（产业经济学专业论文）城市土地集约利用及其评价方法研究.pdf

论文摘要 本文在地租理论及土地利用理论等基本理论和思维方法的指导下，借鉴相关 学科的研究成果，进一步探讨了城市土地集约利用的内涵。在此基础上，构建城 市土地集约利用评价体系，选择适当统计方法，对重庆市土地集约利用进行评价。 论文共分为五部分。 第一章绪论。介绍论文的研究背景、研究目的、研究思路、研究方法及国内 外研究现状。工业化、城镇化进程的加快，城市土地集约利用越来越受到人们的 关注。在此背景下研究城市土地集约利用及其评价方法具有非常重要的现实意 义。 第二章阐述土地集约利用理论的形成和演变。土地的集约利用理论最早源于 地租理论中对农用地的研究，后经大卫李嘉图的地租理论及马尔萨斯的土地规 模报酬递减规律等经典理论的演变，逐渐分化独立出对城市土地集约利用的研 究。在吸纳区位论、空间经济理论及政治经济学等理论后使“土地集约利用”的思 想得到进一步充实、完善和发展。 第三章城市土地集约利用的内涵、目标及特点。通过分析城市土地利用的特 性，在对农业用地集约利用探讨的基础上，结合国内外学者对土地集约利用的观 点，概括、总结出我国城市土地集约化利用的内涵。对城市土地的集约利用、合 理利用和可持续利用这三个概念进行辨析，分析三者之间的区别与联系。并研究 了城市土地集约利用的目标及我国城市土地利用的特点。 第四章城市土地集约利用评价方法。在理论研究基础上，构建城市土地集约 利用评价体系，认为土地集约利用的评价体系应包含城市土地经济产出、城市土 地投入、城市土地利用强度、城市环境集约度及城市土地发展趋势五个功能层， 根据评价指标的选取原则共选取了1 8 个指标层。并介绍了城市土地集约利用评 价方法中最常用的主成份分析法和层次分析法。 第五章城市土地集约利用评价方法的实际应用。基于第四章评价体系及评价 方法，收集和整理数据，评价重庆市土地利用集约程度。针对重庆土地集约利用 的现状、存在的问题，从土地利用结构、产业升级、统筹区域布局、盘活城市存 量土地、优化配置土地资源机制以及规范土地市场等方面考虑，提出相应的措施 及解决的途径。 关键词：城市土地集约利用合理利用可持续利用 a b s t r a c t d i r e c t e db yt h et h e o r ya n dt h i n k i n gm e t h o d so fl a n du s e ，a n dr e f e r r e dt o t h e k n o w l e d g eo fo t h e rs u 巧e c t s ，t h i sp a p e rc o n s t r u c t st h es t u d yo ft h ec o n n o t a t i o no f u r b a nl a n di n t e n s i v eu s ei no u rc o u n t r y b a s e do nt h es t u d yo ft h ec o n n o t a t i o n ，t h e s y s t e mo ft h ee v a l u a t i o no fu r b a nl a n di n t e n s i v eu s e i sb u i l tt oa p p r a i s el a n di n t e n s i v e u t i l i z a t i o ni nc h o n g q i n gb yc h o o s i n gp r o p e rs t a t i s t i ca n a l y s i sm e t h o d t h ep a p e ri s c o m p o s e do f f i v ep a r t s i np a r to n e ，t h ep a p e rm a i n l ya n a l y z e st h ed e m a n d i n gb a c k g r o u n do ft h eu r b a n l a n di n t e n s i v eu s ea n di t se v a l u a t i n gm e t h o d ，t h ea i mo ft h es t u d y , t h ew a yh o wt o p r a c t i c ea n dt h ep r o g r e s s i o no f t h el a n di n t e n s i v eu s es t u d yb o t hi no v e r s e a sa n do b r o w nc o u n t r y a tp r e s e n t ,i n d u s t r i a l i z ea n du r b a n i z a t i o nr e i n f o r c et h eu r g e n t l y d e m a n d i n go fc o n s t r u c t i v el a n d ，w h i c hd e c r e a s e st h el a n du s ef o ra g r i c u l t u r eo fo u r c o u n t r ya n dt h e nh a st h r e a t e n e dt h es a f e t yi nf o o ds u p p l i e s b a s e do nt h a t ，i th a sg r e a t m e a nt os t u d yt h et r u ec o n n o t a t i o no f u r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n i np a r tt w o ，i tm a i n l yd e s c r i b e st h eo r i g i no fu r b a nl a n di n t e n s i v eu s et h e o r ya n d h o wt h et h e o r ye v o l v e da n dt h e nf i n a l l yf o r m e di n d e p e n d e n t l y i np a r tt h r e e ，b a s e do nt h er e s e a r c ho ft h ea g r i c u l t u r a il a n di n t e n s i v eu s ea n dt h e c o m b i n a t i o no fp r e d e c e s s o rs c h o l a r l i s t s p o i n to fv i e wo nl a n di n t e n s i v eu s e ，i t s u m m a r i z e st h ec o n n o t a t i o no fu r b a nl a n di n t e n s i v eu s ea n dt h e nc o m p a r e st h e r a t i o n a l l a n du s ea n dc o n t i u n a b l eu s ew i t hi t i np a r tf o u r , o nt h eb a s i so ft h e o r ya n dm e t h o ds t a t e m e n tr e l a t e dt ol a n d ，t h ep a p e r e p u r a t e sf r o mt h ec l a s s i ct h e o r i e sa n dc o n s t r u c t si t so w ns y s t e mo fe v a l u a t i o no ft h e u r b a nl a n du t i l i z a t i o n i ta l s oi n t r o d u c e ss o m ep r e v a l e n tm e t h o da p p l i e dt ot h es y s t e m ， s u c ha sa h pa n dc o m p o n e n ta n a l y s i s a tt h ee n do ft h i st h e s i s ，t h ep a p e ra p p l i e st h ef o r m e rs y s t e ma n dm e t h o dt o a p p r a i s et h ei n t e n s i v ed e g r e eo ft h el a n di nc h o n g q i n gb yu s i n gc o m p o n e n ta n a l y s i s m e t h o d t h e ng i v es o m es u g g e s t i o n st ol a n du t i l i z a t i o ni nc h o n g q i n gi nt h ev i e wo f l a n du s es t r u c t u r e 、i n d u s t r yu p g r a d e 、r e g i o n a lo v e r a l la r r a n g e m e n t 、m a k i n gt h eu r b a n l a n ds t o c ka l i v e 、o p t i m i z i n gt h ed i s t r i b u t i o no fl a n dr e s o u r c e sa n ds oo n k e yw o r d s ：u r b a nl a n di n t e n s i v eu s e ；r a t i o n a lu s e ；c o n t i n u a b l eu s e 6 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已 经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：金孟妻日期：兰墨：兰：! l 学位论文使用授权声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅有 权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索有权将学位论文的标题和摘要 汇编出版保密的学位论文在解密后适用本规定 学位论文作者签名：金眵喜、 日期：w 2 ；s 王l 导师签名：杏瓷 日期： 2 9 占多 一。一， 城市土地集约化利用及其评价方法研究 1 、绪论 1 1 研究背景 当前，工业化、城镇化进程速度加快，城市土地的集约利用越来越受到人们 的关注。为了保障粮食安全，我国实行了“最严格的土地管理制度，但随着工 业化、城镇化的加速发展，对土地利用的需求十分迫切。 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年是我国的第十一个五年规划期，“十一五 规划中“建设资源节 约型和环境友好型社会篇，指出要落实节约资源和保护环境基本国策，建设低 投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、 环境友好型社会。而人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱，是中国的基 本国情。一方面，随着中国城市化、工业化的发展，工业、交通、住宅和城市建 设都需要占用大量土地资源，其中大部分来自耕地。另一方面，中国的土地资源 包括耕地资源、水域资源、森林资源、草场资源极为短缺，要支撑城市化、工业 化的发展就存在粮食用地承载力、环境用地承载力、建设用地承载力的极限。在 全面建设小康社会进程中，随着经济规模的进一步扩大，工业化不断推进，居民 消费结构逐步升级，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。因 此，加快建设节约型社会，是缓解资源供需矛盾的根本出路。而建设节约型社会， 其重点工作之一就是大力节约和集约利用土地。 我国耕地资源紧缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的现象相当普 遍，节约用地的潜力很大。守住1 8 亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地 的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题，大力 促进节约用地和集约用地，保障经济社会可持续发展。 我国正处于经济快速发展的重要机遇期，在最近不到l o 年的时间内，耕地减 少了一亿多亩。因粗放用地造成的矛盾和问题，特别是滥占耕地的经济增长思路， 已经成为影响我国经济社会持续平稳运行不容忽视的现实问题。针对经济运行中 出现的突出矛盾和问题，中央领导曾多次强调，要按照建设节约型社会和发展循 环经济的要求，积极探索建立国土资源管理的新机制，全面落实土地管理的各项 措施，节约和集约使用土地，切实保护耕地特别是基本农田。因此，当前节约集 约利用土地已成为发展循环经济和建设节约型社会的重要内容之一。在此背景 下，研究土地集约利用及其评价方法，对实现土地的集约利用具有现实指导意义。 1 2 研究目的及意义 1 2 1 研究城市土地集约利用及其评价的目的 通过对城市土地集约利用及其评价方法的研究，使我们对城市土地集约化 利用有更深刻的理解，进而可以达到这样一些目的：( 1 ) 改变城市建设用地粗放 利用的现状，不断提高城市土地利用效率，促进城市由外延扩展向外延扩展与内 涵挖潜相结合的方向发展，促进城市土地资源的优化配置和合理利用；( 2 ) 为政府 制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据，进一步加强政府与土地管理部 门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，建立科学、合理的用 地管理决策系统；( 3 ) 为城市总体规划和土地利用总体规划的修编提供科学依据。 ( 4 ) 强化城市土地集约利用的理论认识与方法论研究，迸一步完善科学合理、切 实可行、具有实践操作性的城市土地集约利用评价技术标准，为城市土地集约利 用潜力评价的全面展开提供技术规范。 1 2 2 研究城市土地集约利用及其评价的意义 1 2 2 1 土地集约利用有利于耕地保护 土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地 的根本动力。从全局来看，我国城市化、工业化的发展必须在保障粮食安全与社 会生存条件的前提下来实现。众所周知，耕地资源等同于粮食安全。因此，保障 维持社会生存的耕地占有量是我国城市化、工业化的发展极限。 根据国土资源部2 0 0 6 年度土地变更调查结果显示，我国耕地面积只有1 8 2 7 亿亩，占国土面积的1 2 8 6 ；人均耕地只有1 4 亩，相当于同期世界人均耕地 2 8 8 亩的4 8 6 1 。更重要的是，我国人均耕地还有不断递减的趋势( 表1 ) 。由于 城市建设占用的土地6 0 以上来自于耕地，尤其是交通方便、长期投入积累较多 的高质量耕地。因此，对我国耕地总体生产力水平的影响是相当显著的。 表l 我国人均耕地变化情况 年份人口总数量耕地总量耕地占国十比重人均耕地人均粮食 ( 万人)( 亿亩)( )( 亩)( 公斤) 2 0 0 l 1 2 7 6 2 71 9 11 3 2 91 4 93 9 6 2 0 0 21 2 8 4 5 31 8 81 3 2 51 4 63 9 8 2 0 0 31 2 9 2 2 71 8 51 2 8 51 4 33 7 4 2 0 0 41 2 9 9 8 81 8 3 61 2 8 31 4 14 1 2 2 0 0 5 1 3 0 7 5 6 1 8 3 l1 2 8 21 4 04 2 8 中国土地集约化系数变动( 来源：中国经济报告) 1 数据来自h t 审：w w w j l j c 锄中围经济撤告 2 数据显示，我国城市化率提升与耕地面积减少高度相关。从表2 中可以看 到，从2 0 0 0 年以来，我国城市化率提升率明显滞后于耕地面积减少率，土地集 约化系数呈现不断提升的态势。这说明，我国的城市化率的提升是在大量“侵蚀” 耕地基础上的提升的。因此，城市土地的集约利用内涵研究有助于实现我国城市 土地的集约利用，进而有利于我国的耕地保护。 表2 我国土地集约化系数1 变动 年份 城市化率城市化增长率耕地减少面积耕地面积减少率十地集约化 ( )( )( 万亩)( )系数 1 9 9 9 3 4 7 7o 0 1 5 2 0 0 0 3 6 2o 4 51 3 8m 3 3 2 0 0 l 3 7 6 5o 6 7 1 3 3 9 0 4 81 3 8 2 0 0 2 3 9 0 8o 9 8 3 0 4 l 1 3 20 7 4 2 0 0 3 4 0 5 0 1 5 6 4 3 2 1 2 0 l0 7 7 2 0 0 4 4 1 7 00 3 2 2 2 1 7o 7 60 4 2 资料来源：中国国土资源年鉴2 0 0 0 2 0 0 5 年 1 2 2 2 城市土地集约利用研究有利于加强土地管理 ( 1 ) 城市土地集约利用研究有利于加强土地的宏观管理 首先，有助于土地管理部门充分了解我国城市土地利用存在的问题，从而科 学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市土地的使用方向。其次，我 国传统的供地计划主要是新增用地的控制计划，缺乏存量土地的供给计划。城市 土地集约利用研究有助于土地管理部门了解城市存量土地的利用潜力，加强增量 土地供给与存量土地供给的衔接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保 各城市土地供给的科学性、合理性和公平性。第三，城市土地集约利用研究有助 于土地管理部门制定和完善城市土地利用的有关法律法规，推动我国土地管理法 制化的进程。 ( 2 ) 城市土地集约利用研究有利于加强土地中观管理 城市土地集约利用研究有助于了解城市不同功能区土地利用的布局和利用 强度，有利于土地管理部门加强低度利用土地的管理和规划部门调整城市规划， 合理布局城市用地，发挥城市土地利用的最大效益。 ( 3 ) 城市土地集约利用研究有利于加强土地微观管理 城市土地集约利用的研究能够帮助人们了解城市某一具体地块的开发利用 潜力，帮助土地开发者制定最佳开发方案，提高土地开发利用的经济效益。同时 注：“土地集约化系数”和本文“+ 地集约利用”是随个小同的概念 3 也能指导土地管理部门盘活城市存量土地，开展存量土地置换，充分发挥城市土 地的利用效率。 1 2 2 3 土地集约利用有利于节约城市建设投资 城市土地的集约利用可在减少土地投入的同时，提高城市用地布局和人口 分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益，是社会提供完善的基础设施和公共 服务设施的基本前提。即使在土地资源较为丰富的美国，由于过去几十年城市的 低密度扩展，许多郊区住宅区无法提供大规模的公共交通，不得不严重依赖私人 交通工具，从而大大增加了道路投资，造成空气污染并消耗大量能源。因此，现 在人们越来越重视对城市用地的增长加以控制，以降低基础设施运行费用，提高 大城市地区的社会和经济效益，使之产生正外部效应。我国是发展中国家，经济 发展和城市建设都需要大量的投资，应该吸取发达国家的经验和教训，在城市建 设过程中，应尽量集中稚局，集约利用土地，以减少道路、管线等基础设施投资 和运行费用，为城市居民提供更完善的基础设施和社会服务，提高城市建设的经 济和社会效益。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究进展情况 ( 1 ) 可持续发展思想和城市规划理念的转变为土地集约利用奠定了坚实基础 从早期的强调功能、追求理想城市形态的城市规划理念，到近代在欧美城市 中出现的新古典主义式的城市改建计划，虽已经具有可持续发展的雏形，但是为 了解决城市问题和满足城市功能的城市规划，出现新的具有代表性的霍华德 ( e h o w a r d ) 的“田园城市理论、勒柯布西埃( l ec o u b u s i e r ) 的“集中城 市”理论、伊利尔沙里宁( e l i e l s a a r i n e n ) 的“有机疏散思想”等理论。随 着社会生态学和城市地理学的加入，使城市规划理念向着更深更广的方向发展， 城市地理学的崛起为城市和区域规划开拓了新的视野和途径，人们把以美国为 代表，由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的城市规划理念称为新城市主 义( 英国则称为新城运动) 。 在1 9 9 2 年联合国环境与发展大会上，可持续发展要领得到与会者的共识， 从此可持续发展迅速成为地理、环境、经济、规划等学科研究的焦点和前沿课题。 伴随着可持续发展理念越来越广泛地为人们所接受，城市规划的思想理念也产 生了极大的变化，可持续的土地资源管理也被世界各国日益提升到国家的战略 高度。尤其是2 0 世纪9 0 年代以来，这种变化逐渐凸现起来，出现了一些新的城 市规划理念和城市土地利用思想。如美国面对土地使用给社会、经济、政治带来 的问题，改进土地管理，尤其是改革规划法规，希望以规划的法律功能作为应对 土地开发问题的武器，成为学术界和政府都关心的问题。 4 1 9 9 1 年美国城市规划协会( a p a ) 提出新一代的规划法规研究，1 9 9 9 年研究 完成“精明地增长的城市规划立法指南”。2 0 0 0 年，a p a 又出版了该指南的使用 手册。到2 0 0 2 年底，美国已经有1 4 个州全部或部分采用了“精明地增长的城市 规划立法指南”的建议，越来越多的人们开始认识到土地问题的重要性。随后整 个西方规划学界开始了对传统城市土地利用模式的反思。在加强地下空间利用， 实现土地立体开发方面，同本东京、加拿大蒙特利尔等城市是世界上地下空间利 用较为成功的国家。城市土地立体利用给人口密度高的中国城市带来城市土地开 发利用的新思路。 综上所述，美国规划学界提出的“精明增长 、“紧凑式发展”、“内填式发 展 等城市土地利用思想，最终目的就是遏制城市的无序蔓延，提高土地使用效 率，实现土地资源的合理利用和保护。城市发展理性增长不是限制城市增长，而 是实行城市土地资源充分利用的增长。这种城市理性增长的理念实质上就是我国 的土地集约利用思想，因而，国外发达国家的可持续发展思想和城市规划理念的 转变为土地集约利用奠定了坚实基础。 ( 2 ) 国外相关理论和技术的研究为土地集约利用提供了重要保障 当前，土地资源可持续利用与优化配置已成为土地科学领域前沿的重要课 题，且已取得了较大进展，同时也为土地集约利用研究提供了坚实的理论基础。 如最具影响力的德国区位布局理论的形成与发展是土地资源优化配置最原始的 理论基础。这一时期出现了杜能的农业土地利用最优区位布局的思想，韦伯的“工 业区位论”，克里斯塔勒的“中心地理论”等。在这些理论的指导下，众多土地利 用模式也应运而生，如全球土地利用的极地模式( 雷东巴哈德- 景德尔，1 9 8 6 ) 、 城市土地利用的同心圆模式( e w b u r g e s s ，1 9 2 3 ) 、扇形模式( h h o y t ，1 9 3 9 ) 、多核 模式( c d h a r r i s ，1 9 4 5 ) 等，对土地持续利用模式设计具有重要指导意义。 纵观国际上土地资源优化配置和土地持续利用研究，主要从土地合理利用 的系统分析、评价和综合研究模型三个方面展开。其中，土地合理利用的系统分 析与评价的研究是同步进行的。在2 0 世纪3 0 年代以前，英国、俄国、德国曾出 现了为土地征税而发展起来的土地评价，其中典型的是美国1 9 3 3 年提出的“斯 托利指数分等”( s t r ) 和康乃尔评价系统( c o r n d ls y s t e m ) 、法国财政部1 9 3 4 年颁 布的农地评价条例和德国3 0 年代提出的土地指数分等。美国2 0 世纪3 0 年 代提出的土地利用潜力系统( l c s ) 经完善，于1 9 6 1 年提出了第一个较全面的土地 评价系统。自2 0 世纪5 0 年代以来，许多国家积极开展土地评价及土地利用规划， 为了使各国的土地评价在某种形式上得以标准化，1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基础上提出了土地 适宜性评价分类系统，1 9 7 6 年f a o 正式公布了土地评价纲要。这是世界上土 地评价研究广泛开展并趋向成熟的重要标志。但土地评价的对象还是农业用地， 近几年来，土地评价研究有了更广泛深入的发展，不仅限于农业用地，在城镇、 工业区、旅游区、开发区等均已涉及。 随着可持续发展研究的深入，国际上有关土地利用方面的研究，也都与可持 续发展联系起来，众多可持续发展评价的方法也逐渐应用于土地持续利用评价， 但均没有形成为大家普遍接受的指标体系和评价方法。 综上所述，国际土地资源优化配置和土地可持续利用研究主要包括两部分内 容。一部分是土地资源优化配置和土地可持续利用评价的理论和方法，包括评价 的指标体系、评价方法、评价流程和它们在具体案例中的应用；另一部分是土地 资源优化配置和土地可持续利用模式和规划研究，包括土地利用格局与过程的 研究、土地可持续利用系统的调控、土地持续利用综合技术措施等。由此可见，土 地资源优化配置和土地可持续利用评价的理论、方法和模式研究为土地集约利用 研究提供了重要保障和基础。 ( 3 ) 世界各国土地保护政策和各项制度的实施对土地集约利用具有巨大推动 作用 针对工业化、城市化发展过程中带来的系列土地问题，世界各国均将土地 保护作为一项重要的政府行动，通过立法和制度的实施促进土地保护，从而对促 进土地集约利用具有巨大推动作用。如美国联邦政府及州和地方政府采取了一系 列措施来控制城市规模，防止对优质农地的占用。美国政府制定的水土保持和 国内生产配给法、农地保护政策法、联邦农业发展与改革法等，以及提出 的“城市增长边界”( u g b ) 的概念，其主要目的都是为了保护农地，达到土地 集约利用。又如日本，为缓解用地紧张局面，日本通过山区技术改造和开发以及 填海造陆等途径来增加耕地面积。先后颁布了国土综合开发法( 1 9 5 0 年) 、 地方开发促进法、山区振兴法( 1 9 6 5 年) 、国土利用计划法( 1 9 7 4 年) 以及特定地域开发对策、大都市圈整理等相关法律，以促进土地的合理利用。经 过多年实践，日本国家法令和各地制定的土地开发和利用的“要纲 ，对土地的 开发做出了严格的规定，并形成一套制度。在农地转非农建设用地方面，日本、 韩国、美国、英国、法国等国的法律对建设占用农地也设置较高的门槛，均做出 了严格限制。 美国、日本和韩国等国家还通过土地利用分区管制、土地使用规划和计划、 细分控制，以及各种建筑、土地法令等，对国有和私人土地的使用权进行了某些 限制，极大地促进了土地的持续利用。如土地用途管制制度的实施，对促进土地 节约集约利用起着重要作用。美国是世界上较早实施土地用途管制的国家。此外， 英国中央集权性的土地规划体系，强调城市内部空闲地的循环利用，绿化带的保 6 留及其税收体系是英国集约用地取得成效的重要原因。英国政府还十分重视存量 土地的开发利用，其中之一就是充分利用工矿废弃地，中央政府制定了多种政策 鼓励和支持对工矿废弃地的改造，各级政府也成立了专门的开发机构。由此可见， 各种土地利用制度的实施对促进土地节约集约利用发挥了重要作用。 纵观世界各国土地资源开发、利用和保护的理论和实证研究，可以看出，土 地资源节约集约利用的理念自始至终贯穿其中。如土地用途管制制度、土地利用 规划制度、土地征用制度、土地登记制度、土地整理、开发和复垦等制度的实施， 无不体现着土地资源节约集约利用的理念，尤其是在人多地少的同本。 1 3 2 国内研究进展情况 ( 1 ) 土地集约利用定量评价研究 包括评价内容、评价方法、指标体系构建和技术应用在内的城市土地集约利 用定量评价研究已成为我国城市土地集约利用研究的核心工作。2 0 0 3 年，中国土 地勘测规划院会同北京大学、浙江大学等大专院校开展了城市土地集约利用评价 的指标体系研究，且主要是针对城市土地集约利用定量评价进行的。 从我国土地评价研究的状况来看，2 0 世纪7 0 年代后期至9 0 年代中期，通 过引进欧、美、澳土地评价理论和方法，以及进行广泛的实践和应用研究，在我 国也基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。2 0 世纪8 0 年 代中期和9 0 年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价 和城市用地评价。城市土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件对城 市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如 对城市土地进行评价的城市土地分等定级、评定城市基准地价。本世纪初至今， 由于国家宏观经济政策的引导，经济社会对城市土地的集约利用愈加重视，城市 土地集约利用评价方面的研究出现多元化。 在评价内容方面，城市土地集约利用评价主要是对城市土地集约利用的现 状和潜力进行评价。现状评价主要是针对当前城市土地利用水平，评价当前城市 土地的利用效率和效益。而潜力评价就是以国家标准和有关行业规定为依据，采 用一定标准，从城市自然和社会经济特点出发，通过增加土地投入，合理配置土 地，优化土地利用结构等措施，在不增加城市土地总量前提下增加城市土地面积 相对数量，提高土地利用经济效益、生态环境效益和社会效益的潜力。 在评价方法和指标体系构建方面，有的学者从宏观层面出发，采用综合评价 法、秩相关系数法和聚类分析法，建立了一个具有三级层次结构的指标体系，包 括四个方面的评价因素，即土地利用投入水平、土地利用程度、土地利用效率和 土地利用生态环境质量。随着大型数据库技术的发展，一些学者在土地集约利用 潜力评价信息系统的建立方面做了探讨，并在南京、苏州、长春等城市应用。 7 总的来看，学者们构建的城市土地集约利用评价指标体系主要是从土地利 用程度、土地投入水平、土地产出率、土地可持续发展度等几方面来考虑的。但 是，由于城市的自然、社会、经济条件及发展历史背景不同，城市发展水平差异 很大，因此不能用相同指标去衡量不同城市土地利用集约状况。此外，不同性质 和功能的城市，其衡量标准也不同。 ( 2 ) 土地集约利用途径及实践研究 鉴于目前我国土地利用效率较低，浪费现象十分严重，节约用地的潜力很 大。因此，如何协调资源短缺与经济发展的关系，促进土地集约利用的途径及措 施研究已成为我国土地集约利用研究的重要内容之一。有的学者将土地集约利用 途径归纳为四个方面基于城市化发展规律、基于市场调节机制、基于政府宏观调 控机制和基于公众参与机制等。实际上，这些途径主要是从宏观角度出发的。综 合前人已有研究成果，土地集约利用途径还可以归纳为行政手段、法律手段和经 济手段三个方面。 从土地集约利用的实践看，无论是在经济发达的东部地区、正在崛起的中部 地区、振兴之中的东北地区，还是在处于大开发进程中的西部地区，都会涌现一些 集约配置土地资源的典范。不同的区域土地集约利用途径各有千秋。如城市的盘 活存量建设用地、开发区的工业项目向园区集中、工业企业用地标准的提高等途 径都是结合各地实际情况集约用地的创新性实践。此外，还有学者对小城镇和农 村土地利用存在的问题和实现土地集约利用的途径进行了探讨。 ( 3 ) 对土地集约利用不同视角的分析 本世纪以后，随着城市化和工业化进程的不断发展，城市土地集约利用越来 越受到人们的关注，对土地资源的集约利用也被列入国家发展规划和政策法规当 中。我国学者对城市土地集约利用的研究除了前文提及的评价研究和措施途径研 究外，有些学者放宽视野，从制度及经济学的角度出发，进行了城市土地集约利 用的制度学分析和经济学分析。有些学者从土地集约利用与土地可持续利用的比 较出发，进行了二者的比较研究。有的学者则从分析城市化建设与土地集约利用 二者的关系出发，进行了城市土地集约利用的研究。上述研究不断拓展了土地集 约利用研究的视角，使我们对城市土地集约利用有了更为深入的了解。 1 3 3 趋势展望 综观国内外土地集约利用的研究进展，立足于当前我国土地集约利用研究 的薄弱点，需要在以下几方面加强研究： ( 1 ) 在研究视角上，区域产业结构与区域土地利用结构的藕合关系有待于 进步的探索。产业发展离不开土地资源的支撑，产业的空问结构又会影响土地 利用的类型结构。区域产业结构与土地利用结构的对应关系，为研究区域的产业 发展合理布局，推进土地集约利用和可持续利用，提供了一个较为理想的观察和 分析框架。因此，在研究视角上，应在对城市不同产业的土地利用状况进行大规 模系统调查的基础上，立足于整个城市合理空间布局基础上，借助先进的技术， 通过系统分析城市土地利用与城市产业政策，构建模型模拟区域产业结构与区 域土地利用结构的藕合关系，揭示城市土地利用空问变化的规律、机制、过程及 其驱动因子。 ( 2 ) 在研究内容上，土地集约利用标准体系研究尚处于起步阶段，研制力度 仍不能满足建设节约型社会的迫切需求。纵观我国土地集约利用的研究工作，可 以发现，有关我国土地集约和节约利用的技术标准研究很少，缺乏系统性，且大 都停留在理论分析的层面上。和国际土地集约和节约利用的技术标准相比，我国 土地资源集约利用的标准化研究还远远不够，虽然2 0 0 0 年以来在新一轮国土资 源大调查项目中，启动了城市土地集约利用潜力调查与评价项目，开展了土地集 约利用潜力评价指标体系研究，但仅处于起步阶段，距离提升为行业标准还有相 当的距离。土地资源节约集约利用状况调查标准、土地集约利用评价标准和审核 标准体系的制定工作尚未开展，研制力度仍不能满足建设节约型社会的迫切需 求。 ( 3 ) 在研究尺度上，应加强开展多层次、分区域，包括大城市以外的中小城 市、小城镇和不同类型土地的集约利用的研究。目前我国土地集约利用主要还集 中在对大中城市的研究及对开发区业土地集约利用的研究。但是，近年来，我国 小城市尤其是小城镇在土地利用和管理中所表现出来的特征不容忽视，具体表现 为城镇用地快速增长、土地用途随意变更、土地权属相互交叉、经济利益呈现多 元性等。上述现象表明，小城镇的快速发展中暴露出其土地利用的深层次问题， 即土地的集约利用问题。 ( 4 ) 在研究方法上，改变传统的定性分析和简单的定量分析，积极开展基于 g i s 技术、系统动力学模型、人工神经网络等现代方法、模型和技术的融合和应 用研究。目前，土地集约利用的评价方法一般采用定性和定量相结合的方法，所 建立的指标体系多为单向指标和定性指标。尚未形成统一的权威指标体系。必须 开展基于发展循环经济的土地集约利用潜力评价，着眼于国际发展态势，突出地 域特色，构建适合我国不同地区自然、社会、经济和技术发展水平的土地集约利 用潜力评价指标体系及方法。 1 4 研究思路及方法 1 4 1 研究思路 文章在进行了城市土地集约利用及其评价方法研究的背景及必要性的分析 之后，概括了国内外土地集约利用研究的现状。接着阐述土地集约利用理论的形 9 成和演变，认为土地的集约利用理论最早源于地租理论中对农用地的研究，后经 由大卫李嘉图的地租理论及马尔萨斯的土地规模报酬递减规律等经典理论的演 变，逐渐分化独立出对土地集约利用的研究。然后通过分析城市土地利用的特征， 在前人研究的基础上总结我国城市土地集约化利用的内涵，并分析了城市土地集 约利用与城市土地合理利用、可持续利用之间的区别与联系。在理论研究的基础 上，依据城市土地集约利用内涵建立城市土地集约利用评价指标体系，并根据评 价指标选取原则，查阅和整理数据，综合分析、评价重庆市土地利用的集约度。 最后结合重庆土地集约利用的现状、存在的问题，提出相应的措施及解决的途径。 1 4 2 研究方法 ( 1 ) 静态与动态相结合 随着城市化的不断发展，土地集约节约利用是和时间相关的一个复杂的概 念，对于它的研究涉及经济和社会的可持续发展的问题。因此采用静态和动态相 结合的方法，才能完整地分析城市土地集约利用。 ( 2 ) 横向与纵向相结合 由于城市土地集约利用是一个动态的概念，因此需要对目标城市在时问序列 上进行纵向比较；同时不同城市的功能、定位不同，通过不同城市之间的横向比 较，才能更深入的分析城市土地集约利用。 ( 3 ) 定性分析与定量分析相结合 本文对城市土地集约利用及其评价方法研究的过程中，在理论研究的基础 上，对城市土地集约利用内涵有个定性的认识之后，通过查阅相关统计年鉴，通 过量化比较的手段，运用s p s s 统计软件中的主成份分析法( c o m p o n e n ta n a l y s i s ) ， 比较分析与综合分析相结合来评价城市土地集约利用程度。 2 、土地集约利用理论的形成和演变 2 1 土地集约利用的初期理论 地租理论有利于指导城市土地在利用中获得最佳的综合效益。土地集约利用 的初期理论主要是对地租问题的深入研究，尤其是对地租理论中农用地的研究， 后来逐步演化分立出土地集约利用理论。 ( 1 ) 威廉配弟( w i l l i a mp e t t y , 16 2 3 16 8 7 年) ， 在1 7 世纪后期，英国古典经济学创始人威廉配弟在他的名著赋税论中 给出地租的定义并提出了关于级差地租的最初概念，他首先从肥力相同，位置不 同的地段对市场的不同距离引出级差地租，结果是靠近人口稠密的地方的土地， 比距离远而土质相同的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总额也要 更多一些。他还提到产生级差地租的另一个原因，即同等面积土地的不同肥力， l o 他认为在产品量即定的条件等面积不同肥力的土地价值的大小，即地租的多少， 与耗费的劳动成反比。他认为：“一开始土地生产物和劳动等比例增长，在某一 阶段上，土地生产物增长比例可以大于劳动的增长比例，最后达到最大限度之后， 无论怎么样增加劳动，土地生产物也不会增加了”。配弟的地租理论研究是具有 开拓性的，他首次提出了级差地租的概念，通过地租额的比较反映出土地的利用 程度，指出土地报酬也具有规模效应。 ( 2 ) 杜尔格( r j t o r g u t ，1 7 2 7 1 7 8 1 年) 杜尔格，法国重农主义学派最重要的代表人物，在经济学方面的主要著作是 关于财富的形成和分配的考察( 1 7 6 6 ) 。杜尔阁认为，自然界赋予农业特殊的 自然生产力，从而使农业劳动者的劳动在土地上所生产出来的产品，能够大于劳 动力再生产所必需的量。他认为“纯产品 是由农业生产者生产出来的，由于土 地私有权的存在使这部分“纯产品 归土地所有者所有。 通过对地租问题的研究，他认为在土地的投资与产量之间不可能有一种固定 不变的比例。他说：“撒在一块天然肥沃的土地上的种子，如果没有作过任何土 地的准备工作，这将是一种几乎完全丧失的投资。如果添加一个劳动力，产品产 量就会提高；第二个、第三个劳动力不是简单地使产品产量增加一倍或者两倍， 而是增加五倍或者九倍。这样，产品产量增加的比例会大于投资增加的比例，直 到产量增加与投资增加的比例达到它所能达到的最大限度为止。超过这一点，如 果我们继续增加投资，产品产量也会增加，但增加得较少，而且呈越来越少的趋 势，直到土地的肥力被耗尽，耕作技术也不会再使土地生产能力提高时，投资的 增加就不会使产品产量有任何提高了。 理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际 收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约 边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，其土地的使用效益 较高；反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用，其土地的使 用效益较低。 杜尔格从土地的投入与产出的角度出发，认为在土地的投资与产量之间不可 能有一种固定不变的比例，还提出了土地集约利用的边界问题。 ( 3 ) 安德森( 1 7 9 3 1 8 0 8 年) 安德森是英国古典政治经济学家。他于1 7 7 7 年撰写了谷物法本质的研究 关于苏格兰提出的新谷物法案一书。安德森发现了级差地租规律，其主要 观点为： 第一，关于级差地租产生的原因。安德森明确地说，为了供给社会需要的粮 食和原料，就得耕种各种不同肥力的土地。这些土地生产出来的等量产品虽然耗 费的费用不同，但按一定的、同一的市场价格出售，于是形成级差地租。 同一级差地租的存在与其额度的大小决定于肥沃土地与相对不肥沃土地的 差别程度，而与农业的绝对生产率无关。安德森认为：引起土地肥力判别的原因， 一部分是自然原始土地本身的肥力是有差别的；另一部分是租地农场主的投资和 努力，与土地肥力差别形成的原因相联系，地主获得的级差地租也来自两个方面， 一个方面，级差地租是自然赋予土地肥力的结果；另一方面，级差地租是租地农 场主投资赋予土地肥力的结果。 第二，关于土地的改良能力。安德森明确指出，土地有不断增长的持久的改 良能力。他说：“通过化学作用和耕种，土地可以越来越得到改良。在合理的经 营制度下，土地的生产率可以无限期地逐年提高，最后一直达到我们现在难以设 想的程度。 通过对地租问题的深入研究，安德森首先注意到了科学技术和管理水平因素 对土地集约利用的影响作用。 2 2 土地集约利用理论的中期演变 ( 1 ) 大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 年) 大卫李嘉图是资产阶级古典政治经济学的杰出代表和完成者。在李嘉图的 经济著作政治经济学与赋税原理中地租理论占有显著的地位。 李嘉图认为，土地耕作次序是由好地推向劣地的，由此而产生了级差地租。 级差地租产生的条件，一是土地数量有限，二是土地的肥沃程度与位置的差别。 随着社会的发展，人口增加，仅仅靠耕种优、中等土地已不能满足了。农产品市 场价格必然由劣等地产品的劳动耗费决定，于是优、中等地等会得到一个超过平 均利润的差额。这个差额便转化为地租归地主所有。 李嘉图还简要地提到不同条件形成的级差地租，即丰度地租、位置地租、资 本地租。在级差地租的研究中，他发现，土地报酬的运动规律，在正常情况和一 般条件下，应该是随着单位土地面积上劳动和资本的追加投入，先递增然后趋向 递减。在递减后，如果科学技术或社会制度有重大变革，使土地利用在生产资源 组合上进一步趋于合理，则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来，将会 再度趋于递减。即土地规模报酬是递减的。 李嘉图认为土地报酬递减是产生地租的直接原因：“如果优