（人文地理学专业论文）城市地价动态监测体系建设研究——以重庆市主城区为例.pdf

城市地价动态监测体系建设研究 城市地价动态监测体系建设研究 以重庆市主城区为例 学科专业：人文地理学 指导教师t 邱道持教授 研究方向；嗣土资源管理与区域开发 研究生l 薛俊菲( 2 0 0 0 2 4 0 ) 内容摘要 ( 城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地( 地价监测点) 为监测对象，形成从地价 监测点的设立、地价监测点的资料采集、汇总和整理到地价分析、地价监测资料应用以及 体系维护与更新的地价动态监测系统。其核心是地价监测点的配置。建立城市地价动态监 测体系不仅是经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革，提高土地管理 效率和完善我国城市土地市场的必然要求。 “地价动态监测体系”的研究可追溯至地价公示制度中“标准地块”。这项研究在西方 以市场经济为主导的国家较为普遍，日、韩和中国台湾也有比较成功的经验，而中国大陆 的研究起步较晚，仅近二十多年。本文正是在这样的基础上，结合重庆市主城区实际，详 细论述了城市地价动态监测体系建设的方法和技术。槛文共分以下六个部分： 第一部分：城市地价动态监测体系建设研究概述 本部分先明确了城市地价动态监测体系的概念，阐明了建立城市地价动态监测体系建 设的意义，然后，从国内外研究进展入手，指出现阶段城市地价动态监测体系研究存在的 不足，并提出本文研究的主要内容和特色。 第二部分：地价监测点定性研究 地价监测点是地价动态监测体系的载体。建立城市地价动态监测体系的关键是在不同 区域内合理设立若干地价监测点。本部分首先对地价监浏点的定义进行讨论，然后从定性 的角度，分析地价监测点的特征，并提出选择和设立地价监测点的特征指标体系。 第三部分：地价监测点定量配置 地价监测点的配置包括定量和定位两方面的内容。本部分在地价监测点定量配置影响 因素分析的基础上，设计地价监测点定量配置的技术路线，建立地价监测点定量配置数学 模型，并提出重庆市主城区地价监测点定量配置方案。 第四部分：地价监测点定位配置 丝史塾堕垫查堕型苎墨堡至堑塞一 本部分就地价监测点的定位配置问题进行探讨，提出了地价监测点定位配置的技术路 线以及方法步骤，并在定位配置的标志分值选择技术、标志单元选择技术和地价监测点定 位技术这些关键技术闷题上进行深入的探讨，最后提出重庆市主城区地价监测点定位配置 方案。 第五部分：地价监测资料采集 这部分内容包括三个方面，即地价监测资料收集、地价监测点地价评估和地价动态监 测体系的系统建设。着重论述地价监测资料收集的内容和方法，地价监测点地价内涵的确 定和地价评估的方法，以及地价动态监测体系的系统构建情况。 第六部分：结语 上述工作完成之后，地价动态监测体系就初步建立起来了。本部分提出了几个需要在 今后的研究中进一步探讨的问题，主要涉及地价监测资料的分析与应用和地价动态监测体 系的维护与更叛。 本文针对该项研究中存在的主要问题，构建了套建立城市地价动态监测体系的技术 方法，着重解决了城市地价动态监测体系建设过程中两个最关键的问题：地价监测点的定 量和定位问题，提出了重庆市主城区地价监测点配置方案。在方法上，以定性与定量相结 合，室内作业与实地踏勘相结合，调查研究与专家咨询相结合，在科学性和操作性上有所 创新，取得了一定的突破，为我国各城市地价动态监测体系建设工作提供了有益的经验和 模式。j ，、 、 关键词：城市地侈i 尹态监测体系l 建啄地价监测点i 配默定定位 地价监测资料l 重庆市 。 7 城市地价动态监测体系建设研究 a s t u d y o nt h ec o n s t r u c t i o no f t h ed y n a m i c m o n i t o r i n gs y s t e m o fu r b a nl a n dp r i c e t a l ( i n gc h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y a se x a m p l e m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y s p e c i a l t y ：t e r r i t o r yr e s o u r c e sm a n a g e s a n d r e g i o n a ld e v e l o p m e n t t u t o r ：p r o fq i ud a o c h i p o s t g r a d u a t e ：x u ej u n f e i ( 2 0 0 0 2 4 0 ) a b s t r a c t t h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c et a k e st h ec o n c r e t el o t s ( t h el a n dp r i c e m o n i t o r i n gp o i n t s ) a st h em o n i t o r i n go b j e o tt of o r mas y s t e mi n c l u d i n gt h ee s t a b l i s h m e n to ft h e l a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t s ，t h ec o l l e c t i o no f t h el a n dp r i c e m o n i t o r i n gd a t a ，t h ea n a l y s i so f t h e l a n dp r i c e ，t h e a p p l i c a t i o no ft h el a n dp r i c em o n i t o r i n gd a t a ，a n dt h em a i n t e n a n c ea n dt h e r e n e w a lo f t h es y s t e m t h ec o r eo f t h es y s t e mc o n s t r u c t i o ni st h ee s t a b l i s h m e n to f t h el a n dp r i c e m o n i t o r i n gp o i n t s i ti sa ni m p o r t a n tt a s kt ob u i l dt h ed y n a m i cs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c et o r e f l e c tt h el e v e lo fl a n dp r i c ea tt h er i g h tm o m e ma n dr e a l i z et h ed y n a m i c m o n i t o r i n go f u r b a n l a n dp r i c ei ti sa l s oi n e v i t a b l er e q u e s to f t h e d e v e l o p m e n to f e c o n o m y a n dl a n dm a r k e t t h er e s e a r c ho ft h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c ec a nt r a c eb a c kt ot h e s t a n d a r dl o t si nt h es y s t e mo fl a n dp r i c ep u b l i c a t i o n t h er e s e a r c hi sw i d e s p r e a di nt h ec o u n t r i e s w h e r em a r k e te c o n o m y i sp r e d o m i n a n ti nn a t i o n a le c o n o m y t h e r ea r es u c c e s s f u le x p e r i e n c ei n j a p a n ，k o r e aa n dc h i n e s et a i w a n ，t o o t h er e s e a r c hi no u ri n l a n dh a sg o to no n l ym o r et h a n t w e n t yy e a r s b a s i n go nt h e s ec o n d i t i o n s ，c o n t a c t i n gt h ef a c to fc h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y ，t h i s a r t i c l ed i s c u s s e s t h e c o n s t r u c t i o n o ft h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n d p r i c e i t c o n s i s t so f s i x p a r t s ： p a r to n e ：t h ei n t r o d u c t i o no ft h es t u d yo nt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n d p r i c e f i r s t l y ，t h i sp a r tm a k e st h ec o n c e p to f t h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c e d e f i n i t ea n de x p o u n d st h em e a n i n g so f b u i l d i n gt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo f u r b a nl a n d p r i c e m o r e o v e r ，i ta c c o u n t st h ep r e s e n ts i t u a t i o na th o m ea n da b r o a do ft h er e s e a r c ho ft h e d y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo f u r b a nl a n dp r i c ea n d p o i n t so u ts o m ei m p o r t a n tp r o b l e m si nt h e r e s e a r c h n o w a d a y s ，t h e n ，b r i n g su p t h em a i nc o n t e n t sa n dt h es p e e l a lf e a t u r e so f t h i sa r t i c l e p a r tt w o ：t h e q u a l i t a t i v ea n a l y s i so f t h e l a n dp r i c e m o n i t o r i n gp o i n t s t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t sa r et h ec a r r y i n go ft h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo f u r b a nl a n dp r i c e t h ek e yo ft h ep r o b l e mh o wt oc o n s t r u c tt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo f u r b a nl a n dp r i c ei st oe s t a b l i s ht h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t sr e a s o n a b l yi nd i f f e r e n td i s t r i c t s o fc i t y t h i s p a r t d i s c u s s e st h ed e f i n i t i o no ft h el a n d p r i c em o n i t o r i n gp o i n t sf i r s t l y ，t h e n 丝壹垫笪垫查些! ! 堡墨星塑堑塞 一 a n a l v z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t sq u a l i t a t i v e l y f i n a l l y ，i tb r i n g su p t h ec h a r a c t e r i s t i ci n d e x e ss v s t e mw h i c hc a nb eu s e dt o c h o o s ea n de s t a b l i s ht h el a n dp r i c e m o n i t o r i n gp o i n t s p a r tt h r e e ：t h er e s e a r c ho f t h eq u a n t i t yo f t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t s t h ee s t a b l i s h m e n to ft h el a n 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o d sa n dt h es t e p so f t h el o c a t i o ne s t a b l i s h m e n to f t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t s m o r e o v e r ，i t s t u d i e st h ec o r et e c h n i q u e so ft h el o c a t i o ne s t a b l i s h m e n to ft h el a n d p r i c e m o n i t o r i n gp o i n t si n c l u d i n gt h et e c h n i q u eo f s t a n d a r ds c o r e sc h o i c e ，t h et e c h n i q u eo fs t a n d a r d u n i t sc h o i c ea n dt h et e c h n i q u eo f l a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t sl o c a t i o n f i n a l l y , i tb r i n g su pt h e l o c a t i o ne s t a b l i s h m e n ts c h e m eo f t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t si nc h o n g q i n g m u n i c i p a l i t y p a r tf i v e ：t h ec o l l e c t i o no f t h el a n dp r i c em o n i t o r i n gd a t a t h i sp a r ti n c l u d e st h ec o l l e c t i o no ft h el a n dp r i c em o n i t o r i n gd a t a ，t h ee v a l u a t i o no ft h e p r i c eo f t h el a n dp r i c em o n i t o 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t e n a n c ea n dr e n e w a lo f t h e d y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo f t h eu r b a n l a n dp r i c e a i m e da tt h em a i np r o b l e m se x i s t e di nt h er e s e a r c ho ft h ec o n s t r u c t i o no fd y n a m i c m o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c e ，t h i s a r t i c l es e t su pas e to ft e c h n i c a lm e t h o d sf o r c o n s t r u c t i n gt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c e i tr e s o l v e se m p h a t i c a l l yt h e p r o b l e m sh o w t od e t e r m i n et h eq u a n t i t ya n dt h el o c a t i o no ft h el a n dp r i c em o n i t o r i n gp o i n t si t n o to n l ys t u d i e st h et h e o r y , b u ta l s op a ym o r ea t t e n t i o nt or e a l i t y i tc o m b i n e st h eq u a l i t a t i v e m e t h o da n dt h eq u a n t i t i v em e t h o d ，c o m b i n e st h ei n d o o r w o r k i n gw i t ho n t h e s p o ti n v e s t i g a t i o n t h i sa r t i c l e s u p p l i e s a h e l p f u le x p e r i e n c ea n dp a t t e r no ft h ec o n s t r u c t i o n o ft h e d y n a m i c m o n i t o r i n gs y s t e mo f u r b a nl a n dp r i c e k e yw 。r d s ：t h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c e ；c o n s t r u c t i o n ；t h el a n d p r i c em o n i t o r i n gp o i n t s ；e s t a b l i s h ；q u a n t i t y ；l o c a t i o n ；c h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y 4 塑塑些堕垫查些型箜墨蔓堡堕基一 城市地价动态监测体系建设研究 以重庆市主城区为例 1 城市地价动态监测体系研究概述 城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地( 地价监测点) 为监测对象，形成从地 价监测点的设立、地价监测点的资料采集、汇总和整理到地价分析、地价监测资料应用 以及体系维护与更新的地价动态监测系统。 1 1 城市地价动态监测体系建设研究的背景和意义 城市土地资源是国家最重要的财富，国家对于这种资源的分配，已经由计划分配转 到市场调节。如何利用与管理好这巨大财富，为发展国民经济和提高人民生活水平服 务，是现在也是将来土地管理工作的重要任务。 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信息 和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优化土 地资源配置方面的作用日趋明显。它不仅是政府课税、产权管理的重要依据，也是企业 投资和资产核定不可或缺的数据，涉及到土地出让、转让、出租、抵押、担保等产权交 易活动。作为土地投资者耘土地使用者，需要了解和掌握城市土地的市场价格和地价分 布，以利于确定土地资产量和进行土地开发投资；作为土地使用耆和管理者，政府要制 定地价政策，进行地价调控和宏观管理，需要把握城市地价的分布和地价的动态变化， 以便于进行科学决策。因此，建立城市地价动态监测体系不仅是经济发展的必然要求， 也是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。1 1 1 1 城市地价动态监测体系建设是实现地价动态监测和进行地价研究的需要 按照地价监测任务要求，开展城市土地价格调查，按照地价监测点设立标准在城市 范围内设立地价监测点；根据地价监测资料的内容和格式要求，定期对地价数据进行采 集，建立地价资料库，实现对城市各区域地价的跟踪监测，了解和举握城市以及全国的 地价水平和地价动态分布规律。从而从宏观上把握地价水平的变化规律，从微观上掌握 土地局部条件变化弓i 起的地价动态变化，保持城市地价的现势性，实现地价动态监测， 塑壹丝丛垫查些型笠墨墨堡翌壅 促进地价研究，揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础设施建 设以及国民经济之间的协调发展。 11 2 城市地价动态监测体系建设是提高土地管理效率的有效手段 地价的动态监测能及时准确地反映地价变化。可以利用地价动态监测所得到的地价 变化信息编制地价指数，规范出让价格，更新基准地价，进行地价预测预警、地价信息 发布、地价辅助决策等工作，并定期将地价监测资料上报中央，为全国和各城市的地价 管理和地价调控提供决策依据。利用地价监测体系进行地价管理具有简便易行，容易操 作的特点，市、县土地管理部门都可自己完成“，从而可以大大提高城市土地管理效率， 防止国有土地资产流失，实现地价数据的社会化服务。通过地价监测点地价的公示作用， 还可以达到以经济手段调整用地结构和布局，合理配置城镇土地的目的。通过地价调控 供求，控制总量，促进土地集约利用，从而也增强了政府调控宏观经济的能力“。 1 1 3 城市地价动态监测体系建设是土地市场规范和稳定发展的熏要保证 地价公示制度是规范土地市场的有效措施。通过地价监测点进行地价动态监测，可 适时反映市场地价水平，监测城市地价运动变化规律，提供土地市场的基础数据l “。借 助这些信息进行预测、调控，通过地价决策对土地市场进行宏观管理，有利于规范地产 交易主体行为，促进土地市场的规范和稳定发展，从而建立起公平、公开的土地市场， 全面推动土地有偿使用制度改革。同时，地价动态监测体系还可为建立市场经济条件下 的国土资源市场体系提供信息依据，实现和完善土地的市场化管理。 1 2 国内外研究进展综述 “城市地价动态监测体系”这一概念的正式提出是在国土资源部“新一轮国土资源 大调查”之“土地资源监测调查工程”项目“城市土地价格调查与集约利用潜力评价” 中，“城市地价动态监测体系设计”是它的一个子项目。其时1 9 9 9 年。 “地价动态监测体系”概念的提出是秉承前人的研究结果。其核心“地价监测点” 的前身即是“标准地块”。所谓“标准地块”，又叫标准地或标准宗地，是指在一定地域 范围内设置的土地质量、个别条件、土地利用效益以及反映的地价水平等具有代表性、 可作为该区域中地价评估比较标准的若干地块“1 。它是标定地价的基础和载体。代表性、 标准性、稳定性和公示性是其四大功能特征。政府定期确定并公开标准地块的价格及其 塑壹丝堕垫查些型签墨蔓堡堑壅 一一 变化趋势，可反映出地产市场中的价格水平及走向，为土地交易双方提供可靠的价格信 息和客观标准。设置标准地块，其目的就是利用标准地块的代表性功能，为标准地块近 邻地域土地价格评估提供方便的比较标准，以便房地产市场主体能客观地了解和认识一 个城市或个地区的房地产市场价格水平。这与地价监测点的内涵相一致，因此，可以 认为地价监测点和标准地块在本质上是一致的，它们只是同一事物的不同称谓。 标准地块的研究在市场经济为主导的国家和地区较为普遍，并且取得了较多的成果 和较大的进展。如日本、韩国、德国、中国台湾等国家和地区都开展了标准地块的研究 和应用。 1 2 1 日本、韩国地价公示制度简介 日本：公示内容任何人都可查询 “公示地价”是一种旨在控制土地价格的官方公开价格。日本早在1 9 6 9 年就颁布实 施了地价公示法，并于1 9 7 0 年开始施行。该法第一条明确规定：“本法是在都市及 其周边地区等选定标准宗地，公示其正常价格，使其成为一般土地确定交易价格的指标， 并为测算公共利益用地的合理补偿金额、形成市场合理的地价提供依据。”实行公示地 价的作用是：( 1 ) 加强政府对土地价格管理与控制的能力。依此制定土地价格政策；( 2 ) 为合理进行土地交易提供依据，为宗地地价评估提供基准；( 3 ) 在政府征用私人土地为 公共用地时，作为土地补偿金额的标准。“3 日本地价公示制度主要针对城市规划区而言。公示地价确定的范围和方法是，选定 住宅用地或将要作为住宅用地的土地作为标准地( 如1 9 8 3 年日本在全国范围内共选定 1 6 8 2 0 个标准地) ，由两名以上不动产鉴定的专业人员，对标准地进行评估，确定标准 地价。最后将各标准地价汇总平衡。每年4 月1 日对标准宗地的有关地价资料以政府公 报的形式进行公示，形成公示地价。所公示的地价全部是每年1 月1 日的单位土地面积 的正常市场价格。地价公示的内容，任何人都可以自由查阅。 除国家一级的公示地价外，日本还在地方政府一级中也设立了公示地价制度，由地 方政府实施。其做法是由都、道、府、县地方政府每年在行政区域内，选择住宅用地、 住宅开发地以及林地作为标准地( 如1 9 8 9 年日本各地方政府共选定2 4 4 4 5 个标准地) ， 由一名以上不动产鉴定专业人员，对选定的标准地进行评估，每年7 月2 5 日以公报形式 公布出来。 城市地价动态监测体系建设研塞 标准地的选定标准，按照日本地价公示法的规定，标准宗地应为“从自然及社 会条件观察，在有类似利用价值的区域中，选择土地利用状况、环境等有代表性的地块 视为一整片土地”，这里的“一整片土地”是指同一土地使用者连续使用的具体宗地。 标准宗地的分布密度是商业区每o 4 平方公里有一宗，住宅区每l 平方公里有一宗。1 9 9 0 年后改分城市建设区、城市建设控制区、城市规划区进行标准宗地设置，城市建设区布 1 4 2 7 9 个点，城市建设控制区布1 7 8 9 个点，城市规划区布7 9 7 个点。在城市建设区一平 方公里布一个点；城市建设控制区约2 0 平方公里布一个点：城市规划区约2 3 平方公里 布一个点。在选定标准宗地时，须遵循、中庸性、安定性、确定性的原则。公示的标准 地块的大小主要依据市场交易习惯制定，以2 0 x2 0 平方米为基准，由于日本土地紧张， 一般为l o l o 平方米，平均3 0 0 平方米左右。”“9 1 ( 二) 韩国：地价公示程序严而又严 。 韩国于1 9 8 9 年制定并公布了地价公示与土地估价法，从此正式建立了地价公示 制度。根据该法规定，由建设交通部选定具有代表性的土地标准宗地，对其进行调 查评估后，将其地价进行公示。为确保公示地价的客观性与合理性，公示地价经相关机 构与估价专家联合组成的土地评价委员会审议后方可予以公告。 韩国的地价公示制度主要参照日本的做法，但在具体操作上又结合本国土地管理要 求做了调整和变更，形成具有自己特色的地价公示制度。韩国公示地价分为标准宗地公 示地价和个别公示地价，标准宗地公示地价以每年的1 月1 日为基准日。在全国选择有 代表性的4 5 万宗地作为标准宗地，每宗地由两位鉴定评估师进行评估，并将评估结果报 送建设交通部，在每年的2 月进行审批并公示：个别公示地价由以标准宗地公示地价为 基准，在全国2 3 2 个市、郡、区范围内，针对约2 7 0 0 万宗地进行，公示时间为每年的6 月3 0 日。 地价公示制度的作用是：标准宗地公示地价可以作为个别公示地价计算和补偿评价 等的基准，也是市场地价调查体系的基准：个别公示地价主要应用于征收土地国税、地 方税及各种负担金等的计算标准。韩国公示地价有广泛的效力，土地价格评估可以依据 公示地价来进行或直接以公示地价为准。韩国在公示地价的同时，制定了土地价格比照 表，可以据此评估其他非标准宗地的价格。韩国公示地价制度的建立有利于地产市场的 规范和稳定发展，对调控地价、制定地价政策等具有十分重要的作用。 韩国的标准宗地的概念是指在土地利用现状、周边环境、自然条件、社会条件相类 似的地区中，被选定为最具代表性的土地。标准宗地选定的标准与日本地价公示制度相 塑立丝竺垫查些型堡墨蕉堡堑塞 类似，也应具有代表性、中庸性、安定性和确定性原则，且标准宗地应选择属于课税对 象的土地。被选为标准宗地的土地，一般能够代表该地区内土地的一般利用状况，而且 其面积比较标准。标准宗地的分布及数量主要依据全国地价调查对象的总的宗地数，按 照城市规模及使用类型确定标准宗地基准数量表。 标准宗地的价格由建设交通部委托两个以上鉴定评估师对每块标准宗地进行评估， 鉴定评估师通过调查评估出标准宗地的适当价格，由市、郡、区及中央土地评估委员会 审议通过后，即可公告于官方报纸上。而个别公示地价的确定是由鉴定评价师比较附近 标准宗地的地价后，使用价格比准表修正计算出个别宗地的地价，送交市长、郡守或区 土地评价委员会审议，并报中央土地评价委员会讨论后，由市长、郡守或区厅长决定并 予以公告。 1 2 2 德国的土地公开参考价 为保护土地所有者的财产价值，促进土地市场中交易活动的正常进行，使交易双方 都有等量的市场地价信息；也为了政府为公共目的征购土地等目的的需要，根据德国联 邦建设法的规定，地方及城市政府要定期评估并公布当地的土地公开参考价，以反映 土地市场中地价的分布状况和变化趋势。 德国的土地公开参考价是城市中某一区域过去两年土地交易价格的平均地价，由当 地政府组织评估。其评估程序是：先由城市或地方政府的土地估价委员会办公室将近两 年的每一份与土地交易、交换、补偿、馈赠有关的合同进行整理、汇总，计算出每一地 块的交易价，并按时间、地点形成地价卡片集和地价样点分布图；其次，根据样点分布 状况和土地利用状况，将城市划分成不同的区域，按区域整理地价资料，剔除非市场行 为形成的地价；再其次，委员会每两年召开一次全会，分析、评估本地区内不同小区的 公开参考价。常用方法是在地块价格时间指数的修正下，用加权平均计算区域的公开参 考价，并将评估的结果制成公开参考价表和地价图；最后是公布、出售标准地价表和图， 并接受任何单位、个人的咨询。僵l 1 2 3 中国台湾的公告地价制度 台湾的公告地价制度分为两种形式：第一是以确定土地增值税( 对土地转让收益所征 的税) 为目的的“公告现值”。它每年进行一次，定期公布。其目的除作为征收增值税 标准外，还作为土地买卖时申报价格的审定标准。1 9 6 5 年台北市首次实行了公告现值制 5 丝史丝丝垫查些塑箜墨塞丝塑塞 度。具体说，土地买卖时，交易双方都是以公告现值作为参考，并申报交易价格，交纳 土地增值税。如果土地所有者申报地价低于公告现值时，地方政府可以以申报价格收买 土地。但是，现实的土地交易价格一般都高于公告现值，所以申报地价也就流于形式了。 公告现值的方法很难起到限制地价的作用。 第二种，以计算地价税为目的的“公告地价”，原则上每隔三年进行一次，并公布 于众。土地所有者参考公告地价，申报自己的土地价格，政府根据公告地价决定申报地 价水平( 称之为规定地价) 。即：( 1 ) 当土地所有者所申报的地价超过公告地价的1 2 0 以上，则以公告地价确定规定地价；( 2 ) 当土地所有者所申报的地价在公告地价的8 0 一1 2 0 范围内，则以申报地价确定规定地价；( 3 ) 当申报地价低于公告地价的8 0 时， 以公告地价确定规定地价。以上述方法最后确定的规定地价就作为土地所有者交纳地价 税的计算标准。台湾还规定每隔三年对公告地价进行次修改。台湾的规定地价类似于 大陆的标定地价，是地政机关依法定程序，查估各宗土地的地价，土地所有权人据以申 报地价，用以编造地价册及总归户册，作为课征地价税的依据。标准宗地的涵义是能够 做建筑基地使用的标准地块，规定5 米1 8 米为标准宗地大小。”“” 1 。2 4 中国大路 我国的土地市场的兴起较晚，有关地价管理模式主要引进和借鉴发达国家的作法和 先进经验。二十世纪9 0 年代以来，我国学者在借鉴国外先进经验的过程中，对标准地块 的涵义有了一些认识并进行的初步的研究，表现在房地产估价的有关著作和文献中， 如中国地产估价手册( 鹿心社，1 9 9 3 ) ，土地估价理论与方法( 胡存智，廖永林， 岳晓武，1 9 9 5 ) 。中国地产估价手册还对日本和台湾的公示地价制度作了介绍。 有些学者还对标准地块地价即标定地价的评估方法进行了探讨，如冯广京主编的中 国地产管理与投资指南( 1 9 9 3 ) ，严星、林增杰主编的城市地产评估( 1 9 9 4 ) ，张显 胜、李铃、王华波撰写的论文标准地地价评估方法探讨( 中国土地科学，1 9 9 5 ( 2 ) ) 等。但这些研究都比较注重理论上的探讨，而且着重于标准地块地价评估，极少涉及标 准地块的空间配置和选择，且在实际应用中可操作性不足 9 0 年代后期以来。随着我国土地市场的发育和逐渐活跃，标准地块的公示作用得到 重视，国内学者对标准地块的研究得到加强。西南师范大学邱道持、杨庆媛、杨华均等 在重庆市九龙坡区标定地价研究中，对标准地块的含义、基本特征、配置方法等进 行了比较深入的探讨。尤其是在标准地块的空间配置上，大胆刨新，采用定性与定量相 6 丝史丝竺垫查堕型堡墨塞垦堕壅 结合的方法，摸索出了一套科学合理易于操作的方法，填补了国内研究的空白，相关成 果见于城镇标准地块空间组织探讨( 中国土地科学，1 9 9 7 ( 5 ) ) 、城镇标准地块空间 定位技术探讨( 经济地理，1 9 9 7 ( 4 ) ) 、城镇标准地块空间配置线性分析( 资源科学， 1 9 9 9 ( 3 ) ) 。 近年来对标准地块的研究开始涉及标准宗地体系建设，地价监测点的概念开始出现。 主要文献有：运用均质地域原理建立标准宗地体系的研究( 宋鸿良，中国土地科学， 1 9 9 8 ( 5 ) ) ，城镇标准宗地制度研究( 付梅臣等，河北农业大学学报，2 0 0 0 ( 2 ) ) ，城 镇地价动态监测的方法研究( 陆凡，城市发展研究，2 0 0 1 ( 3 ) ) ，城市地价动态监测网 的建立及其应用( 叶艳妹，经济与管理研究，1 9 9 6 ( 3 ) ) 等等。这个时期的研究主要立 足子宏观层次，以定性研究居多，实践经验明显不足。 1 9 9 9 年国土资源部开始在全国开展“新一轮国土资源大调查”，在“城市土地价格 调查”项目中明确提出了建立城市地价动态监测体系的要求，首次正式提出“城市地价 动态监测体系”和“地价监测点”的概念。并由国土资源部土地利用司主持编写了城 市地价动态监测体系技术规范，以指导城市地价动态监测体系的设计和建设。该规范 以技术标准的形式，比较详尽地说明了地价监测点和市场交易样点设置、地价监测资料 采集、地价动态监测体系建立到地价监测资料分析应用整个过程，是在借鉴国外先进经 验、总结我国研究成果的基础上得出的结论，用以指导各城市地价动态监测体系的建设， 颇具可行性。在“地价监测点设立”这部分内容里，规范介绍的方法是：划分地价区段 依据地价监测点设立的原则标准和数量规定，在地价区段内进行地价监测点初选一 一审核去除不合理的监测点，确定地价监测点。 按照国土资源部的计划，从1 9 9 9 年开始至2 0 1 0 年，将完成全国城市的土地价格调 查与其基准地价更新工作，建立全国地价动态监测体系，实现城市土地价格信息的公开 查询和社会化服务“。截止2 0 0 i 年，己基本完成省会城市、计划单列市等3 7 个城市的 土地价格调查，初步建立起城市地价动态监测体系m 1 ，并设立了5 0 0 0 余个地价监测点。 1 2 5 目前研究中存在的主要问题 日本、韩国、德国和台湾的地价公示制度对于我国地价动态监测体系的借鉴意义在 于：建立城市地价动态监测体系并将之公之与众，可为土地投资者和交易者提供一个可 比照的对象，使其在进行决策时有据可依；为政府的地价管理( 如征税) 和土地征用行 为提供地价标准。如上文所述，我国学者对地价监测体系( 标准地块) 的研究进行了积 7 城市地价动态监测体系建设研究 极、有益的探索，并取得了一定的成果，但这项研究才刚刚起步，总体来讲，仍显得很 肤浅，其中还存在着明显的不足。主要表现在： ( 1 ) 着