（工商管理专业论文）华盛规划设计研究院流花汀项目的可行性研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 华盛规划设计院( 化名) 是四川省四家甲级设计院之一，为了拓展经营业务， 壮大资金实力，拟向成都市房地产市场进军。2 0 0 5 年1 2 月华盛规划设计院在温江 置地准备进行其第一个房地产项目开发。本文正是作为该项目的前期工作内容之 一，对该项目各方面进行调研，以确定其是否可行的一份报告。 全文分五个部分，第一部分是对项目的现状、开发商和项目所在地的基本情 况的介绍，第二部分在分析了近期国家房地产宏观调控和政策后，从全国到成都再 到温江，由宏观到微观对房地产市场作了调查，重点分析了温江房地产市场并预测 了它的发展趋势，在此基础上综合项目所在地的环境、开发商自身条件、项目优劣 势等，进行了项目及客户的定位。第三部分是对项目设计方案的选择及具体设计方 案的说明，为项目在技术上提供可行的标准和依据。第四部分介绍了项目所需资金 如何筹集，筹资方式的选择，估算了项目的投资、收入、成本及经济效益。第五部 分为综合分析，主要分析了项目实施的风险并探讨了应对措施，结合项目的社会影 响等方面，最终得出项目可行的结论。 由于目前该项目正处于初期准备中，一些相关计划和资料还不十分齐备，加之 论文字数的限制，所以本文在某些部分如施工进度安排等方面没有十分细化，但这 并不影响可行性结论的成立。 本文从环境到市场再到技术和资金，结合项目管理、经济学、市场营销、财务 等知识对影响房地产项目实施的因素作了较为全面细致的分析。在市场调查中，采 用了网络、单位、现场收集资料，发放调查问卷等方法，力求使资料全面详实。 本报告是华盛规划设计院实施该项目的重要依据，也是其向银行贷款的重要资 料之一，并为其以后在实施房地产项目前进行可行性研究提供了有益的尝试。 关键词：宏观调控区域环境房地产项目可行性 西南交通大学硕士研究生学位论文第页 a b s t r a c t h u a s h e n gp r o g r a ma n dd e s i g ni n s t i t u t e ( u s ea l i a s ) i so n eo ff o u rf i r s t g r a d ed e s i g ni n s t i t u t ei ns i c h u a np r o v i n c e ，f o re x p a n d i n gt h em a n a g e m e n t b u s i n e s sa n ds t r e n g t h e n i n gf u n d ss t r e n g t h ，i tp l a nt oe n t e rt h er e a le s t a t e m a r k e ti nc h e n g d uc i t y i nd e c e m b e r2 0 0 5 ，h u a s h e n gp r o g r a ma n dd e s i g n i n s t i t u t eb u yl a n di nw e n j i n gt op r e p a r ec a r r y i n go ni t sf i r s tr e a le s t a t e i t e m a sae x p e c t e dc o n t e n t so ft h ew o r k ，t h i sa r t i c l ei sar e p o r tt h a tc a r r y o na ni n v e s t i g a t i o na te a c ha s p e c to ft h ei t e ms ot h a tt oa s s u r a n c ew h e t h e r i tc a ni m p l e m e n t t h ef u l lt e x td i v i d e si n t of i v ep a r t s t h ef r i s tp a r ti sab a s i c c i r c u m s t a n c ei n t r o d u c t i o no ft h ep r e s e n tc o n d i t i o no ft h ei t e m ，t h ec o m p a n y a n d t h e p l a c e w h e r et h ei t e ml o c a t e d t h es e c o n dp a r ti n c l u d em o r e c o n t e n t s ，a f t e ra n a l y z i n gr e c e n tm a c r oc o n t r o l l i n gp o l i c yi nc h i n e s er e a l e s t a t e ，i tm a k ea ni n q u i s i t i o nt ot h er e a le s t a t em a r k e tf r o mw h o l ec o u n t r y t oc h e n g d ua g a i nt ow e n j i n g ，f r o mt h em a c r ov i e wt ot h et i n yv i e w ，a n dm a k e t h ep o i n ta n a l y z et ow e n j i n gr e a le s t a t em a r k e ta n dp r e d i c ti t sd e v e l o p m e n t t r e n d o nt h i sf o u n d a t i o n ，c o m b i n et h ee n v i r o n m e n to fd i s t r i c tw h e r et h ei t e m l o c a t e d ，c o m p a n y sc o n d i t i o n s ，t h es t r e n g t ha n dw e s ko ft h ei t e m e t c ，t h i s p a r tm a k es u r ead i r e c t i o no ft h ei t e ma n dt h et a r g e tc o n s u m e r s t h et h i r d p a r ti st h ee l u c i d a t i o no ft h ed e s i g nc h o i c ea n dc o n c r e t ed e s i g np r o j e c t ， p r o v i d i n gt h ev i a b l es t a n d a r da n db a s i so nt h et e c h n i q u ef o rt h ei t e m t h e f o u r t hp a r ti n t r o d u c e dh o wt or a i s et h ef u n d st h a tt h ei t e mn e e d e d ，t h e c h o i c eo ft h er a i s i n gm e t h o d s ，e s t i m a t et h ei n v e s t m e n t 、i n c o m e 、c o s ta n d e c o n o m yp e r f o r m a n c e t h ef i f t hp a r ti sc o m p r e h e n s i v ea n a l y t i c a l ，m a i n l y a n a l y z e dt h ei m p l e m e n tr i s ka n dt h er e p l ym e a s u r e ，c o m b i n et h es o c i a l 西南交通大学硕士研究生学位论文第n i 页 i n f l u e n c ea n do t h e ra s p e c t s ，g e tc o n c l u s i o nw i t ht h ep o s s i b i l i t yo ft h e i t e m b e c a u s et h i si t e mi si nt h ep r e p a r a t i o na tp r e s e n t ，s o m er e l a t e dp l a n s a n dd a t ai ss t i l ln o tq u i t ec o m p l e t e d ，i na d d i t i o no ft h ew o r dr e s t r i c t i o n i nt h e s i s ，t h i st e x th a v en ov e r yd e t a i l e dd e s c r i p t i o na ts o m ep a r t s ，s u c h a st h ec o n s t r u c t i o np r o g r e s sa r r a n g e m e n t e t c b u ti t d o e s n ti n f l u e n c e t h ep o s s i b i l i t yc o n c l u s i o n f r o me n v i r o n m e n tt om a r k e t ，a g a i nt ot h et e c h n i q u ea n dt h ef u n d s ，t h i s a r t i c l ec o m b i n es o m ek n o w l e d g e ，s u c ha si t e m a n a g e m e n t ，e c o n o m i c s ，m a r k e t i n g ，f i na n c e e t c ，a n a l y z e dt h e i n f l u e n c e f a c t o r so ft h ei m p l e m e n ti nr e a le s t a t ei t e m ，a d o p t e dm e t h o d so fc o l l e c t i n g d a t af r o mi n t e r n e t 、u n i ta n dt h es p o t ，i s s u i n gi n v e s t i g a t eq u e s t i o n n a i r e e t c o nt h em a r k e tr e s e a r c h ，t r yh a r dt om a k et h ed a t ac o m p l e t e l ya n d o b j e c t i v e l y t h i sr e p o r ti sai m p o r t a n c eb a s i sf o rh u a s h e n gp r o g r a ma n dd e s i g n i n s t i t u t et oc a r r yo u tt h ei t e ma n di m p o r t a n td a t af o ri t sb a n kl o a n ，i t a l s op r o v i d eab e n e f i c i a l l yt r y i n gi np o s s i b i l i t yr e s e a r c hb e f o r ei tc a r r y o nt h er e a le s t a t ei t e m s k e y w o r d ： m a c r oa d j u s t sa n dc o n t r o l d i s t r i c te n v i r o n m e n t r e a le s t a t ei t e mp o s s i b i l i t y 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 第1 章绪论 1 1 研究背景 随着我国城市化进程和住房制度的改革和深入，我国的房地产业得到了快速 的发展，已成为国民经济重要的支柱产业，但由于其发展的时间还很短，房地产市 场尚不健全，相关政策和法律法规尚不完善，一些房地产企业还缺乏自身约束，资 金、技术达不到行业要求，房地产开发过程不够规范严谨，其中一个较常见的现象 就是缺乏项目前期的可行性研究，或者可行性研究只是应付银行等贷款单位，没有 对其重要性引起充分的重视，不愿意投入更多资金、人力物力，使之流于形式，研 究不够全面细致彻底，研究方法不科学等，导致得出错误的结论，也使项目的进行 缺少了一个重要的依据。我们可以看到一些土地长久闲置无法开工，修了一半停工 的“烂尾楼”，强制拆迁的“危房”，也可以看到一些项目建成后无人闯津，一些小 区配套不完善造成居民生活不便，而一些小区业主与物业管理者和开发商矛盾重 重，法律纠纷不断，这些都与项目开发前没有进行详尽可行的规划有关。随着房地 产业的发展，市场竞争的日益激烈，房地产项目前期可行性研究的重要性不言而喻。 作为四川省四家甲级设计院之一，华盛规划设计研究院( 以下简称华盛规划院) 从事规划设计已有几十年的历史，为了拓展经营业务，分散经营风险，在我国房地 产行业快速发展的宏观形势下，抓住机遇，壮大自身实力，准备向相关性很强的房 地产业进军，在成都温江区开发第一个房地产项目。本文作为该项目前期的可行性 研究报告，对华盛规划院成功实施该项目，开拓经营领域，获取竞争优势具有重要 的战略意义，同时该项目的成功实施对合理利用国家土地资源，提升温江城市形象， 完善城市结构功能，提高居民生活质量等也有一定积极的现实意义。 1 2 研究内容 根据温江区规划局批准的项目建设用地红线图，本报告主要针对用地范 围内要求的规划设计内容进行。该建设项目规划同意用地5 0 0 4 亩，规划总 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 建筑面积9 2 5 4 7 1 4 时。主要规划建设内容有：住宅7 栋共5 4 4 户( 其中l 、6 、7 号楼底层为商业网点) 、综合楼l 栋( 一、二层为商业用房，三七层为公寓和办 公用房) 、地下室。以高层建筑布局为主，社区配备网球场、游泳池、会所、休闲 花园和3 0 1 个车位的地下车库及1 4 7 个车位的地面停车场。其中居住主要以目前热 销户型为主，绿地率4 1 6 1 。 本报告研究内容层次清晰，首先是外部环境分析，对从国家到成都市再到 温江区房地产宏观环境的形势判断。区域特殊环境的分析，如城市规划、交通、 基础设施、各种配套等，初步确定在该地块上进行房地产项目开发的可行性， 然后结合区域环境和企业自身条件以及消费者需求调查，对项目定位进行了研 究，包括项目的基调、产品设计、价格、目标客户等方面，接下来对设计方案 的选择和具体的设计方案作了说明，研究项目在技术上的可行性。在后面的部 分中，主要研究了项目所需资金是否可以筹集，筹资方式如何选择，项目的收 入、成本、利润和一些相关指标怎样，分析项目在经济效益方面的可行性，最 后从综合分析的角度，分析了项目在以后进行中可能遇到的风险和可以采取的 应对策略，项目的社会影响等方面，最终得出项目是否可行的结论。 1 3 研究的理论基础和方法 项目管理理论中关于项目论证及可行性研究的理论和方法： 项目管理( p r o j e c tm a n a g e m e n t ) 是2 0 世纪5 0 年代后期发展起来的一种计划 管理方法，是指把各种系统、资源和人员有效地结合在一起，采用规范化的管理流 程，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目。该理论和方法在发达国家已 经逐步发展成为独立的学科体系，成为现代管理学的重要分支，广泛应用于建筑、 工程、通讯、金融、投资、制造、咨询、服务以及国防等诸多行业。 项目论证及可行性研究是项目管理理论的重要组成部分，它是指对拟实施项 目在技术上是否可能，经济上是否有利，建设上是否可行所进行的综合分析和全面 科学评价的技术经济研究活动。一般分为机会研究、初步可行性研究、详细可行性 论证等几个阶段。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 在项目论证和可行性研究中可以运用投资成本和利税分析、动态和静态分析、 不确定性分析等方法。本文借鉴和使用了这些方法以及企业策略制定中的s w o t 分析法等。 1 4 本项目的现状 2 0 0 5 年1 2 月5 日华盛规划院拍得位于成都市温江区温国土储( 2 0 0 5 ) 1 3 9 号 地块。2 0 0 5 年1 2 月6 日与成都市温江区国土资源局签订了温国土资( 2 0 0 5 ) 出让 合同第2 0 0 号国有土地使用权出让合同。该地块位于成都市温江新城区，占地 面积5 0 亩，规划总建筑面积9 2 5 万平方米，计划户数5 4 4 户，土地用途为商、住、 办。预计今年9 月份开工，2 0 0 7 年底全部建成。项目计划总投资1 7 3 6 0 万元。截 止2 0 0 6 年6 月2 6 日，土地款已付清，并取得土地使用证、选址意见书、用地规划 许可证和立项批复，其他手续正在办理中，近期可办理完施工许可证。 1 5 开发商的基本情况 华盛规划院于1 9 7 1 年成立，为正县级事业单位、四川省规模最大的地市级设 计院之一，在全省乃至全国具有较高的知名度。目前拥有城市规划、建筑设计、工 程咨询、地质灾害防治、工程勘查设计五种甲级资质，以及市政工程设计、勘察、 测绘、监理等五种乙级资质。主营业务范围包括：城市规划设计、建筑工程设计、 市政工程设计、道路桥梁设计、工程地质勘探、工程测量及工程咨询等。 作为四川省四家甲级城市规划院之一，三十多年来，华盛规划院承担了市内外 的许多规划、民用建筑和市政工程的勘测设计任务，先后有1 0 0 多个项目获得国家、 建设部、省及市级的各种奖励，2 0 0 2 年取得i s 0 9 0 0 1 质量管理体系认证证书。 该院现有职工4 3 7 人，其中：国家级专家7 人，市学术技术带头人5 人，教 授级高工1 2 人，在职高级职称7 3 人，中级职称8 6 人，一级注册建筑师9 人，一 级注册结构师2 1 人，注册城市规划师1 2 人，全国注册建筑监理工程师2 2 人，全 国注册造价师6 人，全国注册咨询工程师9 人，全国注册岩土工程师4 人，注册电 气工程师1 人，注册公用设备工程师6 人。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 该院的业务主要在西南三省范围内，尤以四川成都周边为最。华盛规划院成 都分院设立已有十余年，目前已具一定规模，近年来承担了南充市城市中心区规划、 内江市城市中心区规划、成都市人民南路城市设计、瀑布沟水电站淹没区城乡规划 等较有影响的重大项目并成功实施。获得一致好评。面对日趋激烈的市场竞争，为 增强实力，扩大竞争优势，华盛规划院计划扩大成都分院的规模，增强其资金和技 术力量，逐步将院内一百余人搬迁至成都，更好地拓展成都及周边市场的业务。 该院目前总资产达2 亿多元，2 0 0 5 年净利润2 千多万元，主营业务利润和其 它业务利润均呈稳步增长的势头，资产结构合理，财务状况良好。 1 6 本项目所在地概况【1 ) 1 6 1 温江简介 温江位于成都市中心区正西1 6 公里处，全区幅员面积2 7 7 平方公里，辖1 2 镇3 乡，总人口3 2 6 7 万。1 9 8 3 年划归成都市管辖。2 0 0 2 年4 月1 4 日经国务院批 准，温江撤县设立成都市温江区，成为成都市特大中心城市的重要组成部分。 4 0 0 0 多年历史的温江，境内属岷江冲积平原，贯穿成都西面的清水河、磨底 河皆发源于此，加上境内杨柳河、江安河、金马河、清水河等四大水系形成了宜人 的水景生态。区内无山无丘，属亚热带湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充 沛，物产丰富，风光迤通，交通便利，地称天府，历来被冠以“鱼凫古城”、“金 温江”等美名，享誉海内外，是国家级生态示范区、国家级海峡两岸科技园区，西 南最大的花园城区和近郊型、亲水型、生态型、健身型，休闲型的理想居住之地。 温江是有名的花木之乡、大蒜之乡和小家禽之乡，拥有1 3 0 0 多种花木，面积 达1 1 万亩，占全市的二分之一、全省的三分之一，堪称都市里的天然氧吧、绿色 家园。在此基础上的“引林入城”工程，让每一户住户门前5 0 0 米内就有园林休闲 小区。目前，全区正着力建设“中国花木盆景之乡”、“西部花木之都”和具有现 代都市森林景观的“温江花木产业园” ( 1 ) 本部份资料，数据来自温江公众信息、旅游等网站 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 温江交通发达便利，北面有成温邛高速公路直通成都，光华大道更是将 成都至温江的距离缩短为8 分钟车程。两条大道加上第六届中国花卉博览会的重 点基础设施建设项目成青旅游快速通道温江段、芙蓉大道、春江大道等与绕 城公路一起形成了温江区骨干路网体系。全区现已基本实现与核心城区多通 道相连，与周边区( 市) 县“宽畅对接”，道路密度达到2 1 l 公里百平方 公里，是全国公路密度最高的区( 县) 。目前成青旅游快速通道寿安段、温 玉路、物流大道连接线、惠民路、温郫大道等正在建设中。 温江自古乃美食之都，饮食文化源远流长，底蕴深厚，荟萃了整个川西乃至中 国西部饮食文化的精华。 温江工业实力较强，拥有国家级海峡两岸科技产业开发园，园区面积1 8 9 8 平方公里，协议总引资8 6 亿元，形成了食品、轻工、医药三大重点产业。全区现 有中等规模以上工业企业7 6 家，其中销售收入上千万元的4 1 家( 上亿元的9 家) ， 工业经济效益连年居成都市区( 县) 前列。今年l 一4 月，全区完成工业总产值2 3 1 5 亿元，同比增长2 6 9 。 温江第三产业发展迅速，建设了农业部鲜活农产品定点市场、省级花卉苗木市 场等一批专业市场和镇乡农贸市场。其境内的鱼凫村遗址是全国重点文物保护单 位，鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙是市级文物保护单位，旅游业已初 步形成以温泉旅游为龙头，生态农家旅游和古文化寻踪旅游为配套的格局。 温江经济发展较快，连续六年位居全省县( 区) 级经济综合实力前十强。社会 经济综合发展指数在全国最发达县( 区) 中排第8 6 位。人均g d p 、财政收入位居 全市前茅。今年l 一4 月实现国内生产总值1 6 1 4 亿元，全口径财政收入1 9 7 亿元，地方财政收入( 含税返) 1 1 4 亿元，同比分别增长1 4 7 、3 9 0 、 6 9 4 ，全区于1 9 9 6 年提前4 年在全省率先实现小康，并被确定为国家级生态示 范区、全国花木生产示范基地、全省农业产业化试点县、全省花木产业化试点县、 全省重点花木市场、全省重点花卉生产示范基地区、全市建设宽裕型小康试点县。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 1 6 2 温江新城区 温江新城区的规划范围为城南( 南熏) 大道以东，成温邛高速路以南， 向阳大道及规划延伸段以北、以东，根据温江城市总体规划确定的城市建设 用地边界，新城区的规划用地面积为1 7 9 平方公里，到2 0 1 0 年将达到2 2 5 平方 公里。温江新城区将围绕花博会主场馆，建成一个生态型生活居住基地，突出“亲水 花城”个性，体现引水入城、引林入城、引人入城的三大特征，它分东西两大片区， 东片区又以光华大道为界，分南北两片区，均配备完善的生活服务设施和优美的生 活环境。以吸引成都中心城市人口为目标，促进温江房地产业的发展，目前是成都 市房地产开发的重点地区。新区规划居住用地1 0 1 2 平方公里，容纳人口2 8 万， 并规划了完善的配套设施：包括6 所中学、1 3 所小学、2 5 所幼儿园、2 l 处农 贸市场、3 所医院、2 处门诊所、3 处体育场或居民运动场，商业和金融邮电设 施按服务半径3 0 0 至5 0 0 米布局，同时配套行政管理和社区服务。 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 第2 章市场分析 2 1国家宏观房地产形势及主要调控政策( 2 ) 房地产业是中国经济重要的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来， 随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产 发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化 率达到8 0 以上，建筑和房地产业增加值占g d p 的比例接近1 0 。房地产业给居 民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地 产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。 2 1 1中国房地产市场发展简史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段( 1 9 7 8 至1 9 9 1 年) 1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房 统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序 幕。1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房试点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土地使 用费。1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中国房地产市场的起步阶段。1 9 8 7 年1 1 月2 6 日，深 圳市政府首次公开招标出让住房用地。1 9 9 0 年上海市房改方案出台，开始建立住 房公积金制度。1 9 9 1 年开始，国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段( 1 9 9 2 至1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年“安居工程”开始 启动。1 9 9 2 年后。房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达1 4 6 9 9 6 。房地 产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经 历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段( 1 9 9 5 至2 0 0 2 年) 【2 】本部份资料和数据来自长沙房产信息、搜狐财经，新华网等网站 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。 1 9 9 8 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平 稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段( 2 0 0 3 年以来) 2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之 而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2 1 22 0 0 5 年国家主要调控政策 2 0 0 0 年以来，我国的房地产市场快速发展。2 0 0 0 - - - 2 0 0 4 年房地产投资平均 以2 5 9 的速度增长，高出同期全社会固定资产投资平均增长率( 1 8 9 ) 7 个 百分点，房地产投资占固定资产比重由1 5 1 上升到1 8 7 ，商品房销售面积增 长l 倍多，个人住房消费贷款余额由1 9 9 7 年的1 9 0 亿元上升到2 0 0 4 年的1 6 万 亿元。在房地产市场快速发展的同时，2 0 0 3 年以来，一些地区出现了投资增长过 快、商品房结构不合理、房价增幅过大、供求关系趋紧等问题，国家相继出台了一 系列措施进行调控并取得一定成效，但仍然存在一些较突出的问题。2 0 0 5 年国家 继续针对房地产投资增长过快和投机性购房等问题制定政策。 1 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 ( 旧国八条) 为调整部分地区住房供应结构不合理，开发建设成本提高，住房价格上涨过快 的情况，2 0 0 5 年3 月国务院办公厅发布此通知，通知制定了八条措施以抑制住房 价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。 2 关于做好稳定住房价格工作的意见 ( 新国八条) 在3 月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出 击，s 月儿日建设部等七部委联合行动，对房地产市场进行更为细化的调控。 新旧国八条主要对以下几方面作出了规定： ( 1 ) 制止炒地行为：加大闲置土地清理力度，切实制止囤积土地行为。对超 过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的征收土地闲置费，满2 年的无 偿收回土地使用权。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 ( 2 ) 不准转让期房：在预购商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证以前， 房产管理部门不得为其办理转让手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同上 的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名 制购房，推进商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 ( 3 ) 加大税控力度：2 0 0 5 年6 月1 日起，个人购买住房不满2 年转手交易的， 按取得的销售收入全额征收营业税。超过2 年交易的，如是普通住房，免征营业税， 如是非普通住房，按销售收入减去购房价的差额征收营业税。 ( 4 ) 优惠普通住房：合理引导住房建设和消费，对中小套型、中低价位的普 通住房给予多项优惠政策，并规定了享受优惠普通住房的3 个条件。 2 1 32 0 0 5 年国家房地产宏观形势 1 房地产开发 房地产开发投资增长放缓。2 0 0 5 年全国房地产开发投资总额为15 7 5 9 亿元， 同比增长1 9 8 ，比2 0 0 4 年回落8 3 个百分点，低于同期全社会固定资产投资 增幅5 9 个百分点，房地产投资增长速度为2 0 0 0 年以来最低且增幅逐月回落。 其中住宅投资为1 0 7 6 8 亿元，占房地产开发投资的6 8 3 ，同比增长2 1 9 ， 比2 0 0 4 年回落6 8 个百分点。 从地区投资结构看，房地产开发投资差异呈缩小的趋势。0 5 年东、中、西部 地区房地产开发投资额分别为1 0 4 2 9 、2 6 8 2 、2 6 4 8 亿元，同比分别增长1 4 ， 3 2 5 ，3 3 4 ，东部地区低于全国增长速度，中西部地区高于全国增长速度， 东中部地区投资增幅比0 4 年分别下降1 3 9 和s 1 ，而西部地区增幅比0 4 年上升1 2 8 。从比重上看，东中西部分别占比6 6 2 、1 7 和1 6 8 ，仍 以东部为重，但差距较上年有所缩小。 房地产开发规模增大。0 5 年全国房地产施工面积为1 6 4 亿平方米，同比增长 1 7 1 ，新开工面积为6 7 亿平方米，同比增长1 0 6 ，峻工面积4 9 亿平方 米，同比增长1 4 9 。其中商品住宅施工面积1 2 8 亿平方米，同比增长1 8 1 。 土地购置面积增幅回落。0 5 年全国土地购置费用2 9 0 4 3 亿元，同比增长 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 1 2 8 ，比0 4 年2 5 2 回落1 2 4 个百分点，土地购置价格7 6 0 元，平方米，比 0 4 年6 4 4 元，平方米上升1 8 。全国购置土地面积3 8 亿平方米，同比下降4 。 2 房地产信贷 据人民银行统计，0 5 年底全国商业性房地产贷款余额2 7 7 万亿元，同比增 长1 6 1 ，涨幅比0 4 年回落1 2 6 个百分点，其中个人住房贷款余额1 8 4 万 亿元，同比增长1 5 8 ，比0 4 年回落1 9 4 个百分点，自0 4 年6 月起己连续 1 9 个月回落。 3 房地产销售 商品房销售面积和金额大幅增加，供求偏紧。0 5 年全国商品房销售面积5 5 8 亿平方米，其中商品住宅4 9 8 亿平方米，商品房销售额1 8 0 8 0 亿元，其中商品 住宅1 4 9 8 6 0 5 亿元，0 5 年1 7 月销售面积和销售额分别较去年同期增长2 2 9 和3 4 9 ，增幅较大，同时可以看出房价仍在上涨。 房价涨幅回落。虽然0 5 年房价仍然保持上升势头，但涨幅放缓，根据国家发 改委和国家统计局对全国7 0 个大中城市的调查结果显示：0 5 年下半年以来，各类 房地产价格小幅波动，涨幅减缓，部分热点城市房价稳中有降。4 季度，7 0 个大中 城市商品房销售价格平均同比上涨7 s ，回落3 6 个百分点。从1 - 7 月的销 售价格上看，同比增长分别为1 9 4 ，1 2 6 ，1 2 s ，8 9 ，1 0 8 ， 9 7 ，总体呈下降趋势。 从0 5 年的全国房地产宏观形势上看，国家调控措施已发挥了作用，房地产投 资过热和投机性、投资性购房得到抑制，房地产市场逐步走向理性化、规范化，房 地产行业结构开始调整。 2 1 42 0 0 6 年主要调控政策及影响 2 0 0 6 年，国家为进一步整顿房地产市场，又出台了“国六条”并逐步颁布实 旌细则。近期已颁布1 5 个细则，主要分以下几个方面： 1 土地供应和住房结构 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房( 含经济适用住房) 和廉租住房的土 西南交通大学硕士研究生学位论文第l l 页 地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的7 0 ，继续停止别墅类房地产 开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。加大对闲置土地的处 置力度。制定和实旋住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、 中小套型普通商品住房。明确新建住房结构比例。自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审 批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7 0 以上。这些措施将影响到今后房地 产市场上住宅套型和面积的供应量，迫使开发商的产品基本定位为面向中、低端市 场，调整供求结构失衡，同时限制房地产开发商囤积土地，加大市场有效供应量， 抑制房价的过快上涨。可以预测，几年以后，多层、低层等低密度大面积的套型将 相对稀缺。 2 税收 从2 0 0 6 年6 月1 日起，对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的 售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售 ， 时免征营业税；个人购买非普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时按其售 房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。由于营业税的征收从2 年为限提 升到5 年，炒房的成本大大增加，风险加剧，将在较大程度上抑制“以房养房”、 “以房养老”的投资、投机热情，在2 年期限下尚存的涨价期望不复存在，进一步 抑制了投机和投资性购房需求。 3 信贷政策 严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到3 5 等贷款条件的房地产 企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银 行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3 年以 上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。我国的房地产开发商目前的 融资渠道仍以银行信贷为主，自有资金、上市直接融资、通过投资公司融资的比例 较小，所以该政策将抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，并促使资 金实力不够档次、规模小、项目前景不好、信誉不好的开发商在未来竞争中被淘汰 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 出局，规范房地产业的发展。 从2 0 0 6 年6 月1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3 0 。考虑到 中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积9 0 平方米以下的仍执 行首付款比例2 0 的规定。借此在一定程度上引导住宅消费，避免盲目攀比。由 于成都市各商业银行基本上一直按住房按揭贷款首付三成的比例执行，所以该条措 施对成都温江区的购房并没有实质性的影响。 4 其它 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。进一步 整顿和规范房地产市场秩序，完善房地产统计和信息披露制度等。 2 1 5 中国房地产发展趋势预测 通过近2 0 年的发展和调整，中国的房地产业已基本走上正轨，房地产市场逐 步规范，相关法律法规也将逐步完善，我们有理由相信我国的房地产业将稳步、健 康向前发展。 1 总趋势仍然是发展、繁荣 房地产业目前已成为我国最重要的支柱产业之一，随着经济的不断增长，居民 收入提高，对居住条件的要求势必更高，同时城镇化的加快、城市建设改造、商业、 娱乐、旅游等不断发展等原因，将使今后较长时期内商品房的需求平稳增长，这将 拉动房地产业投资和开发的持续增长。 2 增长速度趋于合理和平稳 对任何一个产业来说，在其发展的初期，市场和相关法律法规不健全，同时竞 争者较少，市场需求量大，因此刚进入的企业往往会获得暴利。在经济利益的引诱 下，大量企业会加入进来，投资急剧增加，市场较为混乱。接着由于竞争的加剧和 各种问题的出现，市场自身会做出调节，同时政府也会介入进来，制定法律法规对 其进行引导和调控。经过一段时间后，需求和供应逐步趋于平衡，通过市场的优胜 劣汰和进入壁垒限制，剩下的企业会遵循市场规则和政府政策，较为有序地进行竞 争，这时利润将趋于合理化，该产业会以较平稳的速度增长。我认为目前我国的房 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 地产业和市场总体上看已开始进入较成熟的时期，当然还有一些规则尚待完善，同 时也不排除各地发展的不均衡，有些地区仍然会出现过高的增长速度和一些房地产 泡沫。 3 房地产结构逐步调整 “国六条”严格限制今后低层、低密度建筑的审批，同时对商品住宅的土地供 应及套型建筑面积等作出了硬性的规定，可见国家调控房地产业的决心，这种国家 直接介入市场进行干预的情况还非常少见，这说明单靠市场自身的力量还不能有效 地调节其房屋结构。由于目前大面积、中高档的住宅利润较高，使得许多房地产企 业的建设中中低档，中小面积的套型较少，也造成了房地产结构的失衡。一方面是 一些高档住宅估价待售，一方面占社会大部分人口的中低收入人群买不起房屋，也 很难选择到合适的房屋。这与我国目前贫富差距较大，大部分财富掌握在少部分人 手中的现实有密切关系，而这种现状很难一时得到改变，国家通过行政干预，可以 逐步改变今后房地产市场的产品结构，使之走向合理，符合我国现实情况，并促使 开发商更加注重产品的品质，在政策的框架内做好做活自己的产品。同时这个政策 将使我国土地紧张的情况得到缓冲，并调整开发商的构成，使一部分开发商转向商 业用房等方面。从而间接调整商业用房，住宅、办公等的结构比重。 4 关于房价 房价是大多数人都很关心的问题，在国家宏观调控后，房价是否会停止增长， 甚至下降? 我认为要分析这个问题，首先要看价格受着哪些因素的影响。在公开竞 争的市场中，商品的售价主要受供求关系的影响，其次是商品本身的成本，还有其 它一些因素的综合作用。从形式上看，公开市场中有需求的商品其售价一般是在成 本周围上下波动。商品房是一种较特殊的商品，它必须与土地相连，并且不可移动， 其价值不仅在于居住、商业等，还有投资及较难量化的精神方面的需要，但作为商 品，其价格仍然符合该规律。前己分析，我国对商品房的需求会随着经济的发展而 不断增长，而商品房的供应从长远来看是有限的，因为土地是一种不可再生的稀缺 资源，土地的供应除了正常的建设用地外，只能靠旧城拆迁、耕地占用，改造荒地、 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 沙漠、山地丘陵、填海( 湖) 等方法加以解决，但即使这样，建设用地的供应仍然 有限，而商品房建设的高度因技术和其它因素的限制不可能无限增高，所以商品房 的供应面积增长也是有限的，从长远看，其供应将始终不能完全满足需求的增长。 再从商品房的成本看，土地由于其稀缺性，价格必然呈上升趋势，其它成本如建材、 景观、物业管理、设计费等会由于今后商品房建设质量的提高而逐步提高。所以我 认为在供求，成本、国家调控和其它因素的综合作用下，我国商品房的房价在扣除 通货膨胀的因素后，仍然会随g d p 的增长而不断增长，其涨幅将受经济增长速度 制约，并略高于该速度。 5 关于国家政策 由于房地产业在国民经济中的支柱地位，国家高度重视其健康、有序、长期稳 定地发展。从2 0 0 3 年以来，国家对房地产业出台了许多相关的政策、法规，包括 土地拍卖、供应、监督，税收、信贷、房地产市场秩序、统计报告等方方面面，也 收到了较好的成效。对于开发商来说，应对今后房地产的发展更具信心，这些政策 并非打压房价和房地产，而是要促使房地产行业结构调整，优化开发商素质，降低 房地产金融风险和房地产经济泡沫，保持房价和国家经济、政治的稳定。目前房地 产业仍然存在一些问题，因此国家今后还将出台相关措施进行规范和调控，这是必 然的。开发商应对此有充分准备，并注意防范政策和筹资风险，争取优惠政策，做 好税收策划，产品设计和营销等，树立品牌，把握良机，争取发展壮大自己。 2 2 成都市及温江区房地产市场分析( 3 】 2 2 1 成都市房地产宏观情况 成都四川省省会，位于中国腹地，是一座具有悠久历史的文化名城， 也是一座充满生机的现代化城市，被国务院确定为中国西南地区的科技中心、 商贸中心、金融中心及通信枢纽和交通枢纽。 【3 ) 本节部分瓷科，数据来自中国投资咨询慧聪温江房产等网站及温江统计，税务局等单位 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 近年来。随着我国房地产业的发展，成都市经济的高速增长、城市建设步伐加 快、交通及配套设施的完善等，成都市房地产业快速发展，已成为拉动经济增长的 重要引擎，其在地方经济中支柱地位日益彰显。在中央政府连续出台房地产宏观调 控政策后，成都市房地产相关指标增幅有所趋缓，但从整体看仍在高位运行。表现 出以下特征： 房地产投资快速增长，占地区生产总值和固定资产投资总额比重不断提高。 2 0 0 5 年成都市房地产投资总额达到4 5 0 5 4 亿元，增长5 4 6 ，较上年增速提高3 5 9 个百分点，占全市g d p 比重1 9 ，较2 0 0 4 年提升5 6 7 个百分点。 销售面积自0 2 年以来一直呈增长趋势，0 5 年销售面积1 2 1 3 5 7 万平方米， 增长7 5 ，竣工面积自0 3 年起开始下降，0 5 年商品房竣工面积6 4 7 8 4 万平方 米，减少2 4 9 ，0 2 年以来，成都市商品房供销比不断下降，到0 4 年已降至l 以下，0 5 年为0 5 3 ，反映供需方式