（地图学与地理信息系统专业论文）基于gis的房产共有面积分摊模型研究.pdf

基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 中文摘要 随着房产市场的不断发展，房产测绘工作f 1 益成为房产管理中的重要环节。 房产测绘工作涉及到大量的图形与空间信息，而地理信息系统可以有效地管理空 间数据。但是当前房产管理软件基本没有运用g i s 技术，造成了在房产管理中 数据不直观，房产图形数据与属性数据相互脱节的状况，并直接导致了管理水平 的落后。为了提高房产管理与测绘水平，有必要将g i s 与房产测绘工作结合起 来，运用g i s 的技术手段解决房产管理和测绘中的问题。房产共有面积的分摊 是房产管理和测绘工作的重点与关键，因此解决g i s 支持下的房产共有面积分 摊问题也就成为了g i s 与房产测绘工作结合的关键和前提。 论文对相关的政策法规进行了分析研究，总结了房产共有面积分摊的原则和 类型，对比了基于c a d 和基于g i s 的两种房产共有面积分摊模型的实现方式的 优缺点，在此基础上从面积统计、分摊计算方法、分摊数据库和分摊结果的表现 四个方面对现有的房产共有面积分摊模型进行了改进，从而制定了新的分摊模 型，并以南京市房产测绘管理系统的房产共有面积分摊系统为例，采用g i s 组 件实现了改进的分摊模型，实证了g i s 在解决房产共有面积分摊问胚上所具有 的优势，为g i s 与房产测绘工作的进一步结合奠定了基础。 关键词：房产测绘；g i s 技术；房产共有面积；房产共有面积分摊模型 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 a b s t r a c t w i t ht h ec o n t i n u i n g d e v e l o p m e n to f t h eh o u s ep r o p e r t ym a r k e ti no l l rc o u n t r y ， t h e s u r v e y i n gw o r ko fh o u s ep r o p e r t yb e c o m e sav e r yc r u c i a lp a r to ft h eh o u s e p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，a n dt h ew o r ko fs u r v e y i n gi n v o l v e sal a r g ea m o u n to f g r a p h i c d a t aa n ds p a t i a li n f o r m a t i o n a l t h o u g ht h eg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m ( g i s ) c a l l m a n a g et h es p a t i a li n f o r m a t i o na n dd a t am o r ee f f e c t i v e l y , t h ec u r r e n th o u s ep r o p e r t y d a t am a n a g e m e n ts o f t w a r e ，w h i c hi si n d i r e c ti nd a t a m a n a g e m e n t ，d o e s n tu s et h eg i s t e c h n i q u et or e s o l v et h ep r o b l e mo fh o u s ep r o p e r t ym a n a g e m e n tw o r km o s t l y t h a t l e a d st ot h es e p a r a t i n go ft h ep r o p e r t yd a t aa n dt h eg r a p h i c sd a t ao ft h eh o u s e p r o p e r t y a n dt h eb a d m a n a g e m e n tl e v e l t h ei n t e g r a t i o n o ft h eg i st e c h n i q u ea n dt h e s u r v e y i n gw o r ko fh o u s ep r o p e r t yi s a ne f f e c t i v ew a yt oe n h a n c et h em a n a g e m e n t l e v e l a sa k e y o ft h em a n a g e m e n ta n d s u r v e y i n gw o r ko fh o u s ep r o p e r t y , t h es o l u t i o n o ft h eh o u s e p r o p e r t ys h a r i n g a r e a a p p o r t i o np r o b l e mb a s e d o i lg i s t e c h n i q u e b e c o m e sa v e r yi m p o r t a n tp r e c o n d i t i o n 。 t h ep a p e ra n a l y z e st h er e l a t i v ep o l i c i e sa n dl a w s ，s u m m a r i z e st h ep r i n c i p l ea n d c l a s so fh o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o na n dc o m p a r e st h ea d v a n t a g ea n dd e f e c t o ft h er e a l i z a t i o no ft w ok i n do fh o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o nm o d e l sb a s e d o nt h ec a ds y s t e ma n dt h eg i ss y s t e ma n d t h e n ，t h ee s s a yi m p r o v e st h ec u r r e n t h o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o nm o d e li nf o u ra s p e c t s ，w h i c ha r et h es t a t i s t i co f a r e a ，t h em e t h o do fa p p o r t i o nc o m p u t i n g ，t h ea p p o r t i o nd a t a b a s ea n dt h ed i s p l a y i n go f t h ea p p o r t i o nr e s u l ta n de d u c e dan e w a p p o r t i o nm o d e l a tl a s tt h ee s s a yr e a l i z et h e h o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o ns y s t e mo ft h en a n j i n gc i t yh o u s ep r o p e r t y s u r v e y i n gs y s t e mw i t hg i sc o m p o n e n t s ，w h i c hp r o v e st h a tg i st e c h n i q u ec a nr e s o l v e t h e s ep r o b l e m so fh o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n ga n dm a n a g e m e n tw o r km o r ee f f e c t i v e l y a n dm o r ep e r f e c t l ya n de s t a b l i s h e saf o u n d a t i o nf o rt h ed e e p e ri n t e g r a t i o no ft h eg i s t e c h n i q u ea n dh o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n ga n dm a n a g e m e n t w o r k k e yw o r d s ：h o u s ep r o p e r t ys u r v e y i n g ；g i st e c h n i q u e ；h o u s ep r o p e r t ys h a r i n g a r e a ；h o u s ep r o p e r t ys h a r i n ga r e aa p p o r t i o nm o d e l i i 学位论文独创性声明 本人郑重声明： l 、峰持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构 已经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意。 作者签名：曼鱼趔 日 期：2 堡垒：【 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 作者签名： r期： 竭始 五醯j 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 1 1 引言 第一章绪论 随着房产市场的不断发展以及房产政策法规的不断完善，房产管理越来越受到更多人的 关注，但是近几年来，城市建设迅猛发展，房产信息容量越来越大，更新速度越来越快，传 统的管理测绘手段已逐渐落后，建立现代化的房产测绘系统己成为必然。 房产管理与测绘工作中，涉及到大量的图形与空间信息，对于这些空间数据的管理需要 g i s 的支持。然而，当前房产管理软件在技术上基本没有运用g i s 技术，造成房产管理中数 据不直观，没有实现房产图形数据与属性数据的集成”j ，导致了管理水平的落后。随着g i s 理论、技术与应用的不断发展，为了更加有效地解决房产管理与测绘工作中的问题，有必要 将g i s 与房产管理和测绘工作结合起来进行研究，房产共有面积的分摊是房产管理测绘工 作的重点与关键因此，本文选择g i s 支持下的房产共有面积分摊模型作为研究重点，分 析对比了现在各种房产共有面积分摊模型的优缺点，改进和完善了过去的分摊模型，形成了 适应当前g j s 发展趋势和房产管理的新的分摊模型，为g i s 技术与房产管理测绘工作的结 合打下了基础。 1 2 国内外同类研究现状与进展 l _ 国外研究现状与进展 信息技术在美国、欧洲等国家和地区的房地产行业中的应用较为普及，以美国为例，美 国房地产行业普遍采用电脑管理，市与各区的管理机构、管理机构与承包商、管理机构与专 业协会之间都采用电脑联网。建筑物的基本概况、在建工程的各种数据、施工企业素质状况 等全部输入电脑，随时可以查阅各种数据，甚至连项目报建、审批、工程竣工等各种手续也 是通过联网电脑在网络上办理。这样既减少了人员、简化了手续，又大大节约了工作时间， 提高了工作效率口i 信息技术的不断发展，使得房地产经营和管理方式逐渐发生了改变。随 着g i s 技术的不断发展和完善，g i s 技术也逐步进入了房地产行业，如1 9 9 9 年，h a n s o n 研究 了房屋建筑层次上的分析和建模方法2 0 0 1 年悉尼大学的z e n g t q 设计了一个房产地理信 息系统的原型1 4 j 。 尽管国外房地产行业的信息化科度高，对y g i s 与房产管理相结合有过一定的研究，但 是由丁国情和政策的不同。其研究重点羊应州重点与我国相比存在黄很人的差异。 基于g s 的房产共有面积分摊模型研究 2 国内研究现状与进展 伴随着国内房产市场的快速发展，信息技术在我国房产行业中的应用也逐步成熟起来， 各地都投入了大量的人力物力财力强化信息化建设，取得了一定的成绩。鉴于这种情况，国 家于1 9 9 8 年颁布了商品房销售面积测量与计算规范p 并于2 0 0 0 年更新了1 9 9 1 年发布 的房产测量规范 6 1 ，随着这些规范的出台和更新，国内一批学者对于应用计算机技术辅 助管理房产数据以及自动进行房产共有面积的分摊计算进行了一定的研究。王静p l 、徐爱俊 f 8 - i ”、宋浩军、杨泽中、王延亮1 ”、张芬、方志祥f 1 6 】、孟令颂1 1 ”、程亮f ”、吴长悦 1 9 瞎提出了基于c a d 系统的解决方案：郭薇o “、宋广蕙【2 1 】、鲍艳松【2 2 噜提出了基于g i s 的解决方案；张桥平 2 3 - 2 5 1 、许捍卫f 2 6 1 通过研究，对两种方案进行了比较和分析。 由此可见，目前状况下，多数的房产测绘以及房产共有面积分摊系统都是基于c a d 平 台的，由于c a d 系统的特点使得房产管理中属性数据与空间数据的一致性维护比较困难， 不利于将房产测绘工作纳入到数字城市的框架下，造成了数据共享的困难。即使是少数的基 于g i s 平台的房产共有面积分摊系统也存在着分摊模型复杂，计算效率低下，对现实情况 考虑不周等问题，因此我们在总结前人工作的基础上，对基于g i s 的房产共有面积分摊模 型进行了改进和提高。 1 3 研究的目的与意义 房产共有面积建筑物内可供公共使用的面积的分摊计算是房产测绘与管理部 门房屋建筑面积计算工作中最复杂、最繁琐的一项内容，是房产管理部门最重要的工作，也 是房产测绘系统的关键部分，其计算结果的正确与否直接关系到千家万户的利益。随着我国 城市人民生活水平及城市经济水平的大幅度提高高层建筑的不断涌现，建筑样式的丰富多 样，房产共有面积的分摊计算工作也日益复杂。房产共有面积分摊计算工作中的大量的数据 处理，增大了房产测绘人员的工作量，要科学、高效地做好房产共有面积的分摊计算工作， 传统的作业方式和作业手段已经不能满足需要，必须借助自动化办公的技术手段来实现。一 个好的房产共有面积分摊模型可以提高面积统计、分摊计算的速度和精确度，把大量重复、 复杂的计算交由软件处理，从而提高房产测绘人员的工作效率和房产共有面积分摊的准确 度，使得测绘工作向着规范化、模型化、自动化的系统模式发展，是房产测绘管理工作实现 办公自动化的关键所在。 g i s 技术可以作为提高房产管理与测绘水平的重要技术手段，其强大的信息管理和分析 功能正在使城市管理发生着变革【lj 。目前在房产管理测绘工作中使用的管理测绘系统绝大多 数没有把g i s 技术引入其中，从而难以完成对房产图形数据的管理工作，也就不能顺应房 产管理系统三维化、w e b 化、智能化的未来发展方向。因此将o l s 技术引入到房产测绘营 2 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 理工作中来有着极为重要的现实意义，而作为房产测绘系统关键部分的房产共有面积分摊模 型与g i s 相结合就显得更加迫切了。因此，本人在导师的指导下，结合国家“十五”科技 攻关项目建设部城市规划、建设、管理与服务的数字化工程的子课题南京“数 字房产”共享平台的房产测绘系统涉及到的房产共有面积分摊模型等内容，选择了基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究作为硕士毕业论文题目，对g i s 支持下的房产共有面积分摊 模型进行了系统的研究。 1 4 研究技术路线与方法 ( 1 ) 首先对国内外相关文献进行检索和阅读，了解了g i s 的发展趋势、目前在房地产 领域的应用。认识研究基于g i s 的房产共有面积分摊模型的重要性。 ( 2 ) 对现有的房地产政策法规进行阅读与分析，了解国家的有关标准和规范，总结了 房产共有面积的分摊原则和分摊类型。 ( 3 ) 通过研究分析，对现有的房产共有面积分摊模型进行改进，使之更加适宜计算机 建模实现。 ( 4 ) 结台本人开发项目的经验，对比基于c a d 和基于g i s 的两种房产共有面积分摊 模型的实现方式，认识利用g i s 实现房产共有面积分摊的优势所在，并以南京房产测绘管 理系统的房产共有面积分摊系统为例，进行了实证。 ( 5 ) 在实践过程中发现问题与不足，作为今后研究中要深入探讨的部分。技术路线如 图1 1 所示： 检索和阅读国内外相关文献认识研究基于g i s 的房产共 有面积分摊模型的重要性。 l 对现有的房地产政策和法规进行分析，总结出房产菸有面 积的分摊原则和分摊类型。 对现有的房产共有面积分摊模型进行改进，使之更加适宜 计算机建模实现。 对比基于c a d j l l 基于g i s i 董j 房产共有面积分摊模型的两种实现方式，认识利用 翼紧 扁产荔嘉萼l ；釜譬的优势并以南京房产测绘管理系统的房产共有面积分 得出结论和不足作进一步展望。 图1 1 技术路线图 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 1 5 研究内容与论文组织 1 ，主要研究内容 论文研究的主要内容是：( 1 ) 房产共有面积的分摊原则与分摊类型，( 2 ) 现有房产共有 面积分摊模型的改进，( 3 ) 进行试验，以实例验证。 2 论文组织 论文分为五章，分别是： 第一章绪论。主要介绍了基于g i s 的房产共有面积分摊模型在国内外的研究现状及 进展，论文研究的目的、意义，论文的内容和组织，研究技术路线与研究方法。 第二章房产共有面积的分摊原则与分摊类型。通过对建设部、国家技术监督局的有关 标准和规范进行阅读与分析，阐述了房屋建筑面积的基本概念和相关规定，总结了房产共有 面积的分摊原则和分摊类型。 第三章房产共有面积分摊模型的制定。从面积统计、分摊计算方法、分摊数据库和分 摊结果的表现四个方面对现有的房产共有面积分摊模型进行了改进，从而制定了新的分摊模 型。 第四章基于g i s 的房产共有面积分摊模型的实现与应用。对比了基于c a d 和基于 g i s 的两种房产共有面积分摊模型实现方式的优缺点，认识到利用g i s 实现房产共有面积分 摊的优势所在，并以南京房产测绘管理系统的房产共有面积分摊系统为例，采用g i s 组件 实现了新的房产共有面积分摊模型。 第五章结论与展望。通过对全文研究工作、研究成果的总结和归纳，对工作中存在的 一些问题和今后进一步的研究方向提出了一些看法。 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 第- i 房产共有面积的分摊原则与分摊类型 2 1 房屋建筑面积 根据国家质量技术监督局j j f l 0 5 8 1 9 9 8 商品房销售面积测量与计算规范，对房屋建 筑面积的定义和分类如下( 5 1 ： 1 整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2 2 m 以上( 包含2 2 m ) 的 永久性建筑。 2 套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 3 套内使用面积 套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定计 算： ( 1 ) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和。 ( 2 ) 套内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积。 ( 3 ) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均记入使用面积。 ( 4 ) 内墙面装饰厚度记入使用面积。 4 套内墙体面积 套内墙体面积系指套( 单元) 内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占 的面积。套( 单元) 内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。商品房 各套( 单元) 之间的分隔墙、套( 单元) 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙( 包括山墙) 均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积。套( 单元) 内自有墙体为 非共用墙，按墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。 5 阳台建筑面积 阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影面积，即阳台外围与房屋外墙之间 的水平投影面积。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影 的一半计算建筑面积。 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 6 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。 7 ，房产共有面积 房产共有面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房产共有面积的内容包 括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班 警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。房产 共有面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙( 包括山墙) 水平投影面积一半的建 筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地 下室都不计入房产共有面积。 8 房产共有面积分摊系数 需要分摊的房产共有面积之和与参加分摊的各套套内建筑面积之和的比值，即为房产共 有面积分摊系数。 房产共有面积分摊系数= 荔磊罢羹薷警萎喜蔷器 9 应分摊的房产共有面积 应分摊的房产共有面积为套内建筑面积与房产共有面积分摊系数之积。 分摊的房产共有面积= 套内建筑面积房产共有面积分摊系数 2 2 房屋建筑面积测算的有关规定 根据国家质量技术监督局g b t1 7 9 8 6 1 - 2 0 0 0 房产测量规范，房屋建筑面积测算的有 关规定如下嘲： 1 计算全部建筑面积的范围 ( 1 ) 永久性结构的单层房屋，接一层计算建筑面积：多层房屋按各层建筑面积的总和 计算。 ( 2 ) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2 2 0 i n 以上部位计算 建筑面积。 ( 3 ) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回 廊部分，层高在22 0 m 以上的，按其水平投影面积计算。 ( 4 ) 楼梯间、电梯( 观光) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 ( 5 ) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2 2 0 m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 斜面结构屋顶高度在22 0 m 以上的，按其水平投影面积计算。 ( 6 ) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 ( 7 ) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 ( 8 ) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 面积计算。 ( 9 ) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 ( 1 0 ) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2 2 m 以上的，按其外墙( 不包括采 光井、防潮层及保护墙) 外围水平投影面积计算。 ( 1 1 ) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 ( 1 2 ) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 ( 1 3 ) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 ( 1 4 ) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2 2 0 m 以上 部位的外围水平面积计算。 ( 1 5 ) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算面积。 2 计算一半建筑面积的范围 ( 1 ) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算。 ( 2 ) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积 的一半计算。 ( 3 ) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 ( 5 ) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 ( 6 ) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 3 不计算建筑面积的范围： ( t ) 层高小于22 0 m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2 2 0 m 的地下室和半地下 室。 ( 2 ) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无 柱雨棚等。 ( 3 ) 房屋之间无上盖的架空通廊。 ( 4 ) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 ( 5 ) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 ( 6 ) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ( 7 ) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 ( 8 ) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 7 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 ( 9 ) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 ( 1 0 ) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩线。 2 3 房产共有面积的分摊原则 房产共有面积分摊的一般原则是 6 , 8 , 2 3 - 2 4 2 7 - 2 9 】： ( 1 ) 房产共有面积的分摊以幢为单位进行，即分摊的房产共有面积为本幢内的房产共 有面积，非本幢楼的房产共有面积、与本幢不相连的房产共有面积不能分摊到本幢楼房内， 本幢楼的房产共有面积不分摊到别幢。 ( 2 ) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 当建筑物有多个权利人，并且他们就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议的，应 该按照协议来进行分摊。此时，房产共有面积的分摊不适用本文所论述的分摊模型，这种情 况也不在本文的讨论范围之内。 ( 3 ) 无产权分割文件或协议的，按照“谁使用谁分摊”的原则依照相关房屋的建筑面 积的比例进行分摊计算。 对于一幢楼内的房产共有面积应该采取“谁使用谁分摊”的原则加以分摊：如本幢楼房 的公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、垃圾道等房产共有面积，如果这部分房产共有面积是 为整幢楼服务的，则由该幢楼内各套住房分摊，但是如果这部分房产共有面积是在一幢楼内 为局部服务的，则应由使用的购房人来分摊房产共有面积。 各户应分摊的房产共有面积，与各户所购房屋的套内建筑面积成正比例，可以按照下式 计算： ( 1 ) 计算分摊系数： 。吐 需要分摊的房产共有面积之和 房产共有面积分摊系数= i 要翌堡罂竺三莩兰兰兰兰：； 参加分摊的各套套内建筑面积之和 ( 2 ) 计算应分摊的房产共有面积： 分摊的房产共有面积= 套内建筑面积房产共有面积分摊系数 2 4 房产共有面积的分摊类型 通过对房屋的功能结构的研究同时根据房产共有面积分摊的一般原则，建筑物的每一 个房产共有面积，都应该公正合理地分摊到户，我们可以分析：一幢楼有若干个功能区( 功能区 指的是具有一定使用功能的楼房的组成部分如相对独立的楼层组、塔楼、裙楼等) ，每个功 能区有若干楼层，每个层又有若干套( 单元) 。每套( 单元) 要分摊所在层内的房产共有面积( 如公 8 一 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 共走廊) ，每层要分摊所在功能区内的房产共有面积( 如电梯、楼梯间) ，每个功能区又要分摊为 整幢楼服务的房产共有面积，或者功能区间分摊的房产共有面积( 如两塔楼间的连接部位) 。 所有的房产共有面积，无论是功能区间分摊的还是功能区内分摊的，通过逐级分摊最后都要分 摊到每套( 单元) 上。由此，我们可以将房产共有面积的分摊类型分为以下几种：按文件或协 议分摊、不分摊、整幢分摊、功能区间分摊、功能区内分摊、层间分摊、层内分摊、套间分 摊。 1 按文件或协议分摊 当建筑物的多个权利人就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议，就按照协议来 进行分摊。这种情况不适用本文所论述的房产共有面积分摊模型也不在本文的讨论范围之 内。 2 不分摊 不分摊的房产共有面积是指建筑报建时未计入容积率的房产共有面积和有关文件规定 不进行分摊的房产共有面积，如作为人防工程的地下室等，这种类型也不在本文的讨论范围 之内。 3 整幢分摊 适合整幢分摊的是那些在功能上为整幢建筑服务的房产共有面积，即供整幢楼房共同使 用的房产共有面积。 整幢分摊的房产共有面积等于参与整幢分摊的房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积 为整幢楼所有功能区的区内建筑面积之和，通过计算整幢分摊系数k 将该房产共有面积分 摊到各个功能区。 4 功能区间分摊 功能区是按照建筑物的不同组成部分来进行划分的。当建筑物有多个功能区时，其服务 于某些特定功能区的房产共有面积应在这些功能区之间分摊，而不应进行整幢分摊。功能区 间分摊适用于那些应在特定的几个功能间进行分摊的房产共有面积。参加功能区间分摊的房 产共有面积按各功能区内的自有建筑面积的比例分摊。 参与功能区间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个功能区之间房产共有面积之和， 参加摊算的建筑面积为参与分摊的多个功能区区内建筑面积之和，通过计算功能区间分摊系 数k 将功能区间的房产共有面积分摊到相应的功能区。 5 功能区内分摊 仅为某一功能区服务的房产共有面积适用于功能区内分摊。 区内分摊的房产共有面积等于本功能区内的房产共有面积，参加摊算的建筑面积为本功 能区内的所有套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算功能区内分摊系数k 将房产共有 9 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 面积分摊到户。 6 层间分摊 层间分摊是指当某些房产共有面积仅为特定的几层服务对所进行的面积分摊。 参与层间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个层间房产共有面积之和，参加摊算的 建筑面积等于这多个层内建筑面积之和，通过计算层间分摊系数k 将房产共有面积分摊到 相应的层。 7 层内分摊 层内分摊是指仅服务本楼层，并且该层的所有套都参与分摊的房产共有面积。 层内分摊的房产共有面积等于本楼层内的参与层内分摊的房产共有面积之和，参加摊算 的建筑面积为本楼层内所有套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算层内分摊系数k 将 房产共有面积分摊到户。 8 套间分摊 套间分摊是指仅服务于某一楼层内部分用户的房产共有面积，即该楼层部分用户参与分 摊的房产共有面积。 参与套间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个套( 单元) 之间的房产共有面积之和， 参加摊算的建筑面积为参与分摊的多个套( 单元) 的套内建筑面积之和，通过计算套间分摊 系数k 将房产共有面积分摊到户。 1 0 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 第三章房产共有面积分摊模型的制定 房产共有面积分摊模型的制定包括：面积统计模型的制定、房产共有面积分摊计算方法 的制定、房产共有面积分摊数据库的建立以及房产共有面积分摊结果表现方式的制定四个方 面的问题。 3 1 面积统计模型的制定 面积的统计房产共有面积分摊模型中涉及的几个面积的统计计算是房产共有 面积分摊过程中非常重要的一个环节。其统计方法的选择直接影响到分摊结果的精确度和统 计过程计算量的大小。面积的统计应全部由程序实现，以避免手工统计时产生的人为误差。 面积的统计包括房产共有面积的统计、参与分摊的建筑面积的统计，涉及到建筑物中套( 单 元) 的信息、层的信息、功能区的信息等】。 3 1 1 多边形面积计算 面积分摊过程中使用的数据是由测绘部门对建筑物进行实测后绘制的分层分户的图形 数据这些数据是建筑物墙体的中线数据，具有墙宽属性，但并没有形成面的概念，也就谈 不到面积，然而这些代表建筑物的多边形的面积是面积统计的基础，只有计算出各个多边形 的面积后，才能统计分摊计算过程中使用的面积，这就要求从墙体中线数据中搜索出多边形， 以完成多边形面积的计算，搜索到多边形后要对多边形进行标识，记录多边形的属性信息( 如 多边形所属的户室( 套) ) ，并计算多边形的面积。 从墙体中线数据中搜索多边形有多种方法，这些方法多基于g i s 的边线拓扑思想 3 0 - 3 3 】： 1 半拓扑多边形搜索法 1 2 , 2 2 1 这种算法与g i s 中自动产生多边形的左转算法相类似，见图3 1 ，主要思想是： ( 1 ) 获取用户在多边形内的点击点p ，从该点向右画一条直线。找出和该直线相交且交 点为最近的直线p b p i 。 ( 2 ) 以离交点近的点p i 为起点，找出方位角晟小且有一点为点p 1 的边p l p 2 ，再顺序存放 边上的点。 ( 3 ) 重复( 2 ) 步骤搜索各边，直至搜索出一条边的终点，与最初的起始点p 1 一致为l ，并 把搜索到的各边上的点顺序存放到多边形的点集中。如果以上搜索过程中有圆弧存在的话 只需以圆弧的起始切向和终止切向代替直线的起始和终止方位角即可。 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 p 6 广彳一二 l 一，。 图3 1 半拓扑多边形搜索算法示意图 如果建筑物具有天井，那么表现在图形上就存在岛( 洞) ，该算法无法处理，如图3 2 图3 - 2 多边形包含岛的情况 多边形a 包含多边形b ，多边形b 是多边形a 的岛( 洞) ，这种情况下，多边形a 的边界由 两部分组成，但是此算法无法区分这种情况。 2 通过生成拓扑关系搜索多边形 拓扑关系生成的一股过程为盼3 6 】： 第一步：处理弧段，使整幅图形中的所有弧段，除在端点处相交外，没有其他交点，即 没有相交或自相交的弧段。 第二步：结点匹配，建立结点、弧段的关系。 第三步：建立多边形，以左转算法跟踪，生成多边形，建立多边形与弧段的拓扑关系。 左转算法的基本思想如下： ( 1 ) 计算结点关联的弧段的方位角并按由d n 大排序。 ( 2 ) 跟踪多边形。 从组成多边形的某一条弧段开始，如果该弧段与x 轴正向夹角为最大，则从该弧段的同 一结点出发的其它弧段中，方向角最小的弧段是该多选形的后续弧段；如果该弧段的方向角 f 2 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 最小或介于同一结点的其它弧段的方向角之间，则最小夹角偏差所对应的弧段为多边形的后 续弧段。例如，图3 - 3 解释了多边形的跟踪过程： n ， n d 图3 - 3 多边形跟踪算法 a 3 n 2 ( i ) 从n ；结点开始，选择具有最小方位角的弧段n ，n 2 作为起始弧段；转入n 2 点，根 据左转算法选择n ，n ；弧段，转入n 5 结点选择n s n t 弧段，形成多边形a ，设置组成多边形 a ，的弧段的左右多边形信息。 ( 2 ) a i 的结束弧段为n 5 n i ，选n 1 作为起始点 形成多边形a 2 漫置左右多边形信息。 ( 3 ) a 2 的结束弧段为n 4 n l ，选n 1 作为起始点 n 【n 5 作为起始弧段，根据左转算法 n i n 。作为起始弧段，根据左转算法 形成多边形a 3 ，这个多边形的方向是逆时针方向，对于逆时针方向的多边形，不设置左右 多边形信息。 ( 4 ) a 3 的结束弧段为n 2 n l ，n l n 2 已经被使用过两次，所以选取下一个结点n 2 作为起 始结点。从n 2 结点开始，具有最小方位角的弧段是n 2 n l ，但n 2 n l 已经被使用两次，不选； 继续选取下一条弧段n ：n ：然丽土一次该弧段的访问方向与本次相同，所以也不选：继续 选取下条弧段n 2 n 3 作为起始弧段，形成多边形a 4 。 ( 5 ) 依照此规则形成多边形a ，即完成了图3 3 的拓扑构建，共可形成a l 、a 2 、a 3 、 a 。、a 5 五个多边形。 第四步：建立多边形与多边形的拓扑关系。 建立多边彤与多边形的拓扑关系主要是指岛( 洞) 的判断，根据左转算法，由单条弧 段或多条弧段顺序构成的且不与其他多边形相交的多边形即简单多边形会被追踪两次形 成丽个多边形一个多边形节点方向是顺时针的，另一个多边形的节点方向是逆时针的t 如果一个多边形包含另一个多边形，则必然是顺时针多边形包含逆时针多边形，基于此， 岛( 洞) 的判断决定下多边形节点的顺序问题，多边形节点的顺序问题可以通过计算多边 形的面积加以解决。设多边形的节点坐标串为( 薯，咒) ，( 毛，致) ，( 以，儿) ，那么多边形的 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 面积可以表示为 4 脚。= 去( 只+ 1 + 只) ( 一r 一) 根据此公式，当多边形由顺时针方向构成时，面积为正；否则，面积为负。据此得到 解决岛 洞) 的判断问题的算法如f ： ( 1 ) 计算所有多边形的面积。 ( 2 ) 分别对面积为正的多边形和面积为负的多边形排序。形成正多边形和负多边形集 合。 ( 3 ) 如果负多边形集合的个数为0 结束程序：否则，从面积为正的多边形集合中， 顺序取出一个多边形，如果正多边形已经都被访问过则程序结束。 ( 4 ) 依次从负多边形集合中取出负多边形，判断当前取出的正多边形是否包含该负多 边形，如果包含，就将该负多边形加入当前取出的正多边形中，形成复杂多边形，设置负多 边形的组成弧段的拓扑信息，并从负多边形集合中删除该负多边形。当所有负多边形都被访 问遍后转( 3 ) 。 基于生成拓扑关系来搜索多边形的算法可以很好地解决岛( 洞) 的情况，但是一旦拓扑 关系生成，那么即使对分层分户图形数据的很小的修改也会造成拓扑关系的失真，需要重新 构造拓扑关系，重新搜索多边形，从而使得所有多边形的属性丢失，造成用户重复劳动，为 了解决这一问题，笔者采用了基于动态拓扑的多边形搜索算法，避免了不相关的多边形的属 性丢失问题。 3 基于动态拓扑的多边形搜索算法 考察构建了拓扑关系后的弧段和多边形，每条弧段除了属于外包多边形的外，都具有 左、右两个多边形，因此我们可以得到下面的推论： ( 1 ) 不存在拓扑关系时，弧段的左、右多边形都不存在。 ( 2 ) 拓扑关系变化后，不属于外包多边形的弧段至少有一个相邻多边形不存在。 据此我们可以得到动态拓扑的算法： ( 1 ) 删除不再有意义的多边形，修改弧段。 ( 2 ) 依次扫描每条弧段，如果弧段的左、右多边形都不存在，或者弧段的某- - t i l l 多边形 不存在，且该弧段不属于外包多边形，则将弧段纪录下来。 ( 3 ) 以( 2 ) 中扫描得到的弧段作为数据，使用左转算法建立拓扑关系。 对于这三种方法的优缺点，我们列表于下： 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 表3 一l 多边形搜索方法对比 j多边形搜索方法 优点缺点 半拓扑多边形搜索法实现简单无法解决存在岛( 洞) 的情况 实现较复杂， 生成拓扑关系搜索多边形可以解决岛( 洞) 的问题 修改拓扑关系复杂 可以解决 动态拓扑的多边形搜索法实现复杂 拓扑关系的修改问题 搜索标识多边形后，就可以很容易的计算出多边形的面积。 3 0 l 。2 外半墙面积的推算 在面积统计过程中，各个多边形实体的面积计算并不复杂，如户室、阳台、楼梯等，只要多 边形的搜索完成，就能自动计算出面积。但由于图形是墙体的中线数据，这样就存在属于房产 共有面积一部分的外半墙面积的计算问题。计算外半墙面积时，首先要搜索外墙，由于阳台 不汁算外半墙面积，所以要考虑阳台的特殊情况，建立了拓扑关系后，就可以根据拓扑关系 判断外墙了。外墙具有以下几种情况，如图3 - 4 ： ( 1 ) 外墙的左或右多边形不存在，且另一侧的多边形不是阳台。 ( 2 ) 外墙的左、右多边形都存在，且一侧是【；日台，另一侧不是阳台。 阳台阳台l i 户室 图3 4 外墙的搜索 外半墙面积是外墙中线端点和由这些端点外推半墙宽计算得到的点构成的封闭多边形 的面积因而在外半墙面积计算中，外推端点的获得是计算的关键所在。 在推算外推端点时，可以使用平行线公式法2 “： 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 铲+ 鬻 矗s i n a + 如s i n 归 h 2 虬+ 面万矿 其中，矗、如是相邻两墙的墙体厚度，a 、p 分别是两外墙中线的方位角，、甄是 端点的坐标，x 1 、y ，是外推点的坐标。但是这种方法计算量大，涉及到角度的求解和三角 函数的计算不适合使用计算机实现笔者构建了一种基于矢量的外推点算法： 首先按顺序计算外墙多边形各边的外推平行线：将外墙中线逆时针旋转9 0 度后缩放为 外墙的半墙宽氏，得到平行线的起点坐标，将原始外墙中线与旋转缩放后的矢量线段相加得 到平行线的终点坐标。如图3 - 5 所示： 图3 5 外推平行线示意图 整个外推的计算过程极为简单，设外墙中线为： 出= 墨一，咖= y l 一 t 那么外 墙线长为：s = 出2 + 妙2 ，外推平行线的始点和终点坐标分别为： x 。，：x q 一业? y 。，：y o 十业x 一m 、t + 叔y 。d ：y 。，+ d yx m n = x o 一_ 二一，y 凇n = y o + _ x e 耐= x m r c 十c 聪 y 一= y 5 目r f 十9 然后顺序计算相邻平行线的交点，即为外推点，由外推点和原有外墙多边形端点组成的 多边形的面积就是外半墙的面积。 在外推外半墙的过程中可能出现以下几种特殊情况： ( 1 ) 外墙厚度不一 如果相邻的外墙平行，而且外墙厚度不同时，就会无法求得交点。针对这种情况可以采用 增加外推点的方法，得到正确的点集来计算面积。 ( 2 ) 曲线外墙 曲线墙体是用许多小线段来近似拟和的，计算曲线外墙的外半墙面积时，分段计算外推 点同样可以得到外推点的点集。 ( 3 ) 天井问题 对于有天井的图形，外半墙面积分两部分考虑。由于我们采用了左转算法来构建拓扑关 系，所以外部多边形的组成弧段是按顺时针顺序排列的，而内部多边形是按逆时针顺序排列 的，对于外部和内部多边形分别使用上面所讨论的外推点技术就可以获得两个多边形，这两 1 6 - ， ， ， ， ， j ， ， ， ， ， ， ， ， 基于g i s 的房产共有面积分摊模型研究 个多边形的面积和就是外半墙面积，如图3 6 所示 天井 3 1 3 多边形面积的修正 图3 - 6 天