保障性体现在住 宅为居住者提供空间，是现代人类生活的必要条件，可以视作居民重要的生活资 料。现代城市居民无论经济收入、社会地位高低，都需要维持和保障其生活空间 的住宅。而住宅的商品性则表现为随着社会劳动分工、市场经济的发展以及我国 住房制度改革的深化，住宅的生产、销售以及相关服务已经成为了一个高度市场 化的行业，在大多数情况下，居民获得住宅的需要必须通过市场渠道才能得到满 足。住宅也同其他商品一样具有经济价值，并因为自身的稀缺特性衍生出了保值、 增值等新的投资功能。 ( 二) 住宅市场 住宅市场是房地产市场重要的组成部分，是特定的商品住宅或其权益在 市场参与者之间进行交换，以及因交换而产生的各种关系的总和。显然，房地产 市场的特殊性也同样适用于住宅市场，使得住宅市场同样具有权益交易市场、区 域市场、不开放市场和周期性市场的特点。除此之外，由于住宅不同于其他房地 产商品的特性，住宅市场还具有交易量大、交易频繁的特点。 住宅市场按照交易主体的不同，住宅市场还可以分为一级市场，即新住宅市 场和二级市场，即二手住宅市场。住宅市场的典型交易方式包括买卖、租赁和抵 押。其中，买卖是最常见的交易方式，同时也是对住宅市场，乃至房地产市场、 房地产业和整个国民经济影响最为重要的交易行为。本文的讨论，主要集中在住 9 宅市场上的买卖行为展开，以下讨论的住宅市场，即指住宅买卖行为，以及因住 宅买卖行为而产生的各种关系。 第二节市场需求相关理论 一、需求与需求弹性 需求是指在特定的价格水平上，消费者有意愿、且有能力购买的商品和劳务 的数量。市场需求则是指在市场上出现的各种价格水平下，消费者有意愿且有能 力购买的商品和劳务的数量。显然，后者是前者的加总，是市场内全部消费者需 求的综合。 需求的价格弹性是指特定商品的价格发生变动时，需求变化的百分比与价格 变化的百分比的比值。绝大部分商品的需求价格弹性都是一个负值，即价格变化 的一定范围内，商品价格下降会引起商品需求的上升。 二、刚性需求 刚性需求与弹性需求相对，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需 求价格弹性较小的需求，通常是消费者对维持生活必须的物品或材料的需求，亦 指对某种特定商品的需求中，需求弹性较小的一部分消费者的需求。绝对意义的 刚性需求，其需求价格弹性应当为0 ，即无论价格如何变化，需求都不发生变化。 实际生活中，需求价格弹性为0 的需求并不多见。这在很大程度上是因为具有绝 对的刚性需求的商品，往往是人类生存必须的物质条件，例如空气和饮水，此类 商品的往往采用公共供给、配给或免费的形式，而非通过市场渠道提供给消费者。 关于刚性需求的确切定义，目前在学界尚没有定论。之所以会出现这种情况， 主要是因为难以界定刚性的界限。对于这个问题，我们认为应当根据不同商品进 行区别的考察。需要注意的是，刚性需求是一个相对的概念，一方面，其刚性的 显著性有赖于同弹性需求的对比，即刚性需求并非完全不受价格因素的影响，只 是这部分需求与弹性需求相比，对价格有着更小的弹性。另一方面，刚性需求也 会在购买时机上表现出一定的弹性，如果当前商品价格高过部分刚性需求消费者 的承受能力，那么，虽然这部分消费者仍然需要购买这种商品，其最终仍然会成 为这种商品的购买者，但是其可能会基于自己对供求关系的判断，将购买时机向 后推迟，进而在时间上表现出一定的弹性。严格的说，在后一种情况下，这部分 消费者对商品的需求并不能被视为纯粹的刚性需求，因为其对价格的敏感程度并 不低，至少高于他们对拥有商品的时机的敏感程度。 第三节住宅市场需求分析 一、住宅市场需求 住宅市场需求是指住宅市场上，消费者在特定的时期内，对各种价格水平愿 意且能够购买的住宅的数量。这是一个市场需求的概念，包括了市场上出现且有 消费者有意愿和能力消费的各种价格的住宅。 根据住宅需求的目的，可以将住宅需求分为自用需求和投资需求。自用需求 是指以居住为目的的住宅需求。而投资需求则是指借助住宅的保值增值特性，通 过持有并经营、出租或转售住宅等形式，以经济利益为追求的住宅需求。需要明 确的是，之所以存在投资需求，是由于住宅的特殊性质产生，且以住宅的自用需 求为基础的。脱离了自用需求的支撑，住宅也很难实现投资价值。 根据住宅需求的层次，也可以将住宅需求分为总量需求和结构需求。总量需 求是市场对住宅需求的总体规模，而结构需求则反映市场对不同类型、不同档次 住宅的需求配比。 根据住宅需求的具体用途，我们可以将典型的住宅需求归纳为五种，即改善 住宅需求、定居户籍住宅需求、新婚家庭住宅需求、拆迁安置住宅需求和投资需 求等。这五种典型的住宅需求各自有着不同的内涵和特点，对住宅价格所表现出 的弹性也有着鲜明的差异，接下来我们将进行详细的讨论，并以此为基础，在下 一章中对住宅市场上的刚性需求进行定义和分析。 二、常见用途住宅需求分析 通常来说，住宅市场上的需求主要用途有改善居住条件、异地定居、婚姻、 1 l 拆迁安置和投资五种。接下来将对这五种目的引导的需求逐一进行详细阐述，并 对其需求进行初步的分析和判断，判断其对住宅市场刚性需求的影响和贡献，进 而对住宅市场典型的刚性需求进行归纳。 ( 一) 改善住宅需求 改善住宅需求的消费者原先拥有住宅，但随着社会物质文明的发展进步，消 费者经济条件的改善，对住房价格承受能力的提高，原有的住宅已经不能满足其 对居住条件的要求，于是购买或置换新的住宅以达到改善居住条件的目的。显然 出于改善为目的的消费者会要求新住宅能够提供的居住条件要优于原有住宅，且 此类消费者往往经济条件相对比较优越，因此他们会倾向于选择大面积、区位配 套条件较好，进而价格也相对较高的住宅。此外，还存在居民同时居住两套以上 的住宅，主要住宅用于平日居住，次要住宅用于休闲度假的情况，此时对于后购 置的次要住宅的需求，同样可以认为是改善性的住宅需求。 对于此类消费者而言，因为其基本的居住需要已经得到了保证和满足，住宅 的改善并不是其消费组合中的必需要素。改善住宅需求消费者往往会将居住条件 的改善与生活中其他方面的改善进行权衡，以实现效用的最大化。当房价超出其 心理认可的范围时，购买住宅虽然能够改善其居住条件，但并不能实现其消费效 用的最大化。这时此类消费者往往会转向其他消费，如购买汽车，旅游、投资子 女教育或是将资金投入投资市场以期收获升值收益等。 ( 二) 定居住宅需求 定居住宅需求的消费者由于工作、学习、享受特定地区的资源和福利等需要， 长期居住地点乃至户籍发生了迁移，进而有意愿在新的居住地点购买住宅，实现 定居。这种居住需求在我国有着特殊的产生机制。一方面，我国各个地区经济发 展不均衡，人口流动现象非常普遍，另一方面，我国特有的户籍制度也对住宅需 求产生了影响。国家人口与计划生育委员会在2 0 1 0 年3 月全国流动人口服务管 理“一盘棋 机制建设会议上指出，2 0 0 8 年全国流动人口为2 0 1 亿，2 0 0 9 达到 2 1 1 亿，其中“8 0 ”后成为流动人口主体，占到总量的6 0 以上。这些流动人口 已经或者正在进入结婚、生育的高峰时期，同时也会产生巨大的定居需求。另外， 由于我国人1 3 众多，公共资源相对稀缺，一些与居住地点直接相关的福利和公共 服务也会引发对特定区域住宅的需求，这种需求也可以被归纳到定居需求的范畴 之中。“学区房 便是此类定居需求的代表。定居需求的另一种典型情况是，购 房消费者为了获得某地的户籍，而选择在该地区购买住宅。在我国房地产市场刚 刚起步时，很多地方政府为了促进房地产交易，都制定过类似的政策。例如武汉 市自2 0 0 8 年1 1 月1 1 日期实施的关于进一步促进房地产市场健康发展的若干 意见，就规定在武汉市中心城区“购买住房面积超过1 0 0 平方米( 含i 0 0 平方米) 和总价超过5 0 万元( 含5 0 万元) ，远城区“购买住房面积超过9 0 平方米( 含9 0 平方米) 和总价超过3 0 万元( 含3 0 万元j ，可按有关规定在项目所在地办理武汉 市入户手续。 购买住宅以实现定居目的的消费者，经常会将租赁住房作为重要的替代方案。 当其对在该地区居住时间的预期较短，或认为当地的房屋价格超出其认为合理的 承受范围时，他们往往会选择租房而非购买。而一些为了获取户籍、公共福利而 产生的住宅需求，受政策影响非常明显。当政策发生变动，购房不能获得目标福 利时，这部分需求会立刻转移或消失。 ( 三) 新婚家庭住宅需求 新婚家庭购买住宅也是住宅市场需求中非常重要的组成部分。受传统观念、 社会价值观念以及家庭生活实际需要的影响，新成立的家庭购买婚房的现象非常 普遍。 住房对中国人的婚姻和家庭有着重要的意义。一方面，我国人民长期以来有 着相当坚固的家庭观念，作为这种观念的承载体之一，住房自然成为了构成中国 家庭生活的重要因素甚至是必备的基础；另一方面，由于此前很长一段时间，我 国人民的居住条件相对比较低劣，生活质量也不是很高，对居住条件的改善，被 广泛的视同为一种成功的标准，是得到社会认可的一个条件。尤其是在经济比较 发达，房价相对较高的地区，对于适婚年龄的青年而言，拥有住宅是较高的经济 收入的象征，也是未来发展建设个人生活的物质基础，更是获得配偶及其社会关 系认可的条件。改革开放以来，随着市场经济的发展，这种观念越来越得到社会 】3 的普遍接受和认可。有研究指出，1 9 4 9 年到1 9 6 6 年时期，我国城市青年择偶时， 最注重对方住房条件的比例为1 6 1 ，而1 9 8 7 年至1 9 9 9 年间，对城市青年择偶 注重住房条件的比例则为3 4 7 。作为衡量经济条件的重要指标，住房被赋予的 这种超越居住功能的社会意义，也使得新婚人群对住房表现出明显