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“倒按揭”以房养老的现实冲突性分析 程庆珊 （安徽财贸职业学院，安徽合肥230061） 摘要：“倒按揭”作为以房养老的一种补充形式目前在北京、上海、广州、武汉等四城市先行试点.但在中国文化传统观念及现有的状况下，倒按揭试行过程中仍存在着文化心理、评估公正、风险因素等方面的矛盾冲突.分析探讨并解决这些矛盾冲突，可以为中国的养老问题起到一定的促进作用. 关键词：倒按揭；以房养老；矛盾冲突 ：F832：A：1673-260X（xx）01-0103-03 本世纪初，我国进入老龄化社会，由此而产生的一些列问题，引起了社会各界的关注.如何解决老年人的养老保障问题，是摆在政府、每个家庭和整个社会面前的一项重要任务. 1我国老龄化社会现状 据2000年11月底的第五次人口普查统计主要数据显示，我国65岁以上人口占总人口6.96%，60岁以上人口达1.3亿人，占总人口10.2%.按照国际老龄化社会的标准，我国正式进入到老龄化社会.经过十多年的发展，我国第一部老年事业发展蓝皮书中国老年事业发展报告（xx）指出，截止到xx年底，我国老年人口数量已达1.94亿，占总人口的14.3%.xx年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%.老年抚养比从xx年的20.66%上升到xx年的21.58%. 我国老龄化社会具有以下一些特点： 1.1发展速度快 根据国家统计局的统计数据，1982年，我国65岁以上老人为4991万人，占总人口4.9%，其后逐年增加，至2000年，65岁以上人口数为8821万人，占总人口的7.0%；xx年，65岁以上老人12714万人，占总人口的9.4%.二十年间，65岁以上老龄人口数增加了7723万人.欧美国家老龄化的进程一般都长达数十年，有的甚至上百年，而我国按进入老龄化社会的时间表看，仅用了十多年，远远快于其他国国家. 1.2人口老龄化的区域分布不平衡 现阶段我国人口老龄化的地区差异明显，人口老龄化程度呈现出东部经济发达地区高于西部经济落后地区，乡村高于城市的特点.根据中央农村工作办公室xx年调查，农村老年人口总数为1.05亿，是城市的1.69倍；老龄化水平18.3%，是城市的2.3倍；农村老年抚养比高达34%，是城市的2.8倍.1 1.3老龄人口的结构化问题复杂 我国的老龄人口构成复杂，有高龄老人、失能老人、慢性病老人、空巢老人以及无子女或失独老人等结构状况.近两年，这些群体的数据仍在不断地增长（见表1）.而这些老人恰恰是养老需求最迫切，社会养老应该重点关注的群体. 1.4我国的老龄化进程与城市化进程、工业化、计划生育政策相伴随 上世纪80年代初，我国全面实行改革开放，经济快速发展，工业化步伐加快；为改变农村落后状况，我国加快了城镇化建设.加之计划生育政策形成的“421”家庭结构模式，我国的老龄化进程和我国的工业化、城市化进程已经国家实行的计划生育政策基本是并行发展的，形成了我国社会“未富先老”、“未备先老”的特殊国情，给社会和家庭养老带来了沉重的负担. 在中国特有的老龄化社会背景下，以房养老模式被大力推广. 2以房养老和倒按揭 老龄化社会的快速发展，催生出社会各界积极探索养老模式和方法，以房养老是众多养老模式中提及最多、实践最多、推行最力的一种. “以房养老”是上世纪90年代自国外引进，最先实行的是“以租换养”、“售房返租”的形式，并于xx年、xx年先后在南京、北京、上海等地试行.由于这两种方式有的改变了老人习惯性的生活环境和规律，有的与老人的固有观念相抵触，试行都不成功2.在此情况下，“倒按揭”作为一种新的“以房养老”模式被推出. xx年国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并于xx年7月1日期试点实施.xx年6月23日，中国保监会发布了中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见，决定自xx年7月1日至xx年6月30日起，在北京、上海、广州、武汉四城市率先进行两年的试点. “倒按揭”，又称“反向抵押贷款”，是指借款人把自有完整产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计借款人去世时的房产价值等因素后，用被抵押房屋的评估价值减去预期的折损和预支的利息，按平均寿命计算支付给借款人的资金，并分摊到借款人的预期寿命年限，按期支付借款人资金用于养老.3 “倒按揭”的养老模式是上世纪80年代由美国的新泽西州劳瑞山一家银行创立，在欧美国家较为流行.在中国的文化背景下，在中国现有社会条件下，在中国老龄化的现状下，试行倒按揭的养老模式，笔者认为还存在着很多矛盾冲突. 3倒按揭以房养老的矛盾冲突性 3.1首先是与中国的传统文化观念和心理相抵触 中国是一个传统文化积淀深厚的国度.“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”、“惠及子孙”、“但有半分田，留与子孙耕”的传统观念影响到一代又一代人.深受中国传统文化影响的长辈对子女的爱渗透到各个方面，并且是终生的.将房产留给子女，是老人对子女爱的一种物化表现形式.并且，房子既是老人长期生活的场所，也是子女成长的地方，还是子女成年后探视、回归父母身边的栖息地，是家庭成员聚散地，是长辈与子女感情联系的纽带.住房抵押可能将这种感情纽带剪断，这从老人和子女双方面来说都是难以接受的. xx年初，广州市政府发布大力推进广州保险业综合改革试验的意见，提出“以房养老”模式，探索发展住房反向抵押养老保险.在随机采访的10个老人中，九成老人反对，表示对房子有感情，要留给子女. 在一份东部（上海、江苏）、中部（安徽、江西）、西部（陕西、贵州）三地六省市对“以房养老”意愿的问卷调查中，认为以房养老“可行，但不参加”的人数分别达到了55.27%、50.49%、47.54%、52.63%、48.04%、49.18%，高于“可行，可参加”和“不可行”两个选项.4 如果将金融机构和老人作为养老市场供需双方来看，需求的消费情感对其消费行为起着重要的影响.倒按揭的模式在老人内心情感上难以获得认同，因此其付诸行为的可能性就大大降低.欧美之所以流行是因为高额的遗产税，更重要的是欧美在财富处置上的文化与中国大相径庭.我国的传统文化观念和心理可能成为倒按揭养老模式实施的最大障碍. 3.2房产评估的公平公正性与实际操作的不规范性存在冲突 我国的主体市场经济起步较晚，与发达成熟的西方国家相比，我们还存在很多的不确定因素.倒按揭涉及到房产的价值评估，作为评估机构和评估师在实际评估时，应兼顾老人和金融机构双方的利益，做到公平公正.但在具体操作时，由于整体从业人员队伍的整体素质参差不齐，评估机构之间的竞争激烈，往往存在着评估时迎合委托人要求，暗中牟利的不规范评估行为，出具的评估报告具有争议性.为此国家相关部门出台了一些规章和下发了一些指导性意见，如建设部制定了房地产估价机构管理办法和注册房地产估价师管理办法，印发了关于加强房地产估价机构监督管理的有关问题的通知（建住房xx294号）文件，加强了行业的监管力度.但在实际的操作层面，倒按揭中的房产评估如何能做到公平公正合理，尤其是在老人百年之后的价值评估，就更增加了不确定性. 3.3倒按揭的现实覆盖人群与实际需要人群难以一致 首先必须明确的是倒按揭是一种养老模式，是社会养老保障体系的一种补充，是为老人更好的安度晚年而采取的一种方法，其根本的目的是养老.由于中国养老群体结构的复杂性，高龄老人、失能老人、慢性病老人和无子女（包括失独）老人养老的需求高于其他群体，还有广大生活在农村地区、偏远地区的老人养老需要也很突出.而这些群体相对经济负担较重，收入很低，甚至没有收入，住房条件也相对较差，因此倒按揭养老对这些广大的群体来说就只能是一种美好的愿望.该模式覆盖的现实人群其收入相对稳定、住房条件较好，现实需求的强烈程度不及前者.养老保障本应是社会全体老人共享的福利，养老体制也应是全社会所有成员适用的机制，但显然倒按揭的养老模式很难实现这一目标，适用人群过于狭窄. 3.4相关因素未来的风险与现实的预期相冲突 倒按揭以房养老涉及到产权房的权限时间、通货膨胀、老人的生命预期、房产价格的走势、房产评估等诸多因素，这些因素恰恰是一个变量的因素，是变化性、不可预知性最强的，其未来的变化发展存在着诸多不确定性，如老人的生命预期超过当初的预估；房产的价格走势低迷；70年的产权期限后续如何操作等，任何一个因素的变化都会给金融机构带来风险.而目前倒按揭以房养老模式是依据现有的市场状况设计的，对金融机构来说，他们肯定会考虑未来的风险变化，这也为倒按揭住房的实践带来了阻碍. 再者，银行、保险是金融机构，而非实物销售机构，将老人大量的房产作为抵押，必然影响金融机构的现金流动和盈利能力.当金融机构若干年后将手中持有的大量房产变现，也是摆在他们面前的一项繁重任务.因此，金融机构从自身利益出发，对倒按揭模式的推行也会慎之又慎.这就是国家出台相关政策后，目前的市场波澜不兴的原因所在. 4倒按揭以房养老的实践性意见 4.1建立政府、社会、企业、个人多方联合的养老机制 养老问题解决的如何，关系到社会的稳定，经济的繁荣，家庭的幸福，未来的可持续发展.基于中国的现状，建立政府、企业、个人、社会四方共同联手协作的养老机制.政府出台相关的政策，建立完善的社会保障体系，在资金上给予支持；建立以老人生活区域的社区养老服务中心，招募志愿者，分担政府的负担；一些服务于老人的企业以微利的形式为有需求的老人和家庭提供养老服务，政府对这些企业给予政策上或资金上的支持；老人个人和家庭分担一部分.多方联合的养老机制既能缓解我国目前的养老之困，又在不背离老人文化观念、不损害老人心理情感基础上让老人养老有所保障. 4.2制定和完善相应的法律规章 制定和完善相应的法律规章是保证倒按揭养老实施的有力保证.政府和相关部门，应综合各方面因素，充分考虑中国国情，在金融风险的承担、土地产权的延续、倒按揭纠纷的处理等方面制定更为细致、更为明确、更为适用的法律规章，使倒按揭的养老模式在实践过程中有法可依. 4.3建立政府监督下的专业评估机构 为保证老人产权房现在以及将来评估的公平公正性，应建立专业的评估机构，从业人员实行准入制和淘汰制，评估机构相关的业务活动应有政府的监督和指导，杜绝不规范评估活动的出现. 4.4转变观念，推进多元化养老模式 针对中国的传统文化和价值观，要想推进倒按揭养老模式还需一个长期接受、适应的过程.在这个过程中，要做好宣传引导，形成全社会绝大多数人的认同.同时，推行居家养老、公寓养老、社区养老、以房养老、社会养老等多元化的养老模式，满足多样化、个性化的养老需求.5 中国养老问题的解决还在不断地探索和实践中，“倒按揭”作为“它山之石”能否解决中国的现实问题也只有通过实践才能证明.但有一点应该明确，“倒按揭”养老模式不能最终演变成养老问题由家庭和老人个人来完全承担. 参考文献