高尔夫地产知识专题研究

LOGO 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究 4 1 2 3 内容简介 高尔夫球场基础知识 会馆： 多设于球场的入口处 ，是为球员提供休息、更衣、餐饮的场所会馆前设有停车场，并且一般常设置可供球员登高远望的观景点。 标准球场： 球场的主要规格有 9 洞和 18 洞等，需根据场地和球会要求决定 正规 18 洞 球场划分为 18 个大小不一、形状各异的场地，每块场地均由 发球台 ( 开球台 ) 、球道、果岭和球洞组 成。 标准球场的总长为 5943 6400m ，宽度不定，球场四周应有界线，关键地段设有界桩。 练习场： 一般长约 270 350m，宽约 90 180m， 总面积为 2.8 5.7万 m2， 可供几人或几十人同时互不干扰地挥杆击球。 练习场 标准 18洞球场 俱乐部会馆 高尔夫球场基础知识 占地： 近 2000亩 ； 就业人数： 300400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等； 投资成本： 平均为 1.5亿元 ； 维护费用： 1000万元左右 ，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包括追求的目标（最重要） 、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平、球场规模； 投资回收期： 平均在 12年或以上 ； 会员人数： 最多只能有 1200名终身会员 （根据国际惯例）； 日容纳人数： 俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日照时间长短有关。在没有灯光设施的情况下， 最高为 310人 标准 18洞高尔夫球场的建造及维护成本： 1,地形要求。 基地用地 不能太崎岖 ,也不宜太陡 ,基地内可保留一些缓坡和水面等自然特征 ,作为球场的屏障 . 2,土壤要求 。高尔夫球场的球道和果岭都需种植高质量的草皮 ,对土壤的分析处理十分重要 ,砂质土壤 是高尔夫球场理想的土壤 ；土壤的养分是否已被原作物耗尽 ,是否可以满足植草皮的需要 ,选址时详细考虑这些因素 ,有利于将来的维护和管理 . 3,交通便利。 高尔夫球场应有方便的交通条件 ,一般选在 高速公路附近或城市干道附近 . 4,水源充足 。高尔夫球场大面积草坪养护 需要大量的水 ,水源供应充足是影响球场养护的重要因素 . 5,环境优雅 。球场应选择 环境优雅、气候宜人的区域 ，如湖边、林间、风景地、山坡地等 . 坡地地形 砂质土壤 交通便利 水源充足 环境优美 高尔夫球场基础知识 高尔夫球场基础知识 高尔夫球场风格分类： 美国 Eastward Ho乡村俱乐部 园林式球场： 国内比较普遍， 在世界上也是种类最多的球场。比如山地、平原、丘陵、林间等都属于园林式球场。 特征： 人工 修饰 痕迹较多 ；多数有 蓄水湖 、 花丛、树林 等景观，大多修建靠 内陆地区 代表球场： 美国奥古斯塔球场、深圳观澜湖高尔夫 深圳观澜湖高尔夫 爱尔兰式球场： 很古老的一种，受地理条件限制，仅在爱尔兰等少部分地方有。 特征： 具有悬崖、峭壁、大海等景观，挑战性较大， 大型比赛很少选择此类场地 代表球场： 爱尔兰莱辛克球场 (Lahinch) 爱尔兰皇家乡村高尔夫 Links（林克斯）球场： 最早出现在苏格兰，特指 海岸沙丘地区 。 特征： 多数位于海边 ；沙质土，通常 有沙丘 ，很少 有 树 ；球道不平整，有一些 自然的土丘、斜坡 ；沙坑多而且小，大部分都很深，因为要防止海风将沙吹走；气候瞬息万变，经常会有突如其来的降雨。 代表球场： 苏格兰圣安德鲁斯老球场、山东海阳旭宝 高尔夫球场基础知识 美国奥古斯塔 (AUGUST)国家高尔夫球俱乐部 是高尔夫的最高殿堂 ,是每一位向往海滨高尔夫的爱好者梦寐以求的球场之一。它原本是波比 琼斯 (Bobby Jones)的私人球场 ,它是美国高尔夫球名人赛的诞生地和最终所在地。 球场位于气候温和的 Augusta,占地 365公顷，风景秀丽，是战略性设计的球场。 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究 4 1 2 3 内容简介 高尔夫球会运营模式 按经营方式分类 半封闭球会 ： 球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内 (一般是按球场的土地使用年限 )可按约定的权益优先使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任， 球场在满足会员的权益之后，可将球场对外开放经营 全封闭球会 ： 球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内 (一般是按球场的土地使用年限 )可按约定的权益使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任， 除会员及会员所携嘉宾外，球场不对外经营。 私人球会 ： 球场为全体会员共同拥有，也只为会员 (和会员所携嘉宾 )提供服务，所有会员共同承担球会的全部责任， 球场不对外经营 优点 资源集聚效能，避免周转资金不足的风险 形成比较稳定的客流，附带消费创造更大的经济效益 交际机会资源，提升球场的品牌价值 了解会员需求，专业的会员服务 根据客源信息对球场生产要素进行有效配置，提高球场运营效率 会员制 球会 高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球场。 高尔夫球会运营模式 日常运营收入是高尔夫的长期盈利点 ； 会籍和地产收入是高尔夫盈利的突出贡献点 ； 附属设施大都为了吸引顾客，一般不能获得较高的盈利； 主要的盈利点 会籍收入 国内高尔夫球场的一个会籍价格 10-30万 日常运营收入 国内一个 18洞球场平均每年接待两万人，其中会员每人每天大约消费 200元，非会员每次大概要 800到 1000元。总的看来，人均消费 400元，平均每个球场每年的营业额约为 1000万 地产收入 较多为别墅物业 酒店、娱乐等附属设施收入 各个球场有很大差异 一般只有公众球场采取“非会员制”的经营模式，面向社会全开放；国内由于经济发达程度的限制，目前已经开业的公众球场只有两家，比例不到1%。 目前国内已经开业的 两家公众球场 ： 龙岗公众高尔夫球俱乐部，由政府投资、企业经营，开业 3年多； 光明高尔夫球会，政府采用 BOT模式，进行招标，全部由企业投资和经营 经营方式 ：不发行会员卡，只接待散客，果岭费按照政府的约定均低于 250元，比会员制球场便宜 美国市政 球场 （ 严格意义的公众球场 ） 一般都会由政府支持建造，并以较低的收费 (一般约为 20美元 )面向当地附近居民 ，这类球场所占比例为 30%40%； 公众球场体现一个国家或地区的经济发达程度和高尔夫运动普及程度 自高尔夫 1984年被引进以来，“半封闭球会会员制”是国内高尔夫球会的主导模式。 高尔夫球会核心竞争力研究 圈层文化集散型 精神领袖私密型 综合娱乐功能型 高尔夫球会核心竞争力分类 分类一：精神领袖私密型 代表球会： 上海佘山高尔夫、北京华彬庄园、观谰湖高尔夫 目标客群 ： 对高球运动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感，隐性顶级人群 。 核心竞争力关键词： 品牌、服务、 超高端定位、私密性、唯一性 运营模式： 封闭式运营 核心竞争力分析： 这类的球会往往在 传播上更加重视品牌效应 ，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的运营上 重视对“专属服务”的打造 ，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端。 在会员保持方面，这类球会多采用 举办国际国内顶级高尔夫赛事 以提高球会在行业内的高度以及对顶级目标客户市场持续的影响力，同时通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通的商务平台，以保证目标客户对球会平台的使用频率，一般由于该类球会强调私密性，很少同其它球会建立联盟关系， 会籍数量有着严格的控制 ，因此在以球会主题项目基础上对球会的相关配套上有更高更综合的要求， 商务、休闲、度假、居住成为必须的高端配套 ，也因此使得数量极其有限的会籍具有极强的升值能力。 高尔夫球会核心竞争力研究 地理位置： 北京市昌平区 占地面积： 6400亩 别墅物业： 共 138栋， 2006年均价 3000美元 / 高尔夫球场： 拥有 45洞由 “高尔夫球王”杰克 尼克劳斯 规划设计的高尔夫球场 ，包括 两个 18洞国际专业球场 和一个 9洞 灯光球场 多资源高端配套： 亚洲最大的会所（ 13000）、五星级豪华酒店、马术俱乐部、绿色生态基地、生命科学健康中心和世界产业领袖会邸 以及北京 CBD城市会所等 会员客户： 世界 500强、中国 100强企业及各界社会名流组成 入会费： 2007年个人 入会费为 35万美金。 北京华彬庄园：中国最具规模的纯会员制高尔夫俱乐部 2007年华彬高尔夫世界锦标赛 华彬高尔夫别墅 高尔夫球会核心竞争力研究 分类二：圈层文化集散型 代表球会： 南京钟山国际高尔夫、黄山高尔夫 目标客户： 对高球运动和高球文化有一定理解但不深入， 重视圈层文化及圈层文化的交流 ，强调球会带来的圈层价值转化为自我实现价值的动态过程，显性顶级人群。 运营模式： 半封闭半开放式 核心竞争力关键词： 品牌、 服务 、文化理念、 圈层性、 延展性； 核心竞争力分析： 这类球会也重视品牌效应，同时 传播上力图凸现的不仅仅是高球文化本身 ，由于市场上大量高球会员的产生来自于商务或人脉需求，而该类人群对高球运动本身的热爱程度是有限的、次重要的，因此，此类球会在 推广上瞄准的是圈层文化 ，因此无论是高尔夫球场的定位还是相关配套的建设都围绕着目标客层的圈层文化而进行。 高尔夫球会核心竞争力研究 地理位置： 安徽黄山市屯溪区机场大道龙井 78号 占地面积： 15000亩 高尔夫球场： 18洞球道共建造有 18个果岭， 72个发球台， 40个砂池， 11个人造湖，球道总长度 7032码。 多资源高端配套： 配套以高端商务人士的圈层活动配套为主 。 旅游区，包括 五星级度假酒店、商业街、休闲中心、马术场 及 2个高尔夫球场等。二是度假区，包括 白金五星酒店、企业会所、徽州文化艺术中心及一个高尔夫球场 等。三是商务区，项目包括 国际会展中心及一个高尔夫球场 等设施。 个人入会会籍： RMB28万元 黄山松柏高尔夫乡村俱乐部 高尔夫球会核心竞争力研究 代表球会： 湖南梓山湖高尔夫、丽江古城高尔夫、绍兴鉴湖高尔夫 目标客户： 对高球运动和高球文化不一定理解 ， 重视参与感及荣耀感 ，高球在此类客户心中不可算作真正意义上的运动，而是看作旅游或者度假中的一项休闲、娱乐的节目，是旅游或度假的一个组成部分。 核心竞争力关键词： 地域及地域品牌、自然资源、服务、综合性、功能性、高尚旅游度假； 运营模式： 开放式经营 核心竞争力分析： 此类高尔夫球会一般都 依托于自然天成的自然资源所 在地，同时也依托于一个旅游度假项目的开发理念之上，其核心竞争力首先来源于其所在区域的区域品牌价值（这里主要指旅游价值）以及旅游资源的开发情况，在此基础上， 高尔夫球会作为旅游名胜中一个绝对制高点出现 ，对于旅游度假人群中绝对高端人士有着巨大的消费吸引力。 在会员保持方面，此类球会多以 旅游配套作为高附加值项目作为功能性配套 ，在 服务中更多的体现引导性和娱乐性 ，使得目标人群将高球运动娱乐化、休闲化。此类 球会也会更多的考虑与其他球会（同类型）进行联盟 ，通过彼此自然资源和旅游度假资源的唯一性共享彼此的高球会员形成一个互动的体系，共同做大目标客户和目标市场。 分类三：综合娱乐功能型 高尔夫球会核心竞争力研究 地理位置： 与玉龙雪山遥相呼应的文笔峰脚下，距丽江古城仅 8公里 占地面积： 2666400平方米 别墅物业： 共 4529栋， 2期均价 21000元 / 高尔夫球场： 由美国著名高尔夫球场设计师 Joe Obringer先生担纲设计。 多资源高端配套： 项目由高尔夫会所，练习场，Vip俱乐部，会议中心及畔山别墅组成。 球会运营模式：半开放式 球场价格： 平日： 650元 假日： 730元。 特色服务： 用 林肯、奔驰等高档轿车全程专车接送 ，尊崇身份不言而喻； 上门式登记服务 ，客房内办理入住， VIP礼遇，无需在前台等待； 专业管家服务 ，召唤 5分钟内到达，服务快速、及时、精准； 酒店经理伴游丽江 ，详细介绍风土人情，并享受景点餐饮折扣。 丽江古城高尔夫 高尔夫球会核心竞争力研究 高尔夫球会核心竞争力研究 项目名称 运营类型 品牌力 硬件及配套 客户半径 消费承 接力 北京华彬高尔夫 封闭式 严格遵循 “By Invitation Only” 即 “ 受邀会员制 ” 只接受会员预定。 强 45洞球场、亚洲最大的会所、五星级豪华酒店、马术俱乐部、绿色生态基地、生命科学健康中心和世界产业领袖会邸以及北京 CBD城市 会所 世界 500强企业已占到了 47%, 国内大型知名企业占到了43%，各界社会名流占 10%。 极强 黄山高尔夫 半封闭半开放式 部分服务项目及时段只针对会员，其余均可针对临时访客。 较强 五星级度假酒店、商业街、休闲中心、马术场、企业会所、文化艺术中心、国际会展中心及高尔夫球场 客户区域特征明显，企业团体客户及商务客户为消费主导。 较强 丽江古城高尔夫 开放式 会员制 针对所有访客，会员享受优先及优惠服务。 中 项目由高尔夫会所，练习场，Vip俱乐部，会议中心及畔山别墅组成 客户区域特征不明显，休闲、投资兼具，旅游、度假客户为主导。 中 各类型高尔夫球会对应的品牌、客户等关系总结： 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究 4 1 2 3 内容简介 高尔夫消费客户 客户分类 球迷客户 商务客户 客户特点： 主要是高尔夫球的爱好者，其中以国外客户为主，包括日本、韩国、东南亚等客户。 关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的球道设计，球场的周围环境，球场的消费水平。 客户特点： 主要是工作需求的商务人士，包括国内外政府和企业的领导层和高管。 关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的周围环境，球场配套物业的水平。 商务目的74%享受高尔夫15%其它需求(投资价值)11%据 高球先生 杂志关于高尔夫爱好者结构划分的抽样调查显示， 中国 500万高尔夫消费者， 74%处于商务目的消费的。 北京 InfoYou专业高尔夫市场调研公司一项调查表明，参与高尔夫运动的人群当中， 35岁至 65岁 的人占总人数的 3/4以上 ； 买高尔夫会籍的人将近 30%都是通过 朋友圈子介绍 . 高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，少量是出于喜爱打球的的客户。 高尔夫置业客户 置业价值点 客户分类 （置业用途） 客户特点 关注因素 相关产品 物业 投资 追求高尔夫物业的价值提升，关注性价比，主要目标是投资回报 产品性价比 大盘的首期产品，有高尔夫远景价值的产品 居住 关注高尔夫的物业产品的品质，以及社区的档次，追求高尚居住环境和产品的结合 产品品质 具备优质居住标准的产品 接待 主要作为商务接待之用，关注高尔夫形象，产品档次和周边环境 产品形象 产品功能 体现身份和地位的独栋别墅 golf 落脚 主要作为打球客户的度假休闲场所，关注产品舒适性和实用性 产品功能 与短期居住相关的度假产品，公寓，别墅 球卡 关注高尔夫的运营水平，球卡和物业的价值结合 产品附加价值 可提供较好球卡价值的产品 高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户。 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究 4 1 2 3 内容简介 “ 一级”： 球场内球道景观主题地产。 一般是高尔夫球场球道景观别墅这类高尔夫主题地产，其量非常有限。 “二级”： 与球场边界紧密相临的环球场概念地产。 这类高尔夫地产量较大，可开发量不少，是高尔夫地产的主流，主要是别墅和公寓等产品。 “三级” ：球场外围与“二级”直接相邻的概念地产。 “三级”比“二级”的领地面积、物业体量更大。 “四级”： 练习场周围的概念地产。 由于练习场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比较成熟的社区环境和现成配套，将可能得到一定的发展。 “五级” ：借用外部高尔夫概念来进行概念附加与捆绑促销的概念地产。 这是主要由营销要素催生而新近发展起来的概念地产。 一级高尔夫球场住宅 二级高尔夫景观住宅 三级高尔夫设施住宅 五级高尔夫概念住宅 四级高尔夫设施住宅 球场和地产物业之间的地理位置关系为基础依据，参照“级差地租”理论，可以把高尔夫地产分为五级。 高尔夫物业（ Golf-Building） A 高尔夫与物业的价值关联 具备高尔夫球场的别墅比不具备高尔夫球场的别墅的价值至少高出 20%到 30%，平均水平更达到 60% 80%。 加之现在国家已经对高尔夫球场的建设采取了限制性政策，停批别墅用地、限制别墅供应，对支持别墅价格总体来说是一个利好消息，这都使得高尔夫别墅具有极高的升值空间。 中国 21世纪初，根据最权威的国际高尔夫组织（ NGF）的统计，在美国，高尔夫球场发展房地产 从 30上升到了 46 ，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出 3 4倍 以上，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的 6倍。 美国 最有价值的别墅不是在山水之间，而是在 高尔夫球场 之间。 高尔夫对物业的溢价能力要远远高于其他普通住宅。 高尔夫球场品质与物业价格成正比。 项目 特点 区位 规模 产品 价格 滇池卫城 景观价值；收益主要来源于地产 滇池路 1个 18洞高尔夫 别墅、洋房、公寓；不送会籍 05年开盘，起价 5800 春城高尔夫 高尔夫价值 +景观价值；球场收益与地产收益并重 阳宗海 500公顷 (7496亩 ) ；2个 18洞高尔夫（ 2006年中国十佳高尔夫球场第一名 ） 别墅、公寓；送会 籍 ；返祖计划 01年开盘，单价 1.1-1.2万万 滇池高尔夫 滇池旅游度假区南端 占地 1400亩， 400亩别墅用地； 1个 18洞高尔夫 独栋、公寓；送会 籍 ； 05年开盘，单价在 1万-1.2万元，总价为 95-900万元 昆明阳光高尔夫 昆曲高速公路 6公里畔 占地 2400亩； 1个 18洞高尔夫 独栋；送会 籍 ；返祖计划 03年开盘，单价 1万 01年 春城 ,1.1万 阳光 ,1万 03年 春城 ,1.4万 04年 滇高 ,1.1万 05年 卫城 ,0.58万 05年 春城 ,2.0万 07年 高尔夫球场价值对物业的溢价能力大于高尔夫景观的溢价能力。 A 高尔夫与物业的价值关联 B 高尔夫物业的开发模式研究 通过典型案例研究高尔夫物业的开发模式 春城湖畔高尔夫 中信绿色高尔夫 B 高尔夫物业的开发模式研究 98.11 球场开业 世界最佳500个球洞之一 99.06 中国及香港高尔夫球度假村之冠 00年 01年 1期别墅 单价 1.1万 总价 100-900万 07年 世界百强球场 04年 2期别墅 单价 1.4万 每套均价800万 01年 亚洲最佳球场第二名 01年 亚洲最佳高尔夫度假村 08年 位置 昆明市宜良县阳宗海，距昆明 38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约 50分钟； 资源 阳宗海、海拔 2100米高地、坡地地势 总面积 500公顷 (7,496亩 ) ，两个 18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划 1500套别墅 开发商 新加坡吉宝集团 Keppel Land，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚 昆明春城高尔夫是先打造高品质球场，然后利用球场推动高尔夫物业的销售，属于高尔夫推动型开发模式。 “ 把球场定位很高，因为 球场跟高尔夫物业密切相关 ，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。 春城高尔夫市场销售总监 B 高尔夫物业的开发模式研究 位置 位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园 占地 246万平方米 价格 独栋 30000元 /，联排 17000-18000元 / 设施 27洞国际标准杆湖景山地球场、 9洞湖心岛球场，高尔夫练习场一座及 9洞现代化国际性灯光球场； 经营方式 实行会员制，同时限额对社会散客开放 客户 客户大多为深圳当地人士， 看重环境多于高尔夫运动本身， 对总价敏感 物业布局原则： 湖景景观最大化 由于球场场地原因，物业仅位于球场边缘； 组团式规划，确保每户均能享受天然湖景； 物业并非沿球道展开，虽离球道不远，但仅有部分物业能看见球场。 中信绿色高尔夫的开发模式是突出自然景观的最大化，高尔夫物业作为提升物业价值的配套出现。 B 高尔夫物业的开发模式研究 高尔夫驱动型 高尔夫配套型 开发特征 周期长，前期投入大，高尔夫运营要求高 高尔夫仅做为项目增值设施，起到吸引人气、提高知名度作用 盈利模式 球场收益与地产收益并重 主要靠地产收益 客户特征 球迷客商务客 多元化 产品特征 档次最高，满足金字塔尖群体 档次中高，通过总价控制和性价比扩大客户群覆盖面 高尔夫价值 景观价值 +运营价值 景观价值 高尔夫作用 雪中送炭 锦上添花 适用性 不过多考虑市场，物业的成败与球场的成败紧密相关 必须考虑市场需求及竞争 典型项目 观澜高尔夫、昆明春城湖畔高尔夫 中信绿色高尔夫 B 高尔夫物业的开发模式研究 高尔夫球场基本上分布在城市周边和自然环境较好的区域，在城市中心地带基本没有分布。 对于邻近城市的物业高尔夫主要通过良好的景观起到增值的作用。 由于距离对于物业的价值影响显著，远离城市中心的物业价值递减效果明显，高尔夫可以通过本身设施资源弥补由于距离产生的价值递减，从而提升物业价值。 价格 与城中心距离 常规物业价值曲线 高尔夫物业价值曲线 设施增值 城市周边具有良好自然资源的陌生区域，通过高尔夫的设施配套带动区域价值的提升，形成热点 景观增值 城市周边距离较近的交通方便之地，通过高尔夫本身的良好自然景观带动区域的价值提升 锦上添花 雪中送炭 选取何种开发模式要根据项目的自然条件和所要追求的物业价格来合理选取。 通过典型案例研究高尔夫别墅打造 KPI 惠州棕榈岛高尔夫别墅 中信绿色高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 观澜湖高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 整体规划包括完善商务休闲娱乐设施配套，实现 完美度假氛围 。 27洞高尔夫球场 室内外游泳池 度假酒店 网球场 Le Spa香熏水疗中心 健身室 天文馆 儿童创作室 乡村俱乐部 乒乓球 麻雀耍乐 美 /英式桌球室 酒吧 阅览室 桑拿浴室 多用途房 动 静 A、住宅及管理区 (含酒店 ) C、休闲康体区 B、高尔夫球区 D、游戏活动区 项目各种配套各自成区，并 实现动静分区 。 住宅 C 高尔夫球场 D 住宅 住宅环绕高尔夫球场，实现 高球景观 的 最大化 。 棕榈岛整体规划设计注重度假氛围、动静分区和高球景观最大化。 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 道路曲折蜿蜒，掩映在丛林，尽量降低对整体景观的破坏度。 景观设计一体化，实现建筑和绿色的完美融合。 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 灰瓦 -四坡大屋顶 单层木结构泰式亭子 面带安祥的佛像 纯粹泰式建筑和园林，打造完美异域度假氛围。 通过典型案例研究高尔夫别墅打造 KPI 惠州棕榈岛高尔夫别墅 中信绿色高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 观澜湖高尔夫别墅 见附件 C 高尔夫别墅项目打造 KPI 高 尔 夫 别 墅 项 目 打 造 KPI 规划设计 产品打造 建造多类型高端配套，打造 轻松休闲度假生活 规划 动静分区 ，休闲娱乐与居住生活各自成区 别墅围绕高尔夫球场 景观设置，实现景观价值最大化 景观体系 运动交通 建筑布局 连绵的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑； 公共空间的景观和活动空间的相互融合 临水而非亲水 ，借山林、建筑和湖景形成丰富景观体系 高尔夫球场尽量穿插于高尔夫别墅间，形成价值峰点 尽量减少机动车道路数量，控制宽度 借用地势创造自由曲线形态 ，产生步移景迁的效果 尽量减少支线渗透居住区，保证居民的出入便捷 运动配套穿插休闲娱乐功能区中，依地势再造运动空间 引进灵活的、分块明确的交通体系 建筑按照自然坡度梯阶排布， 景观大于朝向 注重建筑度假细节打造，支撑度假氛围 LOGO 附件 地理位置优势 ： 位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处； 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州 观澜豪园赛维纳晓峰居高尔夫大宅观澜豪园赛维纳晓峰居高尔夫大宅世界杯球场 维杰球场 费度球场 观澜湖高尔夫球会 1992年成立至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区 观澜湖高尔夫 40 时间 1994年 1995年 1997年 1998年 1999年 2001年 2003年 2006.3 2006.11 2008年 高尔夫 世界杯球场启用 骏豪酒店开业 翠谷球场启用 乡村俱乐部开幕 翠谷球场灯光球场启用 俊岭球场启用 俊岭球场后九洞灯光球场启用 龙岛球场启用 好望角球场启用 高尔夫球会专卖店开张 新翠谷球场完成改造并正式启用 已建成十个球场 兴建两个球场 房地产 晓峰居 56幢 独立别墅 观澜豪园 4幢 6-9层花园洋房 赛维纳 2幢 16-17层 小高层 高尔夫大宅 约 86幢 独立别墅 翡翠湾 一期 156栋别墅 长堤 222栋别墅 高尔夫大宅 独立别墅 户型 197260平方米 93232平方米 65平方米 438868平方米，楼王 1500平方米 198-288平方米 188-222平方米 700-1200 售价 13000/平方米 （带租约公寓，附送豪华装修 ） 30000/平方米；楼王总价 1.1亿 总价 600-1000万 预计总价600800万 7000万 -1.7亿 /套 会籍 不赠送会员卡 获赠钻石卡，价值80万 获赠个人金卡，价值 65万 获赠个人金卡，价值 65万 客户 投资客 由于总价高，均上千万元，大多为企业集团购买，主要来自北京、上海、港澳 珠三角企业主，年轻富豪 观澜湖高尔夫 观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并逐步实现客户多元化：投资客 企业机构 度假 /自住人士 . 41 日期 赛事 2003年 首届朝王杯 2002年 戴维斯杯国际男子网球赛，观澜湖恩尼艾斯中国挑战赛 2001年 第一届华人高尔夫球慈善基金观澜湖大赛，步步高泰格伍兹观澜湖中国挑战赛 2000年 2000年观澜湖世界职业桌球中国公开赛 1999年 99 百年华诞戴维斯杯网球赛，第五届欧米茄职业高尔夫球锦标赛 1998年 98 国际女子网球挑战赛，深港慈善高尔夫球赛，尊尼 获加高尔夫超级巡回赛， VOLVO 亚洲比洞赛，Hugo Boss 四人二球赛 1996年 深港名人高尔夫球慈善赛， 96 VOLVO 中国巡回赛，可口可乐公开赛，第二届环中国自行车赛 1995年 可口可乐公开赛， 95 VOLVO 中国巡回赛，首届环中国自行车大赛，第四十一届高尔夫球世界杯决赛 1994年 加利 彼亚慈善高尔夫球赛 日期 荣誉 2002年 最佳整体设施球会，最具餐饮特色球会，最受欢迎高尔夫球场家园 2001年 中国十大最佳球会奖，中国十八名洞奖（龙岛球场第 16洞和世界杯球场第 7洞），我最喜爱的球会酒店，最佳整体设施之球会，最佳球道特色之球会 2000年 世界杯球场第七洞，世界最佳 500洞，亚洲最佳 24洞，获亚洲职业高尔夫球协会选为最佳比赛场地 1999年 世界最佳高尔夫球会创会会员， ISO 14001环境保护证 1998年 获选为鹏城十景之一 1995年 中国首座座落于高尔夫球场内的五星级酒店 1994年 中国唯一荣获世界高球权威组织美国职业高尔夫球协会及国际巡回赛事球员会认可之指定球场 球会通过承办高水平的国际赛事，提升社会知名度，强势建立品牌 观澜湖高尔夫 球场与物业联动： “长堤” 在开盘前已积累 500余名意向买家，如果诚意客户交纳 3.8万办理临时金卡，可享受一个月的球会金卡权益；若开盘未能认购者可或 3.8万全额返还； 物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销 推广渠道： 在机场、口岸设置户外广告牌； 在航空杂志和国外专业杂志刊登广告； 对银行 VIP客户举办营销活动； 长堤规划图 观澜湖高尔夫 位置：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园 期 栖湖别墅地块（ 1期） 天籁别墅地块 浅丘别墅地块 林隐别墅地块 占地（ m2） 36079 14296 3161.9 12641 建面（ m2） 14431 5718 1581 5688 容积率 0.4 0.4 0.5 0.45 建筑密度 15% 16 20% 20% 5 - 10 分钟30 - 40 分钟分钟分钟分钟分钟占地 ： 246万平方米 设施 ： 27洞国际标准杆湖景山地球场、 9洞湖心岛球场，高尔夫练习场一座及 9洞现代化国际性灯光球场； 经营方式 ：实行会员制，同时限额对社会散客开放 开业时间 ： 2003年 11月 中信绿色高尔夫 栖湖物业排布突出湖景而非高尔夫资源 位置： 40万平米龙湖西侧 资源：山、湖、林、高尔夫 高尔夫景观 高尔夫景观 山体景观 内湖景观 外湖景观 内环流水景观 公共休闲景观 物业布局 ： 由于球场场地原因，物业仅位于球场边缘； 组团式规划，确保每户均能享受天然湖景； 物业并非沿球道展开，虽离球道不远，但仅有部分物业能看见球场； 物业 类型 面积 （ 平方米） 价格 套数 坡地别墅 联排 205-220 17000-18000元 m2 31 均获赠高球会籍 原林别墅 271 18 水岸别墅 独栋 326-382 30000余元 m2 7 栖湖一号（楼王） 526 总价 3300万 1 中信绿色高尔夫 客户大多为本地人士，看重环境多于高尔夫运动本身，对总价敏感。 销售情况： 2005年 11月开售，共 57套， 2006年月售完，均价 22000元 /平方米；开盘当日成交率达 70%； 联排物业由于面积较小、单价不高，总价在市场接受范围内，销售迅速； 独栋别墅由于单价高导致总价在千万以上，市场消化困难，并偶然出现挞订情况，故别墅物业必须注意总价控制； 物业全部出售，不采取售后经营（返租）方式 成交客户构成： 基本为深圳本地企业主，一位政府高层；其中 50%来自龙岗区， 50%来自临近的福田区； 位港台人士； 客户置业前大多非中信高尔夫球会会员 客户置业动机： 首要原因：植物园、龙湖的稀缺自然资源； 高尔夫未对物业销售带来过多的促进作用 中信绿色高尔夫 物业与高尔夫联动： 向诚意客户开放高尔夫球场； 为业主举办挑战赛； 营销策略： 2005年 10月参加 2005中国（深圳）欧洲设计艺术高峰论坛暨国际品牌 设计商年展，并荣获“ 2005国际设计双金奖” “国际建筑设计金奖”、“国际住宅园林环境设计金奖”； 全球产品发布会： 2005年 11月 18日晚于中信广场举办，出席人士包括副市长、地产界名人、影视明星，由凤凰卫视知名主持人现场视频连线； 2005年 11月 20日低调开盘，没有邀请任何一家媒体到场，确保高端项目客户选房的私密性，充分尊重客户的隐私，开盘的时间也没有对外透露； 采用短信直邮方式对目标客户进行宣传； 在航空杂志、高尔夫杂志投放广告，无电视广告； 2006年 4月，在楼盘现场举办“名车靓展、原味 PARTY”活动，并同时开放半岛独栋别墅的精装样板房，当天成交最后套物业 中信绿色高尔夫 物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销 整体发展战略 目标明确，分步实现，高水准建设贯穿始终 以发展高尔夫房地产为最终目标 前期重点打造具有世界水准的高起点的高尔夫球场 “ 一开始就确立 10年目标：做高尔夫地产。” 春城高尔夫市场销售总监 春城湖畔高尔夫 球场定位为亚洲前五位，并投入大量资金维持其高品质；当球场充分展示环境和奠定客户信心后，才开始推售物业 “ 把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。一些发展商先卖房子然后将回收的部分钱用来建球场，这种做法和我们方式不一样。我们先投钱把环境做好，才卖别墅。 ” 春城高尔夫市场销售总监 山地球场 湖畔球场 春城会所 阳宗海 2个球场由世界著名 高球手 设计：山场 Jack Nicklaus，湖场 Robert Trent Jones Jr； 开发商资金雄厚，有实力一直延续当初设定的目标， 8年以来球场品质一直保持得很好，并获得众多美誉： 1. “在中国城市中，世界最有影响的高尔夫奖 昆明” 2. 美国高尔夫文摘评为“中国第一高尔夫球场” 3. 香港高尔夫文摘评为“中国和香港地区 10大高尔夫球场之一”、“维护最好的高尔夫球场” 4. 连续五年被中国高尔夫杂志命名为“我最喜爱的高尔夫俱乐部” 5. 2000年世界最佳 500个球洞之一 春城湖畔高尔夫 49 单靠做球场赚钱来发展将会是非常漫长的过程，出售房地产回收之前的球场投资； 吉宝集团 Keppel Land 新加坡总部 初期市场 东南亚入手