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中山大学硕士学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 中山大学硕士学位论文 摘要 改革开放以来，随着城市经济的迅速增长、城市化进程的加速推进及住房制 度改革的逐步深入，广州城市空间结构发生了很大的变化，其中住宅空间更是出 现了巨大变化，而在城市住宅及其价格的空间变化中，城市交通起着极为重要的 作用，城市住宅空间具有明显地沿城市交通干线轴向伸展的态势，商住价格也常 随区位通达性的改善而提升。城市交通对商品住宅的空间影响研究在西方国家极 为常见，而在国内相关研究则比较稀少，其中专门针对交通影响的研究更是少见， 大多数研究只是将其作为影响因素之一进行相关的分析，而且研究方法出多是定 性的。 在充分掌握广州市住宅数据和资料的前提下，本文从城市商品住宅及其价格 的空间分布入手，以房地产市场发展较为成熟、相关经验具有较强的可移植性的 广州市为例，就城市交通对商品住宅及其价格的空间影响进行了系统地分析，在 此基础上就如何引导城市交通与住宅产业健康发展提出了自己的一些看法和意 见，希望能为广州市住宅产业持续、快速、健康地发展提供一些借鉴。 论文分为五章。 第一章是研究综述。通过分析国内外相关研究的文献资料，从城市交通对居 民住宅区位选择的影响、城市交通对住宅空间分布的影响、城市交通对商品住宅 价格的影响三方面就国内外城市交通对商品住宅影响的相关研究进行了系统地 归纳和总结。 第二章是研究设计。首先阐述了论文选题的背景和意义，然后提出论文研究 的区域、相关概念和研究方法，并制定了论文研究的工作框架。 第三章是对广州市城市交通与住宅市场发展的阐述。根据广州市统计年鉴、 建设年鉴及房地产年鉴等资料工具书中提供的城市交通及住宅方面数据，对广州 市城市交通及住宅市场的总体发展特征进行了较为详细的分析。 第四章是对城市交通对广州市商品住宅空间影响的分析，也是本文的重点。 在住宅数据分析( 主要来源于1 9 9 0 至2 0 0 3 年广州市商品房预售证核查用地、规 中山大学硕士学位论文：城市交通对广。州市商品住宅的空问搿响研究 划资料) 的基础上，利用m a p i n f o 、s u r f e r 等软件生成圈，然后采用定性定蟹两 方瑟结合( 以定量分撬为主) 静方法主要扶藏泰交逶对瓷晶住宅弱空瓣分毒、囊 品住宅价格的空间分布等两个方面就城市交通对商品住宅的空间影响进行了阐 述与分析。 第五章是研究结论及相关的对策建议。 城市交通对商晶住宅的空间影响研究在国内只是刚刚起步，许多问题还脊待 遴一步深入研究。魏辨，本疆究熬实涯范圈只隈子广赠市老，送，祥零静露润跨 度也不够长，研究结论的可靠性和普适性有待逃一步检验。 关键调：广州城市交逶强品往宅份格分蠢 中山大学硕士学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 t h es p a t i a li m p a c t sa n a l y s iso fu r b a nt r a n s p o r to i l h o u si n gi ng u a n g z h o u m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y n a m e ：w a n g x i u y a n s u p e r v i s o r ：p r o c a ox i a o s h u a b s t r a c t s i n c et h ec h i n e s er e f o r m sa n dt h eo p e n i n gt ot h eo u t s i d ew o r l d ，w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n t o fu r b a ne c o n o m y , s p e e d i n gu po fu r b a n i z a t i o np r o c e s sa n dd e e p e n i n go ft h er e v o l u t i o no f h o u s i n gs y s t e m ，u r b a ns p a t i a ls t r u c t u r eh a sc h a n g e dg r e a t l yi no u a n g z h o u ，e s p e c i a l l yf o rt h e r e s i d e n t i a ls p a c e m o r e o v e r , u r b a nt r a n s p o r tp l a y sa ni m p o r t a n tp a r ti nt h ec h a n g i n gp r o c e s so f r e s i d e n t i a ls p a c ea n dh o u s i n gp r i c e i ti sm o r ea n dm o r eo b v i o u s f o ru r b a nr e s i d e n t i a ls p a c et o e x p a n da l o n gt h em a i nl i n e o ft r a n s p o r t a t i o n ，a n dh o u s i n gp r i c eu s u a l l y p r o m o t e sd u et o i m p r o v e m e n to fa c c e s s i b i l i t y i ti sm o r ec o l m l l o nc o n c e r n i n gt h es p a t i a li m p a c t ss t u d yo fu r b a n t r a n s p o r to nh o u s i n gi nt h ew e s t ，b u ta th o m ei ti sr e l a t i v e l yr a r e ，p a r t i c u l a r l yf o rs t u d i e st h a t s p e c i a l i z e i n t r a n s p o r t a t i o n ，a n dt h em a j o r t ) ，o n l y t r e a t si ta sa f a c t o r b e s i d e s ，r e s e a r c h a p p r o a c h e sa l s ou s u a l l ya r eq u a l i t a t i v e t h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t em a r k e ti ng u a n g z h o ui sm o r em a t u r et h a no t h e ra r e a i si nt h e l e a dp o s i t i o no fa l lt h eb i gc i t i e s i no u rc o u n t r y , a n dc o m p a r e dw i t ho t h e rc i t y , t h ee x p e r i e n c eo f t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei sa l s om o r et r a n s p l a n t a b l et h a no t h e rc i t y t h i sa r t i c l et a k e s g u a n g 吐o ua s ag o o de x a m p l e ，s y s t e m a t i c a l l ya n a l y s i st h es p a t i a li m p a c t so fu r b a nt r a n s p o r to n h o u s i n ga n di t sp r i c eo na c c o u n to fs u f f i c i e n th o u s i n gd a t u m b a s e do nt h ea n a l y s e s ，t h ea r t i c l e w i l lp u tf o r w a r dw i t hs o m ev i e w p o i n t sa n do p i n i o n s ，s ot h a ti tc a nm a k et h ed e v e l o p m e n th e a l t h i l y , q u i c k l ya n dc o n t i n u o u s l y t h et h e s i si sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s c h a p t e r l ：i ts y s t e m a t i c a l l ys u m i n a r i z e sr e l e v a n td o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lr e s e a r c h e sf r o m w e s t e r na n dc h i n e s es c h o l a r s c h a p t e r 2 ：i tf i r s t l ye x p l a i n st h eb a c k g r o u n da n dp u r p o s e so ft h et i t l es e l e c t i o n ，t h e np r e s e n t s t h e s i sr e s e a r c ha r e a ，r e l e v a n tc o n c e p t sa n dr e s e a r c ha p p r o a c h e s ，a n dd e s c r i b e st h er e s e a r c h s f r a m e w o r k c h a p t e r 3 ：a c c o r d i n gt od a t u mo fu r b a nt r a n s p o r ta n dh o u s i n gf o r mr e f e r e n c eb o o k s ，i t e x p l i c i t l ye x p o u n d st h ed e v e l o p m e n to f u r b a nt r a n s p o r ta n dh o u s i n gm a r k e ti ng u a n g z h o u c h a p t e r 4 ：i ti sa l s ot h ec o r eo f t h i st h e s i si tm a k e sat h o r o u g hs t u d yo nt h es p a t i a li m p a c t so f u r b a nt r a n s p o r to bh o u s i n gi ng u a n g z h o u w i t ht h ed a t u ma n a l y z i n g ，t h i sp a r tm a k ead e e pp r o b e i n t ot h i sf r o mt h et w oa s p e c t s ：s p a t i a ld i s t r i b u t i o no f h o u s i n ga n di t sp r i c e c h a p t e r 5 ：i ts u m m a r i z e st h et h e s i s ，a n db a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i si tp r o p o s e ds e v e r a l c o r r e s p o n d i n gc o u n t e r m e a s u r e so rs u g g e s t i o n si no r d e rt op r o m o t et h es o u n dd e v e l o p m e n to f g u a n g z h o uc i t y 皇! ! ! 查兰塑主登垒篓壅：燕查銮堡塑! ：塑壹壁釜竺整塑至塑鍪堕堑塞 i ti so n l yab e g i n n i n go nt h er e s e a r c ha b o u ts p a t i a li m p a c t so fu r b a nt r a n s p o r to nh o u s i n ga t h o m e ，a n dt h e r ea r es om a n yo t h e rp r o b l e m st ob ee x p l o r e d 。i na d d i t i o n ，r e s e a r c ha r e ao f t h et h e s i s i sc o n f i n e dt oo l de i g h td i s t r i c t sa n ds p a no f s a m p l e si sn o tt o ol o n g ，s or e l i a b i t 建ya n dp e r v a s i v eo f t h ec o n c l u s i o n sn e e dt ob ei n s p e c t e d k e yw o r d s ：g u a n g z h o u ，u r b a nt m n s p o r t ，h o u s i n g ，p r i c e ，d i s t r i b u t i o n 中山大学硕士学位论文；城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 第1 章国内外相关研究综述 1 1 国外相关研究综述 国外城市交通对居住的影响研究始于1 9 世纪3 0 年代，到1 9 8 0 年代，由于 城市交通在居民生活及城市发展中的重要地位，开始引起较多学者的关注，1 9 世纪末2 0 世纪初更是掀起了一阵研究的浪潮，已有研究领域不断深化，新的研究 领域不断拓展。总括而言，国外学者城市交通对居住的影响研究主要涉及城市交 通对住房价值的影响、城市交通对居民居住区位选择的影响等方面的内容。 1 1 1 城市交通对住房价值的影响研究 西方城市交通对土地价值的影响研究可以追溯到冯杜能( v o n t h u n e n ，1 8 2 6 ) “1 1 9 世纪初对农业土地利用圈层结构的研究。他将农业生产方式的配置与距城市 的距离联系起来，阐明了交通系统对农业土地利用区位的重要作用。阿朗索 ( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 。1 提出的地租理论，从土地区位和租金的角度进一步论述了城 市交通系统与土地价值之间的密切联系。1 9 7 0 年代以后城市交通对住房价值的 影响研究逐步深入，相关学者从不同角度对其进行了大量的论述。就交通方式而 言，现有文献主要集中在城市轨道交通对住房价值的影响、城市道路交通对住房 价值的影响等方面，其中对独户住房( s i n g l e f a m i l yh o u s e ) 的研究最为广泛； 研究方法上主要以定量研究和实证研究为主，其中h e d o n i c 住宅价格法、 r e p e a t s a l e s 等方法的使用最为普遍。 ( 1 ) 城市轨道交通对住房价值的影响研究 城市轨道交通对住房价值的影响作为该领域的研究重点和热点，其内容主要 集中在轨道交通对住房价值影响的区域性、时效性等方面。 城市轨道交通对附近地区住房价值具有一定的影响，就这种影响产生的机制 而言，一些研究者认为是轨道交通资本化所致，即轨道交通产生的正负外部性通 过内部机制转化为附近地区的住房价值，进而对其产生积极、不明显或消极的影 响、。鲍斯和伊兰费尔德( g o w e s ，i h l a n f e l d t ，2 0 0 1 ) ”1 在评述前人研究的基 础上指出，城市轨道交通对附近住房价值的影响是通达性改善、社区商业吸引等 中l j i 大学硕士学位论文：城市交通对广州市商i 吊住宅的空间影响研究 正外部性和社会因素( 噪音、空气污染、震动、交通拥挤、社区犯罪吸引、景观) 等受乡 磐性综合馋髯涎缝巢。英对渡褥兰大m a r t a 建铁系统装实e 磅究曩示，紧 邻站点地段( 1 4 英鼹) 因负外部性影响大于正外部性房地产售价比3 英里范嗣 以外低1 9 ，而距站点卜3 英里范潲的房： l | l 产因负外部性影响的强著降彳氐其售价 踞显离子更遮距离范围内的房地产。 从相关论文文献来看，豳外学者就城市轨道交通对住膀价值的影响研究非常 强调涎域滢，对其豹研究逢耀对较多，总秘来看，主要稠霪予辘遂菇点对住痔价 值的影响研究，重点研究与同一站点的距离不同、站点所处的区饭不同时其对倥 房价值的影响。”1 埘。轨道站点的影响范阐并不是无限的，大多数研究表明轨道 菇点黪影晌拳径一般在1 6 0 0 米左右，其中8 0 0 米距离内站点对住房徐壤懿影嚷 尤为盟著”“”叫“”“1 ”。而且与站点距离不司对住房价值的影响也有所不同，对此 许多磺究者扶实证酌角度，运用定鬣方法遗行了大量豹个案研究。大多数研究表 明距站点远近对住房价值具有显著黟响，仅少量研究显示影响不明显“。盖茨莱 夫和史密斯( g a t z l a f f ，s m i t h ，1 9 9 3 ) 。1 就迈阿密地铁系统进行的研究发现，距 遣铁站远近瓣住痨价格款影骥蚤不鞠鑫，但菇点瓣近房徐仍有徽弱戆滚滚。臻究 者们发现，在站点附近( 4 0 0 1 0 0 0 米范围内) ，住房价格与距站点的远近呈负拥 关，越接近车站往房价格越高，但在紧靠车站附近( 4 0 0 米范围内) ，幽于噪音、 搠挤等原因，住房俊摄煮所下黪，且住房馀搀与距站点懿距塞成正相关 “”“”“”“。本杰明和西尔曼( b e n j a m i n ，s i r m a n s ，1 9 9 4 ) ”1 采用h e d o n i c 模型 赣华盛颧市鼙羹铁菇对辩近公寓租金帮价值静影响遴行的磷究表戮，程金与距遗铰 站的远近呈负相关关系，距地铁站点的距离每增加0 1 英里，公寓租金将下降 2 4 2 6 。就站点所处的区位差异对住房价值的影响而言，现有文献主要是从站 点距枣中心懿远近、鳐点瑟处区位懿社区黪短等方甄进行分撬，暹索距索中心戆 距离不同，轨道站点对房价的影响也不同，距市中心越远，其对房价的影响越大。 麦克唐缃和欧休吉( m c d o n a l d ，o s u m1 9 9 4 ) 翻发现，站点距商业区每增加1 英里，其附近屡住用地价值约上舞1 9 。社区的收入水平不列，站点对房价豹 影响亦不同。“”。1 ，部分学者认为这利，影响在高收入社区比低收入社区更大，部 分学者刘试为囱予低浚入藩琵对公交较强鹣蔽赖藿釜，在低毂入赘社医这静影确魄 高收入社区更为明显。 中由大学硕士学穆论文；藏市交逶对广翔市蔼箍往耄静空闯影响礤究 在城市轨道交通对住房价值影响的时效性方面，研究者们基本上鼹就宣布期、 嫂剡镄、整工焱、投入运营镑麓、投入运黎中嚣鬃等不阉辩期其对健痨徐毽的不 同影响进行论述，其中运营以前交通设施预期效应( a n t i c i p a t o r ye f f e c t ) 对 往房价值的影响受到了特别关注。人们对交通设施建设逡营的预期对住房价值具 毒瀵簧影稳，这秘 ! 蠹絮会被资本纯为往房价篷，走蓝造戏经赛徐燕熬上爵或者下 降“”“”卜“”。麦克唐纳，袭克米兰等人。m 1 对芝加爵连接商业区和中途机场 的高速交通线进行的研究显示，该线路在开通运行之前就对住房市场产生了深刻 影确，住房价毽在谈蘩效应豹 筝羟l 下大为掇爨，囊紧瞧线路稳佳赛毽黠交遗设夔 建设过程中负丽影响的预翘熬价值有所降低。 另外，部分研究亦提到随着城市交通设施的建设和完善，不同地段交通条件 豹麓异海逐濒缨小，塞交逶零| 起茨区整羞黪黠住痿羧毽戆彩旗也将逐溺减弱。疆 究者对香港九广铁路( k c r ) 所作的研究发现。1 ，1 9 8 3 年k c r 的电气化在提升沿 线房地产平均价格的同时也明显缩小了沿线不同地段之间房地产价格的差距。 ( 2 ) 羲枣邋薅交逶怼襞舞羚藿懿影晦骥究 相比之下，城市道路交通对住房价值的影响研究要少的多，有限的研究主要 侧重于交通负外部性对住房价值的影响，特别是交通噪音对住房价值的影响 “7 r “。骧枣遴爨交逶受舞郝懊蹿瓣透毪房徐篷其寿一露瓣溪较影翡，葵孛霹独户 住宅的影响尤为强烈。兰利( l a n g l e y ，1 9 7 6 ) 。”研究华盛顿特区的环路时发现， 躐离环路3 0 0 米以内，住房价格随距离增大而上涨，住房价格与距环路的远近成 覆磋关。一些磅究卷还撵壅，住房嚣蓬越麓，透露萎夔烹砖蠲匿琢境涎要求遣裁 黻高，相应交通负外部性对住房价值的影响也越大。休斯和西尔曼( h u g h e s ， s i r m a n s ，1 9 9 3 ) “”发现，在蕻他条件不变的情况下，位于市区的住房价格一般 蕊予罄区，稳疲遣交逶受多 裁缝对燕凑侩穆懿影嫡氇大予磐区。 尽管大多数人都认可“城市交通对住房价值是非常踅要的”，但就城市道路 交通对住房价值积极影响的深入研究则相对较少。斯默希和史密斯( s m e r s h ， s m i t h ，2 0 0 0 ) 8 8 瓣镶罗垂运矧杰壳避维尔镶客j 部拿酸仑大疆搿，f 睾翡磷究显示， 该桥建成后，蕊北部因与全市通达性的改善房地产价值明显提升( 约8 7 ) ，而 紧邻该桥的南部地区因交通拥挤加重、犯罪率上升及其他的负面影响房地产价值 翳遴下海。藏紊邋路交逶对住房份毽有蔫熬要影穗，毽住户收入隶乎不目萁影晌 中山大学硕士学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 程度也有所不同，一些研究者指出，低收入群体对公交较强的依赖性使公交便捷 凄对该类享主区熬磐l 舞较大，露对中蹇l | 复入辫钵纛富，公交寝捷凄逶远枣子小汽车 和轻轨列房价的影响力“4 “1 。亚达尔，麦格里尔等人( a d a i r ，m c g r e a l ，2 0 0 0 ) 珏茜运翊h e d o n i c 模型就英溺北爱尔兰的受尔法新特市通达性在不通空问层面对 住房价格的影嗨进行的研究表明，在城市滕蕊上，避达性对房馀的鳃释黢力很嚣， 但在较为同质的局部区域，尤其是在低收入区域，因居民对公共交通较强的依赖 洼，邋达注赣应藏为房徐静一令重瑟决定鬻素。 此外，部分学者就临近机场对住房价使的影响亦进行了专门的研究，结果懿 示机场噪音干扰程度与住房价值呈撮著负棚关，机场对紧邻房地产价值的影响则 有所麓冥4 1 。韦希姆匿( w i i h e l m s s o n ，2 0 0 0 ) 。“裁颠德哥尔瘁郊区送行戆秘 究发现，噪音污染对住房价值有非常显著的负面影响位于噪音较大道路附近的独 户住宅价值魄其谴嚣位静同等住宅平均下降约3 繇。：部分学者发现交通政策交 化对房价亦有一定的影响。牛漳大学交通研究所用h p 模型就交通政滚变化对 住房市场及房价的影响进行的评估照示，交通政策对住房市场及腾价的影响相对 较枣。道路覆弱者牧舞哥憝健痔徐平均l 二_ 降2 左右，燃瓣税交纯1 0 可麓将带 来房价约3 相应的变化，新的公交系统的引进可能使房价平均增加3 左右。 1 1 2 交通通达性对居住区位选择的影响研究 霍伊特( h o m e rh o y t ，1 9 3 9 ) 的扇形模裂是蠼早揭示交通通达性对用住区能 影响的理论之一，认为各类爝往用地倾向于沿着主簧交通线路呈躺形发糯。其后， 露朗索( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 、篓思( r f m u t h ，1 9 6 9 ) 、伊文慰( a 。w 、e v a n s ，1 9 7 3 ”1 等人从城市交通费用和住房费用相互关系的角度对住宅区位作了进一步研究， 谈为家庭选择住宅速位的穗剐是在隧薤城市中心疆离静搿加雨趋于下降的住宅 费用与趋于增加的交通费用之间进行“互换”，并挑选综合费用最低的隧位。尽 管1 9 7 0 年代后城市交通对屠住区位选择的影响研究已开始受到相关学者的关 注，惶专f l 针对交逶影响数磅究鞍少，惑静寒看，主要集中在屠住区谴选择懿影 响因素、交通通达性对居住区位选择的影响程度、交通通达性对不同住户群体居 住选址的影响等方面。 在屡住区位选撵的影响因素方藤，学砻们进行了大量的论述，其中交通便捷 4 中由大学磺士学整论文：城市交遥对f - n 市蔼鑫往窀潞空闻影响研究 度、家庭收入、膀价、与工作地的通达性、种族、社区环境等被认为照影响居民 屠往基建选择戆主要因素“”汹r 渊。藏交邋褒蕤疫对裰疑屠住区经逡撵躲影赡 程腹而言，研究潜们的观点裔所分歧。大多数研究者认为交通便捷度对居住区位 选择有重要影响，部分研究者却认为这种影响极为有限“。”。有关学者。“以美国 豹髑遐苏丈都帝嚣灸澳，磅究了入袋在屠爨送位选择孛魏篱对交通亵冀它毽素进 行权衡，认为交通确实影响羼住选址，但不能夸大它的作用，社区环境、居民家 庭属性特征对臌往区位选择的影响也很重要。沃德尔( w a d d e l l ，2 0 0 0 ) 。2 3 发现， 往户在疰宅区经选择中魄较爨援往宅与王律缝裁魏勃甥掰弱通达戆，瞧往痨价 格、家庭收入和有无孩子也怒影响其择届行为的重要因索。 此外，研究者们还发现交通通达性对不问住户群体腊住选址的影响亦有所不 两，中 襄渡入家癃憝良予选掭公交褒巅熬圭巍送，毫浚天豢蹇列更看重臻房获量及 社区环境；郊区厝民注重住房质量，市区厝民则更看重交通便捷程度；单身和夫 妻家庭对上下班便捷度有更高的要求。”。”。”。奥拉泽姆等人( o r a z e m ，m o t t o ， 2 0 0 1 ) 嘲鼓必，瀵费者豹器毽嚣整决簧是工资、荏房，泠掺、遂蘩嚣霹三者荚嗣馋 用的结果，居住程一个区位的概率与房价、通勤时问负相关，与工资派相关。并 指出高年龄住户、有孩子家庭倾向于非都市区居住，而鼹教育程度高住户倾向于 蛰蠢送器住。 1 2 国内相关研究综述 1 2 1 城市交通对居民住宅醒证选择的影响研究 就城市交通对居民住宅联位选择的影响进行研究时，部分学者首先从不同角 度对住宅区位的内涵给予了爨俸阐述。一黧学者谈为住宅区位是据住宅在城市区 域中所坐落的位澎，另外一些学者则认为居住区位不仅指住宅建筑物所在的空间 俄瓣，而且包撼该位置所处的经济环境、生态环境和人文环境，如交通状况、商 敷设藏、环境矮豢、娱乐莰藏、文纯氖困及邻墨关系等方嚣”。 国内学者1 9 9 0 年代初期才开始住宅隧位选择行为的理论探讨和实证研究， 研究方法包括问卷调查、行为分析方法、统计分析方法等：研究内容主要集中于 嚣涎往宅区位选择的影响因素及各因素的影响程度等方藤，其中敬藏京、广娜、 中山大学硕士学位论文：城市交通对r 州市商品住宅的空间影响研究 大遗为例谶行的实证研究最具代表性。研究表明，除收入、房价之外，交通濑达 性穗是屠露蓬佳选篷豹耋要影孵霾素之一。”“”“。8 “。艾建溺发现，交遴条 件照武汉市居民购房时考虑的第一重要因素，【墨被调查人数的5 3 4 8 。张文忠 “”对北京詹民住宅区位选择进行的研究艇示，交通便掇度、空闻位置和住宅价格 是北京市鹾民居往选址首要考虑最为摄要的三个要豢，均占被调查羼民的5 0 以上，其中交通便捷度高达7 7 ，1 3 。虽然研究者都普遍认同城市交通对居民 住寮区位遗缝有耋要影响，僵莺肉却狠少有天藏对萁避行专- j 酌研究，对英影响 机制的深入研究就更为稀少。 1 2 + 2 城市交通对住宅空间分布的影响研究 就城市交通对住宅空间分布的影响，大多数研究主要着眼于城市住宅开发与 交通发展的相互关系、住宅空间分布的交通指向等方面；方法上多是淀性分析与 撼述，深入系统熬疆究缀少，毽惑有少数学者氆鉴强方麴硬究方法结合中国 冬实 际情况，开展了部分个案及实证研究。 城市住宅开发与交通发展两者之闻的关系，研究者们从不间静角发给予了具 体论述，认为两者之间存在媚互联系、棚互制约蛇关系，城市往宅开发的区位秘 规模直接影响着交通线路的走向和交通流量；反之，交通线路布局和分布格局的 变动苍素翡遥达浚交证迄糖应影桶骧市往宅空瓣豹重绥。8 “5 矿8 ”。 城市住宅空间分布的交通指向研究，现有文献主疆侧重于住宅空间分布的 交邋影响机制及城市交通对郊区住宅空间扩展的影响，且大多数仅仅怒对住宅沿 交邋通道撼展这琴孛现象蛉定性疆述。1 9 9 0 年代蘑裳，艇关学菇对j e 豪、广州、 大遣等主要大城市居住空间分布与扩展进行了实暖研究，发现城市交通千道( 轻 辘、高速公路、主要公路) 对藩住空阊扩展具商臻显的撩向作用”r ”3 。张交 忠”0 1 剥北京所做的相关研究发现，近年来北京市住宅空间分布璺现沿交通干线放 射扇面拓展、沿环路同心阐扩展的态势，住宅的空问分布和扩鼹与交通干线的布 羁爨确。密切瓣关系，主要交通于线浍线、褰速公鼹鑫入蕊帮辘遴交逶菇点周边缝 区常常是住宅空间分布集中区和住宅区开发的最佳区位。从郊区住宅的脉络上 看，郊区住宅的开发建设很大程度上有赖于交道条件的改善程凄，相殿交通状况 对郊区居住腰地分礴和扩鼹的影哟也更为突出，郊区属倥空闻分京常爨有羁显黪 中山大学硕士学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 交通指向，常沿交通干线线状伸展或交通站点组团式分布。闫小培等人“2 3 对广 州所做的研究发现，郊区住宅对城市高速公路和其他快速路的依赖性很强，城市 对外交通干线是其在郊区放射状分布的主要因素。 随着我国社会转型和住房制度改革的实施，城市居住空间分异日渐加剧。王 宏伟认为，不同档次交通干道的建成有可能加快居住分异。一般来说，高速公 路建设有利于拥有私家车的住户购买高档次住房，而地铁建设则有利于一般住户 购买普通档次住房：地铁沿线常形成一般居住区，而高速公路沿线环境比较好的 地段常形成高档富人居住区。 1 2 3 城市交通对住宅价格的影响研究 国内相关学者在该领域专门针对交通影响的研究不多，大多数研究只是将交 通作为影响因素之一进行相关的分析。研究方法主要包括等值线分析、回归分析、 因子分析和聚类分析、g i s 空间分析技术等：研究内容主要涉及城市住房价格及 其分布的影响因素、城市交通对住房价格的影响程度等方面，结合g i s 等进行相 关的实证研究是近年来学者们研究的热点，也是研究较为深入的领域之一。 在国内，地价、交通条件、环境条件、城市功能、商业繁华程度等常是影响 住房价格高低及其分布主要因素“”1 6 。就城市交通对住房价格的影响机制而言， 交通状况的变化常意味着城市土地区位及其开发条件的变化，土地区位特征发生 变化，必将又引起土地适宜使用功能的变化及其对市场吸引力的变化，从而影响 土地的经济价值，进而引致地价及房价的变化。李文翎”7 “删对广州进行的研究发 现，由轨道交通建设带来的通达性的改善大大提高了沿线土地及房产的价值，地 铁物业一般比其他物业的价格高2 0 一3 0 。 城市交通对住房价值的影响常因地而异，对不同城市而言，因历史背景及经 济发展水平等方面的差异，城市交通的影响常有所不同。许晓晖“93 对上海市商 品住宅价格的空间分布规律的分析发现，在影响商品住宅价格分布的诸区位因素 中，交通条件的影响程度居第一位。廖赤眉”对南宁市房地产价格分布规律进行 的研究发现，交通便捷程度是主导全市房地产价格分布的三大影响因素之一，交 通条件越好、便捷度越高的地段房价也越高。不仅不同城市交通的影响有可能不 同，即使同城市的不同区位城市交通的影响也可能大相径庭。根据郑芷青、许 中山大学硕j b 学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 晓晖”“”2 “7 ”等人的研究成果：城市中心区由于城市发展较为成熟，交通通道对 房傍豹影嚷不骧显，瞧在蠛枣边缘蚕翳努匿鬟鏊区，交邋逶遂黠赛徐戆影嚷霉豢显蓑， 具有明显的廊道效应。 受经济发展永平、市场化程度簿因素的制约，国内城市交通对居住钓影响研 究从2 0 世纪9 0 年代于l ：始才受到相关学者的关注瓤重视。但困政治、经济和文化 背景的差异，我国相关研究与国外既存在共同点，也存在不同点，概括起来，研 究蠹骞主要包括罄上三个方嚣：( 1 城市交通对藩琵往宅区位逸铎靛影嚷；( 2 ) 城市交通对住宅空间分布的影响；( 3 ) 城市交通对商品住宅价格及其分布的影n 向 等。 1 3 对国内外相关研究的评析 1 3 1 国外相关研究评析 城市交通对居住的影响研究，豳外学者主要侧重于城市交通对住房价值的影 稳，露在城毒交逶对藩民住宅区位遥择及住宅空溺分蠢影响方蕊的文湫- 辛瞽对较 少；研究方法上则主要以定掇研究为主，其中l l e d o n i c 住宅价格法的使用最为普 遍。就城市交通对住痔价值的影响而言，相关研究都非常强调这种影响的区域性 积时效性，但已有数萋毋究缀少涉及城市交逶熟鹰爨体影避逮住房馀毽豹变化，著寒 有深入研究；就城市交通对居民居住区位选择影响而言，相关学街则比较注重对 其行为模型及微观丰凡理的毳拜究，并飙宏观和微观两个层面对萁进行了较为深入蛾 研究，研究方法上也已建立了成熟的数学模型。总体上番，国外学者注懿从定餐 的角度，从实证的角度，从微观的角度，进行个案和实证研究，较好地揭示了城 市交遴露屠筏熬重要传嗣。然瑟，掇关疆究邀存在一些不是；营先，挟乏院较疆 究。由于各项研究的侧重点不同、数据处理等方面的差异，研究辫们很难根据这 些研究成杲进行一般的理论总结，而根据各项研究成果分别迸行的理论概括，也 就不一定能缀好鳃释在其他函家或城市交遴对佳房侩毽瓣有关影响。其次，理鸯 文献主耍是针对某个城市进行现状分析与解释，而较少结合个案研究并上升到理 论高震，裁城市交遂对屠往影嫡祝瑷酌分析也不够深入，理论研究较为薄弱。 中由大学琢= e 学健论文：城市交道对广+ 势| 市裔品往毫瓣空阕影响磺究 1 3 2 国内相关研究评析 国瘫相关研究翊主要集中在城市交逶对住宅空阕分布豹影响、城市交通对往 宅价格的影响镣方面；研究方法则多以定性分析为主，滗量研究较少。城市交通 对谯宅空趣分布的影响研究，现有文献主鼗是对住宅沿交通通道拓展遮一特征进 行的定性描述，黼对这萃孛现象斡产生穰翩戆深入分辑却极为少见；城市交遂对住 宅价格的影响研究，主要只是分析了城市交通对住房价格有无影响及影响的程 度，但区域性、时效性的研究较为欠缺。与潮外城市交滤对居住豹空润影响研究 楣魄，国内学者城市交通对褡住影响研究才雕剐超步，对箕的研究还不够深a 。 总体上看，主爰有以下几方酾的特点：首先，已有的研究多为借鉴或引用国外相 关的研究成果，辍有少数学豢开展了一些个寨和实证礤炎，但定量磺究和实证研 究憨体上仍禳缺乏，且多为镒逑性和一般髋的分 斤，缺乏完善和系统的理论分桥 樵架。其次，国内学者专门针对交通影响的研究也极为少见，大多数研究只是将 其俸为影响因素之一进行楣关嬲分析。另外，大多数研究只是分析了城市交通对 属民居住有无彩响或影响的释度，而对该影响内部视瑗的分析却菲常裔鞭且不够 深入。 可见，国内辨城市交通对鼹住的影赡研究存在羞缀大黪差异。在磷炎内容上， 囤外更为广泛、系统与深入，豳内则相对狻窄、零散、浅显；在研究方法上，鹜 外更为先进、灵活及多样化，国内则相对滞后、呆板、单一，创新憾较为缺乏， 裔德教进与提高。 由于城市的形成历史、体制及发展水平等方面的原融，我国在城市交遂对餍 住的影响方面与西方发达国家存在一定程度的差异。本论文将借鉴国内外相关研 究鹣经验和教训，慰我国有卷最大翘摸且不叛增长的住穗市场之一黪广州审主要 运用定量分析方法进行城市交通对商品往窀空间影响的实证研究，并避步提出 切实可行的对策及建议。 中山大学硕士学位论文：城市交通对广。卅市商品住宅的空间影响研究 第2 章研究设计 2 1 选题背景和研究意义 从理论背景米看，国外城市交通对餍住的影响研究已比较成熟，但在国内相 关研究却较为薄弱，其中专门针对交通影响的研究更怒极为少见，大多数研究只 是将其馋为影螭翻素之一送嚣耀关分瓣，嚣量辑究方法瞧多蹩定性静，对城市交 通对商品住宅及其价格的空间影响机理揭示不足，对城市住宅合理规划建设缺乏 实效性指导。可觅，城市交通对耪住的影响研究在国内的全面开展亟需系统饿的 理论支撑。从实践背景采蠹，我困当翦存在着就城市交通对巍晶住宅的空阈影响 进行研究的客观要求。随着城市经济的高速发展，城市化进程的加快，城市人口 豁臻燕，激及藩瑟器往东平静撬赢帮住涝体翻改革熬深入，我阗城市往宅建设得 到了空酣的发展，居住空间的大规模扩燧成了城市发殿的! 必然，而居住用地对区 位较强的敏感度使其呈现出较为蜩品的交通指向特征，郊区居住用地的扩展尤为 魏此，豢鬻呈褒如“交逶牵羞楼帝走，楼毒镑蓑交逶火”斡弱嚣；隧蓉璇毒生活 节豢的不断加快，交通便利性在居民购虏决策中所起的作用也会不断加大，这必 将滋一步强纯城市住宅空闯洽交通干线扩展静态势。此外，交通设施建设带来的 通达性提升电往往会直接带动周边房地产项目的升值与热销，其中交通干线舱影 响尤为突出，住宅价格等值线常星现出沿交通干线延伸的态势。可见，随着经济 载繁荣蟊城市的发震，臻蜜懿压力与窖鬣静要求已经凳藏奉交遥对蔼熬往宅豹空 间影响研究推到了研究领域的前沿。 广柳作为我国改革开放最翠、经济发展速度最快韵城市之一，城市交通系统 发袋迅速，房地产市场鲍发育也较为或熟，本文以广州为案剥开展城市交通对蠢 品住宅的空间影响研究，具有较强的典型性和借鉴性，其不仅有助于丰富和完善 相关汝理论研究，丽盈对欢府部门合理蕊翊、布局帮管疆城市藩住溺德的空阀发 展，城市土地的合理利用、开发商选择邋宜的投资区位瓤物业项目以及房j “镣理 部门进行房地估价等都具有重要的理论及实践指导意义。 0 中由大学硕士学位论文：城市交运对广弼市裔晶住宅的空闰影喧礤究 2 2 相关概念与研究区域 2 2 1 相关概念 ( 1 ) 住房、住窝、住区 住房在藏市竣翔和建筑学籍畴内，畜将捂莱栋或菜个粒隈翻含义。 住宅指规模较大的住房，在空间意义上比住房一词广。住宅是一个单体的概 念，多指房屋憩筑体。 住区是指霞疆住宅在肉静整个屠往空阉，除了住宅外，还包括羼往所必需鼹 基础设施和公欺配套设施等，是一个区域的概念。住宅建设和住区建设有时可以 瀛髑，但住区建设更强调地域的概念，除镪捂住宅建设外，更突出展住环境的建 设。本论文讨涂的主要是第二种类型住宅，且主要讨论作为商品赛开发静住宅， 且健宅建设亦包含周边环境的建设。 ( 2 ) 送位、住滋区位 区位的态窬很广泛，不同磷究领域对嚣位的理解膏掰不同。本文掰摇的区位 悬城市内部自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互 作髑在空问位鬟上的夏映，即自然、经济及交通地理区位在空间地域上骞机结合 的鼷体表现。往宅是一稀与区位紧密租连的特殊商品，它的侨值和使爝价值不仅 取决于住宅建筑本身，更取决于其所在的空间位置及与之相邻地块的关系，即该 她的交通状况。 住宅区位镪括两层含义；一是指住宅在地区或整个阐民经济中的襁会经济位 鼹与地理位置。如我国沿海对外开放城市及经济特区，凭借其优越的区位，住宅 馀糖承乎明显蠢予内陆城市。二是撑住宅焱城市区域疼搬藩豹地理彼饕及该位置 所处的经济环境、生态环境和人文环境，涉及该地段的交通便捷程度、商业繁华 程度、文化娱乐、医疗设施、教育条件、环境质量、文化氛围等诸多袋素，而城 泰熄域内部各个楚 段出于各零孛医位要素静发震情况甭网，医整条俘豹饯劣程度也 大不一样。而后者常常是城市往宅及其价格分布的极为霆要的影响圆索，研究城 市住宅区位时也主要是从这个角度考虑。 ( 3 ) 亵晶莲毫、囊品住宅徐接 在我国城市房地产市场中，按产权的不同可分为商品房、经济使用房、房改 中山大学硕士学位论文：城市交通对广州市商品住宅的空间影响研究 房。其中商品房按市价出售，其价格由市场自行调节，是房地产开发商以盈利为 露豹躲隶场行为，具套完全产投，露继承、撬拇、蹬毒盈弱转让，磊后弼翥刘受鼗 限制。商品房按其功能又可分为商品住宅、写字楼、商铺等。商品住宅将是我国 今后住房供绘的主要方式，也是本论文研究的对缘。 巅品住宅价格是指完全市场他的住宅交易徐掺。房屋不可能腮离她两独立 存在，房价包含了地价，地价是房价的重要组成部分。由于土地的不可移动性， 房屋掰处熬嚣位不鞫，趣价格不闲，痔徐藿i 淹之不目，丽交邋、教育、医疗等 城市公麸设施和人文环境等正是影响区位地价最然本、最主要最直接的因素。本 论文则主要讨论交道因素对商品住宅价格的影响。 ( 4 ) 溅毒交逶概念 城市交通系统包括四个子系统：道路与停车设施系统、公共交通系统( 公共 汽车、无鞔电车、蹬租汽车、遗铰、轻辊等) 、对静交通系统( 铁路、机场、高 速公路、港口等) 。本论文则重点分析城市道路交通中的交通干邀及城市轨道交 通( 地铁) 对城市商品住宅分布及其价格的影响。 城枣交邋分为客运交遂摹羹货运交逶嚣大类墅。其中，客运交逶是城枣器琵强 常生活正常运行的必硬手段，通过影响居民日常出行的便利性，避而对城市商晶 住宅分布及其价格产生影响，其是本论文鬣点研究的对象。 中出丈攀硕士学经论文：城市交通辩广州市商品套：宅 l 孽空褥影稿研究 2 2 2 研究区域 图2 1 研究区域 广翊市蠢蘸鸯1 0 区2 枣，近卡年来，广髑市裔晶往窀豹开发建设及藏市交 通设施投资主臻集中在老八区( 天河区、系山区、黄埔隧、海珠区、游村区、白 云隧和越秀区) ，城市交通系统设施整体水平较高，房地产业发展迅遮且市场发 裔也较为成熟，麴上受番罱和筏舔二区穗关瓷瓣获取瓣黼翻，本论文选敬豹楚城 空间范围仅为广州市传统8 区( 见图2 1 ) ，不包括2 县市( 增城和从化) 及2 0 0 0 年擞市改区的花都和番禺2 隧。该范围的选择将有利于本论文研究结果的准确性 帮代表性。( 2 0 0 5 年4 胃广州帮最薪霞酸戮划调整将券由医著入越秀鏊，芳誊季区 并入了荔湾区，新设立了南沙区和萝岗区。广州市现辖荔湾、越秀、海珠、天河、 自云、黄埔、器懑、花都、海沙、萝岗l o 个区及增城、从化2 个县级市。) 2 3 研究框架和研究方法 2 + 3 ，i 疆窕方法