（工商管理专业论文）房地产开发项目施工合同履行中的成本控制.pdf

中文摘要 摘要：长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管 理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成 本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。要加强成本管理， 必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，施工阶段是资金投入的最大 阶段，加强施工成本控制，主要包括三个方面的内容，最基础的是成本管理的流 程与制度体系，其次是施工阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是充分发挥 聘请专业的监理单位及造价咨询单位的作用。 本文根据目前房地产行业内部竞争环境、外部投资环境等背景分析出目前房 地产企业施工合同履行阶段成本控制的重要性；并根据该阶段成本控制的特点提 出相关成本控制要素：包括房地产企业的内部支撑要素、建安成本的重点控制因 素、监理单位及造价咨询单位在成本控制中的作用三个方面，通过进一步分析房 地产企业在以上各要素成本控制方面存在的问题及原因，提出相应的解决措施。 关键词：房地产项目、造价控制、施工合同管理 分类号： 请输入分类号( 1 2 ) ，以分号分隔。】 a b s t r a c t a b s t r a c t ：f o ral o n gt i m e ，t h er e a ls t a t ei n d u s t r yd o e sn o tc a l et h ec o s t m a n a g e m e n tv e r ym u c hb e c a u s eo f i t s1 1 i 曲p r o f i t i nt h ep o s i t i o no ft h en e wp o l i c i e so f p r e s e n tr e a ls t a t e ，s t r o n g e rc o s tc o n t r o li sb e c o m i n gar e q u i r e dc o u r s eo f t h er e a ls t a t e e n t e r p r i s e st oi n c r e a s et h ec o m p e t i t i o na b i l i t yd u r i n gt om o r ea n dm o r en o r m a l t i v e g o v e r n m e n tb e h a v i o ra n ds t r o n g e rm a r k e tc o m p e t i t i o n i no r d e rt oc o n t r o lt h ec o s t ，i t n e e d st os t r i k eu pac o s tm a n a g e m e n ts y s t e m ，e s p e c i a l l yt oc o n t r o lt h ec o n s t r u c t i o nc o s t b e c a u s et h ec o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n ti st h eb i g g e s tt ot e a ls t a t ee n t e r p r i s e t h i ss y s t e m i n c l u d e st h r e ep a r t s t h ef i r s ta n db a s i cp a r ti st h ec o s tm a n a g e m e n tf l o wa n di n s t i t u t i o n s y s t e m ；t h es e c o n dp a r ti sc o n t r o lo u t l i n ea n dk n o w l e d g ea c c u m u l a t i o ni nc o n s t r u c t i o n ； t h et h i r dp a r ti st h ee x p e r to fs u p e r v i s i o na n dc o s tc o n s u l t a t i o n t h i se s s a ya r g u e st h a tt h ec o n s t r u c t i o nc o n t r a c tf u l f i l l i n gc o s tc o n t r o l o ft h er e a l s t a t ee n t e r p r i s ei ss i g n i f i c a n ta c o r d i n gt ot h ep r e s e n ti n t e r i o rc o m p e t i t i o ne n v i r o m e n t a n dt h ee x t e r i o ri n v e s t m e n te n v i r o m e n to ft h er e a ls t a t ei n d u s t r y ；a n da c c o r d i n gt ot h e c o s tc o n t r o lc h a r a c t e r i s t i c so ft h a ts t a g et h i se s s a yp u t sf o r w a r dt h ec o s tc o n t r o l l i n g f a c t o r si n c l u d i n g ：i n t e r i o rs u p p o r t i n gf a c t o r s ，t h ei m p o r t a n tc o n t r o l l i n gf a c t o r so ft h e c o n s t r u c t i o ns a f e t ya n dt h es u p e r v i s i n ga n dc o n t r u c t i o nc o s tc o n s u l t a t i o np a r t i e s a tl a s t ， t h j se s s a yp o i n t so u tt h es t r a t e g i e st oc o n t r 0 1t h ec o s to ft h er e a ls t a t ee n t e r p r i s eb ya n d e e p e ra n a n l y s i so ft h er e a s o n sa n dp r o b l e m so f t h ee v e r yf a c t o rm e n t i o n e da b o v e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t ；c o n s t r u c t i o nc o s tc o n t r o l l i n g ；m a n a g e m e n to f i m p l e m e n tc o n t r a c t c l a s s n o ：【请输入分类号，以分号分隔。 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 硫丽 签字嗍年6 月7 只 导师签名：到少趁 导师签名：莎i 4 厂也 签字同期：加彦年月，3 同 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 签字同期：力伊墨年6 月 7 日 致谢 本论文的工作是在我的导师刘伊生教授的悉心指导下完成的，刘伊生教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两年来 刘老师对我的关心和指导。 感谢所有教过我的老师，他们让我学到了大量的知识、研究方法。她们深入 浅出的授课方法使我对管理知识的学习产生了浓厚的兴趣，让我学到了丰富的管 理知识，为论文工作打下了坚实的基础。 感谢我的同学，特别是吕辉、陈换新、刘曼丽，和他们在一起，在学术和生 活上学到了很多东西，祝他们在日后的工作、生活中找到自己合适的位置，事业 有成。 第1 章绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 房地产行业是在房屋制度改革以后应运而产生的，行业形成初期由于国家在 土地供应及资本市场等方面相对宽松的政策，加上旺盛的市场需求，吸引了大批 的投资者入市，投资者身份名目繁多，实力千差万别，且大部分投资者为跨行投 资不具备专业的投资背景及行业开发经验。但凭借着良好的投资环境，依然可以 获得高额的投资回报。 随着我国市场经济体制的完善，房地产行业发展也越来越规范，市场也越来 越成熟。企业核心竞争力只能来源于科学化的管理和有效的成本控制。尤其自2 0 0 7 年以来，受全球经济气候不景气以及国内高通货膨胀危机的影响，央行连续六次 提高准备金率，致使地产商的资金成本又大幅度增加；且由于房价连年上涨居高 不下，房地产商被认为是高房价的祸源，成了众矢之的，全国上下一片打压之声， 党中央国务院更是把控制房价过快增长作为关系国计民生的头等大事来抓，不断 出台调控政策控制房价及房地产行业的过快增长，每一次调控政策的出台几乎都 会对房地产行业产生一次震荡，房地产开发企业的政策环境可谓每况愈下；再次 由于国家的一系列调控政策的出台，未来房价下降的呼声也是越来越高，很多地 区都出现了购房人持币待购的现象，这又给目前的政策环境下，地产商急于套现 稳固其资金链举措以重创。以上表明，房地产行业优越的投资环境已经一去不复 返，房地产行业在慢慢转向薄利时代，房地产行业已经开始重新洗牌，企业的战 略部署应该由极速扩张囤地转为规范企业内部管理加强成本控制。【1 】 加强成本控制开发出高性价比的产品是地产开发企业增强竞争力的唯一有效 手段，实现这一目标，房地产开发公司所要面临的主要任务就是优化巩固资金链、 降低开发成本。其中降低开发成本对资金供应链的加强又有着间接的推动作用。 而通过加强内部管理降低开发成本又是地产开发商最具操作性和可控性的举措之 一。 房地产项目开发成本大致由以下几个部分构成：土地费用、前期费用、建安 成本、配套费用、销售费用、管理费用、财务费用。1 2 其中建安成本占到整个开发 成本的6 0 9 6 左右，而其他成本如销售费用、管理费用也分别于建安阶段投入，因此， 房地产项目建设实施时期又是成本控制的关键时期。 7 目前，我国大多数房地产开发企业并不直接参与项目的设计、建设、监理、 甚至是销售。而是采取委托实施的方式，把各个阶段需要实施的工作内容委托给 具有专业资质的合作方去完成，合作方及标的合同额则多是通过招投标的方式确 定的。房地产项目的实施其实是一个以房地产开发商为主体联系纽带的多合作方 参与的过程。众多参与方的角色与关系从合同主客体的法律关系上讲，除非合同 上有明确约定，否则各个参与方都是相互独立的，参与方与参与方之间均不存在 法律关系，只是履行合同的空间和时间可能是交叉的。只有地产公司分别与各参 与方存在法律关系。从合同角度上讲，房地产开发公司是唯一的一个要约方即我 们通常所称的甲方，其他均为承诺方即通常所称的乙方。随着项目的立项、设计、 施工、销售的等阶段的一步步推进，参与主体也逐渐增多，由最初的一家合作方一 设计单位，会逐渐增加招投标代理单位、造价咨询单位、总包施工单位、监理单 位、销售代理公司、甚至是网通移动等运营商。在项目建设实施阶段除总包单位 外，还会随着项目形象进度增加消防、电梯、精装修、甲供材料、设备供应商、 外立面幕墙施工单位、市政单位等合同客体。工程建设项目本身就具有建设周期 长、不可遇见因素多的特点在加上地产项目的多主体参与性，更多地时候是多个 合同主体在参与项目的实施，使得做好房地产项目施工合同履行期间的造价控制 又有很大的难度。 1 1 2 研究意义 现阶段，我国关于建设项目成本控制的研究，大多是贯穿于项目实施的整个 过程，即按照项目建设实施的顺序依次从设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算 阶段分别加以研究，着眼于项目建设的全过程控制；且研究对象多为广义上的建 设项目。本文只针对建设项目施工合同履行阶段的成本控制进行研究，且研究对 象仅限定为房地产建设项目。意义在于： ( 1 ) 施工单位的盈利策略决定房地产企业必须转变成本控制观念 受传统观念的影响，房地产企业认为施工阶段成本控制仅对总成本投资有 1 0 的影响率，并且把实施阶段投资控制工作看得很简单，认为仅仅是支付进度款、 现场签证单确认、审核工程量等，因此对工程实施阶段的工程造价控制不予重视。 但是承包商进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔” 是许多承包商的经验总结，只有在施工合同履行阶段才能实现这一目标。 ( 2 ) 房地产企业建设项目的实施特点决定施工阶段为成本控制的重点 地产项目一般多为“三边工程”，以致在施工过程中不得不改变施工项目或增 减工程量，另一方面是由于施工期间不可预见事件的发生，引起工程变更或工期 拖延等等，因而在施工期间出现大量的工程洽商及变更。 ( 3 ) 目前的造价体系决定房地产企业要重视施工阶段的成本控制 由于建设工程量清单计价体系的实施，目前以固定单价合同为主，工程量按 实调整，使得招标阶段的合同额不再具有以前的确定性，合同额基本上已由原来 的施工前确定，变为施工中确定。 基于以上，可以看出施工阶段的造价控制不仅是重点而且也是一个难点，房 地产企业必须重视起建设项目实施阶段即施工合同履行阶段的成本控制。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内研究现状 最近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断高升，而房地产开发 成本是其价格的重要组成本部分，所以房地产开发成本引起了多方面的关注，对 其进行控制研究也越来越多，并取得了丰硕的成果。 本文主要分三个方面讨论房地产企业在施工合同履行阶段如何做好建安成本 控制。以下为相关的理论研究成果。 房地产企业内部影响因素 包括造价人员及企业内部流程两个方面，国内目前的研究成果如下： 企业内部流程 本文将从房地产企业目前常用的目标成本、责任成本、动态成本管理体系进 行研究，国内相关研究现状如下： 冯伟( 2 0 0 5 ) 3 认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全 方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制；只有建立健全激励竞争机制，坚持 以人为本，层层签定目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社 会效益和经济效益。 刘佑清( 2 0 0 6 ) 4 认为，房地产开发成本的控制，就是对估算、预算、合同执行 的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，合同、找出差异， 最终达到成本控制的目的。 0 房地产企业内部成本控制专业技术人员 薛由庆( 2 0 0 1 ) 5 指出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的成本 控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控，在行为控制上予以 个人适当的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的机会， 把成本控制变成每个人自觉的行为。 9 王怀、田涛( 2 0 0 5 ) 6 认为，引起房地产开发项目工程造价变化的因素主要有三 个方面： 市场信息。投资期的财政政策，利率、汇率、建材行情等，对市场信息掌握 的准确与否直接影响方案的可行性，继而影响项目的收益率。比如，在某项建材 价格波动极大的情况下，建安费就会有很大波动。 政策因素。包括产业政策、投资政策、技术经济政策、国家、地区及行业发 展规划等。 技术因素。新技术的采用影响造价的变动。 要进行严格周密的调查和收集资料，充分利用政府和协会发布的工程造价信 息，建立企业信息库资源，造价师掌握这些因素，可以做出准确的估计和预测， 形成投资估算，为下个阶段造价的控制打好基础。 建安成本主要控制要素 洽商变更 王贵龙( 2 0 0 2 ) 7 提出，加强施工图设计阶段的技术经济分析，对设计方案进行 优化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下优化设计， 在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方案。 严格控制施工和设计阶段的不合理变更，对于非变更不可的，又提高工程施工合 同造价的，一定要事前征得建设投资方的同意。 0 材料认价 贺勇( 2 0 0 2 ) 8 认为，建筑工程施工周期长，施工期间材料价格变化较大，因而 我国建筑造价实行的是动态管理，材料差价占建安造价的1 5 2 5 ，故要求开发 商对材料价格的变化要有较全面的了解，经常进行市场调研，合理确定材料差价。 徐晓音( 2 0 0 1 ) 9 认为，材料采购成本控制主要体现为材料采购、运输、储存的 成本控制，只有降低材料采购价格、储存成本、运输费用，做到“三比一算”( 比 质量、比价格、比运距) 综合计算成本，才能有效降低材料成本。 杨爱华( 2 0 0 5 ) 1 0 通过研究，提出绿色供应链管理的理念，实施敏捷化、集成 化、信息化、约束化策略，对于房地产开发企业降低其开发成本，提高项目品质， 增强核心竞争力具有重要的现实意义。 0 施工合同外建安成本的控制 曹吉鸣( 2 0 0 5 ) 1 1 】认为，房地产供应链合作伙伴关系管理，就是开发商对各类 合作伙伴企业进行的组织、协调、控制、指挥，以降低供应链企业之间消耗，减 少风险与冲突。 费树林( 2 0 0 5 ) 1 2 提出，在项目实施建设阶段抓好施工图审核与细化，对施工 图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点 l o 就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。 ( 3 ) 监理单位与造价咨询单位的聘用 单良( 2 0 0 6 ) 1 3 通过研究，提出二维的房地产动态供应链管理概念，在房地产 开发流程上的横向供应链管理和开发子节点上的纵向动态联盟管理。 1 2 2 国外研究现状 根据国际上权威的项目管理组织p m i ( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ) 所编写的 项目管理“圣经 项目管理知识体系指南，即p m b o k ( p r o j e c tm a n a g e m e n t b o d y o f k n o w l e d g e ) ，成本管理是项目管理的核心目标之一。按照p m b o k 理论， 项目管理含九大知识领域、五个过程。这九大知识领域分别是项目范围管理、时 间管理、费用管理、质量管理、风险管理、人员管理、采购管理、沟通管理和项 目整体管理问题。大项目过程是项目启动过程、项目计划过程、项目执行过程、 项目监控过程和项目收尾过程，而成本管理穿插于全部五个过程之中。还有一种 理论就是大名鼎鼎的“项目管理三角形 理论，即衡量一个项目是否成功的标准 是指项目能否在限定的时间、费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果。即 时间、成本和质量被看作是项目管理目标的“铁三角”，在这三个要素中任何一个 要素的变化都会引起其他一个或两个要素的变化。例如，若对成本偏差采取不恰 当的应对措施，就可能造成质量或进度问题，或在项目的今后阶段产生无法接受 的巨大风险。成本、进度、质量之间是矛盾和统一的结合体，一方面他们之间的 关系是矛盾的，如果想要加快工程进度或提高工程质量，一般就会以增加工程成 本为代价，这就是我们常常说的“形象工程”；另一方面借助一定的科学管理方法 和工具，他们又是统一的，即可以在保证工程质量和进度满足要求的情况下，可 以一定程度上的降低成本，其中最有效、最实际的方法就是运用先进的项目管理 方法。【1 4 】 1 3 论结构和主要内容 1 3 1 论文结构 论文结构如图所示： 第1 章研究背景 j 第2 章影响成本控制的相关因素 l 企业内部支撑要素建安成本重点控制要素监理与造价咨询单位对成本控制的影响 第3 章施工合同履行中上述因素存在的问题 1 l 第4 章解决措施 1 3 2 论文主要内容 图1 1 论文结构图 e s s a y s s t r u c t u r e 本文研究的主体是房地产开发企业；研究的阶段为确定了施工总承包单位后， 施工合同履行阶段；本文研究内容不仅仅局限于施工合同范围内成本的控制，而 是涵盖了房地产项目施工合同履行阶段全部建安成本及影响建安成本的所有相关 因素。施工阶段房地产企业做好成本控制，首先：要有有效的企业支撑，包括称 职的造价管理人员及先进的企业内部管理程序，其次：抓住建安成本控制的重要 要素，再次：在施工合同履行中应充分发挥监理单位与专业咨询公司的价值。 本文共分四章进行论述。 1 2 第1 章：论述了本文的选题背景。 第2 章：提出问题，施工合同履行中成本控制的关键相关要素包括房地产企 业的内部支撑要素、建安成本的重点控制因素、监理单位及造价咨询单位在成本 控制中的重要性。 第3 章：分析问题。分析房地产企业在施工合同履行过程中针对第2 章提到 的各相关要素存在的问题。 第4 章提出相应的解决措施。分别就第3 章分析当今房地产企业内部支撑要 素、建安成本主要控制要素、监理单位与咨询单位的引用存在的问题提出解决的 措施。 1 3 第2 章影响成本控制的相关因素 施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点 上的过程，即开发项目建设工程的施工过程。在此阶段，房地产开发企业的主要 任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个 开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。 传统造价控制理论往往更加重视立项及设计阶段的造价控制，轻视施工阶段 的造价控制，但针对目前房地产企业项目建设实施的特点，要求房地产企业必须 更正以前轻视施工阶段造价控制得观念。 随着工程量清单的推广应用，施工合同多以固定单价合同为主，合同额本身 就是一个暂定的合同额，不考虑洽商变更项目的影响因素外，仅合同额本身也不 能作为最终结算额，因为合同额的重要限定因素之一工程量是暂定的，实际结算 时应该按实际完成的工程量按实调整；除以上外还会有洽商变更项目、暂估材料 价的确认等都是在施工合同履行阶段确定的。因此以上因素也是本文的研究重点。 合同额还有另为一个重要组成部分一暂定价，这部分内容实际上是不由总包 方完成的，房地产开发公司会在项目实施时联合总包单位从新招标，确定施工单 位或材料供应商，原来的合同额要被新的合同额替换。也就是说在施工合同履行 过程中同样存在着招标阶段，除上述施工合同中包括的招标项目外，还有施工合 同范围以为的项目也是在施工合同履行阶段需要招标确定的，只不过这一部分内 容不需要总包方的参与，由房地产开发企业自主单独确定。据统计所有暂定项目 的造价占总建安成本的3 0 ，这一阶段的造价控制也是本文的研究重点。 2 1 施工合同履行阶段建安成本主要影响要素 工程建设合同包括工程勘察、设计、施工合同。其中建设工程施工合同是发 包人和承包人为完成双方商定的建设工程，明确相互权利义务关系的协议。是承 包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。房地产企业可以把开发项目需建设 实施的结构、安装、室内装饰、外立面装饰、市政等一项或几项承包内容，委托 给一个承包商建设实施。本文所指施工合同为目前房地产企业常用的项目委托施 工模式下的“工程建设施工总承包合同”，工程建设项目实施前，首先要选择一家 总承包单位，并与之签订“建设施工合同”。承包范围一般只包括主体结构工程、 二次结构及粗装修、安装工程。没有包括在总包合同承包范围内的外幕墙装修、 精装修、主要设备材料的采购等，则随着建设施工合同的履行以及项目建设实施 1 4 阶段的需要另行确定。由此看来随着建设施工合同的履行，还会逐渐增加若干个 专业施工合同、材料设备供货合同。以建筑面积2 0 万平米左右规模的房地产项目 为例，从施工合同履行开始到终止为止，其间另行签订的合同要在2 0 0 份左右。 因此在施工合同履行过程中，房地产企业成本控制可划分为两块：施工总承包合 同范围内成本控制，施工总承包合同范围外建安成本控制。 以下为北京中关村某商业综合楼施工合同履行过程中，建安成本变化情况。 该地块地处中关村核心地带，紧临中关村大街，海淀医院北侧，地块北侧将建成 中关村西区最大的公共绿地。现今受中关村西区整体开发影响，整个中关村处于 施工状态，临街的服务性配套通常位于临街的平房或各项目的首层裙房部分，较 为珍贵。以海龙电子商场为中心，中关村大街( 白颐路沿线) 为纵轴延伸的街区 已成为r r 企业产品的集散地，人流量较大。随着中关村地铁站的建成，以及周边 鼎好电子商城、中关村科技贸易中心的开业，中关村的人流量亦将与日俱增。总 建筑规模约1 2 万平方米。为了抢在西区整体开发进度之前，海湾地产未受s a r s 的严重影响，仍决定如期开发建设，计划今年l o 月份开工，2 0 0 5 年底前后入住。 但实际情况却是2 0 0 6 年7 月中旬左右全面竣工，时间工期拖延半年左右。 开发商北京海湾京城房地产开发有限公司( 海湾地产) 为海湾集团旗下的地 产公司。海湾集团是在“中国民营企业纳税百强排行榜”中位居第六的民营企业，现 已成为一家跨地域、跨行业的综合型专业整合企业。 施工合同履行过程成本增加及变化情况见下表。 表2 1 房地产项目建安成本组成 序 建安成本性质合同额( 单位：万元) 号 施工合同履施t 合同履施工合同履行 小计 笼统划分合同细化 行前确定行期间确定期间增加 施工合同范 1总承包2 1 0 0 0 3 ，7 0 02 4 ，7 0 0 围内 幕墙4 ，8 0 0 9 0 0 5 ，7 0 0 施t 合同范 精装修3 ，0 0 0 2 0 0 3 ，2 0 0 2 围外 设备安装1 4 ，0 0 02 ，0 0 01 6 ，0 0 0 暂什材料1 ，3 0 01 ，6 0 02 ，9 0 0 3 合计2 2 ，3 0 02 3 ，4 0 06 ，8 0 05 2 ，5 0 0 施工合同履行期间占整个建 43 0 2 0 0 5 2 5 0 05 8 安成本百分比 1 5 由上表可以看出，项目竣工后建安成本约为5 2 5 亿元，而施工前确定仅有2 2 3 亿元，施工合同履行过程中增加及确定的约占整个建安成本的5 8 左右。这5 8 的建安成本又可以根据合同的性质分为施工合同范围内增加的部分，及施工合同 范围外需要在施工合同履行过程中通过招投标的形式确定的建成成本。详见下图： 广合同额( 施工前确定) 厂施工合同范围内l li厂洽商变更 建安成本ll 暂估材料价 一 ( 本文研究内容) ll 索赔与反索赔- j l 施工合同范围外( 表2 1 显示，约占建安成本5 0 ) 图2 1 建安成本组成结构图 2 2 房地产企业内部支撑要素对成本控制的影响 2 2 1 房地产企业造价职能部门及造价工程师 1 9 9 6 年8 月2 6 日，由人事部、建设部联合发文的造价工程师执业资格制 度暂行规定( 人发( 1 9 9 6 ) 7 7 号) 第三条规定：国家在工程造价领域实施造价工 程师执业资格制度。凡从事工程建设活动的建设、设计、施工、工程造价咨询、 工程造价管理等单位和部门，必须在计价、评估、审查( 核) 、控制及管理等岗位 配备有造价工程师执业资格的技术人员。按照暂行规定，承包人在工程施工过程 中提出合同价格调整依据，以及工程发包人审查、签复承包人提出的合同调整价 格依据，必须由造价工程师签章把关。以实现加强对建设工程造价的管理，确保 建设工程造价管理工作质量的目的。同时，造价工程师注册管理办法第二十一 条把工程变更及合同价格的调整和索赔费用的计算，即施工过程中造价管理的工 作纳入造价工程师执业范围。为造价工程师介入施工过程合同价格调整依据的签 证提供了政策依据。工程造价管理是一门技术性很强的专业。工程施工是工程建 设管理工作最复杂的一部分。因此施工过程中造价管理内容之一的合同价格调整 依据签证更需要专业技术的强大支撑，需要全面、系统知识，不是任何人经过短 期的培训就能够掌握的，必须由专业人士造价工程师来完成这一工作。解决 合同价调整依据签证质量低下问题的关键在于充分发挥造价工程师的作用。必须 在工程施工过程中配备既懂工程技术又懂经济、管理和法律知识，具有实践经验 和良好职业道德素质的复合型人才造价工程师，在项目施工管理过程中实施 工程造价管理，具体负责涉及合同价格调整依据的审核、签证。让造价工程师参 1 6 与到房地产项目实施过程的意义在于：有利于合理确定和有效控制工程造价：便 于工程竣工结算的顺利进行，维护发承包双方的合法权益，减少或避免了造价纠 纷；体现了建设工程全过程造价管理的要求；与国际惯例相衔接。【1 5 】 2 2 2 成本控制模式的技术性影响因素 成本控制模式是造价人员进行成本控制的工具，是造价人员履行工作职责的 行政手段，是一个企业成本控制水平的体现。是实现设计阶段成本控制目标的有 效保证。设计阶段，成本控制工作做得再好，也都是纸上谈兵，设计阶段成本控 制措施价值的体现得益于工程实体建设完成后达到成本控制目标，只有在施工阶 段通过科学、合理、有效的成本控制模式保证它的实现，才会有经济意义。 目前房地产企业普遍应用的是目标成本管理体系、责任成本管理体系、动态 成本管理体系相结合的成本管理系统。【1 6 】依然以北京中关村某商业综合楼为例， 在项目建设实施前确定成本管理目标为4 2 0 0 元平米，而到项目竣工时项目的建设 成本己飙升至4 4 0 0 平米。增加了2 4 0 0 万元的建设成本，即使项目实施过程中， 成本控制职责由成本控制部门完成，根据专业，以合同为管理对象，任何一份施 工合同都落实的专人控制负责，每月召开成本控制分析大会，并全员参与，分析 目标成本与实际成本偏离的原因，并积极寻求解决的对策，但收效甚微，往往是 成本增加了才开始分析，又或者找出原因，但因为工期的原因，依然是成本让位 于工期，最终只能牺牲成本保全工期。这样看来，尽管房地产企业已有一套比较 先进的成本管理体系，但是在执行过程中依然存在很多问题，值得深入的研究探 讨。 2 3 监理单位与造价咨询单位 委托代理关系起源于“专业化的存在”。当存在“专业化”时，就可能出现这 样一种关系，代理人由于相对优势而代表委托人行动。现代意义上的委托代理概 念最早是由罗斯在1 9 7 3 年提出的：“如果当时人双方，其中代理人之一方代表委 托人一方利益行驶某些决策权，则代理关系就随之产生了” 1 7 委托代理理论基本 内容是指一个人或一些人( 委托人) 委托其他人( 代理人) 根据委托人的利益从 事某些活动，并相应授予代理人某些决策权的契约关系。在这一契约中，能主动 设计契约形式的当事人成为委托人，而被动的接受契约形式的当事人成为代理人， 委托代理理论研究的是信息不对称的情况下的代理关系，而代理问题正是由于委 托代理双方的信息不对称和各自追求自身利益最大化所导致。委托代理经济学文 1 7 献中的代理问题一般是指道德风险和逆向选择。道德风险是指委托代理关系形成 后，在机会主义的动机下，代理方利用其信息优势隐瞒对委托方不利的信息和行 为，让委托方遭受损失，代理方通过损人利己使自身效益最大化。而逆向选择一 般假定在事前代理人具有信息优势可以投机，成为事前机会主义，是指由于委托 方在交易中处于信息不利地位，不了解潜在代理方的真实情况，可能把事情交给 最不称职的代理方，导致事与愿违，获得最不利自己的交易结果。房地产企业对 工程项目实施工程监理及造价审计咨询委托代理时均存在上述问题。 2 3 1 监理单位 房地产开发企业通过招标选择承包单位，并将工程发包给承包单位，委托其 进行施工建设。同时国家推行工程建设监理制度，开发企业应委托具有相应监理 资质条件的工程监理单位对开发项目进行监理。开发企业与其委托的工程监理单 位订立书面委托监理合同。建筑工程监理单位应当依据法律、行政法规及有关的 技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和 建设资金使用等方面，代表开发企业实施监督。可见工程监理对造价的控制起着 不容忽视的作用。工程建设监理行业的产生和发展，是发展社会主义市场经济的 必然结果，已成为基本建设的一项重要程序。设备费、材料费在建筑安装工程中 约占整个造价的7 0 左右。它是工程直接费的主要组成部分。材料、设备价格的 高低，将直接影响到建设费用的大小。而监理在项目实施过程中参与设备、材料 的招标、考察等工作，保证产品的质量，降低工程造价的作用不容小视。另外监 理的另一主要工作职责就是负责工程进度款的支付，工程进度款占用房地产企业 资金，超额支付会降低投资效益；工程款给的不足或拖欠，会影响工程的进度和 质量，影响施工企业的效益。 房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会 造成资源的大量浪费。不仅如此，房地产项目产品直接关系到人民生产生活环境 的改善，与人们的财产有着直接的联系，如果房地产项目的品质达不到要求，在 使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失，因此房地产项目中，监理 的地位和作用尤为重要，并且工程监理在施工项目的建设中，对工程造价也起着 控制作用。【1 8 】 2 3 2 造价咨询单位 为解决审计力量不足与审计任务繁重之间的矛盾，房地产企业通常将建设工 程结算的部分或全部工作委托社会审计组织完成，即大家常说的工程结算委托审 计。工程结算委托审计技术性强、环节多、难度大、风险高、其质量直接关系到 房地产企业的切身利益。提高工程结算委托审计质量必须依靠委托方、受托方的 通力合作，既要求受托方有严格的质量控制体系，更离不开委托方的科学管理和 严密控制。 工程造价咨询业是为建设项目提供造价咨询服务独立于政府的中介行业。工 程造价咨询业可以在工程建设的各个阶段，对合理确定投资估算、概算造价、预 算造价、承包合同家、结算价、竣工结算价等提供有效的咨询意见。在市场经济 体制下，政府部门对于工程造价进行宏观上的控制和指导，而投资单位和建设单 位负责具体的估算和确定。而投资单位和建设单位对工程造价的管理职能的发挥 有赖于中介机构提供的咨询服务。可见，咨询业对于工程造价起到重要的控制作 用。尤其目前我国实行的是工程量清单造价体系，大多签订的是固定单价合同， 结算工作一般不会只在工程竣工的时候才进行，而是随着建设项目实施的形象进 度，分阶段进行。尤其是房地产行业，由于招标图纸和施工图纸差异性很大，工 程量要重新核定。咨询公司的主要工作就就是通过房地产公司提供的招标文件、 合同文件、图纸、洽商变更、认价材料等预算文件开展对施工方上报结算的审核 工作，提供审核结算意见。可以说，工程竣工结算的大部分工作在工程建设实施 期，即施工合同履行阶段就已开始。 但是，房地产企业通常缺乏工程建设方面的专业知识和经验，承受着由于信 息不对称而引起的盲目决策和被欺骗的巨大风险。借助于专业人士，委托职业化 的咨询顾问为其提供专业化的项目管理服务，可以弥补房地产企业在项目管理中 的不足，以减少信息不对称发生的可能性，并降低内生交易费用。从事工程造价 咨询业的人士正是具备这种素质的人，他们受过良好的教育，并对工程建设全过 程了如指掌，在合同订立前，可以帮助房地产企业进行项目规划、招标准备，选 择最合适的承包商，以减少逆向选择；在合同签订后，可以利用自身的知识、技 能，代表业主的利益进行工程监督，防止“道德风险 的发生，并能指导承包商 的工作，优化最终产品。房地产企业与咨询方的委托代理关系是双重的，即房地 产企业一咨询公司一专业人士。首先，房地产企业可能由于不了解各咨询公司的 实际情况，而选择资质差的咨询公司，导致逆向选择。其次，由于房地产企业与 咨询公司之间同样存在着信息不对称，咨询公司可能利用自身的信息优势欺骗业 主，以减少工作投入，甚至发生与承包商相互勾结等道德风险行为损害业主利益。 同样，专业人士可能在工作中违背职业道德，暗中与承包商人员发生经济往来， 不惜损害房地产企业和咨询公司的利益。由此，如何妥善处理业主与咨询公司的 委托一代理关系，以及咨询公司如何妥善处理与内部员工的委托一代理关系，成 1 9 为需要深入探讨和研究的问题。 第3 章房地产项目施工合同履行阶段成本控制分析 3 1 当前房地产企业内部支撑要素存在的主要问题 3 1 1 成本控制造价从业人员素质不能满足房地产企业岗位要求 ( 1 ) 房地产企业造价岗位对人员素质的基本要求 1 ) 需要造价从业人员一人多专 房地产公司作为建设项目的源头，要通过整合多种资源为其服务，以完成建 设项目的实施。而其中绝大部分又都与工程造价相关联，这就要求工程造价人员 要一人多专。多专即体现在专业业务上，又体现在为跨行业上。房地产企业从业 人员的专业业务划分，也是很综合的只分为土建和安装两大块。根据建设项目的 规模每个专业配备不同数量的人员，但要求通晓本专业的全部知识。以较简单的 土建分项工程为例，它又包括了幕墙、结构、装修，土方、门窗工程等，如果是 供职于某个专业公司，只需掌握其中一个分部工程的专业业务即可。而地产公司 的专业人员则要通盘掌握。并且还需横跨咨询业、监理行业、不同的专业施工单 位等多个行业。 2 ) 要求从业人员具有丰富的从业经验和扎实的基本功 其它行业的从业人员因为是处在客体的地位，属规则的执行者，只需对本行 业了解，就能够满足工作需要。而房地产企业的从业人员是处在主体的地位，是 合同、招标文件的制定者、是工程结算的审核者，相当于规则的制定者，这就要 求从业者在微观层面上必须具备丰富的专业经验、扎实的基本功；宏观层面上通 晓行业法规、市场行情。 3 ) 房地产企业造价从业人员要求具备较高的职业道德 因为各个施工企业利润与建设项目的工程结算额紧密挂钩，而地产企业的造 价人员是工程结算额的审核者，直接影响着结算额的审核结果，可以说审核人员 的审核意见，关系到施工企业的经营业绩与企业利润，因此在地产公司工程造价 是一个很敏感的职位，造价人员时时会面临很多的诱惑，如果专业人员背弃自己 的职业道德，收受贿赂，故意隐瞒施工单位的不实结算，不按实际情况给出实事 求是的审核意见，就会给企业造成巨大的损失。 4 ) 造价从业人员是具备专业技能、技术、熟悉法规、谈判能力的复合型人才 目前我国的工程造价管理体制也在慢慢的由计划经济转向市场经济，标志性 2 l 的政策改革就是2 0 0 0 3 年2 月1 7 日建设部第1 1 9 号公告建设工程工程量清单计 价规范在2 0 0 3 年7 月1 日全国实行。这标志与国际惯例接轨，适应市场经济需 要的工程量清单计价模式在我国实施。在过去我国采用定额的计价模式，带有明 细的计划经济模式，工程造价的可调因素不多，整个行业都执行统一的计价原则 及计价文件，不能体现企业的竞争优势及建筑产品真正的市场价格，实行工程量 清单计价模式后，建筑产品的价格则主要以报价单位的施工方案为依据。充分体 现出企业的技术优势对工程造价的影响，同时也对造价人员提出了高的要求，不 能只熟悉计价文件必须也要同时了解项目实施工艺才能确定出建设项目的工程造 价。同时工程造价也受市场人工、材料、设备、机械价格变动的影响很大，要求 造价人员需对市场有合理的预测，积极应对市场价格的变化，从而达到有效控制 成本的目的。 技术经济本来就是不分家的，在很多领域都有体现，但这一点在工程造价领 域体现的尤为突出。尤其是在施工阶段的造价控制，所有工程进度款以及结算的 审核，都是要以工程项目实体完成情况为依据的，造价人员对工程实体过程中的 实施情况全面的了解是成本控制的基础和前提，如果概预算文件及行业法律法规 是确定工程造价的工具，那建设项目实体现场实施情况就是决定工程造价的标准。 不了解项目的建设工期、工程质量，就没有办法评判施工方是否按合同要求履行 了施工合同，工程结算也就没有了依据，不了解工程的形象进度，也就无法向施 工方支付工程进度款。 5 ) 施工阶段的造价控制岗位是带有管理性质的综合岗位 施工阶段的成本管理是项目管理的一个重要组成部分，它是指在项目的具体 实施过程中，为了保证完成项目所花费的实际成本不超过其预算成本而展开的项 目成本估算、项目预算编制和项目成本管理等方面的管理活动。也就是说造价人 员的从业岗位已经不是一个单纯的技术工种型岗位，而是一个带有管理性质的综 合岗位。 ( 2 ) 当前房地产企业造价人员素质的主要问题 目前，无论从造价人员自身的素质水平；我国专业技术院校对造价管理人员 的培养力量；还是房地产行业在用人政策、岗位定位、人员管理上存在的问题， 都使得目前房地产行业的从业人员素质与上述要求存在着一定的差距。主要表现 在： 1 ) 专业造价人员的招聘渠道过于局限 目前地产行业的造价的从业人员来源主要有两个渠道：第一是校园招聘，选 择工程造价专业或相关专业的应届毕业生作为培养对象，经过两三年的工作积累， 培养成为从事工程造价的专业人员的后备力量。第二就是社会招聘，选择一些已 有一些工作经验的专业人员，企业对这些应聘者最主要的要求就是工作经验：对 于一般的岗位要求至少有五年以上工作经验，有施工单位工作经历或是咨询行业 工作经历，最好也具备地产行业工作经历。这两种渠道，获取的从业人员，都不 能完全满足地产行业对于工程造价岗位的要求。从业人员只有与企业经过一段时 间的磨合后，才能慢慢缩短与企业要求的差距。这就要求房地产企业自身对这个 职位有一个准确的定位，如果，企业本身对这个职位的定位只是一个普通的工程 技术岗位，那么，工程造价人员在工程建设成本控制中所起的作用就会受到很大 的限制，也会影响到建安成本的有效控制。而且房地产企业在选择通过第二种方 式招聘时，也存在很大的误区，往往倾向于年龄较大的专业人员，其实目前，我 国的工程造价管理体系j 下在慢慢的从计划经济转向市场经济，工作经历较长的专 业人员，在以前的职业经历中，自身也需要一个转变的过程，实际工作中可能还 会带有计划工作模式的作风，定额计价还是他们制定工程造价的主要依据，对于 市场计价的模式他们可能也是需要从新学习积累，这样工作经历长的优势可能就