（区域经济学专业论文）外来引进人才的住房保障发展策略研究以深圳为例.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s l l i l llli llll lll li i iiiil y 18 9 8 6 0 8 s t r a t e g ys t u d y o f i n t r o d u c i n g t a l e n t s ，h o u s i n gs e c u r i t y ac a s e s t u d y o fs h e n z h e n at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f o rt h em a 。d e g r e ei ne c o n o m i c s b y w a n gq i a n p o s t g r a d u a t ep r o g r a m t h ec o l l e g eo fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：z h a n gq i c h u n a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o r s i g n a t u r e a p p r o v e d m a y , 2 0 1 1 。，8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：乏拓日期：i f 年岁月1 日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 规定享受相关权益 作者签名：乏 日期： l , i 1 年 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 保障性住房政策是社会保障体系中非常重要的一个组成部分，是一个国家经济 发展，人民安居乐业的必要保障。深圳目前已经建立起了由经济适用住房制度、廉 租房制度、公共租赁住房制度和安居型商品房制度四项制度组成的住房保障供应体 系。当前深圳市保障性住房的保障对象重点是为深圳经济、社会建设做出重大贡献 的外来引进人才。人才是一个城市发展的源泉和动力，深圳作为一个外来户籍人口 占7 5 的移民城市，经济和社会的发展多依靠外来引进人才，因此解决深圳外来引 进人才的住房问题对促进深圳产业转型升级，提升深圳未来竞争力都具有非常积极 的影响。 外来引进人才显然是不属于低收入群体的，但他们大多积蓄少并无法购买深圳 高价的住房，这种情况让他们在面对房价适中的二线城市和高房价的深圳时往往更 倾向于前者，这大大阻碍了深圳人才的储备和城市的长期发展。人才保障住房制度 主要由公共租赁住房制度和安居型商品房制度这两种制度组成，这两种保障性住房 制度在深圳整个住房保障体系中占据着重要的地位。它们作为解决人才住房困难问 题的主要方式将有力的推进深圳的人才引进工程，有利于深圳的人才储备和城市的 长期发展。 近几年来，为了解决人才的住房困难问题，大力引进人才，深圳市政府先后出 台了一系列人才住房保障措施并加大了人才保障住房的供应。但由于深圳保障性住 房制度起步较晚，制度本身也存在着许多不完善的地方，使得当前深圳在保障人才 的住房政策方面实施效果不尽人意。主要表现在：人才保障住房制度受土地资源约 束明显，人才保障住房运行机制尚欠完善，人才保障住房区位选择局限、相关配套 设施不全，公共租赁住房租金和安居型商品房价格设置欠合理，人才保障住房缺乏 长期稳定的资金来源，人才保障住房统计制度欠完善。当前政府应针对这一系列问 题，采取相应的解决策略，包括：通过采取适合自身情况的针对人才的住房保障模 式，有效的利用存量土地和存量住房，合理规划选址，完善相关设施配套，保证人 才保障住房资金来源，进一步引导人才的置业观念，完善人才保障住房统计工作来 完善当前的保障性住房制度。 关键词：人才保障住房公共租赁住房安居型商品房 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t a f f o r d a b l eh o u s i n gp o l i c yi sav e r yi m p o r t a n tp a r to fs o c i a ls e c u r i t ys y s t e m i ti s n e c e s s a r yt ot h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dp e o p l et ol i v ei np e a c ea n de n j o yt h e i rw o r k s h e n z h e nn o wh a se s t a b l i s h e das u p p l ys y s t e mo fh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mb ya f f o r d a b l e h o u s i n gs y s t e m , l o w - r e n th o u s i n gs y s t e m ，p u b l i cr e n t a lh o u s i n gs y s t e ma n da f f o r d a b l e r e a le s t a t es y s t e m c u r r e n t l ys h e n z h e n sa f f o r d a b l eh o u s i n gi sf o c u so nt h ep r o t e c t i o no f i n t r o d u c t i o nt a l e n t sw h oh a v em a d eas i g n i f i c a n tc o n t r i b u t i o nt oc o n s t r u c t i o no f e c o n o m i ca n ds o c i a l t a l e n t sa r es o u r c ea n dp o w e ro fu r b a nd e v e l o p m e n t s h e n z h e na sa i m m i g r a n tc i t yw h i c hh a s7 5 f o r e i g np o p u l a t i o n , e c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n ta r e m o s t l yr e l yo n i n t r o d u c t i o n t a l e n t s t h e r e f o r e ，s o l v i n g t h e h o u s i n gp r o b l e m o f i n t r o d u c t i o nt a l e n t si sb e n e f i tt op r o m o t eu r b a ni n d u s t r i a lr e s t r u c t u r i n ga n de n h a n c et h e f u t u r ec o m p e t i t i v e n e s so fs h e n z h e n o b v i o u s l yi n t r o d u c t i o nt a l e n t sa r en o tal o w - i n c o m eg r o u p h o w e v e lm o s to ft h e m h a v el i t t l ea c c u m u l a t i o ns ot h e yc a nn o tb u y h i g l l - p r i c e dh o u s i n gi ns h e n z h e n ；t h i sm a k e s t h e ml i k et ol i v ei ns e c o n d - t i e rc i t i e st h a ni ns h e n z h e n , w h i c hg r e a t l yh i n d e r sr e s g t v e p e r s o n n e la n dl o n g t e r md e v e l o p m e n to fs h e n z h e n t a l e n t s h o u s i n gs e c u r i t ym a i n l y c o n s t i t u t eo ft w os y s t e m s ，p u b l i cr e n t a lh o u s i n gs y s t e ma n da f f o r d a b l er e a le s t a t e s y s t e m ，w h i c ho c c u p ya ni m p o r t a n tp l a c ei nt h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m a st h em a i n w a yo fs o l v i n gt a l e n t s h o u s i n gp r o b l e m ，i tw i l lp o w e r f u lf o r w a r dt h et a l e n t sp r o j e c t ，a n d c o n d u c i v et ot h ei n t r o d u c t i o no ft a l e n t sa n dt h e e i t y o fs h e n z h e n s l o n g - t e r m d e v e l o p m e n t i nr e c e n ty e a r s ，i no r d e rt os o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m so ft a l e n t sa n di n t r o d u c tm o r e t a l e n t s ，s h e n z h e n m u n i c i p a lg o v e m m e n th a s i s s u e das e r i e so fh o u s i n gs e c u r i t y m e a s u r e sf o rp e r s o n n e la n di n c r e a s e st h es e c u r i t yo fh o u s i n gs u p p l yo ft a l e n t s h o w e v e r t h es y s t e mo fa f f o r d a b l eh o u s i n gi ns h e n z h e ns t a r t sl a t ea n dh a sm a n yi m p e r f e c t i o n si n s y s t e m s o t h ec u r r e n t i n t r o d u c i n gt a l e n t s h o u s i n gs e c u r i t y s r e s u l t sa r en o t s a t i s f a c t o r y , m a i nf e a t u r e s ：s i g n i f i c a n t l yc o n s t r a i n e db yt h el a n dr e s o u r c e s ，o p e r a t i n g m e c h a n i s ma r el e s sd e v e l o p e d ，c h o i c el i m i t a t i o n si nl o c a t i o na n di n c o m p l e t ei nf a c i l i t i e s ， u n r e a s o n a b l es e t t i n gi np r i c e ，l a c ko fl o n g - t e r ms t a b l es o u r c eo ff u n d s ，h o u s i n gs t a t i s t i c s i nt h ei n t r o d u c i n gt a l e n t s h o u s i n gs e c u r i t ya r el e s sd e v e l o p e d c u r r e n t l yg o v e r n m e n t s h o u l dt a k et h ea p p r o p r i a t er e s o l u t i o ns t r a t e g yf o rt h es e r i e so fq u e s t i o n s ，i n c l d e ：t a k e t t 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a p p r o p r i a t es e c u r i t ym o d e l ，e f f e c t i v eu s eo ft h es t o c kl a n da n dh o u s i n g ，r a t i o n a lp l a n n i n g l o c a t i o n , i m p r o v e m e n to fr e l e v a n tf a c i l i t i e s ，g u a r a n t e et h es o u r c eo ff u n d s ，f u r t h e rg u i d e t a l e n t s i d e a l si np u c h a s i n gh o u s e s ，i m p r o v et h es t a t i s t i c a lw o r k k e y w o r d s ：i n t r o d u c i n gt a l e n t s h o u s i n g ，l o w - r e n th o u s i n g ，a f f o r d a b l er e a le s t a t e i i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 a b s t r a c t 1 导论。 目录 i 1 1 选题意义l 1 2 文献综述2 1 2 1 住房保障制度文献综述2 1 2 2 人才保障住房制度文献综述3 1 3 研究内容、方法和结构5 1 3 1 研究内容5 1 3 2 研究方法5 1 3 3 文章结构5 1 4 可能的创新点和不足6 2 深圳人才保障住房的发展与运作机制 2 1 深圳人才保障住房制度产生的背景和意义7 2 2 深圳人才保障住房制度运作机制1 0 2 2 1 深圳市公共租赁住房制度运作机制。1 0 2 2 2 深圳市安居型商品房制度运作机制1 l 3 深圳市保障性住房对外来引进人才的保障现状 3 1 深圳市加强人才安居工程的相关政策。1 3 3 2 深圳市外来引进人才对保障性住房的需求现状1 4 3 3 深圳市保障性住房对外来引进人才的供应现状1 4 3 3 1 公共租赁住房对于外来引进人才的供应现状1 5 3 3 2 安居型商品房对于外来引进人才的供应现状1 7 4 深圳市人才保障性住房存在的问题 1 8 4 1 人才保障住房制度受土地资源约束明显l8 4 2 人才保障住房运行机制尚欠完善1 9 4 3 人才保障住房区位选择局限，相关配套设施不全2 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 4 3 1 区位选择局限2 0 4 3 2 相关配套设施不全2 1 4 4 公共租赁住房租金和安居型商品房价格设置欠合理2 1 4 4 1 公共租赁住房租金设置欠合理2 l 4 4 2 安居型商品房价格设置欠合理2 3 4 5 人才保障住房缺乏长期稳定的资金来源2 4 4 5 1 土地出让金无法保障2 4 4 5 2 住房公积金收益无法保障2 5 4 6 人才保障住房统计制度欠完善一2 6 5 从深圳经验看对外来引进人才住房保障的发展策略选择 2 7 5 1 结合实际情况制定人才保障性住房政策2 7 5 1 1 依据人才的层次不同采用不同的保障性住房政策一2 7 5 1 2 以货币分配为主，以实物分配为辅大力解决人才住房问题。2 8 5 2 人才保障住房要注重对土地的集约利用和对存量住房的有效利用2 9 5 2 - 1 注重对土地的集约利用。3 0 5 2 2 注重对存量住房的有效利用3 1 5 3 完善人才保障住房的运行管理机制3 1 5 4 合理选址和规划人才保障住房，完善相关设施配套。3 2 5 4 1 合理选址人才保障住房3 2 5 4 2 合理规划人才保障住房3 3 5 4 3 完善人才保障住房的相关设施配套3 3 5 5 健全和完善人才保障住房的融资机制，扩大人才保障住房的资金来源3 4 5 6 进一步引导人才的置业观念，形成对人才保障住房的正确认识3 5 5 7 完善人才保障住房统计工作，为人才保障住房政策提供决策支持平台3 7 参考文献 致谢 。3 8 4 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 1 1 选题意义 1 导论 保障性住房政策是社会保障体系中非常重要的一个组成部分，是一个国家经济 发展，人民安居乐业的必要保障。当前深圳市保障性住房的保障对象重点是为深圳 经济、社会建设做出重大贡献的外来引进人才。人才是一个城市发展的源泉和动力， 深圳作为一个外来户籍人口占7 5 的移民城市，经济和社会的发展多依靠外来引进 人才，因此解决深圳外来引进人才的住房问题对促进城市产业转型升级，提升深圳 未来竞争力都具有非常积极的影响。为了优化城市的人才发展环境，大力引进外来 高层次人才，全国各地都制定了外来高层次人才的认定标准。其中广州市依据人才 的业绩和贡献不同把外来高层次人才划分为“杰出专家 、“优秀专家、“青年后备 人才 三个层次。天津市把外来高层次人才划分为：高层次领军人才、高层次自主 创新创业人才、高级管理人才、高级专业技术人才、高技能人才。深圳的人才认 定办法把外来引进人才划分为四种类型：杰出人才、领军人才、高级人才和中初 级人才。其中杰出人才和领军人才属于高层次人才，是深圳重点引进的人才对象。 近几年来，为了大力引进人才，深圳市政府先后出台了一系列人才保障性住房政策， 分别针对不同层次的人才制定了不同的保障性住房政策。 深圳目前已经建立起了由经济适用住房制度、廉租房制度、公共租赁住房制度 和安居型商品房制度四项制度组成的住房保障供应体系，但前两种制度主要是解决 户籍中低收入人群的住房问题，公共租赁住房制度和安居型商品房制度作为整个住 房保障体系的重要组成，则主要是用来解决外来引进人才的住房困难问题。这两种 制度的建立不仅促进了深圳的住房保障体系向保障非低收入人群的理念转变，还有 力地推进了深圳的人才引进工程，有利于深圳未来城市的发展。但由于深圳保障性 住房制度起步较晚，制度本身也存在着许多不完善的地方，使得当前深圳在保障人 才的住房政策方面实施效果不尽人意。当前政府应通过采取适合自身情况的针对人 才的住房保障模式，有效地利用存量土地和存量住房，合理规划选址，完善相关设 施配套，保证人才保障住房资金来源，进一步引导人才的置业观念，完善人才保障 住房统计工作来完善当前的保障性住房制度。 当前，外来引进人才的住房问题已经引起了许多城市特别是一些外来人口较多 的一线城市的政府和社会的广泛关注和重视。很多城市都在试图摸索出一套适合当 地实际情况的解决方法，专家学者也在积极研究问题的解决对策，本文试图在分析 当前深圳保障性住房对人才保障的现状及问题的基础上，对完善保障性住房制度， 解决外来引进人才的住房问题提出一些建议，从而推动保障性住房制度完善的理论 研究，为建立完善的保障性住房体系提供一些参考。希望通过本文的研究能够给政 府完善人才保障住房制度一定的启发。 1 2 文献综述 1 2 1 住房保障制度文献综述 住房保障就是社会保障在住房制度层面的发挥，是政府运用一系列政策手段来 保障人民的住房需求。其保障对象从狭义上来说是特殊的住房困难的群体，从广义 上来说则是广大社会成员，保障目的是为了提高其对住房的消费能力。采取住房保 障政策的主体是政府，保障手段则是通过实施一系列经济、行政和法律行为。住房 保障制度的特征主要表现在：其对象的特指性，其标准较低性，其对象的流动性三 个方面。国内许多学者对保障性住房问题的研究文献非常多，总体上，这些文献集 中在以下几个方面： ( 1 ) 保障范围的确定 何元斌( 2 0 1 0 ) 认为：目前，我国的住房保障制度的设计还不完善，在保障对 象的定位方面还不明确。所以应针对不同收入水平建立不同的保障性住房制度，实 现住房保障的多层次、多渠道供应。邓志锋( 2 0 0 8 ) 认为：现阶段保障性住房政策 覆盖对象相对较小，全国进城务工人员绝大部分属于低收入阶层，其住房保障问题 尚无明确的政策。魏丽艳和陈林( 2 0 1 0 ) 认为：目前，我国保障性住房制度虽然具 有一定的公益作用，但并没有覆盖所有的民众，应逐步把外来人口及外来务工人员 纳入保障范围内。 ( 2 ) 保障性住房供应类型 汪利娜( 2 0 0 9 ) 认为：保障性住房主要包括廉租房和经济适用房两种形式，除 此之外，各地还应从实际出发，因地制宜创新多种保障性住房，如重大工程动迁配 套商品房、动迁租赁房、“两限房 、公营或私营租赁房等。杨俊( 2 0 1 0 ) 认为：目 前，我国住房制度已基本形成：分别是廉租房制度保障最低收入家庭，经济适用房 制度保障中低收入家庭，高收入家庭购买市场商品住房。目前保障性住房以经济适 用房为主要内容，经济适用房能有利于提高居民生活水平，改善宏观经济环境。梁 绍连( 2 0 0 7 ) 认为：我国的住房保障体系由经济适用房制度、廉租房制度和住房公 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 积金制度构成。 ( 3 ) 保障性住房的供应方式 冯念一( 2 0 0 7 ) 认为：我国保障性住房的建设模式应该建立相应的政府专门机 构，实行政府回购制度，进行项目代建制的应用、e p c 、b t 等总包模式的应用。黄 强( 2 0 0 7 ) 认为：社会保障性住房项目建设前期资金压力较大，但随着卖售和收租 的实现，资金运营会日渐顺畅。另外，这些社会保障性住房小区将极大凝聚该地区 的人气，带动第三产业发展，进而促进税收持续增长。 ( 4 ) 保障性住房进入及退出机制 李欣欣( 2 0 0 9 ) 认为：现有的保障性住房的运行机制还不完善，主要表现在进 入和退出机制不完善上，应建立一系列相关的配套规章制度，完善进入和退出机制， 加大进入和退出的相关监测力度。李素贞( 2 0 1 0 ) 认为：现有的保障性住房制度的 退出机制还不完善，完善退出机制，一方面应加强退出监管，另一方面应该严格禁 止保障性住房的租售，确实加强政府回购。梁绍连( 2 0 0 7 ) 认为：为了防止非政策 目标对象占据保障性住房资源，政府应逐步建立退出机制。首先应该建立完善的保 障性住房保障对象档案，其次还应严格禁止保障性住房的租售和改变居住性质的行 为。 1 2 2 人才保障住房制度文献综述 人才是一个城市创新和发展的源泉，对于许多经济和发展主要依靠外来引进人 才的大城市来说，解决外来引进人才的住房问题对于大力引进人才，促进城市产业 升级，提升城市未来竞争力都具有非常重要的意义。国内许多学者对人才的住房保 障问题的研究文献非常多，总体上，这些研究文献大致分为以下几个方面： ( 1 ) 人才保障住房的选址及规划 刘志林和李劫( 2 0 1 0 ) 认为：当前人才保障住房的选址存在着使贫困集中的现 象。为杜绝这一现象，可将人才保障住房建设纳入到商品房建设的规划中，并加强 人才保障住房的相关设施配套和服务建设，以防止“贫民窟”现象的产生。王颖和 刘轶群( 2 0 0 8 ) 认为：政府对人才保障住房的建设应统一规划和管理，并制定统一 的建设标准。人才保障住房的建筑面积应严格控制在5 0 平方米以下并配套标准的 装修及室外景观，既要满足集约利用土地资源的要求，又要与人才家庭的收入状况 相适应。范嵘和孙雯雯( 2 0 0 9 ) 认为：当前人才保障住房区位选择具有局限性，相 关设施配套良莠不齐，建设质量存在着严重问题。应多借鉴香港“公屋的成功经 验，加强人才保障住房的配套设施建设，提高建设质量，进一步提高人才保障住房 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的竞争力。 ( 2 ) 人才保障住房的资金来源 文林峰( 2 0 1 0 ) 认为：人才保障住房当前发展的主要瓶颈是缺乏长期稳定的资 金来源，应健全以政府财政支出为主要渠道的长期资金来源，并进一步通过各种激 励机制鼓励社会资金进入到人才保障住房的建设当中，减轻政府对人才保障住房的 资金负担。孔志敏( 2 0 0 9 ) 认为：为保证人才保障住房的资金投入，应加大国家、 地方对于人才保障住房建设的财政支出，也可在商品房开发中配建一定比例的人才 保障住房，还可借鉴一些发达国家的成功经验，建立专供人才保障住房建设的专项 基金。戴海军和徐建军( 2 0 1 0 ) 认为：当前人才保障住房资金来源较为单一、缺乏 连续性，除以政府直接或间接建房为主，还可以通过收购市场上存在的空置房屋和 商品房配建人才保障住房的方式来拓宽人才保障住房的房源供给。 ( 3 ) 人才保障住房的租金设置 刘志林和李劫( 2 0 1 0 ) 认为：当前人才保障住房租金设置存在着设置过高会导 致被保障人才无法支付相应租金，租金设置过低则难以维持人才住房的日常维修和 修缮的矛盾。当前租金设置可参照不同收入水平的人才家庭支付能力而制定。人才 只用其月收入的3 0 用于支付租金，剩余部分租金通过政府补贴来解决。邹劲松 ( 2 0 0 8 ) 认为：人才保障住房的租金设置应采取“土地让利、税费减免、成本定价、 分档补贴 的机制。首先通过政府让渡土地的增值收益、免收一系列税费来降低人 才保障住房的运营成本，再以人才保障住房的成本为基础，下调一定比例的市场租 金来确定人才保障住房的租金，最后再根据人才收入水平和支付能力的不同发放一 定的租金补贴。孔志敏( 2 0 0 9 ) 认为：应建立多层次的人才保障住房租金标准，根 据人才保障住房的成本制定相应的租金标准，大致分为：基准租金、优惠租金和市 场租金。基准租金的缴纳对象为一般的租户，优惠租金的缴纳对象为较困难的家庭， 市场租金的缴纳对象为逾期不退房的承租对象。 ( 4 ) 人才保障住房的进入及退出机制 张艳( 2 0 1 0 ) 认为：当前人才住房保障制度存在着把关不严、准入标准难以起 效和监管不力、退出机制难落实的现象。应进一步严格人才保障住房的准入标准， 加大对申请信息的审核力度，同时强化政府的监督管理，引进利益传导机制，健全 退出机制。李宇嘉( 2 0 1 0 ) 认为：当前人才住房保障制度的准入管理存在着缺陷， 应完善申请者个人信息档案，建立对申请者失信的惩罚措施，减少违反制度的现象， 确保人才保障住房能公平的解决人才的住房困难问题。戴海清和徐建军( 2 0 1 0 ) 认 为：当前人才保障性住房的信息审核存在着许多问题。一方面，由于缺乏信息、重 4 视程度不够等原因，许多申请信息无法审核，另一方面由于现行实施办法没有对造 假行为规定惩罚办法，导致了许多家庭钻法律的空子，出现了许多违反制度的行为。 应建立人才保障住房运行管理信息系统，严惩违反制度的行为，完善人才保障住房 的准入标准。 1 3 研究内容、方法和结构 1 3 1 研究内容 本文在对深圳市保障性制度进行梳理的基础上，对深圳市保障性住房制度对外 来引进人才的保障现状和问题进行了分析，并根据深圳经验给予了保障性住房对人 才住房保障的一系列的政策选择。建议政府应通过采取适合自身情况的针对人才的 住房保障模式，有效的利用存量土地和住房，合理规划选址，完善相关设施配套， 保证人才保障住房资金来源，进一步引导人才的置业观念，完善人才保障住房统计 工作来完善当前的保障性住房制度。 1 3 2 研究方法 本文遵循实事求是的研究原则，理论联系实际的研究方法，结合深圳当地保障 性住房对人才保障的实际进行了分析，为保障性住房制度保障人才住房问题提出了 一系列政策建议和意见。在本文的研究中采取了文献研究法。在论文的写作前期， 笔者参阅了大量的有关保障性住房制度研究的相关文献，积累了丰富的文献资料， 为论文的写作提供了大量的理论基础。除此以外，笔者还利用了在深圳市国土房产 评估发展中心的实习机会，积累了大量有关深圳保障性住房发展的研究文献，为论 文的写作积累了素材。 1 3 3 文章结构 本文的结构安排如下： 第一章，导论。阐述了本文的研究意义及目前国内关于这一论题的研究现状。 具体讲述了本文的研究内容及研究方法，为全文的概述。 第二章，概述了深圳市人才保障性住房制度的总体情况。包括人才保障住房的 具体内容、产生背景及对外来引进人才的重要意义。 第三章，分析了深圳市保障性住房制度对人才保障的现状。包括目前深圳制定 5 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 的一系列保障人才住房的政策措施和目前人才对于保障性住房的需求及保障性住 房对于人才的供应现状。 第四章，分析了深圳市保障性住房制度对人才保障所存在的问题。 第五章，针对第四章中提出的深圳保障性住房制度在人才保障上存在的问题给 出了完善保障性住房制度的策略选择。 1 4 可能的创新点和不足 本文可能存在的创新点主要有：本文在研究对象的选取视角和涉及的研究对象 较新。国内现有的关于保障房的研究多是针对中低收入人群和“夹心层 人群的住 房保障研究。本文的保障住房研究对象则把研究对象缩小为“夹心层 中的外来引 进人才，针对外来引进人才这一特殊的群体的保障住房现状和问题进行了分析，对 一些经济发展特别依赖外来引进人才的大城市具有定的借鉴意义。另外，现有的 关于人才保障住房的研究多是关于公共租赁住房的研究，本文除了对公共租赁住房 进行了研究以外，还针对深圳市最新提出的安居型商品房这一新的保障住房制度进 行了分析和研究。 本文存在的不足主要有：由于安居型商品房这一保障性住房制度于去年才刚刚 提出，缺乏相应的研究资料，因此，笔者对于安居型商品房的相关理解还不够深刻， 这在一定程度上影响到本文提出的相关对策和建议。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 深圳人才保障住房的发展与运作机制 2 1 深圳人才保障住房制度产生的背景和意义 近年来，深圳加大了住房保障的投入，一些中低收入人群的住房问题得以解决。 然而，与此同时在深圳还存在着这样一些人群他们不符合保障性住房的供应条 件，也购买不起市场商品房，这就是我们所谓的“夹心层 人群。他们包括外来务 工人员和外来引进人才。对于深圳这个经济和社会发展都主要依靠外来引进人才的 典型移民城市来说外来引进人才对于深圳的发展尤为重要。外来引进人才显然是不 属于低收入群体的，但他们大多积蓄少并无法购买深圳高价的住房，这种情况让他 们在面对房价适中的二线城市和高房价的深圳时往往更倾向于前者，这大大阻碍了 深圳人才的储备和城市的长期发展。 在最近做的一项关于“创新高端人才工作体制机制 的调查显示，近几年来， 深圳对于高层次人才的吸引力正在逐年下降。目前深圳市高层次人才的数量已远远 不能满足深圳经济发展的要求。调查显示，在每万人里中高层次专业人才所占比例： 苏州为1 0 1 人，重庆为2 6 6 人，上海为7 4 9 人，而深圳仅仅为0 5 9 人，远远落后 于其他大中城市。如此大差距的产生原因正是深圳高居不下的房价。近几年来，不 少名牌大学生毕业以后往往更愿意选择留在一些二线城市诸如：成都、武汉、南京 等等。因为对于他们来说，二线城市的房价相对深圳更加便宜，生活成本也低，更 加适合长期生活。在去年的两会上，深圳首次提出了打造“人才宜居城市”这一理 念，许多人大代表都不约而同的提到了深圳的高房价对人才引进所造成的负面影 响。可见，对人才来说，住房问题是个非常重要的问题，若解决不好这一问题，深 圳的人才优势将丧失殆尽，深圳社会和经济也无法持续快速的发展。 在经历了去年房地产市场“史上最严厉”的调控后，深圳住房价格依然坚守高 位，平均住宅成交价格相比于2 0 0 9 年甚至还上涨了高达7 4 ，这很大程度是受房 地产市场机制的影响。因此，在这残酷的现实下，解决人才的住房问题，除了要加 大宏观调控控制房价以外，还必须健全现有的住房机制，特别是保障性住房制度， 让许多尚未有能力购置住房的人才有一个安居之所。 原有的廉租房制度和经济适用房制度主要适用于中低收入人群，所以制度的扩 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 面工作进程还非常缓慢。而外来引进人才的经济实力显然是无法购买一套商品住 房的。所以就此看来，仅仅拥有廉租房和经济适用房的保障住房供应体系显然是不 完美的。由此，深圳市在借鉴香港“公屋 的成功经验上于2 0 0 6 年率先提出了“公 共租赁住房 这一新的概念，重点用于解决外来引进人才阶段性住房困难问题。2 0 0 6 年，深圳市政府起草了深圳市住房建设规划( 2 0 0 6 2 0 1 0 ) ) ) 征求意见稿，明确提 出了要在五年之内建设总建筑面积为5 7 0 万平方米的公共租赁住房，并促进住房保 障由原来的“以售为主 逐步转向为“以租为主 ，以解决外来引进人才的阶段性 住房问题。公共租赁住房作为解决人才住房困难问题的重要方式将有力地推进深圳 的人才引进工程，有利于深圳的人才储备和城市的长期发展。在整个“十一五 期 间，深圳竣工的保障性住房有2 6 7 2 5 套，其中经济适用房2 0 3 2 1 套，公共租赁住房 6 2 6 7 套，廉租住房1 3 7 套。由于深圳的廉租住房是以提供货币补贴为主的，因此实 际上，公共租赁住房的建设总量占据了所有保障性住房总量的七成以上。 为了解决外来引进人才的长期住房问题，进一步推进保障性住房的市场化，促 进保障性住房的可持续发展。深圳又于2 0 1 0 年率先在全国提出了“安居型商品房 这一新的概念，在“十二五 规划期间，深圳市将把安居型商品房的建设作为保障 性住房工作的重点。在2 0 1 1 年3 月，深圳市出台了最新的深圳市住房保障发展 规划( 2 0 1 1 - 2 0 1 5 ) 征求意见稿，在此次规划中，深圳拟在“十二五 期间，新增 安排筹建保障性住房2 4 万套，到本世纪中叶，深圳力争建立保障性住房和商品住 房“双轨并行的供应模式( 见下表) 。其中建设安居型商品房1 7 6 万套，建设公 共租赁住房( 含廉租房) 6 4 万套。安居型商品房将占据深圳“十二五新增住房 的3 成以上，其中超过6 成将用来重点解决外来引进人才的住房问题。安居型商品 房将成为“十二五”深圳保障性住房建设的重点。目前深圳市政府已经出让了三块 用于建设安居型商品房的建设用地，2 0 1 1 年4 月第一个安居型商品房项目宝安 安居型商品房项目也已正式动工。 o 李园上海廉租房制度研究 d 华东师范大学2 0 0 6 年 。李欣欣完善保障性住房进出机制r j 嘹望2 0 0 6 年4 9 期 。谢风清深圳建设住房保障体系的框架、渠道及展望 j 住宅与房地产：综合版2 0 0 7 年5 期 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 表2 1 深圳市“十二五”期间计划建设保障性住房总量及结构 单位：万套、万平方米 包括 总量 安居型商品房( 含公共租赁住房 商品住房 规划 经济适用住房)( 含廉租房) 期 总套总建筑面总套总建筑面总套总建筑总套总建筑面 数积数积数面积数 积 2 0 1 11 1 38 6 33 118 61 68 06 6 35 9 7 2 0 1 2 1 1 8 8 7 54 52 7 01 36 565 4 0 2 0 1 31 0 98 2 13 62 1 61 36 5 6 5 4 0 2 0 1 4 1 0 7 6 03 21 9 2 1 1 5 5 5 7 5 1 3 2 0 1 59 9 77 5 73 21 9 21 15 55 6 75 1 0 总计 5 44 0 7 61 7 61 0 5 66 43 2 03 02 7 0 0 资料来源：深圳市住房建设规划( 2 0 1 1 2 0 1 5 ) ( 征求意见稿) 深圳目前大力开展保障性住房建设，并把人才宜居问题放在非常重要的战略地 位，对于整个住房保障体系和深圳的发展都具有重要的意义。首先，公共租赁住房 和安居型商品房的产生是为了解决广大社会夹心层的住房困难问题，因此，这必然 有力的补充和完善了整个深圳市的住房保障体系。其次，两种制度的出现在一定程 度上还促进了深圳的住房保障体系向保障非低收入人群的理念转变。这种理念的 转变将会促进未来深圳出台更多保障非低收入人群的政策。最后，深圳作为典型的 移民城市，非户籍人口占所有人口高达7 5 ，人口数量呈现出户籍人口与非户籍人 口比例严重倒挂的特征，经济和社会发展都主要依靠外来人才的引进。两种制度作 为解决人才住房困难问题的主要方式还将有力地推进深圳的人才引进工程，对大力 引进外来人才，促进城市产业转型升级，提升深圳未来竞争力都具有非常积极的影 响。 回林墨公共租赁房，真的是万能吗? j 公民导刊2 0 0 9 年5 期 9 2 2 深圳人才保障住房制度运作机制 深圳保障性住房制度的公共租赁住房制度和安居型商品房制度作为整个住房 保障体系的重要组成，主要是用来解决外来引进人才的住房困难问题。这两种制度 的建立不仅促进了深圳的住房保障体系向保障非低收入人群的理念转变，还有力地 推进了深圳的人才引进工程，有利于深圳未来城市的发展。公共租赁住房制度这一 概念是深圳在2 0 0 6 年首次提出，2 0 0 7 年首次开工建设的。在整个“十一五”期间， 深圳的公共租赁住房占据整个保障性住房总量的七成以上。安居型商品房则是深圳 市于2 0 1 0 年首次提出的，目的是为了解决“夹心层 的住房困难问题，重点是解 决外来引进人才的长期住房问题。在“十二五规划期，预计将建设1 7 6 万套安居 型商品房，占据所有保障性住房总量的7 0 以上。安居型商品房将成为未来深圳保 障性住房的主要形式。 “十一五”期间，深圳市已基本解决了户籍低收入人群的住房困难问题，“十 二五 期间，深圳市将把保障性住房的重点转移到对深圳市未来发展具有重大意义 的外来引进人才上。“安居型商品房 这一新概念的提出必将有利于解决外来引进 人才的长期住房问题并进一步推进保障性住房的市场化，促进保障性住房的可持续 发展。 2 2 1 深圳市公共租赁住房制度运作机制 所谓公共租赁住房是指由政府或者公共机构拥有的，以低廉的价格向城市夹心 层租赁的住房。所谓的“夹心层”是指不满足已有的住房保障制度规定的保障条件， 却无力购买或者租住商品住房的中低收入人群，主要包括外来务工人员、刚就业的 大学生以及一些外来引进人才等。公共租赁住房在一定程度上也可以理解为具有经 济适用房特征的廉租房，是廉租房的概念延伸。当前深圳公共租赁住房的主要保障 对象是外来引进人