（产业经济学专业论文）我国商品房高空置率现象的期权博弈分析.pdf

摘要 商品房是房地产市场的一个重要组成部分，它的空置状况是衡量 一个房地产市场成熟、健康与否最重要的指标，也是各界关注的焦点。 我国的房地产业经过二十多年发展，取得了巨大成就，房地产业己成 为国民经济的支柱产业。然而，商品房高空置率现象却一直存于在我 国房地产市场发展过程中，尤其在近年来这一现象更加突出。严重影 响了房地产行业的可持续发展，同时对整个社会经济的协调发展有着 负面的影响，因此受到各界的关注。 由于我国商品房的状况关系到政府，开发商，以及广大消费者等 各个方面的利益，它的现状可以被看作是他们之间互动均衡的结果。 而且商品房市场有明显的三个特点：投资的不可逆性，经济和政策的 不确定性和主体的互动性。而期权博弈投资决策方法关注的重点正是 不确定性给主体带来的管理柔性价值和竞争带来的策略互动价值。因 此使用期权博弈方法分析我国商品房高空置率现象可以比较科学地 得到行为主体的均衡策略结果，并通过策略均衡结果得出商品房高空 置率现象产生的原因。 本文首先通过介绍我国商品房空置的总体状况和区域状况得出 了空置率过高的结论。然后根据我国商品房市场的参与主体：政府， 开发商和消费者构建了三种主体相互之间的期权博弈模型，分析了由 政府和开发商之间的模型均衡结果导致的投资过度，开发商之间的均 衡结果导致的房价居高不下，以及开发商与消费者之间由于不确定性 因素的增大导致的空置率提高。这三种均衡结果的产生是我国商品房 高空置率产生的重要原因。接下来，给出了针对产生原因的解决思路 和对策，主要是调整开发商和消费者的柔性价值，降低不确定性以及 政府的职能转变。最后给出了市场参与主体应该改进的相关策略均衡 原则。 关键词：商品房，空置率，期权博弈，策略均衡 a bs t r a c t c o m m o d i t yh o u s i n gi sa ni m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t e i t sv a c a n c y s i t u a t i o ni st h em o s ti m p o r t a n ti n d e xt oe v a l u a t ew h e t h e rt h er e a le s t a t e m a r k e ti sm a t u r e ，h e a l t h yo rn o t ，s oi ti sc o n c e r n e db ys o c i e t y u n d e r2 0 y e a r s d e v e l o p m e n to fc h i n a s r e a l e s t a t e ，g r e a ta c h i e v e m e n th a sb e e n o b t a i n e da n di th a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r , t h eh i 曲v a c a n c ys i t u a t i o no fc o m m o d i t yh o u s i n gi sf o u n d i n g i nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei no u rc o u n t r y , e s p e c i a l l yi nr e c e n t y e a r s o w i n gt ot h ef a c tt h a tt h es t a t u so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fo u r c o u n t r yi sa f f i l i a t e dw i t ht h ea l l a s p e c tb e n e f i to ft h eg o v e r n m e n t ，t h e c o n s t r u c t i o nc o m p a n i e sa n dt h ev a s tc o n s u m e r s ，i t sc u r r e n ts t a t u sc a n b er e g a r d e da st h eo u t c o m eo ft h e i rm u t u a le q u i v a l e n c e i na d d i t i o n ，t h e c o m m o d i t ym a r k e t h a st h r e e a p p a r e n t c h a r a c t e r i s t i c s ：i n v e s t m e n t i r r e v o c a b i l i t y , i n d e t e r m i n a t i o no fp o l i c y a n de c o n o m ya sw e l la st h e i n t e r a c t i v i t yo fm a i nb o d y h o w e v e r , o p t i o ng a m ei n v e s t m e n ts t r a t e g i z i n g m e t h o df o c u s e so nt h ev a l u eo fm a n a g e m e n tf l e x i b i l i t yb r o u g h tb yt h i s u n c e r t a i n t y a n dv a l u eo fs t r a t e g yi n t e r a c t i o nr i s e n b y t h ef i e r c e c o m p e t i t i o nt ot h em a i nb o d y t h e r e f o r e ，r e s o r t i n g t ot h em e t h o do f o p t i o ng a m et oa n a l y z et h ep h e n o m e n o no f r e a le s t a t eh i 曲v a c a n c yr a t e o fo u rc o u n t r yc a ne n a b l eu st ow o r ko u tac o m p a r a t i v e l yp r e c i s eo u t f l u x o fe q u i v a l e n ts t r a t e g yo ft h em a i nb o d y , t h e ni tc o m e so u tt h er e a s o no f t h eh i g hv a c a n c yr a t eo ft h er e a le s t a t ec o m m o d i t y t h i sa r t i c l e ，f i r s ta n df o r e m o s t ，d r a w st h ec o n c l u s i o no fu n h e a l t h y h i g hv a c a n c yr a t et h r o u g ht h ei n t r o d u c t i o no ft h eo v e r a l la n da r e as t a t u s o ft h ev a c a n tu n i t t h e na c c o r d i n gt ot h em o d u l eo fo p t i o ng a m ef o r m e d m u t u a l l ya m o n g s tt h ep a r t i c i p a t i n gm a i nb o d i e s o ft h er e a le s t a t e c o m m o d i t y , s a y , t h eg o v e r n m e n t ，t h er e a l e s t a t e c o m p a n i e s ，t h e c o n s u m e r s ，a n a l y z e dt h eo v e r - i n v e s t m e n t r e s u l t e df r o mt h em o d u l e e q u i v a l e n c ec o n s e q u e n c e b e t w e e nt h e g o v e r n m e n t a n dr e a le s t a t e c o m p a n y , t h ec o n s i s t e n th i g hp r i c er e s u l t e df r o me q u i v a l e n c eb e t w e e n r e a le s t a t ec o m p a n i e sa n dt h er i s eu pi nt h eu n i tv a c a n tr a t er e s u l t e df r o m t h e i n c r e a s i n g n u m b e ro ft h eu n c e r t a i nf a c t sb e t w e e nr e a le s t a t e c o m p a n i e sa n dt h ec o n s u m e r s t h e s et h r e ee q u i v a l e n tc o n s e q u e n c e s c o n t r i b u t es i g n i f i c a n t l yt ot h eh i g hu n i tv a c a n tr a t ei no u rc o u n t r y i nt h e f o l l o w i n gp a r t s ，t h i se s s a yp r o v i d e ss o m es o l u t i o n sa n ds t r a t e g i e st ot h e p r o b l e m s ，t h a ti s ，m a i n l ya d j u s tt h ef l e x i b i l i t yv a l u eo fr e a le s t a t e c o m p a n i e sa n dc o n s u m e r s ，d e c r e a s et h ei n d e t e r m i n a t i o n sa n dt h es w i f to f g o v e m m e n tf u n c t i o n o nt h et o po ft h a t ，t h i se s s a yp r o v i d e st h er e l e v a n t s t r a t e g ye q u i v a l e n c ep r i n c i p l ew h i c hs h o u l db e p r o m o t e db y t h e p a r t i c i p a t i n gm a r k e tm a i nb o d i e s k e y w o r d s ：c o m m o d i t yh o u s i n g ，v a c a n tr a t e ，o p t i o ng a m e ，s t r a t e g y e q u i v a l e n c e 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 堡堡起导师签名l 芝盈丕日期：丝堕年旦月坐日 硕士学位论文第一章导论 1 1 研究背景 第一章导论 房地产业作为国民经济新的增长点和重要的消费热点，对拉动国内消费需求 和提高国民经济增长速度起到了越来越重要的作用，己经成为我国经济的支柱产 业。商品房作为房地产品供给层次的一个主要部分，在整个房地产业的发展中具 有相当重要的地位。商品房问题，是上至国家，下至普通百姓都关心的重大问题。 商品房供需出现问题，一方面与人民的生活息息相关，另一方面，会对国民经济 整体运行产生影响。如若商品房开发不够，则人民的居住质量无法上升，甚至连 遮风避雨的最低需求都无法满足；但若商品房开发过量或开发存在结构性问题， 出现过多空置，则会有巨大的资金沉淀在上面，对经济金融秩序造成负面影响， 甚而影响整个房地产业的健康和可持续发展。 从1 9 9 9 年开始，我国房地产业，特别是商品住房产业，摆脱了前几年的低 迷状态，出现了新的转机，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加 快住宅产业现代化三大举措之后，呈现出了明显的发展势头。然而，我们在欣喜 地看到全国房地产业呈现出一派繁荣景象的同时，不得不关注商品住宅的空置面 积也在进一步扩大，甚至空置面积的增长速度大大超过销售面积的增长速度。根 据国家统计局的数据显示，1 9 9 9 年末全国商品房空置面积己达1 亿平方米，加 上2 0 0 0 年的1 9 0 0 万平方米的空置面积，总空置量己达1 2 亿平方米。2 0 0 0 年 全国商品房竣工面积约为1 9 亿平方米，高达2 0 的空置率超过了商品房空置率 警戒线，进入空置危险区域，这不得不引起高度重视。过高的商品房空置率不仅 是社会资源的严重浪费，而且还会给国民经济的发展带来严重影响。因此，而要 从根本上解决高空置率问题，必须对造成商品房高空置率的原因做出深入分析。 因此，有必要对商品房空置问题进行定性、定量研究，从理论方面探讨商品房高 空置的现象的原因，为规划者制定相应的对策提供一个好的思路。本章将对商品 房空置概念和我国商品房的现状等基础性问题进行探讨和论述。 同时，期权博弈理论在现代思维方面得到了广泛的应用。其关注不确定性带 来的柔性价值和主体策略互动价值使得其更有理由来分析房地产高空置现象的 问题。因此，本文将用期权博弈的思维方式来从一个崭新的角度分析问题。希望 给政策的制定者以新的启示。 硕士学位论文 第一章导论 1 2 研究意义 它的理论意义在于，根据传统的供求理论，在自由竞争的市场，一种商品的 供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高 于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之， 如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格【l 】。但是， 当我们面对着中国的房地产行业，却发现是另一种状况：一方面是商品房大量空 置，空置率居高不下，大大超过国际公认水平。另一方面却是商品房价格持续走 高，远远超过普通老百姓的承受能力。对于这样一种与传统西方经济学供求理论 相悖的现状，我们应该如何破解? 这是因为商品房本身的属性所决定的，商品房 不仅具有商品的一般属性，它还是投资品的一种。由投资品的属性我们知道，投 资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格存在着不确定性，因此它的价格 决定于未来的收益预期。这其中既包括个人消费者对其的预期估计，同时开发商 由于对未来宏观经济的不确定性，这其中包括政府的政策和市场的价格。从而影 响了市场的一般的供求关系规律。政府作为土地的出让者，对土地价格以及丌发 商的成本起着重要的影响。由于对土地市场的垄断，也从另一个方面改变了原有 的市场规律。最后的结果是商品房的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。而本 文正是用了一个崭新的前沿理论期权博弈理论，它不仅考虑了未来经济的不确定 因素，还运用了主体之间策略互动的结果。从一个新的视角去探讨我国商品房市 场现状。解决了传统理论上的缺陷，更加清晰的解释了我国商品房高空置现象的 重要原因。 对我国商品房高空置率现象的研究的实际意义在于，房地产商品房建设由于 具有较强的产业关联性和广泛的国内市场，被认为是国家的经济支柱产业，并成 为带动国民经济增长的经济增长点。然而，住宅建设成为新经济增长点的关键是 要有一个高效透明、长期稳定的住宅市场，以确保住宅建设步入市场化的良性轨 道。因此，启动和发展住宅市场，保持我国房地产市场健康稳定的发展，就成为 促进住宅建设成为新经济增长点的关键。目前我国各大城市正面临着旧城改造、 上山下乡一代回城青年的子女结婚购房高峰、居民随着收入增加进而改善住房条 件的二次置业热潮以及投资性购房的增加。同时，在目前国内存在原材料价格飘 升所带来的通货膨胀压力、利率市场化、银行准备金率提高以及土地价格上涨的 宏观经济背景、民间资金大量投资于住宅的现实状况下，各大小城市的房地产市 场在未来时期内的供给和需求将会如何变化，以及政府对房地产市场不断变化的 政策，对于市场的稳定与否都至关重要。 对商品房开发企业来说，开发的大部分资金来源于银行，资金的成本是企业 硕士学位论文第一章导论 贷款时要考虑的重要因素，而空置代表着资金的积压，企业承担着投资的机会成 本和财务成本，银行也会因为开发企业的住宅空置而承担资金风险，从而进一步 影响房地产开发企业的融资信誉和能力。对消费者来说，过高的空置意味着平均 租售时间延长和价格的下降，以及机会的丧失。对政府来说，我国的这种现象对 整个经济的协调发展和社会的稳定都有一定的负面影响，作为以社会福利最大化 的政府必须对这种现象予以重视。因此本文站在社会市场整体用期权博弈的视 角，对我国商品房的高空置做出分析，找出高空置产生原因和解决思路。从微观 角度对我国目前商品房高空置率现象进行分析，对房地产商品房市场参与主体的 决策和房地产行业的可持续性发展具有重要价值。 当然，空置率过高对于市场而言是非常不利的【2 】。而要房地产市场健康发展， 必然存在一个合理的空置率，也就是维持市场正常运转必需的空置率水平。对现 有我国商品房高空置率现象的分析，既能让我们看清造成高空置率现象产生的原 因，并对此作出相应的对策思路，又保证开发商和消费者有充足的积极性，使得 房地产市场可持续发展。 1 3 文献综述 1 3 1 商品房空置问题的研究综述 想要知道我国商品房的空置状况必须先了解空置的相关定义。处于何种状态 的才是空置的，同前在国内没有一个公认的定义。即使是权威的统计部门，空置 房的定义也在不断的变化。从表卜1 中统计部门对空置定义的发展变化可以看一 出，空置的定义越来越明确。而且这些变化都是在“报告期末已竣上的商品房建 筑而积中尚未销售或出租的房屋而积 这一定义的基础上，分别对“竣工”、 “未出售或出租做出具体的解释，从而使空置的概念更明确，在统计过程中更 具可操作性。 对于统计部门提出的空置而积定义，大多数经济界人士及业内人士存有异 议。因为这样统计出的数据不包括租赁市场上存在的大量空置房，只反映了市场 上商品房增量而积的变化，缺少对存量而积空置量的控制，不能全而地反映出房 地产市场的真实状况。如果以此作为政策调控的依据难免有缺失。但是，学术界 对空置的概念并没有提出其他的或者新概念。只是对上述统计部门提出的概念进 行讨论，分析其利弊。并且对各种结论的认同也是各执一词，并没有达成统一。 易宪容( 2 0 0 6 ) ，顾志明和叶科( 2 0 0 5 ) 认为，界定房屋空置的标准是要看房屋 是否处于流通过程中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场，正处于流通 硕士学位论文 第一章导论 表1 - 1 空置面积定义变化表 年份空置面积定义及其变化 特点 从时间上对空置面积进 1 9 9 8 空置面积分为1 年以上和1 年以下 行初步的细分 明确空置面积中应扣除拆迁还建、企业自用 进一步明确空置面积，考 1 9 9 9 等不可租售面积虑市场流通的因素 规定当年竣工的商品房，签订了预售合同但 对“未出代”作出具休的 2 0 0 0 没有签订正式销售合同的也可统计为实际解释，进步明确空置面积 销售面积 的定义，空置面积缩小 开始实行开发小区综合验收的城市，可将竣对“竣工”作出具休的解 2 0 0 l 工验收合格改为小区综合验收合格之后释，进步明确空置面积的 相应后推计算空置面积的时点定义，空置面积缩小 空置时问在1 年以内的，为待销房，空置 时问在1 年以上，3 年以内的，为滞销房，以商品房空置时问作为 2 0 0 3 空置时问在3 年以上的，为积压商品房，标准的分组 并规定预售商品房面积为空置面积 注：我国统计部门相关资料整理得到 过程之中，就是空置房屋；如果房屋没有进入市场供出售或供出租，即使业主没 有使用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于 待或待租的状态。 蔡金水( 2 0 0 6 ) 认为【3 j ，应该建立两个统计体系。一个是全社会房屋总量中有 多少未被使用的闲置房。这种闲置房包括未售出的全部商品房，已售出未入住的 空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋，主要反映社会所有存量 房屋的闲置状况。另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房，反映房地产市 场销售状况( 空置率) 。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状 况。 在这些关于空置定义的研究中，从内容上来看，专门针对空置定义的讨论相 对于对计算方法的讨论是少之又少的。特别是对具体的哪些房应归为空置房的研 究就更少，即使有也是笼统的，缺乏可操作性。但是基于本文的视角是从定性的 角度研究我国商品房高空置率的现象，为了方便本文的研究，姑且将按照国家统 计局的最新标注将空置定义为：建成竣工后3 年没有销售或租赁出去的商品房的 4 硕士学位论文 第一章导论 面积就是空置面积，这样需要强调的是面积是指建筑面积。那么空置率我们就可 以定义为：空置率是指某一时刻空置房屋套数占全部房屋套数的比例：即空置率 = 空置房屋面积3 年全部房屋面积x1 0 0 i 训。 关于如何对空置率进行定义，国外存在着很大的差别。国外一般认为，商品 房空置率是指某一时刻空置房屋的面积占全部房屋面积的比率，即指可供使用的 全部存量房屋中未使用部分所占的比例【5 l 。计算公式为：商品房空置率= 空置量 全部存量* 1 0 0 。需要强调的二点是，首先这里空置的定义和我们前面有关于空 置的定义是不同的，如果业主购入房屋作为投资、存储而未投入使用，这里仍被 视为空置，而在我们的定义中就不能视为空置了。第二，在计算单位上，我们的 定义用的是建筑面积，而这里一般是用套数来计算的，即空置率是指某一时刻空 置房屋套数占全部房屋套数的比例；即空置率= 空置房屋套数令全部房屋套数x 1 0 0 。 从海内外的研究内容来看，我们可以将对商品房空置问题的研究分为3 类： 第一类是从定量的角度，第二类是从定性的角度，第三类是从实证的角度。 ( 1 ) 从定量的角度 d a v i d 等( 1 9 5 3 ) ， s h e r m a n 及r a y 较早研究了不同城市公寓出租市场的空 置率问题，指出实际空置率与合理空置率的偏差是影响租金变化的主要因素；而 f r a u d ，a r t h u r 等及i r al o w y 对这种影响表示怀疑，k e n n e t h 等通过对美国1 7 个城市1 9 6 7 - 1 9 8 0 年的公寓出租市场研究，指出引起f r a u d 等人异议的原因在 于合理空置率本身是变化的。并以城市人口规模、人口增长率、住房流动比率及 住户增加比率等方面阐述了合理空置率的变化原因。j a m e 等研究了写字楼出租 市场租金变化与空置率的关系，结果与公寓市场的变化特征一样。w i l l i a m 于 1 9 9 4 年通过进一步对写字楼市场的租会指数的研究，指出写字楼市场的租金与 空置率之间的关系比公寓市场更复杂，租金还与市场净吸纳率等市场指标有关。 s h i l l i n g 假设合理空置率为常数，采用下列回归方程研究美国1 7 个城市写字 楼的合理空置率( y ) ：v 。r = b 0 + b l e b 2 v 。式中尺为单元面积基本租金的变化 量；e 为考虑通货膨胀后，经营费用的变化量；v 为实际空置率：b o ， 反， b 2 ： 为估计参数。则合理空置率v = b o 6 2 。运用该方法对美国1 7 个城市写字楼市场 的计算结果表明，其合理空置率在1 0 - 2 0 9 之间，且合理空置率在不同城市 之间有较大的差别。t h e o d o r e 针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期 的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、形式及与周围物业的对比值等因素有 关。 香港谢贤程通过合理空置率的定义估算住宅合理空置率，谢贤程主要研究的 是香港的房地产市场中的租赁市场。谢贤程认同贾德( g d j u d ) 给合理空置 硕士学位论文第一章导论 率所下的定义：不会给业主带来调整租金的诱因的空置率。因此，谢贤程用名义 租金的增长率来反映住宅租赁市场中实际空置率和合理空置率之间的差距。谢贤 程估计的1 9 7 9 - - - 1 9 9 4 年香港住宅租赁市场的合理空置率为4 2 ，与香港同时期 的实际空置率非常接近，表明1 9 9 4 年的香港住宅市场是非常有效率的【6 1 。 从国内的参考文献看，在现有文献中，计算方法可以归类为以下三种：蔺涛 和戚少成( 1 9 9 9 ) ，3 年商品房空置率的计算方法。商品房空置率= 当前商品房空 置数量近三年商品房可供数量1 0 0 ，这也是目前比较流行的计算方、法【。7 1 。对 于这种计算方法，易宪容认为“我国现在8 0 的房子是计划经济下国家分配的， 不属于商品房的范畴，用现有空置房数量除以三年商品房净增额，还是比较符合 中国国情的 。建设部2 0 0 3 年在计算空置率时，也是将2 0 0 1 - 2 0 0 3 年三年商品 房竣工面积之和为分母进行计算的。贾海( 2 0 0 4 ) ，当年( 报告期) 商品房空置 率的计算方法。报告期( 当年) 空置率= 报告期空置面积报告期可供销售或出租 的面积。大多数人认为这种计算方法缺乏科学性，不能全面地反映市场状况怫j 。 上海市房地产经济协会( 1 9 9 7 ) ，商品房空置率的定义计算方法。商品住房空置 率= 商品住房空置量商品住房总量，或者房屋空置率= 报告期全部房屋空置量 报告期全部房屋竣工面积之和1 0 0 。这也是国际通行的计算方法，把目前待出 售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产( 包括增量和存量) 作为分母 计算出来的。董藩教授在计算空置率时也是采用这一算法。其他的一些方法大都 是这三种方法的演变。如顾志明和叶科( 2 0 0 5 ) 认为，房屋的空置率应分为两种： 出售与出租，出售房屋的空置率是一定时期中市场上供出售的房屋量在房主所拥 有的房屋总数中的百分比，出租房屋的空置率是指一定时期中市场上供出租的房 屋量在已知的出租房屋总数中所占的百分比，包括已经使用的房屋量和正在流通 中供出售和出租的空置房屋副9 1 。叶慧倩和单倩( 2 0 0 6 ) 认为：有必要区分存量 市场的空置和增量市场的空置并予以分别统计。上述这三种方法各有利弊，在房 地产界尚未形成一个统一的计算方法。在对这几种算法的讨论中，都只是定性的 讨论各种算法的优劣，并没有从定量的角度分析哪种算法更能体现出空置率所能 反映出的市场状况，更符合我国的情况【m j 。 对合理空置率的研究：顾志明和叶科( 2 0 0 5 ) 提出了合理空置率的评判标准： 房屋空置率合理水平的确定要看其是否与房屋的需求率相符合判断房屋空置率 是否处于合理或正常水平不但要从使用价值形态上比较房屋空置量与房屋需求 量，而且还要从价格形式上，比较空置房屋的总价格是否与社会对房屋的购买力 相符。郭峰和任宏( 2 0 0 4 ) 认为，合理空置率的确定应根据具体城市或地区的房 地产市场情况及周期波动，分析是否处于比较理性或成熟的状态，合理选择计算 的数据区间和个数，并对计算的数据进行必要的修正处理，来消除政策等非市场 6 硕士学位论文第一章导论 因素对计算结果的影响【】。包宗华( 2 0 0 7 ) 建议各城市应确定适用于本城市的指 标，还应规范其计算方法和适用范围。然后，制定警戒线指标，并据以作为调控 房地产市场特别是商品房积压的主要根据。在对合理空置率研究的问题上，大多 数的学者认为国际上的合理空置率或警戒线只能对中国的房地产市场起到借鉴 的作用，不能完全的适合我国的房地产市场，不能生搬硬套i l 引。 ( 2 ) 从定性的角度 对商品房空置的经济理论研究：金燕虹，孙超【l3 】利用博弃工具，依据查金 特和萨缪尔森双方叫价拍卖模型，构建房地产市场交易的不完全信息博弈模型。 通过分析提出隐性空置率的产生和持续上涨主要是由于房地产开发商和房地产 投资者即炒房者乐观供给预期过度，而消费者乐观消费预期不足所造成，并据此 提出了相关的政策建议。王晓婷( 2 0 0 7 ) 利用博弈论工具对我国房地产市场商品房 空置率进行分析，房地产交易市场的交易量的多少主要由交易双方对交易对象的 估价即双方的心理预期所决定的，大多数消费者一般处于信息弱势地位，因此他 们更偏好从信息披露较多，信誉度良好的开发商手中购房，而不愿意通过其他的 手段，另一方面是人们对房地产的这种心理，使得炒房者有了更广阔的发挥空间， 会对房地产继续保持很高的期望。从而会带来新房市场上非理性的投资需求，造 成有效需求的减少。最后得出了国家需要加强调控的力度，健全法制以及解决房 价的不稳定，同时加强二手房市场的管理等一系列系统的措施来解决商品房空置 的问题【l4 1 。卢忠敏和谢三鸿( 2 0 0 7 ) 通过房地产市场主体之间的相互博弈，以理 性决策为理论依据。首先用政府和开发商之间的博弈得出了土地价格的上升是两 者博弈的结果，导致了开发商的成本上升。然后通过开发商和消费者的博弈得出 了他们之间陷于囚徒困境的结果。最后给出了相关的政策建议【l5 1 。张蔷薇和徐 健( 2 0 0 7 ) 的文章从房地产销售过程中主要参与者的价格博弈分析，探究房地产 市场交易价格形成的过程，指出中国房地产业的现状是由社会几股力量反复博 弈的结果，其结果是不同社会力量之间的利益之争我国房地产业发展迅猛，投 资速度有所放缓，消费需求依然旺盛，供给结构不合理房价仍攀升但涨幅下降， 空置率居高不下【l 酬。安宏用不完美信息动态博弈分析对我国房地产市场中的交 易行为分析了房地产空置的现象，为我们提供了一些可以借鉴的建议【i7 1 。 对商品房空置解决方案的研究：关于商品房空置解决方案的研究和讨论比较 活跃，从不同角度进行了探讨，在诸多方案中可以分为“开源”与“节流”两个方面。 “开源”：即采取一定的方法将已建成的空置房在市场中消化掉。如：陈细云( 2 0 0 6 ) 采取出售为主、租售结合的方式降低商品住宅空置率【l 引；李旭坤和符蓝文( 2 0 0 6 ) 设立税收优惠，鼓励购买空置房，增大对空置房的需求【l9 j ；欧阳新( 2 0 0 4 ) 分 段、改变功能出售。郭峰和任宏( 2 0 0 4 ) 建议提高居民的现实购买力，完善住房 7 硕士学位论文第一章导论 金融配套政策，扩大抵押贷款规模以及采取特殊的支持政策。“节流 ：即运用一 些手段，减少可能成为空置房的房屋建成或上市。如：黄辉( 2 0 0 4 ) 规范土地市 场，控制房屋开发量；运用利率、税收政策，控制房屋开发量；应引导房开企业， 开拓新的开发领域，为社会提供所需要的房开产品，使销售顺畅【2 0 1 。链接地产 ( 2 0 0 6 ) 建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效 需求与空置房之间做到最大匹配；实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促 进空置房实现最大程度上的利用率。另外，也有部分学者在方案的制定上提出了 自己的看法。李书田和李晓峰( 2 0 0 4 ) 认为从根本上来讲，要想降低商品房的空 置量，要么降低房价，要么提高居民住房的消费能力，两者必居其一【2 1 1 。顾志 明和叶科( 2 0 0 5 ) 提出对于不同原因造成的空置房应采取不同的措施。郝凤英和 贺昌政( 2 0 0 6 ) 认为消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率问题是一项综合性 的系统工程，必须采取一系列综合性的长远对策。 ( 3 ) 从实证的角度 刘敬伟( 2 0 0 6 ) 通过对商品住宅空置影响因素的分析，得出居住性商品房价格 偏高、居民住房需求潜力释放有限、国家政策等导致商品房空置率高的结论，在 研究方法上主要是对影响因素的数据进行分析【2 2 1 。刘敏等( 2 0 0 6 ) 利用1 9 9 8 年以 后有关的统计数据，采用定量分析的方法对山东省房价和商品房空置率、城镇居 民收入进行了关系分析。结果显示，一个时期的房价，与市场化进程中，西北部 地对国家的“抓大放小落实得比较充分，是市场观念深入内地的体现。影响力 位居第三的是利益分配格局，为o 3 7 。这说明，即西部企业和个人从经济增民中 获取的收益增民速度并没有经济本身发展速度快。同时，企业的税负在1 9 7 8 2 0 0 4 年间并没有多大程度的下降，对经济增民的刺激作用也小。由于民间对国民财富 的支配比重不大，因此地区的经济活力没有得到完全激发。影响力最小的是对外 开放。其原因是内陆地区没有对外丌放的天然优势，陆上运输的高成本远不及海 洋运输的低廉。但是，对外开放的影响力并非异常的小，这说明基于经济结构差 异的边境贸易，在内陆地区的经济发展中，有着一席之位【2 引。 总的来看，海内外的学者对商品房空置问题的研究集中在定量的方面。大多 数的学者在合理空置率方面的研究上都提出了自己的见解，但是对房地产商品房 空置现象的经济学解释较少，而且在理论应用方面多集中在博弈论的解释。因此， 本文想从一个更新的前沿理论去分析房地产商品房高空置率现象。 1 3 2 期权博弈理论的研究综述 实物期权是金融期权理论在实物资产期权上的扩展，与金融期权不同的是， 金融期权的标的资产是股票、债券、期货或货币等金融资产，而实物期权的标的 资产是某个具体投资项目所对应的设备、土地等实物资产。 硕士学位论文 第章导论 1 9 7 7 年，m i t 斯隆管理学院的s t e w a r tm y e r s 教授首先将金融期权理论引入 实物投资决策的分析中，并提出了实物期权的概念和思想。与传统的投资决策分 析方法相比较，实物期权的思想方法主要不是集中于对单一的现金流预测，而是 把分析集中在项目所具有的不确定性问题上。通过对未来现金流的所有可能变化 范围的预测，用概率的语言来描述项目未来现金流的概率分布状况。在使用现金 流的概率分布和未来预期的市场信息时，实物期权分析方法把金融市场信息与投 资项目的决策联系起来，对未来现金流没有人为主观的预测。与传统的投资决策 分析方法相比，实物期权分析方法的结果是投资项目的不确定性越大，投资机会 伴随的投资价值就越大。 从8 0 年代中期开始，博弈论的广泛应用带来了经济学特别是微观经济学的 一次重大变革，其研究思想、建模方法己经渗透到几乎所有经济分析领域，最大 成果是改写了新古典经济学的寡占理论，也为企业项目投资管理决策提供研究分 析方法。新的理论认为形成沉没成本的竞争策略如r & d 投入、建设项目投资等是 “战略性的”，而产量和价格对市场影响是短期的，是战术的。因此，寡头竞争 可被抽象为二阶段博弈，第一阶段的战略变量为项目投资等手段，第二阶段的战 略变量可以设为产量( 古诺竞争模型) 或价格( 贝特朗竞争) 。显然，企业的项目投 资价值评估应当放在这个两阶段博弈的战略竞争阶段框架下进行。 在上述理论发展的基础上，一个自然的思想就将期权定价理论和博弈论结合 起来，形成连续的整体投资项目评价与决策分析框架。目前，许多国际学者j 下在 进行大量的探索研究工作。 t f i g e o r g i s ( 1 9 9 1 ) 利用期权方法研究了竞争对项目开始时的最优选择的影 响。分析表明在先行投资可以占先于预期的竞争对手的情况下，期权估值可以让 管理者为了占先的原因决定是否及何时先行投资，或等待而不管预期的竞争侵 蚀。 s m i t h & a n k u m ( 1 9 9 3 ) 2 4 j 利用二项模型及博弈论探讨了延迟期权及其投资 决策执行的时机及投资项目在不同决策下所具有的价值。根据不同的竞争程度市 场，有下面的结论： 在完全竞争市场状况下，由于竞争者的加入，对投资项目价值的损失较大： 故若能抢先投资以阻吓竞争者的加入，则企业虽有延迟期权，仍会选择尽早投资。 在垄断市场状态下，因在延迟期权有效期内并不会因竞争者的加入，而减 少投资项目价值，故与完全竞争市场相比，在投资项目价值低时，延迟期权不会 提早履约；在投资项目价值高时，延迟期权会提早履约。 在寡占市场状态下，市场只有两个企业的竞争，市场需求越不稳定，投资 项目价值越低时，竞争双方越不会提早履约，但在一方履约时，另一方也会选择 9 硕士学位论文 第一章导论 提早履约，以避免丧失市场竞争力。特别需要指出的是，厂商之所以会延迟投资 其主要原因是市场需求不稳定或不理想导致的项目价值低。 l a m b r c c h t 和p e r r a u d i n ( 1 9 9 4 ) 对两家竞争市场使用美式看跌期权作为支 付、每个参与人的交易费用作为执行价格，并假设看跌的起点由于抢先博弈而逐 步提高。追随者起点的条件概率分布使用类似“分布策略方法 ( d i s t r i b u t i o n a l s t r a t e g i e sa p p r o a c h ) ”来发现最优，使用的工具是标准的拉普拉斯最 大化原则，并在此基础上达到纳什均衡【2 5 1 。 t r i g e o r g i s ( 1 9 9 6 ) 研究了含期权方法的抢先博弈，方法是在初始点考虑抢 先影响，并通过附加给红利参数一个正值降低初始点。附加红利是真实期权持有 者的损失，称为竞争红利。与此相反的是通过博弈的等待影响附加给红利参数一 个负值以减低红利收益在这个过程中的难点是必须引入包括贝叶斯一纳什均衡 在内的复杂分析。同时，t r i g e o r g i s 还发展了博弈树分析，采用倒推方法 ( b a c k w a r d i n d u c t i o n ) 和二项定价方法发现了策略均衡集，并对抢先博弈和等待博 弈进行了实证分析1 2 6 。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 6 ) 对房地产投资的时间安排进行了分析，发展了期权博弈模 型，该模型属于抢先博弈。竞争者的抢先被解释为在房地产需求下降的情祝下房 地产开发的看涨期权实践，考虑了建设时间对期权价值的影响。他发展了两个建 设者的精练子博弈均衡，发现了对称的马尔可夫执行策略。同时，他分析了连续 投资期权，称为投资重叠( i n v e s t m e n tc a s c a d e s ) ，并揭示了需求偏移减少了投资开 始点的中间时间1 2 。 k u l a t i l a k a 和p e r o t t i ( 1 9 9 8 ) 认为企业初始投资的战略价值在于获得相对于 竞争对手的更多增长机会( 投资机会) 。这种投资机会在市场状况较有利时就会被 执行。寡头公司能从产品数量与价格两方面影响市场，从而能对市场变化作出更 有利的反应。因此，对它来说，这种初始投资具有更大的战略价值。k u l a t i l a k a 和p e r o t t i 还指出，不确定性对于期权价值的影响可能并不是那么重要【2 引。 l u e h r m a n ( 1 9 9 8 ) 分析了执行商业战略计划涉及的一系列决策，认为有必要进行战 略投资以获取未来增长机会。 d i x i t 和p i n d y c k ( 1 9 9 9 ) 研究分析了不完全竞争情况下的案例，在连续时间 上对两家竞争的市场、永久期权和不完全信息采用期权博弈方法进行了分析，并 给出了领导者和追随者的起点和价值的解析解1 2 9 1 。这种博弈属于抢先博弈，其 均衡是按照两个参与人作为领导者和追随者角色的序列均衡。在这个模型中，作 者使用了“期望的第一触点时间( t h ee x p e c t e df i r s th i t t i n gt i m e ) ”的概念和方法， 其数学意义是指某随机变量达到一个确定值的时间，严格的数学定义是：随机过 程“期望第一触点时间 t b 达到阀值( b a r r i e r ) 的表达式： 1 0 硕士学位论文第一章导论 乃= i n f t o ；矿( f ) 6 ) 在项目决策中的实际经济意义是某项指标如项目期望价值的现值达到一定 数额的时间。这个变量对项目投资决策具有很重要的指导意义。2 0 0 1 年，b o y e r 等人考虑了双寡头垄断结构中企业整体产能扩展问题。在他们的模型中，只有当 在市场上已存在投资者时才会发生同时投资。然而，从行业建模观点看，即使考 虑不同的初始产能，模型的应用仍然受到限制。因为两个企业都只能扩展一次产 能。2 0 0 2 年，t h i j s s e n ，h u i s m a n & k o r t s 研究了在双寡头垄断的市场结构中考虑 不确定条件下投资择时问题。当两个企业都想成为第一个发明者时，就会产生合 作问题。他们提出了一个解决合作问题的方法，包括对混合策略的应用。w e e d s 提出了一个顺序投资模型。他考虑研发项目的投资问题，创新的时间是随机的。 第一个成功创新的企业取得对项目的排他权，此时存在两类均衡，一个占先性的 顺序研发投资和一个后来的同时研发投资，可能取决于产数值【3 0 1 。 m u r t o ( 2 0 0 3 ) 发表了一系列关于不确定条件下的投资论文