（工商管理专业论文）上海市S3商业房地产项目可行性研究.pdf

q 2 垒z 墅! e 睦丝童 土錾直墅煎些屋垫芒塑垦堕堑丝班窒 摘要 本文尝试从理论结合实际的角度，对位于上海市长宁区的s 3 商业房地产 项目投资进行可行性研究，研究方法主要从上海市的宏观环境分析开始，然后 对项目进行不同类别与范围的市场调研及分析，接着针对目标客户的需求进行 项目的主题定位与产品定位，再来是对商业定位的内容进行经营预期与收益预 测分析，最后再检视项目的总体表现及投资收益等方面是否符合开发此项目的 原始要求。 全文共分七章。第一章为问题说明，并介绍s 3 项目的基本情况：第二章 主要分析上海市的宏观环境，以了解整体环境对项目的投资开发是否提供了足 够的支持；第三章是针对上海市的甲级写字楼市场及零售物业市场进行供应、 需求的预测与分析，并评述上海市商业地产的宏观环境；第四章是研究项目所 在区域的总体环境，包含：都市规划与未来发展、区域各商圈概况以及竞争对 手等方面，进行微观的分析；第五章主要是根据前面几章的结论配合市场调研 的结果进行产品定位；第六章是项目财务假设与投资损益分析，并针对几个单 因变数进行敏感性分析。第七章是对整个项目进行综述，并提出结论与展望。 本文通过对s 3 项目的研究分析，对上海的商业地产有了一次较深入的探 讨和了解，目前上海在城市的规划定位与经济快速发展的情况下，未来市中心 的商业地产朝向高端发展有其客观条件和必然性。随着上海逐渐与世界接轨的 趋势，商业房地产的定位、设计、经营与管理也将日趋国际化，如何以前瞻的 眼光开发一个符合未来需求的商务、商业环境，是本地的开发商未来值得深深 思索的一个重要课题。 关键词：商业房地产；产品定位：可行性研究 正 q 2 q 2 墅1 8 隧缉塞 土筮直墅直些废地亡巫目亘缸世班塞 第一章绪论 本章主要内容是说明论文的选题背景与研究意义，以及主要研究内容及论 文的总体框架，同时针对上海市s 3 商业房地产项目的基本情况作一简单的描述 与介绍，内容包含：项目位置、规划条件要求及交通概况等，最后再针对研究 项目进行s w o t 分析。 ? 1 1 选题的背景与研究意义 相对于世界其他先进国家而言，中国的商业房地产起步较晚，直到最近几 年才进入专业化、市场化的运作。而与住宅房地产相比，商业房地产所要求的 各个面向更为复杂，更加重视开发商整合各项资源的能力，包括：写字楼、零 售百货、贸易流通、物流等多方面的商业资源。住宅地产由于功能的单一，在 产品设计上的限制较多，故较为容易操作，而商业房地产则更需要具备创新空 间，必需将房地产开发置于更广的空间尺度上，来进行定位、规划、设计与开 发，以顺应人类活动和消费层次日益高级化和多元化的趋势。 中国本地一些传统以住宅地产为主的开发商，对于开发商业房地产经验较 为不足，许多开发商仍习惯性地把住宅的开发、企划、定位以及营销模式套用 在商用地产上。例如：某些开发商不具备长期经营的观念，甚至把商业空间切 分成小面积后，当成一般住宅卖断，从而导致商场经营管理无法统一、招商的 业种业态混乱，故许多商场发生劣币驱逐良币的状况。其最后结果是许多商 场、写字楼因品质低落不符合租客的使用，而出现了闲置的状况。 本文就p i 集团拟收购的s 3 商业房地产项目进行了可行性研究，s 3 项目 的用地性质为商业综合用地，p i 集团拟于此基地上兴建甲级写字楼及高档的商 场并长期持有之。本文研究的动机在于借由系统化的分析、论证，然后对s 3 项 目提出可行性的操作建议。希望可对本地拟从事商业房地产的开发商，提供一 套可参考的运作模式。 p i 集团公司是一家专门从事高档商业房地产的境外开发商，该集团于东 南亚已经拥有许多成功的开发案例，例如：已在k l 当地建成超过3 0 万平方米 的顶级综合商业项目，其中包含：五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心、 高级酒店式公寓等综合用途的大型开发案。p i 集团的发展策略是将其在海外的 成功发展经验分阶段的引入中国，期望能对中国的商业房地产市场发展，有较 正面的贡献。因此，第一阶段是带着其本身的核心竞争力及技术进入中国的一 线城市，其模式是开发市中心的商业房地产，并且长期持有经营且不零散出 6 q 2 q 堑! s 睦缉壅占盘市s 直些房地芒亟旦亘短挂硒宜 1 3 研究项目之概况 1 3 1 基地位置 本次研究项目之基地位置，是位于中国大陆地区上海市长宁区之虹桥开发 区内。有关基地位置说明如下： 1 上海市概览 上海市位于北纬3 1 度1 4 分，东经1 2 l 度2 9 分，地处太平洋的西岸，亚洲 大陆之东沿，为长江三角洲的前缘，东濒东海，南临杭州湾，西面接江苏、浙 江两省，北界为长江入海口，长江与东海在此连接。上海正处于我国南北弧形 海岸线中部，其交通便利，腹地广阔，地理位置相当优越，是一个良好的江海 港口。 上海全市面积6 3 4 0 5 平方公里，占全国总面积的o 0 6 ，其南北长约1 2 0 公里，东西宽约1 0 0 公里。其中区域面积为5 1 5 5 o l 平方公里，县域面积约 1 1 8 5 4 9 平方公里。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其中崇明岛面积 1 0 4 1 2 l 平方公里，是我国的第三大岛。目前上海共辖有1 8 个市辖区和一个 县，其分别是：黄浦区、卢湾区，徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北 区、虹口区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山 区、青浦区、南汇区、奉贤区及崇明县。 2 长宁区概览 长宁区位于上海的西部，土地面积为3 7 1 9 平方千米。长宁区连接着上海 到江苏、浙江和其他省区的网关。本区有6 ，2 1 7 ，0 0 0 居住人口。特别是在虹桥和 古北地区，以高密度的外国居住人口而著名。 长宁区内的虹桥机场是上海的第一个国际机场，它坐落于长宁区的西南 部，在当地这几年的发展中，虹桥机场提供了极大的贡献。位于本区内的虹桥 经济和技术发展区，是1 9 8 5 年最早推出的国家一级发展区之一，目前区政府以 加大力度努力经营此区，现己更名为虹桥开发区。 3 虹桥地区概览 虹桥开发区是定位为涉外的贸易中心，其中包含三个区域： ( 1 ) 核心区域( 为较早的虹桥经济技术发展区，面积为o 6 5 平方公里) ( 2 ) 中心区域( 面积为1 7 7 平方公里) 。 ( 3 ) 新增开发区域( 面积为3 1 5 平方公里) 。 虹桥地区目前被上海市政府定义为虹桥功能拓展区，事实上它在长宁区是 一个特别经济区。本区除了居住着较多的境外人士之外，它同时也以针对外国 人士提供商务服务、购物和饮食服务而著名。它距离虹桥机场大约6 公里，具 备佳的交通优势。此外。在南面的古北地区，有大量的豪华别墅和高档公寓及 8 q 2 q 堑1 8 睦纪童土塑直墅面些屋垫芒巫目互征丝班塞 办公楼建筑，也为本区提供良好的配套服务。尽管在浦东国际机场开发后，虹 桥地区不再像以前一样具备竞争力。但至今它依旧是外国人士最喜欢居住的地 方之。 4 基地与主要地区的距离 基地距离浦西一些办公中心之路程中等，离虹桥机场相对较近一些，而离 浦东和浦东机场比较远。基地与主要区域距离如表1 1 。 表1 1 基地与主要区域距离 项次主要区域距离汹) l 虹桥机场 6 5 2 古北住宅区 2 o 3 外滩 9 5 4 淮海路办公区域 6 o 5 徐家汇办公区域 4 8 6 南京西路办公区域 5 7 7 陆家嘴办公区域 1 2 。0 8 人民广场 8 4 9 浦东国际机场 4 9 1 5 基地现状 本项目地块目前( 2 0 0 6 年第四季度) 尚未完成动拆迁工作。基地位于虹桥开发 区内基地所处的商圈是未来三到五年内虹桥地区的重点建设地段。有关其周 边环境概况，如表1 2 。 表1 2 基地周边环境 类别基地周边现有的项目 办公楼虹桥上海城( t o w 日a b ) ，盛高国际大厦，万都办公中心s h a r t e x 广场，海洋超级金融中心，安泰大楼。 商场虹桥上海城。万都中心，友谊购物中心。 酒店 喜来登太平洋大酒店。 绿地 虹桥公园。 i 3 2 规划条件 根据本案土地使用条件的限定，其主要的经济技术指标如下： 9 一 1 土地面积：1 2 ，6 7 8 平方米。 2 用地性质：综合( 商业、办公) 。 3 土地使用年限：5 0 年。 4 容积率：不大于6 0 。 5 建筑占地面积：不超过7 ，6 5 3 平方米。 6 地上总建筑面积：不大于7 6 ，0 6 8 平方米。 7 建筑高度：不大于1 6 0 米。 本案初步规划为办公楼及商场，其设计指标如表1 3 。 表1 3 设计指标 l 可销售面积办公楼商场( 地上)商场( 地下) l i 7 6 ，0 6 8 m 2 5 0 1 3 4m 22 5 9 3 4m 21 1 4 1 0 m 2 l 1 3 3 交通状况 1 公交车 ( 1 ) 7 2 路公交车：从日晖新村到茅台路威宁路，车站名：遵义路仙霞路。 ( 2 ) 8 8 路公交车：从福泉路到遵义路凯旋路，车站名：遵义路仙霞路。 ( 3 ) 8 0 8 路公交车：从上海体育馆到金钟路，车站名：遵义路。 此外，在当地的一些办公楼有往返的公交车，例如：虹桥上海城及上海世 贸商城皆提供此类服务。 2 主要干道 ( 1 ) 遵义路：东西向的3 车道。 ( 2 ) 仙霞路：东西向的3 车道。 ( 3 ) 紫云路：南北向的3 车道。 3 未来在虹桥地区的地铁线路 ( 1 ) 地铁2 号线：于2 0 0 6 年底，她铁2 号线己延伸到娄山关路。沿线将 有四个地铁站，分别是：娄山关路，威宁路，北新泾路和淞虹路。离基地最近 的地铁站是娄山关路站，据测量，娄山关路站沿着主要道路与基地的距离约为 1 1 公里。 1 0 q 2 q ! ! g 睦纪塞 上基壹s 3 齑些廑地芒巫旦互在挂班究 ( 2 ) 地铁l o 号线：预计于2 0 1 0 年以前，地铁1 0 号线将会从虹桥路延伸 到虹桥机场。 ( 3 ) 地铁1 5 号线：地铁1 5 号线将连接地铁2 号线于娄山关路站，同时将 与地铁1 0 号线于虹桥路站相连接，此建造计划预计在2 0 l o 年后开始动工。 4 虹桥交通枢纽 虹桥交通枢纽站离基地约为8 5 公里，未来它将提供非常便捷、多线路以及 不同路径的交通服务工具。交通枢纽未来包括了：虹桥国际机场、磁悬浮列 车、地铁、公交车、机场快线等。 ( 1 ) 地铁：地铁2 、l o 、1 3 号线在出台的计划内，预计在2 0 1 1 年完工。 ( 2 ) 地铁站和城际铁路：虹桥交通枢纽还包括从北京到上海的终点站， 上海到南京的高速公路站，上海到杭州磁悬浮列车站，以及3 0 条与其他城市之 间的城际铁路。 ( 3 ) 公交线路：枢纽站将会包含多种交通线路，来连接长江三角洲的其 他城市。未来，虹桥交通枢纽将给周边地区带来极大的影响。 1 4 研究项目之s w o t 分析 1 优势( s 仃c n g t l l s ) ( 1 ) 基地坐落于虹桥多功能拓展区的中心地段，周围汇聚了成熟的商务 环境，与配套设施。 ( 2 ) 靠近未来的虹桥交通枢纽。 ( 3 ) 基地形的状较为规则，可以成就理想的建筑设计。 ( 4 ) 基地三面临路，非常有利于零售业的发展。 ( 5 ) 具备效率较佳的基地面积及深度，有利于规划商场内部动线。 ( 6 ) 靠近高档住宅区，故对于零售业的发展有较佳的助益。 2 弱势( w e a l 【m s s e s ) ( 1 ) 现阶段本区缺乏高质量的甲级办公楼和真正的高端零售空间。 ( 2 ) 目前的交通状况还不是非常便利，仍有改善空间。 3 机会( o p p o m l n i t i e s ) q 2 q 2 竖1 8 匿纪垂 土鲤吏望商些廑地亡亟且卫堑丝蛆宜 2 2 上海市人口及人均可支配收入 2 2 1 上海市人口概况 随着市政府对于人口政策的合理控制和调整，上海市人口数量在经过一个 商速增长的阶段之后，从9 0 年代开始进入一个较为稳定的发展期，并于1 9 9 3 年开始出现首次人口自然变动的负增长。 根据2 0 0 0 年第五次人口普查结果显示，包括流动人口在内、上海城市总 人口已经达到了1 6 7 4 万，被上海高速发展的经济水平和就业条件吸引来的外来 人口已经成为近年来上海人口增长的主要因素之一。 2 0 l o 年末上海将要实现：全市常住人口总数控制在1 6 0 0 万、户籍人口总 数控制在1 4 0 0 万，常住人口出生率、自然增长率分别控制在9 6 、o 8 等目 标，上海历年户籍人口数量如图2 1 。 垂龉来羹t 上毒南统计再 图2 1 上海历年户籍人口数量 2 2 2 人均可支配收入变化 上海经济近年来的持续增长使得市民的人均可支配收入呈现逐年增长的态 势，2 0 0 2 年以后进入了又一个高速发展阶段，为上海房地产市场的可持续发展 奠定了坚实的基础。有关上海历年人均可支配收入如图2 2 。 1 4 q 2 q 2 堕! g 睦绝塞 土盘立3 商些房丝亡基旦互征世班塞 2 3 1 上海市国内生产总值 上海市国内生产总值( g d p ) 已经保持连续1 5 年的两位数增长，2 0 0 0 年以后 的平均增长率达到1 1 8 。2 0 0 6 年上海g d p 继续保持两位数增长，己达到1 2 。有关上海市国内生产总值总量如图2 3 。 最蠡来嚣：上海市缱诗厨 图2 3 上海市国内生产总值总量 2 3 2 外商直接投资金额 据市外经贸委、外资委统计继去年全市吸收外资再创历史新高之后，2 0 0 6 年本市吸收合同外资1 4 5 7 4 亿美元。比去年同期增长5 3 。上海共批准总投 资1 0 0 0 万美元以上之大项目达3 4 8 个。上海外资直接投资合同金额如图2 4 。 雌寰t 上i 蛮斑诗i 图2 4 上海市外资直接投资合同金额 1 6 q 2 q 2 墅1 8 睦纪童上盘直望直些廑垫亡亟且互短焦班殛 1 2 ，创本市历年春节黄金周旅游接待人数最高纪录；共实现旅游收入2 l 亿多 元，同比增长1 3 。有关上海历年社会消费品零售总额及其增长率如图2 6 。 图2 6 上海社会消费品零售总额及其增长率 2 4 入世及申博成功之影响 2 4 1 加入世贸组织 中国入世的积极意义在于能够推动经济改革，从而继续促进国民生产总值 的增长并鼓励国内和国外直接投资。例如：电信、农业、银行以及保险部门正 逐渐向外商投资者进行开放。而目前仍受高关税和进口限制保护的工业，尤其 某些特定的工农业产品，比如汽车行业，石油和汽油行业，也将面对未来强大 的竞争压力。 因此，许多公司改变策略将他们的亚洲或者区域总部从其它城市搬迁至上 海。据政府当局的报告，2 0 0 5 年，财富5 0 0 强中有4 8 5 家外商 1 5 家内资 企业除外) ，共2 6 0 家在上海投资，其中投资设立企业的有2 3 2 家，仅设立代 表处或联络机构的有2 8 家。在上海的投资项目1 2 8 2 个，其中各类生产或贸易 公司9 6 8 个，跨国公司地区总部2 0 个，投资性公司2 5 个，研发中心3 2 个，跨 国采购中心4 5 个，金融机构5 6 个，代表处1 3 6 个。有关我国加入世贸组织的 优越性，说明如下： 1 增加外商投资的比例。 2 通过对国外市场的覆盖和渗透来增加出口总额。 3 有助于加速国有企业的改革步伐。 1 9 q 2 q 2 竖1 8 睦星壅土堡直3 壹些屋丝芒亟目亘短壁班蕴 4 可全面提高我国市民的生活水平。 5 能增加新的就业机会。 6 有助于中国介入国际经济规则的制定并发挥影响力。 7 通过外部作用来扩大中国的内需市场。 8 可促进经济改革的深化和中国市场的开放。 由于中国入世以及上海想要成为世界金融中心的雄心，无疑会对外商投资 和本地经济产生积极影响。随着投资环境的持续改进，新的市场参与者以及需 扩展办公面积的现有投资者，都将对高质素的办公楼宇及成熟的商务环境产生 较大的需求。 2 。4 2 成功申办世博会 预估2 0 1 0 年上海世博会将会有2 0 0 个国际组织、国家和企业来参展， 7 0 0 0 万游客来参观。在此期间，上海将迎来5 5 0 万外国游客，其中很大一部分 人的住宿、旅游将会分流到杭州、嘉兴、苏州等地。 筹备世博会期间，世博经济每年对上海g d p 增长的贡献约为2 ，对长三 角地区投资的贡献约为3 0 。举办当年，对上海g d p 增长的拉动约为5 ，对 长三角地区投资的拉动将超过5 0 。 对于世博会“外部性效应”的辐射范围，业内专家分析认为，核心辐射圈可 覆盖苏、锡、常地区和杭、嘉、湖地区，外围辐射带可沿长江黄金水道延伸至 长江中上游地区。以上海为中心，核心圈内的城市离上海的时间距离应该不过 一两个小时，而磁悬浮和高速铁路还可能将其缩短至半小时以内；外围辐射带 也因世博经济体量的需要而日益扩展，长江中上游地区应该可能被包括进来 2 5 政府近年来颁布之相关政策 1 征收城镇土地使用税 ( 1 ) 扩大城镇土地使用税的征收范围，使用对象包括：外商投资企业、 外国企业和个人。 ( 2 ) 自2 0 0 7 年1 月2 日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用税征收 标准在原有基础上提高2 倍。 2 限制项目开发密度 从2 0 0 2 年8 月份开始，市政府为了限制在市中心地段的项目开发密度， 开始控制建筑的高度和容积率。市中心住宅用途的容积率将为2 5 而办公用途 则为4 。由于在此之前大多市中心地段办公楼项目的容积率在6 到8 ，因此未来 可建造的办公面积将小于原来的规划。 3 非住宅市场的内外销并轨 2 0 笾2 q 2 题1 8 睦量塞土星直直些廑丝亡亟目丑在丝班宜 道交通基本网络，形成人民广场、徐家汇、世纪大道、龙阳路、虹桥枢纽等多 个大型换乘枢纽，满足每天5 8 0 万人次的客流需求，承担全市公交客流的比例 将从目前的1 3 提高到3 5 左右，上海的轨道交通网络规模也将同时跻身世界 城市前几位。 为建成真正的世界级大都市，市政府制定并开始实旖一套详细的关于城市 交通运输网络的总体规划，以便适应往来于城市中心和边缘地带的流动人口之 需要。这个计划主要包括：2 0 3 0 年前建成总长7 8 5 公里的1 7 条地铁线；此外， 上海市预定于2 0 2 0 年前建成1 9 条( 包括现有的) 连接浦东和浦西的过江大桥 及隧道；并在市中心区域建造总共3 6 0 0 公里长的新路或者改进旧路：3 0 0 公里 长的高架道路；遍布整个城市，总长6 0 0 公里的l o 条主要干道；另外，还将 建造2 7 0 0 公里长的二级和三级道路连接。 在“十一五”期间新增高速公路3 2 0 公里、非高速国省干线公路2 5 0 公里， 使高速公路总里程达到8 8 0 公里，干线公路总里程达到1 2 0 0 公里，形成一张以 高速公路为重点，干线公路为骨架的公路网。到“十一五”期末，上海将有1 0 条 高速公路6 0 条车道、1 1 处4 8 条车道的干线公路与江浙地区联接。上海百余条 车道将联通长三角地区，与长三角“三小时都市圈”形成无缝连接。 除了道路和地铁建设，其它主要的基础建设发展归纳入下： 1 经过两轮大力整治，苏州河水质的主要指标已经达到了4 类水标准。紧 接着是苏州河整治第三期，上海将投资3 1 4 亿元，全面恢复苏州河生态系统。 2 上海洋山深水港一期靠近杭州湾。工程始于2 0 0 2 年，在2 0 0 5 年完工。 整个工程计划将于2 0 2 0 年结束。 3 总面积约为6 0 多公顷的上海南站工程，预计将发挥极大的运输效益。 4 人民广场的改造工程将形成一个大范围的地下铁路交换网。 5 浦东机场二期工程已进入最后的安装调试阶段，浦东机场货运站三期建 设进展顺利，预计可与机场二期扩建同期竣工投入使用，货邮吞吐能力将有所 提高。此外，上海机场还在改造浦东国际机场一期货运区和东货运区，以期提 高利用率。同时正在建设的二期货运区( 西货区) 将与第三跑道发挥组合优 势。 上海在基础设施发展方面历来享有良好声誉。大多数基础设施发展皆能按 时或者提前完成。政府保持其在基础建设上所做出的一贯承诺，将继续加强投 资者的信心。上海日益发展的基础设施一直在不断改善着市中心区域的交通状 况，同时也加强了市中心同城市外围区域的沟通。本项目位于市中心区域，交 通条件作为房地产项目开发的命脉之一，其便捷程度的进步，也为市中心区域 高档物业的发展奠定了良好的基础。 2 2 q 2 丝堑! 隧丝童土篷直s 2 面些屋垫亡亟目亘短世硒荭 除此之外，写字楼的位置是另一个不可忽视的重要因素，上海的中央商务 区包括小陆家嘴、淮海中路和南京西路。甲级写字楼项目通常是在中央商务区 域内的一些中等品质的项目或是处于次商务区( 例如徐家汇、虹桥、外滩等) 内的甲级标准的写字楼。乙级写字楼项目一般仅符合最基本的技术标准，或者 是交付标准较差、年代已久，这些楼盘通常位于次商业中心。一般来说，国际 甲级写字楼的标准必须满足表3 1 的绝大部分标准。 3 1 2 甲级写字楼供应量 上海在9 0 年初，仅有少量的高品质的写字楼项目，如：上海商城、上海 国际贸易中心、瑞金大厦和联谊大厦等项目。由于当时没有足够的写字楼面积 提供给在沪工作的外国公司，部分外籍公司只能将办公楼设置在商住混合的项 目里或者长期租赁在酒店中办公。 许多开发商发现了商机而开始筹划兴建写字楼，在随后的几年里，由于缺 乏合理的控制以及土地供应量的剧增，致使许多香港开发商及国内的房产商在 主要中央商务区大量购买土地兴建写字楼。写字楼的供应量开始上升，至9 7 年 高品质写字楼的年供应达到7 5 0 ，o o o 平方米的面积的顶峰，但是随着亚洲金融 危机的爆发，亚洲开发商都抽回资本，致使许多项目停工或者延迟立项。该现 象后来逐渐得到缓解，而使供需回归到较均衡的状态。0 5 0 6 年后随着新一波需 求不断的产生，新的供应量也慢慢出现，预计另一个供应的高峰将在2 0 0 8 年到 来，当年的供应量约在9 5 0 ，0 0 0 平方米左右。有关甲级写字楼供应量如图3 1 。 锻据来源：第一太平截维新 图3 1 甲级写字楼供应量 2 4 q 2 鲤墅! g 睦纪壅土鲞直s 3 直些廑地亡亟目互短蛙班豇 3 1 3 甲级写字楼租金及物业管理费 1 租金 上海甲级写字楼租金于1 9 9 5 年达到高峰后，因供应量不断的增加而产生 供需失调，导致租金开始下降，而1 9 9 7 年的亚洲金融危机也对写字楼市场造成 相当大的负面影响。写字楼租金自2 0 0 0 年开始止跌回升，之后一直处于平稳上 升的态势。随着中国经济的持续发展、w t o 的加入，上海的国际化地位日益显 著，写字楼市场也跟着进入了个快速发展的阶段。2 0 0 5 年及2 0 0 6 年中央商 务区写字楼租金指数分别比上一年度增长了1 8 7 和1 4 。由于2 0 0 8 2 0 0 9 年 有大量甲级写字楼进入市场，预计未来租金发展态势会呈现涨幅趋缓的状态。 有关甲级写字楼租金走势如图3 2 。 腿、 迤二一 o 脚0 1 ，田30 1 ，田日o t ，9 0 1 ，皤3 口1 硒0 1 脚a 1 脚q l 肿a 1 皿30 1 ，a q 1 ，口o 瓜0 1 船0 1 廊 数据来豫：第一太平截维耘 图3 2 甲级写字楼租金 2 物业管理费 物业管理费一直保持较为稳定的趋势，目前中央商务区内甲级写字楼的物 业管理费大致在每月每平方米3 6 9 美金，两非中央商务区在每月每平方米3 0 7 美金。 通常高品质的写字楼都会聘请专业的且有海外背景的物业管理公司进行管 理，来提升物业的整体品质。而一些非甲级的写字楼项目则自行或聘请国内公 司进行管理，这一类的公司往往在管理的理念、服务内容和质量上存在一定的 问题，不能媲美境外的专业物业管理公司，但基于其面向的客户群体以所能够 2 5 珊 瑚 伽 伽 o q 2 q 2 堕1 8 睦纪壅上壹壹墅殛些忘丝亡亟目互短挂班瘟 承受的物业管理费用较低，此类物业管理也能适应市场的需要，但总体品质也 就表现得比较差，其物业管理费也相对较低。有关甲级写字楼物业管理费之走 势如图3 3 。 一 一， _1 mm mmm 数据来潦；第一太平蛾维赣 图3 3 甲级写字楼物业管理费 3 1 4 甲级写字楼分布区域 1 结构分布 上海甲级写字楼按浦西、浦东划分，分别占6 0 和4 0 ，清西的写字楼 主要集中在静安、卢湾、黄浦以及长宁。有关甲级写字楼区域划分如图3 4 。 壤据来湃；高力国际 图3 4 甲级写字楼区域划分图( 2 0 0 6 ) 2 6 q 2 q 2 墅! 睦纪壅土筮直s 3 煎些忘垫亡亟且亘j i 性班五 在9 0 年代中期，长宁区曾经是上海主要的写字楼聚集区，但随着其他区 域的写字楼项目陆续兴建落成，尤其是浦东写字楼市场的兴起，同时又受到机 场东移的影响，长宁区域的写字楼市场份额开始缩小。而小陆家嘴地区由于受 到政府政策的辅佐，加之该地区的基础建设曰趋完善，其市场份额在未来还会 进一步的提高。 2 甲级写字楼区域分布 目前，上海的主要写字楼市场可分为六大区域，即为南京西路商务区，淮 海中路商务区，浦东陆家嘴金融贸易区，延安东路( 人民广场) 地区、徐家汇 及虹桥商务区。 其中，南京西路、淮海中路和陆家嘴地区是目前上海商务活动最活跃的区 域，拥有便捷的交通，良好的商业氛围及众多的高档写字楼，故一般认定此三 个区域为中央商务区。正是由于这三大商务区的崛起使得作为传统商务区的虹 桥和延安东路地区成为次级商业区。而徐家汇作为上海市新兴的商圈。也逐步 发展了一批高档的甲级写字楼，形成新兴的商务区。未来在浦西的静安区、卢 湾区以及浦东的陆家嘴金融贸易区仍为甲级办公楼市场主要发展的方向。 f 1 ) 淮海中路 淮海中路一直以来就以上海主要的商业街而闻名，在过去的5 年时间中， 该区域更被公认为交通便捷度较高的市中心主要商业区域，同时提供许多商务 楼群。该区域交通便捷度可以充分体现在通过南北高架直达火车站以及通往市 区内环线；通过延安路高架道路可以在2 0 3 0 分钟内到达虹桥国际机场或是浦 东新区；通过延安路隧道，仅需约1 0 2 0 分钟便可从淮海中路上的写字楼出发 到达小陆家嘴。此外，地铁一号线分别在淮海中路、常熟路、陕西南路以及黄 陂南路设有三个车站，故令在淮海路写字楼内工作的上班族倍感便捷。 在淮海中路成都路高架到西藏路这一主要商业地段，大部分优质写字楼多 在过去的5 年中陆续竣工。一些主要的香港发展商例如瑞安、丽新、新鸿基、 菱电、力宝、九龙仓以及新世界等公司，在此都拥有自己开发的项目，包括写 字楼、住宅和零售物业。至2 0 0 6 年年底，该区域的平均租金约为美金每月每平 方米3 2 5 元，平均出租率达到9 5 2 。 ( 2 ) 南京西路 位于该区域的上海商城在上海仍然保持着其“尊贵”的地位，其中有许多 的各国领事馆在商城内设办事处，还有如高盛证券以及摩根史坦力等知名公司 在本区内办公。上海商城的写字楼租金在9 4 、9 5 年期间曾经达到全球的巅峰， 而如今租金己跌落至当时的三分之一左右。 2 7 q 2 丝墅! 匿塑鐾土筮直墅直些廑地亡亟目亘i i 焦硒塞 在南京西路延安路到南京西路南汇路这一段商业区域，有一批国际甲级 标准的写字楼项目，例如：上海嘉里中心、中信泰富广场、恒隆广场一期、二 期以及中欣大厦。此外，越洋广场也计划于2 0 0 7 年年底前交付使用。这些甲级 写字楼群体使这个区域成为了上海又一个主要商业区，并且该区域的交通由于 地铁二号线的开通得到了进一步的改善。至2 0 0 6 年底，该区域的平均租金约 为：美金每月每平方米3 5 4 元。平均出租率高达9 5 。 ( 3 ) 小陆家嘴 陆家嘴金融贸易区，俗称“小陆家嘴”是众多证券公司和内外资银行的聚集 地。1 9 9 5 年，中国银行上海分行率先入驻陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管 理局于1 9 9 6 年亦迁址到本区，在这之后，有许多公司以及政府机构陆续迁入此 区域。于1 9 9 7 年有1 8 家国际性的主要金融机构以及上海证券交易所踊入到陆 家嘴金融贸易区。 该区域有建设中的世界前几大高楼“环球金融大厦”。至2 0 0 6 年年底该 区域的平均租金约为美金每月每平方米2 7 8 元，平均出租率达到9 3 1 。 ( 4 ) 虹桥地区 自1 9 9 0 年以来，一直为上海西部的主要办公楼区域。然而，随着虹桥国 际机场转变为国内机场，以及办公楼市场整体东移的趋势，虹桥逐步失去最初 的主导地位，其以往令人称羡的成熟商务环境，也随着写字楼的日趋老旧，而 不复当年的光彩。本区由于未来有虹桥交通枢纽的利多因素，以及地铁线路的 逐步完善，再加区政府发展本区成为s c b d 的决心，故其前景极佳。 ( 5 ) 徐家汇地区 位于上海中心城区的西南部，交通十分便捷，商业设施林立。作为新兴的 商业中心，许多消费品及服务业的大企业将选址该区域作为办公地点。目前以 港汇广场为本区甲级办公楼的代表。 ( 6 ) 人民广场商务区 自5 0 年代以来一直为上海传统的商业地区，并拥有上海最早的涉外办公 楼联谊大厦。然而由于大楼设施的逐步老化以及对于该区域整体需求的逐步减 少，使得本区的商务功能难以和静安区、卢湾区抗衡。近年来，由于人民广场 地铁路线改造工程已成型，有助于改善交通状况并提升当地的品质。 3 2 甲级写字楼市场需求分析 3 2 1 甲级写字楼需求研究 根据第一太平戴维斯的统计数据表明，上海甲级写字楼在过去的1 5 年中 的平均吸纳量为2 7 0 。0 9 4 平方米，而近7 年( 2 0 0 0 年至2 0 0 6 年) 平均吸纳量则 2 8 q 2 q 2 墅! g 隧星壅 篷吏s 3 髓些屋地亡堕目亘征性研蕴 面影响为外商投资额的增长，外籍人士在沪人数的增长；随着外商投资量的增 长，国民经济持续增长，国民收入将会随之增高。由此可见，租赁市场将会更 为活跃。总体而言，w r 0 对写字楼市场仍起到正面的推动作用。 3 2 3 甲级写字楼租户分析 根据第一太平戴维斯对主要商业区域内的写字楼项目的租户性质( 包括行 业类型、国籍以及租用面积) 之调研数据显示。目前上海甲级写字楼租户仍以 专业咨询、制造业和工程业、高科技和金融机构为主，分别占2 4 ，1 8 ， 1 l 和1 0 。 1 租户行业 浦西的中央商务区中，南京西路和淮海中路主要以专业咨询公司、制造业 和工程业、高科技和1 1 r 行业为主。其接近客户以及交通便捷性，是高科技以及 专业咨询公司在选择办公场所首要考虑的因素，在此方面，显然浦西的地区优 势高于浦东地区。 而小陆家嘴地区，由于受到政府政策的辅佐的影响，吸引了大量金融行业 的入驻，将近占到整个小陆家嘴地区的3 1 ，而金融行业在浦西地区的需求相 对较低很多，仅分别占到南京西路和淮海中路的4 和7 7 。有关2 0 0 6 年上 海甲级写字楼租户行业，如图3 9 。 t 嚣采i t 奠一平t 堆耘南妊硪巍蕊 图3 9 上海甲级写字楼租户行业( 2 0 0 6 ) 2 租户国籍 在租户的国籍中，中资企业的比重由2 0 0 1 年的8 上升至目前的3 l ， 这得益于中资企业日益注重其公司形象以及为其员工改善工作环境之故，同时 也有大量的外省市企业在沪设立分支机构或者销售处。除此之外，私营企业作 3 2 - q 2 q 2 鳗1 8 睦缉壅土鲤直望鹿些鏖丝亡巫目亘盈丝硒塞 为中国的新生力量在其数目和规模上都在不断的壮大中，这也是成长的关键之 一o 上海甲级写字楼的租户仍以外资企业为主，其中来自美国、加拿大、欧州 以及日本占绝大多数的比例。据有关部门统计，在世界财富5 0 0 强中有超过 3 0 0 多家的公司在沪设立企业，超过1 0 0 家设立研发中心，并且有超过7 0 家公 司将其亚洲或地区总部迁址至上海。有关2 0 0 6 年上海甲级写字楼租户国籍，如 图3 1 0 。 数据来源t 第一太平藏维耩 图3 1 0 上海甲级写字楼租户国籍( 2 0 0 6 ) 3 租用面积 近年来，租户租用写字楼的面积构成发生了较大的变化，由以往的小面积 租用者占多数，逐渐转交成租用大面积者占多数。2 0 0 6 年，租户租用写字楼面 积超过1 0 0 0 平方米的占6 5 ，超过5 0 0 平方米的占7 8 ，小于2 5 0 平方米的 占1 2 ，而在2 0 0 3 年，绝大多数的租户仍是以小面积租户为主，租户租用写字 楼面积超过5 0 0 平方米占到3 0 ，小于2 5 0 平方米的占5 1 。 按分区域来看，小陆家嘴的租户更倾向于租用大面积写字楼，这主要是取 决于行业性质，小陆家嘴的租户主要以金融行业为主，此类租户一般租用租用 整层或者更多面积。此外，本地的证券公司对租用大面积写字楼面积，也有很 大比重的需求。有关2 0 0 6 年上海甲级写字楼租户租用面积如图3 1 l 。 3 3 数据来潦：第一太平氟维羝 图3 1 1 上海甲级写字楼租户租用面积( 2 0 0 6 ) 3 3 甲级写字楼市场预测 3 3 1 甲级写字楼未来供应量 近三年( 2 0 0 4 年至2 0 0 6 年) ，甲级写字楼的新增供应量很小，平均每年 2 7 5 ，o o o 平方米。新一轮的供应将会集中在2 0 0 7 2 0 0 8 年之后。主要集中于小陆 家嘴、徐汇区、卢湾区、约各占2 4 、2 4 和2 0 。有关未来上海甲级写字楼 供应面积如图3 1 2 。 瓷斟来潦：高办罾碌 图3 1 2 未来上海甲级写字楼供应面积 于2 0 0 7 至2 0 0 8 年，预估将近有2 2 幢高品质的写字楼上市，提供约1 4 5 万 平方米的写字楼面积，其中小陆家嘴地区将会提供大约8 9 万平方米写字楼面 一3 4 - q 2 q 2 题! ! 匿缉橐土握直s 3 直些屋垫亡巫目亘i i 丝班煎 3 4 2 甲级写字楼成功性案例分析 表3 4 甲级写字楼成功性案例分析 项 项目 优势劣势对本案的借鉴 次名称 ( 1 ) 紧临襄阳公园，周 ( 1 ) 距离地铁站步行时 ( 1 ) 其规则的平面布局 边景观效果佳。间约5 至1 0 分钟。的优势，值得本案借 嘉 ( 2 ) 标准平面无柱式设( 2 ) 项目四周临路条件鉴。 垡 计，空间运用灵活。较差，交通较容易拥( 2 ) 车位充足，有利于 l 中 ( 3 ) 内设恒温游泳池、堵。吸引或留住租户。 心网球场等国际商务会所( 3 ) 周边的甲级办公楼( 3 ) 在非传统甲级写字 服务。较少，尚未形成群居效楼地段，创造一具有竞 应。争性的项目。 ( 1 ) 本案位于淮海路商( 1 ) 总体量较小，未达( 1 ) 单边核心筒( 电 新 圈中心，其区位及交通传统经济规模。梯、服务核) 设计的典 茂 优势明显，靠近地铁一 ( 2 ) 标准层平面较不规范。 2 号线。则。( 2 ) 外立面效果佳，提 大 ( 2 ) 紧临新天地周边景( 3 ) 周边道路较小，交高其可视性。 厦 观效果佳 通易拥堵。 ( 4 ) 停车位数量少。 ( 1 ) 无柱式开方设计使( 1 ) 距离地铁站步行时( 1 ) 本案标准层面积较 汇 办公室宽敞明亮确保高间约5 至1 吩钟。大( 2 ，3 9 0 平方米) ，创 亚 使用率。造出较高的得房率。 3 ( 2 ) 项目周边甲级写字( 2 ) 硬件配置符合国际 大 楼较多，商务氛围好甲级写字楼标准 厦 ( 1 ) 标准层平面规则，( 1 ) 四周临路条件差，( 1 ) 出风口的独特设计 世 适合灵活划分交通容易拥堵。导致使用不便，引来租 纪 ( 2 ) 采用了地面送风式( 2 ) 周边甲级办公楼较户的不满本案应避免 商 的地台送风系统。为全少，以住宅项目为主。 犯类似的错误。 4 适应空调系统。 ( 2 ) 建筑后退红线，形 贸 ( 3 ) 架空地板高5 0 c m 。成入口广场，提高可视 大 性。 厦 ( 1 ) 无柱式开方设计( 1 ) 距离地铁站步行约( 1 ) 规则的标准层平面 花 使办公室宽敞明亮，确5 至1 0 分钟。设计，提高了使用效 旗 保高实用率( 2 ) 采用分割出售，不率。 集 ( 2 ) 周边甲级写字楼利于未来的整体管理。( 2 ) 宽敞气派的大堂效 5 较多商务氛围好果，值得借鉴。 团 大 ( 3 ) 甲级写字楼不宜分 割出售，以免影响管理 厦 品质。 3 8 q 2 鲤墅! g 睦绝塞上盘直墅直些庭地亡亟且互盈世班殛 3 5 零售物业市场供应分析 3 5 1 零售物业供应量以及存量 近年来的零售物业供应主要以“销品茂”业态为主。“销品茂”是指现代化规 划有序之大型购物中心，一般拥有较为宽敞的广场，以及充足的停车车位等。购 物中心内通常包括许多不同种类的百货店、特色店、专卖店等。例如：正大集团 推出的正大广场，是当前上海规模较大之大型购物中心之一，为市场带来2 4 万 平方米的零售物业面积。未来这些大型购物中心的新增供应主要集中在近郊的一 些新型居住社区。有关上海销品茂新增供量及存量，如图3 1 4 。 救据来谭；第一太平t 锥斯 图3 1 4 上海销品茂新增供量及存量 上海目前主要的零售地区发展成为“四街四城”的八大“商圈”新格局。所谓 的“四街”是指：南京东路、南京西路、淮海中路和四川北路，而“四城”则是：豫 园商城、不夜城、徐家汇商城和浦东新上海商城。这些地区在市场规模和客户群 定位上都各不相同，但多分别设有针对中层收入者的大型的百货公司，及面对较 高收入群体的中大型购物中心。近两年，上述地区为提升形象以迎接中国加入 w 1 o 后的变化，大都对区域内的商业模式和商场定位进行了不同规模的整顿和 调整。 而四个主要的购物街都有各具特色。被誉为中国第一街的南京东路随着步 行街的竣工，进一步综合了购物和观光的元素，从而更吸引了外省市和海外的大 量游客。南京西路随着中信泰富广场和恒广场隆的落成，已经成为上海零售物业 4 0 q 2 q 2 堑1 8 睦纪塞土童直3 直些屋丝主塑目互益丝受殛 中心商圈定位零售业态代表零售项目租金，销售额 架以东) 街铺 美金每天每平方米3 o 一 4 5 元。 销品茂上海时代广场、香美金每天每平方米2 8 港新世界。5 5 元。 满足各个消百货太平洋、六白，东销售额的2 5 3 2 。 费群体。方商厦、汇金百 货。 徐家汇街铺美金每天每平方米3 o 4 5 元。 销品茂港汇广场。 美金每天每平方米3 0 5 5 元 瓷辩来源：公司内部资挺 此外，未来的大型购物中心主要集中在城市的次商业中心，包括中山公 园、五角场等地区。如：大连万达集团在上海五角场建造2 3 万平方米的“上海万 达商业广场”( 原朝阳百货所在地) 。 而在中山公园的长宁商城，总建筑面积3 l o ，0 0 0 平方米，包括一幢6 0 层楼 的酒店和商场。此项目的总投资预计在人民币1 6 亿元，项目的商场部分预估最 早在2 0 0 7 年底竣工。 3 5 2 零售业态分类 零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的 各种经营形态。为发挥新零售业态对商品流通的促进作用，指导各地做好商业网 点规划工作，商务部根据近年来零售业的发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态 的划分方式，颁布新国家标准“零售业态分类”，新标准于2 0 0 4 年1 0 月1 日起 开始实施。 以下针对上海主要的零售业态，做一个简单的介绍和分析： 1 大型购物中心( 销品茂) 1 9 9 5 年，伴随着友谊南方商城的开业，这种与国际接轨的新颖的零售业态 首次出现在上海。“销品茂”是指现代的规划有序的大型购物中心，一般拥有宽敞 的广场，和充足的停车车位。购物中心内包括了许多不同种类的百货店、特色 店、专卖店等。同时，消费者可以拥有十分理想的购物环境，如欣赏到喷泉、雕 塑及花草树木，在商场内随意休憩聚集等。与普通百货相比，销品茂更注重“非 4 2 7 专卖店 专卖店是较专业店更专门、更细分的零售业态，专门售卖同一品牌的产 品，一般分为厂商直接经营，和厂商授权第三者经营的加盟式特许专卖店。例如 各主要商业街街铺的品牌店。 9 0 年代上海的专卖店主要以沿街商铺的形式为主，且主要是面向国内品 牌，但随着海外投资商新建一批销品茂，将国外的购物理念带入上海，也将专卖 店搬进了商场。与传统百货相比，专卖店具有个性化的店面设计，宽敞的店面布 局以及拥有自主的促销活动及推广方式，此外，专卖店还成为品牌形象展示的窗 口。因此目前专卖店的业态形式越来越受到零售商的关注。与此同时，专卖店对 面积需求一般比百货较大，而且一般承受比较固定的租金形式，所以经营风险和 业绩利润不如百货来得更有保障，甚至往往出现不盈利的状况。在这种情况下， 零售商往往也愿意承担底租，在上海追捧一级地段的零售物业，主要是出于提高 品牌形象，加强品牌认识度的目的，以便能够占领国内的其他城市，这是从战略 的角度出发。通常在此情况下，零售商不会只单纯该店面的盈利情况考虑总体收 益。 8 。沿街商铺 与销品茂良好的形象相比，目前街铺的整体形象仍差强人意。于是，许多 商业街所在的政府部门已经开始考虑重新塑造整个街区的形象，例如：淮海中路 的改造由政府部门( 商委) 牵头，由企业承担，政府适当补贴的方式正在展开 中，预计整个改造将用十年完成，目前一期改造( 茂名路至瑞金路的北侧) 已完 成，店铺已经开业，二期改造( 茂名路至瑞金路的南侧) 也已经开始在进行中。 为吸引世界级品牌入驻淮海路，淮海路改造段的成交租金一度刻意压低，以吸引 优良的商家入驻，这可以说是一种政府行为，而不完全是市场导向。但随着改造 的深入与环境的逐渐成熟，目前租金已突破至每天每平方米2 8 至4 0 元，部分商 家甚至愿意负担更高的租金，以求取得较佳的店面位置。 3 6 零售物业市场需求分析 3 6 1 人口及年龄分布变化