（工商管理专业论文）武汉销品茂的发展及其对武汉经济的影响分析.pdf

i 摘摘 要要 近年来，销品茂正以前所未有的速度在我国各大中型城市蓬勃发展起来，成为 继连锁超市、大卖场之后，中国商业新一轮的业态革命。它既为中国的商业带了新 的格局和机遇，也对现有的商业业态带来了更大的冲击和挑战。因此对销品茂的现 状及影响的研究具有一定的现实意义。 本文将从零售业态、销品茂的概念、销品茂的发展历史及目前国内外销品茂的发 展态势入手，分析销品茂出现与发展的必然性。 然后本文以武汉中商团结销品茂（以下简称武汉销品茂）为例，介绍了武汉销品 茂的概况，并针对武汉销品茂的建设、运营的现状、存在的问题，及对城市的影响 及未来的发展方向等进行了分析。首先本文通过对武汉销品茂所处的大环境分析了 武汉销品茂的必要性和可能性，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、商圈 理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。其次，本文通过对武汉销品茂的筹建 与现状的分析概括出销品茂的建设与营运现状、经营理念及可能存在的问题。再次 本文通过对武汉销品茂对武汉这座城市的冲击与影响来描述销品茂对所在城市的商 界、商业格局、房地产、居民生活方式及城市建设可能带来的冲击与影响。最后本 文将以武汉销品茂为例分析销品茂的生存空间、生存关健因素、可能存在的风险及 未来发展方向。 本文希望通过对武汉销品茂的分析总结出中国销品茂运营与未来发展的方向， 为武汉销品茂和我国销品茂的投资者和经营者提供有益的借鉴。 关键词：销品茂 零售业态 聚集效应 商圈 ii abstract recently the shopping mall is blooming in large-sized and middle-sized cities in china, which is a new state of retail trading after retail trading of the chain-store and supermarket. it brings not only new opportunities to chinas retail trading, but also great challenges upon the existing retail trading . therefore, it is significant to make a study on current situation and impacts of the shopping mall. the paper, through a description of the concepts of the retailing business and the shopping mall, the history of the shopping mall, as well as the development of domestic and international shopping malls, analyzes the necessity of the emerging and the development of the shopping mall. then this paper takes wuhan zhongshang shopping mall(it is called wuhan shopping mall in this paper) as an example, and introduces its the present situation, existent problem, and analyzes the influences on the city and its future development direction etc. first this paper analyzes the investment the necessity and possibility of wuhan shopping mall, from a theories of history, geography, environment, economic policy environment, humanities environment, company etc. second this paper summarizes the state principle of managements and the problem through its preparation and operation. third this paper analyzes the great impacts and challenges upon the city, include the business circles, the business situation, realty, setup of the city. lastly the paper takes wuhan shopping mall as an example to analyze to existence space and the key factor to exist, possible existent risk and the future development direction of shopping mall. finally, this paper gives some useful suggestions to its investor and operator with the summarization to the development and the development direction of shopping mall in china. keywords: shopping mall，state of retail trading，agglomeration effects，the business circles 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在 年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密 。 (请在以上方框内打 “ ” ) 学位论文作者签名: 指导教师签名: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 1 引引 言言 销品茂发端于 20 世纪 50 年代的美国，是面积在 10 万平方米以上，辐射半径超 过 100 英里，目标顾客无层次限制，内设数个核心主力店及各种功能的服务设施， 再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化需 求的超级商业中心。目前在欧美、日本等发达国家已进入高度成熟阶段，成为欧美 国家的主流零售业态，年销售额约占社会消费品零售总额的一半以上，是欧美等发 达国家零售业态发展的最高形式。1990 年法国销品茂的年营业额占到法国全年商业 零售总额的 1/4；1997 年，日本有 2445 个不同类型的销品茂，年营业总额达 256039 万亿日元，占当年其零售总额的 173%; 1996 年，美国拥有销品茂及购物中心 42130 个，年营业额 9339 亿美元，占当年零售总额的 50%强。销品茂已经成为经济发达国 家的重要经济支柱之一。在东南亚、印度和我国的香港、台湾等地区，大型购物中 心也正处于高速发展阶段。最近我国商界也兴起一股“造销品茂运动”的热潮，北京、 上海 、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批销品茂项 目。目前，据业内人士私下统计，全国购物中心总量约达到 236 家，另有 200 多个 面积在 10 万平米以上的销品茂项目正在或即将启动。继连锁超市、大卖场之后，销 品茂正在掀起我国商业新一轮的业态革命。 我国第一家真正意义上的销品茂是深圳铜锣湾广场的 city mall，cmall 的运营 模式也已成为国内购物中心的标杠。据国外经验销品茂实现盈亏平衡一般 5 年以上， 要收回全部投资得十几年，目前国内做得较好的销品茂主要是深圳铜锣湾广场，铜 锣湾广场投资回收平均时间是一年半，定位中高档时尚百货，以铜锣湾百货，沃尔 玛购物广场，易家侬家具广场，顺电电器为主力店，另包括 16 处中西餐厅，配套休 闲设施，充分整合了深圳华侨城的既有生态资源，缔造出深圳完善的国际人居典范。 目前，两个销品茂在深圳的成功，坚定了铜锣湾全国连锁的信心。上海梅龙镇广场 定位高端，其主力百货为高中档的伊势丹百货。广州天河城、上海港汇广场均定位 中档、其主力店定位中档大众消费。除此之外，国内在销品茂大潮中诞生的几百家 2 购物中心目前仍然改变不了生意清淡的窘境，基本处于亏损状态。 销品茂的出现是一个城市在商业发展到一定阶段时的必然产物。销品茂作为现 代商业的一种新型经营形态正方兴未艾，可如何根据当地经济发展需要，采用何种 适合的经营模式来运营销品茂；销品茂将对一个城市带来怎样的影响；销品茂的未 来发展走向又将怎么等均是值得探讨的问题。 因此本文将， 1) 研究销品茂出现及存 在的问题及其深层次的原因。2) 探讨销品茂业态的运作模式的核心内容及适用的范 围。3) 研究适用于武汉销品茂的未来走向。4）研究销品茂市场定位及核心竞争力的 建立方法等问题进行探讨。希望我在对武汉销品茂探索建设道路上得到的一些思考， 能得到社会学者、业内同仁的共同关心和指导及共同研究，以推动中国销品茂事业 蓬勃健康地发展。 3 1 零售业态及销品茂的发展概述零售业态及销品茂的发展概述 1.1 零售业态及其发展概况零售业态及其发展概况 我国一般将业态理解为商业从业者的经营形态。根据商务部 2004 年 10 月 1 日 正式实施的新零售业态分类的标准，零售业态是指零售企业为满足不同的消费 需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。新标准按照零售店铺的结构特点， 根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标 顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大 型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直 销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等 17 种业态。其中， 对于购物中心又进行了细化， 分为社区购物中心、 市区购物中心和城郊购物中心。 21 商务部定义的 17 种业态都可以在武汉市零售行业中找到。规模最大并对消费者 生活方式和购物消费行为产生深远影响的就是百货店、超市、大型超市、仓储会员 店、专卖店、专业店和大型购物中心。 国外学者将零售业态的“重大演变”通称为“零售革命”1。目前各理论都将零 售革命的起点界定为百货公司的出现。学术界公认的世界上第一家百货公司是 1852 年在法国巴黎诞生的“邦 马尔谢”商场。其产生的背景是：19 世纪后半叶法国基本 上完成了工业革命并进入到资本主义早期的发展阶段。生产技术的提高和国内统一 市场的形成，客观上要求资金、物资、劳动力、信息的集中和交通的便捷，从而促 使人口大规模的向城市集中，第一次城市化进程开始。技术的进步导致商品的空前 丰富，大规模的城市化导致人口的日益集中，引发社会阶层的迅速分化。以货币为 媒介的商品关系渗透到社会的各个阶层，推动了以往小规模商品交易体系的瓦解。 小规模的业种店无法满足城市居民的新兴要求，客观上推动了以明码标价、商品业 种丰富、具有一定购物环境的百货公司的产生22。 4 20 世纪 30 年代后，随着城市化进程的不断进行，生产、商业、金融等功能不断 向中心城市集中，城市的规模日益膨胀。市中心人口和功能高度集聚，地价飞涨、 交通拥挤，出现了城市发展史上的“大城市病” 。此时，工业化已使得私人轿车开始 大范围普及，西方开始出现了郊区化的倾向，一部分居民开始向郊区大规模的迁移， 在城市外围形成了一些小规模的居民片区。同时，受到 30 年代经济大萧条的影响， 消费者开始转向对经济实惠的追求。随着时代的变化，消费者意识开始觉醒，希望 在商品采购的时候能够更多的行使自己的决策权。在这个环境下，为满足郊迁居民 生活和购物的需要，地处城郊结合部、以中低收入阶层为服务对象的超级市场诞生 了23。超级市场所提供的低廉价格、方便且最能体现“效率和自由”的开架式自选 方式，迅速赢得了大众的喜爱，并演化成了很有生命力的商业零售业态(在超级市场 的基础上以后又衍生出了仓储式会员店等新型业态)。超级市场的繁荣，表明了西方 的城市形态开始进入了郊区化时代，中心商业区的功能向郊区或社区转移，城市社 会迎来了“大众消费”时期，社会结构正向以收入、职业、学历等为标志的“符号” ， 进行大分层前的预演 23。 连锁技术是 1859 年由美国“大西洋及太平洋茶叶公司”首创的。但是对连锁技 术的广泛应用是 20 世纪 40 年代产生的方便连锁店。方便连锁店的出现是对百货商 店以及超级市场的补充。为了扩展规模效益，超级市场的规模也越来越大，在老的 商业区和居民区很难再有拓展的空间，大超市逐步远离人口密集区域。同时，大超 市不太适合人们的简单购物（零散购买，一次性购物商品数量小） ，在人们越来越注 意时间的利用效率和快速的生活节奏下，大超市的弱点逐渐显现出来，市场上出现 了空白。连锁方便店的出现就弥补了这个空白。方便店投资成本小、管理简单、设 点深入居民区、商品多为日常家居使用频繁且单件价值较小的物品。这样的便利性 和快捷性是大规模零售商店无法具有的。为了克服小的缺陷并与大型商业相抗衡,方 便店采用连锁组织形式, 将小商店连成大系统, 以小单体深入居民区,以大系统创造 规模收益。因此, 它既适应社会化大生产对商品销售的要求, 又能以优惠的商品、便 捷的服务满足消费者的购物要求, 成为零售业第三次革命的标志24。目前，连锁技 5 术因其在市场开拓和管理控制以及规模效益上的优势，在国内外零售行业中普遍应 用，成为了当今零售行业的基本经营手段。 二战结束后的几十年里，西方进入了后工业化和信息化社会。经济的快速增长、 收入的提高促使中产阶级形成。中心城市的周围形成了成片的卫星城，发达国家形 成了组团城市群和城市带的经济区域分布，大都市经济圈开始形成。城市之间高速 公路、快速通道密如蛛网，私人轿车成为人们生活中的一种必需品。人们的价值观 念也在战后发生了明显的改变，闲暇时间的增多促使追求生活质量、享受生活成为 了广大中产阶级的准则。2原有的各种业态不再能全面有效的满足消费者的新变化。 集购物、休闲、娱乐（体验）为一体、融合多种商业业态的销品茂应运而生了。销 品茂起初多建在郊区或几个城市之间，具有庞大的体量、无所不包的功能、方便的 停车场，商圈范围通常为 30100 公里左右，最大可达数百公里2，后来随着城市中 心的复兴又逐步向市区内发展，并逐步出现分化，种类上出现了社区型、居民区型 和郊区型的销品茂，规模上差异也很大。目前销品茂已成为了发达国家主流的商业 形式。 1.2 零售业态的构成要素零售业态的构成要素 根据零售业态演变规律， 新业态产生的根本目的就是为了弥补市场上存在的 “真 空地带” ， 并针对这个真空地带的特性而存在。 也就是说， 一种业态之所以能够成立， 是因为其具有区别于其它业态的明显特征，承担着不同的功能和任务，或满足顾客 某一方面的特殊要求，或提供顾客某一方面的特殊利益；否则，就只有形式的差别 而没有本质的差别25。因此，每种零售业态所服务的细分市场的不同就造就了该业 态特性的差异。业态的核心要素既是该业态特性的根据也是区分业态差别的本质特 征。业态的构成要素分为四个层次，目标顾客群体、业态经营理念、业态营销手段 和经营辅助体系的构建。其中，目标顾客群体和业态经营理念是业态最为核心的要 素也是区分业态定位的主要标志。 1）目标顾客群体实际上就是业态所要进入的市场真空地带。市场环境的不断变 6 化促使消费者逐步分化，由此形成了细分市场。企业根据真空地带的规模、地理分 布、收入水平和消费习惯来相应的调整或设计自身的业态。 2）业态经营理念定位：目标顾客群体的锁定起到分隔市场的作用，但是切入这 个市场还必须要有一个清晰可行的战略，根据这个战略才能使经营体系适合细分市 场的特点，资源配置才能达到最优状态。这个战略就是业态经营理念。业态经营理 念要解决的问题的是：业态倡导的生活方式是什么以及怎样实现3。 3）业态营销手段：市场竞争是推动零售业态演变的一个重要因素，而市场竞争 主要就是围绕着营销要素的不同侧重和组合来展开的4。mason mayer wilkinson 于 1997 年提出零售业态要素的6个p理论， 即产品 （product） 、 价格 （price） 、 地点 （place） 、 促销（promotion） 、展示（presentation） 、人员（people）5。但是根据零售业态演变 的规律，服务也是推进业态演变的一个竞争性力量，应该作为一个重要的因素加以 考虑。此外，mason mayer wilkinson 的 6 个 p 中有一些实际上是关系紧密，相互功 能重叠的。综上所述，业态营销手段的定位可以概括为三个要素：主力商品、服务 和卖场。 主力商品：主力商品是指最能够迎合消费者偏好、体现业态倡导观念，实现 业态定位的商品组合。通常，这样的商品应该在商店中占有 80%的比重，是业态商 店的核心。 服务：服务是推动零售业态演变的业内竞争手段之一。市场竞争最终的结果 是整个企业经营体系的竞争，反映在服务上就是服务的宽度、深度和效率 6。 卖场：卖场布置是现代商业非常注重的一个环节。现代商业已经向体验性、 休闲型的趋势转变。顾客来到商店不再仅仅是为了购物，更多的时候是为了放松甚 至是一种消遣。因此，卖场布置除了要达到本业态所必须的商品陈列规定外，还要 在营造购物气氛上进行创新78。 4）辅助经营体系的构建：辅助经营体系是指支持业态商店营业的各种后勤保障 系统，如融资、信息管理、物流、人才储备等等方面。但是由于该体系本身不具有 7 独立性，因此只能根据前面的三个层次相应的做出安排。 1.3 销品茂的概念及发展销品茂的概念及发展 1.3.1 销品茂的概念销品茂的概念 销品茂是英文 shopping mall 的音译，shopping mall 英文的释义是购物林荫道， 在世界上也称美式购物中心，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中 心不同的是，这种销品茂里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、 超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务 业的内容 910。销品茂具备新业态出现的必备条件11，而且已经不仅仅是一种商业 业态，更是一种商业的组织模式。国际购物中心协会对购物中心的定义是：购物中 心是指一组建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模、将多种店 铺作为一个整体来计划、开发和经营，并具有一定规模的停车场26。中国国家质量 技术监督局于 2000 年 5 月发布的国家标准 零售业态分析 中， 将购物中心定义为： “企业有计划地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体”27。 具体来说，销品茂的定义如下： 1）销品茂的策划、建立、经营都在统一的组织系下运行； 2）适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3）尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4）拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5）拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务； 6）统一的商业形象，以统一经营政策进行营运； 7）有创造新商圈或更新地区的贡献。 1.3.2 销品茂的特点销品茂的特点 销品茂具有如下特点： 1）商业街的综合和低成本塑造。在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现 8 代城市的购物中心，因为建设和经营成本太高。交通不便利，缺乏自然的空间。而 销品茂可低成本地塑造一条有屋顶的商业街，不同的是城市中的商业街是以线状分 布的，屋顶下的商业街销品茂是以点状式立体分布的。从某种意义上说销品茂 这种模式代表着现代商业形式的发展追求，体现了土地资源节约，保护生态环境的 绿色营销思想。 2）销品茂是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展 达到相当规模和水准时发展起来的。在连锁化的基础上它们在销品茂里都可以实行 低成本营运。 3）销品茂的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运，即商业物业的投资 和商业的经营是专门化的，同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合 和促销等方面都有专门的机构来组织实施。4）销品茂是汽车时代的必然产物，当汽 车进入家庭成为人们出行和购物的的必需工具时，销品茂就有了它发展的空间。 销品茂的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对销品茂实行统 一的集中管理，销品茂的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组 织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与 管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经 营状况并无直接关系。销品茂在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个 性化等方向发展。 销品茂建筑具有如下特征:商业空间步行化；商业空间室内化；公共空间社会化。 1.3.3 销品茂的功能销品茂的功能 销品茂最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能为一体。 销品茂的功能概括为 3 个 f、3 个 e：ffamily，满足一个几代同堂的家庭所有家 庭成员的需求，成为他们家庭生活的一部分，food，可以提供美味的食物，fashion， 贩卖最流行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望； eentertainment，有足够的娱乐项目，让销品茂里的人玩的尽兴，event，销品茂里 不时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，比如最近正大和其他部门联合 9 搞的国际模特大赛，exhibition，经常举行大小展览如工艺品展、车展、房展等。 1.3.4 销品茂的定位销品茂的定位 目前，购物中心的分类标准很多，美国基本上分为 3 种28，日本的为 7 种，我 国根据 2004 年商务部出台的零售业态分类可分为 3 种21。 表 11：美国购物中心的分类28 居民区购物中心 社区购物中心 区域购物中心 单店建筑面积 m2 2787-9290 9290-27890 27890 以上 中心平均占地面积 m2 12141-4047040470-121410121410-404700 作为中心主要市场的 家庭数目 2000 5000-100000 70000-300000 作为中心主要市场的 人口数目 7000 20000-100000100000 以上 业态 超市、药店高档百货 一家以上大百 货店 店铺数目 5-15 15-25 50-125 所售商品 以方便品为 主 方便品、选购 品 以大量选购品 为主 核心商圈内交通时间 小于 15 分钟最多 20 分钟 最多 30 分钟 地点 居民区 人口密集的城郊 城外公路或高速公 路的出口处 店铺分布 带状 带状或“l”型购物街 10 表 12：中国商务部零售业态种购物中心的分类1 基 本 特 点 类 别 选址 商圈与 目标顾客 规模 商品（经营） 结构 商品售卖 方式 服务 功能 管理信息系统 社区购 物中心 市、区级 商业 中心 商圈半径 5-10 公里 建筑面积 在 5 万平 方米以内 20-40 个租赁店， 包括大型综合超 市、专业店，专卖 店， 饮食服务及其 他店 各个租赁 店独立开 展经营活 动 停车位 300-500 个 各个租赁店使用 各自的信息系统 市区购 物中心 市级商业 中心 商圈半径 10-20 公里 建筑面积 10 万平方 米以内 40-100 个租赁店、 大型综合超市、 各 种专业店、专卖 店、饮食店、杂品 店以及娱乐服务 设施等 各个租赁 店独立开 展经营活 动 停车位 500 个 以上 各个租赁店使用 各自的信息系统 城郊购 物中心 在城乡结 合部的交 通要道 商圈半径 30-50 公里 建筑面积 10 万平方 米以上 200 个以上租赁 店，含百货店、大 型综合超市、 各种 专业店、专卖店、 饮食店、 杂品店及 娱乐服务设施等 各租赁店 独立开展 经营活动 停车位 1000 个以 上 各个租赁店使用 各自的信息系统 按照国内外有关购物中心分类的标准，区域购物中心和城郊购物中心都属于超 大型购物中心，即我们所说的销品茂。国外大型购物中心的发展历程和我国的不同。 国外大型购物中心是由于郊区城市化而首先产生的郊区购物中心 12。武汉销品茂虽 然位于市中心地区，但在一些主要指标上，如建筑面积、商圈、商品（经营）结构 上更接近于城郊购物中心。 而且徐东路附近在 1997 年的时候还是城乡结合部， 因此， 11 武汉销品茂在分类上应该属于城郊大型购物中心特征的市区购物中心。 销品茂由于是多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式，它能创造出各商 业业态功能资源共享的最大化特别是消费者人流资源，能创造各种商业业态和服务 业态共生的营业环境，使在销品茂里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、 异业互补，这就使得传统的你死我活的商业竞争在销品茂里演变成相对而言的理性 的与差异化的竞争。销品茂是能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、 娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心，其商品 组合的宽度由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现；商品组合的深度由 无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现，各店与店之间要有良好的 连通性与互动性和互补性，并通过统一管理以发挥整体效应。因此销品茂在服务功 能上体现为复合性，在经营管理上体现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在 服务范围上表现为商圈内的所有居民，是一个高效统一的有机整体。 1.4 国内外销品茂态势的发展国内外销品茂态势的发展 从销品茂的历史发展来看，销品茂在西方发展经历了三个阶段： 1）定型阶段（20 世纪 30-50 年代） ：初级销品茂产生于美国，以几家商店为基 础，设有购物设施和停车场，修整了道路，成为现代销品茂的雏形。29 2）繁荣阶段（50-70 年代） ：二战后，经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于 成熟，其数量和设施者得到空前发展，在 1952-1960 年的 10 年间，美国有近 4000 家购物中心成立，之后以每年大约 1000 家的速度增长，购物中心进入繁荣阶段。 3）销品茂的现状：销品茂发展至今，商圈有效半径逾 200km，成为人们购物、 休闲的重要场所和商家理想的经营场所。 2现在，在全世界“销品茂”显示出一派繁盛 景象。绝大多数购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区。以美国为例， 早在 2000 年销品茂的营业额已经达到 1 万亿美元。目前销品茂已经占据了全美非汽 车相关商品的销售额中的 55%以上； 全球最大的“销品茂”美国“西爱民顿”年营业额达 28.8 亿美元。菲律宾、泰国、马来西亚的销品茂发展得既多又好，且新的销品茂仍 在不断地建设中。曼谷有 20 多家销品茂，其中 50 万平方米的西康广场/施康广场 12 （seacon square）是亚洲最大的销品茂，也是世界排行第五大购物中心。马来西亚 吉隆坡有 20 多家销品茂（有亚洲最大的 midvally megamall 和 klcc 阳光广场） 。 甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有 30 多家销品茂，平均 35 万人口拥有 1 家 销品茂,其中马尼拉 sm mega 销品茂是亚洲第 3 销品茂, 菲律宾还拥有亚洲第一大 连锁销品茂集团,sm prime 旗下的 sm supermall 有 20 家销品茂，且家家销品茂都 生意兴隆。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于销品茂内，单体建筑的 百货公司、大卖场已极少。印尼雅加达的销品茂也已达 20 多家，并且生意火爆。在 日本，销品茂的店辅仅占 1%，但却创造了全国 3500 亿美元零售总额的大部分。 中国的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近 于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市,并且中国是一个在最短时间内商业业态发 展最快的发展中国家。目前中国商业的竞争将主要集中在大型商业业态上，竞争的 结果我们这样预见：1）传统的百货商厦更迅速地衰落下去；2）一大批盲目开业， 经营管理无力的大型综合超市、 仓储式商场和购物中心将在恶性竞争中难以为继； 3） 在大型商业业态发展集中的城市和区域，传统的中小超市将逐渐退出市场从而为便 利店腾出发展的市场空间。中国传统的百货商店在大型超市的竞争压力下，正在加 速向现代百货的发展，也在创新新的经营模式。由于目前普遍存在的不同的商业业 态经营同类商品的可能性，百货商店在消费者生活水平提高和购买方式向一次性购 足的方向转移的情况下，开始发展以百货商店为主体的购物中心，以综合化和多功 能性来向大型超市开展竞争。 中国商业的又一个发展热点是购物中心的发展，这一发展热点从市场发展和竞 争的角度说明，中国商业的现代化进程在加快，商业的竞争日益加剧，各种商业业 态的生命周期普遍缩短，中国的商业业态形式和商业组织模式远比国际上同样的形 式和模式有更快的速度推陈出新。 90 年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败， 超级市场开始登上舞台。购物中心在 90 年代中期开始引入国内。90 年代中期北京万 通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心开业，90 年代末期， 深圳首家销品茂购物中心铜锣湾百货在华强北成功开业，由此也引发了全国的销 13 品茂大潮。目前上海已开业的购物中心 14 家，在建和立项的达到 24 家。据此预测， 至 2005 年，上海将有 20 多家购物中心投入运营。除了上海之外，还有广州、深圳、 北京、成都、大连、重庆、武汉等地都在“你追我赶” 。单在珠三角，除了已建和在 建的销品茂外，未来 3、4 年还将诞生 15 个面积 10-60 万平米的销品茂。在中西部地 区，兰州的兰新销品茂是远近闻名，而座落在呼和浩特中山路东端入口处的内蒙谷 首府广场销品茂也即将开盘。在中小城市的河北唐山也已启动了 11 万平米的远洋城 销品茂项目。在销品茂大潮中，首创商业和地产开发相结合的“订单地产”全新模 式的万达商业公司至今已和沃尔玛、华纳兄弟、百盛、欧倍德、百胜餐饮等 12 家跨 国企业签定了联合发展协议，03 年底，已开工建设了北京、上海、天津、沈阳等 16 个城市商业项目，总建面达 160 万平米，到 2006 年，万达公司将在全国建设 30 个 以上的商业广场。 全国各地一下子冒出来几百家销品茂，这样高的热度风险是必然的，其实销品 茂是一个专业而复杂的系统，需要各方面整体的融合。巨资博弈如下钢丝，而销品 茂的开发更需要强大而有经验的团队，强势的品牌，丰富的供应商资源，雄厚的策 划实力，先进的经营理念，优秀的企业文化以及娴熟的管理系统，才会在销品茂大 潮中赢得成功。 1.5 销品茂出现与发展的必然性销品茂出现与发展的必然性 继上个世纪 90 年代末开始，连锁超市唱响主旋律后，销品茂正成为武汉零售业 的第二波投资热潮。众多分析人士指出，销品茂目前正在掀起我国商业新一轮的业 态革命，一个以销品茂为主力的商业时代即将来临。 在传统百货业经营模式落伍、连锁超市日益饱和的情况下，一些投资零售业的 资本巨头们避开了竞争日趋白热化的百货业和大卖场，把注意力转移到销品茂这一 新兴业态上来。业内人士称， “在其它业态利润微薄、竞争激烈的情况下，兴建销品 茂可以开辟新的消费热点，刺激消费，抢先占领市场。 ” 此外，投资动辄上十亿的销品茂，是一场豪华的“盛宴” ，对于资本的诱惑力无 穷。研究人士称，与其它商业形态比，销品茂是泛商业、泛地产、泛旅游的概念， 14 巨额的投资一旦成功，就可能获得房地产运营、资本运营和商业运营的多重效应。 在此情况下，投资者蜂拥而入。 一方面：随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着 收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样 性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大 型销品茂的需求的不断增强。 另一方面：随着国内销品茂的经营模式和管理技术不断成熟。我国销品茂的发 展前途无可限量。内地也将逐步迎来销品茂的时代，按照中国目前的经营发展状况、 零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的 提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、 娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，销品 茂的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。在市 场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺 应以规模领先，以效益制胜的世界零售业大趋势。销品茂有别于其它的商业业态， 充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和 生活理念。建设现代化的大型购物中心对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化 商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。30 不少业内人士，对于销品茂的前景非常看好。 15 2 武汉销品茂的筹建与现状分析武汉销品茂的筹建与现状分析 2.1 武汉销品茂概述武汉销品茂概述 武汉是华中地区最大的工商业中心城市，零售业的过度竞争一直比较突出。随 着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退,武汉地区商业在快速发展的同时, 不断涌现出一些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖 店等，它们的产生和发展为武汉的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。进入上世纪 90 年代后，武汉零售业出现了大卖场相继倒闭、效益下滑和新卖场急剧扩张的现象。 目前，武汉零售业已经基本上具备了发达国家的主流业态。但就整体行业而言，各 业态内部的整合、完善的过程仍在继续，业态之间错位竞争和辅助关联的关系没有 最后形成。大连万达集团董事长王健林在 2003 国际商业与地产精英互动论坛发表演 讲时曾宣布：2005 年之前，万达要在武汉建 3 个“销品茂”。率先将销品茂业态引 入国内的深圳铜锣湾集团在汉宣称，他们将在汉阳钟家村开办一家营业功能最全的 销品茂武汉铜锣湾广场。此前，武汉华氏集团宣称要在汉口香港路兴建一座面 积达 15 万平方米，集购物、商住、娱乐于一体的中华城项目。另外，汉阳 21 世纪 购物中心顶楼也要开建 21 世纪娱乐中心， 届时也将形成一个 8 万平方米的商业集群。 至此，包括武汉销品茂与武汉万达商业广场，武汉的这种超级商业航母已达五 家，分布在武昌、汉口、汉阳。深圳铜锣湾集团总裁陈智认为，适量的销品茂，将 会是这座城市消费氛围的良好点缀，对塑造这座城市的整体形象有促动意义。 2004 年，位于汉口的武汉市第一家真正意义上的销品茂万达商业广场正式 开业，标志着武汉零售业在业态种类上的进一步完善。但从它的经营状况来看也差 强人意，尤其是其中的大洋百货更被业内人士认定为定位失败的典例。 2002 年，“销品茂”三个字已在国家工商局正式注册。在武汉，合法的销品 茂只有武汉中商团结销品茂（以下简称武汉销品茂） 。武汉销品茂由武汉中商集团 和湖北团结集团投资兴建，占地 80 亩，分为地上五层、地下一层。地下一层为 4 万 平米，其中 1 万平米作为设备层，3 万平米为营业场所，地上每层 3 万平米，总面积 16 近 20 万平米。销品茂包括中商百货、沃尔玛、帕菲克运动中心 3 个主力店；屈臣氏、 必胜客等 20 家次主力店；伊都锦等 300 家品牌旗舰店专卖店，全球电影院线大鳄华 纳影院，世界顶级室内高科技主题公园等娱乐大腕全面入驻。 2000 年 3 月 28 日，武汉中商集团董事会审议通过关于组建中商团结商贸城的 议案 。同年 5 月，股东大会亦通过这一议案。武汉中商集团与武汉团结集团合资组 建武汉中商团结销品茂管理有限公司，公司注册资本 11326 亿元，中商集团出资 5776 万元，占 51的股份，团结集团以 695 亩土地折价出资，占 49的股份。 武汉中商集团股份有限公司（以下简称中商集团）是以商贸业为主，集高科技、 房地产、进出口贸易、电子商务、实业于一体的国有控股大型商业上市公司。 自 1985 年成立以来，在董事长、党委书记严规方的带领下，中商集团取得了巨 大的发展成就，由单一的传统百货店发展到包含现代百货、多功能购物中心、平价 仓储、社区超市、家电专营、药业零售等多种业态，网点布局跨鄂、湘、豫 3 省 11 市，拥有 60 余家大中型卖场，营业总面积近 30 万平方米。销售、利润以年均 30% 的速度递增，连续多年名列全国企业前 10 强。2002 年、2003 年蝉联中国企业 500 强暨全国商业企业 15 强。 集团公司计划到 2010 年，拓展零售门店总数超过 200 家，经营规模达到 200 亿 元，打造一个完善的多业态、连锁化、多元化、现代化、国际化、集团化的国际知 名、国内一流大型商业企业集团。 武汉团结集团股份有限公司集工业、商业、饮食娱乐和房地产等行业于一体的 大型集团公司，总资产规模已经达到十多亿元。集团连续六年被评为省、市十强； 连续七年被评为武汉市重点工业企业“五十强”并先后被中国乡镇企业局、湖北省 政府授予“中国优秀企业”、“湖北省最佳投资信誉企业”等荣誉称号；同时，集 团也是湖北省体改委四十八家现代企业制度试点单位之一和农业部全国一百家现代 企业制度试点单位。集团目前已形成以高科技产业为龙头，带动房地产开发和商业 流通业为核心的快速发展模式。 2001 年 11 月 16 日武汉销品茂正式破土动工。2005 年 8 月 28 日,武汉销品茂对 外试营业。武汉销品茂的亮相势必对武汉高端购物和休闲场所带来冲击，同时也给 17 武汉市民带来新的消费理念。武汉销品茂的开业也将不可避免的导致武汉零售业的 又一轮竞争从而使得零售业市场的不确定性更加突出。 武汉销品茂位于徐东路黄金地段， 交通十分通利， 其汽车 30 分钟的购物商圈里， 有占武汉市常住人口的 50%以上；该购物中心对面是徐东平价广场，它可以构成极好 的 “扎堆效应” ， 近三十个中高档住宅小区分布周围五分钟车程即可抵达东湖风景区。 徐东路目前的发展趋势足可以代表武汉未来的商业发展趋势，国际知名商业巨 头麦德龙已在此安营扎寨，投资 6000 万兴建的“好美家建材超市”也已开业。国内 家电巨头也纷纷在此开设专卖店，如：科龙集团、美的集团、新科电器、lg 电子、 tcl 电器等公司也涉足于此，还有五星级的徐东皇冠大酒店的落成开业。他们极大地 凝聚了武汉在此地的人气，构成极好的消费辐射圈。我们预测，武汉销品茂的亮相， 将给武汉市民带来全新的购物体验。 表 2-1 武汉销品茂平面功能分布 31 楼层 经营内容 入住核心的商户 b1 生活新时空：大型超市、零售店辅 沃尔玛 1f 摩尔风情街：百货店 零售店铺（时尚、流行、女 装） 、西式快餐、咖啡吧 中商百货、伊都锦、肯德基 2f 品位新广场： 百货店 零售店铺 （男女时装、 内衣） 、 快餐、咖啡 中商百货、屈臣氏、必胜客 3f 新世代川廊：百货店 零售店铺（运动、休闲） 、快 餐、咖啡 中商百货、班尼路 4f 欢乐嘉年华：室内集市、音像图书、零售店铺（家 居、儿童） 、健身会所、电脑广场、手机广场、美 容、摄影、展馆 5f 动感星世界：餐饮、娱乐、美食、网吧、ktv、主 题公园、零售店铺 华纳影城、佳年华主题公园 屋顶 帕菲克运动中心：球类、健身 帕菲克 18 2.2 武汉销品茂的环境分析武汉销品茂的环境分析 中商集团于2000年与湖北团结集团投资建造中商团结销品茂管理有限公司，“武 汉销品茂”从此浮出了水面。集团领导层深知销品茂的发展是一种更高层次的社会 性商业专业化营运，销品茂的投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，因此对 销品茂的决策进行了周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行了科学论 证，同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合上进行了认真的分析， 并拿出了缜密的可行性报告： 1）论证经营定位 该销品茂项目位于长江二桥头徐东路与武青三干道交叉处的东南角，交通十分 便利。该项目占地 80 亩，整个建筑物为地上五层，地下一层：地下一层为 40000 平 方米，其中 10000 平方米作为设备层，30000 平方米为营业场所，地上每层为 30000 平方米，总营业面积为 200000 平方米。销品茂的经营范围全面覆盖五个中心：商品 购物中心、服务特展中心、餐饮美食中心、休闲娱乐中心、精神文化中心，以物业 管理为主，自营为辅，其经营业态包括有两大主力店（中商百货、沃尔玛超市） 、20 多家次主力店、300 家品牌旗舰专卖店、世界顶级嘉年华高科技主题公园、华纳国际 影城，其所谓完美缔造引领了湖北乃至全国潮流的零售和娱乐概念。 2）论证区域环境 武汉市具有得天独厚的地理优势，是全国经济地理的心脏，是中国内陆最大的 中心城市，也是中国中部重要的工业基业和信息通信枢纽。武汉的公路网络：武 汉通向六个效区的干线公路全部高等级化。营运路线可以辐射到全国 21 个省、市、 自治区。到“十五末” ，武汉公路将形成外中内环，环环相扣，路路相通，辐射成 网的快速公路大通道。武汉铁路网络：京广、京九、武九、汉丹四条铁路干线在武 汉交汇。武汉水运网络：以武汉为中心的