（区域经济学专业论文）我国城市住房适度保障规模研究.pdf

中文摘要 中文摘要 随着我国城市化的快速发展，城市人口的急速增加，城市住房商品化步伐的 加快，住房价格快速上涨，中低收入阶层往往无法依靠自身努力解决居住问题或 改善居住条件。因此，如何构建一个科学合理的住房保障体系，解决中低收入家 庭的住房问题，已成为影响我国构建和谐社会的重大现实问题。然而，住房保障 规模的确定将对社会产生极大的影响，如果住房保障规模过小，相当一部分低收 入和最低收入家庭的基本居住条件难以保证，将会影响社会稳定；反之，如果住 房保障规模过大，则会严重加大我国政府的负担，并将影响到住房市场的进一步 完善。因此，需要在充分认清我国社会经济及住房发展背景的基础上，研究确定 住房的适度保障规模。 本文在社会保障理论、公平分配理论、住房过滤理论等理论基础上，借鉴英 国、美国、新加坡等国家住房保障体系建设的先进经验，紧密结合我国的实际情 况，总结出优化我国住房保障体系的启示，为住房适度保障规模提供有力支持。 住房保障规模的影响因素相对较多，本文从政府的供给能力、居民的需求和 住房市场状况三个角度综合选取了十个指标综合考虑。通过运用1 9 9 8 2 0 0 6 年 历史数据，采用灰色关联度分析方法定量分析各因素对住房保障规模的影响程 度，选出五个主要影响因素，构建我国住房适度保障规模的g m ( 1 ，6 ) 模型。计算 结果表明，g m ( 1 ，6 ) 模型可以用于计算住房保障规模，且精度较高。 为了更加准确地预测住房适度保障规模，本文以昆明市为例，运用灰色系统 理论建立包括住房适度保障规模的g m ( 1 ，5 ) 模型以及四个主要影响因素的 g m ( 1 ，1 ) 模型的系统综合预测模型，并对未来一段时间昆明市的住房适度保障规 模进行预测。通过对模型预测结果与理论研究结果的比较分析来看，本文采用的 预测方法正确，模型科学合理，对城市住房适度保障规模的制定具有较高的参考 价值。 关键词：住房适度保障规模灰色系统理论系统综合预测模型 惦s t i 矾c t a b s t r a c t a l o n gw i t hf a s td e v e l o p m e n to ft h eu r b a n i z a t i o ni no u rc o u n t l y ，r a p i du r b a n p o p u l a t i o ng r o w t h ，q u i c k e n i n gt h ep a c eo fu r b a nh o u s ec o m m e r c i a l i z a t i o na n df a s t r i s i n go ft h eh o u s i n gp r i c e ，t h em i da n dl o we a r n i n gs o c i a ls t r a t u mi so f t e nu n a b l et o s o l v et h eh o u s i n gp r o b l e mo rt h ei m p r o v et h eh o u s i n gc o n d i t i o n so nh i so w n t h e r e f o r e ，h o wt oc o n s t r u c tas c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l eh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e ma n d h o wt os o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m so fm i da n dl o we a r n i n gf a m i l i e si sav i t a lr e a l i s t i c p r o b l e mw h i c ha f f e c t st h eb u i l d i n go fah a r m o n i o u ss o c i e t yi no u rc o u n t r y h o w e v e r , t h eh o u s i n gg u a r a n t e es c a l ew i l lh a v ee n o r m o u si n f l u e n c eo nt h es o c i e t y ：i ft h e h o u s i n gg u a r a n t e es c a l ei st o os m a l l ，t h eb a s i ch o u s i n gc o n d i t i o n so fq u i t eaf e wl o w i n c o m ea n dt h el o w e s ti n c o m ef a m i l i e sw i l lh a r d l yb ei m p r o v e d ，w h i c ha f f e c t st h e s t a b i l i z a t i o no fs o c i e t y ；o nt h eo t h e rh a n d , a no v e r s i z e dh o u s i n gg u a r a n t e es c a l ew i l l i n c r e a s et h eb u r d e no fo u rg o v e r n m e n t s e r i o u s l y , w h i c ha l s o a f f e c t sf u r t h e r c o n s u m m a t i o no ft h eh o u s i n gm a r k e t t h e r e f o r e ，ah o u s i n gm o d e r a t eg u a r a n t e es c a l e s h o u l db ed e t e r m i n e do nt h eb a s i co fc l e a rr e c o g n i t i o no ft h ee c o n o m yi no u rc o u n t r y a n dt h eb a c k g r o u n do fs h e l t e rd e v e l o p m e n t b a s e do ns o c i a ls e c u r i t yt h e o r y , f a i ra s s i g n m e n tt h e o r ya n dh o u s i n gf i l t r a t i o n t h e o r y , e r e ，谢t ht h ee x p e r i e n c eo fb r i t a i n , u s ，s i n g a p o r ea n do t h e rn a t i o n si n c o n s t r u c t i n gh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e ms e r v i n ga sar e f e r e n c e ，t h i sp a p e rc o m b i n e s w i t ho u rc o u n t r y sa e r i a lc o n d i t i o n sc l o s e l y , s u m m a r i z e st h ee n l i g h t e n m e n tt oo u r c o u n t r y sh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e ma n dp r o v i d e sp o w e r f u ls u p p o r tf o rt h eh o u s i n g m o d e r a t eg u a r a n t e es c a l e t h e r ea r em a n yr e l a t i v ef a c t o r si n f l u e n c i n gt h eh o u s i n gg u a r a n t e es c a l e f r o m t h r e ea n g l e so fg o v e r n m e n t s s u p p l i e sa b i l i t y , r e s i d e n t s d e m a n d 季a n dt h eh o u s i n g m a r k e tc o n d i t i o n s ，t h i sp a p e rh a ss e l e c t e d10t a r g e t st oo v e r a l le v a l u a t i o n w i t ht h e h i s t o r i c a ld a t ao f19 9 8 2 0 0 6a n dt h em e t h o do fg r e yi n t e r r e l a t e da n a l y s i s ，v a r i o u s f a c t o r sa r eq u a n t i t a t i v e l ya n a l y z e d , w h i c hi n f l u e n c et h eh o u s i n gg u a r a n t e es c a l e w i t h f i v em a j o re f f e c t i v ef a c t o r ss e l e c t e d ，t h i sp a p e rc o n s t r u c t sg m ( 1 ，6 ) m o d e lo fo u r c o u n t r y sh o u s i n gm o d e r a t eg u a r a n t e es c a l e t h ec o m p u t e dr e s u l t si n d i c a t e dt h a tg m v a b s t i 认c t ( 1 ，6 ) m o d e lc a l lb eu s e di nc a l c u l a t i n gt h eh o u s i n gg u a r a n t e es c a l ew i t hh i g h p r e c i s i o n t oa c c u r a t e l yf o r e c a s tt h eh o u s i n gm o d e r a t eg u a r a n t e es c a l e ，t a k i n gk u n m i n ga s a ne x a m p l e ，t h i sp a p e re s t a b l i s h e st h es y s t e m ss y n t h e s i sf o r e c a s tm o d e lw i t l lg r e y s y s t e mt h e o r y , i n c l u d i n gt h eh o u s i n gm o d e r a t eg u a r a n t e es c a l eg m ( 1 ，5 ) m o d e la n d f o u rm a j o re f f e c t i n gf a c t o r sg m ( 1 ，1 ) m o d e l ，a n df o r e c a s t st h eh o u s i n gm o d e r a t e g u a r a n t e es c a l ei nk u n m i n gf o rap e d o do ft i m ei nt h ef u t u r e t h ec o m p a r a t i v e a n a l y s i sb e t w e e nt h em o d e l sf o r e c a s t e dr e s u l t sa n dt h ef u n d a m e n t a lr e s e a r c hr e s u l t i l l u s t r a t e s ：t h ei nt h i sa r t i c l eu s e df o r e c a s t i n gm e t h o di sc o r r e c t , t h em o d e li ss c i e n t i f i c a n dr e a s o n a b l ea n dh a sh i 曲r e f e r e n c ev a l u et ot h ed e t e r m i n a t i o no fu r b a nh o u s e m o d e r a t eg u a r a n t e es c a l e k e yw o r d s ：h o u s i n gm o d e r a t eg u a r a n t e es c a l eg r e ys y s t e mt h e o r y s y s t e m s s y n t h e s i sf o r e c a s t i n gm o d e l v 1 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得云南财经大学或其他教育机构的学位或证明而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表达了谢意。 论文作者签名：舀互 f 年 7 月厂日 关于论文使用和授权说明 本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许 学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容， 可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授 权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检 索。 ( 保密的学位论文在解密后应遵循此规定) 。 本人签名：臼互导师签名 日期沙产、厂 第一章绪论 第一章绪论 一、选题背景 衣、食、住、行是人类生活的四大基本问题，住房是人们生活的基本物质条 件，住房问题关系老百姓的切身利益，处于十分重要的战略地位。住房保障制度 是社会为中低收入居民提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排，是政府寻 求解决中低收入居民住房问题、满足其基本居住需要的一种努力，同时兼具调控 住房市场、调节收入分配的作用。政府既要关注住房的总体供应量，又要确保各 个社会阶层都能在合理的价格水平下享受到适当的住房及居住环境，实现“人人 享有住房的社会发展目标。即政府不但要注重住房的数量和质量，而且要注重 住房的公平分配，适度保障中低收入阶层的住房需求。 ( 一) 社会背景 住房是人类生存的基本条件，自有人类以来，人们就将其1 3 的时间在住房 中度过。而且，只要人类存在一天，就离不开对住房的需要。但是，在任何一个 国家和地区，除了高收入和部分中等收入家庭有能力依靠自身的力量解决住房问 题外，大部分中低收入家庭必须借助政府的帮助，才能解决住房问题或改善其居 住条件。从另一个方面看，保障居民的生存权，也是任何一个国家政府的义务和 责任。也就是说，政府有义务和责任去解决中低收入家庭的住房问题。因此，无 论在经济发达国家还是在发展中国家，住房问题既是一个经济问题，又是一个社 会问题。 回顾新中国成立后到1 9 7 8 年的近3 0 年间，由于人口增长过快以及众所共知 的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居 民的人均居住面积从1 9 4 9 年底的4 5 平方米下降到1 9 7 8 年底的3 6 平方米，使 住房问题成为当时我国政府所面临的首要问题之一。经济体制改革以来，特别是 政府在住房领域实施的一系列改革措施，如鼓励住房私有化、住房分配货币化等， 较大地改善了城镇居民的居住条件，城市人均住房建筑面积从1 9 7 8 年的6 7 平 方米提高到2 0 0 5 年的2 6 1 平方米。但总的来说，仍不甚理想，若与发达国家相 比，我国的居住水平更显落后。1 9 9 0 年，新加坡和日本住房的人均使用面积就 已达到2 0 平方米和1 5 9 平方米，而华盛顿和巴黎这两个城市的人均使用面积更 第一章绪论 是达到了6 8 6 5 平方米和3 2 4 平方米。 在经济发达国家，中低收入家庭住房问题的解决和居住条件的改善，在很大 程度上依赖于政府的力量。而政府则主要通过一系列政策，特别是住房保障政策 来解决中低收入家庭的居住问题。我国目前处于承前启后的重要时期，“十五 时期经济社会发展取得了巨大成就，面向未来，我们站在一个新的历史起点上； “十一五 规划建议明确提出，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局。 原则之一是必须加强和谐社会建设，更加注重社会公平，使全体人民共享改革发 展成果。因此，在温饱问题已基本解决的当今中国，“人人享有适当的住房 成 为每一户家庭的梦想和奋斗目标。改善居民的居住条件、解决中低收入家庭的住 房问题，仍是我国政府所面临的首要任务之一。 ( 二) 经济背景 1 宏观经济背景 中国经济自2 0 世纪8 0 年代以来保持了较高的增长速度，有的年份甚至出现 了两位数的增长率，但这种过快的增长速度所带来的弊病也较为明显，其中最重 要的是较高通货膨胀率的伴随。而且，在物价上升到一定幅度后，政府必然采取 强制性的手段对经济进行宏观调控，包括住宅建设在内的大量建设项目纷纷“下 马”，既造成了社会财富的浪费，又使经济的发展速度大起大落，增加了经济发 展的波动性。因此，在今后相当长的一段时间内，政府将会继续采取适度从紧的 财政和货币政策，以保持宏观经济有一个稳定、持续的发展速度。 表i - i2 0 0 1 - - - 2 0 5 0 年中国经济增长预测 g d p 增长率期末g d p 总量期末人均g d p产业结构变化( 一、二、 年份 ( ) ( 亿元)( 亿元)三产业结构比重) 2 0 0 i 2 0 1 08 62 0 0 0 0 01 4 0 0 0 1 4 ：5 2 ：3 4 2 0 1 1 2 0 3 06 06 2 0 0 0 04 0 0 0 09 ：4 8 ：4 3 2 0 3 i 2 0 5 04 - 61 5 3 0 0 0 01 0 0 0 0 06 ：4 2 ：5 2 资料来源：中国辞海，1 9 9 8 年第2 期，第1 1 页。转引自：姚玲珍：中国公共住房 政策模式研究，第3 8 页。 从近期来看，“十一五 计划期间，中国经济每年仍将会保持8 8 5 的增 长速度。随着经济的较快发展，入均g d p 将会大幅度上升，产业结构也将朝着 有利于住宅市场完善的方向发展，这对国家财力的增加、居民购买力的提高都是 有利的。 。国际在线h t t p ：g b c h i n a b r o a d c a s t c n , 2 0 0 5 8 2 2 2 第一章绪论 2 居民收人背景 经济的快速、稳定增长是城乡居民收入提高的基础。根据对“六五”至“九 h ”期间居民收入增长和经济增长关系的分析，经济每增长1 个百分点，大体上 能带动城镇居民收入增长0 6 5 个百分点、农民收八增长05 5 个百分点。据此， 以“十一五”时期经济年均增长8 计算，城镇培民收入大体上年均增长j2 左 右，农民收入年均增长4 4 左右。因此，“十一五”期间，中国居民的收入将进 入新一轮增长期。 收入的增长将会带动居民消费结构的变化。于是政府将住宅消费作为一个新 的消费热点来培育，希望借此既解决居民的住房问题，又推动中国经济的持续、 稳定发展。根据世界银行的研究，发达国家的收八房价比一般在l ：1 8 1 j5 之间，发展中国家的收入房价比一般在14 1 ：6 。之间，收入房价比。一般在 1 ：3 l ：6 之问比较台适。但在我国，这一数据大大超过了这个范围( 一个城镇 家庭的人口规模按3 人计算，一套商品住宅的建筑面积按7 0 平方米计) c 如下图 所示： 斟卜1 我国家庭收八和住房售价及收入房价比的情况 三一二。? 竺 二! 二 数据来源：中国统计年鉴1 9 9 7 2 0 0 6 我们很容易看出，没有政府的帮助，许多人根本就没有能力通过市场来解决 自身的居住问题，这就需要政府通过住房保障政策提供帮助。 在居民收八大幅度提高的同时，我们必须面对的另一个问题是居民收入差距 不断扩大，并形成了高、中、低不同阶层的收入与消费群体。从基尼系数看，我 。$ 铌目研究m - 中万国产业报告系列一“十i 期月中国产业发展第4 7 页转引自姚砖珍绅国 公# 畦* 模式研究* ，第4 0 页。 指中等m 甲的居民家庭年收 与一套中等水平( 目平均积、中萼地段、中等* 位) 宅市场竹格a 3 第一章绪论 国该系数已从1 9 8 0 年的o 3 3 迅速增大，1 9 9 4 年突破警戒临界点o 4 ，至2 0 0 2 年已超过0 4 5 。从收入增速看，不同收入阶层的收入增速呈阶梯式格局，即收 入越高的群体收入增长越快，中等偏上收入群体的收入增长均快于全国平均水 平。 表1 - 21 9 9 8 年与2 0 0 6 年我国城镇家庭平均每人全部年收入比较 单位：元 1 9 9 8 年2 0 0 6 年2 0 0 6 年1 9 9 8 年 全国 5 4 5 8 3 41 2 7 1 9 1 92 3 3 最低收入户 2 5 0 5 0 23 8 7 1 3 71 5 5 低收入户 3 3 2 9 1 35 9 4 6 1 0l ，7 9 中等偏下户4 1 3 4 9 38 1 0 3 7 3 1 - 9 6 中等收入户5 1 4 8 8 11 1 0 5 2 0 5 2 1 5 中等偏上户 6 4 0 4 8 91 5 1 9 9 7 02 3 7 高收入户 7 9 1 8 4 62 0 6 9 9 6 32 6 1 最高收入户 1 1 0 2 1 4 93 4 8 3 4 3 93 ，1 6 资料来源：根据中国统计年鉴1 9 9 9 ) 和中国统计年鉴2 0 0 7 ) 的有关数据计算。 目前我国城市居民收入最低的1 5 人口只拥有全部收入的2 7 5 ，仅为收入 最高的1 5 人口拥有收入的4 6 妒。这意味着社会财富越来越向高收入阶层集中。 这种收入差距有进一步扩大的可能，因为在中国“入世 后，外资、外企与内资 以及国内企业之间的人才争夺战会愈加激烈，在给高素质人才带来高收入的同 时，随着农村大量劳动力流向城市以及城镇失业率的上升，将使普通劳动者供大 于求，收入水平难以提高。根据“- - ) k 定律，社会财富的7 8 永远由2 2 的人 创造和掌握，而7 8 的普通人只掌握2 2 的财富。所以，收入差距或贫富差距的 扩大，也是经济和社会发展过程中的一种必然现象。但是，一方面，分配不公也 是造成这一差距的主要原因；另一方面，差距过大在威胁低收入阶层等困难群体 生存权的同时，也必然会造成社会的不稳定。因此，对于中低收入家庭的住房问 题，政府必须采取一定的措施进行干预。 ( 三) 政策背景 为了缓解住房矛盾，保持社会安定，我国一直将建立和完善住房保障制度作 为住房制度改革的一项的重要内容。有关法律法规及文件的主要内容如下： 1 9 9 4 年7 月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 。数据来源：国务院发展中心鲁志强在亚洲开发银行第三十五届年会。中国日”研讨会上的讲话，转引自： 郭玉坤，中国城镇住房保障制度研究，2 0 0 6 ，第5 页。 。新闻晨报，2 0 0 6 1 2 9 4 第一章绪论 1 9 9 4 4 3 号) 。决定建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用 住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度， 发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1 9 9 5 年1 月，国家安居工程实施方案出台，安居工程可称为经济适用房的前身。 1 9 9 8 年7 月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 出台，明确要求建立和完善以经济适用住房为主的 住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购 买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。实物福利分房 制度自此终结，市场化全面加速。随后，国家相关部委出台了关于进一步加快 经济适用房建设有关问题的通知、住房公积金管理条例等文件，住房保障体 系基本成型。 一2 0 0 3 年9 月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国 发 2 0 0 3 1 8 号) ，提出完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家 庭购买或承租普通商品住房：要求合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象， 并做好住房供应保障工作。同时，城镇最低收入家庭廉租住房管理办法出台； 2 0 0 4 年，经济适用住房管理办法出台。上述政策，明确了以普通商品住房为 主的住房供应体系，进一步完善了经济适用住房和廉租住房保障体系。 一2 0 0 7 年8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( 国发 2 0 0 7 2 4 号) ，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的 重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。并首次将廉租房明确为住房保障 的重点，而且对廉租房建设的资金来源、开发方式、套型面积进行了具体规定； 对于经济适用房则实行动态管理、有限产权，还将住房保障的落实情况纳入对城 市政府的政绩考核之中。 我国城镇住房制度改革的目标，是建立适应社会主义市场经济体制要求的城 镇住房新体制，不断满足城镇居民日益增长的住房需要。相对于原来的低租金、 近乎无偿使用的福利性住房制度，新体制的基本特征是充分发挥市场在住房资源 配置中的基础性作用，优化住房资源配置，提高住房资源的配置效率。从房改至 今，市场机制已经开始对住房领域进行全面渗透，并对提高我国城镇居民住房水 平起到了历史性的作用。改革的实践证明，建立以市场化为特征的住房新体制， 5 第一章绪论 是进一步加快住房发展和改善居民居住环境的根本动力，也是住宅产业得以形成 和发展的体制基础。 但是住宅市场的市场“失灵 问题也悄然而至。实践证明，市场机制虽然可 以较好地适应复杂的住房需求结构，满足多样化的居民家庭住房需求，并在满足 居民住房需求过程中得到发展；但市场机制无法解决中低收入和最低收入居民家 庭因支付能力较低而无法解决住房的问题。城市中低收入阶层是住房问题的主 体，政府干预必不可少的，但政府究竟干预多少才能既不影响住宅产业的发展， 又能保证中低收入阶层的住房需求，将成为当前理论工作者亟待解决的问题。 二、国内外住房保障的研究综述 ( 一) 国外住房保障研究综述 住房保障制度一直是社会保障重要的一部分。国外对住房保障制度的研究集 中在住房的供需特征、住房保障制度措施的选择、保障政策之间优劣的比较、住 房政策的效率分析等几个方面。 1 对住房供需特征的研究 对于住房需求的研究是从度量收入和计算价格弹性开始的。伊兰菲尔德特 ( 1 9 8 2 ) 认为，高收入成员的收入弹性较高，而汉森等( 1 9 9 6 ) 根据劳伦兹曲线 指出，对所有收入水平而言，收入弹性都小于1 。世界银行的研究认为，收入弹 性在不同国家之间是不一致的，在租用和房主自用住房的弹性之间存在很大差 异。 美国的研究文献倾向于强调住房服务的供给。现有住房存量和对这些存量的 需求之间的相互作用，决定了住房服务的价格并由此决定新的住房供给量。罗腾 博格等( 1 9 9 1 ) 根据子市场分析和跨地区模型，分析了速度和区位的调整问题。 他们发现大部分市场的调整速度非常快，这意味着中期供给弹性接近于无穷大。 因此，美国的证据表明，市场供给对需求变动的潜力反映能力非常快。布拉姆利 ( 1 9 9 3 ) 建立了不同地方当局的截面模型，该模型表明，在地方层次上的土地可 获得性，严重影响住房的产出。 2 对不同住房保障政策的分析研究 在美国，住房政策分析建立在实际的住房经济学基础上，分析方法基本上是 以市场为基础的。而在欧洲，至少到2 0 世纪8 0 年代为止，住房都被看作是社会 6 第一章绪论 福利，是否需要政府干预，是根据人口预测、市场供应的可能性和可实现的标准 来进行估计的。 在美国，一般认为中央政府和地方政府，尤其是地方政府通过税收、补贴和 限量来改变私人投资决策。怀特黑德( 2 0 0 3 ) 认为同等地控制租金、以住所为 基础的税收、对低收入家庭的住房补助、规划和计划控制都是基本的地方政策， 因此可以通过不同地区的比较来对此进行评价。加尔斯特( 1 9 9 7 ) 认为，补贴需 求方的方法通常优于补贴供给方的方法 。阿瑟奥沙利文( 2 0 0 3 ) 认为支付现 金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭效用 。马尔佩齐和鲍尔( 1 9 9 1 、 1 9 9 3 ) 描述了世界范围内的各种不同的租金控制体系。该体系还包括，得到管 制的租金是如何随着成本的变化而得到调整的问题、这种调整与市场条件下的租 金变化之间有何种联系的问题、如何调整不同类型的住房租金的问题等。 对于发展中国家的住房保障政策，国外也积累了大量的文献。托曼( 1 9 9 2 ) 、 海盖迪什和托希克斯( 1 9 9 2 ) 等人研究了发展中国家公共住房的私有化问题，讨 论了房屋租赁政策和房屋销售价格政策之间的相互作用问题。巴克利等( 1 9 9 5 ) 认为高效率的出售公有住房，会加快向市场体制的转变。 ( 二) 国内住房保障研究综述 国内对住房保障问题的研究起步较晚。改革开放以来，可以说我国的住房制 度改革使得我国住房制度由一个极端走向另一个极端，认为住房应完全市场化， 由市场这只看不见的手来“高效配置。正是在这种“市场化思想的指导下， 我国理论界在很大程度上忽视了对住房保障问题的专门研究。就目前我国学术界 对住房保障问题研究的成果形式来看，研究成果主要呈现为学术文章的形式，对 我国城镇住房保障问题进行深入研究形成学术专著的很少。 1 对我国住房保障制度宏观研究，有代表性的成果主要有： 包宗华( 2 0 0 2 ) 呗为住房是一种特殊的商品，既有一般商品的经济属性，又 有一般商品不具有的社会属性，也就是许多专家讲的住房具有很强的社会性和政 策性。而住房最大的社会性和政策性，就是占居民比重最大的中低收入者，如果 w h i t e h e a d , c 。m ef r o mn e e dt oa f f o r d a b i l i t y u r b a l ls t u d i e s8 2 0 0 3 口g a l s t e rgc o m p a r i n gd e m a n ds i d ea n ds u p p l y - s i d e h o u s i n gp o l i c i e s ：m a r k e ta n ds p a t i a lp e r s p e c t i v e s h o u s i n g s t u d i e s1 2 19 9 7 【美】阿瑟奥沙利文，城市经济学中信出版社2 0 0 3 ，第5 6 页。 回m a i p e z z i , s a n dgb a l l ，r e n tc o n t r o li nd e v e l o p i n gc o u n t r i e s w o r l db a n k d i s c u s s i o np a p e r n o 1 2 9 ，1 9 9 1 o 包宗华，住宅与房地产中国建筑工业出版社，2 0 0 2 ，第1 3 2 页。 7 第一章绪论 没有政府帮助，就难于解决好住房问题。因此，2 0 世纪西方国家政府介入住房 问题，重点是对中低收入居民实施必要的社会保障，帮助他们解决好住房问题。 宋博通( 2 0 0 2 ) 在介绍“过滤 原理的基础上，对三种典型的住房补贴政策 ( 公共住房兴建政策、开发商建设补贴政策和住房补贴政策) 的“过滤”进行了 分析。指出完全依赖市场作用，长期内并不能有效解决低收入阶层住房消费不足 的问题。但全部依赖政府建造公有住房，虽然能在短期内较好地解决低等级住房 短缺的问题，但往往会跟不上社会的需求，造成新的浪费。一方面政府也因此背 上沉重的包袱；另一方面却又因为打破了住房供应链的连续性，减弱了整个住房 市场的运行效率。他还提出制定公共住房政策，应当考虑如何使市场效率和社会 公平并重，尽量采用“补人头 的方法，逐步减少政府直接兴建社会住房；同时， 应当考虑政府的支出成本和承受能力，充分利用存量房产吸纳作用，解决低收入 群体的住房问题，降低政府补贴成本。 姚玲珍( 2 0 0 3 ) 对中国公共住房政策模式进行了专题研究。公共住房是为了 解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或由政府以一定方式对 建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行 出售或出租的住房。各国公共住房政策对住房市场系统的调节和干预出于两个目 的：一是调节住房生产资源的分配，纠正市场缺陷，确保住房市场供需在数量和 结构上的平衡；二是运用再分配手段确保全社会住房产品分配的公平，尤其是保 障低收入阶层和其他特殊阶层的住房权利。姚玲珍通过对主要发达国家公共住房 政策的比较分析，得出发达国家对于中低收入家庭住房问题的解决，大多采取公 共住房的形式，但具体方式各有千秋，所支付的代价和取得的效果也各有不同。 国外公共住房政策的成功经验可以总结为政府应作为构建公共住房供应体系的 主体；用法律推动公共住房政策的实施；注意公共住房保障的层次性；大力发展 住房金融；适应从“砖头 向“人头 转变的趋势；适应公共住房政策目标群范 围逐步缩小的趋势，最终应锁定低收入阶层；建立动态调节机制，促进住宅业的 可持续发展；政府应与其他参与者合作，共同建房、租房、管房；避免贫民窟的 出现，促进社会各阶层相互融合，以利于社会协调发展。姚玲珍认为现阶段中国 公共住房政策的理想模式是采用住房分类供应体系，对高、中、低收入梯度分别 采取不同的住房供应政策。对于高梯度的家庭住房供应采用商品化住房供应体 8 第一章绪论 系；对中等收入梯度家庭，原则上也采用商品化供应体系；对于低收入梯度的家 庭宜采用公共住房供应体系。而公共住房政策工具的运用，宜采用租金补贴方式。 同时，她还对保障标准以及住房分类供应体系实施的相关问题进行了研究。认为 中国在探索解决中低收入家庭住房问题的途径时，必须博采众长，吸取各国的教 训，借鉴各国的经验。 曹振良等人( 2 0 0 3 ) 通过对中国住房制度改革历程的回顾，分析了我国传 统住房制度的本质，提出应针对不同收入家庭的承受能力建立住房供应体系，对 不同收入家庭实行不同的住房供给政策，建立具有社会保障性质的经济适用房供 应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，保障各收入家庭都能解决居住 问题。对于低收入者，由国家提供廉租房，给予一定的补贴和优惠，并一般采用 只租不售的形式。同时指出，经济适用房带有福利性质，必须对经济适用房的规 模和购买者资格进行严格控制，经济适用房供应量过多，会冲击商品房市场。政 府由住房建设参与者转变为住房市场的管理者，通过市场需求引导市场供给，满 足不同阶层家庭的住房需求。 陈淮( 2 0 0 5 ) 圆认为在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住， 这是一个文明社会起码的目标，因为住房是人生存的必要条件。这个制度就叫住 房保障制度，这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品 。住房市场化、 商品化是改革的一大进展，是从计划经济向社会主义市场经济转变不可缺少的一 环。土地、住房等这些在国民财富中占比重最大的资源不进市场，我们就不可能 真正实现向社会主义市场经济的转变。但是，依靠市场配置住房资源，并不等于 就是人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞 争、自主分散决策来获取住房。房子是一个价格相对昂贵的消费品。从国外发达 国家的经验和客观规律看，就是全面小康实现之后，也不可能人人都买得起房子。 因为社会中总会有一部分低收入群体、特困群体因为种种原因一辈子也无法获取 足够的收入来买房子。还有一个占比重更大的工薪阶层，他们虽然有可能积攒起 一些买房子的钱，但可能不够，或者需要很长时间。在市场经济下，为了保障每 个人都有房子住，政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市场 解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障 。曹振良等，中国房地产业发展与管理研究北京大学出版社，2 0 0 4 ，第6 4 页。 。陈淮，政策的根本目的是让老百姓都住上房子中国住宅设施，2 0 0 5 ，第1 5 1 6 页。 9 第一章绪论 制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。 陆玉龙( 2 0 0 5 ) 回认为住宅不是单纯的商品，而是商品与福利品的对立统一， 这是住房的又特殊性。住房保障是社会保障体系的重要组成部分，与医疗、养 老、失业三大保险同样重要。面对高价位运行的楼市，政府应加快住房保障体系 建设，为中低收入家庭和困难家庭多增加经济适用房、廉租房供应量，及时发放 和适当提高公职人员住房补贴。当前，政府应加大住房保障投资力度，因为房价 走高，政府已从房地产业获得了超额收益，如土地出让收益增加，房产交易契税 增加，房地产企业营业税和所得税增加。提出住房保障制度创新的基本思路是： 坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人 共有产权房 制度。“政府与个人共有产权房 制度的基本内核是，政府用于补 贴中低收入家庭购房的财政支出( 包括减免土地出让收益) 凝固在所购房屋上而 不是购房主体上，一旦购房主体“脱贫致富，政府很容易收回原始投资，并获 得相应比例的投资收益。“政府与个人共有产权房 制度的具体形式是，凡由政 府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在房屋 所有权证上增加政府( 或其授权的住房保障机构) 作为产权人之一，并标明两 者的产权比例。 叶剑平( 2 0 0 7 ) 认为所谓“中国住房保障体系 应该是包括商品房、经济 适用房、廉租房在内的整个体系。我们要保障的是人人有房住，而不是人人有房 产。提出对过去的福利住房采取灵活的态度，过枉不纠，面向未来，以活化闲置 公房，促进住房租赁与二手房市场的发展。 2 对住房供应结构中各类住房的比重问题研究 目前学者较为关注各类住房在住房供应结构中所占比重问题。廉租住房作为 社会救助的组成部分，满足最低收入家庭基本住房需求，各学者对于廉租住房政 策实施的必要性观点较为统一。商品住房作为住房商品化、社会化和市场化的产 物，在住房供应结构中也占有相当重要的位置。而经济适用住房的定位和供应比 重则成为众学者争论的焦点，大致可分为三派： 第一类观点认为应加大力度建设经济适用住房，以中国房地产及住宅研究会 常务副会长包宗华为代表。包宗华提出必须进一步促进多元化住房格局的形成， 。陆玉龙，共有产权：经济适用房制度创新研究中国房地信息，2 0 0 5 ( 9 ) ，第1 8 2 l 页 。叶剑平，住房消费呈阶梯发展北京规划建设，2 0 0 7 ，第8 5 页。 1 0 第一章绪论 为梯度消费做好前期准备工作，着力改善供求结构，加大保障性住房建设力度， 必须集中力量、加大力度建设、推行小户型、低造价住宅，把穷人的问题先解决 好。他援引两份统计资料来佐证自己的观点。一是在2 0 0 4 年有些城市的新建住 房中，大多数是1 5 0 平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数 8 5 以上；二是我国高等收入者比重很小，中低收入者占总户数8 5 以上，但这 几年来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6 左 右，覆盖面为7 。因此，包宗华认为当务之急是从现在起，每年在新开工的住 宅建设项目中，保证8 0 的住房都建设成经济适用住房。这样，用十n - 十年的 时间，也就是到2 0 2 0 年，使经济适用住房的总量积累到一定的规模，老百姓再 也不愁买不到适合自己的房子了。 第二类观点认为发展经济适用住房必须以列入住房保障体系为前提，以北京 华远房地产董事长任志强为代表。根据经济学所说的“- - ) k 定律，8 0 的人应 购买商品住房，另外2 0 的人应纳入到住房保障体系中，其中1 0 的人购买经济 适用住房，1 0 的人租住廉租房。也有人提出楼市黄金分割比，即商品住房占6 0 ， 住房保障的比例为4 0 ，其中经济实用住房占2 0 ，可支付租赁住房占1 5 ，廉 租住房占5 第三类观点则认为经济适用住房应逐步退出住房供应体系，以全国工商联住 宅产业商会会长聂梅生为代表。她表示，我国房地产市场在实现快速增长的同时， 存在结构性矛盾日益显现、蕴含潜在金融风险、增量市场与存量市场发展不均衡 等问题，增量市场在房地产定价方面居于主导地位，使房地产价格由开发商主导， 房地产结构失调是引发房价上涨的主要原因。“人人有房住 并非“人人有房产， 我国亟需建立多层次的住房保障体系，楼市将步入租售并举时代。经济适用住房 这种非市场化的“商品住房”必将逐步退出商品住房体系，发展廉租住房才是解 决城市低收入家庭住房问题的根本途径。聂梅生建议，综合解决房地产问题，应 从能够满足低收入家庭住房需求的廉租住房入手，采用房地产投资信托基金模 式，集合社会闲散资金，为廉租住房和租赁型普通商品住宅提供庞大的长期性资 金支持。这样不仅可以使政府运用有限的资