（人文地理学专业论文）长沙市房地产市场非均衡分析及调控研究.pdf

摘要 经济学中的非均衡理论认为，非均衡是一种常态，提高经济运行 效率的唯一途径是改变非均衡的性质，把经济非均衡程度降到最小， 从而实现非均衡条件下资源的优化配置。长沙市房地产市场近年来供 给与需求的数据说明长沙市一直存在供求不均衡的现象，因此，研究 长沙市房地产市场非均衡问题并提出针对性的调控建议，以促进长沙 市房地产市场持续健康发展是本文的主旨。 本文首先介绍了房地产市场供求相关理论及经济学中的非均衡 理论，并将二者结合构建了房地产市场非均衡研究的有效供需模型。 其次，通过引入房地产市场非均衡计量经济模型，采用e v e i w s 5 0 统 计软件拟合了长沙市房地产市场非均衡计量模型，进而对长沙市房地 产市场非均衡度进行了测定与分析。结果表明长沙市房地产市场自 19 9 8 年以来一直处于非均衡状态，非均衡度存在一定程度的起伏波 动，近期有效需求逐渐趋于不足。其三，在此基础上文章分析了长沙 市房地产市场非均衡的表现，认为长沙市房地产市场存在供求总量非 均衡、结构非均衡、空间分布非均衡及价格非均衡四个方面。因此， 针对长沙市房地产市场非均衡的表现，文章提出了长沙市房地产市场 的调控目标，即“总量上保持供求基本均衡、优化房地产市场结构、 合理进行房地产市场空间布局、适当调节房地产市场价格 。基于四 个目标，文章对长沙市房地产市场的供求总量调控、结构均衡调控、 空间布局调控及合理价格调节进行了探讨。 一切房地产市场运行的分析均基于供求关系的分析，房地产市场 非均衡现象的产生主要归因于供求的结构性失衡。鉴于此，为保障长 沙市房地产市场持续健康发展，文章最后从房地产市场的供给与需求 两个角度就政府应如何有效宏观调控长沙市非均衡的房地产市场提 出了对策措施。 关键词：长沙市，房地产市场，非均衡，调控 a b s t r a c t t h e d i s e q u i l i b r i u m t h e o r y o fe c o n o m i c s c o n s i d e r s t h a t d i s e q u i l i b r i u mi s ak i n do fn o r m a l i t y , t h eo n l ym e t h o dt oi m p r o v et h e e c o n o m i ce f f i c i e n c yi st oc h a n g et h en a t u r eo fd i s e q u i l i b r i u m a n d m i n i m i z et h ee x t e n to fd i s e q u i l i b r i u mi no r d e rt o a c h i e v eo p t i m u m a l l o c a t i o no fr e s o u r c e su n d e rt h ec o n d i t i o no fd i s e q u i l i b r i u m t h ed a t eo n s u p p l ya n dd e m a n di n r e a l e s t a t em a r k e to fc h a n g s h ac i t yr e c e n t l y i n d i c a t e st h a tt h ei m b a l a n c ep h e n o m e n ab e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d h a s a l w a y s e x i s t e d i n c h a n g s h a d i s e q u i l i b r i u mp r o b l e m s i nr e a l c i t y , t h e r e f o r e ，r e s e a r c h i n g t h e e s t a t em a r k e to fc h a n g s h ac i t ya n d p u t t i n gf o r w a r ds o m ep e r t i n e n tc o n t r o l l i n gc o u n t e r m e a s u r e st op r o m o t e t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t yc o n t i n u a l l ya n d h e a l t h i l yi st h em a i np u r p o s eo f t h ep a p e r f i r s t l y , t h i sp a p e rp r e s e n t e dt h er e l a t e dt h e o r yo f r e a le s t a t em a r k e t o ns u p p l ya n dd e m a n da n dd i s e q u i l i b r i u mt h e o r yo fe c o n o m i c s ，t h e n ，i t c o m b i n e dt h eb o t ht h e o r yt oc o n s t r u c ta ne f f e c t i v em o d e lb e t w e e ns u p p l y a n dm o d e lo nt h er e s e a r c ho fd i s e q u i l i b r i u m i n r e a le s t a t em a r k e t s e c o n d l y , b yi n t r o d u c i n gt h ed i s e q u i l i b r i u me c o n o m e t r i cm o d e lo fr e a l e s t a t em a r k e ta n du s i n ge v i e w ss t a t i s t i c a ls o f t w a r e ，t h ep a p e rf i t t e dt h e u n b a l a n c e de c o n o m e t r i cm o d e lo fr e a le s t a t em a r k e to fc h a n g s h ac i t y , b a s e do nw h i c hi te s t i m a t e da n da n a l y z e dt h eu n b a l a n c e dd e g r e eo fr e a l e s t a t em a r k e to fc h a n g s h ac i t y t h er e s u l t ss h o w e dt h a tt h er e a le s t a t e m a r k e to fc h a n g s h ac i t yh a sb e e ni nad i s e q u i l i b r i u ms t a t es i n c e19 9 8 ， t 1 1 e r ew a sac e r t a i ne x t e n tf l u c t u a t i o no ft h eu n b a l a n c e dd e g r e e ，a n dt h e e f f e c t i v ed e m a n di nr e c e n ty e a r st r e n d e dt ob ei n s u f f i c i e n t t h i r d l y , b a s e d o nt h ea b o v ea n a l y s i s ，t h ep a p e ra n a l y z e dt h ed i s e q u i l i b r i u mf o r mo f r e a l e s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t y , i tc o n s i d e r st h a tt h ed i s e q u i l i b r i u m p h e n o m e n ao fr e a l e s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t yi n c l u d e sq u a n t i t y d i s e q u i l i b r i u mo ns u p p l ya n dd e m a n d ，s t r u c t u r ed i s e q u i l i b r i u m ，s p a c e d i s e q u i l i b r i u ma n dp r i c ed i s e q u i l i b r i u m t h e r e f o r e ，o nt h ef o u n d a t i o no f l l t h ef o u rd i s e q u i l i b r i u mf o r m ，t h i sp a p e rc a m eu pw i t ht h em a c r o c o n t r o l t a r g e to fr e a le s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t y , w h i c hi s t om a i n t a i nt h e o v e r a l l q u a n t i t y b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ，o p t i m i z et h e s t r u c t u r eo ft h er e a le s t a t em a r k e t ，l a y o u tt h es p a c er e a s o n a b l ya n da d j u s t t h eh o u s e a o o r o o r i a t e l ) t h e n 。td i s c u s s e dt h emacro-controltheh o u s eo n c e p r o p n a t e l y h e n i td i s c u s s e d ， s u g g e s t i o nf r o mt h ea s p e c to fq u a n t i t yc o n t r o lo ns u p p l ya n dd e m a n d ， s t r u c t u r eb a l a n c e dc o n t r o l ，s p a t i a ll a y o u tc o n t r o la n da p p r o p r i a t eh o u s e p r i c ec o n t r 0 1 a n a l y s i so fa l lt h er e a le s t a t em a r k e to p e r a t i o na r eb a s e do ns u p p l y a n dd e m a n da n a l y s i s ，t h ed i s e q u i l i b r i u mp h e n o m e n ao fr e a le s t a t em a r k e t m a i n l yd u e st ot h es t r u c t u r a lu n b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d f i n a l l y , i n t h i ss i t u a t i o n ，f o rt h es u p p o r to fs u s t a i n e da n dh e a l t h y d e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t y , t h i sp a p e rp u t f o r w a r ds o m ec o u n t e r m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n sf r o mt h ea s p e c to fs u p p l y a n dd e m a n da b o u th o wt h eg o v e r n m e n ts h o u l de f f e c t i v e l ym a c r o - c o n t r o l t h ed i s e q u i l i b r i u mr e a le s t a t em a r k e ti nc h a n g s h ac i t y k e yw o r d s ：c h a n g s h ac i t y ，r e a l e s t a t em a r k e t ，d i s e q u i l i b r i u m ， m a c r o c o n t r o l i i i 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不合任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： s 。，则交易量等于供给量；若q 。 s 。， k = 沙市房地产市场1 ! 均衡分析及调控研究 则交易量等于需求量。 ( 2 ) 非均衡计量经济模型之二：市场聚合条件下的非均衡模型 宏观经济分析中的宏观经济总量总是由微观经济的个量聚合而 来，即我们考察的宏观市场其实是微观市场聚合后的产物。当市场存 在摩擦时，从宏观市场角度看，市场必定存在着市场结构缺陷，此时， 经过大量微观市场聚合后的宏观市场将不会严格遵守短边规则，聚合 后的交易量会小于总供给和总需求中的任意一个。目前，聚合条件下 非均衡模型主要有c e s 指数聚合方程和双曲线聚合方程。根据张世 英( 2 0 0 2 ) 的研究可知，国内多数学者认为双曲线更贴近生活，尤其 是在房地产市场宏观供需总量缺口和结构滞存现象长期存在的我国， 因此，本文将选用双曲线聚合方程来分析长沙市房地产市场的非均衡 问题。此外，由于c e s 指数聚合方程涉及多重积分计算一般微机上 难以实现，且根据该模型进行实证分析操作难度大。此处在市场聚合 条件下的非均衡模型中只介绍较易实现和操作性较强的双曲线聚合 方程，其公式如下： d t = a xd t + u d t ( t = l ，2 ，t )( 2 4 ) s t = p x u s t( t = l ，2 ，t ) ( 2 5 ) q t = l 2 幸( d t + s t ) 一1 2 叮( d t s t ) z + 4 木r z 木d t s t 】2 ( 2 - - 6 ) 上式( 2 - 4 ) 为需求方程，式( 2 5 ) 为供给方程，式( 2 6 ) 表示 交易量方程。由上式可知对于任意的r ，可得q m i n ( d 。，s t ) 。上式中 变量及参数含义符合最小原则模型中的含义，其中r 是反映宏观市场 结构摩擦程度的指标，反应了许多个微观市场的聚合程度及聚合为宏 观市场的效率。r 2 越小，即摩擦越小，市场效率则越高，此时市场聚 合条件下的交易量与短边原则下的交易量的差就越小，因而市场上同 时存在过度需求和过度供给的程度就越小，即市场供求趋于均衡【4 2 1 。 2 1 3 非均衡计量模型的参数估计 市场最终交易量的不可识别性使得非均衡计量经济模型遵循短 硕十学位论文 边规则，而这种规则又使得非均衡计量经济模型估计不同于传统的计 量经济模型，非均衡计量经济模型的参数估计也比均衡计量模型的参 数估计复杂。非均衡计量经济模型中，需求和供给的数量及市场均衡 交易量和均衡价格均是不可观察的随机变量，而可观察的内生变量仅 有实际交易量和市场交易价格。所以，为了得到非均衡计量经济模型 中的随机变量，通常需要首先对模型做适当的变化，然后再采用诸如 最小二乘法、最大似然法、二阶段最小二乘法等这些方法进行估计。 本文中将使用e v i e w 5 0 软件来辅助计算，具体的参数估计方法和步 骤可参见长沙市房地产市场非均衡实证分析部分。 2 2 房地产市场供求相关理论 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所 或交易中心，广义的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产 商品流通中所有交换关系的总和。市场兴盛或衰落往往以市场交易的 活跃程度来衡量【4 3 1 。供求决定价格的规律是市场的基本规律，一切房 地产市场运行的分析均基于供求关系的分析，只有正确认识房地产市 场运行的机理，才能正确运用房地产市场分析的方法。 2 2 1 房地产市场供求的类型 房地产市场需求一般是指在一个特定时期内，消费者或投资者在 各种可能的价格下，愿意且能够购买的房地产数量，这也称作房地产 产品的有效需求。它包含对住宅、行政办公楼、商业营业性用房及其 他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。房地产市场供给是 指房地产开发商或房地产持有者在某一特定时期内，在每一个价格水 平上愿意并且能够租售的房地产数量，也称作房地产的有效供给。1 4 3 】 一般来说，房地产市场供求包含以下几类：一是有效供求和概念 供求，房地产的有效供求即房地产行为人根据自身预算约束条件与市 场可观察的数量约束，为达到最大效用而形成的供给和需求。相对应 长沙市房地产市场1 f 均衡分析及调控研究 的房地产的概念供求指在市场均衡条件下不存在任何数量限制，交易 者在现行价格水平上根据效用最大化原则进行任何数量的交换而形 成的供给和需求。二是实际总供给与实际总需求、无效总供给和无效 需求。三是潜在总供给与潜在总需求。四是有效总供给与有效总需求、 实际总供给与实际总需求，通常扣除无效供给和无效需求，就能得到 有效总供给和有效总需求。一般情况下，有效总供求小于潜在总供求， 二者之差为“没有供给意愿( 货币支付能力) 的供给( 需求) 。综上 所述可知，明确有效总供给和有效总需求概念对整个房地产市场的分 析和正常运行颇具现实意义，可以说，有效总供给和有效总需求是影 响房地产市场供求状况的关键f 3 0 】。 2 2 2 房地产市场结构与体系 根据产品用途的不同，可以分为住宅市场、行政办公楼市场、商 业用房市场、工业厂房市场等。进一步细分，住宅市场可以划分为普 通住宅市场、别墅与高级公寓市场、经济适用住房市场等；行政办公 楼市场可以分为高档办公楼市场、普通办公楼市场等。通常，按照房 地产市场本身的层次特点的不同，我们把房地产市场划分为房地产一 级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。其中房地产一级市场指 国家( 土地所有者) 作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权 出让市场。因此该市场具有国家垄断性质。房地产二级市场指房地产 开发商与消费者之间的交易市场。房地产三级市场指在二级市场取得 的房地产再度交易而形成的市场【4 3 1 。 此外，在房地产行业里还有一种习惯说法，即把房地产二级市场 称为住房一级市场( 一手房市场或增量房市场) ；把房地产三级市场 称之为住房二级市场( 二手房市场或存量房市场) ；把公有住房使用 权的租售称之为住房三级市场。 一般而言，我国的房地产市场体系由四部分组成，其一是房地产 交易系统，以供求双方为中心，主要由房地产供给者和需求者组成， 硕十学位论文 该系统是房地产市场体系的主体；其二是房地产支持服务系统，以中 介服务机构为中心，主要包含房地产评估、经纪、咨询服务及房地产 金融服务等；其三是以政府相关部门为中心的房地产调控和管理系 统；其四是以业主为中心的物业管理服务系统。 2 2 3 房地产市场供求的影响因素分析 首先，影响房地产供给的主要因素有以下几个方面：一是房地产 的价格。一般说来，房地产商品价格越高，生产者愿意提供的房地产 产品就越多。二是国民经济发展水平，通常来说，区域经济发展水平 高将有效促进房地产的供给。三是土地供应量等生产投入因素，土地 的供应量很大程度上决定了房地产开发量，土地价格直接影响开发成 本，而生产要素成本的高低进一步影响房地产生产者供给的积极性。 通常生产成本投入与房地产的供给成反比。四是税收、信贷政策，如 税收优惠、税收减免或延税、贷款利率的优惠等，可以降低开发成本， 提高开发经营者的利润水平，吸引更多的社会资本从事房地产开发， 因而往往能增加房地产的供给。五是对市场的预期，如果预期的投资 回报率高，开发商会增加投资，从而增加未来的供给。 其次，影响房地产需求的主要因素有以下几个方面：一是国民经 济发展水平，如国内生产总值、城镇居民人均收入等。二是人口数量 和结构，房地产需求量和人口规模呈正比。房地产需求结构受人口结 构如年龄、性别、职业等因素影响，不同的人口结构对房地产有着不 同的需求。三是房地产价格，正常情况下，价格与需求量之间存在着 反方向变动的趋势，只有当价格收入比在合理的范围之内，房地产潜 在需求才能转化为有效需求。四是信贷能力，获得信贷的难易程度及 成本高低会影响房地产的有效需求。五是消费者或投资者的偏好，它 表现在是意愿住房，还是商铺，意愿高层还是多层，市中心或市郊等 方面。六是对市场的预期，预期价格上涨，当期的需求会上升，预期 价格下跌，当期的需求会下降。七是政策因素，税收、住房制度、产 长沙市房地产市场1 f 均衡分析及调控研究 权制度等也会对房地产需求产生影响。如购房可享受退税，住房不再 福利分配、个人拥有房地产的合法权益得到保护等，都会刺激房地产 的需求【4 3 】。 2 2 4 房地产市场非均衡计量经济模型 ( 1 ) 房地产有效供需模型 在非均衡计量模型中，构建宏观聚合条件下房地产市场非均衡计 量经济模型首先需确定供给和需求方程，通常来说，供给和需求方程 为外生变量即供需影响因素的函数，进而确定交易方程，即聚合方程。 从非均衡基础理论分析中可知，双曲线聚合方程更符合我国房地产市 场的实际，因此房地产市场非均衡计量经济模型构建如下。 上述分析可知，影响房地产有效供给的因素包含有房地产价格、 国民经济发展水平，投入因素、经济政策及预期等因素，因此房地产 有效供给方程理论上可表述为： s = f ( s i ，s 2 ，s 3 ，s 4 ，s s ) ( 2 7 ) s l 表示房地产产品价格，s 2 表示国民经济发展水平，s 3 表示生产 投入；s 4 表示政策因素；s 5 表示预期等其它因素。 同理，影响房地产有效需求的因素有房地产产品价格、国民经济 发展水平、人口因素、政策因素、预期等因素，因此可以把房地产有 效需求方程理论上可表述为： d = f ( d t ，d e ，d 3 ，d 4 ，d 5 ) ( 2 8 ) d l 表示房地产产品价格，d 2 表示国民经济发展水平；d 3 表示城 市人口因素；d 4 表示经济政策；d 5 表示预期等其它因素。 ( 2 ) 房地产市场非均衡计量经济模型的设定 综上分析，结合市场聚合条件下的双曲线聚合交易方程可将房地 产市场非均衡计量经济模型初步设定为： s u p = c ( 1 ) 木x s j g + c ( 2 ) 半g d p + c ( 2 ) 木t r + c ( 4 ) 木t z e + c ( 9 ) + u 。 ( 2 - 9 ) d e m = c ( 5 ) 串x s j g + c ( 6 ) 术g d p + c ( 7 ) 木g g + c ( 8 ) 宰s r + c ( 1 0 ) + u d ( 2 - 1 0 ) 硕十学位论文 q = l 2 * ( d e m + s u p ) 一1 2 木 ( d e m s u p ) 2 + 4 r 2 木d e m 拳s u p “2 ( 2 - 1 1 ) 上式中( 2 9 ) 为供给方程，( 2 1 0 ) 为需求方程，( 2 1 1 ) 为交易 量方程。其中d e m 表示有效需求、s u p 表示有效供给、q 则表示非 均衡下的交易量。c ( 1 ) 、c ( 2 ) 、c ( 3 ) 、c ( 4 ) 、c ( 5 ) 、c ( 6 ) 、c ( 7 ) 、c ( 8 ) 、 c ( 9 ) 、c ( 1 0 ) 为待估参数，x s j g 表示房地产销售价格；g d p 表示国民 经济发展水平；t r 表示生产要素的成本投入；t z e 表示房地产投资 额度；r k 表示城市人口数量；s r 表示城镇居民人均可支配收入；u 。、 l l d 为随机误差，表示不能用现有统计数据表示的影响因素，如政策和 对未来预期等。此外，r 为市场摩擦系数，当r = 0 时，交易方程则等 价于q = m i n ( d e m ，s u p ) 。为分析方便后续分析中都设定r = 0 。 最后，文章的分析还需引入非均衡度的概念，即指房地产市场供 求的非均衡程度。公式可表述为：z - ( d e m s u p ) q ，其中z 即房地 产市场的非均衡度。【3 0 】 长沙市房地产市场1 卜均衡分析及调控研究 3 长沙市房地产市场非均衡实证分析 3 1 长沙市房地产市场非均衡计量经济模型的构建 3 1 1 基本模型 具体到长沙市非均衡计量经济模型的构建，则要遵循数据可得 性，根据房地产市场供需影响因素及现行统计数据指标体系来确定模 型的自变量。本文根据可查询的数据结合房地产市场的影响因素，得 出长沙市房地产市场非均衡计量经济模型如下： d e m = c ( 1 ) 木x s j g + c ( 2 ) 木s r + c ( 3 ) 水r k + c ( 4 ) 木g d p + c ( 5 ) + u d ( 3 一1 ) s u p = c ( 6 ) 宰x s j g + c ( 7 ) 木t z e + c ( 8 ) 木g d p + c ( 9 ) + u 。 ( 3 - 2 ) q 4 4 6 ，方程通过f 检 验。此外，从图3 1 所示的需求方程拟合图中可知，表3 - 6 中拟合的 方程实际值与拟合值较为接近，说明此时方程拟合程度较优。 表3 _ 6 有效需求方程最终输出结果 t a b 3 - 6t h ef m a lo u t p u to fe f f e c t i v ed e m a n de q u a t i o n 图3 1 为e v i e w s 自动生成的需求方程的实际、拟合及残差值图， 用来说明方程的拟合效果。其中r e s i d u a l 指残差值，a c t u a l 指实际值， f i t t e d 指拟合值。 y ，v y 。 朝阳 叩1 3 1 吸 u = ，u 4u iu t l 图3 - 1 需求方程拟合图 f i g 3 1t h ef i t t i n gd i a g r a mo fd e m a n de q u a t i o n ( 2 ) 有效供给方程的参数估计 长沙市房地产市场有效供给方程经过调试，发现同时引入g d p 和t z e 作为自变量时，有效供给方程通不过t 检验，如表3 7 所示，各 自变量的i t i 均远小于2 2 6 2 。经检验发现，d w 值为1 1 9 2 1 7 4 ，根据经 验，d w 值为2 左右时方程不存在自相关，而表3 7 中d w 值远小于2 ， 可判定此时方程中自变量存在自相关现象。实际上，当g d p 增加时， 社会流动资金的增多总会导致房地产完成投资额的增加，因此最终选 取房地产完成投资额和商品房销售均价作为有效供给方程的自变量， 得表3 8 。 硕十学位论文 表3 7 有效供给方程最初输出结果 v a r i a b l e c o e 历c i e n ts t d e r r o rt - s t a t i s t i cp r o b 表3 - 8 有效供给方程最终输出结果 t a b 3 8t h ef i n a lo u t p u to fe f f e c t i v es u p p l ye q u a t i o n 在表3 s t ，t z e 和x s j g 的l t l 分别为4 2 9 6 9 4 3 、3 7 0 8 8 9 3 ，均大于 2 2 6 2 ，通过t 检验，说明t z e 和x s j g 是j g m j 的两个显著影响因子： r 2 和甭分别为0 8 4 9 8 3 3 ，0 8 3 3 1 4 7 ；d w 值为1 7 8 2 7 9 8 ，方程无自相 关；f 值为5 0 9 3 3 1 3 远大于f o o l 。2 8 ，= 4 4 6 ，这些说明此表中有效供给 方程拟合度较优。图3 2 为有效供给方程拟合图，代表意义同图3 1 。 2 8 长沙市房地产市场非均衡分析及凋控研究 i = = 垦! ! 坐! ! = = 垒业墨! = 坠呈! l 图3 2 供给方程拟合图 f i g 3 - 2t h ef i t t i n gd i a g r a mo fs u p p l ye q u a t i o n ( 3 ) 长沙市房地产市场非均衡计量经济模型 因此，经过多次调试，根据表3 6 和表3 8 的输出结果，得到的最 终的长沙市房地产市场非均衡计量经济模型为： x s m j = o 5 1 0 8 1 8 4 8 1 8 拳x s j g + o 1 6 8 0 5 0 6 8 5 7 木s r( 3 4 ) j ( j m j = 1 0 7 7 8 2 0l6 8 木t z e + 0 0 7 618 8 8 9 8 7 5 * x s j g( 3 5 ) q 0 说明有效需求大于有效供给，如果z o 说明有效需求小 于有效供给【4 5 1 。 下面本文将利用上述计量经济模型，代入各解释变量的历史数 据，由( 3 4 ) 和( 3 5 ) 两式可以估计出各年度房地产市场的有效需 求量和供给量，这两个变量通常是不可观测的。表3 9 列出了我们所 估计的这些指标的序列数据，其中d e m 为估计的有效需求量，s u p 为估计的有效供给量，q 为拟和的交易量，z 为非均衡度，且设z = ( d e m s u p ) q 。根据非均衡理论中的短边规则，在非均衡计量模型 中，拟合的交易量q 并不是同时等于供给量和需求量，而是等于二 者中较小的量，即q t = m i n ( d 。，s 。) 。 表3 - 9 长沙市1 9 9 8 - 2 0 0 8 年非均衡度表( 单位：万m 2 ) t a b = 3 9t h ed i s e q u i l i b r i u md e g r e eo fc h a n g s h ac i t yi n1 9 9 8 2 0 0 8 ( u n i t ：1 0 0 0 0m 2 1 年份 有效需求( d e m )有效供给( s u p )交易量( q )非均衡度( z ) 19 9 816 7 2 3 2 3l8 2 9 4 9 616 7 2 3 2 39 9 4 1 9 9 94 7 8 0 7 6 22 0 0 1 0 1 24 7 8 0 7 6 23 1 9 2 0 0 01 3 5 8 4 2 32 1 5 4 7 5 71 3 5 8 4 2 30 5 9 2 0 0 11 4 3 7 7 9 82 6 4 8 2 4 81 4 3 7 7 9 80 8 4 2 0 0 23 3 8 0 3 7 82 6 3 8 4 4 72 6 3 8 4 4 70 2 8 2 0 0 34 0 8 5 4 7 43 2 0 12 6 63 2 0 12 6 60 2 8 2 0 0 44 5 3 4 6 5 63 9 7 8 0 3 23 9 7 8 0 3 20 1 4 2 0 0 55 4 1 7 6 2 25 0 7 1 5 1 65 0 7 1 5 1 6o 0 7 2 0 0 68 1 2 0 7 9 75 5 5 3 8 8 7 5 5 5 3 8 8 70 4 6 2 0 0 78 7 5 0 6 5 47 1 9 4 8 8 3 7 1 9 4 8 8 3 0 2 2 2 0 0 88 l7 7 3 7 68 3 2 4 6 8 78 17 7 3 7 6一o 0 2 2 0 0 o 0 0 - 2 0 0 型一4 0 0 稻 露 粹一6 0 0 8 o o l o 0 0 1 2 0 0 。o 】40 4 6 o - 2 2 。鹎膨毗8 i 。，圳z 7 1 一 n 1 h 9 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 l2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 42 0 0 5 2 0 0 62 0 0 72 0 0 8 年份 匮虱圈 图3 - 3 长沙市房地产市场非均衡度 f i 9 3 - 3t h ed i s e q u i l i b r i u md e g r e eo fr e a le s t a t em a r k e ti nc h a n g s hc i t y 3 1 硕十学位论文 3 3 2 非均衡度的分析 从表3 - 9 及图3 3 可以发现，1 9 9 8 年以来长沙市房地产市场一直 处于非均衡状态，各年份非均衡度呈一定程度起伏波动。根据其波动 情况可将1 9 9 8 年以来长沙市房地产市场非均衡状态划分为三个阶 段。第一个阶段是1 9 9 8 2 0 0 1 年，z o ，此时有效需 求大于有效供给；第三个阶段是2 0 0 8 年以来，z o ，长沙市房地产市 场再一次进入有效供给大于有效需求阶段。 具体来说，2 0 0 2 年以前，有效供给远大于有效需求，市场处于 严重的非均衡状态( 非均衡度达- 3 左右) ，市场作用微弱。原因在于 1 9 9 8 年国家取消房屋分配的制度，转而投入市场化运营，而在市场 化初期，由于非市场化运作商品房的存在，实际住宅供应市场化程度 不高。2 0 0 2 年2 0 0 7 年，非均衡的现象趋于缓和，说明政府在市场失 灵的时候逐渐发挥作用，经过政府的干预及市场的自动调节，有效需 求逐渐上升，尤其是2 0 0 5 年长沙市房地产市场均衡状态较为理想， 非均衡度在o 0 7 左右。如前所述，有效需求的逐渐增加归因于城市 化进程的加快，国民收入水平的提高，以及政府的政策调控等各方面 的原因。这是市场发展良好的表现，至少市场供大于求的现象得到了 有效地抑制。 2 0 0 8 年以来，国际金融危机席卷全球，长沙市房地产市场受到 一定影响，这一年长沙市房地产市场再次进入有效供给大于有效需求 的状态( z 为0 0 2 ) 。一方面房地产开发商受利益驱使，金融危机时 虽有促销打折等活动，实质商品房销售价格较2 0 0 7 年有增无减，居 高不下，同时由于房地产开发周期之长，受前期大额投资的影响，长 沙市房地产市场2 0 0 8 年竣工面积较2 0 0 7 年有7 2 4 的增长。另一方 面，消费者在房地产市场进入冷冬之际，对价格及政府政策的预期导 致一大部分购房者持观望状态，同时由于实际购买力的下降，导致 2 0 0 8 年房地产市场有效供给大于有效需求。 长沙市房地产市场1 卜均衡分析及调控研究 事实上，市场非均衡是一种常态，长沙市房地产市场近年来非均 衡度整体在下降，说明有效需求逐渐略显不足的状态( z 逐渐接近于 o ) 。原因首先是随着房价的逐渐上升，在利润的驱使下，房产供应商 开发量日益增多，房产类型大多偏豪华，中小户型的普通商品房偏少， 住房供应结构不合理；其二是由于中低收入人群比重过大，广大的中 低层收入者虽有住房需求却难以实现，房价总体的日益上升等因素导 致部分人只能“望房兴叹”；其三是商品房二手市场不发达，且城市 低收入阶层住房保障体系不健全。以上原因导致长沙市房地产市场存 量日益增加，有效需求逐渐略显不足。 亚当斯密说市场是一只无形的手，它是实现资源优化配置的最 佳途径，而市场的盲目性、自发性和滞后性使市场存在“市场失灵” 的现象，那时，政府的有效干预将成为一剂弥补市场缺陷的良药。 3 4 长沙市房地产市场非均衡的表现 上节中利用非均衡模型分析了长沙市房地产市场的非均衡情况 并进行了长沙市房地产市场非均衡度的测定及原因分析。以上只是对 长沙市房地产市场非均衡情况的一个总体分析，实际上，根据陈浮等 的研究房地产市场的非均衡可以从时空非均衡、供需非均衡、价格一 购买力非均衡、结构非均衡等方面进行分析。本文结合长沙市实际， 将从长沙市房地产市场供求总量，供求结构，供求空间、市场价格与 实际购买力四个方面分析其非均衡的表现。 3 4 1 长沙市房地产市场供求总量非均衡 供求总量的分析选取1 9 9 8 - 2 0 0 8 年长沙市商品房销售面积代表 长沙市房地产业的需求状况，供给方面考虑到房地产存量( 积压面积) 的存在，商品房供给状况由当年的商品房竣工面积与上一年的积压面 积( 上一年实际供给面积与销售面积之差) 相加来表示，相关数据整 理后见表3 1 0 。 硕十学位论文 表3 i o 长沙市房地产市场1 9 9 8 - 2 0 0 8 年供求状况表( 单位：万m 2 ) t a b 3 - 1 0t h es u p p l ya n dd e m a n ds i t u a t i o no fr e a le s t a t em a r k e to fc h a n g s h a c i t yi n1 9 9 8 - 2 0 0 8 ( u n i t ：1 0 0 0 0m 2 ) 数据来源：长沙市统计年鉴2 0 0 9 ，长沙市房屋产权管理局整理而得 从表3 1 0 、图3 4 及3 5 可知，长沙市房地产的供给与需求近年 来总体在不断的上升，长沙市房地产的供销比总体逐渐下降，从2 4 6 到1 2 8 ，逐渐趋于合理，说明市场发挥了一定的作用，但并不完善， 市场依然存在着供求不均衡，主要是供过于求的现象。2 0 0 4 年来， 市场需求出现较大幅度增长，供求比下降较快，说明市场需求日渐升 温，它归因于长沙市城市化进程的加快，城市居民人均可支配收入的 提高、城市人口的增多、社会经济的发展等等各个方面，而销售面积 的日益增多，在一定程度上减少了长沙房地产市场的存量，利于市场 的发展，但由于受历史房产存量及房产供给方面的影响，日益升温的 长沙房地产市场仍无法均衡。 2 0 0 7 年是长沙市房地产市场辉煌的一年，该年长沙市商品房销 售面积高达8 9 4 1 7 万平方米，消化了前几年的商品房存量，使2 0 0 7 年供销比下降到1 1 3 。进入2 0 0 8 年，在全球金融危机的背景下，长 沙市房地产累积供给面积较2 0 0 7 年下降1 4 1 6 ，商品房销售面积较 2 0 0 7 年下降2 3 8 6 ，依此计算出2 0 0 8 年长沙市房地产市场供销比 上升到1 2 8 ，供过于求的现象有所加剧。原因一是长沙作为二线城市， 受金融危机影响较少，投资额较2 0 0 7 年并无大幅下降，二是商品房 销售市场在全国房产市场进入冷冬时降幅较大，主要原因在于金融危 k 沙市脐地产市场1 f 均衡分忻及调控研究 机对购房者信心的打击，明显降低了长沙市商品房销售。市场上除了 刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自 身不缺乏住房而持币观望，造成商品房销售面积和销售金额齐减。 此外，据表3 1 0 数据可计算出，长沙房地产市场销售面积的增 速大于房屋竣t 而积的增速，平均增速分别为3 7 2 4 和2 87 9 ，说 明消费者近年对房地产需求增长较快，长沙房地产市场具有较人潜 力。 l 删 1 0 8 蓦咖 1 2 们 0 o 堕鳖! 塑卫趟生上。堕坐堕堕芏生墨l ； 圈，4 长沙市房地产市场供求状况 f i g t h es u p p l ya n dd e m a n ds i m a t t o n o fr e a le s t a t e m a r k e t m c h a n g s b a c i 竹 1 9 l 9 9 92 0 0 02 0 0 ) 2 0 0 22 32 0 0 42 0 0 52 62 0 0 72 0 f 巨珂 幽， 长沙市房地产市场1 9 9 8 - 2 0 0 s 年供求比 f i g ，- 5 t h es u p p l ya n dd e m a n dr a d o o f r e a le s t a t e m a r k e t o f c k e n g s k e c i t y i n l 9 9 8 - 2 帅8 硕十学位论文 3 4 2 长沙房地产市场结构非均衡 本文中长沙市房地产市场结构非均衡包括商品房产品结构、住房 市场层次结构非均衡两个方面。一般而言，商品房根据用途可以分为 住宅、非住宅用房两大类，其中非住宅用房包括办公楼、商业营业性 用房及其他房产。 ( 1 ) 长沙市房地产市场产品结构失衡 根据所收集到的数据，本文商品房结构以商品住宅2 0 0 6 2 0 0 7 年供销套数基本数据来表明长沙市商品房不同户型产品供求情况。 表3 1 12 0 0 6 - 2 0 0 7 年长沙市商品住宅户型供销关系分析表( 单位：m 2 、) t a b 3 - 1 1t h ea n a l y s i st a b l eo fr e s i d e n t i a lu n