（城市规划与设计专业论文）城市新建社区商业中心规划设计研究.pdf

西南科技大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 社区商业中心自2 0 世纪5 0 年代在美国出现以来，在世界许多发达国家和发展 中国家都得到了蓬勃发展，不仅改善了城市商业环境，提高了社区居民购物的便利 性和满意度，而且都取得了较好的经济效益。进入2 1 世纪以来，社区商业中心规划 设计也成为了我国城市商业开发的一个热点问题，对于仍处于起步阶段的我国城市 新建社区商业中心，在这股开发热潮背景下，却出现了许多困惑和问题。 由于其“新 ，因此目前国内规划与建筑界还没有对社区商业中心有一个明确 的定义，更缺乏系统的研究。论文首先对社区商业中心的概念进行了界定；其次， 详细阐述了国内外社区商业服务设施的发展演变过程及现阶段已建社区商业中心的 使用状况和存在问题；系统分析了新建社区商业中心的构成要素，研究总结出城市 新建社区商业中心适宜的两种类型及其不同类型的特点。 然后，结合以上研究成果，对新建社区商业中心的两种主要类型( 社区商业街和 社区购物中心) 进行分i - j ；l i j 类的一一研究，研究的重点置于规划定位( 包括规模定位、 功能定位和选址布局定位) ，以及空间形态设计。并对郑州中原区和金水区多处新建 社区商业街和社区购物中心进行调研，找出具有代表意义的社区商业街和社区购物 中心进行实例论证。 通过本文的探讨，以期解决社区商业中心建设过程中出现的困惑和问题，对城 市的新建社区商业中心规划和设计有所启发。 关键词：新建社区社区商业中心社区商业街社区购物中心 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t c o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e n t e rw i t hi t sm o r et h a nh a l fc e n t u r yh i s t o r yh a sb e c o m e af o c u si s s u ei nc h i n a - w h e nm o r ea n dm o r ec o m m e r c i a lc e n t e r sa r eu n d e rd e v e l o p m e n t , w es h o u l dl o o kt ot h en a t u r a la t t r i b u t e so fc o m m e r c i a lc e n t e r sc a l m l ya n dd e f i n et h e m e a n i n go fc o m m e r c i a lc e n t e rd e v e l o p m e n ta n dt h e f u t u r eo fn e wc i t yc o m m u n i t y c o m m e r c i a lc e n t e rd e v e l o p m e n t i n d u s t r yi nc h i n a a p p e a r i n gr e c e n t l y , c o m m u n i t yc o m m e r c i a l c e n t e r sn o to n l yh a v en o tac l e a r d e f i n i t i o nb u ta l s ol a c ko fs y s t e m a t i cr e s e a r c hi nc i v i lu r b a np l a na n da r c h i t e c t u r a lc i r c l e f i r s t l yt h et h e w sc a r r i e do n ad e f i n et ot h ec o n c e p tt h a tc o m m e r c i a lc e n t e ri nc o m m u n i t y a r e a ；s e c o n d l y , e l a b o r a t e dt h ed e v e l o p m e n ta n dt h ec o n d i t i o n sa n dt h ep r o b l e m so ft h e c o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e r t e r sn o w a d a y s ，t h e na n a l y s i s et h ec o n s t i t u t i o nd e m e n t so f t h e n e wc o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e n t e r , c o n c l u d et h a tt h et w ot y p e so ft h en e wc i t y c o m m u n i 够 c o m m e r c i a lc e n t e ra n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f d i f f e r e n tt y p e s t h e n , c o m b i n ea na b o v er e s e a r c hr e s u l t ，c a r r yo nc l a s s i f yt ot w ok i n d so fm a i nt y p e s ( t h ec o m m u n i t ys h o p p i n gm a l l a n dt h ec o m m e r c i a l s t r e e t ) t h a tn e wc o m m u n i t y c o m m e r c i a lc e n t e ra r e ao fs t u d yo n eb yo n e t h ep o i n to ft h er e s e a r c hp l a c ei np l a n n i n g p o s i t i o n i n g ( s c a l ep o s i t i o n i n g , f u n c t i o n a lp o s i t i o n i n ga n dl a y o u to f t h es i t el o c a t i o n ) a n dt h e s p a c ed e s i g n t h r o u g hs t u d i e so nm a n yc o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e n t e r si nt h en e w l y - b u i l t l a r g er e s i d e n t i a la r e a si nz h e n g z h o uz h o n g y u a na n dj i n s h u id i s t r i c t , t oi d e n t i f yw i mt h e t w os i g n i f i c a n te x a m p l e st y p e so fc o r n m e r c i a lc e n t e r s i t sh o p e dt ob eu s e f u li ng e a i n gn e wi d e a si np l a n n i n ga n dd e s i g n i n gc o m m e r c i a l c e n t e r si nn e wc o m m u n i t ya r e a , t h u sw ec a ns o l v et h ec o n f u s i o na n dq u e s t i o n sd u r i n gt h e c o n s t r u c t i o no fc o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e n t e r s k e yw o r d s ：n e w l y - b u i l tc o m m u n i t y ；c o m m u n i t yc o m m e r c i a lc e n t e r ；s h o p p i n g 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西南科技大学或其 它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：豸 。汐 日期： 渺胪尹 关于论文使用和授权的说明 本人完全了解西南科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文的复印件，允许该论文被查阅和借阅；学校可以公布该论 文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此规定) 签 导师签名以磊 日期：岬7 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 页 1 绪论 1 1问题的缘起 最早的社区商业出现于2 0 世纪5 0 年代的美国。当时由于家庭汽车的普 及以及洲际高速公路计划和公路交通的快速发展，由此产生了专门为郊区新 建居住区居民服务的以郊区购物中心为主的社区商业。随后英国、法国、日 本、新加坡等国也取得了一定的发展，并日益成熟。 我国社区商业的发展起步较晚，上世纪8 0 年代末，以一些零散的满足居 住区居民日常生活必需品的底层住宅改造成的“底商”形式出现，经营业态 仍以集镇传统商业为主，形成了狭义上的社区商业。在2 0 世纪末，伴随着旧 城改造、房地产市场上兴起的住宅郊区化热潮，国内的社区商业得到了迅猛 发展，社区商业在一些大都市已经完全成型但并不成熟，而随着城市空间的 日益拓展、住区规模的日趋增大，当市级商业中心、片区商业中心无法满覆 盖新建社区时，社区商业中心作为一种覆盖性和服务度极强的商业形态适逢 其时地弥补了这个缺失。至此，社区商业中心逐渐成为一种相对独立的商业 形态并伴随着全国各地的居住区规划和商业网点规划延展开来。 1 1 1实践的困惑 伴随我国城市化进程的加快，城市新建了大量社区。在新住宅区开发设 计的过程中，人们往往将社区规划的概念等同于住宅区规划的概念，前者从 社会管理学的角度出发强调为居民构建一个物质和思想交流的场所，后者强 调的是城市规划角度的物质形态。 我国目前社区商业中心建设存在诸多问题，比如在规划布局上出现两个 极端：要么是在规划设计初期并没有充分考虑社区商业、商务、娱乐等公共 服务设施的设置，使社区商业对城市中心区商业的依赖较强，居民只得舍近 求远或者简约生活；而另方面，因商业服务设施的定位不准确，规划不合 理，业态和前期定位趋同，出现了居住区商业设施建设过量，商用房闲置或 生意冷清的现象，造成了资源浪费也影响了社区的品牌形象，其真正的经济 和社会效应难以显现，到目前为止，国内社区商业中心规划鲜有成功的案例。 社区商业中心规划相对滞后、分布不均衡、商业配套体系指标缺乏、便 民与扰民的矛盾以及店铺空置、土地闲置等这一系列问题的出现，使居 民对社区商业中心规划提出了越来越多的质疑：我国社区商业中心规划是否 西南科技大学硕士研究生学位论文第2 页 滞后? 社区商业中心规划存在什么问题? 如何选择适应城市社区本土的商业 中心形态? 1 1 2 理论的缺位 在理论方面，虽然发达国家在商业领域和规划领域都已经有了相当丰富 的理论知识积累，但是因为国情不同、社会历史和文化背景不同、居民特征 不同，许多引自外来的理论指导实践的设计并未在我国取得成功。 事实上，我国社区商业中心所面临的困境，在一定程度上也反映了现阶 段我国规划与建筑的理论界对社区商业领域缺乏成熟必要的理论依据和指 导。无论是规划设计师、开发商、政府还是研究学者，对社区商业中心的内 涵及其发展模式都存在认识不清和认识不足。这势必增加了社区商业中心规 划的难度，使其对社区居民服务产生的负面效应远远大于正面效应。面对社 区商业中心规划与建设发展的诸多问题，社区商业中心建设的规范化，指导 社区商业中心建设的理论研究，成为了我国构建和谐住区所面临的迫切问题。 1 2 研究现状 1 2 1国外学术研究综述 国外的学术研究起步较早，大部分研究从商业经济学的角度出发，着重 阐述对社区商业的选址、布局、消费者心理行为等方面的研究。也有一些学 者从社区规划方面探讨社区中心商业配置，比如美国作家杰拉尔德a 波特 菲尔德著的社区规划简明手册。 1 2 1 1商圈理论 以1 9 2 9 年美国的威廉赖利提出的“零售引力法则作为社区商业理论 的先导，目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈， 它是指导商业布局的重要理论n ，。该理论认为不同的商店由于所在地区、经 营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态 存在很大差别。 从赖利的零售引力法则、赫夫的顾客引力法则，再到商圈饱和理论。商 圈理论经历了一个不断发展和完善的过程，它不仅对社区商业的位置选择、 商业设施的数量及规模、经营策略等的确定有指导意义，而且还会影响到社 区居民的日常生活，影响到社区的形象。不同社区都有显著的地域特征，社 西南科技大学硕士研究生学位论文第3 页 区商业中心以及社区店在商圈确定时，必须将经营的店铺形态、商品结构、 商店的氛围和该地区的环境、社会氛围协调起来。这样，社区商业中心或社 区店铺在展示自身形象的同时，也有意识地将显示该社区特有的商圈形象。 1 2 1 2 零售业态演变理论 对零售业态的定义很多，我国零售业态分类规范意见( 试行) 认为，“零 售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营业态。零售 业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、 经营方式、服务功能等确定。随着不断提高的社会生产力发展水平，零售 业态的演变经历了四次革命，分别是百货商店、连锁商店、超级市场和购物 中心，呈现出由简单到复杂，由低级到高级，从单体到复合体，从单纯买卖 到多功能化的发展趋势。 零售业态演变的理论对社区商业规划的指导意义在于，社区商业业态不 能拘泥于某一种类，应根据社区环境、周边消费群体、商业业态的生命周期 等的不同，确定不同时期、不同社区经济发展条件下社区的零售业态构成。 1 2 1 3 城市商业空间布局理论 以中心地理论( c e n t r a lp l a c et h e o r y ) 为基础，德国地理学家克里斯 泰勒吸收了区位论的先驱一一杜能( 农业区位论) 和韦伯( 工业区位论) 的 理论，认为中心地作为周围地域的中心，和几个中级中心地和更多低级中心 地共同组成城市的商业空间他，。随后美国的地理学者贝利( j l b e r r y ) 和加 里森( w l g a r r i s o n ) 等学者以此提出成立阀人口理论，指出某中心职能在 中心地布局时得到正常利润所需的最低人口数量来确定服务的范围n ，。用人 口的概念代替距离的概念是一大进步，因为它克服了距离概念中隐含的人口 均匀分布这一不合实际的假设。 在进一步研究城市内部商业空间结构的问题中，许多研究学者的重点又 逐渐发展到商业区位布局的研究上。1 9 6 1 年格蒂斯借鉴杜能的“位置级差地 租 思想研究了城市内部商业区位的布局，他指出零售业的销售量随着离开 最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势。格蒂斯的研究表明，不同类型的 零售业所能支付地价的能力，是决定其位置选择的重要因素。而1 9 6 6 年加纳 ( b j g a r n e r ) 在土地价值论基础上提出商业中心的空间模式，即从市场地 域的中心到边缘，按照地价的高低依次分布着中心商业区、区域型购物中心、 社区型购物中心和近邻型购物中心n ，。 西南科技大学硕士研究生学位论文第4 页 城市商业空间布局的诸多理论对社区商业布局的指导意义在于，根据城 市内部的不同区位，地价不同，商业布局和商业业态应采取不同的内容，经 营商品与服务范围也要有所区别。但他们的理论也有一定的局限性，因为在 现实生活实践中，商店的位置并不总是与地价峰值区的距离有关，地价也不 完全取决于离核心区的距离，土地面积、人口分布、居民收入、交通便捷性 等都是影响地价的重要因素。 1 2 1 4 消费者行为空间理论 从2 0 世纪6 0 年代开始，消费者行为理论发展起来，在商业空间研究方面 出现了消费者行为学派，他们强调要从消费者的需求出发，分析消费者行为差 异对商业组织空间决策的影响。 贝利和盖瑞逊1 9 5 8 年提出了“三级活动理论 ，第一次将消费者行为纳 入理论框架，将消费者行为与商业空间类型结合起来，作为划分商业空间类 型的标准，。该理论认为消费者会在商业中心产生多目的的购买行为。美国 的学者赖斯顿( r u s h i t o n ) 1 9 7 1 年提出了行为空问模型。他通过该模型认为， 行为与空间结构是相互依赖的，而行为有两种类型：消费者行为和经营者行 为，两种行为相互影响。并通过行为者利用各种知觉的可能性作出偏好性选 择的方式。大卫( d a v i s ) 1 9 7 2 年提出了“购物中心层次性系统发展模型”，主 要探讨消费者不同的社会经济属性如何在消费者行为以及购物中心商业设施 的组成方面产生不同的效应。英国学者波特( f j o t t e i ) 1 9 8 2 年则完全从消费者 的知觉和行为的角度来探讨零售区位的分布问题，他提出信息场与利用场的 区别，认为无论是信息场还是利用场，都是以楔状扇面的形式出现，并且以 居民所在地为中心，收敛于中心商业区，利用场的范围小于信息场伸，。 消费者行为空间理论对社区商业的发展有一定的借鉴意义，它要求社区 商业规划和发展要充分考虑本社区居民的收入水平、职业结构、行为特性， 同时也要考虑经销商品的特性、价格高低、购物的便捷性、促销措施等因素。 1 2 2国内学术研究综述 相比于国外的社区商业而言，我国的社区商业发展较为迟缓，我国学者 对社区商业中心的研究兴趣也是随着社区商业街、社区购物中心或超级市场 在中国住宅区发展热潮的掀起而逐渐提升起来的，相关的学术研究比较欠缺 和滞后。作为城市规划、经济和社会学科的交叉内容，国内将社区商业中心 的规划设计作为一个专题来研究的书籍还不多见。有些是在居住区规划设计 西南科技大学硕士研究生学位论文第5 页 方面的书籍中作为居住区公共配套设施的一部分加以提及，而且多为对商业 配套设施的内容、项目和定额指标的介绍，比如城市居住区规划设计规范； 有些是在经济学方面的书籍中有所涉及相关的商圈、地价分析，而关于社区 商业中心的具体位置选址和商业氛围营造等方面缺乏深入的探讨；有些是在 社会管理学中，强调社区的管理和服务功能，而忽视了社区作为一个居民共 同生活地为人们提供着基本的服务功能。 1 2 2 1基于“社区 概念界定的研究 社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的社会关系( 即人际关系) 。德 国社会学家滕尼斯( t o n n i z e ) 提出了形成社区的四个条件：有一定的社会关 系，在定地域内相对独立，有比较完善的公共服务设施，有相近的文化、 价值认同感。 我国民政部关于在全国推进城市社区建设的意见中对社区有以下的描 述：社区，不同于城市规划中居住小区的概念，而是一个重要的社会学概念。 “社区 是2 0 0 0 年小康示范小区规划设计导则中引入的，指聚居在一定地域 范围内的人们所组成的社会生活共同体，其基本功能除满足人类居住活动的 正常进行外，通常还包括经济、社会文化、社会控制和社会参与等功能。 徐震在社区发展在欧美一书中指出，社区是若干社会群体或社会组 织聚集在某一个领域里所形成的一个生活上相互关联的大集体，是社会有机 体最基本的内容，是宏观社会的缩影。 1 2 2 2 基于“社区商业 概念界定的研究 社区商业“因住而商 ，立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民 基本生活物质消费，体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征，具备 购物、休闲、娱乐、综合服务四项基本功能。社区商业是城市商业空间中的 一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业而言的，其在规模 大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型 商业之间。 李定珍在中国社区商业概论中对社区商业的界定为：所谓社区商业： 是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨， 以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。另有学者指出，社区 商业是指区别于城市区域中心商业、s h o p p i n gm a l l 、大型购物中心、主题商 业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。 西南科技大学硕士研究生学位论文第6 页 1 3 研究内容和目的 1 3 1研究内容 本文是以城市新建社区商业街和社区购物中心为研究对象，以社会学、 经济学和城市规划学的相关专业理论为依据，以城市新建社区为外部环境条 件，研究城市新建社区如何选择适宜的社区商业中心类型，并进行规划设计。 本研究的主要内容可概括为： ( 1 ) 社区商业中心、社区商业街和社区购物中心的概念界定。 ( 2 ) 社区商业中心要素构成和类型研究。总结出目前我国社区商业中心 有三种类型：临街商业店铺、社区商业街和社区购物中心及其各自特点。指 出社区商业街和社区购物中心是目前城市新建社区商业中心的最佳类型。 ( 3 ) 社区商业街的规划设计。首先在概念上明确社区商业街的定义，指 出哪种类型的社区宜建社区商业街。从规模、功能、选址布局等方面对社区 商业街的前期规划进行定位；从街道空间尺度和形态方面探究社区商业街的 空间设计。 ( 4 ) 社区购物中心的规划设计。首先明确界定社区购物中心的含义和特 点，指出目前我国社区购物中心建设存在的问题。针对这些问题，指出根据 社区规模的大小不同，社区购物中心规模也不一样。从规划的前期定位着手， 重点分析社区居民作为主要消费者对规划定位的多重影响，并对社区购物中 心的建筑布局形式进行适当的探讨。 1 3 2研究目的 进入2 1 世纪以来，社区商业中心开发也成为了我国城市商业开发的一个 热点问题，对于仍处于起步阶段的我国城市新建社区商业中心，由于缺乏先 进的规划设计思想的引导及控制，却出现了许多困惑和问题。本文主要针对 我国当前已建社区商业中心存在的诸多问题，探讨如何选择最适宜本社区的 商业中心类型即社区商业中心和社区购物中心，为我国的城市新建社区商业 中心规划提供类型选择，从而更好的指导社区商业的建设。 1 4 研究思路和方法 1 4 1研究思路 论文首先在分析研究社区商业相关概念的基础上界定出社区商业中心的 西南科技大学硕士研究生学位论文第7 页 概念，然后从国外社区商业的发展模式和国内社区商业服务设施的发展演变 着眼，从已建成的社区商业中心经营使用现状中发现问题，提出对新建社区 商业中心建设的思考建议。接下来，对社区商业中心构成要素研究，找出我 国目前社区商业中心的主要存在类型，指出社区商业街和社区购物中心是新 建社区商业中心两个主要发展类型。最后结合实例分析、整理、概括出社区 商业街和社区购物中心的规划设计方法。 1 4 2 研究方法 1 4 2 1理论与实例相结合的研究方法 论文重视理论的提炼和总结，也重视对调研个案的深入剖析，通过对个 案的剖析来证明理论的可靠，运用理论指导更好的分析个案的具体情况。主 要对郑州中原区和金水区有代表性的社区进行实地调查研究，对国内其他有 影响的社区个案通过资料深入分析了解其情况。 1 4 2 2 综合分析法 社区商业中心与居民生活密切相关，社区不是单纯的城市规划里的居住 区，商业需要由城市层面应用到社区里面来。应该把城市规划居住区的基本 原理与其他相关学科知识( 如经济学、社会学等) 相结合，为新建社区商业中 心的规划提供方法依据。 1 4 2 3 比较分析法 分析我国社区商业服务设施各个历史阶段的发展情况，对国内社区商业 中心的不同类型和国外社区商业中心的类型进行比较分析，了解我国社区商 业中心的发展规律和特点以及不同类型社区商业中心的各自特点，为新建的 社区商业中心提供模式参考。 1 4 2 4 问卷调查研究 为了更具说服力，也为了能够使该研究更具实际意义，在比较分析的过 程中采用了调查研究的方式，选取郑州市中原区和金水区多处新建社区为调 研点，对居民发放问卷。根据研究内容的需要，按照社会学研究方法的科学 程序设计问卷，并通过随机抽样的方法对研究对象进行问卷调查。 西南科技大学硕士研究生学位论文第8 页 1 5 论文结构框架 提出问题 理论的缺失卜_ 叫实践的困惑 对规划设计 方法的反思 分析问题 临街商业店铺 型斛国鲨一 厂一 叫社区购物中心 分项研究 社区商业街 社区商业 街的产 社区商业 街的定位 产生的动因分析 社区商业街特性分析 规模定位 功能定位 选址定位 布局定位 社区购物中心 面伴型鬯型 的空间设计l 叫空间形态设计i | 建筑设计要求 实例分析论证 社区购物中 心概念界定 社区购物中 心的定位 社区购物中 心的定位 西南科技大学硕士研究生学位论文第9 页 2 社区商业的相关问题综述 2 1社区商业中心相关概念概述 2 1 1 住区 城市是人类集中生活的居住地，是 一种现代的人聚环境形式。1 9 3 3 年现代 国际建筑协会的主题是“功能城市”，明 确指出城市的四大功能是居住、工作、 游息、交通。居住是城市居民生活中极 其重要的一个方面。城市住区，即城市 居住区，是城市届住功能的基本组成单 元，住区的形式与结构构成了城市形态 与结构的基础，住区的概念与居住区的 概念是相符的。住区是一个物质空间范 畴，它的组成包括住宅和与其相关的道 路、绿地，还包括与居民n 常生活相关 的商业、服务、教育、活动、场地和管 理等内容。最早的住区是由美国建筑师 佩里( cp e n y ) 于1 9 2 9 年提出的居住卒 1 # i 十o2 自n 自0 3 自t & t 4g m 5 6 $ 1 * i 图2 1邻里中心结构示意”1 f ig2 1 t h ed i a g r a m s t r u c t u r eo fc o m m u n l t yc e n t e r 间组织方式一一邻里单位，它解决了纽约等大城市人口密集、房屋拥挤，居 住环境恶劣和交通事故严重的现实问题。 在我国的住区建设中，住区根据人口规模的大小，分三级设置一居住区、 居住小区、居住组团。在我国的城市居住区设计规范中将“城市居住区”定 义为“居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界线所围合，并与居住人口规模( 3 0 0 0 0 5 0 0 0 0 人) 相对应，配建 有一整套较为完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施 的居住生活聚居地”。规范中将“居住小区”定义为“一般称为小区，是被居 住区级道路或自然界限所围合，并与居住人口规模( 7 0 0 0 一1 5 0 0 0 人) 相对应， 配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的居住 生活聚居地。”规范中将“居住组团”定义为“一般称组团，指一般被小区道 路分隔，并与居住人口规模( 1 0 0 0 3 0 0 0 人) 相对应，配建有居民所需的基 层公共服务设施的居住生活聚居地。” 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 0 页 2 1 2社区 社区的定义有很多种，我国通常认为社区是聚集在一定地域范围内的社 会群体和社会组织，英文译为“c o m m u n i t y ，通常被称为“公民的区位 ， 含有意识上集体的公共认同和公共生活的地理范围两种意义。 2 1 2 1社会管理学中的社区 “社区 一词可在古老的拉丁文中找到根源，它早先指在松散的社会群 体中人们可能获得的亲密关系。一般认为，最先提出“社区”这个词的是德 国社会学家腾尼斯( f t o l m i e s ) ，他在1 8 8 7 年社区与社会一书中，首次使 用了c o m m u n i t y 一词，腾尼斯认为，社区是亲密的社会关系结构和一定地域 的社会关系结构抽，。 我国社会学家费孝通给社区下的定义为：社区是若干社会群体( 家庭、 氏族) 或社会组织( 机关、团体) 聚集在某一地域里所形成的一个生活上相 互关联的大集体，是一个“微观社会”。 2 1 2 2 规划理念中的社区 社区之“社”为封土立社，示有土地，指一定的用地范围之社；“区 指 区处一一居住之地，苏轼论养土中云：“区处条理，使各安其处。 社区 即为人们聚居单位之意，。 城市规划学科最初没有社区的概念，随着社会对人类居住环境在宽度与 深度方面发展的关注，以及随着规划自身在理论及方法论上与相关学科的互 补发展，社区的概念和理论才被逐步引入到城市规划与设计之中，。社区思 想和理论把人与所居住的环境视为一个整体，强调社区中人的主体性，重视 人的生活与物质环境的对应，追求以多层次的环境与多元化的生活模式的复 合，激发居住者对所居住环境的心理和情感上的认同。在这一理论基础上， 居住空间在组织结构上不再继续沿袭多年的树形结构，进而转变为使居住空 间向社会网络结构以及多功能复合空间结构的方向。对居住空间的交往、参 与、认同以及秩序、意义的认识也在不断具体和深入。因而城市规划中的社 区不仅是为居民提供物质生活的支撑系统，更是一个体现社区精神和认同感 的的场所。 2 1 3社区商业 社区商业是一种以社区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 1 页 民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标，通过各种商业业态、商 业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务 的属地型商业。社区商业是城市商业中的一个重要层次，它是相对于城市中 心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，由社区商业中心、居住区商业、 邻里生活中心和街坊商业四种形态组成。 从商业组织形式来看，社区商业是一种有别于城市商业中心、区域商业 中心、s h o p p i n gm a l l 、特色商业步行街的商业业态，有着它特定的业态配置 和消费对象，这使得社区商业是相对其他商业形态更稳定、更持久的商业。 从服务范围来看，社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业，社区商 业所辐射的消费半径相对有限，但是它却是城市商业空间中不可或缺的一个 重要层次，而且社区商业一般不会造成大范围人流，具有缓解城市压力的功 能。 2 1 4 社区商业中心 社区商业中心是指一般在多个居住区的中心，与居住人口规模相对应， 设置较完善的、以满足居民日常生活为主的商业和服务业，服务对象为该区 域及部分外来消费者。一般以大型综合超市、百货店等大型传统商业业态为 核心，同时设置各类专业专卖店和休闲娱乐等网点，商圈半径约3 公里，服 务人口约8 1 0 万人。包括综合超市、连锁便利店、菜市场、餐饮店( 含早餐 经营网点) 、便民药店、美容美发店、洗染店、花卉、报刊杂志、音像、照相、 修理店、再生资源回收等属地型商业中心。 社区商业中心与城市型商业中心的不同在于城市商业中心是以商业服务 为核心，在业态的组织上带有市场化的或是购物中心的倾向性。社区商业中 心的主要服务对象是社区内的居民，在功能上首先满足现在社区追求功能混 合化与集约化的趋势及人们日益增长的物质文化需求，包含了居住区公共服 务设施的内容。在欧美国家，其城市居住区形态多以街区式住宅为主，大部 分城市商业中心和社区商业中心在概念上并无大的区别，我国的社区商业中 心是社区配套商业服务设施和城市型商业中心的结合体。 2 2 社区商业服务设施发展概述 2 2 1 国外社区商业服务设施发展概况 现代社区商业最早于2 0 世纪3 0 年代在美国出现。当时由于家庭汽车的 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 2 页 普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由 此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的现代社区商业。6 0 年代，英国、 日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现现代社区商业。到7 0 年代， 新加坡的现代社区商业也开始大规模发展起来”。 国外的社区商业主要是以社区购物中心的形式出现。社区购物中心是一 种现代零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个 整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。 社区购物中心布置有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。 以美国为例，对国外的地区型购物中心、社区型购物中心和邻里型购物中心 三种进行比较( 见表2 1 ) ，可以发现各自的特征。 表2 - 1三种不同类型的购物中心比较 c h a r t2 1 t h et h r e ed i f f e r e n tt y p e so fs h o p p in gm a ll 类型地区型购物中心社区型购物中心邻里型购物中心 占地面积( m2 ) 1 2 2 0 0 0 4 0 5 0 0 04 0 5 0 0 12 2 0 0 01 3 0 0 0 41 0 0 0 出租面积( m2 )3 6 0 0 0 18 0 0 0 09 0 0 0 3 6 0 0 0 1 8 0 0 9 0 0 0 主要租户1 - 2 家或更多传统1 家百货店或杂货店或超级市场或杂货 百货商店大型折扣商店 店 商店数目5 0 - 1 5 0 个1 5 - 5 0 个5 - 1 5 个 从该表可以看出，社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都 界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。但各个国家的社区购物中心并 非完全一样，这是各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密 集度等因素的差异造成的。 2 2 1 1 美国的社区商业中心 欧洲盛行大型新兴社区商业中心。美国土地辽阔，居住人口密度不高， 社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、 银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大 型超市或社区购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施 联成一体。1 9 5 6 年在美国明尼苏达洲开业的s o u t h d a l e ，是第一家购物、零 售和社区相结合的新型区域性购物中心的典范之作( 如图2 - 2 ) ，其建筑设 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 3 页 计为两层，配有地下物流配送通道，建筑面积约为8 万平方米，2 5 0 0 个停车 位，7 2 家租户空间n “。在经过半个世纪的漫长发展过程巾，s o u t h d a e 成为 当地成功的社区型购物中心( 如图2 - 3 ) 。 胭2 - 21 9 5 6 年明尼苏遮州$ o u t h d a i e 购物中心n ” f i g2 - 2 i9 5 6 ss o u t h d a i ec e n t e r lne d ir l a h in n e a p o i is 图2 - 32 0 0 5 年明尼苏达州$ o u t h d a ie 购物中心”“ f i g2 - 3 2 0 0 5 ss o u t h d a i ec e n t e rine d in a _ in n a p o is 美国的社区商业中心主要为城市近郊区的居民服务，主要满足了人们 “一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项日。 但是在不同的发展时期，美国的近郊社区商业中心呈现出不同的发展特点， ( 见表2 2 ) ，主要体现在空闻格局的变化上。由于城际高速公路和城镇郊 区化的出现而带来社区购物中心的出现，这为社区商业中心在之后5 0 年间的 空间格局奠定了基础。随着美国高速的城市化，城市规模和人口规模的日益 扩大，以及城市商业网络体系的不断完善，近郊社区商业中心已经在美国发 展成为一种稳定的社区商业模式。 一i 擘 盗器 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 4 页 表2 - 2美国近郊社区商业中心的发展沿革“” o h a r t2 - 2t h ed e v e i o p n k n to fc o m u n i t yc o m m e r e ia ic e n t e rs inu sa 时期空问格局组织形式 2 0 世纪5 0 年代前 城市商业活动集中于城区 5 0 年代城郊地区级商业中心兴起百货商店为主力的郊区购物中 心 6 0 年代中心商业区衰落，近郊商业 近郊商业中心规模、职能范同 中心规模与职能迅速发展 扩大 7 0 年代近郊商业发展进入高峰期近郊商业经营专业化商业中 心类型多样化 8 0 年代以后近郊商业发展迅速平稳，市 近郊商业中心发展成熟化 场趋于饱和 221 2 日本的社区商业中心 “商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心模式。例 如日本东京都神乐坂商业街，被誉为步行者的天国，就是东京一条极为普通 但又富有日本特色的典型社区商业街。在i 0 0 多米长的步行街两侧，散落着 连户商铺、中型超市、2 d 小时便利店以及传统杂货店等2 4 8 家店铺，花店、 迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时 肩负保护中小商业企业、保护城市传统文化特色的重任。在同本“造镇计划” 下的杜区商业中心，为居民提供了舒适的购物、休闲娱乐环境，是一种新兴 的生活乐园( 如图2 - 4 ) 。 图2 - 4日本东京都神乐坂商业街 f i g 2 - 4 t h ek a g u r a z a k as t r e e to ft o k y oi nj a p a n 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 5 页 2 213 新加坡的社区商业中心 邻里中心( h o m eb yh o m e ) ，是新加坡典型的社区商业中心形态。根据 社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服 务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄 人活动中心、医疗保健等多种项目。 目前新加坡建屋发展局的社区商业规划配置分三个层面进行：1 0 0 0 1 2 0 0 套住户配套建设一个邻里商店( 相当于我国居住街坊) ；为6 0 0 0 8 0 0 0 套住户配套建设一个邻里中心( 相当于我国居住小区绂) ，为4 0 0 0 0 6 0 0 0 0 套住户配套建设一个新镇中心( 相当我困于居住区级) 。邻里中心以经营中档 商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻 区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用商店和餐厅。一个典 型的邻里中心设旯3 5 个商店、2 个餐厅、1 个超市、1 个菜场、1 2 台自动 提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、 服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心“”。新加坡东北 部的淡滨尼邻里中心就是该地著名的社区商业中心( 如图2 - 5 ) 。 图2 - 5新加坡淡滨尼邻里中心“” f i g 2 - 5 t h ec o u u n i t yc e n t e ro ft a m p ln e si ns in g a p o r e 22 2 国内社区商业服务设旋发展概述 建国以来几十年间，随着居住区的发展演变，配套公共服务设施的内容、 布局和规模等方面发生了变化。社区商业中心晟初在国内是没有任何概念的， 主要是指居住区内的公共配套服务设施。直到9 0 年代之后，社区商业中心才 脱离居住区公共服务设施的而有了自己的专属领域，所以在论述社区商业中 心的发展历程时，主要以居住区配套公共服务设施为主题而展开。 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 6 页 2221 建国至5 0 年代 这一时期，国内住宅建设跨越了国民经济恢复时期，当时用于住宅建设 的投资占基建总投资的1 0 ，形成了我国现代住宅建设历史上的第一个活跃 期n “。进入5 0 年代初期，我国的居住区规划受欧美诸国规划理论和实践的 影响，普遍采用“邻单单位”的规划理论。由于里弄规划结构，在用地面积 很小的街坊内，很难为居民提供较齐全的 公共服务设施，儿童上学和居民采购日常 必需品往往不得不穿越城市道路，容易造 成交通事故，给居民生活带来很大的不便， 为了满足居民日常生活和社会生活的需 要，设置了同常商业网点，规定商业中心 需设置在“邻里单位”外围交通方便的地 方，如图2 - 6 所示的5 0 年代北京太栅栏街 道商业店铺。这个时期还没有社区商业服 务设施的概念，仅仅是在一些典型地区的 胡同或里弄内只设少量与生活基本相关的 小商店，多由住户自发改建，街两边为居 民服务的柴、米、油、盐小店总是在2 5 0 m 范围之内，街道和茶馆成为居民的主要文 化活动场所。 图2 - 65 0 年代旧城区商业街“” f i g2 - 6 t h e0 i dc i t y c o ra is t r e e t sint h e5 0 8 2 2 2 25 0 年代后期至7 0 年代束 5 0 年代后期，随着居住小区模式在我国的普遍推广，同时国家相关部门 也对居住小区的各项用地定额技术经济指标。在公共服务设施规划建设内容 方面，增加了门诊部、小学、托儿所、幼儿园、粮店、副食品店、日用百货 商店、菜场、农贸市场和综合服务等，规模较大的小区可设置中学，从而确 定了居住小区理论在我国住宅区规划建设中的指导地位。以食堂、商业网点 作为生活服务中心，居住组团为基本生活单位，幼托置于组团内，使用方便， 但规模小。设备不完善也不太经济。生活服务设施的建设重点放在 区一级，虽然没有严格意义上的商业中心，但居民购p i 常急需的生活用品可 以不出小区，社区配套商业服务设旌的建设开始起步。 由于1 9 5 8 1 9 6 5 年，受体制、自然灾害及国内不利的政治、经济等因素 的影响，国家对住宅建设的投资和比重大幅度下降，处于历史低潮。7 0 年代 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 7 页 中后期，住宅及住宅区规划居住建设 有所复苏，在一些受到特殊保护的重 点工业企业、三线地区的生活区规划 中建设了一批新村，这个意义上的 新村也是工业配套居住区1 。在新村 中心采用街道的形式，沿街布置商店、 餐馆、照相馆、理发店、修理部、旅 馆等，商业文化娱乐服务设施较为齐 全，形成热闹繁华的商业中