（区域经济学专业论文）淄博市房地产业发展政策研究.pdf

摘要 房地产业具有流通与服务的功能，它关联度高，带动力强，目前己经成为我国国民 经济的支柱性产业。在国民经济发展中的作用举足轻重，对经济增长的贡献明显。伴随 经济的高速增长和城市化水平的快速提高，中国将有几亿人口涌入城市，必然给房地产 业带来巨大的发展空间。 近几年淄博市城市化水平的快速提高，房地产业发展迅速，房地产开发投资持续高 速增长。淄博市房地产业的快速发展，带动了淄博市经济的发展，使得城市的市容市貌 日新月异，更是极大地改善了城市居民的住房生活条件。但是淄博市房地产业起步较晚， 市场体系和运行机制尚不完善，市场自我调节功能还不能充分显现，加上房地产投资的 盲目性以及一些人为的炒作，使得房地产业出现了很多问题，需要规范和解决。由于房 地产业的高额利润，再加上房地产市场的准入门槛过低等原因，造成了淄博市房地产业 企业迅速膨胀，而且大多数的企业规模小、实力弱，物业管理企业的素质状况堪忧，淄 博市房地产市场不规范。 为此，本文在分析城市化进程中现代房地产业面临的问题与趋势的基础上，有针对 性地提出了淄博市房地产业发展的思路即确立房地产业的支柱产业地位，坚持科学发展 观，控制人口增长规模，加大生态保护力度，促进城市房地产业与人口、资源和环境的 协调发展，同时强化政府的宏观调控职能。以期能为地方政府、房地产开发商等机构提 供决策参考，并能为淄博市房地产业的健康发展提供理论与实践依据。 关键词：房地产业房地产市场淄博市城市化发展 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a st h ec i r c u l a t i o na n dt h es e r v i c ef u n c t i o n , w h i c hh a sh i g h i n t e r r e l a t e d n e s sa n ds t r o n gd r i v ef o r c e a tp r e s e n ti th a sa l r e a d yb e c o m et h ep r o pi n d u s t r yo f t h en a t i o n a le c o n o m yo f0 1 1 1 c o u n t r y i tp l a y sa l li m p o r t a n tr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y , a n d m a k e sag r e a to b v i o u sc o n t r i b u t i o nt ot h eg r o w t ho ft h ee c o n o m y w i t l lt h ee c o n o m ya n dt h e u r b a n i z e dl e v e ld e v e l o p e da tah i g hs p e e d ，c h i n aw i l lh a v es e v e r a lh u n d r e d sm i l l i o n p o p u l a t i o n st or u s hi n t ot h ec i t i e s ，s oa st ob r i i 培t h eh u g ed e v e l o p m e n ts p a c ef o rt h er e a l ， ， ， e s t a t ei n d u s t r yi n e v i t a b l y i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ef a s te n h a n c e m e n to f u r b a n i z a t i o n ，t h ez i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r y h a sd e v e l o p e dr a p i d l y , a n dt h ei n v e s t m e n tf o ri th a sg r o w nv e r yf a s t 1 1 1 ed e v e l o p m e n to f t h e z i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sp r o m o t e dt h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m yo fz i b o ，a n dn l a d et h e c i t yh a v ean e wl o o ke v e r yd a y , s ot h a tt h ep e o p l e sh o u s i n gc o n d i t i o nh a sb e e ni m p r o v e d e n o r m o u s l y b u t ，t h ez i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r y s t a r t s1 a t e ，t h em a r k e ts y s t e ma n dt h e o p e r a t i o n a lm e c h a n i s ma r es t i l li m p e r f e c t ，t h ef u n c t i o no fs e l f - a d j u s t m e n to fm a r k e tc o u l d n o t a p p e a rf u l l y , i na d d i t i o nt h a tt h eb l i n d n e s so f r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta sw e l ia ss o m ea r t i f i c i a l h y p i n ga r es t i l le x i g i n g a l lt h e s eh a sc a u s e dm a n yp r o b l e m si nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , i t n e e d st h es t a n d a r da n dt h es o l u t i o n s ，a sar e s u l to fh i g hp r o f i to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n d t h eal o tl o w e ra d m i t t a n c et h r e s h o l do ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ez i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r y e n t e r p r i s e si n c r e a s er a p i d l y , a n dm o r e o v e r , t h em a j o r i t yo f t h ee n t e r p r i s e sa r e o n as m a l ls c a l e w i t ht h ew e a ks t r e n g t h ，a n dt h eq u a l i t yo ft h ee s t a t em a n a g e m e n te n t e r p r i s ea r en o ts a t i s f i e d t h ez i b o sr e a le s t a t em a r k e ti sn o ts t a n d a r d + t h e r e f o r , t h i sa r t i c l er a i s e st h et h o u g h t so fd e v e l o p i n gt h ez i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r yo n t h eb a s i so fa n a l y s i st h ep r o b l e m sa n dt r e n d so ft h em o d e r ne s t a t ei n d u s t r yo nt h ep r o c e s so f u r b a n i z a t i o n ，t h a ta r e ；e s t a b l i s ht h ep i l l a ri n d u s t r ys t a t u so f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , p e r s i s tt h e s c i e n c ev i e wo fd e v e l o p m e n t , c o n t r o lt h er a t eo ft h ep o p u l a t i o ng r o w t h , s t r e n g t h e ne c o l o g y p r o t e c t i o n , p r o m o t e st h e h a r m o n i o u sd e v e l o p m e n ta m o n gt h er e a le s t a t e i n d u s t r y , t h e p o p u l a t i o n ，t h er e s o u r c e sa n dt h ee n v i r o n m e n t ，s i m u l t a n e o u s l ys t r e n g t h e nt h em a c r o e e o n o m i e r e g u l a t i o na n dc o n t r o lf u n c t i o no ft h eg o v e r n m e n t n l ep u r p o s e sa r et op r o v i d et h e p o l i c y - m a k i n gr e f e r e n c e sf o rt h ee s t a t ei n d u s t r ya n dt h el o c a la u t h o r i t ya n d ，p r o v i d et h e t h e o r i c a la n dp r a c t i c a lb a s i sf o rt h ed e v e l o p m e n to f t h ez i b o sr e a le s t a t ei n d u s t r y k e yw o r d s ：r e a le s t a t e r e a le s t a t em a r k e tz i b oc i t yu r b a n i z a t i o nd e v e l o p n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 学位茹文作善躲k 瑾 醐 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东北 师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被 查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名 日期 指导教师签名： 日期： 圈 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：出丕堡王太堂基建丝 电话： 通讯地址：出丕堡王太堂基建缝 邮编： 2 5 5 0 4 9 引言 一、研究的背景和意义 改革开放以后的中国房地产市场，经历了较长时期的起步和探索。淄博市从9 0 年 代开始房地产市场蓬勃发展，为拉动经济增长、改变城市面貌、提高市民居住水平做出 了巨大贡献。特别是近年来，呈现持续发展势头，房地产投资、开发、供应、销售量巨 大到了历史最好水平，已成为淄博经济的一个重要的增长点。保持这一良好的发展势头， 需要我们认真研究淄博市房地产业发展所面临的问题。 自1 9 9 8 年中国取消福利分房以来，中国房地产投资规模迅速扩大，城市化进程日 益加快，2 0 0 0 年城市化水平达到3 6 0 4 ，而目前国内的发达城市其城市化水平己经超 过了5 0 并且仍然快速发展。在今后的一段时期内，我国将进入城市化高速发展时期。 进入2 1 世纪后，整个房地产面临着巨大的变革，特别在十六大以后，我们从城市 化、农村的问题，得到了全社会全民的关注，提出了全面建设小康的问题。落实房地产 行业在全面小康的概念问题上房地产怎么做，房地产的发展应该怎么进行，是非常重要 的一个课题。我们人口多、土地少，怎么发展城市，怎么创建新的生活水准是一个比较 重要的问题，房地产住宅行业已经进入追求居住环境、讲究生活质量、提高建筑质量水 平的新的人居环境时代。郊区化的发展比例越来越大，居住功能细化，提高适度、简约 式的人际化的设计受到欢迎。生态绿色、健康住宅的技术将得到普及。总的来说城市化 成为制约房地产业发展的重要因素。 伴随经济的高速增长和城市化水平的快速提高，中国将有几个亿的人口涌入城市， 在自然需求、流动需求、多样需求、模式需求等各类需求的驱动下，必然给房地产业带 来巨大的发展空间。同时，房地产业作为国民经济的先导型产业，在重塑城市形象、拓 展城市空间、完善城市功能等方面发挥了不可替代的作用。 我国房地产业在国民经济中占据着举足轻重的地位，房地产业能否顺利发展，己经 成为关系国经济全局的大事，意义重大。然而，房地产业本身的持续、健康和快速发展， 有赖于房地产市场的良性运行以及政府有关部门的管理和调控。并且，房地产市场的建 立健全及其作用的正常发挥，在一定程度上又有赖于政府调控与管理作用的有效发挥。 因此，研究房地产业可持续发展问题，就必须关注国家宏观形势对房地产业发展的影响。 为在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进城市房地 产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的，我们展开 了对淄博市房地产业发展问题的研究。 本文分析了城市化进程中现代房地产业面临的问题与趋势。其中面临的主要问题涉 及供给、需求、房地产商和房产中介、资源和环保等方面；发展的主流趋势包括：居住 条件的舒适化程度不断提高、居住环境的生态化标准不断提升、以人为本思想逐渐深入 人心、城市文化保护与经营的理念不断强化四个方向。在这个的基础上，又有针对性地 提出了淄博市房地产业发展的思路：确立房地产业的支柱产业地位，坚持科学发展观， 控制人口增长规模，加大生态保护力度，促进城市房地产业与人口、资源和环境的协调 发展，同时强化政府的宏观调控职能。 二、本文的研究思路及结构安排 本文拟通过对房地产和房地产市场的分析，以城市化与房地产业的发展为切入点， 分析淄博市房地产业的发展现状，找出存在的问题分析形成的原因，结合淄博市的城市 特点和发展定位，给出淄博市政府对房地产业调控和干预的政策选择，作为政府的政策 参考。 本文的结构安排如下：引言，提出本文的问题，说明本文研究的现实意义、结构安排； 第一章房地产业相关研究文献综述，主要叙述房地产业的地位、供需关系、发展的机遇 与威胁等方面的研究；第二章房地产研究的理论基础，说明房地产业与经济发展、城市 化与房地产业发展的关系；第三章淄博市房地产业的发展现状、存在的问题及原因分析， 第四章淄博市房地产业发展的政策建议，第三、四章采用大量的现实数据对淄博市经济 发展环境和房地产现状进行分析，找出存在的问题，提出淄博市房地产业发展的政策建 议。 2 第一章房地产业发展相关研究文献综述 ， 房地产业的发展涉及生产、消费、流通等多个环节，同时房地产业又是关联性极强 的产业，因此对房地产业的研究涉及范围极广。 第一节房地产业的地位研究 房地产业在国外许多国家已是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有了明确的 认识。目前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用。如s t e p h e n e r o u l a e ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业各部分的相互关联、流程中的作用及决策地位【l 】。房地产业作为我国的 新兴产业，我国专家学者对房地产业在国民经济中的地位和作用进行了广泛的研究。刘 志峰( 1 9 9 9 ) 对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究【2 j 。f u l o n gw u ( 2 0 0 1 ) 对土 地和住房市场化和经济全球化条件下的房地产业的地位作用进行了研究【3 】。 包宗华( 1 9 9 4 ) 对房地产业的先导性和房地产业的泡沫情况进行了研究，他认为，房 地产世人们进行生活、学习、工作和生产等活动的重要载体，它既是必不可少的生活资 料，又是重要的生产要素。各行各业的发展，必须率先开发本行业的房地产，所以，房 地产在国民经济中，属于先导性产业。而房地产业的发展，还可以带动许多相关产业的 发展，这是房地产业先导性的另一种表现。【4 】 孟晓苏，梁运斌( 1 9 9 8 ) 及印坤华( 1 9 9 8 ) 对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了 研究。孟晓苏、梁运斌在文中指出，多年实践证明，在其他条件没有重大变化时，要保 证国民经济以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国民经济。从我国的现实 情况看，投资拉动可在两大领域发挥其功能，一是基础设施建设，一是城镇住房建设。 住房建设投资优于基础设施投资，更优于一般加工工业和消费品加工业投资，启动住房 建设对经济持续增长具有重要作用，投资重点向住房建设倾斜是完全符合现阶段我国经 济发展实际的选择。 5 1 孟晓苏，梁运斌在文章明确产业地位推动房地产业持续健康发展中指出，房 地产业成为主导产业是可行性的和必要性的。第一，房地产业在发达国家现代化进程中 具有重要地位，在发达国家经济起飞时期的投资结构中占有相当大的比重，起着不可替 代的作用。第二，房地产业初具规模为形成主导产业奠定了基础。第三，房地产业具有 较强的回顾、前瞻和旁侧效应。回顾效应是指主导产业的发展对为其提供投入产品的产 业发展所施加的影响，房地产业的前瞻效应。主导产业的前向影响一般应更为广泛，因 为主导产业的前向影响不仅表现在其产出为其他产业提供了更为先进的投入，而且更主 要地表现为主导产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，为更大范围的经济活 动提供了可能性，甚至为新的产业的建立创造条件。房地产业发展可以诱发住宅产业、 交通业、通讯业、商业服务业、旅游业等产业的发展，主导产业的旁侧效应是指它的发 3 展对社会的影响，它包括那些不能被划分进回顾效应和前向效应的那些效应，主要是指 促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高这种间接影响。第四，房地产业可以成为 我国经济发展再上新台阶的新的增长点。 目前对我国房地产业地位作用的研究，大家公认房地产业是基础性产业和先导性产 业，同时应成为主导产业、支柱产业和新的经济增长点。 第二节房地产业供需关系研究 房地产的供需关系主要包括供需总量和供需结构两方面。c h u c h i a l i n ，s u o d i n g l u n ( 1 9 9 9 ) ，b e r k o v e c ，j ( 1 9 9 7 ) ，l o a n n i d e s ，ym ( 1 9 9 4 ) 等人把住宅需求分为投资需求 和消费需求两部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，指出高收入家庭 对住宅的需求更倾向于投资需求。嘲【7 】【8 】 刘永平( 2 0 0 1 ) 从分析人均g d p 收入分配模式入手，假定经济消费者的财富结构由通 货、实质资产、金融资产三大部分构成。理性的消费者对收入将作以下3 方面的安排。 首先，收入的一部分，这里设为y 1 ，可视为消费者的消费支出总额，这部分开支将用 于日常的正常消费支出，并且这种支付是相当稳定和有规律的；其次，收入的另一部分， 这里设为y 2 ，将被贮存起来，以应付不测事件对货币的需求；第三，出于投机的动机， 在理性价格预期心理作用下，消费者将拿出剩余的最后一部分y 3 ，购买实质资产和金 融资产，以使自身总财富最大。从以上对消费者的收入支配行为假定上看，住宅的需求 主要来源于消费者的居住消费需求和消费者的住宅投资需求这两大部分。作者根据住宅 的投资和消费两种需求动机，建立了住宅需求函数。【9 j 黄美均、高宏静等人( 2 0 0 1 ) 根据中等收入水平家庭对住宅的偏好情况和偏好的影响， 对住宅需求的未来趋势进行了预测，从政府和消费者角度考虑提出了相应的政策建议。 文章论述了消费者的偏好会造成商品房的闲置，并且消费者的偏好会支撑高房价；认为 住宅供给功能与偏好的脱节才是造成大量商品房闲置的根本性原因。【1 0 l 张红，刘f z s k ( 1 9 9 9 ) 对住宅市场的供给结构进行了分析，认为解决居民住房问题的根 本途径是建立和完善以经济适用住宅为主的住房供应体系，其核心是对不同收入家庭实 行不同的住房供应政策。以细分商品住宅类别为基础对住宅供给结构进行分析、研究， 制定合理有效的住宅市场发展战略和住房政策，培育和推进住宅市场的健康有序发展。 【l l 】 贺清云( 2 0 0 1 ) 对湖南省房地产业结构调整进行了研究，文章认为湖南省房地产业组 织体系不尽完善，产品结构有待调整，融资渠道亟待拓展，市场体系发育不全。因此， 必须对湖南省房地产业结构进行如下调整，第一，调整房地产企业经济、组织规模结构； 第二，调整产品结构，以经济适用房启动市场需求；第三，拓宽融资渠道，实现房地产 证券化；第四，培育二、三级市场，完善房地产市场结构。【1 2 】 o 北京房地产1 9 9 6 年第0 9 期 4 第三节房地产业发展的机遇与威胁研究 我国房地产业发展的重要外部环境的变化，引起许多学者对于2 1 世纪我国房地产 业面临的机遇与威胁进行了研究。 彭昆仁在住宅投资、住房设计、售后服务方面提出了新世纪初房地产业发展的对策 思路，首先，在投资决策上必须树立以市场为导向、以人为本的经营理念；其次，要树 立新世纪住房设计的新理念，即强调均好性；努力占领市场；再次，要搞好售房后配套 管理服务；最后，企业要练好内功，降低成本，提高效益。【1 3 】 顾云昌( 1 9 9 9 ) 研究了世纪之交我国房地产市场走势，认为买方市场将成定局，购房 主体是消费者个人的市场，最大的特点是挑剔和惜金，作为房地产开发经营者要适应这 种变化，要解决好住房最终产品的更新换代带来的问题；未来的房地产市场，靠价格和 质量的优势取胜，靠精品和名牌去占领、拓展。“” 汪利娜( 2 0 0 0 ) 对迈向2 1 世纪的我国住宅业的发展环境进行了研究。认为中国住宅 业未来1 0 年的发展依托于城市化水平的稳定提高，流动入口的增长，居民消费结构的 变化以及改革深化与市场发展等诸多因素对住宅的巨大需求。实现中国住宅业跨世纪发 展的思路应置于对当前住宅市场供求尖锐矛盾的深刻反省之上。只有从供给与需求两个 方面共同入手，加大改革力度，采取加强城市土地管理，降低商品住宅价格，优化住宅投 资结构，加快产权及金融基础设施建设等综合性政策措施，2 1 世纪的中国住宅业才会有 光明的前景。0 5 宋丰军，杜雪松( 1 9 9 8 ) ，邓卫( 1 9 9 9 ) ，范翰章( 2 0 0 0 ) ，陈清华，吴炳坤( 2 0 0 0 ) 等人研 究了加入w t o 对我国房地产业的影响及对策。宋丰军、杜雪松认为房地产市场发展过 程尽管存在着问题和困难，但这是前进中的困难。首先，房地产作为城市经济发展的基 础性、先导性产业，必然要超前发展；其次，党中央、国务院把住房间题放在突出位置， 宏观经济部门把住宅建设作为下一轮新的经济增长点；再次，人们日益增长的住房质量 的改善、提高，都构成了我国房地产改革、继续发展的机遇。1 1 6 1 1 1 7 1 1 1 8 】 邓卫在文章中指出了目前房地产发展中的危机和矛盾，即开发失控、以权寻租、炒 作地皮、违规拆迁、违反规划等现象，揭示了这些问题的成因在于政府干预机制存在结 构性缺陷、土地一级市场“双轨”并行、对房地产规律研究不透，并提出了改革除弊的 对策建议：建立统一的城市土地发展管理机构，建立科学规范的开发调控体系和市场干 预机制，实行对土地一级市场的国家垄断经营，加强理论研究，拓宽研究领域。【l 7 j 范翰章在文章中分析了加入w t o 对我国房地产业的积极和消极影响，并提出了应 采取的对策。认为加入w t o ，对于我国房地产业是有、利有弊，但总体上是利大于弊； 近期看可能是利弊相当，长期看则是利要远远大于弊；但是对与房地产业相关的建材业来 说，则是挑战与机遇同在，甚至可能是挑战多于机遇。只要我们有一个清醒的认识，科 学规划、措施得当，就会充分地利用加入w t o 的有利时机，把不利因素控制在最小范 围之内，使我国房地产业抓住这一难得机遇，上一个新的台阶，达到一个崭新的境界。 1 1 8 1 5 研究结果都认为，2 1 世纪我国房地产业的发展机遇和挑战并存，大多数学者对房地 产业的发展前景持乐观态度。 对于中小城市房地产市场的研究，已有不少国内经济学家开始涉足这一领域。但根 据笔者从文献、论文库、网上信息查询等多渠道所了解的信息，发现对中小城市房地产 市场的研究还不够系统深入。尽管如此，学术界的相关研究为论文的撰写奠定了坚实的 基础。 6 第二章房地产研究的理论基础 第一节房地产一般概念 一、房地产 1 房地产的定义。房地产( r e a le s t a t e ) 3 l 称不动产( r e a lp r o p e r t y ) 。我国法律对房地产 没有明确的规定，一般将其看作是房屋和土地的合成，但这种说法不准确。通常房地产 有广义和狭义之分，广义的房地产是不动产，是指土地、土地上的永久性建筑物、基础 设施，以及诸如水和矿藏森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。狭 义的房地产就是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称，或者说是房地产是房产和地 产的总称。在理论和实践中，房地产的含义应包括：土地及地上定着物和同地上利用相联 系的地下改良物：同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。 从严格意义上讲不动产和房地产不同，前者的范围更广，它包括农用地和一些基础 设施，如道路、机场等；一般情况下二者可混用。 2 房地产的特征。房地产有两个特征。第一是房地产的自然特征。房地产的自然特 征有不可移动性( i m m o b i l i t y ) 、使用周期长( d u r a b i l i t y ) 、效用多层次性( v a r i e du t i l i t y ) 和房 地产的价值量大咖曲v a l u e ) 。第二是房地产的经济特征。其一是房地产的稀缺性 ( s c a r c i t y ) ，这是因为土地面积的固定性和建筑技术、建筑材料等多方面的限制所造成。 所以国家有必要对房地产的生产、流通、消费过程采取必要的宏观调控，制定合理的土 地使用政策。其二是房地产的增值性( a c c r u a l l ，由于房地产具有稀缺性，从而造成土地 的供给不足，不能满足需求，土地价格上升，成为房地产增量的主因。u 哪 3 房与地的辩证统一关系。房与地的关系问题不仅是房地产经济领域中一个基本的 理论问题，同时也是我国房地产经济体制改革中的一个重要的实践问题因此，这一问题 的正确认识和切实解决，对于我国房地产市场的发展有重大意义。【1 9 】 a 房与地的内在统一性。房与地是统一物的两个部分，它们在质上具有内在的统一 性。这种统一性主要表现在三个方面。其一是房与地同属“不动产”的范畴，房与地都 具有在空间位置上不可移动或不能移动的物理特征，它们在质上同属“不动产”的范畴。 英语中r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y 一词既是指“不动产”，也指“房地产”或“地产”。 因此，虽然狭义上的房与地具有不同的物质形态，但它们内在地统一于不动产这个范畴 之中。其二是房产业就是指房地产，房产就其存在形态而言，它是房屋建筑物与土地的 有机统一体。房屋固着于土地，土地是房屋必备的物质构成要素；房与地因建筑劳动而 共处于房屋这个统一体中。因此，从完整的意义上说，任何房产都是房地产；在房屋实 物形态上，房与地的市场归属权或使用权转移必然是同步的。其三是地上有房，房地产 经济领域中的地，虽然能离开房屋建筑而独立存在，但是从现实来看，“地上有房”是 7 现代化城市建筑地块普遍一般的存在状态；即使有些建筑地块尚是“空地”，但是用发 展的眼光来看，这种建筑地块与房屋建筑物的“游离”状态，只是一种暂时现象。因此， 从总体上讲，地产业就是房地产。 b 房价与地价的相互关联性。在房地产经济领域中，房与地共处于“房地产”这个 统一体中，房与地的这种内在统一胜，使得房价与地价之间必然存在着相互依赖、相互 包含和相互转化的辩证关系。 4 房地产的类型。房地产按照土地使用方式不同可分为工业房地产、商业房地产、 住宅和特殊房地产。【1 9 】 a 工业房地产( i n d u s t r i a lp r o p e r t y ( r e a le s t a t e ) ) 。主要是用于工业生产的土地及其定着 物组成的。它分为三部分，即自然土地、土地改良物和地上房屋及永久附属物。这种不 动产同农业不动产相比，由于自然土地同土地改良物是组合在一起的，所以这里自然土 地肥力的作用就没有那么重要了，重要的是土地更深层的地质构造、地下水等；土地改 良物主要是指道路、下水道、电缆、煤气管道等，它们决定了工业生产的潜力和效率， 对工业房地产价格的影响很大。地上房屋及永久附着物是指同房屋密切结合，用于增加 生产能力或改善生产条件的部分设施；而同房屋关系较松散的生产设备则不属房地产的 组成部分。 b 商业房地产( c o m m e r c i a lp r o p e r t y ) 。又称受益性房地产( i n c o m i n gr e a le s t a t e ) ，主要 是由用于商业的土地及其定着物组成的。同样房地产业分为三部分：自然土地、土地改 良物、地上房屋及永久附属物。 c 住宅( r e s i d e n t i a lp r o p e r t y ) 。是以服务人类居住为主要目的的土地及建筑物组成。不 过，土地改良物及房屋更重要些，房屋的造型及室内布置( 1 a y o u t ) 3 t 为重要。住宅按其 房屋式样又可分为：别墅、一般住宅和公寓等。 d 特殊房地产。包括两部分，一部分是历史文化建筑以及政府、宗教、学校所拥有 的房地产，另一部分为部队营房。在我国由于这些房地产是被禁止进人市场的，所以也 就失去了市场价值。 二、房地产业 1 房地产业的定义。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房 地产业在世界上早已产生，各国叫法各不相同，但都把房地产作为一个独立的产业部门， 划入第三产业。目前，有的学者把房地产定义为从事房地产开发、建设、经营、管理和 服务的产业，这实际上包含了房屋的建设。按国内外一般惯例，房屋建设是由建筑业来 完成的。房地产业与建筑业之间有着密切联系，表现在其业务范围互相渗透互相交叉， 其业务对象都是房地产，但它们在活动范围、产业归属、投资内容、提供产品的方式等 方面存在着明显的差别。【1 9 j 2 房地产业的活动领域。乱房地产的开发和再开发。包括征用土地、拆迁安置、委 托规划设计、组织开发建设的第一次开发和对旧城区土地的再开发，再开发也叫城市土 地的二次开发。b 房地产经营管理。包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押，以及 房地产的买卖、租赁、抵押、典当等活动。c 房地产中介服务。包括信息、咨询、估价、 r 测量、律师、会计师、经纪和公正等服务活动。d 房地产业管理服务。包括房屋和公共 设施、设备的维修、保养、绿化、卫生、保安、转租、代收代付等活动。e 房地产金融 服务。包括房地产的信贷、抵押贷款、保险、投资等活动。 第二节房地产市场理论 在市场经济条件下，房地产市场是房地产经济运行的基础和依托，房地产的投资、 开发建设、经营、中介服务、融资等等都是在房地产市场中进行的。房地市场是社会主 义市场体系的重要组成部分，它同商品市场、劳动力市场、金融市场、技术市场、信息 市场、产权市场等市场共同构成统一的不可分割的社会主义市场体系。房地产市场与其 他市场相比，在构成要素、机构体系、运作程序、运行机制、功能等方面，都具有自己 的一些特征。 一、房地产市场的定义 一般来说，市场有广义、狭义之分。广义的市场指商品交换关系的总和。狭义的市 场指在一定的时间内商品交换的双方进行交易的具体场所。与此相对应，房地产市场也 有广义和狭义之分。狭义的房地产市场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动 的场所。广义的房地产市场，指整个社会房地产交易关系的总和。 房地产市场活动主要有三种方式，即房地产买卖、租赁和抵押。房地产买卖是指房 地产所有权的出让。房地产租赁，指凡地产所有者将房地产使用权在一定期限内租给承 租人使用，而承租人则根据租约的规定分期向出租人支付租金，承租人享有使用权以及 由此产生的一切权益。房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借 款的保证物，向银行或其他信贷机构做抵押，从而取得贷款的活动行为。f 2 0 】 二、房地产市场的组成要素 1 房地产市场的供给主体。房地产市场的供给主体是指向房地产市场提供房地产商 品( 房地产市场交易对象) 的经济行为主体，房地市场的供给主体要有：政府、房地产公 司、一般企业、事业单位、居民、农村集体经济组织、住宅合作社等等。【2 0 】 2 房地产市场的需求主体。需求主体是指房地产市场中以有偿方式取得房地产商品 的所有权或使用权的单位或个人，是房地产市场中不可或缺的参加者。主体是由居民、 企事业单位、房地产企业、政府、军队、涉外房地产商品需求者来组成。1 2 0 】 3 中介机构。中介机构由广义和狭义之分。广义的中介机构是指在房地产投资、经 营、管理、消费活动的各个环节和各个方一面，为租赁双方、买卖双方、资金供需双方、 房地产纠纷双方、房地产所有者与使用者之间进行居间活动或委托代理业务的机构。狭 义的中介机构仅指在房地产流通中提供租、售的居间活动或委托代理业务的机构。房地 产市场中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 4 房地产市场的客体。房地产市场客体就是指房地产市场交易对象。一般来说，房 地产市场交易对象包括地产以及与它们相关的服务。房产按不同标准又可以分为不同类 别，诸如，按房产建筑形式可以分为平房、多层楼房、高层楼房、超高层楼房和花园别 9 墅；按建筑面积可以分为普通标注住宅和高标注住宅；按房龄可以分为期房和现房；按 用途可以分为住宅房和非住宅用房等等。 三、房地产市场体系 根据房地产使用权让渡关系不同，房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场是指土地使用权的出让市场，是土地所有者和土地使用者之间的纵向流通市 场；二级市场是指房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场；三级市场是存量房 地产的交易市场。房地产三级市场的需求是带动整个房地产市场发展的源头和动力，其 意义和作用远远超出人们的想象。房地产三级市场的需求上升后，整个房地产市场使会 在市场机制这只“看不见的手”的作用下，自动产生房地产二级市场和一级市场的均衡。 【2 0 】 ， 。 四、房地产市场的特征 1 房地产市场是一种竞争不充分的市场，具有垄断竞争性质。在房地产市场上，房 地产商品一方面受地理位置布局的限制，另一方面又受其所处在一定的地段上的自然空 间制约，因此房地产商品差异很大，也正因为这种差异和大，造成了市场上的信息不可 能充分；又由于房地产投资金额大，投资回收期长，国家又垄断一级市场，所以能进人 房地产市场从事开发投资的只能是少数开发商。因此，房地产市场不可能是一个充分竞 争的市场，只能是一个垄断竞争市场。【2 0 j 2 房地产市场运行节奏缓慢，房地产商品的流动性和变现性差。房地产市场上，一 笔房地产交易需要很长一段时间完成，少则一个月，多则几年。在这段时间内，要经历 起草文件、报刊广告、现场勘察、法律咨询、估价、筹集资金和签署合同等各个环节。 买进之后，如欲脱手变现，则受价值量大、占用资金多、卖出时机等多种因素制约，难 以快速成交，因此，房地产市场运行节奏缓慢，不仅流动性差，而且变现能力差。【2 0 】 3 房地产市场是一个投资性和投机性相结合的市场。土地的供给是有限的，城市土 地的供给尤其有限，建筑在土地上的物也相当有限。当然，人们的生活空间可以向地下 和空中延伸，但毕竟要受到经济和科学技术发展水平的制约，因而不可能改变物业的稀 缺性特征。这也就导致了土地和物业在总体供不应求的态势。从这个意义上讲，房地产 市场上的价格一般由单一的需求价格决定，从而导致土地价格和物业价格具有上升趋 势。所以房地产市场具有巨大的投资性。同时也吸引了总是与投资相伴的各种投机活动。 房地产市场投机性强的另一重要原因是城市经济区位具有变动性。城市的经济区位往往 受国家经济政策、城市规划、科技发展的影响而发生变动。 4 房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产市场的 交易对象最大的特点就是位置的固定性，这决定了它的交易与一般商品交易不同，不能 由房地产商品的空间位移来完成交易，而只能由消费者的空间位移来完成，只能借助法 律手段，通过签订地产或物业交易合同来完成文易，从而证明这宗地产的使用权或物业 的所有权已属于买房。如果不签订合同，从法律上确认交易的实现，以后极容易产生纠 葛。所以说，房地产市场上的交易行为既是一种经济行为，又是一种法律行为。 5 房地产市场交易费用格外高。房地产市场上的交易对象不仅金额大，技术性强， 1 0 而且涉及众多的法律问题和专业知识，这样，买卖双方都需要聘请各种专家进行咨询， 提供各种专业服务，因此，房地产市场上的交易费用相当高。 6 房地产市场交易形式具有多样性。从交易方式上看，有一次性购买和租赁两大基 本形式。此外，还有介于两者交易方式之间的“按揭”，以及由以上两种方式派生出来 的其他交易方式，如抵押、典当、信托。购买方式又有拍卖、招标、协议等；租赁又可 分为长期租赁、短期租赁、直接租赁及转租等方式。从交易对象上看，分为使用权交易 和所有权交易。所有权交易又可分完全产权交易和部分产权交易等。从交易媒介和商品 货币关系上分析，除一般通过货币购买商品的模式外，还有“商品一货币一商品”的交 换形式及由“商品一商品”的直接易货的换房形式。 - - - 五、房地产市场的功能一，一 1 交换的功能。房地产的开发商为实现其房地产的价值，并获取利润，就必须在房 地产市场上，作为卖方卖出自己的房地产，房地产的需求者为了满足居住或投资的需求， 也必须到市场上作为买方去购买所需的房地产。在房地产市场上，通过出让、出售、出 租、互换、抵押等各种不同的交换活动，使房地产的价值得以实现。 2 提供信息的功能。房地产市场作为连接房地产商品供求的纽带，具有传递和提供 房地产产品的价格、供求、利率等信息的功能，从而为房地产市场上的各类参与者提供 适用的信息，为其判断和决策服务。 3 优化资源配置的功能。任何一种价格，都有优化资源配置的功能，房地产价格同 样也不例外。随着经济发展，第三产业的金融业、商业用地的经济效益明显高于工业用 地和生活用地，处于市中心的传统工业用房或住宅，在房地产价格不断上涨的条件下， 不得不向郊区迁移，原有的房地产转作效益更好的金融业、商业等用途，从而优化了房 地产的配置。 六、房地产市场的运行机制 1 市场运行机制。房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以 形成，必须具备三个要素；a - 房地产交易主体，即从事房地产交易的当事人；b 房地产 交易客体一土地或物业；c 房地产交易的媒介一货币。在房地产投资、开发和流通过程 中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。1 2 0 a 动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化， 动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内部 联系。 b 供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的 对立运动及相互制约关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时 空关系表现出来的。房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是 供求对立运动的最基本的表现形式。房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不 同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。房地产的供求时空关系，主要是指时间 限制，由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间里只能供给一定数量 的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内 1 1 的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房 地产市场的供求具有一定的空间限制。 供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落，反过 来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竞争等机制有着密切关系，它们 相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现 房地产市场对资源配置的基础性作用。 c ，价格机制。价格机制主要是透过价格涨落来影响房地产的供求。房地产商品的价 值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高于价值，投资者就会向房地产 业增加投资或有新的投资者加人，导致房地产供给增加，形成供给大予需求的局面。这 时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来说，由 于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关 系达到平衡。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业减少投资或投资者减少， 导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应上升， 投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。同对，消费者会增加房地产消费，使房地产 需求增大，形成