如何进行物业评标.doc

前 言根据镇江市物业管理实施细则第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。随着物业管理招投标市场的不断发展与完善，物业管理公司将更多地通过投标去获取管理服务业务。对于物业管理公司来讲，要更好地生存下去，必须面对一个激烈竞争的市场，必须习惯通过“招投标”来找“饭碗”。因此，物业管理公司应高度重视投标工作，设置专职专人负责，密切关注物业管理招投标市场，获取各种信息。一旦有合适的招标物业，就全力以赴，努力去投。认真编制投标文件，人不为者我为，争取投标成功。但是投标能否成功不只是看投标工作做得好不好，起决定作用的还是企业本身的实力和形象。这也不是一朝一夕所能解决，而要靠企业长期的建设和努力。物业管理招投标一般可分为招标、投标、开评、评标和中标五个阶段，而评标又是其中最为重要的一个环节。下面从五个方面分析、介绍一下物业管理招标投标工作。第一部分 基本概念一、物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地及依托于该实体上的权益。二、物业管理：1广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。 2狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。 三、物业企业不同资质有不同的管理范围物业管理企业资质等级分为一、二、三级新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。四、物业管理招标投标方式前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的批准，可以彩协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。五、物业服务费收取方式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是传统的收费形式，即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。目前施行的“菜单式物业管理收费模式，就是包干制”。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是香港现行的一种收费形式，即物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。这是由业主或租户根据物业管理公司拟定的财政预算测定交付管理费。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第二部分 投标文件的编制一、投标文件应该具备的内容：投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：投标函、信誉标、技术标三部分A投标函：承诺住宅、商业用房和公共停车服务的物业服务费收费价格。B信誉标：1、授权委托书2、投标企业的综合资格证明材料：(1) 企业概况、信誉、管理经验、奖项、各类证书和企业发展方向等方面的综合说明。(2) 企业营业执照复印件、物业管理资质证书复印件等资料。(3) 拟定接管的主要物业管理人员(管理处主任、各部门负责人等)名单、简介及职称、职务、专业上岗培训资格证书复印件。技术标部分。C技术标： 1、小区管理的总体构想及努力目标。2、物业交付前和交付后的具体管理服务计划。 3、对业主（或实际使用人，下同）服务。4、 保安服务。5、卫生保洁服务。6、 绿化养护管理7 房屋、设施、设备维修及养护。8、 突发性公共卫生事件的处理。9、 物业管理人员的具体岗位职责和人员教育培训计划。10、 针对本项目提供的服务范围、内容、标准、保障，进退场交接措施、业主的配合方法；优惠条件等。11、拟定项目管理处各部门及人员的配置。 12、本项目费用测算依据（当地的收费文件及当地的物业市场行情,详细列出收入及支出明细清单）。13、投标人所需的开办物品费用，由投标人单独列出物品明细和价格，供招标人参考。 投标人应招标人要求需要在建设期提供各类服务的，由投标人单独列出服务类型和价格，供招标人参考。如技术标采用暗标形式可作如下规定：须保证不能明示或暗示投标单位，要求采取统一格式，统一封面，统一装订方式。封面及封条由招标人（招标代理人）提供，不得有任何其他的标识和文字，打孔装订成册。技术标书内所有内容不得有体现投标人单位名称、具体人名、页眉、页脚及投标人管理的业绩、项目名称等可以判定投标人的内容，也不得采用任何不符合常规，经评委认定，有别于其他投标人的特殊做法。文本一律采用电脑打印，一律采用A4规格的白色纸张，正文、目录文字为4号简写仿宋体，黑色打印，不得出现手写。标题用三号加粗黑体字。页码采用小5号阿拉伯数字标明在页脚的右下角处。版面清洁，字迹清楚，不得涂改。第三部分 如何评标一、作为评委需了解的内容：评委应首先认真阅读招标文件，招标人向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。评标委员会应当了解和熟悉以下内容：1、本次招标的目的；2、招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。3、评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。4、评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明和补正。澄清、说明和补正应以书面方式进行并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。二、无效标书及废标的认定：在对所有投标文件进行对比、评标时要首先标书是否是无效标书或废标。在开标时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件，不得进入评标。1、投标文件未按招标文件要求予以密封的2、投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托的代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；3、投标文件的关键内容字迹模糊，无法辨认的；4、投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的；废标：在评标过程中，评标委员会发现下列情况之一的，该投标人的投标文件将作废标处理：1、投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。2、投标报价项目、计算、报价方法等不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的，或者投标人的报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于个别成本的，评标委员会可要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料，该投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，经评标委员会认定其以低于成本价竞标的。3、 投标人针对本项目各岗位的人员配置要在保证服务标准的前提下，做到合理配置，不得悬殊过大，否则为废标。4、投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。5、投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应的。6、如技术标要求是暗标的未按暗标制作要求制作制作技术标书的。7、利润一般不得为负数，如为负数则必须在标书中说明理由并经评委评定认可，否则为废标。8、 投标文件中出现重大偏差的（1）下列情况属于重大偏差：（2）没有按照招标文件的要求提供投标保证金或者所提供的投标保证金有瑕疵的。（3）投标文件没有投标人公章、法定代表人或授权代表人签字或盖章的。（4）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限的。（5）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理服务措施明显不能满足招标文件规定要求的。（6）多层、高层物业管理公共服务费报价及停车服务费按文件的指导价上下浮动超出10%的。（7）投标文件附有招标人不能接受的条件的。（8）人员工资低于本市最新公布的最低工资标准的。（9）不符合招标文件中规定的其他实质性要求的。二、标书的中的管理方案及费用测算经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其投标函、信誉标部分、技术标部分作进一步评审、比较。评定标书最关键的环节就是管理方案的设计和标价的计算。（一）物业管理方案主要评定内容：A项目管理的整体设想与策划应包括物业项目的概况和承接物业项目的特点、难点和要求、分析业主和使用人对物业管理服务的期望和服务需求、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。B物业管理服务模式包括管理服务动作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。C管理服务人力资源的管理包括管理服务人员的配备、培训和管理计划与措施。D管理制度建设主要包括各项物业管理企业内部的管理制度。E物业管理服务的具体内容和质量标准包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。（二）物业管理财务收支测算：物业管理的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心内容之一，物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的使用计划等。物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分单价，需要列明各项物业管理费用测算的明细表。投标报价应包括招标文件所确定的招标范围的全部工作内容的价格体现。其应包括设施设备、材料、维护、税金、工资、合理利润及政策性文件规定等各项所有费用。投标报价组成：报价测算应考虑项目的服务标准、本市的物业市场状况、周边楼盘的收费行情，结合本企业的自身实力进行报价。首先要明确项目的物业管理费收取方式：包干制、酬金制。 收入测算：主营业收入、其它业务收入1、主营业收入：物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入物业服务费收入：（1） 物业管理公共服务费收入。根据政府指导价和物业服务合同，公共性服务的收费有章可循，一般为微利。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（2） 公众代办性服务费收入的核算。公众代办性服务费是指为房屋所有人、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等项服务而收取的费用。代办服务实质上是特约服务的补充和完善，物业服务收费管理办法规定，在物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。（3） 特约服务费收的核算凡属物业管理企业根据业主、物业使用人的委托为其个别需求提供需求的物业合同约定以外的特约服务，服务收费由双方约定。2、其他业务收入：主营业务以外的收入，如废品回收收入、从事经营收入。支出测算必须包括以下项目：一、 物业服务成本核算1 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等。该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费（福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等）、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。2 物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用。该项费用含公共照明系统的电费和维修费、给排水设施的费用、配供电系统设备维修费、检测费，共用建筑、道路维修费，电梯费电费、维修费、年检费。3 物业管理区域清洁卫生费用。该项费用含人工费、清洁机械、材料费按价值和使用年限折算出每月的值，垃圾桶购置费、垃圾清运费、水池（箱）清洁费。4 物业管理区域绿化养护费用。该项费用含人工费、绿化工具费、化肥除草剂等材料费、绿化用水费、园林景观再造费。5 物业管理区域秩序维护费用。该项费用含人工费、保卫系统电费、维修费、日常保卫器材费、保安用房及保安人员住房租金。6 物业服务企业办公费用。该项费用含通讯费用、文具、办公用品费用、车辆使用费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。7.物业管理企业固定资产折旧费用。该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其每月分摊提取的折旧费用。8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。及时对物业投购9 经业主大会同意的其它费用10、利润或管理酬金（此项不在成本之列）管理酬金是物业服务企业为组织物业管理服务而取得的报酬。11、法定税费（此项不在成本之列）二、 管理费用管理费用是物业企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，这些开支与物业管理服务活动没有直接联系，如公司经费、咨询费、开办费摊销等三、 财务费用物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用为财务费用，也属于物业管理成本费用的支出范围，包括利息支出、金融机构手续费等。四、所得税物业管理属于服务行业，按照现行税收制度的规定，企业应交纳所得税三、评标评标委会的专家成员由房管局的评委库中随机抽取有关专家（4人）和招标人代表（1人）共5人组成。江苏省前期物业管理招标投标实施办法第三十六条评标方法一般应采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%；分项应考虑投标人诚信、投标文件、投标答辩等因素合理确定；其中投标人诚信评分权重一般应不高于20；投标书评分权重一般应不低于50%；投标答辩评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%；采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。评标办法及实施细则 对投标函部分、信誉标部分、技术标部分、现场答辩部分分别实施评定。按总分100分计算，具体所占比例如下：投标函信誉标技术标现场答辩20%20%40%20%1投标函部分 （1） 投标函部分占总分值的20%，按100分制计分。 （2） 物业收费报价的基准价计算：将每份投标函的各类型物业收费报价按面积权重加权平均后累加总和除以投标函数，得出物业收费报价平均值，该平均值为基准价。（4） 在基准价一定范围内为一档加扣分。加扣分办法如下：采取上浮适当扣分，下浮适当加分法。以基准价为“0“起点。 6%-10%3%-6%1%-3%1%-1% -1%- -3%-3%-6%-6%-10% -6 -4 -20 +2 +4 +62、信誉标部分（1）信誉标部分占总分值的20%，按100分制计分。企业的资质等级（20分） 其中：一级资质20分，二级资质17分，三级资质14分。 目前管理的项目、管理的规模、服务的档次（20）社会信誉及获奖情况（20分）以10分为基础分，其中：获国家级的20分，获省级的17分，获市级的14分。 企业经理证书及职称（20）其中：高级的20分，中级的17分，初级的14分.项目负责人的业绩（20）（2）信誉标部分由专家评委评定，为了不使各投标人得分差距过大，得分一般不低于70分。（3）将评审专家（5人）对某投标文件的投标函评分、信誉标评分分别累加总和，再除以评审专家数（5人），得出的平均值即为某投标文件的投标函部分、信誉标部分的最后评分。技术标部分：3、技术标部分占总分值的40%，按100分制计分，为了不使各投标人得分差距过大，评定得分一般不低于70分。（1）小区管理的总体构想及努力目标，保证体系，服务承诺的具体量化指标。(5分)（2）物业交付前和交付后的具体管理计划，要求对建设施工，竣工验收，物业销售，业主入户前、业主入户中、业主入户后分别具体制定相应的服务管理计划。(5分)（3）对业主（或实际使用人，下同）服务。(12分)制定对业主服务的基本要求，入住时服务手续，入住后接待制度，便民措施。物业服务费管理的相应制度和方法，要求做到公开、公正、合理、合法。装修管理和业户档案管理的具体管理措施。投诉、报修的具体处理方法，业主满意度测评，特约服务的具体内容和方法。社区文化活动：根据小区和业主的特点提出社区文化活动计划、制度建设和场地安排。（4） 保安服务。制定保安服务的基本要求，对保安人员的录用标准，门岗、巡视岗，车辆管理岗、监控岗的具体服务内容和实施方法，对小区的主出入口、重点区域、车辆、装潢人员、家政人员等方面的具体管理服务实施方案，治安事件和各类紧急情况处理的应急预案。要求分别列举，有可操作性。(12分)（5）卫生保洁服务。(12分)卫生保洁服务的基本要求。 公共卫生部位的具体保洁措施，参照本招标文件第三部分，按镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）具体制定。卫生保洁检查制度。（6）绿化养护管理。草坪及树木的成活率，绿化效果，土壤绿化性状要求，病虫害防治控制的措施。(9分)（7）房屋、设备维修及养护。(12分)对各类房屋的使用年限提出对这些房屋的日常维修和定期维护计划、实施管理方案和实施效果。对小区内的供电配电设备、给排水设备、消防系统、弱电系统、道路、公共场所等等公共设施、部位制定相应的维修养护计划和实施效果。维修服务承诺。维修服务时限、收费标准、维修服务回访和业主投诉接待制度。公共部位、公共设施的日常修缮养护管理制度。（8）突发性公共卫生事件的处理。具体的组织网络，处理程序，物料储备和人力储备。(8分)（9）物业管理人员的具体岗位职责和人员教育培训计划。(5分) 管理处经理，业主服务部门，保安部门，保洁绿化部门，设备维修部门的具体岗位职责。 相应人员的具体教育培训计划的科目及课时。（10）企业针对本项目提供的服务范围、内容和服务标准；提供服务保障(即人员、装备配置的承诺)；进退场交接措施和业主的配合方法；提供的优惠条件等。（5分）（11）拟定接管本项目管理处的人员组织架构及保安、清洁、维修等等人员配置明并确中标后，这些物业管理人员如确需变动的，应征得招标人同意。（5分）（12）本项目的各类费用测算应按照有关规定计算，能够体现合理、合法、可操作。（10分）对上述十二个项目应逐一列举，体现合理、周密、可行。评委根据评分标准进行评分，得出某投标文件的技术标部分的得分。技术标各细分项目的评分值分配，由招标人按照招标项目的规模