2013天津市原手表厂商住地块可研报告121p

（草案） 天津市南开区手表厂商住项目 可行性研究报告 天津工作组 2013 01 17 天津市 南开区手表厂商住 项目 可行性研究报告 第 2 页 目 录 (可研前 5 部分 ) 报告摘要 . 4 一、项目背景 . 4 二、项目基本情况 . 4 三、投资成本及收入估算 . 9 四、项目投融资计划 . 22 五、实施主体方案 . 24 六、项目敏感性、盈亏平衡点分析 . 24 七、项目风险评估 . 24 八、结论及建议 . 25 第一章 天津市基本经济情况 . 27 一、城市概况 . 27 二、天津市经济概况 . 33 三、经济综述 . 39 第二章 天津市土地市场情况 . 40 一、 天津市土地市场供应走势 . 40 二、天津市土地市场价格走势 . 40 三、天津市土地市场成交结构 . 41 四、天津市土地市场区域结构分析 . 42 五、天津市土地市场小结 . 42 第三章 天津市房地产市场情况 . 44 一、天津市楼市政策 . 44 二、天津房地产市场投资情况 . 44 三、天津市住宅施工和竣工情况 . 45 四、天津商品房销售面积及价格 . 46 五、天津市商品房存量情况 . 46 六、天津市商品住宅月度供求情况 . 47 七、天津市房地产市场小结 . 48 第四章 项目区域房地产市场分析 . 49 一、天津市南开区概况 . 49 二、区域住宅市场分析 . 52 三、区域周边典型二手房情况 . 64 第 3 页 四、区域商业市场分析 . 65 五、区域土地交易情况 . 70 第五章 项目基本情况介绍 . 72 一、项目由来 . 72 二、项目位置及区域环境 . 72 三、出让宗地情况 . 74 四、项目周边居住环境 . 76 五、项目规划技术经济指标 . 76 六、项目土地使用权的获取方式 . 78 七、项 目 SWOT 分析 . 78 八、项目市场定位 . 80 九 、项目 开发进度计划 . 100 十、实施主体方案 . 101 第六章 投资成本及收入估算 . 102 一、估算范围 . 102 二、项目建设规模 . 102 三、投资估算依据 . 104 四、销售收入估算 . 106 五、投资估算 . 107 六、项目投融资计划 . 113 第七章 项目敏感性、盈亏平衡点分析 . 115 一、成本与售价敏感性分析 . 115 二、盈亏平衡分析 . 116 第八章 项目风险评估及建议 . 118 一、项目风险评估 . 118 二、 结论及 建议 . 119 第 4 页 报告摘要 一、项目背景 经南开区政府、南开区招商局介绍， 天津 工作组 获取了天津市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。 本次针对天津市南开区原手表厂商住用地的可行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、项目周边区域开发情况等方面，同时通过对项目的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该项目土地价格的上限值，为公司参与项目竞买工作提供参考。 二、项目基本情况 （一）项目区位及四至 该 项目位于天津市南开区手表厂地块，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。 项目位置示意图 第 5 页 （二）地块现状 1、宗地面积及形状 项目可用地面积约为 6 万平方米（以最终核定用地为准）。经初步策划方案研究，地块规划总建筑规模约 13 万平方米，其中地下建筑规模约 4万平方米，地上建筑规模约 9万平方米。 地块形状为不规则多边形。 2、宗地权属及土地现状 目前已经完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住 70年，商业 40 年。 地块现状及周边照片 根据现场勘查，用地红线范围内除部分树木、临路围墙 、供热管道 和少量土堆之外，基本达到场地自然平整。 据南开区规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中约定处理方法。 第 6 页 3.宗地开发程度 宗地已基本达到“三通一平”，满足上市交易条件。（“三通”指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平”指除树木伐移和现状围墙拆除、土推迁移以外的场地自然平整）。 （三）规划要点 1、规划控制指标： 可用地面积： 60089 ；容积率 1.5；建筑密度 20%；绿地率 45%；规划用地性质：居住、商业。 2、 按照核定用地红线图，整个项目地块分为五部分，各部分规划原则如下： （ 1） A 片区为集中绿地： 保留现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。 （ 2） B片区多为高层住宅： 原则上建筑高度控制在 15 米以下，建筑层数控制在 5层左右。 （ 3） C 片区为多层住宅及商业： 原则上住宅建筑高度控制在 15米以下，建筑层数控制在 5层左右；沿街 布置 配套设施及商业。 （ 4） D片区为高层住宅： 原则上建筑高度控制在 60 米以下，建筑层数控制在 18 层左右。 第 7 页 （ 5） E片区为高层住宅： 原则上建筑 高度控制在 24 米以下，建筑层数控制在 8层左右。 （四）项目土地使用权获得方式 预计该地块将于 2013年第 1季度挂牌出让，天津中水电置业有限公司拟参与现场竞买，通过竞买方式获得该地块。 （五）项目 SWOT分析 （一）项目优势 1、 处于城市中心区位，具备良好的城市印象，具备卓越的市场稀缺性。 2、 纯居住属性规划，目前城区土地市场中已较为难得。 3、 紧邻天津大学、南开大学、天津图书馆，人文底蕴丰厚。 4、 周边生活配套丰富，高尚居住氛围浓厚。 （二）项目劣势 1、 本案所处地段上下班时段交通易拥堵 。 2、 项目南侧多为 老旧住宅、形象较差，对本项目的高端定位有所影响 。 3、 项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（ E地块）造成影响 。 第 8 页 （三）项目机会 1、 项目所在片区价值已受到全市高端人群认可，具备突破地缘客户，吸纳全市客户的机会 。 2、 区域内居住型社区供应量小，低密宜居社区更为稀缺，稀缺价值凸显，支撑高端项目价值 。 3、 邻近天津市传统高端富人区，可支撑项目需求的高端客户基数大 。 4、 紧邻地铁三号线，未来六、十、十三号地铁线也将途径本案，未来具备规划发展空间的亮点。 5、 周边成交土地的楼面地价，已形成 涟漪效应，市场对于项目区域的 6未来价值认知已有预期。且区域市场热度已明显升温。 （四）项目威胁 1、 房地产市场调控政策短期难以方向性调整，对于住宅项目仍有明显抑制作用。 2、 房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要谨慎关注。 3、 近期周边土地频出，虽在一定程度上，共同炒热区位，但未来相互间仍存一定竞争关系。特别是针对同质性较强的中高层、高层产品，竞争压力不容忽视。 第 9 页 三、投资成本及收入估算 （一）估算范围 本投资估算范围为天津市手表厂住宅用地项目，项目总用地面积约为 60089 平方米（以最终核定用地 为准），地块规划总建面约为130000平方米，容积率 1.5。项目的计算期为 3年。 （二）项目市场定位 1、 整体定位 （ 1） 整体形象定位： 天津之心，都市之核 面向城市上层阶级 具备 深厚人文脉络 高尚峰层生活领地 强调城市核心区位，打造具备高端品质的峰层价值楼盘形象。面向天津高端人群，以项目的稀缺建筑品类、深厚人文底蕴、高端产品品质为核心价值，打造承载城市峰层生活的居住平台。 （ 2） 整体规划定位 第 10 页 业态 建筑类型 栋数 建筑面积 住宅 退台洋房 5 层 6 23553 小高层 8 层 2 12754 20541 11 层 2 7787 中高层 16 层 2 11326 39275 18 层 4 27949 商业 会所 2-3层 1 1575 3000 临街商铺 2 层 1425 整体规划住宅、商业（含会所）两种业态。以住宅为核心，商业（含会所）为住宅价值的支撑点与配合 ，打造承载城市峰层生活的居住平台。其中住宅为中高层、小高层、洋房三种建筑品类；形成三条梯度化的产品线，确保对于中高端 -高端客户的全面覆盖。 （ 3） 整体发展定位： 将项目打造为： 天津核心居 住价值区，面向城市上层人群，具备高尚人文底蕴，承载城市峰层生活的高端居住平台。 2、 业态定位： 住宅 面向天津城区高尚客群的都市人文峰层住宅 中高层： 满足中高端人群优质宜居生活的产品线； 小高层： 满足高端人群高尚品质生活的产品线 ； 洋房： 满足峰层客群顶级奢享生活的产品线。 商业 面向片区高尚客群都市时尚主题高端精品商业街 社区级高端生活配套商铺： 面向社区，满足社区高端客群日常生活的配套型高端商业业态； 片区级高端时尚精品商铺： 面向片区，满足区域中高端客群第 11 页 时尚休闲生活的高端商业业态。 会所 面向 南开高尚客群都市养生主题高端会所 满足社区及南开高端人群健康养生、休闲运动的高端会所。 3、 产品定位 （ 1） 住宅 中高层： 目标客群为南开区中部、南部，河西区中部客群；高端首置、常规首改需求为主。依托优质稀缺地段以及舒适宜居品类；打造承载优质宜居生活的中高端产品线 。 小高层： 目标客群为南开区、河西区客群；高端首置、高端首改、常规再改需求为主。依托优质地段及稀缺低密品类，打造承载高尚品质生活的经典高端产品线 。 退台洋房： 目标客群以天津市区为主；居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。依托优质地段及高端稀缺品类，打造承载顶级奢享生活的产品线 。 （ 2） 商业 社区级高端生活配套商铺：针对社区高端客群日常生活的商业配套需求，打造内向型社区商业； 片区级高端时尚精品商铺：满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态，打造外向型商业街。 （ 3） 会所 面向南开高尚客群的养生主题高端会所 。 第 12 页 4、 产品配比 （ 1） 住宅 中高层住宅： 高端首置、常规首改需求为主。以 85-90 平米标准型两居为主， 85-90 平米 经济型三居为补充。产品空间设置倾向于功能性，以快速销售、迅速回款为主要原则 。 小高层住宅： 针对东南角地块的 8层小高。 以高端首置产品为主 , 户型面积为 85-90 平米两居。户型设计以功能性为主，降低去化风险，在利润的基础上追求去化速度 。 针对地块中心位置的 11 层小高。 以高端首置、高端首改、常规再改为主，户型面积主要以 85-90平米标准型二居为主，配以 120-130平米标准型三居、 135-144 平米舒适型三居、 150-155 平米豪华型三居。产品以保证一定利润之下实现匀速销售为主要原则 。 洋房住宅： 面向居住 平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。 设置为局部退台洋房，实现层层退台。 主力户型以 85-90 二居、 135-165 三居 为主。户型设计以舒适性为主，追求利润空间 。 （ 2） 商业 商业主力户型以 150-200 的中小户型店铺为主。 5、 产品主要配置： （ 1） 退台洋房 建筑风格： 新古典风格，板楼设计。 第 13 页 立面建材： 1-2层石材，其余部分为真石漆涂料，门头为石材 园林风格： 欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3 米 门窗： 窗： 断桥铝窗、 LOW-E中空玻璃、内平开 ,隐形纱窗 入户门： 优质乙级防火钢木复合门，进口品牌配海福乐（ HAFELE）、史丹利（ Stanley)、英格索兰 (IR)、瑞高 (BESTKO)、耶鲁 (YALE)或同档次门锁。配高档电子门锁。 大堂单元门： 铝合金深棕色烤漆门。 公共空间： 大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。 大堂： 地面：石材，局部石材拼花。墙面：石材。顶棚：石膏板吊顶刷乳胶漆。 楼梯间： 楼梯间为踏步、休息平台，均为瓷砖；铁艺木扶手，墙面与天棚刷内墙涂料。 电梯厅： 地面：石材；墙面：石材、配合木饰面 。 电梯配置： 一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、芬兰通力、瑞士迅达（天津中心） 室内交工标准： 毛坯 弱电系统： 无线电话信号增强覆盖： 提供手机信号放大。 第 14 页 车库管理系统： 停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能 保安系统： 社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，首层配置小院门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，七寸机。 供暖： 市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套： 燃气报警装置、室内紧急呼救系统。 （ 2） 住宅 中高层与小高层 建筑风格： 新古典风格，板楼设计。 立面建材： 1-2层仿石材，其余部分为真石漆涂料 园林风格： 欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计 。 层高： 3 米 门窗： 窗： 断桥铝窗、 LOW-E中空玻璃、内平开 ,隐形纱窗，国产品牌 入户门： 采用中档钢制乙级防火防盗隔音门 。 大堂单元门： 铝合金烤漆门。 公共空间： 大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精 装修。 第 15 页 大堂： 地面、墙面均为瓷砖，地面可局部石材拼花，石膏板吊顶刷乳胶漆。 楼梯间： 楼梯间为水泥踏步、休息平台，首层为瓷砖；不锈钢栏杆，墙面与天棚刷内墙涂料。 电梯厅： 地面铺地砖，墙面贴墙砖。 电梯配置： 11、 16、 18 层配置两部电梯， 8层配置一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、瑞士迅达（天津中心）、芬兰通力 室内交工标准： 毛坯 弱电系统： 无线电话信号增强覆盖： 提供手机信号放大。 车库管理系统： 停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能 保安系统： 社区 入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙主动对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，五寸机。 供暖： 市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套： 燃气报警装置。 （ 3） 商业 （含 会所 ） 建筑风格： 新古典风格，与住宅一致； 立面建材： 商业为仿石材，会所为石材 层高： 首层 4.5米，二层 3.5米 第 16 页 室内交工标准： 毛坯 供暖： 市政供暖、地辐射采暖 建筑要求： 自来水供应，油烟气排放通道，污水排放及生化处理装置；满足 轻餐厅营业要求 6、 客户定位： （ 1） 住宅 中 高层客户主要定位为： 以南开区中部、南部、河西区中部的高端首置、常规首改为主 。 小高层客户主要定位为： 以南开区、河西区全覆盖，高端首置、高端首改、常规再改为主力 。 退台洋房客户主要定位为： 面向天津市区高端客户，追求居住平台升级的高端再改客户为主力 。 （ 2） 商业 （含会所） 商业客户主要定位为：本地及外地商业经营客群，高端商业投资客群 。 7、 价格预测 住宅全盘均价为：中高层 27438 元 / ，小高层 32373元 / ，退台洋房 38986 元 / ；商业全盘均价预计 49600元 / ；车位 16万元 /个 。 第 17 页 （三）估算项目规模 根据天津市手表厂地块设计导则中 强排方案计算整理，项目总建筑面积约 130,000平方米，其中地上建筑面积 90,000平方米，地下建筑面积 40,000 平方 米 ，停车位 785 个。 具体 技术经济指标 如下表： 经济技术指标表 项 目 指标 备 注 地上容积率 1.50 建设用地总面积 ( ) 60,089.00 总建筑面积 ( ) 130,000.00 地上功能建筑面积 ( ) 90,000.00 其中：高 层住宅建筑面积 ( ) 39,275.00 小高 层住宅建筑面积 ( ) 20,541.00 洋房建筑面积 ( ) 23,553.00 商业建筑面积 ( ) 3,000.00 含 1575 会所 社区配套建筑面积（物业和社区用房） ( ) 3,631.00 地下建筑面积 ( ) 40,000.00 其中：地下非人防机动车库面积 ( ) 27,300.66 地下非机动车库面积 ( ) 3,240.78 人防总面积 ( ) 9,458.56 其中：人防机动车库面积 ( ) 9,458.56 四、基底面积 ( )： 12,017.80 五、建筑密度 20% 停车位个数 785.00 户数 785.00 可售住宅建筑面积 ( )(高层） 39,275.00 可售住宅建筑面积 ( )(小高层） 20,541.00 可售住宅建筑面积 ( )（洋房） 23,553.00 可售商业建筑面积 ( )（含会所 1575 ） 3000.00 可售住宅产权车位个数 785 第 18 页 （四）项目开发计划和销售计划 1、开发计划 本项目拟采用二期开发建设，一期计划如下 : 工程计划于 2013年 8月上旬开始土方开挖、基础处理，于 2013年 9月下旬办理完施工手续， 2013 年 11 月下旬完成正负零以下工程施工， 2014 年 5月下旬完成主体结构施工， 2015 年 2 月中旬完成内外装修及设备安装，2014 年 10 月中旬至 2015 年 2 月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年 3月办理完竣工备案 , 2015 年 4月开始产品交付。 二期计划如下 :工程计划于 2014 年 3月上旬开始土方开挖、基础处理，于 2014 年 4月下旬办理完施工手续， 2014 年 4月下旬完成正负零以下工程施工， 2014 年 10 月下旬完成主体结构施工， 2015 年 6月下旬完成内外装修及设备安装， 2015年 6月中旬至 2015 年 9月进行室外工程及绿化工程施工，于 2015 年 10 月办理完竣工备案 , 2015年 11月开始产品交付。 2、销售计划 : 住宅产品最早开盘时 间： 2013年 4季度开盘； 商业产品最早开盘时间： 2014年 4季度开盘； 项目预计于 2015 年 1季度清盘，销售周期 18 个月。 全盘可实现总销售金额 29.35亿元；全盘可实现均价 33,984.86元 /平米。 第 19 页 （五）投资估算依据 1、土地成本：选取样本后进行综合分析，通过对 2012 年南开区及项目周边重要成交土地的对比，选取样本后进行综合分析初步估计该土地的合理楼面地价为 15298元 /平米。 2、前期工程费用：包括勘查测量费、规划设计费、项目报建费、三通一平费、临时设施费和代征道路绿化实施费用等，均按天津市同类工程 平均费用水平计算。 3、建筑安装工程费：以同类同档次物业建造价格水平匡算。 4、区内市政及环境工程费：包括市政接口费、红线内市政费及室外工程费，按天津市同类工程平均费用水平计取。 5、公共配套工程费：根据规划方案，按天津市同类建筑平均造价水平将其建造成本计入公共配套设施建设费。本次测算公共配套工程费实际计入商业部分造价。 6、 借款费用： 资金来源主要由股东借款和银行贷款解决，股东借款资金成本按年利率 8%计取，银行贷款利率按一到三年期贷款基准利率 6.15%上浮 15%计取。 7、开发间接费用：包括 工程管理费 、 施工 合同外奖金 、 营销设施建造费 、 工程造价咨询费、工程监理费、工程质量监督费、观测费等 。工程管理费为上述 2 5项之和的 3%，其余 以建筑面积为基数，按天津市有关费用标准计取 ，开发 间接费用 合计为上述 2 5 项之和的 5%。 8、 营销 费用：按照销售收入的 2.5%计取。 第 20 页 9、 管理费用：考虑项目计算期，暂估为 945.33万元 。 10、 财务费用： 暂不考虑。 11、不可预见费：按前述 1 中的区外大市政工程费、 2 6 项费用之和的 4.46%计取。 12、销售税费：包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，按照销售收入的 5.65%计取。 13、土地增值税：按照天津市规定，单价 2万以上按照销售收入的 3%预征， 2 万以下按照销售收入的 2%预征（本次因单价超过 2 万元以上销售面积较 多 ，暂按照 3%预征估算）。清算时按照天津市规定，以整个项目为计算单位，以销售收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，按照四级超率累进税率进行计算，本项目预征金额超过清算金额的，暂未考虑预征增值税返还。 14、企业所得税：税率为 25%。 （六）测算结果 项目总投资及利润估算表 序号 项目名称 计算数量 或基数 每计算单 位 总计 (万元 ) 折合可售单价 (元 / ) 占总成本 比例 1 土地成本 90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38% 1.1 土地出让金 90000.00 15298.00 137682.00 1.2 土地补偿费 130000.00 500.00 1.3 合作款项 130000.00 0.00 1.4 大市政配套费 130000.00 246.91 3209.89 1.5 区外市政工程 130000.00 260.55 3387.12 1.6 土地税费 90000.00 488.98 4400.86 2 前期工程费 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31% 2.1 勘测费 130000.00 9.00 117.00 2.2 规划设计费 130000.00 81.61 1060.93 第 21 页 2.3 报建费 130000.00 70.00 910.00 2.4 “三通一平”费 130000.00 60.00 780.00 2.5 临时设施建造费 130000.00 10.00 130.00 2.6 代征道路绿化等 2.7 其他费用 3 建筑安装工程费 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 17.06% 3.1 土建安装工程 90000.00 2167.97 19511.73 3.2 设备供货安装 90000.00 722.66 6503.94 3.3 独立车库 40000.00 3222.04 12888.16 3.4 永久售楼处、样板房装修 3.5 其他费用 4 区内市政及环境工程 130000.00 411.23 5345.93 618.96 2.34% 4.1 区内供电工程 130000.00 0.00 0.00 4.2 区内供水工程 130000.00 40.00 520.00 4.3 区内供气工程 130000.00 0.00 0.00 4.4 区 内供热工程 130000.00 70.87 921.30 4.5 小区园建 24035.60 650.00 1562.31 4.6 小区绿化 24035.60 650.00 1562.31 4.7 小区道路 4.8 排水与排污工程 130000.00 15.00 195.00 4.9 小区弱电系统 130000.00 30.00 390.00 4.1 室外零星设施 130000.00 15.00 195.00 5 公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 6 借款费用 130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20% 7 开发间接费 130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04% 7.1 工程管理费 47266.33 3.00% 1417.99 7.2 施工合同外奖金 130000.00 10.00 130.00 7.3 营销设施建造费 130000.00 10.00 130.00 7.4 咨询费 130000.00 12.00 156.00 7.5 监理费 130000.00 18.00 234.00 7.6 质量检测费、观测费 130000.00 10.00 130.00 7.7 物业管理启动费 130000.00 5.00 65.00 7.8 其他费用 100.33 8 营销费用 293523.85 2.50% 7338.10 849.62 3.22% 9 管理费用 130000.00 72.72 945.33 109.45 0.41% 10 财务费用 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 11 不可预见费 53016.76 4.46% 2363.32 273.63 1.04% 12 项目总投资 130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80% 第 22 页 13 项目总成本 130000.00 17550.77 228160.05 26416.89 100.00% 14 项目销售收入 130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65% 14.1 商业用房 3000.00 49600.00 14880.00 14.2 公寓 0.00 0.00 0.00 14.3 普通住宅（高层） 83369.00 31916.40 266083.85 14.4 车位 785.00 160000.00 12560.00 15 销售税费 16584.10 16 毛利 48779.70 17 土地增值税 8805.72 18 所得税前利润 39973.98 19 净利润 29980.49 20 总成本利润率 17.52% 21 销售利润率 13.62% 22 财务内部收益率 37.16% 四、项目投融资计划 （一）融资方案 目前， 公司 2013 年拟新增项目所需资金主要来源，主要是股东借款、银行贷款和销 售回款。 根据公司目前资金状况及预计融资到位进度，为解决拟竞买的天津市手表厂 商住 用地项目资金需求，结合该项目开发进度及销售回款速度，为维持项目资金平衡，该项目融资方案计划如下： 1、拿地及前期报批阶段 在项目具备开发条件（即“四证”齐全）之前，项目拿地费用及前期报建费用等均来源于股东借款资金。 2、项目建设阶段 在项目完成前期报批取得“四证”后，可向银行申请项目开发贷款，解决项目建设资金，并逐步置换股东借款。 第 23 页 3、项目销售阶段 在项目开始销售后，通过项目回笼资金滚动开发，优先偿还 股东借款 ，并逐步偿还银行开发贷 款。 （二）资金筹措及还款计划 该项目预计实际投资约 22.82亿元，项目资金占用峰值预计出现在 2013年第 三 季度，资金峰值 14.80亿元，其中土地成本 14.51亿元。具体资金筹措及还款计划如下： 1、 股东借款 第一年度申请股东借款 14.8 亿元，用于项目土地费用、前期费用和管理费用等，在项目开发贷款办理完善及项目开始销售后，逐步置换和偿还，预计 第一年度第 9月底归还股东借款 7.0 亿元， 第一年年 底 归还股东借款 0.27 亿元 ，第二 年 度第 6 月底归还股东借款 5.1亿元。 2、项目开发贷款 根据项目开发进度，预计 第一年度第 9 月 初 取得“四证”，计划向银行 贷款 7亿元，预计 第二 年底归还银行 贷款 6.9 亿元 ，第三年第6 月底归还 银行 贷款 0.1亿元。 3、项目销售回款 该项目商品房预计于 第一年 第 4季度开始对外销售，共销售回款 29.35亿元，其中 第一年 销售 回款 5.78 亿元， 第二年 销售 回款 18.40亿元， 第三年 销售 回款 5.17 亿元。 销售回款除了满足项目开发建设资金外， 富余资金优先安排归还股东借款。 第 24 页 五、实施主体方案 拟以天津城市 公司作为竞买主体，获得意向地块后，成立全资项目公司开发南开区 手表厂商住项目。 六、项目敏感性、盈亏平衡点分析 本 项目在土地成本、建造成本提高 5%和销售收入下降 5%的不利情况下，总成本利润率仍能分别达到 14.80%、 16.53%和 11.30%， 当项目土地成本增加至预期土地价格的 129.03%(楼面价格为 19739.01元 / ) 土地价款达到 177,651.08 万元； ,当项目销售收入下降至预期售价的 86.03%，（当高层 23605 元 /m2、小高层 27851 元 /m2、洋房33540 元 /m2、商铺 42671 元 /m2、车位 137648 元 /个）或建安成本增加至预期造价的 202.7%（合总建筑面积 6068.91元 /m2的成本） ， 本 项目净利润为零，项目达到盈亏平衡点。 七、项目风险评估 1、面临风险 （ 1） 项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（ E地块）造成影响； （ 2）地块内的热力管道的掩埋费用需我公司承担，地下处理成本将有所增加。 （ 3） 房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需第 25 页 要慎关注。 2、 应对策略 （ 1） 可在首期将全产品线推出市场，形成丰富的产品梯度，并形成以洋房为标杆、 11 层小高为亮点， 8层小高与中高产品为主力去化的产品结构。确保首期热销，同时兼顾流量。使项目整体品质提升。 （ 2）通过 设计阶段合理优化，减少成本确保全盘利润空间。 （ 3）密切关注市场动态与调控政策 ,通过合理营销的手段减少政策及市场波动带来对本项目的不利因素。 八、结论及建议 经过初步测算，在楼面地价为市场评估价 15298 元 / (地块总价137682.00万元 )时， 项目总成本为 228,160.05万元，预期项目净利润 29,980.49万元，总成本利润率 17.52%，销售利润率 13.82%。财务内部收益率 (FIRR)37.16%，当折现率取 12%时，财务净现值 (FNPV)为 25,795.00 万元，项目静态投资回收期为 1.86 年，动态投资回收期 1.96年。 项目开发 周期为 3年， 投资 回收 期 较快，财务指标能满足 公司 投资回报要求 。 考虑到公司战略发展需要，天津地区作为重点拓展区域，建议批准以下事项 : 1、同意天津中水电置业有限公司参与竞买该项目。 2、总成本利润率 不低于 10.00%时， 土地竞买价格 上限 为楼面 单价 不超过 16,719.00元 / ， 地块总价不超过 150,471.00万元。 第 26 页 此时 房地产公 司需以股东借款方式实际投入 16.10亿元（其中地价款 15.05亿元 , 其余土地成本、 前期工程费 等 1.05亿元） ， 实际获取净利润 18,290.11万元；项目资本金净利润率 11.36%。 3、 总成本利润率 不低于 8.00%时， 土地竞买价格 上限 为楼面 单价 不超过 17,133.00元 / ， 地块总价不超过 154,197.00万元。 此时 房地产公 司需以股东借款方式实际投入 16.50亿元（其中地价款 15.42亿元 , 其余土地成本、 前期工程费 等 1.08亿元），实际获取净利润 14,895.12万元；项目资本金净利润率 9.03%。 妥否，请批示。 注：本报告中采用数据来源为：天津市土地整理储备中心网站公开资料及统计数据；天津市房地产交易管理网公开资料及 统计数据；富思博得数据库；项目市场调研所搜集整理的有关资料； 本报告中所出现的土地均为经营性用地，包括住宅用地、商服用地、商务金融用地。 本报告中所出现的商业中一拖二的为两层商业，一拖三的为三层商业。 本报告中所出现的小高层为 7-11 层住宅，中高层为 12-18层住宅。 第 27 页 第一章 天津市基本经济情况 一、城市概况 （一） 地理位置 天津市地处环渤海经济圈中心、距北京 114公里，距河北唐山99 公里，距沧州 97 公里，是中国北方最大的沿海开放城市，也是近代北方最早对外开放的沿海城市之一。 天津市位于华北平原海 河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山 ,海河是天津的母亲河。 第 28 页 共 53 页 （二） 行政区划及人口 天津有 12 个市辖区， 1 个副省级区， 3 个市辖县。 2011 年末全市常住人口 1354.58 万，年均人口增长率约 5%；其中南开区占地 39平方公里，人口为 87 万人。 （三） 天津市城市发展沿革 天津经过近百年的发展已经成为“中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口城市和生态城市，中国中医 药研发中心。” 市辖区县 城区名称 面积 （平方千米） 人口（万） 2011 年 人口密度 人 /平方公里 中心城区 和平区 10 40.22 40221 河西区 37 80.30 21127 南开区 39 86.66 22480 河东区 39 71.80 18117 河北区 27 63.18 21331 红桥区 21 53.84 25325 环中心城四区 东丽区 460 35.73 747 津南区 401 42.06 1084 西青区 545 36.60 646 北辰区 478 37.37 790 第 29 页 20 世纪中叶，天津成为中国北方最大的港口和商业城市。 解放后 1980 年，天津是中国北方重型制造业名城。 1980 2005 年，天津国内生产总值增长速度超过全国平均水平，但落后于长江三角洲和珠江三角洲城市。 2006 年 现在，天津被定位为经济中心，引领环渤海地区的发展。滨海新区带来了国家发展战略，并成为重要的经济增长点。 （四） 天津城市总体规划 天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构： 1、 “一轴” 由“武清新城 中心城 区 滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。 第 30 页 2、 “两带” 由“宁河、汉沽新城 滨海新区核心区 大港新城” 构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城 宝坻新城 中心城区 静海新城” 构成的西部城镇发展带。 3、 “三区” 北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海 大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库 北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。 （五） 天津市城市空间战略发展规划 “双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”中心城区发展现代服务业，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。 第 31 页 （六） 天津市轨道交通规划 天津目前共规划开通 13 条地铁线路，未来城市交通网十分发达，其中 3、 6、 10、 13号线经过本案。 第 32 页 （七） 自然条件 天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河 、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。 （八） 区位优势 天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头 功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口 20 强。天津已基本形成以港口为中心的海陆空相 第 33 页 结合立体交通网络。铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。对内拥有 200 万平方公里的辽阔腹地，对外与 170 多个国家和地区的300多个港口通航。天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。 二、天津市经济概况 天津市经济高速发展， GDP 连年保持高速增长， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 亿元，按可比价格计算，增长 13.9%，主要经济指标增幅继续保持全国前列。 2011年天津人均 GDP 达到 88536 元，人均收入达到 26921 元（折合当年汇率为 4273美元） 。 宏观经济增长 经济发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 第 34 页 以下为 2011 年天津以及主要城市相关区域经济发展指标比较情况 ： 数据指标 一线城市 天津 可比二线城市 北京 上海 石家庄 青岛 常住人口（万人） 2018.6 2347.46 1354.58 1027.98 766.36 GDP（亿元） 16000.4 19195.69 11191 4082.6 6615.6 人均 GDP(元 ) 80394 82560 86495.6 33462 65016 财政收入（亿元） 3006.3 3429.83 1454.9 489.0 2407.8 外资引进（亿美元） 70.5 126.01 130.56 8.1 36.34 人均可支配收入（元） 32900 36230 26921 20534 28567 社会商品零售总额（亿元） 516 2 3040.99 3395.06 1663.0 2232.9 金融机构存款余额（亿元） 75001.9 58186.5 15924.7 6715.3 8901.27 房地产开发投资（亿元） 3036.3 2170.31 1080.04 370.7 782.7 商品房销售面积（万平米） 1440 1771.3 1643.11 312.9 1028 以上数据表明，天津城市经济环境呈现以下特点： 与北京、上海等一线城市相比，人口总量和综合经济实力差距明显。 与其它二线城市相比，人口总量和综合经济实力处于较为领先的地位。 2011 年天津市经济增长较快，人均 GDP在全国名列前茅。 较大的人口总量和较为雄厚的综合经济实力，为天津房地产业发展提供了良好的区域经济环境。 （一） 天津 市城市化水平 天津城市化水平连年逐步提高，目前城市化率为 66.8%超过全国平均城市化率的 51.3%，预计 2012 年后，以每年 4%的速度快速增长 。 第 35 页 （二） 国内生产总值 天津市经济高速发展， GDP 连年保持高速增长， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 亿元，按可比价格计算，增长 13.9%，主要经济指标增幅继续保持全国前列。 （三） 固定资产投资 2012年 1-10 月全社会固定资产投资 7558.2亿元，增长 23.2%。其中，城镇投资 7090.31亿元，增长 23.2%；农村投资 467.89亿 元， 第 36 页 增长 23.2%。在城镇投资中，第一产业投资 65.92 亿元，增长 37.4%；第二产业投资 3103.91亿元，增长 23.1%，其中，工业投资 3076.58亿元，增长 23.2%；第三产业投资 3920.48亿元，增长 23.2%。三次产业投资结构为 1： 47.1： 59.5。 （四） 居民收入及支出 天津市人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，天津市恩格尔系数为 30-40%处于富裕水平 。 第 37 页 （五） 产业结构 目前天津市第二产业依然占三产最大比重，第三产业比重正逐年上升，第一和第二产业比例逐年下降，产业结构不断优化。 2007 年到 2012 年前三季度，第三产业的投资占比在 55%左右，第二产业投资占比在 44%左右，第一产业投资占比不足 1%，可见第三产业投资占比最大，保持了迅猛增长的势头，保证第三产业引领固定资产投资持续增长。 2007 到 2012 年，第三产业保持 14%左右的速率增长，高收入人群体不断增加。 （六） 人口和劳动就业 人口总量继续增长。 2011 年末全市常住人口 1354.58 万人，比上年末增加 55.29 万人；其中，外来人口 344.84 万人，增加 44.40 第 38 页 万人，占常住人口增量的 80.3%。外来人口占常住人口 的比重达到25.5%，同比提高 2.4 个百分点。全市户籍人口 996.44 万人，其中，农业人口 382.50万人，非农业人口 613.94万人。保持低生育水平。全市人口出生率为 8.58，死亡率为 6.08，自然增长率为 2.50。 就业规模稳步扩大。实施更加积极的就业政策，统筹推进高校毕业生、失业人员、农村富余劳动力就业，加快创业带动就业实验区建设，启动百万技能人才培训计划。全年新增就业 47.12 万人，增长4.4%，年末城镇登记失业率控制在 3.6%,低于全国平均水平 0.5 个百分点。截至 2011 年末，全市就业人口总 量达到 763.16 万人，比上年末增加 34.46 万人；其中，城镇单位从业人员达到 208.6 万人，同比增加 2.9万人。 （七） 消费价格水平 今年前三季度，居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨 3.1%，涨幅比上半年回落 0.5 个百分点。食品、烟酒、医疗保健等八大类商品和服务价格呈“六升二降”格局。 其中，食品类价格同比上涨 7.3%，烟酒类价格上涨 5.5%，衣着类价格上涨 9.0%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨 1.9%，医疗保健和个人用品类价格上涨 2.3%，居住类价格上涨 0.5%，交通和通信类价格下降 2.2%，娱乐 教育文化用品及服务类价格下降 0.8%。 第 39 页 2012 年前三季度月居民消费价格指数（ CPI） 指 标 指数（上年 =100） 居民消费价格指数 103.1 其中：食品类 107.3 烟酒及用品类 105.5 衣着类 109 家庭设备用品及维修服务类 101.9 医疗保健和个人用品类 102.3 交通和通信类 97.8 娱乐教育文化用品及服务类 99.2 居住类 100.5 三、经济综述 综上分析，天津市经济结构合理，各类人才储备丰富，经济发展势头强劲，未来仍有较大的发展空间和较好的 发展前景。可以预见，在“十二五”期间，天津市将继续保持平稳快速的增长趋势，为房地产市场提供强大的经济支撑。 第 40 页 第二章 天津市土地市场情况 一、 天津市土地市场供应走势 土地市场供大于求的现状近年来一直存在，但是供求比例逐渐放缓，市场开始逐渐回暖。 2012 年 1-11 月土地供应面积 1504 万平米，成交面积 967 万平米，占总供应比 64.30%，与 2011年 6-12 月相比成交率下降 16.28%。 二、天津市土地市场价格走势 政策调控下，土地市场成交均价回落，基本底价拿地， 2011 年 4月后尤为明显， 但是 2012 年下半年以来，溢价率开始回升，土地资源逐渐呈现短缺趋势。 第 41 页 三、天津市土地市场成交结构 2012 年居住类和商业类用地成交大幅下降，综合类用地大幅增加。市场需求明显，对于综合类产品需求加大，同时配套商业、写字楼的需求也同步增长，顺应了城市发展的步伐。 2012年 1-11 月天津市经营性用地中，居住类用地成交面积为557 万平米，面积占比 12%；商业类用地成交面积为 557 万平米，面积占比 12%； 第 42 页 综合类用地成交面积为 3508 万平米，面积占比为 75%，造成住宅用地稀缺。 四、天津市土地市场区域结构 分析 2012年 1-11 月天津经营性土地市场中，市内六区（和平、河东、河西、南开、河北、红桥）成交 40 万平米，面积占比 2%；环城四区（东丽、西青、北辰、津南）成交 991 万平米，面积占比 32%，滨海新区（塘沽、汉沽、大港、开发区）成交 1052 万平米，面积占比 34%。 2012年 1-11 月南开区土地成交 2.9 万平米，面积占比不足天津市的 1%， 显示出南开区土地供应极为 稀 缺。 五、天津市土地市场小结 2012年 1-11 月，天津市土地市场整体虽然依然呈现供过于求的局面， 但是供求比例逐渐放缓，市场开始逐渐回暖 ； 2012 年下半年以来，溢价率开始回升，土地资源逐渐呈现短缺趋势 ； 第 43 页 2012 年以来，综合类用地大幅增加，居住类和商业类用地成交不断下降， 造成住宅用地稀缺 ；