（工商管理专业论文）提高金荷花国际时装城物管水平的思考.pdf

论文摘要 物业管理自8 0 年代初在我国深圳、广州起步，如今在房地产建 设热潮的推动下迅猛发展。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理 很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、 直管房、单位自管房等领域全面渗透。9 0 年代初，随着社会的发展， 特别是城市化进程的加快，成都的物业管理也随着房地产业的兴旺蓬 勃发展起来。 经过十几年的发展，成都物管业已经取得了显著的进步，但我们 还有很多不足，特别是在商业物业的管理上。商业物业属于经营性质， 人流量大，设施设备多，所以在管理上必须对各个方面进行周密的考 虑。在商业物业的管理上我们与沿海地区的差距还很大，主要体现在 盈利能力不强、品牌知名度不高、人员管理较混乱、基础物业管理薄 弱等方面。因此探索一条商业物业管理企业发展的路，提高他们的竞 争力，是我们迫切需要解决的一个课题。本文正是从此思路出发，对 一个大型的商业卖场金荷花国际时装城的管理模式进行探讨，给 成都其它商业物业管理企业的发展提供一套思路和对策，以提高成都 商业物业管理企业的整体实力。 本文由以下两部分组成： 第一部分主要阐述了提高金荷花国际时装城物管水平的意义、金 荷花国际时装城物管现状及存在问题。本部分由两个章节组成，第一 章主要分析了提高金荷花国际时装城物管水平的意义，它体现在三个 方面：改善成都商业物业管理；促进经济发展，并带动相关产业发展； 加快成都服装市场的发展。第二章主要介绍了金荷花国际时装城的概 况、物管现状及存在的问题，这些问题包括：公司盈利渠道较少、品 牌推广不力、人员管理较差、基础物业管理薄弱等。 第二部分是本文的重点，主要阐述了提高金荷花国际时装城物管 水平的措施，它包括四个方面：创建盈利模式、创立公司品牌、加强 人才建设、强化基础物业管理。本部分由四个章节组成，第一章主要 介绍了如何创建公司的盈利模式，主要从三个方面进行：充分利用物 业资源；深度挖掘客户资源；加强设施设备的能耗管理和公司内部管 理。第二章主要论述了创立公司品牌的途径，包括两个方面：推行综 合服务体系及点面结合递进推广。第三章主要分析了如何进行公司的 人员管理，包括四个方面：优化公司组织结构；严格进行招聘培训； 认真进行绩效考评；采取有效的激励措施。第四章主要说明了如何进 行金荷花国际时装城的基础物业管理，包括三个方面：加强治安消防 管理；强化保洁绿化管理；合理进行设施设备的维护及提高维修时效。 由于笔者才疏学浅，加之时间仓促，收集资料有限，故文中所述 观点难免有不妥和值得商榷之处，在此笔者真诚地欢迎各位专家和读 者批评指正，多提宝贵意见! 关键词：提高金荷花时装城物管水平 a bs t r a c t r e a l t ym a n a g e m e n tb e g a ni ns h e n g z h e na n dg u a n g z h o ui n1 9 8 0 s ， a n di th a sd e v e l o p e dv e r yf a s t b yt h eu p s u r g eo ft h ec o n s t r u c t i o no f b u i l d i n g s i ni n i t i a lp e r i o d ，t h ep r o f e s s i o n a lm a n a g e m e n tw h i c ha t t e m p t e d c a u t i o u s l yi nt h er e s i d e n t i a ld i s t r i c tq u i c k l ye x t e n d e dt ot h ec o m m e r c i a l b u i l d i n g ，t h el a r g e s c a l es h o p p i n gc e n t e r , t h ea p a r t m e n tv i l l a ，a l s ot ot h e w e l f a r er o o m ，a s c e n d i n gp i p er o o m ，u n i tf r o md o m a i nc o m p r e h e n s i v e s e e p a g ea n da l s ot u b er o o m i n e a r l yd a y so f19 9 0 s ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h es o c i e t y , e s p e c i a l l yo ft h er a p i du r b a n i z a t i o n ，t h ee s t a t em a n a g e m e n ti nc h e n g d u h a sg r o w e dw i t i lt h ev i g o r o u sd e v e l o p m e n to f t h ee s t a t e a f t e ro v e rt e ny e a r s d e v e l o p m e n t ，t h ee s t a t e m a n a g e m e n ti n c h e n g d uh a sm a d em u c hp r o g r e s s ，b u tw es t i l lh a v em a n yd r a w b a c k s ， e s p e c i a l l yi nb u s i n e s sm a n a g e m e n to fe s t a t e t h eb u s i n e s sm a n a g e m e n t o fe s t a t en e e d st om a n a g e ，c o n s i d e rh o wm u c h p o p u l a t i o na n dh o wm a n y t y p e so fe q u i p m e n t ，s ow em u s tt a k ee v e r yd e t a i li n t oc o n s i d e r a t i o ni n m a n a g e m e n t w eh a v el a r g ed i s t a n c ei nt h eb u s i n e s sm a n a g e m e n to f e s t a t ec o m p a r e dw i t ht h ec o a s tc i t i e s ，m a i n l yi nt h ew e a k a b i l i t yt og a i n p r o f i t s ，l o w f a m e ，c o n f u s i n g h u m a n m a n a g e m e n t ，b a s i c e s t a t e m a n a g e m e n t s oi ti sau r g e n tt a s kf o ru st of m daw a yo ft h eb u s i n e s s m a n a g e m e n to fe s t a t et oi m p r o v et h e i rc o m p e t e n c e 。t h i st h e s i si st o p r o b ei n t ot h es t y l eo ft h em a n a g e m e n to ft h eb i gs h o p p i n gm a l l - - - - - t h e c i t yo fg o l d e nl o t u si n t e r n a t i o n a lf a s h i o n ，t og i v eo t h e re n t e r p r i s e so ft h e b u s i n e s sm a n a g e m e n to f e s t a t i n gat r a i no ft h o u g h ta n dc o u n t e r m e a s u r et o i m p r o v et h e i rw h o l ea b i l i t i e s t h i st h e s i sc o n s i s to f t w o p a r t s ： t h ef i r s tp a r tm a i n l ye l a b o r a t e dr a i s i n gt h eg o l d e nl o t u si n t e m a t j o n a l f a s h i o n a b l ec l o t h i n gc i t yt u b el e v e l ，i n c l u d i n gt h es i g n i f i c mi c e ，t h eg o l d e n l o t u si n t e m a t i o n a lf a s h i o n a b l ec l o t h i n gc i t yt u b ep r e s e n ts i t u a t i o na n dt h e e x i s t e n c eq u e s t i o n t h i sp a r ti sc o m p o s e db yt w oc h a p t e r s ：t h ef i r s t c h a p t e rm a i n l ya n a l y z e dr a i s i n gt h eg o l d e nl o t u si n t e r n a t i o n a lf a s h i o n a b l e c l o t h i n gc i t y t u b el e v e lt h e s i g n i f i c a n c e ，i t i n c l u d e st h r e e a s p e c t s ： i m p r o v i n g t h ec h e n g d uc o m m e r c i a le s t a t em a n a g e m e n t ；p r o m o t i n g e c o n o m yd e v e l o p m e n t ，a n di m p e t u s r e l a t e di n d u s t r yd e v e l o p m e n t ； s p e e d i n gu pt h ec h e n g d uc l o t h i n gm a r k e tt h ed e v e l o p m e n t t h es e c o n d c h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e d t h eg o l d e nl o t u si n t e m a t i o n a lf a s h i o n a b l e c l o t h i n gc i t ys u r v e y , t h et u b ep r e s e n ts i t u a t i o na n d t h ee x i s t e n c eq u e s t i o n ， t h e s eq u e s t i o n si n c l u d e ：也el a c ko fc o m p a n yg a i n sc h a n n e l s ，t h eb r a n d p r o m o t i o ns t r e n g t h ，t h eb a dp e r s o n n e lm a n a g e m e n t ，t h ew e a k f o u n d a t i o n e s t a t em a n a g e m e n ta n ds oo n t h es e c o n dp a r ti st h ek e yp o i n to ft h i sa r t i c l e ，m a i n l ye l a b o r a t e dt h e m e a s u r eo fr a i s i n gt h eg o l d e nl o t u si n t e r n a t i o n a lf a s h i o n a b l ec l o t h i n gc i t y t u b e sl e v e l ，i ti n c l u d i n gf o u ra s p e c t s ：t h ef o u n d a t i o np r o f i tp a t t e r n ，t h e e s t a b l i s h m e n to fc o m p a n yb r a n d ，s t r e n g t h e n so ft h et a l e n t e dp e r s o n c o n s t r u c t i o n ，t h es t r e n g t h e n e df o u n d a t i o no f e s t a t em a n a g e m e n t t h i sp a r t i sc o m p o s e db yf o u rc h a p t e r s ：t h ef i r s tc h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e dh o w d i dt h ec o m p a n yf o u n dt h ep r o f i tp a t t e m ，i n c l u d i n gt h r e ea s p e c t s ：f u l lu s e o f p r o p e r t yr e s o u r c e s ；d e e p e n i n g e x c a v a t i o nc u s t o m e rr e s o u r c e s ； s t r e n g t h e n i n gt h ef a c i l i t ye q u i p m e n tt h ee n e r g yc o n s u m p t i o nm a n a g e m e n t a n dt h e c o m p a n yi n t e m a lm a n a g e m e n t t h e s e c o n dc h a p t e rm a i n l y i n t r o d u c e dt h ee s t a b l i s h m e n tc o m p a n yb r a n dc h a n n e l ，i n c l u d i n gt w o a s p e c t s ：c a r r y i n go u tt h es y n t h e s i ss e r v i c es y s t e ma n dt h es u r f h c eu n i o n p r o g r e s s i v e st op r o m o t e t h et h i r dc h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e dh o wd i dt h e c o m p a n yc a r r yo nt h ep e r s o u n e lm a n a g e m e n t ，i n c l u d i n gf o u ra s p e c t s ： o p t i m i z e dc o m p a n yo r g a n i z a t i o n a l s t r u c t u r e ；s t r i c t l yc a r r y i n g o n e m p l o y m e n ta d v e r t i s et r a i n i n g ；e a r n e s t l yc a r r y i n go nt h ea c h i e v e m e n t s e x a m i n a t i o na n dc r i t i q u e ；t a k i n gt h ee f f e c t i v ed r i v em e a s u r e t h ef o u r t h ， c h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e sh o wt oc a i t yo nt h eg o l d e nl o t u si n t e r n a t i o n a l f a s h i o n a b l ec l o t h i n gc i t yt h ef o u n d a t i o ne s t a t em a n a g e m e n t ，i n c l u d i n g t h r e e a s p e c t s ：s t r e n g t h e n i n g t h e p u b l i cs e c u r i t y f i r e p r e v e n t i o n m a n a g e m e n t ；s t r e n g t h e n i n gt h em a n a g e m e n to fc l e a n i n g ；r e a s o n a b l y c a r r y i n g o nt h e f a c i l i t ye q u i p m e n t o ft h em a i n t e n a n c ea n dt h e e n h a n c e m e n ts e r v i c ee f f e c t i v e n e s sf o ra p e r i o do ft i m e b e c a u s et h ea u t h o rh a sl i t t l et a l e n ta n dl e s sl e a r n i n g ，a n dt h el a c ko f t i m e ，t h ed a t u mc o l l e c t i o ni sl i m i t e d ，t h e r e f o r e ，i nt h ea r t i c l es t a t e st h e v i e w p o i n tt oh a v eu n a v o i d a b l ei m p r o p e r i t ya n dn e e dm o r et h i n k i n g ， s i n c e r e l yw e l c o m ef e l l o we x p e r t sa n dt h er e a d e r st op o i n to u tm i s t a k e s a n dp r o p o s et h ev a l u a b l es u g g e s t i o n s ! k e yw o r d s ：i m p r o v e g o l d e nl o t u sc l o t h i n gm a l l t h el e v e lo fe s t a t em a n a g e m e n t 3 刖吾 物业管理，一个在国内外已发展了上百年的服务行业。在我国， 随着改革开放的不断深入、市场经济体制的日益完善，物业管理在我 国由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业。 从1 9 8 1 年3 月全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公 司的设立，至今全国已有各类物业管理公司1 8 万余家1 ，从业人员近 1 2 0 0 万人。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商 业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位 自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高 等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世 界，已进入全方位竞争时代。 现在物业管理已由单一的模式转变为根据不同的物业特点而细 分的各种专业物业管理模式，其中商业物业管理便是一个重要的分 支。商业物业因属于经营性质，业态复杂，人流量大，设施设备多， 所牵涉的因素多，所以管理上显得特别复杂，各个方面都必须考虑周 全。 相对于东部发达地区，成都商业物管发展还比较缓慢。业主投诉 多、盈利能力差、客户服务不到位、物业形象差、专业人才缺乏、后 期经营与前期定位差异太大等等，这些都是我们急需解决的问题。因 此探索一种商业物业管理模式，提高成都商业物业管理公司的竞争 力，是摆在我们面前的一个重要课题。同时在全国范围内，成都市服 装市场不管是荷花池批发市场还是青年路服装市场都显得规模相对 较小、档次较低、集约化程度不高、功能较单一，这使得成都市服装 市场在全国范围内的影响显得很小。因此如何整合成都市服装市场的 资源，提高其竞争力也是摆在我们面前的一个重要课题。 金荷花国际时装城是一个大型的综合性商业物业，建筑面积有 1 本麓馥据除特殊说明外，均采自房产情报( 四川房地产业协会编制，属内参月刊) 及金荷花国际时装 城设一，备料。 1 5 万平方米，设施设备配置相当完善。其业态以服装为主，还涵盖 餐饮、娱乐等。这样一个商业物业在成都具有一定代表性，也可与全 国其它知名的服装市场相比美。 本文就是从探讨如何提高金荷花国际时装城物管水平入手，力求 探索一种商业物业管理较完善的模式，以促进成都市商业物业管理公 司的发展，提高成都商业物业的管理水平。同时也为如何整合成都市 服装市场的资源，创建成都服装市场品牌提供一种新的思路。 上篇金荷花国际时装城物管现状及 研究意义 金荷花国际时装城位于成都市火车北站东一路18 撑( 原成都大学 旧址) ，占地约3 3 万平方米，总建筑面积约1 5 万平方米。整个建筑 分为4 座独立的楼栋。其商业形态包括：服装、布匹、工艺品、体育 用品、小商品的批发零售及茶楼、餐饮等，是个典型的综合性商业物 业。其硬件设施配置也相当完善，包括多功能的艺术发布中心、l e d 显示屏、闭路电视、触摸屏、观光电梯等，这样的商业物业在成都具 有一定代表性。 要使这样一个高档的具有前瞻性的商业物业在成都商圈内站住 脚，创立自己的品牌，其物业管理就显得特别重要，这甚至关系到金 荷花国际时装城的生死存亡。金荷花国际时装城的规模较大，管理较 复杂，而现有的物业管理公司在盈利能力、品牌建设、人员管理、基 础物业管理等方面还存在着一些问题，这些问题其实也是成都市其它 商业物业管理公司存在的普遍问题。所以针对这些问题，思考一套较 完善的商业物业管理模式，就显得特别重要。这套商业物业管理模式 不仅是针对金荷花国际时装城的，也是针对成都市所有商业物业管理 公司的。这对提高成都市商业物业管理水平、增强成都市商业物业管 理公司的竞争力具有重要的意义。而且这也对整合成都服装市场、最 大限度利用现有资源、提高成都服装市场的整体实力、扩大成都服装 市场的影响力具有实质性的意义。 第一章提高金荷花国际时装城物管水平的意义 第一节改善成都商业物业管理 成都金荷花国际时装城是一个集商品批发零售、餐饮、娱乐为一 体的大型综合性商业物业，总建筑面积约1 5 万平方米，商铺数量近 4 0 0 0 个。它的硬件配置也比较完善，包括多功能的艺术发布中心、 l e d 显示屏、闭路电视、触摸屏、观光电梯、中央空调、防盗报警 系统、监控中心、发电机、喷淋灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火 系统、二次加压供水、燃气锅炉等。 在成都，面积这么大、硬件配置这么完善的商业物业并不多见。 成都的一些大型商业购物中心，如人民商场、百货大楼、仁和春天百 货商场、太平洋广场等，它们的建筑面积都在6 万平方米以下。成都 的大型宾馆、酒店，如皇冠假日酒店、锦江宾馆、索菲特万达酒店、 喜来登酒店等，它们的面积都不超过8 万平方米。享有“西部服装第 一城”称号的九龙广场建筑面积也只有l o 万平方米。而建材市场、 荷花池服装批发市场等虽然建筑面积超过1 5 万平方米，但他们的硬 件配置远远不如金荷花国际时装城。 象金荷花国际时装城这样的商业物业，因为其功能复杂、设施设 备多、人员较集中、人流量较大，且所有客户均以盈利为目的，所以 管理难度特别大。在商业物业的管理上，既要考虑环境的舒适、场内 的安全，又要考虑营造商业氛围、创立商业物业品牌，同时要求服务 内容更多、服务质量更好。 同沿海地区相比，成都商业物业的整体管理水平较低，主要体现 在：盈利能力较差，品牌知名度不高，专业管理人才缺乏，基础物业 管理不到位等。正是由于盈利渠道少，所以导致了近7 0 的商业物业 管理企业亏损。这些亏损的企业一部分倒闭，一部分靠所管物业的开 发商补贴度日。由于没有资金上的保障，这些物业管理企业也就谈不 上发展，甚至连基本的业务也开展不i ：r 。而多数商业物管企业不注重 创建自己的另牌。这使得他们的知名度不高，市场认可度也就很低， 在对某一物业的管理公司进行招投标时这些企业就处于劣势，因此这 些物管公司的发展也就大大受限。如整个成都物管界只有锦绣花园和 芳草地才获得了“全国优秀物业管理小区( 大厦) ”称号，而其它的 物管公司则无此殊荣，所以他们的竞争力就显得较弱，在向外扩张时 阻力就特别大，国此他们发展也较缓慢。 专业人才的缺乏也是阻碍成都商业物管公司发展的重要因素。在 成都，物管从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，高级管理 人才更是风毛麟角。据调查，成都大部分物业管理公司中，管理人员 中专以上文化程度的仅占6o ，专科以上的仅为35 ，即使在国 家一级资质物业管理公司，高工、硕士以上的人才也寥寥无几。人才 流失率也大，前段时间成都老总开车“抢”保安的事件就值得我们深 思。许多物业管理公司基础物业管理也很不到位，这大大影响公司形 象，从而制约了这些公司的发展。如成都金荣物业管理有限公司自己 对设施设备管理不善，导致公共能耗居高不下，公司无力承担。当其 想把矛盾转嫁给“幸福时光”的商家的意图未成功时，竟停交供电局 的电费。这导致商家一直生活在黑暗之中，只好向媒体投诉，而管理 公司的形象也一落千丈。正是由于以上因素，使得成都的商业物业管 理公司发展相当缓慢。 金荷花管理有限公司也或多或少存在上述问题。本文正是对金荷 花国际时装城这样一个大型商业物业的管理进行研究，针对管理中存 在的问题，探讨一种管理模式来提它的管理水平。这种管理模式包括： 拓宽盈利渠道、创建公司品牌、加强人才建设、搞好基础物业管理。 因为金荷花管理有限公司管理中存在的这些问题也是成都市商业物 业管理中所存在的普遍问题，所以这种管理模式适用面比较广。如：舟 这种管理模式推广到成都其它商业物业管理公司的管理中，将会大大 改善他们的管理水平，促进他们的发展，从而使得整个成都的商业物 业管理水平得到极大的提高。 第二节促进经济发展，带动相关产业 随着房地产市场的兴旺，带动了一个新的行业物业管理也蓬 勃发展起来。物业管理发展到今天，它所带来的产值虽不如房地产， 但它已成为地方经济的一个重要支柱。在物业管理较为发达的深圳， 目前从事物业管理的企业约有2 0 0 0 余家，年产值已达到8 0 亿元，约 占深圳国内生产总值的3 。物业管理服务行业已成为深圳地方经济 的一项支柱产业。即使在物业管理发展相对滞后的成都，目前从事物 业管理的企业也接近1 0 0 0 家，管理面积达到1 0 8 0 0 万平方米。如果 平均按每平方米1 5 元( 包括管理费、停车费、专项维修费、公摊水 电费等) 收取物业管理费，仅此一项每年就有1 9 亿多元的产值，还 不包括相关产业贡献的产值，由此可见物业管理行业在成都地方经济 的重要地位。而成都商业物业管理公司约有3 0 0 家，管理面积达3 1 1 0 万平方米。如果按3 元每平方米收取物管费，仅此一项每年就有约 1 1 2 亿元的产值，约占成都物管行业总产值的5 9 。可见，商业物业 管理在整个物业管理行业中占有举足轻重的地位。 服装产业在国民经济的发展中占有更重要的位置。2 0 0 3 年内地 居民衣着消费支出共计4 ，1 8 7 7 亿元。温州服装市场去年产值达到 4 0 0 多亿元，出口创汇7 亿多美元，它已成为了温卅i 地方经济的一个 主导性产业。而在成都服装市场，每年的现金流超过2 5 0 亿元，仅九 龙广场每年的现金流就达到1 2 0 多亿元，可见服装产业在成都地方经 济中的重要地位。 金荷花国际时装城建筑面积有1 5 万平方米，规模超过温卅i n 装 市场和九龙广场( 温卅i n 装市场有1 2 万平方米，九龙广场有1 0 万平 方米) 。该市场现在还处于萌芽阶段，如果对该市场进行合理的管理， 让他迅速发展起来，则其创造的产值应该不会比这两个市场少。 商业物业的发展还会带动其它产业的迅速发展。这些产业包括： 餐饮、物流、交通、汽车、旅游、科技( 网络技术、电子等) 、绿化、 珥探、教育、医疗等。物别是象金荷花国际时装城、九龙广场等这样 的大型批发市场，对相关产业的发展具有更强的促进作用。比如物流， 九龙广场每年的现金流达】2 0 亿元，这对物流产业的发展起到了极大 的拉动作用，金荷花国际时装城也是如此。 物业管理行业吸引了大量的劳动力，提供了大量的就业机会。目 前成都各类物业管理公司多达1 0 0 0 家，吸引了5 1 万人进入该行业。 而象金荷花国际时装城这样的商业物业提供的就业机会则更多。金荷 花国际时装城有商铺4 0 0 0 个，入驻商家达3 0 0 0 户。如果按每户提供 2 个就业岗位计算，仅此项就可使6 0 0 0 人就业。其它商业物业也 提供了大量的就业岗位，如九龙广场自身就提供了近i 0 0 0 0 个就业岗 位。而近年来他们先后组织开展了向贫困母亲、残疾人等“送温暖、 献爱心”活动，向邓小平家乡和战斗英雄黄继光家乡捐钱捐物投入建 设等，捐钱捐物价值2 0 0 0 万元以上，解决就业和再就业人员达2 0 余 万人。 可见，商业物业管理企业的发展对成都地方经济有着重要影响， 它对成都经济增长起着举足轻重的作用。 第三节加快成都服装市场的发展 随着经济的发展和人们收入水平的提高，人们用于服装方面的消 费支出不断增长。根据中国零售业白皮书资料显示，2 0 0 3 年内地居 民衣着消费支出共计4 ，1 8 7 7 亿元，同比增长1 0 5 。其中，城镇居 民衣着消费支出3 ，3 4 0 亿元，同比增长1 6 8 ，农村居民衣着消费支 出8 4 7 7 亿元，同比增长3 2 。 内地服装的销售渠道已由过去的百货商店、专卖店、农村集市发 展到仓储商场、超市、连锁店、专业服装市场( 街) 、服装流通中心、 邮购、电视销售、网上销售等多种销售方式。其中零售百货商场是中 国服装销售的主要场所，一般占企业零售额的3 0 一4 0 ，最高的超过 5 0 ，成为商场的主要经营门类。专卖店形式的服装连锁专卖模式已 经成为当今品牌服装销售的一种主流模式，是众多销售方式中最具亲 和力的一种。目前国内绝大多数服装品牌都是采用直营店和加盟店相 结合的运作方式，一些实力雄厚的大品牌往往喜欢采用直营的方式。 大型服装超市可细分为三大类：大卖场、仓储式商场、大型综合超市。 近几年出现的大型综合超级市场( 如沃尔玛、家乐福等) 、会员店( 如 s a m 店、普尔斯马特等) 、仓储式商场等大型卖场已经成为与百货商 场竞争服装销售的主要对手之一。 在各种服装销售渠道中，服装批发市场占服装销量的3 0 9 。近 年来服装批发市场在各地如雨后春笋，蓬勃发展。由于价格低廉，成 为广大工薪阶层和低收入者经常光顾的场所，也是众多中低档服装及 不知名品牌服装的集散地。服装批发市场是服装销售的一个重要渠 道。经过这些年的发展，服装专业批发市场也渐渐走向成熟。有些已 在探索新的发展之路，引进品牌服装，进行品牌化经营，提高商品质 量和档次，改变批发市场的原始形象等，如北京大红门服装市场就是 一个明显的例子。 服装批发市场是从上个世纪8 0 年代初期出现的，其发展经历了 “地摊式”，“大棚式”和“商城式”三个阶段。1 9 9 0 年前后，服装 批发市场基本上已经走过“地摊”阶段，进入“大棚”经营。到了 9 0 年代中期，“商城式”批发市场纷纷出现，步入加速发展期。 从服装批发市场近十年的发展来看，其经营业态根据地区和大环 境的改变出现多样化。随着城市化的进程，原先处于城乡结合部或城 市中心区的集散型中小规模的服装批发市场，开始出现面向零散客户 的零售业态特征。 成都服装市场每年的现金流超过2 5 0 亿元。可以说，不少商家已 经走过了重要的一步完成了原始的资本积累，这些商家已开始 向上游产业大举进军。成都的服装市场除了散露于各区域的商场、小 商铺、专卖店等，还有两个主要的专业服装批发主市场，即青年路服 装批发市场和荷花池服装批发市场。 改革开放以来，号称“百年商业老街”的成都青年路服装批发零 售市场，在上世纪9 0 年代初，面对服装行业规范化、集约化经营挑 战，其沿街为市、“大篷车”式市场经营受到严重冲击，发展面临严 峻挑战。1 9 9 4 年初，香港万事德投资集团以超前战略眼光，先后投 资近6 亿元人民币重振青年路服装市场，成都九龙广场置业发展有限 公司应运而生。数载市场搏浪，一座四部中国舰模最大、拥有8 万多 销售网点、年现金流量达1 2 0 亿元、成功拉动区域经济发展的超大型 专业服装批发集散市场成功崛起。 九龙广场自1 9 9 9 年元月试营业至今，主要经营服装、鞋类、皮 具。商品大多来自深、港、粤、沪的中高档产品，其中以广州、福建、 杭州、武汉、上海、深圳、台湾、香港为主，也有来自韩国、法国、 意大利的二线品牌，被誉为“西部服装第一城”。 青年路除了九龙，还有万紫、金开、明都、锦绣等专业服装批发 市场。 荷花池服装批发市场位于火车北站附近，拥有较好的交通条件， 它是全国十大服装批发市场之一。但因其商户还多是破旧小商铺形 式，而且商业形态分类集中性不强，规范化、集约化程度较弱，给人 一种散、乱、差的形象。同时因其经营的商品档次较低，知名度较低， 所以整体竞争力较弱，是一个小商铺的集散地。 虽然成都服装市场因九龙的崛起而在全国范围内有了一些知名 度，但与其它地区如浙江温州、广州白云、武汉汉正街等全国知名的 服装批发市场相比还有很大的差距。近年来，服装批发市场向着超大 规模、高档次升级，在完成传统的服装批发集散业务的同时，开始融 合休闲购物、娱乐体验、公益服务等现代都市商业的特征。在这方面 我们还显得很弱，同时我们整体推广力也不强，品牌知名度也不高， 硬件上还比较欠缺，因此我们整体竞争力还是较弱。所以如何整合资 源，整体推广，提高成都服装市场的影响力，是摆在我们面前的一个 急待解决的课题。 金荷花国际时装城总建筑面积达1 5 万平方米左右，商铺数多达 4 0 0 0 个，商业形态覆盖服装、布匹、体育用品、小商品、饰品、工 艺品等。各种硬件设施也相当齐备，其中包括网站、闭路电视、触摸 屏、l e d 真彩屏、时装艺术发布中心等。而且它又处于形成已久、 有一定知名度的荷花池服装批发商圈内。在这些方面金荷花国际时装 城可同其它全国知名的市场相比美。因此对这样一个市场的管理进行 研究，提高它的管理水平，这对于整合成都服装市场，最大限度利用 现有资源，提高成都服装市场的整体实力，从而增强成都服装市场的 影响力具有实质性的意义。 第二章金荷花国际时装城物管现状及存在问题 第一节项目概况及物管现状 金荷花国际时装城占地约3 3 万平方米，总建筑面积约1 5 万平 方米。整个建筑分为4 座独立的楼栋，这4 座楼栋被金荷花大道分为 a 、b 两座，a 座两栋楼，b 座两栋楼。 b 座两栋楼都是地上6 层，地下l 层。两楼之间为一略微下沉的 小广场，广场周边有一个小小的喷水池。负1 层到2 层为商铺，上面 几层为多功能写字间。b 座建筑面积约为4 万平方米。 a 座1 栋楼高为地上6 层，地下两层，其中负2 层为车库。a 座 2 栋楼高为地上4 层，地下两层，其中负2 层也是车库。1 栋、2 栋 的l 一3 层之间均有走廊相连。两栋楼之间从1 层向下倾斜到负l 层 形成一个中庭广场。两栋楼周边为车道，其中1 栋一层西侧车道扩大 为御货区。车库一个主入口位于a 、b 座之间的金荷花大道上，且处 于a 座l 栋2 栋中间。一个辅助入口位于a 座1 栋北侧( 与大成市 场相邻的通道上) 。车库出口位于a 座1 栋西侧。两栋楼的1 层、2 层、3 层均有车道相连，汽车可直上2 层或3 层，但汽车只能在2 层 或3 层作短暂的停留。a 座l 层周边均有人行通道，可作临时御货区 或停车。1 栋4 层以下为商铺，上面几层为多功能写字间，其中4 层 有一半为仓库。2 栋负l 层至3 层均为商铺，4 层东侧为美食城及茶 楼，西侧为时装艺术发布中心。 金荷花国际时装城的商业形态规划为：b 座负l 层为工艺礼品， 1 层至2 层为布匹、饰品及体育用品。a 座负1 层为饰品，1 层为男 装，2 层为内衣，3 层为女装。其它各层为多功能写字问。 金荷花国际时装城的硬件设施配置也较完善，包括多功能的艺术 发布中心、l e d 显示屏、闭路电视、触摸屏、观光电梯、自动扶梯、 直升梯、金荷花网站、中央空调、电子监控、防盗报警、各种消防设 施、二次变频供水、各种时尚灯具等。 金荷花国际时装城现在的物业管理公司是成都嘉宝金荷花管理 有限公司，它是其开发商蓝光集团属下的一个专业物业管理公司一一 嘉宝集团的一个子公司。如上所述，金荷花国际时装城项目情况较为 复杂，因此物业管理内容也较多。金荷花管理有限公司的管理内容及 采取的措施主要体现在以下几个方面： 一、工程管理。 制定装饰装修管理流程和管理规定，从结构、安全、施工规范、 环境等方面对所有业主装饰装修进行审批，同时全程跟进装饰过程。 完工后严格进行验收，以确保装饰装修完全合符要求。 对所有设施设备进行维护保养。各个系统分派相应的专业人员专 门负责，并按规定的时间进行开启和关闭。检查设施设备的运行状万， 发现问题及时处理，保障各个系统的正常运行，确保整个物业的营 秩序。 对客户所提出的工程质量问题及时进行处理。因现在整个工程还 处于质保期，故所有的维修都是免费的，而过了质保期后，则根据公 司制定的有偿服务收费标准进行收费。对公共区域的质量问题及时联 系相关施工单位或自己进行处理。对有些功能不能满足要求的，则进 行改进完善。 对金荷花国际时装城的能源进行管理。制定各设施设备的开启和 关闭时间，由运行班员工严格执行。根据物业需要对某些设备的运行 时间或运行数量进行动态调节。对各种设施设备的能耗进行统计，每 个月月末查抄水电气表，计算所用数量，并对公共区域的能耗按商铺 功能及面积进行分摊。对本月能耗进行分析，与以前月份的用量进行 对比，找出差异并拟定改进措施。因该市场商家太多，所以每三个月 收取一次水电气费。而因为中央空调能耗计量不完善，故根据其系统 中的各设施设备的额定负荷及预计开启时间进行测算，计算分配到每 月的平均费用，每三个月收取一次。 对商家及公司举办的各种活动进行一个工程方面的保障，如对活 动中使用的各设备能耗进行测算，寻找合适的接入点，同时对活进 行全程跟进，发现问题及时处理。 二、治消管理。 在安全管理方面，将保安分为几个班组，轮流值班，保持2 4 小 时有人巡查，确保物业安全。与当地派出所建立良好的关系，一旦出 问题请求外部力量迅速支援，建立起互动关系。对停车场及楼栋周边 的车辆位置进行合理规划，派专人进行车辆的疏通、看管及停车费用 的收取。对楼层上临时停放的车辆进行管理，以免阻塞通道及对行人 造成影响。对运货的车辆进行管理，禁止铁轮拖车进入场内，以免损 伤室外总平地砖及场内通道地砖。 在消防管理方面，派专人2 4 小时值守消防控制室，对场内的动 态进行实时监控。每天均派人巡场，检查各消防系统的运行状态，发 现问题及时处理，并与消防支队建立良好的联动关系，进行一些消防 演习，以确保消防系统的各设施设备保持良好的工作状态及出现消防 问题时能正确及时地处理。 三、保洁绿化管理。 对整个市场内及其周边的清洁卫生进行打扫及维护。对建筑垃圾 及生活垃圾进行管理，指定堆放点，并与相关的单位进行协作，让他 们及时将产生的垃圾外运。对物业周边的植被进行维护，定期浇水及 修剪枝叶，并定期清理残枝败叶。 四、招商管理。 按照开发公司规划的商业形态进行招商。根据物业项目的需要实 行准入限制。根据市场实际情况，与开发公司协商，重新调整商业形 态。处理商家的转租及业主的代租事宜，并收取相关费用。联系已承 租商铺的商家在公司要求的时间内入场装修及经营。代销未售出的房 屋。 五、客户服务管理。 协助其它部门如工程部、治消部等的管理。每日定人定楼层进行 巡查，发现问题及时通知相关部门进行处理。对占道经营及其它违反 公司规定的行为进行及时处理，维护市场的正常营运秩序。 收取客户的水电气费、中央空调费及物业管理费等相关费用。 处理客户投诉及报修。对所有客户的投诉及建议及时与相关部门 联系，及时处理。对客户的报修及时通知工程部，工程部及时派人处 理。 收集商家意见及建议。巡场时随时与客户交流并定期与商家进行 座谈，了解他们的想法及经营状况，收集他们的意见及建议，并及时 反馈给相应部门，尽快对相关方面做出调整。 六、策划推广。 对物业品牌推广、商家产品推广进行策划。与外部媒体建立良好 的关系，确定广告发布内容、发布时间、发布媒体，以满足公司及商 家的需要。组织各种活动，如明星见面会、新产品发布会等，对物业 形象及各商家产品进行集中推广。对市场内外的广告位置进行合理的 规划，出租给商家，并收取相关费用。 建设和维护金荷花网站及公司信息化管理平台，定时更新网站、 闭路电视、触摸屏、l e d 真彩屏等所发布的各种内容，并定时披露 公司各种信息。开发或引入一些管理软件，协助公司的日常管理。 第二节盈利渠道较少，品牌推广不力 追求利润是每个公司的最终目的，是每个公司可持续发展的基 础，物业管理公司也一样。但物业管理公司情况较特殊，它的基本职 能是所管理的物业的售后服务，所能利用的资源较少，而且又受到业 主及相关法律法规的限制，经营方式极为有限，所以大多数物业管理 公司都是亏损。 金荷花管理有