（产业经济学专业论文）我国房屋租赁市场发展研究.pdf

ar e s e a r c ho f h o u s i n g r e n t a lm a r k e t d e v e l o p m e m i n c h i n a m 匈o r ： i n d u s t r i a le c o n o m i c s d i r e c t i o no fs t u d y ：i n d u s t r i a lf i n a n c e g r a d u a t es m d e n t ：w ul a n g s u p e r v i s o r ： p r o f l id u n ) 【i a n g c 0 1 1 e g eo fm a j l a g e m e n t g u i l i nu h i v e r s 时o f t e c t l l l o l o g y m a y ，2 0 0 9t oa p r i l ，2 0 1o 研究生学位论文独创性声明和版权使用授权书 独创性声明 本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在论文中作了明确的说明并表 示谢意。 学位论文作者( 签字) ： 签字日期： 墨泡 i ，d 6 l ， 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解( 学校) 有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的印刷本和电子版本，允许论文被查阅和借 阅本人授权( 学校) 可以将学位论文的全都或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文同时授权中国 科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库： ，并通过 网络向社会公众提供信息服务( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名。 茗癌 签字日期：知l 口年d 胡t 口日日 桂林理工大学硕士学位论文 摘要 住房是人类生存和发展的基础，房屋租赁作为住房流转的一种重要形式，在房地产交易 中发挥着重要的作用。但是，我国房屋租赁市场发展现状却不容乐观，房屋租赁合同纠纷频 频发生，在房屋租赁过程中各种安全事故层出不穷，时不时导致我国房屋出租者和承租者的 关系紧张和群体性恐慌，对我国房屋租赁市场的信任与信心也随之急剧下降，对政府管理的 不满与怀疑也不利于我国目前和谐稳定的大好局面。我国是世界上最大的发展中国家，人口 众多、区域发展不平衡，房屋租赁市场的发展与美国相比仍有差距，房屋租赁市场发展之路 究竟怎么走? 如何才能做到科学发展、符合国情，真正满足人民群众的殷切期望? 而且，我 国正处于实现全面小康社会的重要时期，在现阶段对我国政府如何保证人人有房可住目标以 确保人民安居乐业这一公共课题进行深入探索具有重要的现实意义。 本文在前人研究的成果之上，首先，对我国房屋租赁市场发展进行比较全面的分析，介 绍了我国房屋租赁市场发展的历史进程，分析了我国房屋租赁市场发展现状及房屋销售价格 与房屋租赁价格关系，总结了我国房屋租赁市场发展过程中出现的问题及原因。其次，是对 美国房屋租赁市场发展的研究评论，涉及到美国房屋租赁市场租赁类型，市场特征和市场价 格分析，以及美国等发达国家房屋租赁市场发展的启示。最后是针对我国房屋租赁市场发展 中存在的问题，结合美国房屋租赁市场发展的现状及启示对我国房屋租赁市场健康发展提出 相应对策。 关键词：房屋租赁市场；问题；原因；发展对策 桂林理工大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h eh o u s i n g sa r eo f 铲ts i g n i f i c a n c et o l e 驯棚v a la n dd e v e l o p m e l l to fm a n k i n d ，t 0s o m e c x t t ，t l l e ya r ef o u n d a t i o n sf o r 璐a s 锄i i i 】r t 锄tf 0 册o ft l l e 昀n s 向o fi n d i v i d u a l st op u r c h a h o u s i i l g 咖s a c t i o n ，t h eh o u s i i l gr 锄t a lp l a ya ni m p o r t a n tr o l ei np u r c h 觞eh o u s i n g 昀n s a c t i o n h o w e v e r t l l ec l l l l r 锄ts i m a t i o no ft l l eh o u s i n gr t a lm a r k e ti ss t i l lf 缸f r o mb e i i l gs a t i s f a c t o r 弘姐c h 嬲m ef 呻e n tc o n 仃o v e r s i e so v 盯ac o n 仃a c tf 0 rn l eh o u s i i l gr e n t a l ，f 峙q u e n ts a f - e t ) ，m i s a d v t u r 髓 埘n gt h eh o u s i n g 豫l ta n ds oo n w h i c hr e s u l ti i lt h er e l a t i o n s h i pd i 衔c u l t i 鹤b e m e t l l eh o u s e r e n t e 鹪a n dt l l eh o u s et a 栅髓a n dw h a t se v e nw o 娼e ，p u b l i cm a yl o s ef a i n la n dt r i 塔ti i lt h e h o u s i n gr e n t a lm a 出e t ，w h i c ha l s o 啪d 锄i n eo u r s o c i a ls 协i l i 哆c h i i l ai st l l e 伊t 懿tc o m l 仃yo ft l l e d c v e l o p i n gc 0 弧t r i 、i mal a 蹭ep o p u l a t i o n 锄d 啪b a l 锄c c dd e v e l 叩m 饥ti i ir e 垂。慨c i l l rh o u s i i l g 代n t a lm a r k e ti ss t i l lf ha w a y 丘0 mt h ea m e r i c 锄s n 0 、，、ea a tac m c i a lt i m et oc o m p l e t em e h o l l s i n go faw e l l 帕f j fs o c i e 竹i i la na 1 1 r o u n d 、a yt h e r e f 0 r ct h es t u d yo fh o w t oa c h i e v es h e l t e rf o r a l l 锄di n s u r et l l ep e o p l el i 啊n g 锄dw o 凼n gi i lp i 盼c e 锄dc o n t e n n i l e n th a si m p o n a n tp r a c t i c a l s i 印i f i c 孤c ef o r0 u rg o 煳e n t t h i sp 印f i r s t i y 而na n a l y t h ed e v e l o p m 吼ts i t i l a t i o no ft i l eh o 啪i n g 砌l t a lm a d ( e ti l lo l l r c o l l i l 仃mf o l l o 删b yt h e 锄a 1 ) ，s i so ft 1 1 e 托l a t i o n s h i po f 山eh o u s i i l g 瓯l 伪p d c 髓姐dt l l eh o 吣i n g r e n t a lp r i c 铭，a n db yt l l es 啪m a r yo fm ep r o b l e i t l sa n dc a 璐铭i nt l l ed e v e l o p m to fn l eh o u s i n g r e n t a lm a r k e t s e c o n d l ma9 锄m e n tw i l lb e 舀w ma b o u tt h ea m e r i c a nh o u s i l l g 凇l t a lm a r k e t ， i i l v o l v i n gt h et y p e s ，m a r k e tc h a 豫c t 舐s t i c s ，a n dt l l em a r k e tp r i c e0 ft l i ea m 鲥c 锄h o u s i n gr e n t a l m a r k e t f i n a l l 弘a c c o r d i n gt ot l l ei s 如eo fo u rh o u s i n gr e n t a lm a r k e t ，ap r o 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我国房屋租赁市场发展问题的成冈分析2 7 3 5 1 社会文化2 7 3 5 2 政策导向2 7 3 5 3 消费心理2 8 第4 章美国房屋租赁市场的发展及启示2 9 4 1 美国房屋租赁的类型2 9 4 1 1 按租期进行分类2 9 4 1 2 按使用类型分类2 9 4 1 3 按租金支付或调整方式分类3 0 4 2 美国房屋租赁市场的特征3 l 4 3 美国房屋租赁的市场价格3 4 4 4 美国等发达国家的启示3 6 第5 章推动我国房屋租赁市场健康发展的对策4 1 5 1 进一步转变观念，促进我国居民住房消费从“重售轻租”向“租售结合”转化4 1 5 2 加强政策引导，推动我国房屋租赁业投资与经营更快发展4 l 5 3 完善房地产市场定价机制，促进房屋销售市场和租赁市场联动式发展4 2 5 4 政府要切实改进保障性住房的有效供给，不断提高我国保障性房屋租赁水平4 3 5 5 完善房屋租赁市场管理体系，为房屋租赁市场发展提供制度支撑4 4 第6 章结论4 6 6 1 结论4 6 6 2 本文研究不足之处4 6 致谢4 7 参考文献4 8 个人简历5 1 桂林理工大学硕士学位论文 1 1 选题的社会背景 第1 章引言 我国的房地产业自住房制度改革以来，经历了近三十年的发展历程，取得了 令人瞩目的成就，房地产业的开发投资也成为了新经济增长点，据国家统计局2 0 0 9 年1 1 月公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值比重超过5 ，在国 民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。上世纪8 0 年代初期，中国房地产业还 处于发展的初始阶段。当时城镇住房严重短缺，人均建筑面积不足8 平米。经过 近3 0 年的努力，住房严重短缺问题基本得到解决，城镇居民住房条件明显改善。 至2 0 0 9 年底，中国城镇人均住宅建筑面积达到2 8 平方米左右。房地产业对人民 生活、经济、社会发展做出了重要的贡献。 但是，在房地产业蓬勃发展的过程中，也出现了各种亟待解决的问题，影响 房地产市场健康持续发展，如房价的节节攀升，价格远远背离价值，投资投机盛 行，高开发率和高空置率并存，占较大比例的中低收入群体买不起房，无法实现 “居者有其屋”的住房目标；一个健康完整充满活力的产业，都应该由买卖和租 赁两大部分组成。而我国的房地产业近年来偏重于出售，购房成为了住房消费的 普遍方式。在欧美、日本等国，大约有4 0 至6 0 的中低收入家庭都是依靠租房来 满足居住需求。作为发展中国家的我国，在租赁用房方面更是有着广阔的需求空 间。据统计，北京的租房大军约3 0 0 万人左右。深圳外来人口高达7 8 0 万，其中 约5 0 0 万“栖居 在1 6 0 万间( 套) 出租屋中。随着国民经济的快速发展，我国 城市化的不断推进，大量的农村人口进城，而加入w t 0 后，向国际化现代都市迈 进的北京、上海、深圳等城市，必将吸引更多的外来流动人口进入，包括每年几 百万的大学生进入社会，对于住房的需求将不断加剧，仅通过购房来满足基本的 居住需求是不切实际的，房地产二级市场也必将达到饱和。房屋租赁在拉动房地 产市场，激活房地产消费等方面发挥了越来越重要的作用，在保障一时买不起房 的中低收入家庭的居住权，体现社会政策方面更是起到了住宅一、二级市场不可 替代的作用。对北京、上海、广州三大城市住房情况的调查表明，分别有1 9 9 7 、 2 5 6 和2 1 9 的家庭租房居住，租房已成为城市居民的第二大房源。现在全国租 桂林理工大学硕士学位论文 房居住的家庭占全部城市居民家庭的比例达9 4 9 ，租房户数则达6 6 4 万户，人口 超过3 3 0 0 万。 房屋租赁是解决居民住房问题的有效方式，国民经济和收入水平的限制无法 让“人人都买得起房，即便是在发达国家，租赁市场都占有很大的比例，事实也 证明，仅靠购房这一条腿走路的形式注定会使房地产市场的发育出现畸形。大力 发展房屋租赁市场，建立和健全住宅市场的良性供求关系，满足不同层次和不同 类型的人群需求，既是我国住房现状的客观要求，又是房地产业充分发育、可持 续发展的必要条件。然而目前，我国的房屋租赁市场发展滞后，市场混乱、管理 无序、租金与房价关系严重偏离，因此，培育和发展我国的房屋租赁市场，是一 个亟需解决的课题。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内关于房屋租赁市场发展的研究 国内关于我国房屋租赁市场发展的研究主要从保障性租赁和市场化租赁这两 个范畴进行。一是把房屋租赁放在完善住房保障的框架进行研究，把房屋租赁作 为我国廉租房建设和廉租房体系的补充。二是把房屋租赁放在市场化租赁的范畴 进行研究，探讨市场化条件下房屋租赁市场的发展与完善，以及房屋租赁市场的 管理。 ( 一) 在保障性房屋租赁发展研究方面。 钱瑛瑛( 2 0 0 7 ) 对大都市住房困难群体展开了调查，通过对这些群体的特征 分析，提出对应不同群体的住房租赁保障设想。 何晓玲( 2 0 0 7 ) 针对目前低收入家庭保障性租赁住房的焦点问题，如资金筹 措和房源、享受对象的界定等问题，提出增加土地出让金收益用于住房保障制度 建设、盘活存量房源、符合实际情况的城镇家庭收入界定模式及保障性租赁住房 的运作模式等相应的建议。 孙磊( 2 0 0 8 ) 认为在廉租房资金来源方面，将稳定的财政支出与金融工具的 运用相结合，根据不同地区的条件，将廉租房实物配租和货币补贴相结合。 ( 二) 在市场化房屋租赁发展研究方面。 ( 1 ) 有人探讨了市场化条件下房屋租赁的存在与发展。 2 桂林理工大学硕士学位论文 纪尽善( 2 0 0 5 ) 认为，在现代市场经济发展的条件下，房屋租赁市场的存在 与发展，在很大程度上跟大量中低收入家庭无法承受购房负担、必须租房密切相 关，与此同时，我国的廉租房制度还很不完善，无法提供足够的保障性房源。 江宁( 2 0 0 6 ) 认为房屋租赁市场是加速城市化进程的桥梁，要对房屋租赁市场 实行规范化、制度化的市场管理，以引导其健康、快速发展。 吴敏洁( 2 0 0 9 ) 认为在市场化条件下，发展房屋租赁，有很大的现实意义： 缓解供需矛盾，促进房地产业健康持续发展；完善房地产市场体系，满足不同层次 居民需求；促进家庭消费结构的合理，避免住房消费的不合理膨胀；提高居民的生 活水平健全住房保障体系，保证低收入者的住房需求。 ( 2 ) 有人从房屋的租售关系探讨了房屋的租赁市场发展。 方毅、赵石磊( 2 0 0 7 ) 通过对房屋销售价格与租赁价格的关系研究，建议将 房屋销售价格租会，房屋销售价格增长率与租金增长率的差作为房地产价格风险 评估的重要指标。就全国而言，房地产价格的泡沫并不严重，但自2 0 0 2 年以来房 屋销售价格增长过快，如果房屋销售价格的增长进一步快于租赁价格，那么就有 可能破坏两者间的长期均衡关系，产生较大的价格泡沫。 杨帆( 2 0 0 7 ) 通过对我国房价和租金出现背离的现象进行分析，认为观念偏 差导致房地产市场结构不合理，就市场形态而言我国的房屋租赁市场比较接近于 完全竞争市场，还认为发达国家的房地产市场之所以成熟，关键的一点是政府住 房保障体系的完整有效。政府和市场存在着明显的供给职能，即那些需要政府、 社会帮助解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中引发“泡沫”。现在 我国政府也在逐步完善社会保障体系，当政府和市场各司其职时，我国的房地产 发展会更加理性，房价和租金会从不同角度反映房屋的价值。 张金娟( 2 0 0 8 ) 通过分析售价租金比( p r ) 、月还款额与月可支配收入之比( a y ) 、 长期利率水平( i ) 等指标与买房决策之间的对应关系，初步构建出买房租房的决 策模型。当租房买房决策值( x ) 较低时，是买房的较好时机，而( x ) 值较高， 暂不买房较为明智。 李睿( 2 0 0 8 ) 通过对近年房价、租金变动及特征的分析，并结合当前“租售 比 指标，认为房屋销售市场需求旺盛，供给偏紧；租赁市场租金计算方法不科 学；投机、投资性购房大量进入租赁市场。国家应引导民众转变消费观念，抓好 政策落实工作，发挥金融、税收等政策的调控作用，控制不合理的消费需求。 ( 3 ) 还有学者探讨了市场化条件下房屋租赁市场发展过程中的管理问题。 3 桂林理工大学硕士学位论文 宋宗宇( 2 0 0 3 ) 从合同法的角度，并结合物权法的规定，全面阐述 了房屋租赁中可能面临的法律问题。 丁剑清( 2 0 0 3 ) 认为要建立协调机制，条块结合实现房屋租赁的统一管理， 租赁行政管理和租赁服务相结合充分发挥房屋租赁中心的管理效能，充分利用社 会资源，齐抓共管提高房屋租赁管理效能。 刁培娴( 2 0 0 5 ) 认为要进一步加强房屋租赁的“立法、加强房屋租赁的“知 法”宣传、建立健全监督有力的监管机构。 张定一( 2 0 0 7 ) 认为要实行“租赁房屋登记备案 充分发挥房产管理部门的 管理职能，实行全市统一代征税进一步加强房屋租赁管理力度，实行银行代收代 付租金建立房屋租赁市场安全机制，建立房屋租赁管理协管机制促进房屋租赁综 合管理，加强租赁管理信息平台建设。 廖俊平、杨治泉( 2 0 0 8 ) 认为，房屋租赁是一个社会系统工程，需要多部门 联合，推动社会综合治理，工作重心下移依托基层，说服教育增加人们的法律观 念，健全法律法规规范住房租赁市场。 陈通、尹振军( 2 0 0 8 ) 认为在政府职能转换背景下，房屋租赁市场管理应该 及时制订健全法规为房屋租赁市场提供制，调解房屋租赁纠纷及时保护当事人合 法权益，建立指导租金制度指导市场行情，规范房屋租赁中介提高市场诚信度， 加强部门协管避免政出多门，裁判市场行为加大对违法租赁的执法力度。 ( 三) 在保障性房屋租赁与市场化房屋租赁的关系方面。 张江铭( 2 0 0 5 ) 在市场租赁和保障租赁的关系问题上，认为要长期重视保障 租赁。指出由于房价的较快上升，对于保障性租赁住房有着急迫的需要。同时， 提出新的保障性住房制度要一直保持其租赁性质，不适用于旧公房改革政策。 盛雷、胡昊( 2 0 0 5 ) ，谢青( 2 0 0 6 ) 等学者也提出通过发展租赁住房来完善住 房保障制度的观点。 1 2 2 国外关于房屋租赁市场发展的研究 房屋租赁市场在国外发展比较早，也比较成熟，租房市场( 尤其是市场化租 赁) 在房地产市场中占较大比例。基于此，国外对房屋租赁的研究主要集中在市 场化租赁。 国外关于市场化住房租赁的研究，大多集中在租房和买房的消费选择及其影 4 桂林理工大学硕士学位论文 响因素分析上。m u r p h y ( 1 9 8 4 ) ，p i c k l e sa n dd a v i e s ( 1 9 8 5 ) 、i o a n n i d e s ( 1 9 8 7 ) 、 h e n d e r s o na n di o a n n i d e s ( 1 9 8 9 ) 、p 0 1 l a k o w s k i( 1 9 9 0 ) 、b o e h m ( 1 9 9 3 ) 、f r a n o i s 0 r t a l o m a g n ea n ds v e nr a d y ( 2 0 0 1 ) 等，通过建立动态模型，研究了收入、房价、 租金、离婚率、失业率等对房地产消费方式的影响，此外，还有人从供求关系 ( k i n g ，1 9 8 0 ；w i t e h e a d ，1 9 9 9 ) 、抵押贷款的可行性( l i n n e m a 等，1 9 9 7 ) 居民的年龄 层次( a s b e r g ，1 9 9 9 ；h a u r i n 等，1 9 9 4 ) 房价的走向及预期( e r m i s c ha n dd i s a l v o ，1 9 9 6 ) 劳动力市场( z o r n ，1 9 8 9 ) 探讨了这些因素对房地产消费的影响。 在房屋租金与收入关系的研究上，m a y y 0 1 9 8 1 年通过广泛的多样分析证明：租 金随着收入增长，但二者并不成比例增长。 在住宅维修方面，d i l d i n e 和m a s s e y ( 1 9 7 4 ) 、s w e e n e y ( 1 9 7 4 ) 、c h i n l o y ( 1 9 8 0 ) 、 q u i n n 等( 1 9 8 0 ) 、p o r r e l l ( 1 9 8 5 ) 等的实证研究表明，业主房屋比租赁住宅维修得 更好，业主出租的住房单元比其他出租屋有更好的维修。 m a y e r ( 1 9 8 1 ) 通过大量数据推测出影响新建筑和现有市场投资的最大的决定 因素是出租住宅的收益预期。 在房屋出租的利润方面，n e e l s ( 1 9 8 2 ) 、t u r n e r ( 1 9 9 0 ) 通过对单个案例或 具体城市的调查分析了房东利润。但是这些研究的普遍性并不确定，每个人都谈 论利润，但是没人系统地测算过。与开发者的谈话显示，开发者要求的利润是税 前净资产的1 0 1 5 ，但系统的数据很难找到。如果把努力和风险包括在内，1 5 的利润似乎不算多。p y h r r 等( 1 9 8 9 ) 认为，内部利润税后多于2 5 。 总体而言，我国对房屋租赁市场的研究主要集中在理论层面的描述和对现有 政府政策失灵的分析上，但是针对我国房屋租赁市场从它的发展进程，发展现状 及问题、原因，房屋销售价格与房屋租赁价格关系实证分析几方面综合研究则不 多见，特别是能结合美国房屋租赁市场的发展现状对我国房屋租赁市场健康发展 提出相应对策的更是少之又少。 1 3 研究方法和结构编排 1 3 1 研究方法 1 3 1 1 理论与实践相结合 从房屋租赁市场的特征、房屋租赁市场发展现状以及房屋销售价格与租赁价 5 桂林理工大学硕士学位论文 格关系的实证分析来探讨我国房屋租赁市场发展过程中存在的问题、成因，并与 我国实际相结合，提出具体的切实可行的建议。 1 3 1 2 比较法 通过对中、美房屋租赁市场发展的分析，然后从租赁类型、房屋租赁市场发 展特征、市场价格等方面比较，找到我国的差距与不足，并提出相应的发展策略。 1 3 1 3 历史分析法 透过历史脉络把握未来方向。通过梳理我国房屋租赁市场发展脉络，把握体 制改革的路径依赖性。通过对美国房屋租赁市场发展的介绍和评价，能更好的了 解美国房屋租赁市场发展的大体轮廓及基本知识。 1 3 1 4 文献资料法 利用各种渠道对文献和资料进行合理的搜集和应用，以获得间接理论知识的 一种方法。本文的资料来源主要有：国内外相关学术著作、论文；国家、地区颁 布的法律法规政策及部门规章。 1 3 2 可能的创新 我国房屋租赁市场发展越来越快，但是随之产生的问题也越来越多，特别是 房屋租赁市场的发展还很不完善，管理方法也不够科学，学术界对我国房屋租赁 市场发展的研究也比较偏重于理论和政策介绍的工作，对我国房屋租赁市场发展 比较全面的研究相对较少。因此，本文可能的创新点有对美国房屋租赁市场发展 现状进行了比较全面的介绍，然后通过对我国房屋租赁市场发展现状进行了定性 和定量的分析，总结出我国房屋租赁市场发展创新之路。 6 桂林理工大学硕士学位论文 第2 章我国房屋租赁市场及其发展的理论分析 2 1 基本概念的界定 2 1 1 房屋租赁 是指出租人( 一般为房屋所有权人) 将房屋出租给承租人居住或提供给他人 从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的 行为。 2 1 2 房屋租赁市场 房屋租赁市场是房地产三级市场的组成部分之一。房屋租赁市场的主体是房 地产的所有者和承租者，客体包括土地、住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等所 有房地产交易产品。目前我们常说房屋租赁市场主要包括普通住宅租赁市场、高 档公寓租赁市场、别墅租赁市场、写字楼租赁市场及商业租赁市场。 2 2 我国房屋租赁的分类及特征 2 2 1 房屋租赁的类型 按所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁； 按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁，其 中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。 2 2 2 房屋租赁市场的基本特征 7 桂林理工大学硕士学位论文 表2 1 ：房屋租赁市场的基本特征 需求供给 需求来源需求特征供给来源供给特征 ( 1 ) 因经济( 1 ) 房地产租赁需( 1 ) 原住民所( 1 ) 房地产市场供给的 发展而形成的农求主要受区域经济环境有的私产房，由于变动具有刚性特征，对市场 村人口向城市的及特征影响，相对于房住房条件的改善需求、租金变动等因素的敏 转移，或旧城改地产市场供给来说也具或子女的“离巢”感度极低； 造而产生的拆迁有刚性特征，对市场供等原因而空闲的( 2 ) 正是由于供给的刚 过程中的居住需给变化、租金变动等因部分；性特征，使房地产租赁市场 求；素的敏感度不高；( 2 ) 企业自建供给的变动总是滞后于需 ( 2 ) 异地务( 2 ) 房地产租赁需的公房或其他受求的变动而变动。 工人员；求受经济及文化等因素土地性质所限只( 3 ) 租赁市场的供给增 ( 3 ) 大型企的影响，具有明显的季有使用权、仅能用加量主要来源于二级市场 业分支机构或政节性特征，一般呈现出于出租的房产：的新开发量，供给增加也意 府驻外机构及其有规律的淡、旺季：比( 3 ) 房地产投味着房地产投资者数量的 工作人员；如，受企业经营、结算资者个人或企业增加，冈此租赁市场供给增 ( 4 ) 因家庭等影响，年终一般都是所有的、通过租金加往往伴随着二二级市场的 结构变化而产生写字楼等办公物业的租实现投资回报的需求增加和价格上涨。 的居住需求，比赁高峰期，而春节期间，商品房；( 4 ) 由于房地产本身具 如子女独立，夫由于大量外出务工人员( 4 ) 房地产开有的使用功能和地产保值 妻离异等；的“回巢”，往往是住宅发商作为自有资增值的经济特性，当租赁需 ( 5 ) 因上学、 租赁的淡季； 产只租不售的商 求减少时，租赁供给可能发 考试或短期培训 ( 3 ) 租赁需求受主品房： 生功能转变，进入二手房交 而产生的短期居体收入影响较大，会因( 5 ) 企业自建易，或空置下来，从而使租 住需求。收入的增加或减少而调的办公楼、厂房赁市场价格保持稳定。 整需求内容，或转租为等。 购。 2 3 我国房屋租赁与房屋租赁市场的地位和作用 2 3 1 房屋租赁与人多层次需要的满足 根据马斯洛需要层次理论，人的需要分为最基础的生理需要( 比如说温饱问题， 吃饱穿暖是人的最基木的生存需要) 、接下来安全的需要( 即生命不受威胁) 、友 爱( 即需要感情的维系，如家庭关系、夫妻关系、朋友关系等) 和归属的需要( 要 有归属感，比如说家的归属感) 、然后尊重的需要( 即受到别人的尊重和肯定) 、最 桂林理工大学硕士学位论文 后是自我实现的需要( 实现自我的价值) 。 图2 一l ：马斯洛的需要层次理论 马斯洛需要层次理论认为，人的需要只有在最低层次需要得到满足之后，才 逐步上升到较高层次的需要，如生理需要是最基本的，如果一个人连最基本的生 存问题都未解决，那么其他的自我实现、尊重、社会关系等都没有基础可言。 住房需求作为人类最基本的生存需要，也可以通过马斯洛需求理论加以解释。 住房是人类赖以生存的基础，是人类社会劳动的最基本的载体，也是最基础的物 质生产资料，其重要性是不言而喻的。人人都需要有房住，而且由于人类社会不同 人群其经济地位不尽相同，对住宅的要求类型以及档次也各不相同，比如高收入 人群要求除了住房有最基本的属性之外，额外还有能力承担其他的附属属性，比 如说高档装修、高档配套设施等，而低收入人群由于能力有限对住房的要求只基 于其最根本的居住功能。随着社会经济的发展，人们在不同时期根据不同的收入 水平存在着不同层次的需求，而个人的住房需求随着其不同层次需求的变化也相 应地不断发生变化。 。 随着全球化进程的加快，国与国之间的交流越来越频繁，人口的流动己经打 破了地域的界限，由此产生的租赁需求不可忽视：同时，根据我国的特殊国情， 人口众多，越来越多的人涌向城市，城市住房需求空前庞大，但这部分群体大多 受限于经济承受能力，无法买得起房，客观上必然要求发展房屋租赁，使这些需 求转换为有效需求；另外，城市中中低收入群体也可以通过租赁住房来解决其基 本居住需求，发展房屋租赁可谓一举多得。 2 3 2 发展房屋租赁市场有助于缓解供需矛盾，促进房地产业健康发展 2 2 2 1 人口的增长和流动带来的住房总供需矛盾 9 桂林理工大学硕士学位论文 ( 1 ) 城市化进程。随着我国经济的不断发展，城市化进程日益加快，人口流 动日益频繁。据有关统计报告指出，改革开放以来，中国城市化水平己经从1 9 7 8 年的1 7 9 提高到2 0 0 8 年的4 5 6 8 ，城市化加速是推动经济快速增长的重要推动 力。伴随着城市化步伐的不断加快，大量人口进入城市工作或学习，据不完全统 计，每年有一千八百万农村人口进入城市。 ( 2 ) 高校毕业生。据中国教育部统计，2 0 0 9 年中国普通高校毕业生将近6 1 1 万，并根据抽样调查显示，2 0 0 9 年己签约和已有意向签约的大学生占6 8 ，也就 是4 1 5 万人左右，相当于每年差不多有4 0 0 多万毕业生在各大城市就业( 除了三支 一扶、村官等，多数毕业生还是会在城市工作) ，构成新的住房需求。 ( 3 ) 新婚人口。根据全国结婚产业调查统计中心2 0 0 9 年6 月发布的中国 结婚产业发展调查报告显示，我国最近5 年来平均每年全国有9 3 8 4 6 万对新人 登记结婚，根据中国人结婚买房的传统观念，其中对于住房的需求不在少数。 城镇人口的增加加上毕业大学生，以及新婚人口，若都以购房的方式解决住 房问题，仅从新增城镇人口增加这一因素来看，按每人平均住房建筑面积2 6 1 1 平方米，每年城镇新增人口2 0 0 0 万，其中以7 0 的居民购买新房计算，则需每年 新增3 2 8 9 8 万平方米住房面积才能满足需求。从表2 2 可以看出，2 0 0 9 年比2 0 0 8 年新增竣工的住房面积仅为2 0 0 0 0 万平方米，可见新增的住房供应量很难满足全 部新增人口的住房需求。 表2 2 ：我国房屋竣工面积( 万平方米) 年份全社会竣工房屋建筑面积 1 9 9 9 年 1 4 5 6 0 0 1 2 0 0 0 年1 6 1 9 6 5 7 2 0 0 1 年 1 6 6 0 5 7 1 9 2 0 0 2 年 l7 0 9 0 4 8 6 2 0 0 3 年1 8 7 3 5 7 1 3 2 0 0 4 年 1 8 1 9 7 4 4 4 2 0 0 5 年l8 2 4 3 7 0 5 2 0 0 6 年19 6 7 3 7 8 7 2 0 0 7 年2 0 2 6 4 3 7 3 2 0 0 8 年2 0 7 0 1 9 0 8 2 0 0 9 年2 2 7 5 8 8 6 5 数据来源：国家统计局 2 2 2 2 投资投机带来的供求结构扭曲 l o 桂林理工大学硕士学位论文 房地产市场还存在大量的投资投机行为，炒房囤积房源现象严重，导致房屋 空置率较高，据国家统计局公布的数据显示，2 0 0 9 年1 1 2 月全国商品房空置面 积1 3 6 亿平方米，其中空置商品住宅7 0 4 8 万平方米，按每套住房1 0 0 平方米计 算，2 0 0 9 年l 1 2 月全国共空置商品住宅7 0 万套。与此形成鲜明对比的是，大量 中低收入家庭由于经济实力不足或其他原因买不起房子，产生了供求的扭曲现象。 综合以上两点，我们可以看出，房地产市场存在的供需矛盾，不仅严重影响 了房地产业的健康发展，而且影响了整个经济的正常运行，更有可能影响社会的 稳定。面对如此紧迫的形势，通过大力发展房屋租赁市场可以有效的缓解矛盾， 为大多数家庭尤其是低收入家庭解决最基本的生存需求，这样不仅有利于促进房 地产市场的健康发展，也有利于保证经济的高速增长和社会的稳定。 2 3 3 发展房屋租赁市场有利于完善住房市场体系，推动市场多元化发展 2 2 3 1 发展租赁住房，满足不同层次的居民需求 任何社会都是由不同阶层不同层次人群所构成，住房需求必然相应存在着不 同类型不同层次的需求群体。一个健康完整的房地产市场体系，必然由买卖和租 赁两大部分组成，才能建立健全房地产市场良性供求机制，以便满足不同类型不 同层次的住房需求。以我国目前的经济环境来说，中低收入群体仍然占有很大的 比重，我国的基尼系数也在逐渐加大，基尼系数低于0 2 表示收入绝对平均，o 2 o 3 表示比较平均，0 3 0 4 表示相对合理，0 4 0 5 表示收入差距较大，o 6 以上表示收入差距悬殊，由表2 3 所示，我国2 0 0 9 年基尼系数达到o 5 2 9 ，表示 我国当前贫富悬殊确已达到了相当惊人的严重程度，马太效应越来越明显，这些 处于一个极端的中低收入群体，无法承受得起住房买卖市场的价格水平，而由于 我国的经济环境还未能保证满足大规模大范围中低收入群体住房保障的能力，无 法给相当数量的中低收入群体提供经济适用房或者廉租房，因此，如果缺少租赁 市场或者租赁市场不旺，必然会给这些住房租赁需求群体带来极大的困难和损失， 造成社会的不稳定不和谐，给经济发展带来较大的阻碍，给社会建设带来许多不 稳定因素，给政府的决策带来很大的难题。 表2 3 ：2 0 0 1 2 0 0 9 年我国主要年份基尼系数 2 0 0 l2 0 0 3 2 0 0 52 0 0 7 2 0 0 9 基尼系 0 1 8o 2 90 4 5 80 4 5 9o 5 2 9 数 数据来源：国家统计局 桂林理工大学硕士学位论文 房屋租赁市场不仅必须存在，而且应该得到政府的大力支持。可以想象，房 屋租赁市场必定是一个供需两旺的房地产住宅细分市场，也将给住房开发企业及 个人投资者提供崭新的、良好的发展投资机遇。 2 2 3 2 发展租赁住房，激活存量房市场，促进二三级市场联动 一个完整的住房体系，应该是由三级市场组成，一级市场指土地买卖市场， 二级市场指新建住房市场；三级市场指住房存量即二手房市场。多级市场并行运 转才能保证整个房地产市场健康有序的发展。而目前由于房价过高等一些客观原 因，存在着住房存量得不到消化，大量人群有需求却买不起房的现象，面对此种局 面，就有一个存量房开拓发展的问题，如何将空置房有效地利用，避免出现资源 浪费以及居民无法满足住房需求的矛盾，解决方法便是通过激活住宅租赁市场， 根据“三、二、一”的发展思路来扩大房地产市场的容量1 。具体地说，就是把三 级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售，然后根据二级市场流量情况， 来规范一级市场，反馈到一级市场土地的批租量、出让量。其实质，简单来说， 就是集中力量在一个较短的时间内迅速促进或盘活住房存量交易，来加快增量商 品房的消化。如此，通过激活房屋租赁市场，将住房三级市场有效放大，将直接 刺激广大居民二次置业，实现梯度消费，进一步促进房地产三级市场的大发展。 住房市场如今己成为资源配置的主要手段，完善租赁市场，促进存量住房的流动， 最大限度的满足家庭住房消费多元化的需要，一旦存量房流动起来，就很容易形 成“过滤效应”，即高收入家庭购买或租赁市场价格的新建住房，其原有住房进入 存量房市场，由下一收入阶层的家庭购买或租赁，这些家庭的原有住房同样会进 入存量市场，转移给再下一收入层的家庭，以此类推，形成一个良性循环。在这 种情况下，新建住房就不必以满足所有家庭的住房需求为口标，而只需面向支付 能力较强的一部分家庭，也可减轻政府大规模建设经济适用房，以满足中低收入 家庭住房需要的压力2 。 2 3 4 发展房屋租赁市场有利于补充住房保障体系，使“居者有其屋” 我国的多层次住房供应体系，对于中低收入家庭，提供经济适用房和廉租房。 目前经济适用房和廉租房的政策虽已施行，政府也出资出力新建了大批经济适用 1 张永岳，房地产二三级市场联动的实质与突破，中国房地产，2 0 0 0 年6 月，p l 。 2 郑思齐，刘洪玉，从住房自由化率剖析住房消费的两种方式，经济与管理研究，2 0 0 7 年第四期，p 3 1 1 2 桂林理工大学硕士学位论文 房和廉租房，但相对于广大的中低收入群体来说，只是杯水车薪，因为从我国的 实际国情来说