（城市规划与设计专业论文）杭州市的住宅郊区化现象研究.pdf

塑婆盔堂堡堂焦堡三主一 摘要 f 在总结西方住宅郊区化过程与理论之后，本文从杭州市经济、区位概况出发，揭 示i 蠢莆住宅郊区化现象；分析其机制：指出住宅郊区化的利弊；预测其发展趋势；提 出相应杭州市住宅郊区化的对策与建议。杭州市住宅郊区化现象有区别于国内其他城 市的背景，通过研究，阐明了住宅郊区化对城市内部结构演化的影响，并为具体的房 地产开发、居住设计与建设提供一些具体的建议与指导。y 从杭州市近年来的人v l 变化看，人v l 的由内向外的扩散过程反映了住宅郊区化的 现象，城市的开发重心开始向外转移。并对杭州房地产市场的一些研究，从中可以发 现郊区住宅快速发展的市场要素及其影响下城郊住宅发展的区位选择特点。 杭州市住宅郊区化现象出现于中国改革开放的背景下，随着城市土地有偿使用制 度的建立而触发，中国城市郊区化的机制与西方国家有很大不同。客观分析其利弊， 有助于提出针对性的对策与建议，只有在社会各方面的通力合作下，趋利避害，城郊 住宅才会走向良性的发展轨道。 关键词， 杭州弋 城郊住宅 蒌一 堑坚盔堂堡主羔皇上垒上一 a b s t r c t a f t e rm a i n l ys u m m a r i z i n gt h ew e s t e r nr e s i d e n t i a ls u b u r b a n i z a t i o n p r o c e s s a n d t h e o r y ，t h e a r t i c l eg o e s o nd e s c r i b i n gt h ep h e n o m e n o n ，a n a l y z i n g t h e m e c h a n i s m m a k i n g o u tt h e a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s ，d i s c u s s i n g t h e d i r e c t i o no ft h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a ls u b u r b a n i z a t i o n ，s u g g e s t i n gt h e c o u n t e r m e a s u r eo nr e s i d e n t i a l s u b u r b a n i z a t i o nb a s e do nt h ed i s t r i c ta n d e c o n o m i cs i t u a t i o no fh a n g z h o u t h eb a c k g r o u n d so fh a n g z h o ua r ed i s t i n g u i s h e d f r o mo t h e rc h i n e s eb i gc i t i e s v i at h er e s e a r c h ，t h ea r t i c l ep o i n t so u t t h e p h e n o m e n o ni n f l u e n c e st h ei n t e r i o rs p a t i a ls t r u c t u r e o ft h ec i t y i ta l s os h o w s s o m ew a yo nt h ec i t yc o n s t r u c t i o n t h ep o p u l a t i o nv a r i a t i o np h e n o m e n o ns h o w st h a ts u b u r b a n i z a t i o ne x i s t si n h a n g z h o uc i t y n o wt h ee m p h a s i so fu r b a nd e v e l o p m e n th a st r a s f e r r e d s u b u r b a n r e s i d e n c e sh a v eb e e nl a r g e l yd e v e l o p e du n d e rt h ed i r e c t i o no fm a r k e te c o n o m y f a c t o r s t h em e c h a n i s mo fs u b u r b a n i z a t i o ni s c o m p l e x u n d e r t h eb a c k g r o u n do f c h i n a sr e f o r ma n do p e np o l i c y ，t h ec o m p e n s a t i o ns y s t e mo f1 a n du s eh a sb e e n s e t t i n gu p a sf o rt h ec o m p a r i s o no fs u b u r b a n i z a t i o ni nd i f f e r e n tc o u n t r i e s ，i t s h o w sm o r ed i f f e r e n c ec o m p a r i n gc h i n aw i t hw e s t e r nd e v e l o p e dc o u n t r i e s t h e p a p e ra l s og i v e ss u g g e s t i o n so nr e g u l a t i o no fr e s i d e n t i a ls u b u r b a n i z a t i o n a f t e ra n a l y z i n gt h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so b j e c t i v e l y o n l yi n t h is w a y ，w h i c he v e r yd e p a r t m e n tw o r k st o g e t h e rb ym a k i n gg r e a te f f o r t s ，c a nw e c o n d u c tt h eh e a l t h yr e s i d e n t i a ls u b u r b a n i z a t i o n k e y v o r d s ： h a n g z h o u s u b u r b a nr e s i d e n c e f o r c e s ：a d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s ：d i r e c t i o n c o u n t e r m e a s u r e 堑垩查兰堡主堂生堡垒一 第一章国内外住宅郊区化现象研究综述 住宅郊区化是城市发展到一定阶段出现的必然现象，世界城市发展理论一般认为 城市化要经历向心集聚的城市化( 简称城市化) 、郊区化、逆城市化、 再城市化的过 程。1 9 8 4 年彼得霍尔( p e t e rh a l l ) 提出了著名的城市演变模型。在这个模型中， 他把城市演变分为6 个阶段，依次是“流失中的集中”、“绝对集中”、“相对集 中”、“相对分散”、“绝对分散”和“流失中的分散”。该城市演变模型为郊区化 研究提供了阶段鉴定理论。相对分散阶段，中心市人口增长速度低于郊区，这是郊区 化的前兆。绝对分散阶段，中心市人口出现负增长，人口向郊区迁移，这是开始进入 郊区化的典型标志。流失中的分散阶段，则可能演化为逆城市化。 1 il 国外住宅郊区化理论 1 1 1 住宅郊区化的出现 在1 9 世纪末，阿德纳韦伯( a d n aw e b e r ) 总结美国城市化时指出：城市化“趋 于朝向郊区城镇的开发”，因为“这种新的人口分布趋势将乡村广阔的空问与城 市卫生的改善和舒适的生活方式结合在一起”( w e b e r ，1 8 9 9 ) 。预示了人口郊区化的来 临。 2 0 世纪2 0 年代美国郊区高级住宅区开发热兴起，1 9 2 8 年纽约市投资兴建号称 为“汽车时代的都市”拉德伯恩( r a d b u r n ) ( 杨裕富，1 9 9 0 ) 。拉德伯恩位于新泽西州， 距离纽约市2 4 公里，占地4 2 0 公顷，形成一个超大街区( s u p e r b l o c k ) ，超大街区内没 有通过式道路，以尽端式道路联系各独立住户，人行道与车行道分离，人行道在街区 内部与绿地系统组合在起，孩子由住宅经人行道不必穿过车道即可到达学校。当时 的许多调查说明，美国人愿意生活在中心市外附近的郊区，而不愿生活在中心市内 ( t a e u b e r ，1 9 7 2 ) 。住宅郊区化现象开始发生。 1 i 2 i l l 外发达田家住宅郊区化发展规律分析 在西方发达国家的城市化进程中，随着城市化的发展，人口向城市的集中，带来 系列城市病的产生，如住房的紧张，交通的拥挤，环搏的污染，犯罪的猖獗等的状 况要求郊外化的发展同时，随着城市的发展，交通运输和通信系统的改善，以及当 塑望查堂堡主堂垡堕塞一 时一些国家实行鼓励住房外迁的政策等，都为城市的郊外化的发展提供了条件。这时 一部分工厂，企业外迁，住房外迁，出现了城市郊区化发展的趋势。如美国城市的郊 区化，在二次大战以来特点是6 0 年代以来非常明显。美国居住在郊区的人口由1 9 5 0 年的2 3 。3 ，增加到1 9 8 0 年的4 3 3 。随着人口向郊外的移动，就业岗位和工商业等 亦从大城市的中心区向郊区迁移，出现了中心城市的萎缩，即城市空心化现象。郊区 化是发达国家城市发展的必经阶段，在城市化后期具有一定的必然性。 1 1 2 1 住宅郊区化的动力分析 ( i ) 中心吸引力下降 集中型的城市化使得城区过于密集，城区就业困难，环境恶化，居住拥挤地价房 租昂贵，生活服务费用上升，生活质量下降。二战后经济迅速发展使得中产阶级迅速 扩大，为了寻找舒适的生活环境，他们向环境优美，地价房租便宜的郊区或卫星城迁 移。 ( 2 ) 交通运输条件改善是最基本的条件 一方面，外向型交通路网设施的无节制发展、延伸使新商业带、城市型乡村住宅 的发展成为可行；另一方面家庭小汽车的普及，也为人口迁移创造了必要的条件。 ( 3 ) 政府长期以来直实施有利于郊区发展的住宅政策 2 0 世纪3 0 年代经济大萧条时期，为了刺激建筑业发展，美国政府帮助中高收入 者获得住宅建筑抵押贷款，鼓励他们在郊区建新房，从而加速了3 0 年代的城郊化。 当时纽约的郊区以两倍于市中心的速度发展就是一个充分的证明。 1 1 2 2 住宅郊区化的空间伸展方向与距膏及其影响 住宅郊区化的伸展方向与交通线路直接相关。从国外情况看，主要有沿交通线的 线状伸展和沿交通站点的点状组团式分布两种形式。首先，住宅郊区化的空间伸展方 向多是沿着交通线路展开的，并随着交通方式的变化而变化。从郊区化最明显的美国 来看，其住宅的空间分布形态，从轴向伸展的扇形开始，到多核心的发展状态。而且 郊区化的距离越远，郊迁居民所依托的城镇( 或社区) 功能也愈加完善，聚集规模也越 来越大。其次，大型的交通站点对住宅区的分布也有显著影响。例如，一些新机场虽 然居市中心比较远，但可以通过高速地面交通系统与中央商务区、住宅区、工业园区 紧密联系，改善了距离远的不利因素。住宅郊区化的伸展距离与各国的国情、交通方 式以及郊区道路建设有直接关系。例如美国土地充裕，交通以私人汽车为主，高速公 路网发达，加之中心区问题较多，因此郊区化就比较充分、比较远。而日本的城郊交 塑坚查堂堡主兰垡垒皇二一 通以公共交通为主，土地贫乏，加上日本人有向往城市生活的传统，因此郊区化的程 度远不及美国。 1 1 2 3 住宅郊区化促进了经济活动郊区化 西方国家居住郊区化先于工业郊区化。最早是富有阶级迁移到郊区，在郊区建立 别墅。后来随着交通的迅速发展，大批中产阶级为追求良好的生活环境也迁移郊区。 2 0 世纪中叶后，由于中心区地价上涨，交通拥挤，环境恶化，而郊区地价低廉、空 间广阔等因素，以及1 9 世纪将工厂置于城市中心而留下的后遗症，使大量工业前往 郊区。而随着人口和工业外迁，零售业、批发业等商业性服务业也前往郊区。另外， 房地产投机商也因有利可图而在郊区大规模置地建房，甚至部分金融业和办公业也因 郊区低房租，低税收而选择郊区。另外高科技制造业，新兴产业也驻足在郊区。郊区 成为新的经济活动的集聚中心。 1 - 2 中国的住宅郊区化研究 由于中国城市的发展特点，在1 9 9 0 年以前没有见到关于中国城市郊区化研究的 成果。事实上，在8 0 年代以前中国的城市还处于向心集聚的阶段，尽管郊区在各城 市尤其是大城市都获得很快发展，但这种发展并不主要是由中心区的外迁而实现的。 北京大学周一星教授是国内最早将国外的研究方法应用于中国城市郊区化研究 的。他对北京郊区化开始的界定( 周一星，1 9 9 6 ) 采用1 9 6 4 年第二次、1 9 8 2 年第三 次和1 9 9 0 年第四次人口普查资料，按照城市中心区、近郊区、远郊区分析了人口的 增减趋势，最后得出了北京郊区化开始于8 0 年代的结论。此后，采用类似方法，上 海、广州、沈阳、大连、杭州等城市也被界定进入郊区化进程，u , t i 司也发生于8 0 年 代( 宁越敏、邓永成，1 9 9 6 ：陈文娟、蔡人群，1 9 9 6 ；周一星、孟延春，1 9 9 7 ；周敏， 1 9 9 7 ) 。 1 2 1 我田典型大城市的住宅郊区化现象 中国城市的郊区化现象从地域上来看，主要分布在城市化水平较高的几个都 市经济区域，特别是长江三角洲地区，珠江三角洲地区以及京津唐地区这几个主 要的大城市群。下面以这几个地区的中心城市上海、北京和广州为代表对中国城 市的住宅郊区化现象做一个详细的阐述。 塑坚查兰堡主堂堡垒二主一 上海方面，1 9 9 0 年至1 9 9 7 年间，上海市中心城区每平方公里超过6 万人的商密 度区的范围和所居住人口都减少了将近一半，郊区人口密度与中心城区人口密度差距 从原来的2 5 4 倍缩小至2 1 4 倍，城市人口分布出现了明显的郊区化特点。进入九十 年代以来，由于土地批租、市政建设、老城区改造以及产业结构的调整，从1 9 9 1 年 至1 9 9 8 年9 月底，上海市中心城区共有4 0 万户家庭、1 5 0 万人以及1 2 0 0 0 家单位动 迁出中心城区，其拆房面积相当于1 9 9 0 年全市居住总面积的四分之一。据对组成中 心城区的9 3 个街道( 镇) 的调查显示，1 9 9 0 年至1 9 9 7 年间人口绝对数量减少的有 5 2 个街道( 镇) ，共减少7 4 5 8 万人，其中减幅最大的闸北区天目西路街道、浦东 新区崂山西路街道和黄浦区人民广场街道，7 年中人口分别减少了3 4 5 、3 4 1 和 2 9 3 ；有4 1 个街道( 镇) 人口增长，总计增长8 8 8 3 万人，其中增幅最大的是普陀 区长征镇、桃浦镇和长宁区新泾镇，7 年问人口分别增长了3 9 0 倍、2 3 5 倍和3 3 6 倍。 北京方面，第五次全国人口普查快速汇总数据最近得出结果：北京市总人口中有 4 7 1 的人，生活和居住在近郊区。这一数字比1 0 年前提高了1 0 2 个百分点，显示 出北京市人口正呈现出由城区向近郊区扩散的趋势。北京的人口密度变化可以说明这 一点：距中心( 天安门广场) 大约5 公里范围内，人口下降很多，其中，人口密度5 万人以上的街道由8 0 年代的6 个下降到9 0 年代的1 个；距中心大约5 1 5 公里，人 口增长较快，人口密度明显上升；距中心1 5 公里以外的人口增长缓慢。而且，1 9 9 9 年，北京市的6 7 项重大工程的完成，极大改善了市民的生活条件和北京城郊区的面 貌；2 0 0 0 年，又有2 6 项城市基础设施工程开工，有的年内已陆续完工。其中多项工 程如八通线的开工、高碑店污水处理厂的运营等都是为了提高郊区的市政配套设施的 便利而投资立项。随着这些设施的修建，住宅郊区化发展的步伐将大大加快，城东如 京通沿线，城北如回龙观、望京等小区将迅速聚集人气，而且更远的昌平、顺义等地 的住宅也将因此而受益，城南的大兴、房山等区县的住宅项目也将进一步发展起来。 广州地区方面，番禺区是广州市管辖的1 0 个区中离广州市区最远的行政区之一。 可正是这个远离闹市的区，2 0 0 0 年商品房买卖成交面积高居l o 区之首。这种情形表 明，广州市民居住城郊化的趋势已越来越明显。数据显示，广州番禺区2 0 0 0 年登记 成交的商品房达1 7 5 万平方米，比居第二位的天河区多出2 0 多万平方米。这些商品 房交易中，住宅占了成交面积的绝大多数。近年来，番禺大石、南村、钟村，以及相 邻的南海市黄岐等镇，商品住宅小区买家大部分来自广州，且相当多的购买群体是二 塑垩盔兰堡主堂堡堕奎 一一 _ 一。 次、甚至三次置业的广州人。眼下，广州市有很多外围楼盘因为周围环境、交通道路、 公共设施的改善而身价上升，居住城郊趋势更加明显。 1 2 2 中胃大城市住宅郊区化内在机制分析 郊区化现象在中国被肯定之后，随之而来的就是对郊区化内在规律的探讨。研究 认为中国城市住宅郊区化目前的发生机制主要包括：在长期的计划经济体制下，中国 的大城市的中心区已经积累了许多的问题，主要如人口密度过高，住房短缺、破旧， 环境污染严重等：中国郊区化的基本动力来自城市土地有偿使用制度的建立；住房制 度改革和大规模危旧房改造促使人口外迁：城市交通、通讯等基础设施条件改善的作 用很大；国内外大量投资为旧城改造和郊区化得以进行提供了资金保障；政府的推动 和居民对居住空间的需求促进了中心区的扩散。 1 2 3 中外住宅郊区化研究的对比与借鉴 由于我国城市住宅郊区化发展的历史较短，其中的规律还不明显。相对而言，西 方发达国家则要成熟得多。为此就对住宅郊区化各要素发展作一比较研究，借鉴西方 发达国家的经验，更好地做好我国大城市郊区住宅的建设。 l - 2 3 1 住宅郊区化的人口数量 从国外经验看，住宅郊区化的人口数量往往与内城的居住环境、郊区的交通网络 状况、居民的收入、郊区的就业机会等直接有关。内城的居住环境越差，到郊区化居 住的人口就越多：交通网络越健全，快速千道和私人小汽车越多，到郊区居住的人口 也会增加；郊区的就业机会增多，也有利于增加到郊区居住的人口。国外的住宅郊区 化主要是在主动、自愿的基础上形成的。在我国，郊区化的机制不仅有主动的，而且 还有一定的被动因素。郊区化居住人口的数量除了与快速干道的发展水平和程度密切 相关。还与政府的旧城改造计划和动拆迁量大小直接相关。随着新一轮旧区改造的实 施，还将带动大批居民向郊区迁移，同时每年的数量又会有所不同。因此，在确定郊 区房地产开发规模时，应综合考虑快速千道的建设规模和动拆迁量等情况。 1 2 3 2 住宅郊区化的人口结构 住宅郊区化人1 ：3 的聚居结构往往与收入水平、种族差异、年龄周期( 或家庭周期) 、 社会地位、居住偏好等有直接关系。美国行为地理学家d j 沃姆斯利和g - j 刘易斯在 对美国的城市迁居行为研究后，发现了家庭生命周期与迁居行为的关系规律。即在生 塑里莶兰堡主兰堡垒三兰_ 一 育子女前，更愿意在市中心，随着生育子女、抚养子女直到子女脱离后逐渐向郊区迁 移，退休后则迁到市区外围，而寡居后又回到市中心。由于居住文化和经济条件等方 面的差异，我国的购房规律与国外有明显不同。经对上海市统计局2 0 0 0 年作的“万户 调查，资料分析，发现上海市区人口的迁居行为呈以下特征：2 5 岁之前，由于没有结 婚或刚结婚，靠近市中心的倾向比较大，不愿意到外环线以外居住：2 5 3 5 岁之间， 可能已经结婚或生育，开始向外环线以外迁移，但还不愿意远离外环线；3 5 5 0 岁， 一些人有了积蓄，或更高的收入，便逐渐选择到外环线以外，甚至到郊区的县城、乡 镇或农村居住；5 0 _ _ 6 0 岁，由于身体不够强壮，上班不宜过远等原因，更希望住在内 外环线之间上班比较方便的地区；6 0 岁以上的人选择郊区的人大为增加。与国外明显 不同的是，年龄在4 0 5 5 之间的家庭不少有往市中心迁居的愿望，这可能有三个方 面的原因。一方面中国人比较注重地域社区感情，另一方面我国的大城市中心没有象 西方大城市中心的衰落现象，再加上市中心生活设施方便。就吸引了一部分人。总之， 在目前，真正愿意到郊区甚至远郊居住的主要有两种人：有钱的中青年族和退休族。 分析住宅郊区化的人口结构，有助于准确确定郊区的住宅产品结构和合理的市场定 位。 l 。2 3 3 住宅郊区化的发展阶段 住宅郊区化是城市发展到一定阶段出现的必然现象，西方发达国家已经进入逆城 市化发展的阶段，出现了边缘新城。在我国，据专家研究，认为北京、上海、广州等 城市己先后进入了郊区化时代，并处于“相对分散”阶段，具体的过程各个城市又有差 别。随着交通条件的改善、家庭拥有轿车量的增加，以及郊区居住环境的改善，总的 来看，郊区化的速度呈加快趋势，但又呈现出波动的特点。这与国外有些差异。国外 的城市郊区化大多是伴随着中心城区的衰落和破败而出现的，在逆城市化时期，人口 向郊区流动的速度较快，在方向上以向外流动占绝对优势。在我国，由于政府提前对 中心城区进行改造，出现了中心城区和郊区共同繁荣的局面，对郊区化也产生了新的 影响。例如，上海随着黄浦江两岸的开发和苏州河两岸的改造，将大大增加中心城区 的居住吸引力，在一定时期内不但会出现中心城区部分居民不愿迁往郊区，而且原来 迁往郊区的居民还将回迁的现象，也就是说在人口外迁的过程还伴随着相当的人口回 流现象，由此可能导致短期内郊区化速度的放慢。这就要求开发商在选择开发时机时， 把握好城市化的发展阶段，以有效提高楼盘的升值潜力。 塑望盔堂堡主堂垡堕三堇_ 一 1 2 3 4 住宅郊区化的扩展方式 西方国家城市郊区化主要激发因素是住房，私人汽车和电话的普及，因此人们将 住房选择在距市中心1 小时车程内的干道边和小城镇中是非常普遍的现象，城市空间 结构呈放射状。在我国，目前私人汽车拥有率较低，公共交通系统不完善，缺乏捷运 系统，不能满足长距离快速出行的要求，企业、居民都尽可能选择距城中心区最近点， 因此城市空间结构呈现出“摊大饼”式的圈层扩展。 1 3 杭州市住宅郊区化现象研究的意义和内容 1 3 。l 研究的意义 我国大城市住宅郊区化过程刚刚开始不久，对它的研究也刚刚起步，因此，此项 研究在中国具有前沿性。 首先，此项研究有利于理解住宅郊区化对城市结构的演化、城市规划与设计理论、 方法的推动作用。在我国由于各种原因，对中国城市内部结构的研究比较薄弱。住宅 郊区化研究实际上也会揭示城市内部结构的某些变化规律，深化城市内部结构研究： 住宅郊区化现象促进了城市用地结构的空间调整、城市整体居住环境质量的提高以及 城市空间外缘扩展与完善。郊区在很长时间内被视为城市市域内次一等的地区，如在 上海就曾有“宁要城区一张床，不要浦东一套房”的谚语。固然这与郊区生活配套设 施不完善，休闲娱乐设施简陋，公共交通条件不便，卫生环境差，社会治安不好有直 接关系。随着部分高档住宅在郊区的建设，富人社区的兴起，有能力改变上述不利条 件和设旌，整体提高郊区生活居住质量，从而改变市域土地利用结构，经济税收结构， 教育设施、商业交通网络结构的空间配置格局。 其次，城市住宅郊区化研究还可以为具体的城市规划、居住设计与建设提供一些 具体的建议与指导。本着城市规划就是服务于人的宗旨，探讨因城市住宅郊区化而产 生的各种类型居住区对各种基础设施的需求差异和特点。既能最大程度地满足社会各 阶层的实际需求，又能最可能地节约城市建设资金，提高土地利用效率避免浪费。就 杭州与国内其他城市相比，杭州市中心区西湖是世界著名的风景旅游胜地，需要精心 加以保护。 因此伴随杭州城市郊区化而带来的中心区改建必然和其它大城市相比也 有自己特定的要求。 7 塑坚查堂堡主堂堡丝苎 一一 1 3 2 研究的框槊 全文共分五章。首先在对住宅郊区化已有研究综述( 第一章) 的基础上，第二章 从杭州市的区域、经济、人口概况分析入手，深入研究杭州市的住宅郊区化现象：第 三章是规律总结部分，重点分析杭州市住宅郊区化现象出现的动因、利弊、趋势：第 四章提出相应的调控政策，二、三、四章是本文的重点：第五章作一简要理论性总结。 综上，本文将从以下各方面展开对杭州市住宅郊区化现象的研究( 图1 1 ) 。 图1 1 研究体系 堑鲨查堂堡主堂丝堡塞 用人口指标界定郊区化的开始，避免了其复杂性。我国住宅郊区化刚处于起始阶 段，其发展远未成熟，故对住宅郊区化的过程阶段及特点的研究留待以后进行- 本文 未将住宅郊区化的空自j 研究作为重点，而把住宅郊区化的机制研究作为重点之一。鉴 于我国住宅郊区化所处阶段，更多地涉及到住宅郊区化的机制、利弊、趋势等问题a 1 3 3 资料的可取性 首先从文献资料出发，木研究已获得国外相关领域( 理论部分) 较为充裕的著作 和国内的一些研究成果( 北京、上海、广州) ，并已广泛阅读有关规划、社会空间、 地理、经济的中文期刊。 其次，就统计资料而言，包括各种统计年鉴，人口普查资料等各种正式的统计出 版物。 再者，作者调查资料是指作者到有关部门收集到的各种书面资料以及观察资料， 也包括作者现场发放调套问卷所得资料( 附录) 。 1 4 杭州市住宅郊区化研究中的争论 郊区化研究是将城市化过程中的一个阶段放大了来解剖。自然在研究过程中会存 在着一些学术争鸣，这是正常现象。这些争论澄清的过程和澄清之时就表明郊区化研 究的发展和飞跃。以下就是作者在写论文中所体会到的有关争论。 1 4 1 郊区化的概念之争 郊区化的概念在国内尚不明晰，有人提郊区化，有人认为是城市扩展。郊区化和 郊区城镇化的概念容易混淆。 本文引用周一星教授的观点，郊区化( s u b u r b a n i z a t i o n ) 是指人口、就业岗位和 服务业在大城市由内向外迁移的一种分散化过程。郊区城镇化( s u b u r b a n u r b a n i z a t i o n ) 泛指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，这种郊区发展可以 包括来自向心的、离心的以及本乡木土的各种力量：而郊区化的实质是人口与经济因 素由城市中心向郊区的离心扩散，它构成郊区发展中来自城市内部的离心力量。郊区 化是站在城市中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化是站在郊区，考察各种力 鼍在郊区集聚所导致的发展。郊区化只是城镇化总进程中的一个阶段( 周一星、盂延 9 浙江大学硕士学位论文 眷，2 0 0 0 ) 。 我国关于郊区化的不少争论，在本质上也是郊区的定义之争造成的，有人认为中 国城市的郊区指城市行政区内集中建成区以外的地域，有人认为郊区应是城市行政区 内，城市中心区以外的地域，包括了围绕着中心区的城市建成区。由于种种原因，城 市地域概念越来越混乱，特别是越来越多的城市变“圈层式”区划为“瓜分式”区划。 城市中心区在很多城市很难确定，随之而来的城市郊区也就众说纷纭了。 1 4 2 郊区的界定之争 截止目前为止，杭州市下辖上城区、下城区、江干区、西湖区、拱墅区、滨江 区、萧山区和余杭区8 个区和富阳、临安、桐庐、建德和淳安5 县( 市) ，市区面积 3 0 6 8 平方公里( 图1 2 ) ，市区人1 ：33 7 3 万，市域面积1 65 9 6 平方公里，市域人口6 8 7 8 0 万 y l 五次人口普查数字) 。 圈1 2 调整后的行政区划圈 有些学者在研究杭州城市郊区化时，将1 9 4 9 年杭州城市建成区主体部分即上城 区和下城区作为城市中心区，把西湖区、江干区、拱墅区作为近郊区，其余近郊区以 外市域部分为远郊区( 冯健、周一星，2 0 0 2 ) ，以此来分析杭州市人口的空间变动。 1 0 塑婆查堂堡主堂垡堡苎 我们认为这种划分已经不太符合当前城市的发展变化，事实上，杭州的城市形态比北 京等城市复杂得多，以区来界定中心区、近郊区和远郊区的地域概念是很困难的。 城市的郊区是不断发展变化的，1 9 9 6 年5 月9 日，包括蒋村在内的6 个乡镇并 入杭州市区。杭州城郊房产的发展，城西蒋村的开发可谓第一波，在六七年的开发过 程中，蒋村地区涌现了大批的精品楼盘，已形成良好的居住气氛。在当时谈杭州市住 宅郊区化时，蒋村是很好的实例，而如今说起住宅郊区化，市民的概念就应该是更远 的三墩、闲林等地域了。 1 4 3 本文中的住宅郊区化现象 避开郊区界定的困难，且不管城市中心区、近郊区、远郊区的空间地域分布， 住宅( 居住) 郊区化现象是客观存在着的，这里的住宅郊区化现象指的就是居住( 人 e 1 ) 由内向外的迁移，从刚刚结束的中国( 杭州) 第三届最佳人居环境展览会( 2 0 0 2 年l o 月2 5 日2 8 日) 上表现的趋势看，郊区已成为住宅开发和消费的热点区域，郊 区楼盘占了参展楼盘的大多数，而在郊区尤其是近郊的购房者中，又多来自于中心城 区的郊迁人口。探讨住宅郊区化现象各要素发展的一般规律及其对住宅开发的影响， 无论对提高住宅开发效益还是对郊区住宅建设的有效管理都是很有必要的。 塑垩查堂堡主堂焦笙奎 一 一一 第二章杭州市的住宅郊区化现象分析 以上综述表明，住宅郊区化是一个涉及面非常广泛的研究课题，国外对此已进行 了长期不懈的探索，目前这方面的研究还在继续之中；而国内对此研究的时间还很短 暂，尚未建立起自己完整的理论体系。作者力争在充分吸收国内外研究精髓的基础上， 对杭州市的住宅郊区化现象及相关的房地产市场作一深入研究。 2 1 。住在杭州”与杭州市的区位经济概况分析 2 1 1 杭州市区位条件 杭州处于我国东部沿海经济最为发达的地区，长江三角洲南翼的中心城市，浙江 省的省会，国家重点风景旅游城市和历史文化名城。当我国改革开放的重点从珠江三 角洲向长江三角洲推进之时，杭州成为全国各地到长江三角洲南翼投资的首选城市， 同时也使省内富裕起来的企业家、商人不断来此汇集，杭州的金融、贸易、房地产业 由此兴旺起来，杭州市中心房地产开发的写字楼中相当比例为外地驻杭机构，公司总 部等租用或购买，郊外别墅的拥有者中外地人占的比例就更高了。 2 1 2 社会经济背景 平稳上升的经济大市。在自身经济不断增长的同时，与国内发展波动较大或跳跃 式前进的城市相比，杭州的发展步伐相对比较稳健。“九五”时期，全市g d p 年均增 长率1 2 4 ，2 0 0 0 年g d p 总量达1 3 8 2 6 亿元，是1 9 7 8 年的4 8 7 倍。在长江三角洲 地区中，杭州g d p 总量紧随上海、苏州之后；在全国1 5 个副省级城市中，杭州g d p 位于广州、深圳之后列第三；其在全国1 0 0 万人口以上特大城市中的经济地位也在不 断上升，多项主要指标的排名显著提高。 杭州市经济的快速发展，使得居民个人经济条件发生了很大的变化。据杭州市统 计局最新资料，2 0 0 1 年杭州城镇住户人均可支配收入已达1 0 8 9 6 元人民币，居全国 副省级城市及省会城市前列。g d p ( 人均国内生产总值) 2 5 0 0 0 元，折合成美元首次 超过3 0 0 0 美元，达3 0 2 5 美元。g d p 3 0 0 0 美元，是条国际公认的现代化门槛。此外， 市区居民消费支出结构发生变化，食品支出占消费支出的比例，即恩格尔系数为3 9 ( 首次降至4 0 以下) ，这充分体现了杭州居民的经济收入水平与消费能力。同时， 塑翌盔堂堡主堂焦笙j 王一 住房消费已经成为现阶段杭州居民的消费热点之一，杭州居民的高支付能力已经成为 了杭州郊区住房消费的有力保障。 2 1 3 颇具磁力的人居环城 东南形胜，三吴都市，钱塘自古繁华。作为中国七大古都之一的杭州，自秦建 城2 2 0 0 多年来，吴越与南宋两朝都定都于此。著名的京杭大运河南端始自杭州，贯 穿城中；城西有西湖，并有群山环列：城南钱塘江蜿蜒入海，形成了独特的”江河湖 山在城中的自然山水景观。1 2 9 4 年，意大利旅游者马可波罗在其游记中称杭州是 ”世界最美丽华贵之城。 2 0 0 1 年1 0 月。经过一年多的艰苦申请，杭州以在住房建设、管理、城市环境改 善方面的显著成绩，在众多候选城市中脱颖而出，被联合国授予表彰人居环境改善的 国际最高奖项一联合国人居奖。联合国人居奖是全世界范围内用于表彰人居环境改善 方面的最高奖项。近几年来，杭州市政府通过大规模投资住房建设，实施住房安居工 程，完善住宅物业管理，以及在治水、园林绿化建设、大气与噪声污染控制、拆违等 方面的艰苦努力，实现了城市居住环境的持续改善。联合国人居奖的获得，充分体现 了联合国人居中心对此的高度肯定。 杭州历来有“天堂”的美誉，2 0 0 2 年1 0 月7 日又荣获了“国际花园城市”的称 号。国际花园城市是世界城市管理中的最高荣誉之一，有。绿色奥斯卡”之称，由国际 公西协会组织评选。据悉，国际花园城市不是一项达标活动，而是一个国际性的竞赛 项目，没有具体的量化指标。它主要展现世界各国城市公园、康乐、游憩、文化、休 闲等各具特色的绿色成就，以及环境管理中的最佳实践，鼓励提高人民的生活质量， 发展适于居住的社区。此前，深圳是我国获此殊荣的唯一城市。 “家住西湖山水间”，在工业化、城市化飞速发展而生活环境、生活品质却不断 受到威胁的今天，杭州极具魅力的人居环境表现出了极大的优势。由于顺应复归自然 的人性追求，重视城市设施人性化建设，从而构筑充满人性的宜居环境，地处长江三 角洲南翼中心城市的杭州已成为上海大都市圈内人居首选城市。 2 1 4 。住在杭州。的提出及其对住宅市场的影响 基于上述条件，1 9 9 9 年杭州市首次提出了“住在杭州”的概念，并出台了促进 塑堑盔堂婴主兰羔l 迨二生一 房地产市场的十大政策措施，包括：允许外地人购房入户；允许外地单位、个人购买 杭州市内销商品房，并即可办理房屋所有权证和国有土地使用证；允许已售公房上市； 放开公房使用权有偿转让市场；出台推动高层住宅销售的六项优惠政策；鼓励发展房 地产中介服务，建立市场信息网；大力推广购房按揭贷款：大幅降低交易税费，交易 手续费从2 5 调到1 等等。 市政府提出打响游在杭州、住在杭州、学在杭州、创业在杭州”的城市品牌。每 年的“西湖博览会”更使之成为打响杭州城市品牌的响亮口号。作为每年“西湖博览 会”的重头戏，“中国杭州最佳人居环境展”及各种国内外研讨会格外引人注目。因 为这每年一展的主办和承办单位有联合国人居中心、亚太经社理事会、国家建设部和 杭州市政府。而这一系列国际国内重大会议和会展的开幕，也意味着杭州市政府开始 将“住在杭州”战略推向海内外。 “住在杭州”的提出及相关的促市政策极大地激发了杭州市民的购房热情，有效 地吸引了众多的“素质移民”和“投资移民”来杭州发展。大量潜在的购房需求在短 期内被集中激发和释放出来，从近期已召开的几次房交会的资料反映，“住在杭州” 的独特魅力使不少国内外人士，特别是省内温州台州、义乌、绍兴以及杭州周边市县 的高收入人群来杭购房极为踊跃。外地人购房已从3 2 上升到5 0 以上，撑起杭州 房市的“半边天”。 “住在杭州”口号推出以后，广大房地产商积极参与，为提高杭州城市的品位， 为提高人民的生活质量作出了贡献。“创精品”己成为各开发商的自觉行动，“以人为 本”进行规划、设计，管理成为开发商共识。 随着进一步“大杭州”战略的实施和“构筑大都市，建设新天堂”口号的提出， 杭州房地产市场得到了进一步的扩大与发展，余杭、萧山、富阳等杭州周边区域的房 地产市场受杭州房地产市场的影响得到了飞速的发展，杭州周边的闲林、五常、良渚、 临平、银湖等地区，房地产投资的预售面积逐年增长，已成为杭城广大市民购房消费 的新热点，形成了杭州多层次、多区域的房地产开发和消费格局。 2 2 杭州市人口的空问变动与郊区住宅发展 2 2 11 9 9 0 - 2 0 0 0 年杭州市人口的空间变动 人口的变动是研究郊区化的一种最基本度量方法，人口的由内向外的扩散过程反 1 4 塑坚盔堂堡主堂垡堡奎 一 _ _ _ - _ _ 一 映了住宅郊区化的现象，从杭州市1 9 9 0 2 0 0 0 年分街区入口变动的类型看，城m 传统 的中心区人口下降明显，周边区域呈增长态势，特另l j 是城东的下沙与城西三墩区块， 人口年均增长率都超过了l o ，增加部分多来自城市中心区的郊迂人口，城市住宅郊 区化现象突出( 图2 i ) 。 图2 11 9 9 0 - 2 0 0 0 年何杭州市分街区人口变动的空闻类型 2 2 2 杭州市地域空闻的扩展- 行政区划的两次调整 其实，城市人口的空间变动较多地受到行政区划因素的影响。1 9 9 6 年5 月9 日， 原属萧山市的西兴、长河和浦沿3 镇和余杭市的下沙、九堡、三墩3 镇并入杭州市区， 市区面积达到6 8 3 平方公里，但在全国1 5 个副省级城市中仍列倒数第一；2 0 0 1 年3 月1 2 日，杭州市再次行政区划调整，撤销萧山市和余杭市，同时设立萧山区和余杭区， 与杭州市原六个区一起构成一个新杭州后，杭州市区人口达3 7 3 万人，市区面积3 0 6 8 平方公里，杭州人口、土地面积资源和经济、社会发展综合能力等全面超过南京、苏 州、宁波等城市，成为长江三角洲地区第二大区域性大都市，仅次于上海。 政府通过行政区划调整等强制性措施，引导产业和人口向郊区集聚( 李丽雅， 塑堑查堂堡主堂垡垒皇_ 一 2 0 0 2 ) 。第一次区划调整后，下沙、三墩等地人口大幅度增长，尤其是后来在下沙成 立经济技术开发区之后，明显可以看到下沙人口数量的增长。2 0 0 2 年，杭州将进一步 加快”城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的城市化实施战略。市区将形成“东 动西静南新北秀中兴”的新格局。在这一重大战略方针的指导下，房地产将呈现区域 分散、热点转换的发展格局。 2 2 3 杭州现阶段郊区房产开发情况 在刚刚结束的中国( 杭州) 第三届最佳人居环境展览会( 2 0 0 2 年1 0 月2 5 日一2 8 日) 上表现出的趋势看，杭州城的开发重心开始向外转移，大批低价位、高品质的城 郊楼盘纷纷亮相。杭州周边的余杭、富阳、萧山、滨江等地块成为住宅开发的热土。 已经开工的有绿城桃花源、金成江南春城、广厦天都城、金都富春山居等项目( 郊区 楼盘图2 2 ) 。 2 3 杭州市郊区住宅快速发展的市场要素分析 杭州市区人均居住面积从1 9 9 0 年的7 8 平方米发展到2 0 0 0 年的1 0 6 平方米， 2 0 0 1 年底达到1 l 平方米，计划至2 0 0 5 年达到1 2 6 平方米。据杭州市经济信息中心 预测，2 0 0 5 年市区人口计划至1 8 2 万左右( 不计萧山、余杭区人口，按年增长4 。o o 计 算) ，人均居住面积达到1 2 6 平方米，按有关资料的统计，至2 0 0 5 年共需新增住宅 建筑面积9 8 5 万平方米，平均每年新增住宅需求1 9 7 万平方米。 外来人口的集聚、老百姓改善居住环境的要求，这部分城市中新增住房面积，是 通过向上，即在市区内建高层住宅，还是通过向外，即发展城郊住宅来实现呢? 答案 是毋庸簧疑的，作为江南的秀美城市，一味向高层发展是不现实的，唯有通过向外扩 张的途径。由于城市中心资源的减少，如今房地产开发的模式已经以前从的存量熬理、 旧城改造为主转为大规模的郊区住宅开发建设。 2 3 1 快速发展中的杭州房地产市场 自1 9 9 8 年以来，杭州房地产就一直处于快速发展的状态之中，在全国1 5 个副省 级城市和4 个直辖市中，杭州房价涨幅1 9 9 8 年、1 9 9 9 年位居第五，2 0 0 0 年、2 0 0 1 年涨幅位居第三，仅次于上海和宁波。2 0 0 2 年上半年涨幅为5 9 ，也位居第三。 6 浙 j 人。学硕i 。：化沦文 图2 2 杭州市郊区楼盘图( 2 0 0 2 1 0 ) 资料柬源：中困杭州第- 膈人居胜( 2 0 0 2 年1 0 门) 现场训食整理 塑坚查兰堡主兰篁堡苎 杭州房地产市场土地供应量放大，房价持续上升，二手房销售、租赁供不应求。近两 年来，房屋空置率快速下降，杭州市的房屋空置率已由1 9 9 7 年的9 7 降至2 0 0 1 年 s j2 5 ，空置率低过了“i i 缶界点”。土地交易价格出现了成倍增长；房屋租赁市场 也快速升温；市场炒作现象严重，部分投资和消费者心理恐慌，出现了“追涨”购房 现象；房屋二级市场异常火爆。这一房地产市场状况被业界称为“杭州现象”。 浙江经济快速发展是“杭州现象”形成的基石。房地产的发展与经济发展是紧密 相连的，经济发展是房地产发展的有力保证，而房地产又是经济发展的重要推动力。 2 0 0 1 年，浙江省主要经济指标在全国继续保持领先增长，实现国内生产总值6 7 0 0 亿 元，比上年增长1 0 5 ，高出全国平均水平3 2 个百分点，居全国各省市区第4 位；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到1 0 4 6 5 元和4 5 8 2 元， 比上年实际增长1 3 3 和6 9 ，分别高出全国5 1 和2 9 个百分点左右，居全 国前列；全年进出口总额3 2 8 亿荚元，比上年增长1 7 8 ，其中出口2 2 9 8 亿美 元，同比增长1 8 2 ，超出调控预期目标6 2 个百分点，出口增幅高出全国1 1 4 个百分点，居沿海省市首位。 浙江民营经