（工商管理专业论文）大港油田物业管理战略研究.pdf

摘要 自改革开放以来，物业管理在我国已经有了长足的发展，物业管理的行业地位也越柬 越重要。随着我国加入w t o ，面对更为激烈的市场竞争，如何在市场经济环境下健康、 顺利地发展物业管理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。 大港油田集团有限责任公司是1 9 6 1 年组建的大型国有企业。几十年来，集团公司为 我国石油工业带来了巨大的经济效益和社会效益。但是，由于房管单位k 期在计划经济体 制下进行经营和管理，其管理模式、经营方式已远远适应不了时代的发展。如何摆脱困境， 谋求新的生存发展之路，是大港油田迫在眉睫需要解决的问题。因此，面对行业外部环境 的巨大变化，我们必须重新审视虽莳通行的物业管理模式，客观分析对大港油阱物业管理 发展具有重要影响的各种因素，认真研究并深化大港油罔物业管理体制的改革，探索物业 管理发展的新思路。 小论文通过对大港油田物业管理现状的分析指出弊端，重点分析了大港油f h 所处的 内外椰环境，并结合自身的实际m 况，提出大港油阳物业管理发展战略的具体选择，并进 行实施。使大港油田物业管理逐步走上“社会化、专业化、市场化”的现代物业管理之路。 本文共分四个部分：第一部分介绍物业管理的相关理论，第二部分对大港油田物业管 理所处内外环境进行分析，撼三部分对大港油田物业管理的发展战略进行选择；最后一部 分研究探索大港油用物业管理战略的实施。 关键词：大港油田物业管理发展战略战略实施 a b s t r a c t t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n th a sh a dt h er a p idd e v e l o p m e n tc h i n d ，a n dt h et r a d e p o s i t i o no ft h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ti s a ls ob e c o m i n gm o r ea n dm o r ei m p o r t a n t ，s i n c e r e f o r ma n do p e nt ot h eo u t s i d ew o r l d w i t hc h i n aa c c e d e dt ow t o ，f a c i n gt h ei n t e n s e r m a r k e tc o m p e t i t i o n ，h o wt od e v e l o pt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r yh e a l t h ya n d s m o o t h l yi nt h ee n v i r o n m e n to fm a r k e te c o n o m y ，w h i c hi s a nu r g e n ts u b j e c tt h a t n e e d ss e t t l e m e n t d a g a n go i l f i e l dg r o u pc o l t d i sa1 a r g es t a t e o w n e de n t e r p r i s ew h ie hw a s e s t a b l i s h e di n1 9 6 4 d u r i n gs e v e r a ld e c a d e s ，t h eg r o u pc o m p a n yb r o u g h tt h eh u g e e c o n o m i cp e r f o r m a n c ea n ds o c i a lb e n e f i tf o rp e t r o l e u mi n d u s t r y b u to w i n gt ot h e f a clt h a tt h eh o u s em a n a g e m e n tu n i th a dm a n a g e du n d e rp l a n n e ds y s t e mf o ra1 0 n g p e r i o d ，a d m i n is t r a t i o nm o d e la n dm a n a g e m e n tm e t h o dd on o ts u itt h en e e do ft i m e s f a ra w a y 1 0 wt ob r e a ka w a yf r o mt h ed i f f i c u l ts i t u a t i o ni nt h er o a do fd e v e l o p m e n t i st h ee x t r e m el yu r g e n tp r o b l e mt h a tn e e dt ob es o l v e di nt h eg r o u p f a c i n gt h e i t r g ec h a n g eo fo u t s i d ee n v i r o n m e n to ft r a d e w eh a v en oc h o i e eb u tc l o s e l yl o o k i n g o v e rt h ec u r r e n tp r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d e la g a i na tp r e s e n t ，m e a n w h i l ea n a l y s e t h ef a c t o r sw h i c hp r o d u c eg r e a t i m p a c t t o d a g a n g o il f i e l d ，t h e n s t u d y c o n s c l e n t i o n s l yd e e p e n i n gr e f o r m a t i o no fm a n a g e m e n to r g a n i z a t i o ns y s t e mi nt h e g r o u pp r o p e r l y ，a n de x p l o r i n gn e wt h o u g h to fp r o p e r t ym a n a g e m e n t t h i st h e s i s t h r o u g ht h ea l i a l y s i so fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti nd a g a n go ii f i e l d ， p o i n t so u t t h em a l p r a c t i c e ，m o r ea t t e n t i o ni sp a i dt ot h ee n v i r o n m e n ta n a l y s i s o fi n s i d ea n do u t s i d ee o m m u n i t i e si nd a g a n go i l f i e l d c o m b i n i n gt h es i t u a t i o no f i t s e f ，p u t t i n gf o r w a r dt h ed e v e i o p m e n ts t r a t e g yc h o i c eo fd a g a n go i l f i e l d p r o p e r t ym a n a g e m e n t a n dp u t t i n gi ti n t op r a c t i c e f i n a l l y ，m a k i n gd a g a n go i l f i e l d p r o p e r t yi n d u s t r yc a t c hg r a d u a l l yt h et r a i n ”t h ea c c u l t u r a t i o n ，p r o f e s s i o nt u r n s ， t h em a r k e tt u r n s ” t h i st h e s isi n c l u d e sf o u rp a r t s ：t h ef i r s tp a r ti n t r o d u c e sr e l a t i v et h e o r yo f p r o p e r t ym a n a g e m e n t ：t h es e c o n dp a r ta n a l y s e s et h ee n v i r o n m e n ta n a i y s i so fi n s i d e a n do u t s d ec o m m u n i t i e si nd a g a n go i l f i e l d t h et h i r dp a r tr e s e a c h e ss t r a t e g y c h o is eo fd a g a n go i l f i e l dp r o p e r t ym a n a g e m e n t ：t h el a s tp a r tr e s e a c h e ss t r a t e g y m p l y m e n to fd a g a n go i l f ie l dp r o p e r t ym a n a g e m e n t k e y w o r d s ：d a g a n go ilf i e l d ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，d e v e l o p m e n ts t r a t e g y s t r a t e g yi m p l e m e n t 绪论 从1 9 8 1 年我国深圳成立第一家物业管理公司至今，物业管理在我国已得到了长足的 发展。截止2 0 0 4 年，全国物业管理企业已超过2 万家，达到一级资质的物业管理企业达 到1 1 9 家，物业管理从业人员突破2 5 0 万人，管理的物业类型己涉及到住宅、写字楼、商 场、工业厂房和社会后勤等各类物业，管理面积达到数百亿平方米，全国物业管理平均覆 盖率已达到3 0 一4 0 。 一、国内物业管理的现状要求加快其行业发展的步伐 经过短短2 0 多年的发展，物业管理己成为与人们生活息息相关的一种新兴行业。人们 对物业管理的要求越柬越高，物业管理的行业地位也越来越重要。从物业管理体制在我国 的发展实践看，沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快，发展的规模与 速度已远远超过其它地区：但从全国范围内看，全面推广专业化、社会化、经营型的物、l k 管理体制仍然面i | 台i 许多困难，目前来看至少有以下血大瓶颈在制约着物业管理水平的提 高。 一烛还有相当数量的物业公司是由开发企业派生出来的，现在这些公司大部分处于亏 损和保本的边缘，这罩面有很多历史原因。这样的物业公司承担着开发公司遗留下来的难 题，一些业主就会把对开发商的怨气发泄到物业管理商身上，因此业主对物业管理的服务 很难满意。 二是虽然现在也出现了一些独立核算的、专业化的物业管理公司，但他们目前也处在 个尴尬境地，就是他们的物业管理收费根本就不足以维持公司的日常开支。 三是很多企业把物业管理公司当成是安排下岗职工的地方，这也是造成物业管理公司 服务水平不能提高的原因。同时由于不具备专业素质，这样的公司也没有能力丌拓物业管 理之外的一些衍生服务，这也势必导致这种企业在经营上会发生问题。 四是现在有些丌发商，尤其一些小的开发商手里已经没有地了，整个公司将面临倒闭 或是转型，因此它不可能再为物业管理公司输血，开发商抛弃了物业公司之后，物业管理 就没有人做了。 五是一些地方物业收费水平相对比较低，另外还经常有业主不缴物业管理费，拖欠水 电费，这也是阻碍物业管理公司提高管理水平、提高物业服务质量的一个原因。 中周物业管理，2 0 0 4 年，第 。_ 二期 如何适应中国的国情，如何在这种经济环境下健康、顺利地发展物业管理行业，是 个迫切需要解决的严峻课题a 在九届全国人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济 和社会发展第十个五年计划纲要中，特别提出了要“规范发展物业管理行业”。由此可 见，国家已进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地 产丌发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻 底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 二、加入w t o 对我国物业管理行业的影响 入世给我国经济发展带来的影响是全方位的。就物业管理行业来讲，由于它本身的一 些特殊性，相对柬说要乐观一些。为什么这样说呢? 因为虽然真正意义上的物业管理在我 国起步比较晚，已形成的行业规范程度远远不如那些主流行业，但它真接出生在我国市场 经济的大环境中，十多年柬一直是在市场上摸爬滚打，享受到的政策保护相对较少。因此， 它有一定的经验和基础去适应国际惯例或国际运作方式。 其次，服务贸易总 办定第十七条所嘲述的“国民待遇”，使得我国的物、眦市场需求 增加，势必导致物业管理规模和种类的增多，作为服务性行业的物业管理行业，会有更大 的发展空问，服务项h 、服务内容刺收入标准都会有普遍的提高，人、财、物的流量会更 大。 入世的好处还有很多。比如说人性化的服务理念，先进的经营管理经验和技术的引进 等等。借助这股东风，我国整个物业管艘行业将在短时间内提升管理服务水平。将来的天 下不是“中”和“洋”的问题，而足理念、标准、质量、满意度等综合指标的天下。也就 是说，谁能让客户得到最优质、舒适、全面、便捷、低价的管理与服务，市场就是谁的。 面对入世，国内的物业行业一方面要加大智能化管理水平，实现内部保障、管理、考核和 服务的规范化、科学化和网络化：另一方面耍充分汲取“洋物业”的精髓，并拿来为我所 用，比如，在各级员工中进行个性化服务意识及方式的培训与实践，在符合政策法规以及 人文坏境的前提下将“服务”这一物业管理的核一心体现在物业管理日常工作的每一个点上， 使服务对象真正感受到忠诚、高雅、热情、周到的服务：在员工中开展提升岗位技能和外 语水平的强化训练等。 三、研究物业管理发展战略的意义 现在，人们普遍认识到物业管理与服务已经成为一种社会需求，今后，物业管理将 成为维系房产品牌的关键，物业管理行业也； 哿成为2 l 世纪的朝阳产业。但是，从目f 讨的 房地产物业管理市场来看，由于市场经济刁i 断发展成熟，市场竞争也在不断加剧。具体表 现在：其一，随着商品房供应量的增大，加之国家经济实用住房上市的政策，加剧了各物 业企业的竞争程度。有相当品牌和实力的房地产公司也纷纷出击，利用自身优势，组建物 业公司，以抢占有限的物业市场份额。其二，市场的丌放，w t o 的加入，g t o i 了众多的海 外和香港的物业企业争相介入，市场竞争雪上加霜。 面对行业外部环境的巨大变化，要使物业管理这一行业得到健康、快速的发展，尽快 树立超行业的良好形象，特别是在人们对物业管理的认识尚不充分的。i 青i g t ，探索和研究 物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。 1 研究物业管理发展战略是物业管理行业发展的需要 我国物业管理经过2 0 多年的探索和实践，己取得了长足的发展，要使这一行业得到更 快的发展，必须研究物业管理的发展战略，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业 管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国已加入世贸组织， 入世给我国物业管理的发展，带来新的机遇和挑战，物业管理应当在管理模式方面有新的 突破和新的发展。 2 研究物业管理发展战略是物业管理行业担负起社会责任的需要 物业管理足通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安 全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值，因为物 业管理好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的f 常 发挥并延k 物业的使用年限，使物业增值、保值，而且利于城市管理，具有其他行业所不 可替代的作用。 3 ，研究物业管理战略是保护消费者合法权益的需要 随着生活水平的不断提高，人q x , ：l - 居住质量的要求正在从住房面积的追求，而是转向 对居住环境、物业管理服务水平和社会社区、综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步 形成，消费者将不受上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过 招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质 量好，企业知名度、社会信誉好，只有这样，消费者利益才能得到真正的保证。 四、囤内外物业管理的研究现状 1 国外物业管理的研究现状 “物业管理”一词同“物业”一样，来源于港台地区。国内很多书籍和文献，都借助 了p r o p e r t ym a n a g e m e n t ( 简称p m ) 或r e a te s t a t em a n a g e m e n t ( 简称r e m ) ，作为物业管理 的英文名称。现代意义的p m ( 或r e m ) 具有第三产业的共同特征一服务性。世界上第一个 瞄尾管理组织一“芝加哥建筑物管理人员组织( ( c b m o ) ”成立之时就提出：”p m 是应房屋业 f ( t 9 需求，而提供相应的管理服务”。f 1 而“国际建筑物业主与管理人员协会( ( b o m a 工) 7 的成立( 于1 9 2 2 年) ，则进步表明物业管理能够成为一个独立的社会服务行业。 从国外近几年的p m 实践来看，近年来国外踟的服务性更多地体现在它对企事业机构 ，i i 产经营活动的辅助和支持方面。由于企业拥有物业的时间较房地产投资商长，这使得p m 人员的工作更加稳定，因蘑可以长期承包这项业务，并做出长期的运作计划。近年来西方 发达国家的企业，已普遍认识到8 0 年代泡沫经济所带来的种种恶果。在房地产或物业的 经营方面，逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念，并使房地产经营管理的理念 出现了根本性的回归，即回到其为企业生产经营提供基本服务的基础上。例如，围绕企业 经营目标对踟的要求，计划并落实企业各项业务活动开展所需要的场所( 如自建、租赁或 购置物业) ，提供物业使用所必须的服务( 如房屋维修、设备运行管理及服务等) ，从而最 终体现房地产或物业的管理，对企业生产经营的支持及辅助作用。 本世纪8 0 年代以来，西方经济发达国家相继出现了一些名为“设施管理( f a c “ t y m a n a g e m e n t ，f m ) ”的专业管理机构或公司。【2 1 在8 0 年代末期，这些国家相继产生了本图 的设施管理专业协会，并于1 9 8 9 年共同发起和成立了个新的国际性专业组织一一“固 际设旌管理踟会( i n t e r n a t i o n a lf a c i l i t ym a n a g e m e n ta s s o c i a t i o n ，i f m a ) 。p j 嘲表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全 面的、综合的成本观念和效益观念。具体来讲，这种观念是将物业作为一项支持企事业机 构主营业务运转及改善其经营状态的主要资源，并将用户要求与物业功能有机结合起束， 全面考虑物业寿命周期内的经济性、适用性、服务性等要求，从而达到物业寿命期经营费 用与使用效率的最优结合。 m 与p m 之间存在何种关系，这是西方近年来p m 或刚方面的专家论述较多的问题。 而其中具有代表性的观点，主要有以下三种： r o b e r tk e v nb r o w n 的观点：洲是对业主、发展商、土地所有者所捕有或稚赁的土 地、房屋、设备及其委托事项所进行的盈利性经营与管理。而刚则不以盈利为目标去进 行物业的管理。它针对机构内部的客户，提供支持经营计划的、优质的、有效率的服务。 【4 1 s a n d r al a m b a r t 的观点：f m 与蹦一样，也可进行盈利性的经营，但其并不完全等 郜益毕海外物业管理，2 0 0 1 年版，东南犬学 | j 版札，p 6 “l ：膏兰，齐2 坚，业管耻理论j 实务，1 9 9 8 年版，i 蔼等教育m | 扳l p 2 3 o i 胥兰，齐轻，t 业管理理论与实务1 9 9 9 年版，商等教育f 版 _ i = p 2 3 “张军，现代产权终济学，1 9 9 1 年版，一海三联托管p 3 4 同于p m f m 有自己运作方式，特别是非物业设施的管理( 如物业内计算机的管理) ，就不 应包括在p m 之内。 a l a ns p e d d i n g 的观点：f m 是一种在企业发展战略指导下的p m ，但它不同于传统的 p m ( 即已建房屋财产的管理) ，蹦是针对企事业机构的生产经营目标而提供的p m 服务。在 实践中f m 将贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运行管理的全过程之 中。 2 从西方国家近几年的p m 及聃实践来看，第1 、第2 种观点都与实际情况有一定的偏 差，而第3 种观点则较为符合实际。如有关f m 的盈利性，从西方国家近几年的f m 实践来 看，已有很多的企业的f m ，是来自于外部的盈利性f m 公司，而掘美国“资产信息( a s s e t i n f o r m a t i o n ) ”杂志的调查。1 9 9 6 年初8 0 的委托人对外部f m 服务表示满意，尽管这些f m 公司是盈利性的企业。同样，第2 种观点中，对物业的狭义的理解，也是不符合实际情况 的。随着科学技术的进步及智能建筑的不断出现，计算机及通讯系统已与建筑物密切联系 起来，已成为建筑物必要的附属部分。c j 故物业本身的含义在不断的发展、扩大，而采，h 静态的，将物、f k 视为传统的建筑物或房屋的观点，也是错误的。因此。f m 与现代蹦最大 的区别，在于f m 是为企事业机构的经营目标提供的p m 服务，它是p m 体系中的一部分。 而现代意义的p m 服务，则是包括企事业机构蹦服务与人们居住生活p m 服务的总和。 2 国内物业管理的研究现状 我国物业管理产生于本世纪8 0 年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市， 在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的 最初模式。在以后的二十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新 型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。 从近几年有关机构和人士对物业管理的研究来看，我国物业管理主要表现出以下特 点： ( 1 ) 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同或契约，对已经验收投入使用的各类 房屋及附属设施、场地的经营管理，同时也包括对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全 保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 ( 2 ) 物业管理是按合同开展的以物业养护维修、保值增值及核心的计划、组织、踟调 等经济活动，它同时包括为使用人开展的清洁、绿化、维修等多种服务，但物业管理不包 1 1 张军现代产权经济学 1 搬军。脱代产权经济学， ”9 e 军现代产权鲐济学， 1 9 9 1 年版，i ：海= 三联书店，p 3 4 1 9 9 1 年舨，j ：拇三联书店，p 3 5 1 9 9 1 年版，| 二海三联书店，p 3 5 括房地产投资、开发、交易等经营活动。 ( 3 ) 物业管理是受业主委托对现有物业进行的，以期f 常发挥物业的功能，保持正常 的生活和工作秩序。 从上述三种特点来看，我国物业管理的开展，表现出了专业化与社会化两个重要特征。 从专业化角度来看，物业管理一般是由专业的物业管理机构按合同或契约，为业主或使用 人提供维修、绿化、保安、清洁等专业服务。当然这种专业服务的提供者是多元化的，即 除了物业管理公司外，也包括绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司。从我国物业 管理实践来看，这种专业化趋势发展得很快，目前，全国专业的物业管理公司已发展到两 万多家。物业管理专业服务人员，也达到了2 5 0 万人。然而，我们应当注意到的是，我国 的物业管理专业组织一般都是劳动密集型企业：它们所提供的服务也多为专业层次较低的 保安、清洁等专项服务：而为众多企事! 世机构提供物业寿命期内高层次经营管理服务的机 构，则相当之少。因此，我固目前的物业管理服务，仍然处于低级阶段，表现出低层次化 的特征。 从社会化角度来看，我因物业管理除了带有房屋管理的性质外，还带有比较明显的社 会服务性质，其具体表现在以下方面： ( i ) 擘业服务的社会化。如物业管理中，除了房地产管理本身所涉及的房屋维修、设 备维修之外，还包括了清洁、保安、绿化等属于社会服务性质的内容。 ( 2 ) 非专业服务进入物业管理。物业管理中的非专业服务业务，是指物业管理中的特 约服务或多种经营服务。在我国物业的实践中，这些服务目前已渐渐融入物业管理中，成 为物业管理的一个必要的组成部分。如在住宅物业管理中己渐渐融入了家务代办、教育、 卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等社区服务的项目。而在写字楼等商业楼宇的物业 管理中，则融入了通信服务、金融服务、餐饮服务、文案服务、计算机应用服务等项目。 由此可见，我国物业管理的职能，已不仅仅停留在房地产管理的职能方面。它还结合 了社会服务业的众多服务内容，出现了服务范围的大众化与管理职能的社会化。而这种特 征，在国外物业管理的开展中是比较少见的。因此，物业管理的社会化是我国物业管理 实践的一个比较突出的特征和创新。 五、论文的总体思路及主要内容 本论文的研究主题是探索大港油田物业管理未来的发展战略。因此，本论文主要是在 吸收了国外及香港、深圳的一些先进物业管理经验的基础上，根据大港油田的实际情况， 对当前最为重要的和迫切需要研究解决的问题进行深入的分析与论述，形成了本论文的总 体思路。 本文针对选题一大港油用物业管理战略研究，从以下几个方面进行了具体论述： 首先是介绍物业管理的相关理论：其次，对大港油阳物业管理所处内外环境进行分析； 再次，对大港油田物业管理的发展战略进行选择；最后，研究探索大港油田物业管理战略 的实施。 7 第一章物业管理的相关理论回顾 本章将主要介绍物业管理的概念和物业管理的基础理论。物业管理基础理论包括物业 管理产权理论、物业管理委托代理理论及物业管理的发展战略理论。物业管理中权利主体 ( 业主) 对物业产权的三种权利关系包括专有权、部分共有权、全体共有权。物业管理委托 一代理理论的内容包括物业管理的合约关系和代理关系的相关内容。 第一节物业管理定义与特征 一、物业管理的定义 物业管理与普遍性管理的定义是有所区别的，因为它有两个管理主体，一是业主一隐 管理主体，二是物业管理者一显管理主体。这样就产生了管理主体之白j 的复杂关系，使物 业管理的定义也变得复杂化。 物业管理是由业主以合同形式及其同等效力的规章制度、业主公约等，委托专业物业 管理人员，以理( 知识) 有序地管人、管物、管财、管环境，以期实现最佳管理目标的过程。 其中业主与管理者之间互有监督、约束对方的权利和义务。业主、管理者与管理客体三者 之间的关系如图1 1 所示。 使 用 i 矧1 ，1 业上、管理青j 管耻客体三青之问的关系 资车斗柬源：谭薯坍著物业管理_ 仃场一理论j 实务，北京首都经济贸易人学“l 版礼，2 0 0 1 ，p 2 2 由图示1 1 的关系可以引伸出两个概念，一是“使用即管理”，二是“操作即管理”。 使用即管理，是指业主在使用物业过程中，是当然的管理者，应付有责任和义务一隐管理。 操作即管理，是指操作层人员宜接作用于物业，即以操作方式直接管理物业一显管理。 二、物业管理特征 凡有人群的地方就有管理，同样，凡有人群的地方就有物业。因此，管理和物业都具 有普遍性。但作为物业管理与其他产业管理比较，总有其特殊性，否则就不能成为一门学 科。这种特殊性或特征表现在如下方面： 1 _ 物业管理具有社会服务行业的属性 物业管理属第三产业中的社会服务行业的一种，不生产产品，也不经营产品。物业管 理是对现有物业进行管理，以期正常发挥物业的功能，保持正常的生活和工作秩序。物业 管理的“产品”是劳务( 包括服务) ，其管理目标一质量、效率、效益是通过劳务实现的， 不论是维护、维修、更新等都是劳务。 2 住宅区管理是物业管理的重点 物业管理中最具代表性的是住宅区管理，住宅区管理是物业管理的重点。人的一生有 9 7 0 一8 0 酗j 时白j 生活在住宅区，它是最基本的居住和和生活空间，是安居乐业的基本保障， 人们对它的期望较高。可以说，住宅区物! l k 管理好了，其他物业管理相对就容易了。因而， 从物业管理整体立场出发，管理的重点在住宅区，它最具代表性。 3 ，物业管理要求产权明晰 业主的多元性和物业的共用性要求物业的产权人明晰，以保证物业管理的劳务报酬有 来源。业主的多元性表现在一个住宅区可能有上千个或近万个业主一多以住户为单元的小 业主。物业的越用性表现在如下三个方面： ( 1 ) 两个小业主共用物业一共用墙、楼板等。 ( 2 ) 单体建筑物全部小业主共用物业一天台、外墙、楼梯间、电梯、主体结构等。 ( 3 ) 群体建筑物全部小业主室外共用物业，及建筑物滴水线以外的物业一公用设施、公 共建筑和环境等。 麸用物业的产权人，即共用者。明确了产权人，也就明确了某项劳务费由谁承担。由 此可以推导出，山业主出钱建立“两种基会”是必要的，一是建筑物本体维修基会，二是 室外配套工程维修基会。 4 物业管理强度随共用性质增强而增大 当物业使用者的素质处在某阶段时，物业的共用性质越强，劳务量越大，即管理强 度大。 业主自用物业，一般不需要物业管理人员担心，有问题自己会设法解决，除：i 乍解决不 了，才找管理人员解决。但户外设施则不然，基本由管理人员负责。因其拭用性最强，管 理强度最大，管理强度与共用性屐成正比关系，即隧着芙用性质增强，投入劳务量增多， 管理强度便会增大( 如图1 2 ) 。物业管理的这一特征，决定了物业管理的工作重点是共用 性质强的物业。这一特征明显不同于工业管理与商业管理。 o 投 入 劳 动 共用性质 图1 2管理强度与共用性质比例关系 资科米源：谢采瑾，乎j u 进，物业管理 c 论，北京，中固物价版社，1 9 9 6 ，p 4 5 5 业主与物业管理者双重身份的表现 业主与物业管理者各具双重身份，需要成立“业主委员会”，双方共同努力，确保管 理目标的实现。业主是物业的所有权者，是当然的物业管理者。之所以聘用物业管理公司， 是因为：业主没有能力：物业管理争业知以不足：共用物业难管：因此，必须聘用物业 管理号业公司代为管理。 业主的双重身份表现为，一是聘者、监督者身份：二是被管、被约束者身份。管理者双 重身份表现为，一足被聘，被监督者身份；二是管者、约束者身份。管理者是以单位公 司法人形式出现，而业主的多元性决定了其松散性。因此，必须有一个多业主的统一组织 业主委员会出面聘用物业管理单位，并挤调工作。 两者的双重身份决定必须以具有法律效力的合同形式及其相关制度，公约等明确各自 的责权利关系( 包括奖惩条款) ，确保管理目标的实现。但是，实际隋况是，往往先是由投 资方或有关政府部门聘用物业管理公司，物业管理公司先按政府物业管理职能机构公布的 规定进行管理。待业主进驻一定时期后，正式成立业主委员会，这时业主和管理者彳能进 入规范化合作阶段一正式签订合同。倘若合作期内，一方严重违约，又无意补救，可按法 律程序辞退公司或公司退出管理。 第二节物业管理的产权理论 一、住宅小区物业产权的分解 人类社会的发展是和产权密不可分的。它是一切经济制度的基础。从其直接意义上来 看，产权是指通过法律界定，维护人们对财产的权力，属法学概念。但它又是经济分析的 一个重要范畴。经济学上的产权着重强调人们之间是否具有某种财产关系，进而揭牙i 们 在财产关系上的规律性。经济学所讲私人物品( p r i v a t ep r o p e r t y ) ，是指该物品的使或 消费的排它性，一个人使用或消费私人物品意味着他人不能同时使用和消费该物品。公其 物品( p u b l i cp r o p e r t y ) 在消费或使用上是不排它的，即一个人对一个公共物品的消赞并 不减少或排斥他人对这一公共物品的消费。介于二者之问的可称为“准公共物，5 ， ( q u a s i p u b l i ep r o p e r t y ) 。明确了以上概念，就可以进一步明确各种产权。 私有产权( p r i r a t ep r o p e r t yr i g h t s ) 是指关于资源利用和所有的私有权力。它是由 多种权力组成的权力束，包括占有、使用、收益、处分等权力。私有产权的关健在于对所 有权力的行使的决策完全是私人做出的。但是，私有产权并不意味着所有与资源有关的权 力都掌握在一个人手里，它可以由两个或多个人拥有，不同的人拥有不同的权力，只要互 不重合即可。 公有产权( ( c o m m u n a lp r o p e r t yr i g h t s ) 是指某个人对某一种资源行使某种权力并不排 斥他人对该资源 亍使同样的权力。产权在备人之间是完全重合的，是共同享有的。每个人 对此郁* u 有全部的产权。但这个资源或财产并不瘸子每个人，因为他只是一个所有权人。 如市政公用设施的道路桥粱、公困、供水设施等。 集体产权( ( c o l l e c t i v ep r o p e r t yr i g h t s ) ，其特征是某种资源的产权主体是若干个， 且权力重合。如果一种产权是集体的，那么如何行使对资源的各种权力的决定就必须由所 有权主体组成的集体作出。由集体的决策机构以民主程序对权力的行使作出规定和约束。 例如，居民小区内有一篮球场地，这并不意味着所有业主都可以为所欲为地使用这个篮球 场，使用这个球场应该由全体业主或使用人组成的集体决定。 国有产权( s t a t ep r o p e r t yr i g h t s ) 的特征是某种资源所有权归国家，个人只能拥有使 用权。居民居住的单位福利性分配的住房属于国有产权。 与市场经济发展相适应，我国城市住宅小区内的住房产权也随着住房体制改革而发生 了巨大变化。由原来的住房产权全部归国家或企事业单位所有转变为产权多元化，个人自 有产权、共有产权、部分产权、公有产权等。改革的目的是还原房屋的商品属性，促进房 地产商品社会再生产的良性循环，一项重大的产权改革，特别是由国家集中管理走向社会 分散经营时，必然会带来社会关系的较大展动。若没有其他改革的配合，其效果会违背初 衷。因为这会带来社会关系的紊乱，使社会的经济秩序处于失衡状态“日的秩序破除了， 新的秩序又未建立) 。住房制度改革即是如此。若仅仅对住房的分配制度做市场化改革， 而其管理体制还停留在计划经济阶段，则必然会导致诸多的利益冲突。因此，住房产权多 元化必然要求现代意义的物业管理，它是物业管理产生的前提条件。 二、住宅小区中明晰产权的意义 1 明晰产权是物业管理服务费收取的主要依据 一个住宅d 、区由幢幢单体建筑物组成，每一幢单体建筑又由若干位业主或使用人共 同拥有使用。这种产权形态，既不同于私有产权也不是集体产权，是一种复合形态的所有 权。即建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权是指每个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所 有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共有所有权 以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。其中，专有所有权指区分所有 权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利共有所有权指区分所有权人依照法律 或管理契约之规定，对区分所有建筑物的共用部分所拥有的占有、使用及收益的权利。成 员权是指建筑物区分所有权人基于在栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的 共有关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。这种 特殊的复合性的不动产所有权和一般不动产所有权的区别在于它足由三部分共同构成， 而一般不动产所有权则是单一的，仅指产权主体对不动产占有、使用、收益及处分的权力： 专有所有权占主导地位，区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权： 区分所有权在转让、处分、抵押、继承时，必须将三者视为一体，否则，在权力归属和 利益分配上将发生混乱。 从权利的角度理解物业是很藿要的。一方面，不同的产权安排( 公有或私有) 必然影响 着权利人的行为方式，决定羞其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利约柬本身 也决定了权利人对物业能够作什么和不能作什么，这也说明业主和使用者在物业的具体使 用中有着丰富，复杂的内容。如图1 3 举例表示了一项住宅物业中的多个产权人拥有物业 的情况。 料1 3产收入拥干彳物业们况 资科束源：作肯鉴理 图中的方框区域内，表示某住宅区，a ，b ，c ，d 为连体或不连体的住宅楼：a 表示a ，b 两栋楼宇之间的连体墙( 假定未设沉降缝) 。此外，自房屋单元1 0 1 至7 0 4 ，均表示其己分 别出售，各有其产权人。根据此图，该住宅区的产权人存在以下产权关系。 专有所有权。以4 0 2 单元为例，浚单元除其内部的饰面层外，其与上下右三令单元相 接触的结构层，以及与左边的楼梯闻的结构墙，均不能确定为该单元业主所独有。而能够 体现其真正所有权的。只是其单元内与整体结构无关的非承重隔墙、n 窗以及墙面、楼面 的内饰面层而围成的空间。根据法学的“专有权说”理论，数人区分一建筑物而各有其 一部分者，谓之为区分所有权：其区分之各部门，为独立之权利客体。因此，对于4 0 2 单 元的业主，对于上述空间具有独立的所有权( 即专有权) ，他与该单元任何方向毗连的单元 业主，不构成“按份共有”的关系。他可以独立处理该空间( 出售、出租、赠与等) ，而不 必征得其他业主的同意，其他业主也不具有优先权。因此，其拥有的这部分空间，可以称 之为4 0 2 单元业主的私人物品。 部分共有权。以上图为例，a ，b 两栋住宅楼的楼梯及其空间( 或电梯及其空怄3 ) 、月边 外墙、内部承重墙、连体墙a 、垂直投影范围内的地基基础及其土地使用权，均为a ，b 两 栋楼字各单元( 自1 0 1 7 0 4 ) 的、监主所共有。上述部件或空间的产权形态，是基于a ，b 两栋 住宅楼的物理性能而决定其只能为该两栋楼宇各单元的全体业主所共有。其并不符合我国 】4 民法通则中有关“按份共有”或“共同共有”的法律规定( 即为图中住宅区a ，b ，c d 全部业主所“按份共有”或“共同拥有”的法律规定) 。因此，其仅为具体的权利客体( a ， b 两栋楼宇) 的全体业主部分共有，而非住宅区内的其他业主( 如c ，d 两栋楼宇的业主) 所 其有。 全体共有权。在图中所示的住宅区内( 既方框区域内) ，除专有、部分共有的权利客体 之外的其他部分( 如区内的道路、绿化、娱乐休憩场地、各种市政管线等公共设旌及设备) ， 应为该住宅区全体业主所共有。也就是说，该住宅区内的每位业主，均拥有并有权使用这 部分财产，但其不能单独处分或排斥他人使用这部分财产。在此应明确的是，“全体共有” 并非“公有”。“公有”( 如国有) 往往表示全民所有，其只有一个抽象的所有权人，而“全 体共有”则是一个部分的、具体的概念，它往往表示拥有某物的若干具体所有权人的权利 关系。 以上分析了物业使用过程中，有关权利主体( 业主) 的三种权利关系。在三种权利关系 所对应的权利客体中，部分共有和全体共有那部分权利客体，实际上是介于绝对国有的“公 共物一引与绝对私有的“私人物品”之间的“准公共物品”( 即布坎南所说的“俱乐部物 品”) 。这一部分权利窖体的管理，对全体产权人来说是不可或缺的。例如，对4 0 2 单元 的业主，其所m h 有的单元的房屋维修，可由其自我定夺。而对于其所在楼宇( 即a 栋) 的屋 顶、楼梯间以及住宅区内的绿地、道路等的维修，则并非其个人能力所左右，对于这些共 有或公用的权利客体，如果没有专门的机构进行专业的、统一的管理，必然会诱发大量的 “搭便车”行为( 即争相享用而又不承担责任，以至因过分“拥挤”而加速“车辆”的损 坏。对于该住宅区各单元业主来浇，因其对这部分权利客体的利益趋同性( 如共同居住的 安全性及舒适性) ，必然导致其产生对该部分权利客观统一管理的需求动机。因此，以对 该类权利客体实施统一管理为主要功能的物业管理服务，便存在其产生和发展的必然性。 2 明晰的产权可避免物业价值的外部不经济 追求资产的升值是财富所有者的本性。但个人想要获得的效益不仅受自己行为的影 响，还要受他人行为的影响，也就是在个人的效用函数的自变量中包含着他人的行为，即 外部性问题。假定有a 和b 两个消费者，他们消费x 和y 两种商品。那么，消费者者b 的 效用对消费者a 的边际效用可以说明消费中外在性的性质。把这一效用表示为： u = f ( q 1 ，q 。，u 。) 如果消费者b 对a 产生的负的外在性或存在着外部不经济，则有a u 一o u i l 0 ；如果6 u 洲。= 0 ，川 表示两卜消费者之间没有外在性。 要有效地消除外部性问题，就要用市场的交易方式解决赔偿和费用问题，而其前提是 明确产权。住宅小区中这个问题显得更加重要。每个单元套房的业主置业的目的除了使用 之外就是保值和增值。但要达到这个目的，有些因素是人为控制不了的，比如，小区内环 境就需要大家来保持。而在当前阶段还不能完全依靠全体业主的高尚的道德情操的情况 下，就只有通过市场来聘用物业管理公司，由物业管理公司以经济、法律手段，依据各个 业主( 使用人) 的产权来对准公共物品进行管理，把各利益主体间的摩擦行为通过内部化， 避免继续扩大、激化，从而避免有害的外部性问题。“外部不经济的原区是因为财产关系 不明确，因此，当事人就会对属于全民所有的环境、生态及资源等无序顾忌，只有明确生 产者同其活动的环境的关系，以及出此相关的权力和义务，才会使外部影响内部化，当事 人就会将其纳入成本一效益分析。” 第三节物业管理的委托一一代理理论 委托代理关系起源于“专业化”( s p e c i a l