（工商管理专业论文）房地产开发项目的可行性研究.pdf

中文摘要 房地产开发项目的可行性研究 f 5 幻i ；艿 工商管理专业陈江指导教师陈森发教授博士生导师 可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目在投资前 的决策研究。通过对开发项目的全面分析、论证，多方案的比较和评价，从而保证其技术上 可行，建造能力具备，环境允许，经济上合理，效益显著。目前，房地产领域内存在的一些 问题与开发企业忽视项目开发前期的投资分析很有关系。因此，在房地产开发过程中，加强 可行性研究，可以有效地减少投资决策的盲目性，提高房地产资本的产出和促进城市土地的 合理使用，使房地产市场健康地发展和不断地完善。 本文主要包括九个部分内容：房地产开发项目可行性研究概述：房地产开发项目可行 性研究的工作阶段划分和步骤；房地产开发项目可行性研究的内容；房地产开发项目可行性 研究的市场分析与调研以及应注意的问题；房地产开发项目经济评价；房地产开发项目国民 经济评价；房地产开发项目建筑地段的优化选择与房地产开发经营决策；房地产开发项目可 行性研究实例：房地产开发项目可行性研究结论。 关键词：房地产开发项目可行性研究市场分析与调研经济评价不确定性 分析优化选择经营决策 英文摘要 t h ef e a s i b l er e s e a r c ho f r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c t j i a n gc h e n t h ef e a s i b l er e s e a r c hi st h ei m p o r t a n ts t e pi nd e c i s i o na n a l y s i so f r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o n i ti s t h ed e c i s i o nr e s e a r c hb e f o r et h ei n v e s t m e n to fr e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c t t h r o u g ha n a l y s i s a n da r g u m e n ta l la r o u n d ，c o m p a r i n ga n de v a l u a t i n gt h ep l a nv a r i e t y , i ti sg u a r a n t e e dt h et e c h n i c a l f e a s i b i l i t yw i t ht h eb u i l d i n ga b i l i t y , a l l o w e db ye n v i r o n m e n t ，e c o n o m i c a lr a t i o n a l i t ya n de v i d e n t b e n e f i t a tp r e s e n t ，t h e r ea r es o m ep r o b l e m si nr e a le s t a t ef i e l d s ，w h i c hh a v et h er e l a t i o n s h i pw i t h t h ei g n o r e di n v e s t m e n ta n a l y s i sa tt h ep r o p h a s eo f p r o j e c te x p l o i t a t i o n t h e r e f o r e ，d u r i n gt h er e a l e s t i m a t ee x p l o i t a t i o n ，t oe n h a n c et h ef e a s i b l er e s e a r c hc a nr e d u c et h eb l i n d n e s so fi n v e s t m e n t d e c i s i o n ，i m p r o v et h er e a le s t a t ec a p i t a lo u t p u t ，p r o m o t et ou s et h eg r o u n di nc i t yr e a s o n a b l y , s oa s t om a k et h er e a le s t a t em a r k e t d e v e l o p i n gh e a l t h i l ya n db e c o m i n gp r e f e c tc o n s t a n t l y t h i sa r t i c l ei n c l u d e sn i n es e c t i o n s ，n a m e l y , t h es u m m a r yo ff e a s i b i l i t ys t u d yo fe x p l o i t a t i o n p r o j e c to f t h er e a le s t a t e ；t h ed i v i s i o no f w o r k i n gs t a g e s t e p so f f e a s i b i l i t ys t u d yo f e x p l o i t a t i o n p r o j e c to f t h er e a le s t a t e ；c o n t e n t so ff e a s i b i l i t ys t u d yo f e x p l o i t a t i o np r o j e c to f t h er e a le s t a t e ； f e a s i b i l i t ys t u d yo f e x p l o i t a t i o np r o j e c to f t h er e a le s t a t eo f m a r k e ta n a l y s i sa n ds u r v e ya n ds o m e q u e s t i o n sw h i c hs h o u l db ep a i da t t e n t i o nt o ；e c o n o m i ce v a l u a t i o no fe x p l o i t a t i o np r o j e c to ft h e r e a le s t a t e ；n a t i o n a le c o n o m i ce v a l u a t i o no f e x p l o i t a t i o np r o j e c to f t h er e a le s t a t e ；t h eo p t i m i z a t i o n c h o i c eo f t h eb u i l d i n gl o c a t i o no f e x p l o i t a t i o np r o j e c to f t h er e a le s t a t ea n d m a n a g e m e n td e c i s i o n o f e x p l o i t a t i o np r o j e c to f t h er e a le s t a t e ；t h ep r a c t i c a lc a s eo ff e a s i b i l i t ys t u d yo f e x p l o i t a t i o n p r o j e c to ft h er e a le s t a t e ；t h ec o n c l u s i o no ff e a s i b i l i t ys t u d yo fe x p l o i t a t i o np r o j e c to ft h er e a l e s t a t e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c t f e a s i b l er e s e a r c h m a r k e ta n a l y s i sa n d s u r v e y e c o n o m i ce v a l u a t i o n u n c e r t a i n t ya n a l y s i so p t i m i z a t i o nc h o i c e o p e r a t i n gd e c i s i o n 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名： 隆垂e t 期：坦! 主= 、2 关于学位论文使用授权的说明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 签名：融 导师签名： 掀 日期：丞婴盖猢印目 第一章房地产开发项目可行性研究概述 第一章房地产开发项目可行- i 生研究概述 1 1 可行性研究的概念和目的 1 可行性研究的概念 可行性研究是在投资决策前对开发项目在技术经济上的可行性进行论证、 研究、评价的科学分析方法。 可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的 一整套系统的科学工作方法，它对成功的开发房地产具有重要意义。从城市发展 的整体来说，综合开发是城市规划的实施过程。开发项目的实施必然会给城市布 局带来影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响。而对开发企业来说， 实施开发项目必然要投入资金、物资和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生 一定的影响。因此，对开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、 规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方 面进行周密的调查研究分析，以实现开发项目投资决策的科学化、民主化，减少 或避免投资决策的失误，提高开发项目的社会、经济和环境效益。而所有这一切 都是可行性研究的内容。因此，可以说可行性研究是城市综合开发活动中最基本 的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础。 2 可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免决策失 误，使开发项目能够获得较大的综合效益。 1 2 可行性研究的作用 可行性研究作为项目投资建设的首要环节，它对房地产开发建设具有多方面 的作用： 1 作为房地产开发投资决策的依据。可行性研究能回答项目投资方案中诸 如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、 投资经济效果是否最佳等问题同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评 第一章房地产开发项目可行性研究概述 价，从而为项目的最终决策提供依据。 2 作为筹集开发资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建 设项目申请贷款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的 分析评估后，才能确定能否给予贷款。 3 作为开发部门与各有关部门商谈签订协议、合同的依据。一个建设项目 的原材料、燃料、协作条件以及供电、供水、运输、通讯等很多方面都需要各 有关部门供应、协作，这些供应的协议、合同都可根据可行性研究报告进行商谈。 有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同外国厂 商正式签约。 4 作为编制规划设计开发区的详细规划设计的依据。在可行性研究报告中， 对房地产开发的规模、范围、开发区选址、主要技术工艺、主要设备选型、住宅 结构的类型、住宅的销售预测、公建配套等都进行了方案选比和论证，确定了原 则，推荐了建设方案。可行性研究报告经过审查批准后，开发区的详细规划设计 工作就可据此进行，不必另作方案选比，重新论证，并可根据可行性研究提出设 计任务书。 5 作为开发区项目管理如下阶段工作的依据： ( 1 ) 建设阶段基础资料补充的依据。房地产开发需要大量基础资料，有时 这些资料不完整或深度不够不能满足下阶段工作的需要，这就要依据可行性研 究提出的要求进行地形、地质、水文、气象、勘察等补充性研究工作。 ( 2 ) 征地、拆迁、补偿费等的依据。 ( 3 ) 企业组织施工管理、住宅区管理、职工培训等工作安排的依据。 ( 4 ) 编制商品房销售计划的依据。 6 作为编制国民经济计划的依据。 1 3 可行性研究的要求和特点 1 可行性研究的要求 开发项目的可行性研究一定要坚持实事求是的原则，切实保证可行性分析的 客观性、准确性、可靠性、科学性和公正性。 第一章房地产开茇项目可行性研究概述 所谓客观性就是在可行性研究中一定要避免个人主观臆断，观点的提出要有 根据，收集的资料要全面，不能根掘个人的好恶取舍资料更不能为了证明自己 的观点而牵强附会或隐瞒与个人观点不一致的资料。 所谓准确性就是收集的资料要确实能反映客观实际，分析的各项因素确实能 对可行性分析起主要作用，对资料要去粗取精，去伪存真。 所谓可靠性，首先指的是资料来源可靠：其次是资料的整理要寻找各项因素 在一定时期内的变化规律，能作为这一因素变动趋势预测的依据。那些只有个别 意义，或者只有在特定环境中才有意义，而缺乏普遍意义的数据，不能作为可行 性分析的依据。 所谓科学性主要指的是分析方法要科学。在可行性分析中，要依靠定量分析 方法，要建立预测模型。如果方法不正确，分析、预测的结论自然是不可靠的。 尤其要注意，几乎所有的定量分析方法和预测模型，都只是在定条件下和一定 的时间范围内适用的。 所谓公正性就是必须秉公办事，在可行性研究中摒弃人情关系、单位关系和 上下级关系，摒弃个人好恶，根据事实、根据科学的分析做出结论。 可行性研究的承担单位应具备一定的条件。可行性研究是一项极其复杂细致 的工作，它涉及的范围广、难度大，要求承担编制任务的单位应具有丰富的实际 经验、雄厚的技术力量。可行性研究一般由专门从事投资项目的咨询服务公司担 任。可行性研究报告的编制单位要对其报告的质量负责。 决策部门在决定项目取舍时，一定要依据可行性分析的结论不能把可行性 研究当作陪衬相摆设，要努力实现决策的科学化、民主化。 2 可行性研究的特点 房地产开发项目的可行性研究一般具有以下特点： ( 1 ) 前期性。可行性研究是投资决策前的分析研究，它是项目建设前期工作 的主要内容。 ( 2 ) 预测性。可行性研究是对未来拟建项目的市场需求、投资、成本、盈 利以及社会经济效益的预测，而不是对已建成项目实际情况的分析。 ( 3 ) 不确定性。在研究过程中，项目的技术经济性均为不确定性因素。 第一章房地产开发项目可行性研究概述 1 4 可行性研究的必要性和依据 1 可行性研究的必要性 房地产开发可行性研究的必要性，是由房地产行业的特点及房地产市场的特 征所决定的。它主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 商品房为工业用房、生活用房、住宅以及办公用房、商业性用房的总 称，其中有高层建筑，也有超高层建筑，有钢筋混凝土结构也有钢结构等。这些 特点要求开发商在投资决策前，认真分析其方案，衡量本单位或本地区现有的水 平，并进行技术经济比较，以获得最佳的社会和经济效益。为此，房地产开发商 必须进行可行性研究。 ( 2 ) 商品房生产不同于一般的商品生产，建设周期长资金投入大，因而 投资风险就大，不确定因素就多，这就要求开发商在投资前，对项目开发的资金 投入总量进行估算，对资金来源的可靠性进行鉴定，从而进行合理的资金筹措。 此外，各种非确定因素都随时间而变化，因而要求决策者对开发项目作全面分析， 并合理预测各种影响房地产开发的不确定因素，以减少投资风险。要解决这些问 题，必须进行可行性研究和投资分析。 ( 3 ) 房地产开发的商品房是用于交换，这就要求开发商在投资前要取得关 于社会调查、市场调查、预测及分析结果的支持，并掌握未来商品房的需求者的 构成，了解生产同类房屋的主要竞争对手以及代用品的生产使用情况，市场目前 的需求状况及未来的发展趋势，以便保证开发出来的商品房畅销，加速资金周转， 使投入的资金在流通中增值。因此，要事先做到“知彼知己”，就必须进行可行 性研究。 ( 4 ) 从经济角度讲，房地产开发的目的是为了获取利润，因此在项目开发 前必须对未来开发项目的盈利性进行估算和分析，以便明确该项目的盈利是否理 想，在什么条件下方能获得最佳盈利，边际成本是多少，投资回收期是否可以接 受，贷款偿还能力如何等问题。可行性研究为这些问题的解答提供了可能。 ( 5 ) 从我国房地产业发展的情况表明，房地产市场之所以会出现某种混乱， 除了其他原因外，主要和市场主体的各方没有认真地进行投资前期分析工作分不 开的。 4 第一章房地产开发项目可行性砷f 究概述 2 可行性研究的依据 ( 1 ) 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 ( 2 ) 经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件。 ( 3 ) 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料。 ( 4 ) 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。 ( 5 ) 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 ( 6 ) 国家所规定的经济参数和指标。 ( 7 ) 开发项目各选方案的土地利用条件、规划设计条件以及各选规划设计 方案等。 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 2 1 可行性研究的工作阶段划分 从投资角度看，开发区开发项目建设的全过程一般可划分为三个阶段：投资 前期、投资时期和生产时期。可行性研究属于投资前期工作，它包括四个阶段： 投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究阶段与项目的评估和决策。 1 投资机会研究 投资机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较 简单、粗略的。其投资额一般是以类似工程进行估算。因此，其精确度一般只能 达到正负3 0 左右，研究费用一般占投资的0 2 1 o 。所需时间为l 2 个月。机会研究的主要任务是对投资方向提出设想，选择一个可能进行建设的投 资项目。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找 最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。 2 初步可行性研究 初步可行性研究也叫预可行性研究。许多工程项目如投资规模大、工程技术 较复杂的大中型项目，仅靠机会研究还不能决定项目取舍和有无必要进入既费时 又费钱的详细可行性研究阶段，因而必须通过初步可行性研究对项目的生命力和 前景做进一步的分析判断。初步可行性研究的主要任务是； ( 1 ) 分析机会研究的结论，并在详细资料的基础上作进一步分析。 ( 2 ) 确定是否进行下一步详细的可行性研究。 ( 3 ) 确定有哪些关键问题需要进行辅助性专题研究，如市场需求预测、房地 产变动趋势等。 ( 4 ) 判断项目的设想是否有生命力，能否获得较高的利润。 初步可行性研究是机会研究和可行性研究之间的一个阶段。其主要内容与可 行性研究内容基本相同，只是所获得资料的详细程度不同，研究的精度与深度不 同。如果在机会研究阶段对项目的可行性和经济效益有较大把握，可以直接转入 详细可行性研究。 6 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 初步可行性研究的投资与成本估算的精确度要求在土2 0 以内，时间约需4 6 个月，所需费用占总投资额的o 2 5 1 5 。经过初步可行性研究应得出下列 结论之一：不必进行详细可行性研究，直接作出投资决策。进行详细可行性 研究。该项目不可行。 3 详细可行性研究 可行性研究也称详细可行性研究或最终可行性研究。这个阶段的主要任务是 对房地产开发进行详细深入的技术、经济及商业方面的分析论证，确定投资的有 关主要因素，并对这些因家进行仔细的调查、分析、计算与评估，在此基础上提 出一个或几个可供选择的最优或较优方案，为投资决策提供可靠的评价依据。 可行性研究比初步可行性研究更全面、更具体、更明确，精确度更高，通常 要求误差在土1 0 以内。可行性研究所需的时间约几个月至1 年，有些大型项 目甚至会更长一些，所需费用约占投资总额的0 2 3 。 4 项目的评估与决策 按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有 权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未 经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关 专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶 段。 2 2 可行性研究的步骤 可行性研究一般按如下步骤进行： 1 签订合同与筹划准备 项目投资单位要首先与从事可行性研究工作纳机构签订进行可行性研究的 合同。合同中要明确规定研究工作的范围、进度、费用、支付办法以及协作方式、 条件等双方应尽的责任与义务。从事可行性研究的单位在接受委托时，要向委托 方索取与项目有关的指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。 2 调查研究与收集信息 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 调查研究主要从五个方面进行。一是市场需求调查包括目前和今后相当时 期的需求量和购买者价格承受能力；二是市场供给调查，特别是竞争性房地产市 场目前和今后相当时期的供给量、价格和竞争力；三是资源调查，包括原材料、 能源、建设地点、劳动力、建材、运输条件、环境保护、组织管理和人员培训等 自然、社会、经济的调查；四是选点或选择地段的调查：五是金融市场资金供求 状况、利率和资金来源的调查等等。对调查所得到的信息、情报要加工处理，以 便对未来市场、社会环境、资源变化趋势等各方面进行预测，从而为选择投资目 标、建设规模、建设地点、建设方案、经营方式、进入市场时机以及为技术经济 分析提供确切的定量测算资料。 3 方案设计 根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到一定的基础资料和 基础数据的基础上设计投资方案。这是可行性研究的关键阶段，要求设计者有很 强的综合分析能力和创新能力。这种设计方案要在由多种人才组成的智囊团的帮 助下提出。 4 评价与详细研究 这一阶段是对所设计方案进行更详细的分析研究工作，复查和核定各项分析 资料，明确建设项目的范围、投资、费用支出和收益等数据，并对建设项目的财 务和经济特性做出评估。经过分析研究，应能说明所选方案在设计和施工方面是 可以顺利实现的，在技术上是先进的，在财务、经济上是合理的，整个方案是可 行的。为了检验开发项目的效果和风险，还要进行风险和敏感性分析，说明成本、 价格、销售量、建设工期等多种不确定因素变化时，对项目收益率的影响，并确 定敏感性因索变化的临界值，提出控制风险的应变措施。评价与详细研究是可行 性研究的中心内容。 5 方案优化与选择 设计出的方案不可能是十全十美的。通过对方案的评价和详细研究，可以发 现存在的问题，从而在原方案的基础上进行优化和选择。一船要进行多次的方案 比较与评价，最后提出两个以上的对策方案供决策者选择。 6 编写可行性研究报告书 对项目投资的可行性作出结论性意见。具体论述项目在技术上的先进性、适 8 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 用性，财务上的盈利性、可靠性，经济上的必要性、合理性、现实性，以及外汇 收支平衡等方面的内容，并对可能出现的问题提出相应的措施建议按照规定的 格式、结构、内容编写出详尽的可行性研究报告书。 7 可行性研究报告的评估和审批 可行性研究报告须交有关部门进行评估以考查整个可行性研究工作的可靠 性和真实性。如发现可行性研究报告有原则性错误，可行性研究的基础依据或社 会环境条件有重大变化时，应对可行性研究报告进行修改和复审。 大中型建设项目的可行性研究报告，要报国家有关部门( 如计委等部门1 审 批、小型项目的可行性研究报告由各主管部门或地区性的职能部门审批。 可行性研究的步骤如图1 所示。 9 第二章可行性研究的工作阶段划分和步骤 i 项目律议书1 + 了解有关部门与委托单位建设项目的设想 v 上上 研究项目的必要 市场调查资源调查( 水、电、 性和现实性 c ( 调查和预测市场供交通运输、基础设 给和需求) 施、生活设施等自然 条件社会调查) 上 开枯地点诜辑 0 方案论证、比较，研 c = = 令 确定建设规模、项目构成、人 究技术上的可能性员配置、组织机构 上 征求有关部门乃垂耗蕈付对方寨的初弗煮田，l i t i【 t 研究经济上的合理性l 令 计算投资、成本、收 价格、工资、汇率等调 入，进行财务评价整，进行国民经济评价 l 上 研究实施办法 匕= = 项目初痔设计蜃编制律诗总讲席l 土 提出可行性研究报告 0 得出结论和建议 亡= = 决策部门决策 图1 可行性研究的步骤 1 0 第三章房地产开发项目可行性研究内容 第三章房地产开发项目可行性研究内容 3 1 房地产开发项目可行性研究的主要内容 房地产开发项目可行性研究的主要内容包括以下三个方面： 1 市场研究 市场研究主要是对市场的需求进行分析，以解决项目建设的“必要性”问题。 现代商品经济的一个重要特征就是：商品生产者必须从消费者或用户的需求出发 来进行生产和销售，即顾客需要什么，就生产什么。房地产开发也是一样，尽管 房地产商品的需求非常旺盛，但仍离不开消费者和用户的旨意。谁能把握时代的 脉搏，从消费者或用户的需求出发，从社会经济发展的长期房地产需求趋势出发， 谁就能在房地产开发中获得最大的成功。因此，判断一个项目能否设立，是非有 必要开发，其基本标准是这项目应为社会所需要，应是房地产中的发展项目。当 然，作为房地产发展项目的选择，还应考虑地产或房产所处的位置，而地理位置 的好坏又和城市经济的发展状况和前景紧密相关。这也是不可忽略的因素。因而， 在立项之前，必须对城市的社会经济发展进行调查和分析，对市场需求进行分析 预测。 2 开发项目在受各种外部条件所制约时的可能性 项目实施的可能性是建立在对项目的外部制约条件分析的基础上的，如需要 考察固定资产投资规模及城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、 施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。另外，还需考察开发 建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以 及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。这些因素直接影响着开发过程和结 果，比如造成开发周期延长和产品后期服务跟不上而影响产品走向市场。在进行 可能性分析时，必须充分考虑到项目开发对这些因素约束的承受力和突破力，否 则对项目的启动、运作、善后都会带来艰难性的影响。 3 开发项目的技术、经济分析 技术、经济分析是开发项目可行性分析中的核心部分，相对而言，经济分析 第三章房地产开发项目可行性研究内容 又比技术分析显得重要，因为对于企业来说，经济利益是最重要的。如果其他分 析都可行，而经济上分析不可行，则这个项目对该企业是不可行的。在经济分析 中，市场分析特别重要，因为市场形势的变化对项目的成本、销售价格、销售收 入、利润等都有最直接的影响。技术对项目的约束力并不十分大，因为在现代科 技条件下，不同的技术要求都可通过各种途径来达到。进行技术分析主要是考虑 其实施中的经济可行性。 在进行完以上三项工作后，将研究成果写成可行性研究报告形式。 3 2 房地产开发项目可行性研究报告的编写内容 项目可行性研究报告目前尚无统一的格式，但一般应包括以下1 0 个方面的 内容： 1 总论 ( 1 ) 项目名称。 ( 2 ) 项目的背景。 ( 3 ) 项目的地理位置。 ( 4 ) 项目所在周围的环境。 ( 5 ) 项目的性质与主要特点。 ( 6 ) 开发建设该项目的社会、经济意义。 2 基本数据 ( 1 ) 占地总面积。 ( 2 ) 规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑 的构成、基础设施的条件和要求、其他规划设计要点等。 ( 3 ) 项目所占土地的原使用状况，占地面积，需要拆除的房屋面积、产权、 间数、建筑物性质，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的原住户户数和 人口情况，需要安置的劳动力人数等。 ( 4 ) 建筑物的主要技术参数。包括建筑物栋数、形式、面积。 ( 5 ) 投资总额。 ( 6 ) 其它资料。 第三章房地产开发项目可行性研究内容 3 成本估算 在可行性研究阶段，成本估算没有必要也不可能做得象预算那样准确、那样 详细。对成本估算，除了必要的文字阐述，一般应列出成本计算表，分项估算成 本。 成本估算包括以下几个方面： ( 1 ) 土地征用费。包括： 原始情况调查摸底费。 土地征用费。 ( 2 ) 拆除安置费。包括： 住宅拆迁安置费，包括各种拆迁费用、赔偿费用、安置拆迁户还建房建 设费用。 商业和其他公建房屋的安置费。 占( 私产) 房用地土地使用费损失费( 3 年) 。 办理准拆证手续费( 按拆除面积每平方米0 2 元) 。 ( 3 ) 前期工程费。包括： 详细规划费。 文档案保证金利息损失费( i n 竣工后返还本金) 。 房屋鉴定费。 1 ：5 0 0 原始状况图测量费，拨地定桩测量费。l ：5 0 0 原始现状图，用 于施工放线，拟建建筑及总平面设计。 钻探费。单体设计前进行钻探，以确定地下情况、耐力大小，作为基础 设计依据。 购图、晒图费。购买1 ：5 0 0 原始现状图和其它零散图纸。以供办理防火、 水、电、施工执照。 设计费。土建和室内上、下水电等的设计。永久性水、管网、设计、设 备安装费，包括建筑物排水管到立杆排水管，检查井和化粪井，如要求雨污分流， 还要加雨水管。 第三章房地产开发项目可行性研究内容 施工招标费。 施工占道费，临时水、电、场地平整费。 地上物拆除费，移树、移杆费：改造片内的园林、电线杆与园林管理部 门、电业管理部门联系办理。 ( 4 ) 建筑安装费。包括： 地坪以上土建造价，根据楼层数及房屋结构而定。 基础处理费。包括基底标高以下实际下挖及材料费。 ( 5 ) 室内外热网设计安装费。 ( 6 ) 煤气设计安装费。 ( 7 ) 材料调价费。指因建筑材料价格变动而增加的支出。 ( 8 ) 小区配套费。指按规划住宅面积计算的，向规划部门缴纳的配套费。 用于规划片内道路、绿化、邮电、路灯、车棚及变电室土建部分。 ( 9 ) 管理费。包括施工管理人员的各项开支。 ( 1 0 ) 质量监督费。指市区内监理部门现场监督及质量检查的费用。 ( 1 1 ) 各种协议公证费。指为签订、履行合同所花费的公证费。 ( 1 2 ) 各种税费。包括印花税、建筑税和营业税等。 ( 1 3 ) 配套房返还费。指占住宅规划面积8 的配套房返还费用。 ( 1 4 ) 产权登记费。房屋建成后到房管部门办理产权登记，产权登记费为工程造 价的0 2 。 ( 1 5 ) 贷款利息。指项目开发货款的利息支出。 ( 1 6 ) 管理费用。包括办公费等。 4 进度安排 包括项目开、竣工日期和进度的初步安排。 5 资源供应 ( 1 ) 资金筹集和使用计划。开发项目的实施是分阶段的，资金分阶段投入， 一次性筹集资金会造成浪费，资金供应不足或不及时会影响项目的正常实施，因 此，应根据项目实施进度分阶段列出资金的需要量和供应计划。 1 4 第三章房地产开发项目可行性研究内容 ( 2 ) 建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。 ( 3 ) 施工力量的组织计划。 ( 4 ) 项目施工期间的动力、水等的供应。 ( 5 ) 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等的供应条件。 6 市场分析 市场分析包括市场需求预测，销售价格分析、销售方式、渠道、对象及计划。 7 财务评价 财务评价即效益分析，包括销售收入、税金、利润预测、偿还贷款能力及平 衡预算、现金流量分析、财务平衡分析及投资规模、规划设计修改及原材料价格 变化因数的影响，作出敏感性分析及相应的盈亏分析。 对比较小的项目，也可将成本估算、市场分析并入财务评价中。 8 风险分析 风险分析即对社会、经济、政策各方面可能出现的影响，资源供给可能出现 的不协调，以及成本、市场可能出现的变化作出分析。计算主要因素在效益分析 中可容忍的变动极限，分析超极限变动的可能性，并提出超极限变动时的对策。 9 国民经济评价 重大综合开发项目与国民经济之间有密切联系，应从经济效益、社会效益、 环境效益几方面综合考虑，作出决策。当财务评价与国民经济评价发生矛盾时， 应按国民经济评价的结论决定项目是否实施。 开发项目，除经济效益可以定量计算外，其他如改善人民居住条件、改善城 市功能等社会效益均难以用货币量化，但在项目的总体效益中它们又是不可缺少 的部分。虽然目前对于社会、环益效益尚无恰当、统一的评价标准，但在开发项 目的可行性研究中，这部分评价是必要的。当社会效益、环境效益分析的结论与 经济效益分析的结论有重大冲突时，应如实反映，并以极其慎重的态度决定项目 的取舍，或对项目进行修正。 1 0 结论与建议 在上述分析的基础上，对项目作出总体评价，明确表述项目是否可行，如不 可行，应提出其主要限制条件是什么，在怎样的情况下会使该项目可行，以供决 第三章房地产开发项目可行性研究内容 策时参考。 1 6 第四章可行性研究的市场分析与调研以及应注意的问题 第四章可行性研究的市场分析与调研以及应注意的问题 4 1 可行性研究的市场分析与调研 1 房地产项目市场分析的概念房地产项目在投资决策确定之前，调查市场 情况、项目背景资料，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产项目的 市场分析。 2 房地产项目市场分析的主要内容 ( 1 ) 宏观因素分析。 在该国现在投资房地产是否适宜? 主要从该国的经济发展来观察是否是上升趋势，房地产业发展是否在该国具有 潜力。 该国的哪一个地区投资房地产? 该地区是否是该国经济最活跃的地区，该地区房地产业发展状况及市 场状况。 ( 2 ) 微观因素分析。 该地区政府的规划和政府行为对房地产市场的影响。 该地区政府的城市规划条件对房地产开发的引导影响，即政府致力于城 市向哪个方向发展。 该地区政府采取哪些手段鼓励或限制房地产丌发? 该地区目前适合开发哪种类型房地产? 该地区投资某种房地产的风险估计，有哪些竞争性项目存在? 开发某种类型房地产的销售对象为何? 其消费倾向、住房观念如何? 3 房地产开发项目市场调研 房地产市场调研工作是为项目的可行性分析和投资决策是否正确进行所必 需的基础工作，也为以后的项目策划提供第一手市场分析资料。 第四章可行性研究的市场分析与调研以及_ i 衄注意的问题 ( 1 ) 根据项目分析的内容可相应规定出市场调研的内容。 房地产投资环境调研： 在国家、地区、城市、街区这些由大n d 的层次上调研。内容包括政治、经 济形势和发展趋势，法律限制与导向，金融政策，文化、教育、自然地理区位， 城市规划条件与限制因素，基础配套设施完善程度，未来经济政策对房地产开发 项目实施的影响( 好与坏) 等。 房地产市场状况调研： 在房地产投资环境调研的基础上主要对市场的供求状况，如供给量、有效需 求量、空置率、供求的房地产类型、地段、层次进行调研；对本地区同类房地产 商品租售价格进行调研；对同类型房地产的开发成本、税费、开发和租售期进行 调研；对行业中同类型房地产的收益率进行调研。 ( 2 ) 房地产市场调研的方法。 从政府部门发布的房地产价格指数，国家宏观经济发展的统计信息的报 告( 如国税局、中国人民银行、国家统计局等的信息研究部门的经济分析报告、 建议) 发现和确定政治和经济发展的形势、法律的出台、政策实施的节奏对项目 的影响程度。 调查本地区政府的城市总体规划，规划的主导思想和方向，对项目开发 有利或不利的条件或措施。 调查对本项目有购买意愿的潜在客户。可采用有奖问卷形式，也可对潜 在对象上门调查购房的主要愿望( 如位置、布局、设备，环境，价格等) ，调查 房地产业内专家，请他们对你的项目开发计划提意见，可采用付费邀请，论证或 晚餐会等形式。 实地考察竞争性项目，获取租售价格、空置率、户型面积等方面资料。 通过市场调查公司调查购买意愿等一些次要因素。 4 2 房地产开发项目可行性研究应注意的问题 1 防止先入为主的可行性研究 在房地产开发实践中，房地产开发项目的成败似乎绝大部分都是一开始就注 定的。失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但 第四章可行性研究的市场分析与调研以及应注意的问题 仔细研究这些项目的“可行性研究报告”，发现差不多都是一种模式，即从各方 面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了“可行 性研究”的误区，在投资决策上犯了重大错误。 2 选好可行性分析的主角 一项成熟可信的可行性研究分析报告必须是方法与观点客观、正确，格式过 程规范，数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是业内的专家，是“时 刻将手搭在市场脉搏上”的行家。一般来讲，应由这样几种人来主持分析： ( 1 ) 由经济专家( 可以是中介咨询公司的专家或政府的经济专家、大学里 的教授，但都必须是时刻关注市场的人士) 主持的市场调研。 ( 2 ) 由工程师( 包括工艺工程师和土木工程师) 和财务专家( 如经验丰富 的造价工程师和注册会计师、房地产估价师等) 主持的投资预算。 3 投资决策的结论首先取决于市场分析的结果 在项目可行性研究中，我国的一些开发企业普遍认为可行性研究就是技术或 财务的可行性研究。实际上，可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究， 其次才是技术上( 财务分析) 的可行性研究。对于任何一个项目的投资设想，要 证明其是否可行，首先要看它有没有市场，如果没有，则不必去研究其技术( 财 务分析) 上是否可行。 市场研究的依据就是市场调研，目前绝大多数开发商在项目投资前均要委托 中介机构或亲自进行市场调研。这里要特别注意房地产行情调查不等于市场调 研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通、 环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的是街区功能配置和社 会商业利润水平的调查分析。 例如，广州购书中心就是在广州东片新城区开发后，在住宅、办公、商业等 功能基本形成，达到恰到好处的街区配置，因此，获得了投资成功。 1 9 第五章房地产开发项目经济评价 第五章房地产开发项目经济评价 房地产开发项目评价包括三个层次：财务评价、国民经济评价和社会评价。 其中，财务评价和国民经济评价通常合称为经济评价。经济评价是房地产开发项 目可行性研究的核心内容，也是房地产开发项目投资决策的主要依据，本节将对 此重点介绍。 5 1 房地产开发项目财务评价 1 房地产开发项目财务评价的含义 房地产开发项目财务评价，亦称企业财务评价，是指在国家现行财税制度和 价格体系的条件下，从房地产开发企业的角度，计算项目范围内的效益和费用， 分析项目的盈利能力、清偿能力、外汇平衡能力，以考察项目在财务上的可行性。 财务评价的目标主要是开发项目的盈利能力、清偿能力和财务外汇效果。 盈利能力是反映项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应当考虑开发项 目是否有盈利，盈利能力有多大，其盈利能力是否足以使项目可行。开发项目的 盈利主要指其建成投产成使用后所产生的利润和税金；开发项目的清偿能力包括 两个层次：一是指项目的财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力，二是指债 务清偿能力，主要是指项目偿还开发投资借款的能力，目的是考察开发项目投资 贷款的偿还期是否符合贷款机构的有关规定；对于开发产品外销刨汇等涉及外汇 收支的项目，还应计算项目的财务外汇效果，把项目的外汇效益作为财务评价的 重要目标。 2 房地产开发项目财务评价的程序 ( 1 ) 分析和估算开发项目的财务数据。即通过市场调查、预测分析，以及 技术与投资方案分析，确定房地产开发项目的建设规模、建设地点和投资方案， 拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测获得项目总投资、资金筹措方案、 开发成本、销售收入( 包括出租收入) 和利润、税金等一系列财务基础数据。 ( 2 ) 编制财务基本报表。财务基本报表是根据财务数据填列的，财务基本 第五章房地产开发项目经济评价 报表又是计算、反映项目盈利能力、清偿能力和财务外汇效果的技术经济指标的 基础。所以在分析和估算财务数据之后，需要编制财务现金流量表、资产负债表、 利润表、借款还本付息表和财务外汇流量表等基本报表。 ( 3 ) 计算并评价财务效益指标。反映项目财务效益的指标包括投资回报率、 投资回收期、借款偿还期、财务净现值、财务内部收益率等。反映财务外汇效果 的指标包括财务外汇净现值和财务换汇成本等。反映资金结构和流动性的指标有 资产负债率、流动比率和速动比率。对上述财务效益指标进行计算、分析和评价， 为开发项目投资决策提供可靠的依据。 3 房地产开发项目财务评价的基本方法 财务评价方法按其是否考虑资金的时间价值、是杏考虑项目寿命期内的全部 经济活动过程，分为静态分析方法和动态分析方法两类。 ( 1 ) 静态分析法 静态分析方法是一种简便易行的分析评价方法。这种方法不考虑资金的时间 价值因素，对项目的成本和收益等资金流量不进行贴现，而核实际发生数计算， 对项目获利能力按建成后达到设计能力时的某一正常年份的年收益计算，不考虑 项目整个寿命期内的现金流量。这种方法不能全面地反映企业经济活动状况，难 以作为房地产长期投资决策的依据，但计算方法简单，使用方便，它在投资方案 的初选阶段，如可行性研究中的机会研究阶段或初步可行性研究阶段以及短期的 小型的房地产投资决策中仍有一定的参考价值。 房地产开发项目投资财务评价静态分析方法采用的指标主要包括以下几种： 投资回报率。主要是用来描述房地产销售项目的静态经济效益的评价指 标，它是项目销售纯收入与投资额之比。由于投资额的构成不同，回报率又分为 自有资金投资回报率和总投资回报率两种。 项目销售纯收入 自有资金投资回报率 总投资回报率= 自有资金投资额 项目销售纯收入 1 0 0 1 0 0 投资总额 对投资者