（人文地理学专业论文）住宅类文化地产的系统分析.pdf

住宅类文化地产的系统分析 人文地理学专业 研究生邓沛指导教师邹高禄 摘要：近年来，住宅类文化地产在我国各地房地产市场出现。由于其文化 主题鲜明，风格独特，引起了较大的关注。它满足了消费者对住宅的精神文化 需求，周时也为住宅产业的可持续发展提出了新的思路。而目前对住宅类文化 地产的研究仅局限于开发企业及媒体之间的讨论。因此有必要对住宅类文化地 产进行深入、系统地分析。 本文主要以系统分析的方法，对住宅类文化地产的目标、功能、结构等作 了深入系统地研究。首先，在综合分析目前提出的“住宅类文化地产”的各种 定义的基础上，对其内涵和外延进行探讨，以减少“住宅类文化地产”这概 念的模糊性和主观性，并为“住宅类文化地产”的界定提供个标准。在此基 础上，以系统的观点对“住宅类文化地产”进行分解，确定组成“住宅类文化 地产”的三要素。 其次，运用系统分析方法分析住宅类文化地产的目标、功能、结构、环境 及动态发展。系统目标分析确定了住宅类文化地产的目标集及总目标与子目标 之间、子目标与子目标之间的相互关系，并提出运用费用效益分析法对目 标进行协调；系统结构分析采用霍尔( 九d i a 1 1 ) 的系统工程三维结构思想， 从时间维、逻辑维、知识维三个方面分析住宅类文化地产三要素的结合方式， 并提出使系统达到最优状态的结合方式：系统功能分析对住宅类文化地产的整 体功能和要素功能进j 亍分析，并针对系统功能的模糊性提出运用模糊综合评价 法来评价系统功能；系统环境分析在分析了住宅类文化地产的社会经济环境、 产业环境及 、文环境的基础上提出了控制环境的方法和措施：系统动态分析以 l l i 产品生命周期理论为基础，分析了住宅类文化地产的现状及发展趋势。 最后，综合运用以上理论和方法，以开发过程为线索对成都“芙蓉古城” 进行系统分析。通过实例来说明开发住宅类文化地产中存在的一些问题以及问 题的解决方法。 关键词：住宅文化地产需求层次系统分析最优化 i v a s y s t e m a t i c a n a l y s i so f r e s i d e n t i a lc u i t n r a lp r o p e r t i e s m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y m s c a n d i d a t e ：d e n gp e is u p e r v i s o r ：z 0 i lg a o l u a b s t r a c t ：i nr e c e n ty e a r s , r e s i d e n t i a lc a t t u r u lp r q 威e sh a v et u r n e du pi n 咄 c o u n t r y sr e a le s a t em a r k e li td r a w sg r e a ta t t e n t i o nc l u e 幻i md s t i n c tc u l t u r a lt h e m e a n du n i q u es t y l e w h n em e e t i n gt h ec 璐幻m e 塔d e m a n df o rt h es p i r i t u a lc u l t n r eo f t h e i rh o u s e , i tp u tf o r w a r dan 鲫t r a i no ft h o u g h t sf o rt h er e s i d e n t a li n c h a s t r y s s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n la tp r e s e n t , t h es t u d yf o rr e s i d e n t i a lc u l t u r a l 弘唧硎焉 h o w e v e i so n l yc o n f i n e dt h ed j s 0 2 s s i o nb e t w e e nr e a l 懿屯a t ed e v e l o p e r sa n dm e d i 丑 t h e r e f o r e , i t i s n e c e s s a r y t o c a r r y o u t a t h o r o u g h a n d s y s t e m a t i c a n a l y s i s t h i sp a p e rm a i n l ya d o p 坞町鼬谳a n , a l y s i s , c a n y i n go u t 姐i n - d e p t hs t u d yo n t h e t a r g e t , f a n c t o n a n ds t r u c t u r e o f r e s i d e n t i a l c u l t u r a lp r o p e 珂如f a s t , o n t h e b a s i s o f s y s t e m a t i c a l l ya n a l y m ge v e r yt y p eo f d e f i n i t i o na d v a n c e db ys o m ep e o p l e , t h ep a p e r p r o p o s e sam o r ec ：0 r r e c td e f i n i t i o na n dc l a r i f i e st h et a r g e to fr e s i d e n t i a lc u l t m a l p r o p e r t i e s d e f i n i t i o ni np u r p o s eo fr e d u c i n gt h ef u 2 2 j n e $ 8a n ds u b j e c t i v i t yo ft h i s c o n c e p t i o n a n d p r o v i d e s a c o d e f o r d e f i n i n g w h a t r e s i d e n 6 a l c u l 乜1 r a l p r o p e r t i e s a l e a n dt h e no nt h eb a s i so ft h er e s u l t , i td e s c n i b e sw h a t r e s i d e n t i a lc u l t u r a lp 1 0 p 硎秽 a r ei nas y s t e m a t i c a lv i e w , a n dd e f i n e st h e t h r e ee l e m e n t s t h a tc o n l p o o f r e s i d e n t i a la a l t u r a lp r o p e r t i e s s e c o n d ，i ta p p l i e ss y s t e m a t i ca n a l y s i st oa n a l y z et h et a r g e t , f 珈o i o n , s t r u c a t r e , e n v h o m n e n ta n dt r e n d so f r e s i d e n t i a la l l 缸i z a lm p e f t e s t h e 钾吼即阳血a a a z y s i so n t a r g e t sd e f i n e st h em u t u a lr e l a t i o n s h i pb c t w e f i nc h i e ft a r g e t sa n ds u b - t a r t s , a n d r e l a t i o n s h i pb 咖c e ns u b - t a r g e t & a n d i t a p p l i e s c o s t e f f e c t i v e n e s sa n a l y s i st o c o o r d i n a t et a r g e t s t h e s y s t e m a t i c s t r u c t u r a l a n a l y s i sa d e p 血g a d h a l l s t h r e e - d i m e n s i o n a ls u l l c t u r eo fs y s t e m a t i cp r o j e c t , a n a l y z e sh o wt h e t h r e e e l e m e n t s o fr e s i d e n t i a lc u l t u r a lp r o p e r t i e si n t e g r a t ew i t he a c ho t h e r 胁t h r e ea s p e c 坞t h a ti s , t i m ed i m e n s i o n a l , l o g i cd i m e n s i o n a la n dk n o w l e d g ed i m e n s i o n a la n dt h ep a p e r p l w o s 嚣t h en 圮n 州f o ri n t e g r a t i o nt h a tm a k e st h es y s t e mi nt h e b e s ts t a t e ，t h e s y s t e m a t i cf u n c t i o na n a l y s i sa n a l y z e st h ew h o l ef u n c t i o na n de l e m e n tf a n c d o n , a n d v p r o p o s e sas u g g e s t i o no fa p p l y i n gt h ef u z z ys y n t h e s e se v a l u a t i o nm o d e l t h e s y s t e m a t i ce n v i r o n m e n ta m i y s i sp u tf o r w a r d st h em e , o t i sa n di i l e a s u r e st oc o n t r o l t h ee n v i r o n m e n t , b a s i n go nt h ea n a l y s i s0 1 1t h es o c i a le c o n o m i ce n v i r o n m e n t , i n d u s t r y e n v i r o n m e n ta n dh u m a n i s to f r e s i d e r a i a lc u l t u r a lp f o p e 币鼹o nt h eb a s i so f m et h e o r y o fp r o d u c tl i f ec y c l e t h es y s t e m a t i cd y n a m i ca n a i 灿a n a l y z e st h ea c t u a l i t i e sa n d d e v e l o p i n gt r e n d so fr 。s i d e n f i a lc u l t u r a lp r o l x r t i c s f i n a l l y , t oc o m p r e h e n s i v e l ya p p l yt h o s et h e o r i e s , t h ep a p e r i f j e so u ta s y s t e m a t i ca n a l y s i so i l “h i b i s c u sc l a s s i ct o w n ”o i lt h es c e n to f d e v e l o p m e n tp r o c e s s i t e x p l a i n ss o m ee x i s t i n gp r o b l e m sa n dt h ec o u n t e r p a r ts o l u t i o n s i nd e v e l o p i n g r e s i d e n t i a lc u l t u r a lp r o p e r t i e sb y e x a m p l e s k e yw o r d s ：r e s i d e n c e c u l m r a lp r o p e r t yl e v e lo fd e m a n d s y s t e m a t i c 卸a l y s i s o p t i m i z a t i o n 四j i l t s 范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师都壹叠指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的 个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷 版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文 作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 】i 论文作者签名：鬟p 沛 2 0 0 7 年4 月9 日 1 前言 1 1 国内外研究现状 “文化地产”最初是房地产开发企业为推销产品而提出的营销概念。从最 广泛的意义上讲，“文化地产”应当包括商业地产、住宅、宗教地产、博物馆等 等一系列具有鲜明文化特色和文化主题的地产形态。本文中的“住宅类文化地 产”主要是指由房地产开发企业开发的、主要提供给消费者居住使用的一类文 化地产。这概念是在我国特殊的房地产开发背景下产生的。从5 0 年代开始， 我国过变强调生产条件而忽视居民的生活条件。住宅建筑形式单一、居住环境 较差，没有瓯及到居住者x 据住环境的需求和精神需求。因此，在国家住房制 度进行改革、开发企业开始参与住房建设并逐渐成为市场供应主体后，住宅产 品经历了由质量竞争到环境竞争的阶段。而由于市场需求的多样化和市场需求 的升级，对住宅的精神需求增多。住宅类文化地产”也就随之而产生。目前， 经过市场的检验证明，住宅类文化地产符合部分市场需求，具有开发的潜力。 在实际的操作过程中，住宅市场中的文化地产项目已经有很多成功案例，如上 海的“海上海”、北京的“观唐”、成都的“芙蓉古城”等等。开发企业也在从 建筑设计到市场营销的过程中积累了一定的经验。但住宅类文化地产相对于其 他成熟的地产形态来说，出现的时间并不长。目前开发企业仍处于摸索阶段， 还有诸多问题尚待解决。例如如何在更高层次上实现文化与地产的有机结合， 如何探求其新的增长点，如何更大限度地满足人们日益增长的精神文化需求等 等。 由于“文化地产”这概念出现的时间并不长，目前对于“文化地产”的 研究和探讨，主要是在开发企业和媒体之间进行，深入系统的理论研究还很少。 而这些研究中专门针对“住宅类文化地产”的研究也较少，但都包括了住宅地 产并以住宅地产为主。因此本文对“文化地产”及与之相关的研究做了个简 要回顾。 关于文化与房地产的结合，国外研究主要有以下几个方面：( 1 ) 具有文化 价值的房地产的保护。这主要是研究对建筑文化的保护和继承。h o l t z m a na n n a 认为应通过宣传保护有文化价值房地产的重要性和完善相关法律来保护有文化 价值的建筑“1 ；m a r t i np a j u 研究了房地产开发与建筑文化保护和继承的关系啪。 ( 2 ) 文化因素对房地产开发及市场的影响。h o l m e sk i r s t e n 和b e e b e e j a u n y a s m i n a h 以s h e f f i e l d 为例，研究了文化空间与城市经济的关系，认为城市中 心的合理的文化空间能眵促进城市经济的发展嘲；t e i x e i r ac a r l o s 以葡萄牙房 地产市场为例研究了柱会文化资源对房地产市场交易的影响州。w a l t e r sm e g a n 研究了文化因素对香港房地产市场交易成本的影响”；k r i e g e rm a r t i nh 通过 分折房地产的开发特征以及开发过程的结构来研究了房地产开发过程中一些文 化因素的影响嘲；b r i d g eg a r y 研究了住宅的经济价值与文化价值的关系，认为 房地产代理商是对住宅这两种价值的挖掘者m 。( 3 ) 不同文化背景下的房地产 开发。p h e n gl o ws u i ，l e o n gc h r i s t o p h e r ly 研究了跨文化管理及建设项 目管理对房地产开发项目产出的影响嘲。z h uj i e m i n g ，s i ml o o - l e e 和z h a n g x i n 旷q u a n 认为深入研究当地文化对外地投资者在上海的办公楼开发选址是很 重要的”；h e m p e l 和j a i n 研究了不同文化背景下消费者的购房行为“”。 在国内，与“文化地产”相关的研究主要集中在居住文化内涵及在住宅开 发中的表现形式、文化与房地产的关系以及文化地产营销等方面。 ( 1 ) 对居住文化内涵及其在住宅开发中的表现形式的研究。根据目前收集 到的资料来看，国内对居住文化的第份系统的专业研究报告应当为华东师范 大学东方房地产学院与新华社上海分社房地产研究中心于2 0 0 1 年1 1 月合作完 成的住宅人文基因研究课题报告o ”。该报告共分“应用理论研究篇”和“市 场应用研究篇”两大部分。第部分对居住文化内涵和理论框架进行了科学的 阐释。首次分解出居住文化的人性属性、生活属性和民族属性三大领域。同时 从住宅消费的角度对当前住宅消费中的地段、区域、环境、品位、服务、管理、 审美等要素，进行了文化层面的解读，并且从中提炼出文化原则和精神因素。 这部分还对世界各国住宅建筑人文因素的流变和上海住宅消费地域文化的演 变进行了专题研究。在“市场应用研究篇”中，借助有关“住宅文化品质”的 市场调查结果，应用“居住分析法”以及“价值工程”等量化手段，建立了五 层二十二项居住文化要素构建的“住宅人文价值”评估模型，并确定了各个因 素的住宅人文系数。 张永岳等在此报告成果的基础上，阐述了“居住文化”的含义，对居住文 化的演变进行了研究，并从房地产开发、营销、物业管理的市场运作流程和住 2 宅消费中居住文化的三个基本属性_ 性、生性与民性( 即以人为中心的人 性、人情与人道属性，以生为本位的生存、生活与生态属性，以民为主体的民 生、民俗与民族属性) 两个方面来研究了如何体现住宅中的人文关环“”。张骅、 赵锋从人文价值角度，运用层次分析方法对住宅设计进行经济评价( 包括功能 空间实用性，时尚流行现代化、生态生活品位、人文社交关怀、故土区域情结 等因素) n 羽。高鹏、祝曦、王帅分析了地产与居住文化相互结合的表现形式： 建筑与园林环境中文化元素的营造、文化在营销过程中的参与和渗透以及在后 期物管中的渗透o ”。刘志峰认为住宅建设应深入研究居住文化，建设有文化特 色的住宅，以满足居民的需求，同时提出在探索和发展中国特色居住文化的过 程中应处理好继承与创新、学习与借鉴、保护与开发、住宅建设与城市开发以 及开发建设与管理的关系o ”。 且前对居住文化的研究主要是从理论上研究了居住文化的演变以及居住文 化在住宅建设中的表现形式，而对于如何在现代房地产开发运作中继承和发展 居住文化的研究还比较欠缺。对居住文化的定量分析主要采用调查法和层次分 析法。 ( 2 ) 对文化与房地产关系的研究。何军认为房地产本身就是种创造、继 承和传播精神财富的综合性相当强的种文化，并从房地产业的综合性、房地 产业的创新过程以及房地产的营销理念来印证这观点“”。陈喜泉将文化作为 房地产产品的附加价值进行研究，认为房地产文化的附加值包括了房地产企业 文化的附加值、房地产营销文化的附加值以及房地产消费文化的附加值三个方 面，并提出通过提炼主题概念、为楼盘冠文化名、营造文化氛围、利用历史文 化资源等来提升房地产产品的附加值硼。李俊分析了我国房地产业发展现状， 认为目前房地产的开发设计、市场定位等正走向文化地产的发展方向伽。潘东 东根据文化与地产结合的程度将二者的结合形式分为三种：文化与地产的简单 相加、文化与地产的初步结合( 即自觉寻找文化与地产的结合点，以文化为载 体，突出地产的卖点) 以及文化与地产互为作用。卢铿分析了文化与地产结 合的必然性，文化与地产之间的关系以及文化在房地产项目中的基本表现形式， 认为中国未来人居文化将向民族化、差异化、审美化、个性化等方向发展o ”。 夏春对“文化地产”的内涵进行了概括，认为文化与住宅的结合，提升了住宅 3 的附加值，满足了居住者精神层面的需求，也标志着地产进入文化竞争的战略 阶段捌。 ( 3 ) 对文化地产营销的研究。由于文化地产最初就是一个营销概念，因此 对文化地产营销的研究相对较多。对文化地产营销方面的研究主要有文化地产 营销策略研究及文化地产品牌塑造等。目前，还有一些针对文化在房地产营销 中应用( 即文化营销) 的研究。虽然“房地产文化营销”与“文化地产营销” 的内涵和外延并不一致，但“房地产文化营销”的研究对“文化地产”研究具 有较高的参考价值。因此本文对“房地产文化营销”的研究也作了简要的回顾。 谭军、陈怀亮从制度经济学的角度研究了文化习俗在房地产营销策划中的运用， 提出了相应的制度运用模式踟。郭险峰研究了房地产文化营销的特点，认为文 化营销要适应消费者的文化需求心理，注重凸现个性及对历史文化资源的充分 挖掘，同时指出了运用文化营销的误区并提出了修正措施嘲。张立欣研究了文 化在房地产营销中的作用，结合房地产营销的特点和吉林万达“万达江畔人 家”项目对房地产文化营销的必要性、可行性进行了探讨，认为在房地产产品 中赋予更多的文化内涵，并在营销的全过程中融入更多的文化因素已经成为房 地产开发企业获得竞争优势的一个主要手段嘲。彭玉蓉对文化在房地产= 营销中 的作用作了研究，认为当前房地产文化营销存在内容空洞、缺乏特色、开发商 文化品位不够、短期营销行为较多等问题。江志明研究了文化营销运作的三 个层次，即产品文化、品牌文化和企业文化营销，认为国内房地产文化营销主 要存在流于形式、缺乏特色、缺乏深入的市场研究等问题渊。李琳、王洪峰阐 述了“文化营销”这一概念的含义，认为目前文化营销存在急功近利、缺乏创 新、价值观错位、内容空洞等误区，提出房地产开发企业应通过自身的知识和 文化积累，不断创新求变来走出误区嘲。冯丽燕研究了如何将文化主题与地产 资源有机结合。将文化地产所选用的主题精神和主要要素称为“文化核”，项目 的市场优势及本身的硬件的优势称为“项目核”，并通过投影的方法将两种“核” 的结合分为5 种模式：无核模式( 缺乏文化主题) 、错核模式( 文化主题对地产 项目来说是错误的) 、离核模式( 文化主题偏离项目核心要素) 、对核模式( 主 题文化的主要优势要素与项目的特性有机结合) 、多核模式( 对一项目赋予多个 文化主题，且这些文化主题是相互联系的) 吲。王吉林，赵嵩正阐述了文化地 4 产的内涵，并以西安住宅类文化地产为例，研究了“文化地产”的产品策略、 价格策略、渠道策略及促销策嘲。罗纪宁在分析产品营销、品牌营销与文化营 销区别联系的基础上，介绍了我国房地产市场的文化营销策略，认为文化营销 是旁地产市场发展的必然趋势嘲。罗乾波分析了文化主题地产在策划和推广过 程中需要的要素及文化地产的主题种类( 单一文化主题和复合文化主题等) ，并 提出了以知识水平较高的消费者为目标客户群体的文化主题地产营销策略。 张启华、李飞分析了中国住宅地产文化需求的历史根源，并从房地产开发企业 面对的不同环境和应对态度的不同将住宅地产的文化营销分为适应型、满足型 和挖潜型等三种类型。在此基础上，提出了住宅产品文化策略、社区配皴施 和环境的文化策略、品牌文化策略、服务文化策略及促销文化策略等营销策略 0 l 】 0 总的来看，目前国内对“文化地产”的研究主要集中在文化地产的产生根 源、分类、含义及内涵、发展方向、营销策略及误区等几个方面。研究认为“文 化地产”是住宅地产发展的必然方向，而目前文化地产的营销中存在流于形式、 缺乏特色、开发企业知识和文化积累不足等问题。从以上分析看出，目前国内 以对“文化地产”的营销策略研究为主，研究方法以定性为主，缺乏定量研究。 这一方面是由于目前对“文化地产”专门系统的研究还比较缺乏，理论基础薄 弱，另一方面“文化地产”本身的模糊性使得其衡量指标难以定量。 因此目前住宅类文化地产的研究处在感性认识阶段，缺乏全面系统的理论 研究。住宅类文化地产研究的整个理论体系尚未构建。这也为住宅类文化地产 的研究工作提供了广阔的研究空间。 1 2 研究目的和意义 近几年来，消费者对住房的功能需求逐渐得到满足，进而产生了对住房的 环境质量、服务质量、品位等高层次需求。住宅类文化地产是房地产开发企业 为满足消费者的高层次需求而开发出的新产品。目前开发企业在开发该类产品 的实际过程中仍存在诸多问题。因此有必要对住宅类文化地产的内涵、结构、 功能等作一个全面系统的阐释。本次研究的目的就在于对“住宅类文化地产” 的研究方法进行探讨，探寻“住宅类文化地产”的发展现状、方向和规律，以 5 丰富和发展“文化地产”的相关理论，并对“文化地产”开发企业的实际运怍 有所启示。 对“住宅类文化地产”进行系统分析，能够使开发企业更清楚地认识住宅 类文化地产的特性，减少开发行为的盲目性。另一方面，由于住宅类文化地产 是文化与房地产的结合，其本身具有的文化内涵使得我们不能单纯地把它作为 般的房地产产品看待。住宅类文化地产的开发不仅可以满足消费者的需求、 为开发商带来利润，同时它还有利于丰富城市景观、推动住宅产业和城市经济 发展，系统研究住宅类文化地产，也有助于住宅产业可持续发展、建筑文化、 居住文化、物业管理、传统文化传承等方面的研究。 6 2 住宅类文化地产概述 2 1 “概念营销”与住宅类文化地产 2 1 1 “概念营销”概述， 概念营销是目前房地产营销普遍采用的一种营销方式。它是“基于全员营 销的一种营销观念和战略性策略，是一种整合营销策略，它是在对市场需求科 学预测的基础上赋予企业或产品以丰富的开拓性内涵，以唤起消费者对新的消 费方式的向往，对企业的认同和对新产品的期待，同时树立企业全员创新的目 标和动力”嘲。概念营销是在房地产市场竞争激烈、同质化现象较为严重时， 房地产开发企业为推销产品而采取的种营销手段。它以满足消费者需求为核 心。将产品特性提炼成个“概念”，利用此概念来向消费者传达信息。“概念” 就是指“用综合、通俗、简明的消费者术语对住宅产品的品质功能、价格、服 务等方面的特殊的优势因素的概括”嘲。住宅产品的概念是开发企业与消费者 沟通的一个有效渠道，同时也对住宅产品的建筑风格、规划设计等方面具有指 导作用。 “文化地产”是房地产开发企业在概念营销中提出的一个“概念”。其目的 是通过这概念向消费者传达其开发的住宅产品在风格、功能等方面的特性。 同时，这概念也将成为企业从项目选址到物业管理服务整个开发过程的指导 思想。 2 1 2 “文化”的定义 “文化地产”作为种新型的复合地产形态，对其概念的界定存在一定的 难度。主要是由于“文化”这一概念的定义难以明确。目前关于“文化”的定 义“可能超过2 5 0 多个”洲。这说明“文化”词的内涵丰富、外延宽广。如 何准确界定“文化”的定义，并不在本文的讨论范围之内，但在定义“文化地 产”之前有必要参考前人对“文化”词的界定。 英国人类学家爱德华b 泰勒最早给出了“文化”这个词的科学定义：“文化 或文明，就其广泛的民族学意义来说，是包括全部的知识、信仰、艺术、道德、 法律、风俗，以及作为社会成员的人所掌握和接受的任何其他才能和习惯的复 合体。”嘲其后，人们又从不同学科角度对“文化”进行定义。“德国尼德曼认 7 为文化是社会人的活动所创造的有赖于人和社会生活而存在的东西的总 和；中国梁漱溟认为文化是包括物质生活、精神生活和社会政治生活在内 的一切生活无所不包：中国陈独秀认为文化不是指政治、实业、交通、军 事，而是指文学、美术、音乐、哲学等这类事：苏联切斯诺科夫认为文化是 受历史制约的人们的技能、知识、思想和感情的总和，同时也是其在生产技术 和生活服务的技术上、在人民的教育水平以及规定和组织社会生活的社会制度 上、在科学技术成果和文学艺术作品中的固定化和物质化。”嘲“中国大百 科全书( 哲学卷) 的文化定义是这样阐述的：文化( c u l t u r e ) 即人类在社会 实践过程中所获得的能力和创造的成果。文化分成为广义与狭义：广义的文 化总括人类物质生产和精神生产的能力、物质的和精神的全部产品。狭义的文 化则指精神生产能力和精神产品，包括切意识形式，有时专指教育，科学、 文学、艺术、卫生、体育等方面的知识和设施，以及世界观，政治思想、道德 等与意识形态相区别的( 方面) 。”口7 】“在目前众多概念中，引用较多的是美国 人类学家克罗伯( a k r o e b t e r ) 和克鲁克洪( c k 地k l u c k h o h n ) 在其文化： 概念的批评考察一书中提出的个综合性的定义：文化是通过符号而获得， 并通过符号而传播的行为模型，这类模型有显型的和隐型的；其符号也像人工 制品样体现了人类的成就：在历史匕形成和选择的传统思想，特别是其所代 表的价值观念，是文化的核心；文化系统方面可以看作是行动的产物，另一 方面又是进一步行动的制约因素。”洲 从上述定义可以看出，广义的“文化”包括了人类创造的切物质产品和 精神产品。“文化”本身就是一个模糊的概念。这里并没有必要对“文化”做出 确切的定义，重要的是明确“文化地产”中“文化”的范围，并以此为“文化 地产”与其他地产形态相区别提供依据。“文化地产”是在满足人们对房地产功 能和环境需求的基础上，进一步满足人们精神需求的一种地产形态。“文化地产” 这一概念中的“文化”主要是指狭义的“文化”，即精神文化。精神文化主要包 括文化艺术、教育、体育、科技、旅游、宗教等，有时又专指文化艺术等。“在 文化艺术中又包括文学、艺术、广播电视、电影、音像、文物、新闻出版、图 书馆、博物馆、美术馆、文化馆等。有时，文化艺术又单指文学、艺术( 戏剧、 戏曲、美术、音乐、舞蹈、杂技) 、图书馆、美术馆、博物馆、文化馆、文物等” 8 嘲。因此从“文化地产”的外延来看，广义的“文化地产”包括旅游地产、教 育地产、智能化地产( 与i t 业相结合) 等。狭义的“文化地产”中的“文化” 主要是指文化艺术，即包括文学、艺术、图书馆、美术馆、博物馆、文化馆、 文物等。 2 1 3 “住宅类文化地产”的定义及内涵 从功能上看，广义上的“文化地产”包括了各种功能的房地产，如：住宅、 商业地产、博物馆、寺庙等等。而在当前大多数文献中对“文化地产”的定义 实质上都是对“住宅类文化地产”的定义。目前对“文化地产”的定义主要是 从文化与地产的关系、文化与地产的结合方式、文化地产的功能等方面作出的。 以下一些定义在原文中并未注明是“住宅类文化地产”的定义，但从内容上看 都是指“住宅类文化地产”。因此，下文所列定义中的“文化地产”都是指“住 宅类文化地产”。 ( 1 )“文化地产”的定义应当是一种以知识为基础的有明显文化表征和深 刻的文化内涵的地产形式。在文化地产项目中，地产是文化的载体，文化是地 产的灵魂u 卅。 ( 2 ) 所谓“文化地产”即是指人居生活与居住环境的动态结合，它包括了 建筑文化、地域文化和社区文化的结合嗍。这一定义对“文化地产”的内涵揭 示得不够深刻，因而外延过于宽泛。 ( 3 ) 以某类别文化作为项目精神主题的楼盘，从文化的角度入手，整合 或嫁接某种文化的优势思想，来形成项目的主题概念，和借此营造出某种浓厚 的氛国和独特的情调，以吸引对该种氛围和情调有遐想和向往的人群来关注和 购买删。这主要是从具体楼盘开发过程的角度来界定“文化地产”。 ( 4 )。文化地产”是指能让小区居民充分享受各种文化资源、文化消费成 为业主日常生活一部分的楼盘和社区，其内涵包括建筑本体的艺术性( 整体规 划、建筑设计、景观设计) 、入住业主的高素质性( 文化修养、道德修养) 和片 区环境的文化性( 硬件设施、文化氛围) 等三个部分。三者之和所形成的“文 化总量”，成为衡量个楼盘文化价值大小的标准嘲。这一定义认为“文化地产” 是建筑、业主和小区环境三者的有机结合。 9 ( 5 ) 文化地产是具有优秀企业文化的房地产企业，以知识经济为基础，在 所开发的房地产项目中，综合运用先进文化，龟i j 造具有鲜明的文化审美艺术主 题和深刻的文化内涵、能引领先进人居生活方式的复合地产形态侧。这一定义 是2 0 0 6 年1 月中国房地产业协会( 简称“中房协”) 在其主办的中国文化地产 试点工程的发布会上提出的。同时，中房协还对“文化地产”的内涵作了比较 全面深刻的阐述，具体如下： 第一，全面的文化内涵：它提倡在房地产建设项目中满足物质技术基本要 素的基础上，全面提升房地产的文化元素，从人居文化的物质( 产品) 、行为( 活 动) 、精神( 情感) 、组织( 制度) 四个整体层面，把先进的居住文化及与之相 关的企业文化、社区文化、城市文化、建筑文化、科技文化、文学艺术和行业 文化和谐地融入到房地产开发与运营全过程的每一个细节。 第二，审美品位和艺术升华：它一方面坚持运用先进的科学技术和管理方 法提升建筑品质、促进住宅产业现代化，同时更注重强调建筑审美品位、企业 品格、社区文化。 第三，文明观：文化地产尤其提倡文明取胜，坚持“建筑新文化、文明新 生活”的理念，坚持面向现代化、面向世界、面向未来，民姨的、科学的、大 众的先进地产文化，不断丰富人们的精神境界，增强人的精神力量。大力开发 具有鲜明的时代特征、民族特色、科学品格、大众导向和人文精神的地产作品。 第四，用科学的机制和日常组织保障不断的创新生活方式：在企业员工、 社区业主中建立文体协会、小太阳俱乐部、企业家之友等各种社团，组织开展 新颖活动，引领符合时代要求的科学、文明、健康、和谐、快乐的先进生活方 式。 第五，人的素质全面发展：它是高素质的房地产企业员工和高素质的社区 居民共同创作的结晶：它注重人的思想道德素质、科学文化素质和健康素质的 全面提高：风尚、城市精神在房地产建设项目中得到整体和谐的升华；全面推 进素质地产、素质入屠。 第六，以人为本的科学发展观：它坚持以人为本，坚持全面、和谐、健康、 可持续发展的科学理念；进步完善和提高建筑品质与环境质量和生活品位， 充分合理满足人们对居住的个性化需求，保障屡住者生理、心理、精神和历史 1 0 入文等多层次的物质文化与精神文化需求；营造舒适、安全、卫生、健康、生 态、智能、文明的人居环境，创新人居文化；强调人居物质文明需求和精神文 明需求的和谐统一，促进人的全面发展。 第七，可持续发展：它强调多种资源集约利用、可持续发展的地产项目是 综合运用城市运营、生活运营、建筑运营、人文艺术运营、资源与环境运营的 优质载体。不仅在房地产开发中还要在物业管理运营全过程中始终贯彻自然生 态，社会生态、文化生态的全面可持续科学发展。 第八，和谐统一：它要求在房地产项目运营中实现科学性、思想性，传承 性，时代性、民族性、世界性、人文艺术性的和谐统一，它是开发商、建筑师、 文化艺术人、业主团队共同创造的集体结晶。 中房协从文化地产的开发主体、开发基础、开发过程及文化地产的功能等 方面对。文化地产”作了较为全面的定义，同时从产业的高度揭示了“文化地 产”的开发理念、目标、方式、发展方向等内涵。这一定义是较为全面和深刻 的。 7 从上述几种对“文化地产”( 实质上是“住宅类文化地产”) 的定义可以看 出，“住宅类文化地产”实质上是在满足居住者对住宅的功能要求的基础上，为 居住者提供种具有深刻文化内涵的生活方式。它本身具有鲜明的文化主题。 这一主题是房地产开发全过程的指导思想。文化因素贯穿了房地产市场定位、 规划、运营和服务的整们寸程。其中文化包括的主要是文化艺术方面的内容。 而从产业的高度来看，“住宅类文化地产”是文化产业与房地产业有机结合的产 物，是对两类产业的资源的有机整合。 2 2 住宅类文化地产产生 2 2 1 消费者对住宅的需求层次提高 根据马斯洛的需要层次理论，人的需要分为五级：生理的需要，安全的需 要、感情的需要、尊重的需要，自我实现的需要。这五个层次按其重要程度排 列，在低级层次的需要被满足后，高级层次的需要就会出现。消费者对住 宅的需求也满足这一理论。 计划经济时期，我国实行“先生产、后生活”的政策。住房由政府统一建 设、统一分配，附于基本建设投资计划之中。住房建设资金由政府、单位拨款， 列入非生产性资金。住房被作为生产的辅助“设施”，其建设资金经常被生产性 建设占用。一方面，住房供给不足，部分居民无房可住；另方面由于住房规 划设计单调同一，功能布局上也存在许多问题，部分要求改善住房质量、提 高居住水平的需求也得不到满足。这一时期的住房只能满足人们最基本的生理 需求。 在国家实施住房制度改革后，房地产开发企业成为住房建设主体。开发企 业通过不断创造和满足消费者的需求来销售产品，从而达到利润最大化的目的。 随着消费者需求的不断变化，开发企业开发的住宅产品经历了三个阶段： ( 1 ) 第一阶段：满足消费者对住房的基本生理需求，即对空间和面积的要 求。“1 9 8 4 年儿月国家计委和城建部颁布的城市建设综合开发公司暂行办法 规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营， 独立核算，自负盈亏，对国家承担经济责任。”此后，房地产开发企业在住 房供给市场中，成为住房供给的主体。这一时期，我国大部分住房都存在面积 偏小、功能设计不合理等问题。因此，消费者购房主要是注重住房的面积和功 能设计。同时，由于住房市场处在起步阶段，信息不对称情况较为严重，相关 法律法规体系尚未建立。消费者缺乏有关房地产的专业知识。整个住宅市场求 大于供，属于“卖方市场”。开发企业仅注重开发面积、项目数量，开发出的住 宅产品建筑形式和功能单一，缺乏整体性的规划设计以及产品的售后服务。 ( 2 )第二阶段：注重对居住环境的建设。随着居民对住房的基本需求得到 满足以及居民收入水平的提高，居民进步要求改善居住条件，产生了对居住 环境的要求。居民在要求住房本身空间充足、功能完善合理的基础上，还有对 住房周边环境的要求，如良好的日照及通风条件、噪声低、空气污染程度轻、 绿化率高等等。住宅及其周边环境不仅为居民提供遮风避雨、日常起居生活的 空间，同时也具有休闲娱乐的功能。这一时期，开发企业开始注重住宅产品的 差异化，针对住宅的建筑形式、色彩、户型、功能等作了研究。项目规模的扩 大以及开发企业综合开发能力的提高，为住宅小区的开发提供了有利条件。为 保障住宅的安全性以及对建筑、配套设施和小区环境的维护，开发企业开始为 消费者提供售后服务即物业管理。 ( 3 ) 第三阶段：满足消费者的精神需求。需求的层次性决定了消费者对住 房的生理需求和安全需求( 财产安全、健康安全等) 得到满足后，进步产生 了处于高层次的精神需求。在这一阶段，住宅产品以建筑、园林景观、配套设 施为载体，通过物业管理服务，为消费者提供一种生活方式。这是住宅产品的 附加价值。生活方式“包括物质的和精神的两个方面。物质的生活可以划分为 劳动时间中和闲暇时间中的一或者从物质的角度看内1 分为生产性的、消 费性的。再进步细分，人的闲暇时间中的消费性的物质生活，又包括为自身 的生存、享受或发展而从事的种种活动。至于精神生活，则包括政治生活、科 学和艺术生活、宗教生活( 如果这个人有宗教信仰的话) 和人在各式伦理关系 中过的精神生活”t i l l 住宅提供的是消费性的物质生活和精神生活。消费者在 消费住宅产品的过程中得到的是对归属感、尊重、自我实现、自我发展等需求 的满足。 由于住宅产品是通过市场交换来分配，房地产开发企业生产住宅产品的最 终目的是通过销售产品来获得利润。住宅的开发要以消费者需求为导向。消费 者在要求住宅功能价值提升的同时，还要求住宅具备一定的社会文化价值，以 满足自身的精神生活需要。因此住宅类文化地产正是在这种需求的推动下产生 的。 2 2 2 顺应住宅产! 也可持续发展的需要 可持续发展是指既满足当代人的需要，又不损害后代人的利益。住宅可持 续发展包括经济可持续、生态可持续和社会可持续三个层面的含义咖。从住宅 产品的规划设计来看，这三个层面主要是指： ( 1 ) 经济可持续：改变传统的粗放型的住宅生产经营方式，“实现标准化、 工业化、集约化生产，提高劳动生产率，提高住宅产品质量满足城镇居民需求” 洲。同时培育和健全住宅商品市场，优化住宅市场供求结构。 ( 2 ) 生态可持续：为居住者提供有益身心健康的居住环境。采用节能技术 和新材料，降低住宅生产的资源和能源消耗，使住宅产品的生产和消费不会破 坏自然生态环境。 ( 3 ) 社会可持续：能够为居住者提供良好的社会生活环境，建立和谐的社 区人际关系，满足居住者学习、工作( 如s o h o ) 、休闲娱乐的需求，同时为居 住耆提供自我实现和发展的空间。 可以看出，不断改善居住环境，提高居住者的生活质量，是住宅产业可持 续发展的主要方向和目标。居住环境包括自然环境和人文环境。人文