（城市规划与设计专业论文）城市重点地区再开发基本策略研究——以黄浦江北岸地区为例.pdf

摘要 摘要 随着我国经济发展和城市化进程加快，国内许多城市逐渐掀起了城市再开 发的热潮。在城市再开发过程中，催生了许多新的公共功能节点，成为对城市 功能运转、职能发挥和城市市民生活起着重要作用的“城市重点地区”。本文的 研究即针对这一类以塑造城市重点地区为目标的城市再开发展开。 市场经济体制下，规划面临着更为复杂多变的实施环境，要加强规划的可 操作性，更好地发挥规划的指导作用，必须加强策略性的规划研究。城市重点 地区再开发是城市发展中的重要历程，在城市整体发展中发挥着重要作用，从 策略层面研究城市重点地区再开发具有非常重要的意义。 本文首先对重点地区再开发特征进行了分析总结。城市重点地区再开发具 有战略性、复杂性和长期性，包含了多元化发展目标。城市重点地区再开发的 成功需要政府发挥积极的主导作用，更需要科学的预见性的策略设计作为支撑。 本文以黄浦江北岸地区再开发为主要研究对象。黄浦江北岸在黄浦江两岸 综合开发和杨浦区“知识创新区”空间格局中占据着具有十分重要的战略地位。 区政府提出了“黄浦江北岸创新创意产业基地”的发展目标定位。但是再开发 推进的现实情况与政府的预期目标存在着很大差距，功能集聚和开发推进面临 着诸多困难，面对这一情况，现有规划未能发挥积极有效的指导作用。 本文研究的目的是探索通过基本策略研究这一研究性工作的建立，更好发 挥政府在重点地区再开发中的作用，指导重点地区再开发的各项具体工作，以 促进地区发展目标实现的一种可行的、有效的途径。本文在对黄浦江北岸再开 发的背景、目标与问题的系统分析基础上，提出了保护地区独特性、推动土地 再开发、制定针对性的空问规划、提升宏观发展环境四个方面的基本策略。 关键词：城市重点地区再开发基本策略研究黄浦江北岸 a b s t r a c t a sc h i n e s ee c o n o m i cd e v e l c 雷m e n ta n du r b a n i z a t i o na c c e l e r a t e d ，m a n y n e wu r b a nk e ya r e a 0e m e r g e di nw a v e so fu r b a nr e d e v e l o p m e n t s w h i c h a s s e m b l e dd i v e r s ep u b l i cf u n c t i o n sa n da c t i v i t i e sc o n c e n t r a t e l y t h i s s t u d yf o c u s e do nt h er e d e v e l o p m e n tf o ru r b a nk e ya r e a i n 矗捆o r ec o m p l e xa n dv o l a t i l ee n v i r o n m e n to fu r b a nd e v e l o p m e n tu n d e r t h em a r k e te c o n o m y w em u s ts t r e n g t h e ns t r a t e g i cs t u d yi nu r b a np l a n n i n g t o 脚矗k oi tm o r ef e a s l b l ea n de f f e c t i v e u r b a nk e y8 - t e ap l a y sa ni m p o r t a n t r o l ei nu r b a ng r o w t h ，a n di ti 8o fg r e a ts l g n l f l c a n c et os t u d ys t r a t e g i e s o fr e d e v e l o p m e n t sf o ru r b a nk e ya r e a 8 m p a p e ra n a l y z e st h em a i nf e a t u r e so ft h er e d e v e l o p m e n t sf o ru r b a n k e ya r e a sf i r s t a sas t r a t e g i c ，c o m p l e x 1 0 n g - t e r nm o v e m e n t t h e r e d e v e l o p m e n tf o ru r b a nk e ya t e e an e e d st h eg o v e r n m e n tt op l a yal e a d i n g r o l e a n dn e e d sae c i e n t i f i cs t r a t e g yd e s i g nf o ras u p p o r t t h e nt h ep a p e rt a k e st h er e d e v e l o p m e n t so ft h en o r t hb a n ko fh u a n g p u r i v e rf o r 蚰e m p l r l c a ls t u d y - t h en o r t hb a n ko fh u a n g 噼ur i v e ri 8ek e y a r e ai nt h ek n o w l e d g ei n n o v a t i o na r e ai ny a n g p ud i s t r i c t ，a n di t i so f p r o m i n e n ti m p o r t a n c ei nt h ec o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n to fb a n ka r e ao f h u a n g p ur i v e r t h eg o v e r n m e n tp l a n n e dt ob u i l dt h ea r e aa sa ni n n o v a t i v e a n dc r e a t i v ei n d u s t r yc e n t e r ，b u tt h er e d e v e l o p m e n to ft h e8 e e ai sf a c i n g m a n yd i f f i c u l t i e sa n di sl a c ko fe f f e c t i v ep l a n n i n gg u i d a n c e t h ec o r eo ft h ep a p e ri st oe s t a b l i s h i n d e p e n d e n tw o r ko fb a s i c s t r a t e g y r e s e a r c ht oe n h a n c et h ep o w e ro fg o v e r n m e n ta n dp r o m o t et h e a c h i e v e m e n t so ft h eg o a l si nr e d e v e l o p m e n t sf o ru r b a nk e ya r e a s t h r o u g h c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so nt h eb a c k g r o u n d ，o b j e c t i v e sa n dp r o b l e m si n r e d e v e l o p m e n to ft h en o r t hb a n ko fh u a n g p ur i v e r t h ep a p e rc a r r i e so u t ab a s i cs t r a t e g yr e s e a r c ha n dt h e np r o p o s e sf o u rb a s i c8 t r a t e g i e 8f o r t h eg o v e r n m e n t ：p r o t e c t i n gl o c a lf e a t u r e s ，p r o m o t i n gl a n dr e d e v e l o p m e n t ， c o m p i l i n gt a r g e t e ds p a t i a lp l a n n i n ga n de n h a n c i n gt h em a c r o e c o n o m i o e n v i r o n m e n t 1 【e yw o r d s ：u r b a nk e y 盯e a r e d e v e l o p m e n t ，b a s i cs t r a t e g yr e s e a r c h ，t h e n o r t hb a n ko fh u a n g 口p ur i v e r n 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：交笏 习年月w 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月日年月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名：锄 一哆年1 月劢e l 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1城市重点地区再开发的不断涌现 改革开放以后，我国城市化的快速推进带来了大规模的城市开发和城市更 新改造，城市开发建设进入了加速阶段。国内城市在经历了一个时期的快速扩 张式的新开发建设后，逐步走向了土地集约化利用的道路，城市土地开发从利 用增量资源开始转向更多地利用存量资源，城市再开发在城市土地开发中的比 重得到很大提升另一方面房地产业的发展也促进了中心城区土地潜在经济 价值的释放，大中城市酱遍经历了中心城区的再开发，开始逐渐掀起城市再开 发的热潮。 在全球化的城市发展环境下，人口、信息与资本的流动性大大提高，城市 面临着提升城市环境与城市职能的双重竞争压力，伴随着城市经济的持续发展 以及城市化进程的加速，许多城市正在经历着功能转型，城市的内部空间结构 也在市场机制下发生重构。这一过程中，城市再开发催生了许多新的公共功能 节点，在城市功能运转和市民生活中发挥着越来越重要的作用。这些城市重点 地区的不断涌现对城市发展有着深远影响，使重点地区再开发成为一个值得研 究的重要课题。 1 i 2规划思维方法的转变 在实行计划经济的几十年中，城市规划实质上是一种以物质规划为主体的 国家指令性计划，其任务是把计划部门制定的国民经济计划通过城市空间布局 加以落实、具体化。这种工作性质强化了城市规划的技术性特征。进入市场经 济后，城市规划的核心对象土地，不再是通过直接划拨进行安排的城市发 展资源，而是作为基本生产要素迸入商品化经营。此外，市场经济环境下，投 资渠道的多元化使城市开发建设的风险和不确定性大大增加，以计划模式为特 第一章绪论 征、强调技术性的规划思维和规划工作方法在市场经济条件下面临巨大的冲击 和挑战。 城市规划是政府调控城市发展的一种重要政策手段，在新的发展背景下， 城市规划要统筹城市发展建设，需要实现从“计划”向“引导”的思维方法的 转变。而要在实施环境复杂多变的情况下有效发挥城市规划的引导作用，在规 划中必须加强策略层面的研究，尤其是对市场环境下城市开发的策略的研究。 随着重点地区再开发在国内城市的不断涌现，对重点地区再开发策略的研究成 为越来越迫切的需要。 1 2 选题来源 1 2 1研究课题的提出 黄浦江两岸综合再开发是当前上海城市开发的重点，是上海形成黄浦江现 代服务业产业发展轴的功能格局的重要战略举措。黄浦江北岸地区位于杨浦大 桥地区范围内，是黄浦江两岸综合开发四个重点地区之一，也是杨浦区“十一 五”规划中确定的四大主题产业区之一，黄浦江北岸的再开发具有十分重要的 战略意义，受到了市区政府的高度重视。 2 0 0 4 年，市规划局、市浦江办联合杨浦区政府组织了黄浦江北岸所在的杨 浦大桥地区的规划设计国际方案征集，并在此基础上编制了控制性详细规划， 然而时至今日，黄浦江北岸地区并未呈现出整体的土地经济性与功能性置换的 开发趋势，已经通过审批的房地产项目被搁置，进行着的只有零星、规模不等 的依赖物业出租的再开发改造，与地区开发的预期目标存在着很大差距。可以 说，黄浦江北岸的再开发并未真正开始。 黄浦江北岸的困境反映出规划在再开发中未能发挥有效的引导和推动作 用。如何提升规划决策的科学性、指导性和可操作性，从政府角度如何更好地 推动重点地区再开发、促进地区发展目标的实现，是亟待研究解决的重要问题。 2 0 0 6 年，区政府组织了题为“黄浦江北岸创新创意产业基地开发策略研究” 的课题征集。在导师带领下，笔者参与了该课题的部分研究工作。课题完成后， 笔者进行了进一步的调查访谈，针对重点地区再开发这一论题进行了大量的理 论文献阅读，对以黄浦江北岸为代表的重点地区再开发问题有了更深入的理解， 2 第一章绪论 在此基础上提出了本文研究课题重点地区再开发基本策略研究。 1 2 2 研究对象界定 城市“重点地区”是一个很普遍的称呼，但是一般的研究和论述中对其没 有明确的界定。“重点地区”在不同的论述主题、不同的语境中所指的对象也不 同，例如单从城市规划范畴内，交通规划和环境保护规划中的重点地区会有所 区别。 在本文研究中，城市重点地区是对再开发后该地区的界定，包括以下几方 面的特性；一是城市已建成区，一般位于城市的中心城区范围内，因而面临再 开发的需要。二是城市重要的公共功能区，是城市的整体功能系统中不可或缺 的功能节点，在城市的区域性职能的发挥中具有重要作用的地区。三是城市公 共活动高度密集的地区，是体现城市的文化、活力与创新的地区。如城市中心 区、滨水综合功能区。 1 3 相关研究 1 3 1城市重点地区再开发的相关研究 与城市重点地区再开发相关的研究中，针对一般的城市再开发的研究较多、 较系统，针对重点地区再开发的研究较少、较分散。 1 3 1 1 城市再开发的内涵和经济学原理 城市再开发的概念一般是从开发客体上与城市新开发相区分而得出的。 城 市规划原理中对两种城市开发的定义为：新开发是将土地从非城市用途转化 为城市用地的开发过程。再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随着 功能转换，如从居住用途转变为商务用途，或者从单一用途转变为综合用途， 同时还可能以高强度发展替代低强度发展。 也有学者从其他角度更深入地理解城市再开发。日本学者伊达美德在城 市再开发中认为城市再开发也是城市设计，建成区各种不同功能同时存在的 地方因素，分别在各自的历史上、以各自的秩序和文脉构筑起了独特的景观。 第一章绪论 城市再开发要以恢复或重新建立起这里的秩序为目的。他认为城市再开发的任 务包括：( 1 ) 建成区的功能再现；( 2 ) 城市功能的创造；( 3 ) 城市功能的维持；( 4 ) 市中心活动的扩大；( 5 ) 市中心活动的重新组成；( 6 ) 人类环境的恢复 城市再开发的原因从经济学上的一般解释是城市最佳再开发理论。城市最 佳再开发理论假设最初是由布鲁克纳c i b r u e c k n e r ) 在1 9 8 0 年、韦顿 c w h e a t o n ) 在1 9 8 2 年提出的；在城市某地段，供新开发项目的土地的价格， 超过目前用途的土地的价格加上拆除现有建筑物成本情况下，会发生城市再开 发。迪帕斯奎尔( d d i p a s q u a l e ) 和韦顿( w c w h e a t o n ) 在其经典著作城市经 济学和房地产市场一书中，对城市最佳再开发发生的假设条件作了进一步精 确叙述：在最佳开发情况下，土地净剩余值必须超过土地及地上现有建筑价值、 以及拆除现有建筑物成本的总和。因此，城市再开发发生的本质原因，就是城 市中某地段作为空地价值超过了现有建筑物存在的价值，因而购买、并完全拆 除现有建筑物是有利可图的( 见图1 1 ) 。1 9 9 4 年，这一理论得到了罗森孚 ( s s r o s e n t h a l ) 和赫斯勒( r 鬻h e l s l e y ) 进行的计量经济检验的验证1 。在现实 中，城市功能、物业周边交通条件、政府财政税收政策、建筑技术等因素的变 化都会对再开发时机产生一定影响2 。 价值p b s or 时间t 0 ( a ) r 时间t ( b ) 图1 1 ：城市再开发的时机 ( s ：土地的经济价值；b ：建筑物的经济价值；r ：城市再开发的时机) ( a ) t 静态条件下土地、建筑物价值与时间的关系 ( b ) ：现实中土地、建筑物价值与时间的关系 闵师林在城市土地再开发( 2 0 0 6 ) 中在丁成日城市土地发展理论模型 ( 2 0 0 3 ) 的基础上，借助城市发展模型目标函数对土地再开发强度进行分析： 1 邹高椽城市最佳再开发理论模型及其应用田土经济，7 0 0 2 ( 4 ) 2 赵民，尚小马编著城市发展与城市规划的经济学原理北京：高等教育出版社，2 0 0 z 年8 月 第一章绪论 r” ，= l ，1 ( 瓤tz ，t ) e - - u + d t + i ( 却+ l 。z ，f ) e - - u d r - - c ( s ) t p d j oj ， ( s l ：再开发前的土地利用强度；a s ：再开发强度1 i ：折旧率；x ：区位；t ：时间； r l ( s l ，x ，t ) ：再开发前的土地地租) 该目标函数是再开发前的土地效益加上再开发以后的土地效益减去再开发 成本，其中决策变量是再开发强度。通过求极值得出下式： 黑：r 亟丛鱼j 毫兰型e - * d t 一丝姒一r ；0 a aa 缸3ra & * 该式说明，最优的土地再开发强度是使边际效益等于边际成本时，达到帕 累托最优。政府应在宏观上对产业结构和城市形态发展加以调整，提高资本密 集度和土地效益。 该文还通过投人产出理论论述了城市再开发的产业功能发展趋势。城市土 地投入产出的综合收益率用下式表示； r ：； 垦 ： i ( r l + r 2 + r 3 + r 4 + ”+ r n ) ( r l ，2 。3 ，n ：各类型产业权重：i ：社会投入总量；p m ：总收益) 该式说明，假定在一定的生产力条件下，社会总收益量不发生变化，那么 提高社会平均收益率的惟一途径，就是将有限的生产资源( 即社会投入总量i ) ， 运用到投人产出比或者效率更高的产业类型中去。由于这个规律，城市中心区 的工业产业类型会向着高科技产业和服务业转移。 1 3 1 2 城市再开发的法规制度 一些发达国家针对城市再开发制定了专门的法律法规。国内目前对此方面 内容的深入研究较少，部分学者对国外再开发相关法律法规进行了介绍。方明、 有光友兴、土井幸平( 1 9 9 9 ) 介绍了日本城市更新与改造的类型和依据法，并 详述了“市区再开发事业”的种类、方法与实施程序。闵师林( 2 0 0 6 ) 介绍了 日本的“土地区画整理事业”。金钟范( 2 0 0 4 ) 介绍了韩国住宅再开发的相关法 律的产生背景和过程。 在日本，城市的更新改造形成了较为完备的法律和运作体系( 见表1 1 ) ， 5 第一章绪论 日本的法律制度体系对促进和规范城市再开发起到了重要作用。 表1 i ：日本城市更新与改造方法的概要 事业名称目的内容开发主体方法依据法 道路事业整改城市道路新设变更道路 公共团体用地收买道路法 土地区商整理整改区划道路受史- t - 地区固公共团体、公换地公共减步土地区画整理 事业有效利用宅地形状团、民间( 组法 新设变更道路合、个人) 市区再开发事高度利用土地统一整改道路公共团体、公权利交换、管 城市再开发法 业更新城市功能与建筑物团、民间( 组理处分 合、个人) 住宅地区改良改善不良住宅拆除不良住宅公关团体用地收买住宅地区改良 事业地区建设改良住宅法 建设公营住宅 密集住宅地区整改密集不良 整改主要生活民间( 共同事任意事业密集新法( 略 整改促进事业 住宅地区环境 道路业) 一部收买称) 重建不良住宅一部公共团体 住宅地区整改城市机能更新公共设施整改公共团体，公任意事业 补助制度纲要 综台支援事业提供良好的城旧住宅地区改团、民间( 组 市住宅造合，个人) 优良建筑物等合理利用土地 形成地区整体民问( 个人、共任意事业补助制度纲要 整改促进事业 整改地区环境 环境 同事业者) 重建不良住宅 建筑共同化 ( 公共团体。指地方政府公团：指政府经营的特殊公用事业组织) 日本的“市区再开发事业”是城市规划法规定的八类项目之一。市区再开 发事业是依据城市再开发法，采用公共设施与建筑物一体再开发的方法，以提 高土地利用效率、更新城市功能为目的的城市再开发。市区再开发事业的开发 主体有两类，第一类是地区内的权利者( 土地所有者、建筑物所有者和租房者) ， 第二类是公共团体、公团( 见表1 1 注释) ，通过收购权利者土地负责大规模公 共设施的建设。再开发前开发主体必须与各权利者达成补偿协议、回迁或权科 变换协议。再开发前后资产的变化由房屋鉴定公司进行资产评估。再开发结束 后第一类开发根据事先签订的权利变换规划书处置开发后资产，第二类开 发根据之前权利者提出的入住方式申请将部分面积转让给权利者。但是两类开 发都必须遵循地方政府制定的基本规划自1 9 6 9 年城市再开发法制定以来， 市区再开发事业实绩卓著。 6 第一章绪论 日本的“土地区画整理”是对城市再开发具有重要作用的一种制度。通过 换地、献地等方式将原来零星的、零乱的城市土地进行重新整合，并留出基础 设施和公用设施用地。经过土地区画整理，使不规则的土地变得尽可能规则， 配套不完善的土地交得尽可能完善，由此大大提高了土地利用率和利用价值。 近年来，由于房地产泡沫破灭后的经济下滑，日本政府大力促进东京市区 的再开发事业，将首都地区的再开发作为促进恢复经济景气的捷径。2 0 0 4 年日 本又制定了城市再生特别措施法，采取各种优惠政策和措施，动员民间资金 和技术参与市中心的再开发事业。 与日本类似，韩国政府早在1 9 6 5 年就把设置“再开发地区”纳入城市规 划法之中，并于1 9 7 6 年从城市规划法中分离出有关再开发的内容专门制 定了城市再开发法。此后城市再开发法经过了多次修改完善，针对某些 特定的再开发类型又制定了一些其它法规，如住宅建设促进法。 1 3 1 3 重点地区再开发的研究 目前以城市“重点地区”再开发为对象的研究还较少。王兴平，崔功豪 ( 2 0 0 3 ) 在中提出了大都市开发的“热点空间”这一概念，与本文的“重点地 区”在内涵上有部分相似。在新经济时代的中国大都市热点空问分析一文 中“热点空间”是城市开发的前台区域，它主要有以下特点：首先，热点空间 的开发力度非常大，投资密集：其次，热点空间日益成为市民的出行目的地与 起源地，吸引力迅速提高；再次，热点空间地域景观改变快，现代化特征明显； 最后，热点空间承载了城市的新兴产业职能与现代服务功能，主导了城市经济 社会的发展方向，是城市产业发展的活跃区。王兴平、崔功豪在文中分析了该 类空间的特征、动力机制、主要类别以及存在的问题。 契合本文重点地区内涵的城市再开发相关研究以滨水区再开发的研究成果 最为丰富。 西方发达国家从2 0 世纪5 0 年代以后开始了滨水地区的衰退进程。世界性 的产业结构调整带来了滨水地区的逆工业化，大部分工业和港口都搬离城市中 心，而现代航空业、汽车和铁路的发展，削弱了水运港口作为城市交通中心的 统治地位，滨水地区的衰退带来了大规模的再开发。随着2 0 世纪8 0 9 0 年代 城市滨水区再开发热潮在世界范围的掀起，相关的理论研究也逐渐得到发展丰 富。国外城市滨水区再开发的理论成果相当丰富，研究内容涉及广泛，并有专 第一章绪论 门的研究机构长期进行滨水区开发研究和学术交流。国内滨水区开发开始2 0 世 纪9 0 年代，相关研究起步也较晚，目前国内大部分的滨水区开发研究关注于滨 水区的规划设计问题，非物质层面的研究只占小部分，研究内容包括开发模式、 经济发展、历史文化、旅游发展、法规建设等方面。 除滨水区再开发外，在城市更新、旧城改造等主题的研究中以及针对某些 特定地区( 如历史地区) 的再开发研究中，也部分涉及到重点地区再开发的相 关内容。 1 3 2城市开发策略的相关研究 目前以小区和更小规模的房地产开发项目为对象的营销策划在国内得到很 大发展3 ，针对单独房地产项目的营销策略的研究较多。而针对大规模城市开发 的策略的研究较少，且大部分分散于不同的具体个案研究中( 如许多滨水区开 发案例的研究中就包含开发策略研究的内容) ，还未形成系统的理论研究。 针对大规模城市开发的策略层面工作的研究形成了城市开发策划的理论。 夏南凯在城市经济与城市开发中，概括城市开发策划主要包括的内容 有市场分析、功能策划、文化策划、空间策划、行动方法策划。在浅谈策划 在城市成片开发中的作用( 2 0 0 2 ) 中，提出了城市成片开发策划的理论和内容 框架；一、环境调查分析。包含三个层次：宏观社会经济环境、城市内部环境、 待开发地区环境。二、城市新中心区开发目标策划。三、开发前期运作工作统 筹。主要工作有：项目立项、可行性研究、城市规划、开发策略研究等。四、 开发机制与相关配套政策策划。其中开发机制策划包括开发管理体制的选择、 土地开发模式的选择。五、土地出让阶段的策划。内容包括：出让总量和结构 的考虑、出让区位和出让时序的结合、资金投入、政策和策略、制定简单的土 地出让计划表。六、土地有偿使用方式的选择。马文军( 2 0 0 0 ) 提出了城市规 划策划的理论，在城市开发策划( 2 0 0 5 ) 中介绍了城市大规模公共开发项 目规划策划的理论与方法，文中大规模公共开发项目策划的内容包括总体构思、 环境分析、可行性研究、融资策划和规划设计策划。 3 夏南凯主编城市经济与城市开发北京一中田建筑工业出版社，2 0 0 3 年1 2 月 8 第一章绪论 1 3 3 小结 城市再开发的经济学研究已有一定的理论基础和较丰富的研究成果，重点 地区再开发和再开发策略的相关研究主要集中在对具体开发案例的实践经验的 总结，在一些特定类型地区( 如中心区、历史街区、滨水区) 的再开发方面积 累了比较丰富的研究成果，但不同类型的重点地区开发之间缺乏共性的研究。 总体上城市重点地区再开发的研究尤其是策略层面的研究较为欠缺，未形成完 整的理论体系。 1 4 研究目的与意义 1 4 1 研究目的 城市重点地区再开发是城市发展中非常重要的历程。本文研究的目的一方 面是通过研究进一步深化对重点地区再开发的理论认识，揭示其主要特征；另 一方面是在对黄浦江北岸再开发案例的研究基础上，探索通过提升策略研究内 容的整体性与研究程序的独立性，更好地发挥政府在重点地区再开发中的作用， 并以此促进重点地区再开发目标实现的一种可行的、有效的途径。 1 4 2研究意义 理论意义：对城市重点地区再开发特征的分析研究，以及从整体层面、从 政府角度进行的重点地区再开发基本策略研究，是对当前城市重点再开发理论 研究成果的进一步拓展补充。 实践意义：对黄浦江北岸地区再开发起到直接的指导作用，对类似地区的 再开发实践也将具有一定的借鉴意义，同时对于在一般的规划实践中提升规划 的策略性、指导性具有一定的参考价值。 9 第一章绪论 1 5 研究方法与框架 1 5 1 研究方法 ( 一) 文献查阅分析 通过对研究课题相关文献资料的查阅与分析研究，对城市土地再开发特征 和策略、城市空间与产业发展方向、重点地区再开发的现实基础和重要性、重 点地区再开发规划与实施的矛盾等诸多问题有了基本理论认识，为基本策略研 究的理论构想的提出打下了基础。 ( - - ) 案例分析 通过对多个重点地区再开发案例的分析，为重点地区再开发的特征、开发 模式、政府在开发中的作用以及重点地区再开发与规划中面临的矛盾等一系列 问题的研究提供了支撑与验证，对黄浦江北岸再开发的个案研究更加深了对重 点地区再开发的综合感性认识。 ( 三) 实地调查访谈 在黄浦江北岸再开发的实证研究中，通过现场踏勘和对相关部门的走访， 取得了大量珍贵、可靠的一手资料，对该地区再开发的现状、前景和实旌推进 中存在的问题有了较为全面、深入的了解，成为黄浦江北岸再开发基本策略研 究的基础。 ( 四) 多学科研究 以综合视角研究分析重点地区再开发问题，注重城市规划、城市经济学、 城市社会学、城市地理学、策划学等多学科知识的交叉互补，将其应用到黄浦 江北岸再开发的基本策略研究中。 1 5 2研究框架 全文共分五个主要部分。 第一章：介绍本课题研究的原因和研究对象的概念，对与课题相关的理论 文献进行阐述和总结，明确研究的目的与方法。 第二章：从理论认识上加深对城市重点地区再开发的理解是本课题研究的 基础。本章对重点地区再开发的战略性、复杂性特征以及政府在再开发中的作 第一章绪论 用进行深入分析，确立了从政府策略角度促进重点地区再开发的基本认识。 第三章：将对城市重点地区再开发的研究具体化到黄浦江北岸地区这一研 究对象上。本章介绍黄浦江北岸再开发的背景、战略地位和发展目标，在该目 标定位下，对地区再开发的基础条件进行综合分析，包括地区拥有的机遇、优 势和再开发面临的问题、挑战。 第四章：论述重点地区再开发基本策略研究的必要性。本章分析论述了黄 浦江北岸再开发中规划指导性不足的问题及其原因，在此基础上，结合对重点 地区再开发的基本认识，针对性地提出重点地区再开发基本策略研究的理论构 想，并对其目的、作用、原则以及与重点地区再开发的关系进行分析和阐述。 第五章：在对黄浦江北岸地区再开发的基础条件的分析基础上，依据重点 地区再开发基本策略研究的理论构想，提出黄浦江北岸地区再开发的基本策略 框架，并对四个方面的基本策略内容进行进一步详细论述 u 第二章城市重点地区再开发的特征 第二章城市重点地区再开发的特征 城市重点地区是城市公共功能和公共活动高度集聚的地区，是城市整体功 能系统中的重要节点，是城市活力、吸引力和持续竞争力的重要体现。城市重 点地区再开发对城市的长远发展有着深远意义，有必要对重点地区再开发这一 现象重新审视，以更深、更广的视角深入理解其特征。 2 1 城市重点地区再开发的战略性 2 1 1重点地区再开发对城市发展的重要影响 2 111 城市再开发是城市发展的一种基本方式 城市的发展过程是一个不断建设、更新的新陈代谢的过程，城市再开发是 城市发展的一种基本方式，它对城市经济发展和空间演变具有重要影响。 适宜的城市再开发对经济发展具有促进作用，体现为： 再开发实现了城市土地经济价值的升值，提高了土地利用的效率。城市土 地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础，也是城市的 主要资产之一。实现土地的级差地租是城市土地财富产生的源泉，通过城市再 开发，原来土地用途结构和空间分布结构不合理现象发生改变，更多地遵循城 市土地区使价值规律进行优化配置，提高了土地利用效率，促进了土地潜在经 济价值的释放。 再开发提高了城市承载能力，增加了城市的集聚效应和辐射能力。诺贝尔 奖获得者西蒙库茨涅茨的研究表明经济增长主要归功于投入的生产要素的生 产率的提高而非生产资源投入量的增长。生产效率的提高是由技术进步引起 的，而技术进步又依赖于人才、资金、信息等要素。城市再开发提升了土地承 载能力，为城市集聚了更多的人才、资金和信息，对推动技术进步、经济发展 有着促进作用，对增强城市的辐射能力也有着积极影响。 再开发使城市功能升级成为可能。再开发不仅仅是土地的再开发，功能的 4 闶师林著城市土地再开发上海上海人民大学出版社，2 0 0 6 年4 月 1 2 第二章城市重点地区再开发的特征 置换是其中更重要的内容，并且更能体现出再开发对城市发展的意义。随着城 市向更高的能级发展，需要城市承担和胜任现代化、国际化的各项更高职能， 并以更完善的城市功能设施作为基础，这些发展要求形成了城市再开发的动力， 再开发使城市功能升级成为可能。 另一方面，不适宜的城市再开发会对城市经济发展产生制约。土地再开发 的数量结构、空间结构不能与城市经济结构和功能发展相适应时，会影响城市 经济的宏观发展，抑制城市经济健康成长。短视的、低层次的再开发，如过度 开发和粗放经营，对城市的经济效益、社会效益和环境效益将会产生不利影响。 城市再开发对空间演变的影响也包括正反两个方面： 一方面，城市再开发抑制城市空间的无序扩展。在城市化初始过程中，城 市首先聚集起来的是市场和居民的生活区，随着城市发展，需要实现功能的转 换升级，其途径一是创造新城区容纳新功能，二是对原有城市化地区再开发。 土地再开发通过功能结构的调整优化抑制了城市的无序扩张。 另一方面，城市再开发会加速城市发展从而促进了城市空问的增长。再开 发推动了城市功能的更新、结构的优化，为产业集聚提供新的空间载体，从长 期来看将促进城市空间增长。 2 1 1 2 重点地区再开发是城市自我提升的需要 城市再开发作为城市自我生长、自我整合的机制，始终存在于城市发展之 中，而重点地区再开发是这一发展机制作用过程中突破性的节点。 重点地区再开发的直接动因主要来自以下三个方面： ( - - ) 城市功能结构的优化 城市中公共功能高度集聚的地区承担着服务城市乃至区域的许多职能，资 本产出、信息传递、生产服务、消费服务、人际交流等，是城市职能发挥的核 心地区。城市从单核向多核模式的演变是城市重点地区不断产生的内在机制。 城市最初都是围绕一个公共功能中心开始发展的但是，随着城市逐步扩 张，单中心模式的效率在降低。中心区人口密度过大、基础设施服务和环境质 量的下降、城市边缘与中心区交通成本的上升，诸多问题说明了单中心模式有 其规模效应的极限。从大城市到更大范围的城市区域，从单中心到多中心的演 化都是一个必然规律。无论是一种政府的主动选择，还是一种城市内在演生机 制，城市中需要有更多的地区分担中心区的各项公共功能，成为新的城市公共 第二章城市重点地区再开发的特征 中心。这一过程的意义不仅在于疏解大城市中心区的压力，也为城市发展注入 了新的活力、新的吸引力，推动了城区的产业结构调整、功能重组和升级。 城市功能结构转变的需求带来了城市空间的重组、更新，重点地区再开发 正是这一发展机制下的必然结果。 ( 二) 新的区位价值凸现 土地作为市场化要素运作后，土地的区位价值在城市开发中物化为城市空 间资本，并深刻影响了城市生产力布局的调整和基础设施建设重点的转移。城 市重点地区一般都是在交通区位优越、腹地人口密集的地区产生的。但是，新 的经济社会背景下，城市中部分特别区位的价值被重新认识而迎来了再开发的 契机，成为城市重点地区。 例如城市滨水区。在越来越多的城市里，滨水区被视作非常珍贵的资源， 政府将滨水区再开发视为提升城市形象甚至城市发展潜力的挑战性机会。在这 些城市中，滨水区无一例外的都被建设为城市公共活动、公共功能高度融合的 重点地区，成为城市中最有活力、最有魅力的地区。 一些拥有独特文化价值的地区，如城市历史地区，在文化日渐成为一种巨 大资本的新经济时代下，也成为了城市重点地区再开发的重要目标。如上海的 新天地地区。 ( 三) 重大项目( 事件) 的催化作用 城市的发展过程是由内部经常性动力构成的底线增长和由外部突发性动力 构成的跨越提升组成的。城市举办的重大项目( 事件) 正是一种非常重要的外 部突发动力，它在对城市发展的推动中，也催化了城市重点地区再开发。 上海世博会的举办无疑将对城市发展起到极大的推动。从历届世博会的城 市选择上看，大部分举办城市都是具有一定的区域影响甚至世界影响的城市， 巴黎、纽约等国际大都市都有过举办两次以上综合性世博会的经历。同时，分 析这些城市举办世博会的历史时期，可以发现基本上都集中在这些城市迅速发 展的黄金时期里。在这一时期，举办城市的区域或世界地位逐步形成并开始获 得认可。因此可以看出世博会作为特定的“城市事件”对城市发展的外力提升 推动作用。 一 从对重点地区再开发的作用机制来看，城市重大项目可以看作是一种“城 市触媒”。城市触媒理论认为，城市触媒类似于化学中的“催化剂”，作为城市 导入的新元素可以激发相关元素的作用，即一项开发能够引起多项开发的连锁 1 4 第二章城市重点地区再开发的特征 反应，并将触媒中的优秀品质渗透到后续项目的发展中。城市触媒能够带动和 激发城市的建设与复兴，对城市开发有着激发和引导作用。城市重大项目通过 这一机制对城市重点地区再开发发挥着重要的催化作用，例如上海世博会的项 目建设启动了上海黄浦江两岸综合开发的重要战略举措。各国政府对奥运会、 世博会等重大项目的积极争取，正是希望通过大型项目的举办和建设，带动城 市、区域的整体发展。 从重点地区再开发的动因来看，重点地区再开发相比一般地区对城市经济 社会发展产生着更重要、更直接的影响，是城市向更高层次发展的集中体现， 是城市自我提升的需要。因此，城市重点地区再开发越来越多地成为城市自我 提升的一种重要路径或者城市前进道路上的一种主动选择，因而也成为一项重 要的城市发展战略。 2 1 2 重点地区再开发目标的多元化 2 1 2 1 城市开发的演进历程 二次世界大战后，西方国家城市经历了不同的开发( 发展) 阶段：城市重 建( u r b a nr e m o n s t r a t i o n ) 、城市更新( u r b a nr e n e w a l ) 、城市再开发( u r b a n r e d e v e l o p m e n t ) 、城市复兴( u r b a nr e g e n e r a t i o n ) 、城市文艺复兴( u r b a n r e n a i s s a n c e ) 5 ( 见表2 1 ) 。这些阶段也是城市发展目标多元化演变过程的体 现。 表2 1 ：二战后西方国家城市开发历程 发展阶段主要目的 具体内容或特点 城市重建( u r b a n战后重建，改善住房和生活条件清除贫民窟、在许多城市中心区进行 r e u s t r a t i o n )大规模推倒重建、通过城市中心区土 地置换实现中心区的经济繁荣 城市更新( u r b a nr e n e w a l )解决内城衰退问题，实现社会发展以内城更新恢复内城经济活力，改变 和公众参与衰退；以邻里复兴和社区规划实现社 会发展和公众参与，寻求城市人口与 就业的平衡 城市再开发( u r b a n延续7 0 年代政策，修补与调整前“旗舰”( f l a g s h i p ) 工程：私人部门 r e d e v e l o p m e n t )期的城市开发政策和特殊部门参与，培育合作伙伴l 空 5 陈萍萍上海城市功能提升与城市更新 硕士学位论文】上海华东师范大学，2 0 0 6 1 5 第二章城市重点地区再开发的特征 问开发集中在地方重点项目上，大部 分为置换开发项目且更加关注环墙 问题。 城市复兴( u r b a n用全面及融拒的现点、行动解决城恢复并振兴已失去的经济活力，提升 r e g e n e r a t i o n )市问题：寻求对一个地区在经济、在区域层面的竞争力；恢复部分失效 体形环境、社会及自然环境条件方的社会功能处理未被关注的社会问 面的持续改善愿。以及恢复环境质量或改善生态平 衡等 城市文艺复兴( u r b a n提升城市竞争力应对激烈的全球以可持续的杜区文化和前瞻性的城 r e n a i s s a n c e ) 竞争；实现可持续发展还原社区 市规划。来恢复旧有城市的人文性 的功能整合现代生活的诸要素，再造城市社 区活力# 保持和延续城市的历史和文 脉 ( 一) 城市重建 二战结束后，欧洲国家开始大规模的推倒重建与清理贫民窟，各国政府都 拟定了雄心勃勃的城市建设计划。最初目的是恢复遭到3 0 年代经济萧条打击和 两次世界大战破坏的城市，特别是解决住宅匮乏的问题。但是大量拆除老建筑， 代之以“国际式”的高楼的重建方式使城市面貌单调乏味、缺乏人性，并且带 来大量的杜会问题。雅各布斯( j j a c o b s ) 在美国大城市的生与死中抨击清 理贫民窟“只是把贫民窟从一处转移到另一处，更糟糕的另一方面是，它消灭 了现存的邻里和社区。” 这一时期城市开发的另一重点是中心区土地置换，根本目的是试图以保险 业、大型商业设施、高级写字楼等使土地增值。这种举措曾一度带来城市中心 区的繁荣，但很快就出现了大量问题：由于中心区地价飞扬，带动整个城市的 地价上涨，助长了城市向郊区分散的倾向；由此加剧钟摆式交通的堵塞，使中 心区的吸引力下降。 ( 二) 城市更新 进入1 9 7 0 年代，人们愈发感到城市问题的复杂性，城市衰退不仅出自经济、 杜会和政治关系中的结构性原因，而且也源于区域、国家乃至国际经济格局的 变化。这一时期城市开发战略转向更加务实的内涵式城市更新政策，力求从根 本上解决内城衰退，更加强调地方层次的问题。这一时期典型的城市开发有英 国的内城更新、美国的邻里复兴和社区规划。 ( 三) 城市再开发 1 9 8 0 年代进入了城市再开发阶段，该阶段部分延续了1 9 7 0 年代的政策， 第二章城市重点地区再开发的特征 但更多的表现为对前期政策的修补。以一批大规模的“旗舰”( f l a g s h i p ) 工程 为标志，突出特点是强调私人部门和一些特殊部门参与，培育合作伙伴，以私 人