（人文地理学专业论文）区位因素对商业用地价格水平的影响程度研究.pdf

浙江人学倾i j 学位论义区位冈素对商业用地价格水i p 的影响程度研究 中文摘要 土地足人类生产、生活和一切社会经济活动的载体，为了保证土 地市场的健康发展，必须建立以市场价格为主的土地价格体系，利用 经济数学的定量分析方法，可以动态评估城市土地价格，充分保证国 有土地收益，实现土地的经济价值。 全文分为三部分，总共六章。第一部分包括两章，分别是第一章 绪论和第二章文献综述，提出了论文的研究背景、研究意义和研究思 路。第二部分包括第三章和第四章，介绍了区位理论基础，并以城市 中商业用地为研究对象，着重分析了影响其价格的各种区位因素。第 三部分包括第五章实例研究和第六章结论和讨论，以宁波市宁海县为 例，首先分析了影响宁海县城商业用地价格的区位因素，其次根据特 尔菲法提供的区位因素分值，利用散点图模型具体分析了区位因素中 单因子与商业用地价格之间的相关性，最后就总的区位因素而言，研 究其对土地价格的影响程度。 对于具有一定发展潜力和缺乏市场交易样点资料的区域，可以采 用区位分值模型法，间接评估土地价格，这在实际中操作方便，能够 达到省时、省力的良好效果。 关键字：商业用地区位因素商服繁华程度区位分值模型法 激滚天学矮 ：学位论文区位强素鼹亵照趱魄徐揍承乎豹影响程发掰究 a b s t r a e t l 熊di sl 沁c a 撕e ro 强雌l 黼p m d u e l i o n 、l i v i 鸥鞠d 越lo fl 糖s o c i e ye n o m i e a c t i v i 坝b yw a yo fa s s u r i n gt l l eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fl a n dm a r k e t ，i tm u s ts e tu pt h e l 锄d 瓣a 球e ls y s 耄e mw h i c 魏g i v e 硝矗l y 鼍。搬em a r l ( e lp r i e e ，黻威eu s e “罐u 勰l i l a l v e a n a l y s i so fe c o n o m i em a t h e m a t i c s ，i le a ne v a l u a t et h ec i t yl a n dp r i e ed y m 淤i d y ，a n d e n s u r ec o u n 姆l a n di n c o m ea d e q u a t e l ya n da c h i e v et h ee c o n o m i ce v a l u a t i o no f1 a n d 弧e 砒o l ep a p e rm a k e s 婶o ft h f e ep a f t s ，遮a l ls i x 婊a p t e f s 。t h e 氛r s tp a f t i n e l u d o s 锤e 曩r s 耋e h 魏p l e re x o 穗i u 攥溅话| 地s e e o l 重de 羲a p l e fl i l e f a l t l 羚s u m m a 纛z e ，i p u t sf o r w a r dr e s e a r c hb a c k g r o u n d 、 r e s e a r c hm e a n i n ga n dr e s e a r c hr o u t e t h es e c o n d p 稚i 黼l 醛d e sl h e 像i 试e h a p t e f 黼dt h e 勤r 乇hc h a p l e 毛i li 玎l d u e e st h es e c t i o nl h e o 翠 b a s e ，鑫n dt a | ( ec i t yc o m m e f c i a ll a n da sr e s e a r c ho 巧e c t ，i te m p h a s i z ea n a l y s e s 甜1k i n d s o fs e c t i o nf a c t o r sw h i c ha 虢c ti t sp d c e n et h 谳p a j ti n c l u d e st h ef i 兢c h a p t e r e x a 黼p l ef e s e 越e h 鑫n dl h es i x 饿c h a 露汀羚s u l 撼锄d 镬s e u s s i o 娃，i l 专a k e sn i n gh a 至 e o u n t 搿o fn i n gb oe i 移a se x a 黼p l e ，主lf i f s 耄a n y s c st h es e 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够d e g r e e l l s e c t i o nf a c t o r s e e t i o np o i n t sn l o d e il n e t h o d 渐江大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其它教育机构的学位或证书丽使用过 的材料。与我同工作的闭恚对本研究所微的任何贡献均已在论文中侔了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：醚日 期：越墨：s 浙江大学学位论文使用授权声明 浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复 馨件和电孑文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本入电子文档的内容 和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以 公布 指导意义 杜能农业区位论的重要贡献在于对农业地域空间分异现象进行的理论性、系 统性的总结，为农业土地利用方式和利用地域提供了理论依据，它不仅对现代农 业区位论和土地经济学产生了深远的影响，其中所推导出来的级差地租理论对城 市用地的区位选择和房地产价格的形成都有很重要的启示意义，并对后来的韦儋 等人提出的工业区位论奠定了理论依据，也为以后区位论中两个重要规律，即距 离衰减法制和空间相噩作用原理的出现作了准备。 浙江人学硕上学位论文区位州素对商业用地价格水甲的影响程度研究 3 1 2 韦们的工业区位论 1 9 世纪后期，西欧资本主义国家工业化进程加快，对钢铁等基础性工业的 区位布局提上了研究同程，在这样的背景下，出现了对区位因子和最小运费点的 讨论。此后，德国经济学者龙哈德提出了“区位三角形”第一个产业区位优 化的定量模式，为后来对工业区位布局的研究产生了重要的指导意义( 陆满平， 1 9 9 8 ) 。2 0 世纪初期，德国人韦伯提出了工业区位论，他通过分析运输、劳动力 等集聚因素的相互关系，计算出工业产品生产成本最低点作为工业企业的理想区 位。 ( 1 ) 内容概述 韦伯的区位理论主要是探讨工业企业的最佳分布点，是在原材料和消费市场 一定的情况下，分析交通运输方式对其分布的影响，韦伯在文中提到了区位因素 的概念，他的区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的 因素( 邱华炳等，2 0 0 3 ) 。根据区位因素的特性，可以分为：自然技术方 面的区位因素，如劳动力技术水平；社会文化方面的区位因素，如居民消 费水平与习惯、利率等的地区差异等。韦伯在推导区位理论时，排除了社会 文化方面的区位因素影响，认为工业区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳 动成本和集聚度。 ( 2 ) 指导意义 韦伯的工业区位论也是经济区位论的重要组成之一，他对影响工业布局的因 素进行了初步分析，他首次将抽象和演绎的方法运用于工业区位研究中，建立了 完善的工业区位理论体系，为后来的研究者提供了研究工业区位的方法论和依 据，其次韦伯提出的最小费用区位原则，即费用最小点就是最佳区位点( 李小建 等，1 9 9 9 ) 。 韦伯的工业区位论对工业用地估价有着指导作用，影响工业区位的因素有运 输成本、劳动力成本和产业集聚度，工业区位的位置应处于两个成本的综合最低 点，产业集聚度是决定工业用地质量的重要因子，主要考虑生产或技术集聚效益、 社会集聚效益大小。韦伯的工业区位理论不仅应用于工业企业布局，也对其它产 业布局具有一定的指导意义。 3 1 3 克里斯塔勒的中心地理论 2 0 世纪3 0 年代初期，德国经济地理学家克里斯塔勒对城市区位问题，主要 是城市商业职能的分化、市场区的界限等宏观商业区位进行了研究，因此被尊为 商业区位论的开创者之一。 克里斯塔勒从城市中心居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能 1 4 浙江人学硕上学位论文 区位闪素对商业用地价格水、f ，的影响程度研究 的角度，论述了居民点的形成过程和结构特点，提出了中心地理论。他从经济学 的观点来研究城市地理，认为经济活动是城市形成及发展的主要因素，通过对德 国南部城市的具体地理位置、形成条件等进行深入分析，重点研究了各个区域内 城市的总体数量、区位、发展和空f u j 结构，逐步完善了中心地理论体系。随后又 提出了聚落理论，认为其分御呈三角形，市场区域呈六边形的空间组织结构，并 分析了中心地规模等级、职能类型与人口的关系等理论基础( 李小建等，1 9 9 9 ) 。 ( 1 ) 内容概述 中心地理学的基本理论认为，任何一个确定级别的中心地生产的某一级产品 提供的某级水平的服务，都有大致确定的经济距离和能达到的范围，中心地规模 与其所影响区域的大小、人口规模，是通过对产品和服务的需求这个环节建立相 关关系的。其中交通是城市经济发展中独立的经济因素，它起着“中间介质”的 作用，由于运输需要克服一定的距离，必须付出相应的成本代价，因此在很大程 度上影响到中心货物到达的范围，进而影响到城市规模、居民点之间的距离及其 空间分布，另外行政因素也是影响乃至决定城市分布的重要因素( 邱华炳等， 2 0 0 3 ) 。 ( 2 ) 指导意义 克里斯塔勒主要研究城市的职能结构、形成特点和空间分布模式，通过对交 通区位因子运输距离远近的分析，得出了城市各种职能的合理分布结构，并 从几何上推导出，这些最佳地点应当位于六角形服务区域的中央，这就形成了六 边形城市空间分布模型。 克里斯塔勒在探索城市区位过程及其规律的同时，对商业区位活动的空间分 异等宏观问题作了较深入的探讨，揭示了商业区位活动的宏观分异规律，阐释了 中心地商业区位活动的空问范围。 他提出的市场、交通、行政三原则体系，既可以看作是对商业区位布局的研 究，又可以认为是对城镇区位的探讨，揭示了城镇与区域空间在经济上的依存关 系，解释与构建城镇结构，提供了最基本系统的理论基础，具有重大意义。这种 城镇区位理论，对于分析原有城镇区位和规划新的城镇区位具有指导意义。 3 1 4 阿朗索的竞标地租理论 2 0 世纪6 0 年代，美国土地经济学家阿朗索引入了区位边际均衡和区位边际 收益等空间经济学理论，提出了竞标地租的观点，用城市租金梯度曲线和同心圆 土地利用模式图进一步分析了商业、住宅、工业、农业由市中心向城市边缘依次 呈同心圆分布的城市土地分布格局，这种理论被称为转换边际原理，它是解释土 地面积在具有不同地租支付能力的用途问分配的一种有益原理( 邱华炳等， 2 0 0 3 ) 。 ( 浙江大学硕i ：学位论文区位冈素对商业用地价格水平的影响程度研究 ( 1 ) 内容概述 由于距离产品消费中心( 城市) 位置不同而产生不同的土地利用纯收益，称 为位置级差地租。在城市任何一个地段位置上，都有一种用途比其他用途有较高 的地租报酬，它是最优的利用形式。 具体表现在城市土地利用上，往往是商业服务业用地占据了土地收益最高的 地段，在城市商业区，用地收益从商业中心向外围呈指数递减趋势，商业用地对 区位的敏感性尤为突出，因此商业地价在一定范围内呈有规律的变化，适宜采用 路线价和区位价等表达方式。住宅用地对交通、环境等其他区位因素较为敏感， 因此分布也呈现一定的规律性，多分布在城市商业区外围( 邱华炳等，2 0 0 3 ) 。 总的说来，在价值规律和市场机制作用下，由市中心到边缘必然形成与地租、 地价水平相适应的基本用地布局，即在中心地带是以商业用地为主，次一带则是 以住宅用地为主，最外围是工业用地为主，最后才是农业用地，由市区向郊区， 地租和地价相应递减( 邱华炳等，2 0 0 3 ) 。 通过实践证明，阿朗索的理论适合于单中心的中小城市，但是土地利用模式 仍然不是绝对的同心圆结构，受道路等交通的影响，呈为星状结构。 ( 2 ) 指导意义 阿朗索的转换边际原理也有一定的指导作用，它是解释土地在具有不同地租 支付能力用途间分布的有效方法。首先，它在评定综合基准地价时具有决定性作 用，它会影响城市中商业、住宅、工业地价，间接使得商业地价调节着其他地价， 这种价格差异就是因区位不同导致的级差地租不同而产生的，其次，在分类地价 中，商业用地对区位因素较为敏感，可以采用不同价格形式表达，其他如住宅用 地、工业用地也受区位因素影响，住宅主要是受生活设施、商服繁华度等因子影 响，工业用地受基础设施、产业集聚度水平影响较大，因此分析区位条件中各影 响因子，可以为正确评估各种价格提供测算依据( 邱华炳等，2 0 0 3 ) 。 3 2 区位理论对土地价格评估的指导意义 区位理论在土地评估中有重要的指导意义，城市土地价格的决定因素第一是 区位，第二是区位，第三还是区位。土地在空间上表现出不同的利用类型使地租、 地价也随之变化，以致不同质量、不同地租地价的地块之间不仅有距离和方位特 征，还具有与各种地理要素和社会经济活动影响密切相关的空间分布规律。 土地可以作为区位理论的客体来研究，其重要作用主要表现在以下几方面 ( 邱华炳等，2 0 0 3 ) ： 首先，区位是决定城市土地利用价值的重要因素。从区位理论来看，区位对 城市土地起着很重要的作用，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值， 1 6 浙江大学训：学位论义区佤冈索对商业用地价格水、f ，的影响糕度研究 使得同类行业在不嗣的区位获得的经济收益褶差很大，不同行业在同一位置上经 济收益相差也很大。 其次，区位是衡量地程、地价的重要尺度。每个地使用者蕾先会将浚块土 地能够获取的最大收益与付出的地租进行比较，然后选择最适宜地段的土地，从 而在地租及地价这一经济杠杆的调节作用下，不断进行用途转换，最终形成土地 收益和稚会都趋向予最佳用途水平的合理的空闻结构。 进一步来看，区位理论是从地域或者空间方面定量地研究自然和社会经济现 象，丽自然地理、经济地理、交通地理等也是构成土地级差地租和地价差异的主 要影响因素，区位理论通过应用于城市土地利用、功能分区、城市规划等方面对 土地估价也闽接产生了影响，阿兰索的竞标地穰理论也对城市土地分等定级、基 准地价评估乃至宗地分类等起着重要的指导作用。 区位理论通过影响城市土地布局和城市地域结构，从而间接影响了土地的估 价。城市地靠局遵循一定的原则，通过分析各种用地之间的关系进行科学分类 划定功能分区后，预测土地的级差收益，进而决定土地分类地价的高低走向。根 据区位论进行的城市用地分区，都形成了自己的商业区、住宅区和工业区，通过 测算分区的级差收益，为制定分类基准地价提供了基础。从竞标地租的观点来看， 城市内部各处人口和经济密度服从距离衰减规律，形成了距市中心越远土地使用 强度越低的同心圆( 或者星状) 结构。 区位理论也影响了规划理论，也对土地评估产生了指导作用。区位理论从土 地合理剥用布局和经济利用出发，指导城市规划理论，各种土地的合理利用可以 通过城市规划得以较好地实施，在宏观上决定了土地利用发展方向，从而在一定 程度上决定了地价分布及其水平。反过来，土地估价可以利用地价起导向作用并 促进城市规划，从而使规划与估价起蓿相互促进的作用。 1 7 浙江人学硕k 学位论文 区位闪素对商业用地价格水、r 的影响程度研究 第四章影响城市土地价格因素分析 4 1 城市土地价格 城市土地价格可以简称为城市地价，又称地产价格，是一宗地或多宗地在一 定权利状态下的某一时点的价格( 闫天龙等，2 0 0 4 ) 。 4 1 1 土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结 在商品中的无差别的人类劳动。按照这种理沦，未经人类开发利用的土地资源， 没有凝结人类的劳动成果，是没有价值的，冈此也不能用价格来表现其价值。土 地经过人类开发改造后，就成为了一种生产要素，它能够为人类提供产品和服务， 此时的土地具备了使用价值，满足了人们的需要，当它在一定的劳动条件下产生 纯收益，即有了价值，因此可以用价格来表现，这时就出现了地租。 要想获得土地的使用价值，必须以牺牲它的价值为代价，这是商品使用价值 和价值的属性决定的，因此需要购买或者租用土地，即表现为购买价格或者租赁 价格，后者就是地租的形式。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收 益，因此土地价格是为购买土地而支付的用货币来表示的交换价值，是土地未来 地租的资本化( 张红，2 0 0 4 ) 。 在城市内部，土地价格的内涵可以从以下几个方面进行理解( 杨继瑞，1 9 9 7 ) ： 城市地价是一个综合的概念，城市区位特征使城市集聚了不同的经济活 动，从而形成集聚经济效益，在集聚效益的作用下形成了不同的城市地价高峰区； 城市地价是多样化的地价形式，随着经济的发展，各种经济形态的形成，出现 了诸如土地所有权价格、土地使用权价格、土地抵押权价格、土地出让价等多种 形式；城市地价是一个动态地价体系，由于受到城市的发展变化、政策、城市 规划、外在因素等的影响，使城市地价总是处在动态变化之中。 4 1 2 土地价格的特点( 杨继瑞等，1 9 9 7 ) ( 1 ) 土地价格组成的二重性 城市土地中的土地资本所表现出来的价格是真实的，是其价值的货币表现形 式，其自然资源部分，不是劳动产品，不具有价值。城市土地价格是无限期或者 一定年期内资本化的地租，人们购买土地，实际上是购买土地收益的权利。在社 会经济生活中，土地资本价值所表现的土地价格形态和地租资本化的土地价格形 态是融合在一起的，不论是征地费，还是批租和转让价格，都是土地资本价格和 1 8 浙江人学硕l j 学位论文区位冈素对商业用地价格水平的影响程度研究 土地资源价格合二为一的。 ( 2 ) 土地价格的需求单向性 一般商品的价格由其价值所决定，并受到市场供求关系的影响，如果供求增 加，需求减少，则商品的价格会下跌；反之，供求减少，需求增加，商品的价格 会上升。然而土地却有所不同，在宏观上，土地的供给是不能改变的，具有一定 的数量性，且在短时期内经济供给的变动也较小。随着社会人口的增加及人类对 土地需求量的不断增大，由于总供给不变，需求又呈上升趋势，因此价格势必会 不断上升。从微观上来看，在某一个具体区域的市场上，土地的相对供给会有所 改变，因此土地价格也会在一定幅度内上下波动。 ( 3 ) 土地价格的增值性 随着社会经济的不断发展，人口的迅速增加，对土地的需求也在相应增大， 在供给改变很小的情况下，地租和地价开始呈现有规律的上涨趋势。同时，由于 先进技术、工具的广泛使用，使得工人的劳动总量在不断减少，社会平均利润率 也在下降，从而导致利息率也下降，带来的结果便是地租和地价的上升。 ( 4 ) 土地价格的个别性 城市土地具有非均质性，不是标准化的商品实体，既不能批量生产，也不能 统一定价，因此受空间区位和所处的社会经济条件与环境的影响，土地表现出来 的差异性极大。要衡量某区域某时段内土地价格水平，只能是大体测算区域的平 均价格，具体到各宗土地的不同价格，正是体现了土地价格的个别性。 ( 5 ) 土地价格的地域性 尽管土地的供给和需求决定了土地的市场价格，但是土地位置具有固定性， 它不能像其他商品那样随意流动，因此土地价格具有很强的地域性。在各个区域 市场，由于受到不同因素的影响，各自形成的价格不可能是统一的均衡价格，所 以土地价格因所处区域位置不同，价格上会有很大差别。 4 2 影响城市用地价格的因素 按照商品价值规律原理，一切商品的价格由价值决定，并受供求关系影响， 因此决定城市土地价格的是市场。土地价格并不是一个常值，它总是处在一定的 波动范围内，而且诸多因素会影响城市土地价格，通过分析各类因素对土地价格 的影响作用，对正确评估土地价格有着极其重要的作用。对城市用地来说，通常 将影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。 4 2 1 一般因素 在考虑某一因素对地价的影响作用时，如果假设其他因素不变，则该因素对 1 9 浙江人学驯j 学位论义 区位w 索对商业用地价格水、f 的影响程度副f 究 地价的影响就是直接明显的，或者促使地价上升，或者促使地价下降。然而，一 般情况下，影响土地价格的因素总是在不断的变化中，而且通常是多种因素共同 起作用，某些因素会提升地价，而某些因素会降低地价。一般因素是指影响地价 水平的经济、社会和行政等因素，也是影响土地价格的一般、普遍，共同的因素， 这些因素对地价的影响是整体性的，覆盖面是整个区域。 ( 1 ) 人口因素( 闫天龙等，2 0 0 4 ) 人口状况是最主要的社会经济因素，人口密度、人口素质与家庭构成，这些 都会影响对土地的需求状况，从而引起土地价格的变化。 人口密度。城市是经济活动集中的地区，人口密度的变化间接影响地价的 变化。人口增加，则人地比率增大，人口密度提高，从而对土地的需求上升，导 致土地价格上涨。城市化初期，人口集中的同时导致技术与资金的聚集，形成城 市特有的“聚集经济效益”，这种效益的产生使城市地的预期收益大大提高， 因而更加快了土地价格的上升。 人口素质。人口素质通常与人口受教育程度和文化素养相关。城市中人口 受教育程度高，文化素养也较高，这样的居住区，社会秩序安定，环境优美，人 们更加愿意选择这类住所，从而间接导致对该类住宅区的需求增加，促使土地价 格上涨。 家庭构成。由于传统生活方式的改变及城市化进程的影响，家庭结构将越 来越小。传统的几代同堂的大家庭逐渐将被以父母和独身子女为主的三口之家这 种类型的小家庭所代替。现今社会，这种家庭构成的变化促使了对相应居住户型 的选择将趋向于小型化、精致化，传统的住宅不再满足需求，因此势必引发新一 轮住宅需求，从而导致住宅用地的价格上涨，而且这种上涨的趋势会越来越明显。 ( 2 ) 行政因素( 闰天龙等，2 0 0 4 ) 行政因素主要是指国家对土地价格的干预，国家从全社会利益和宏观经济发 展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地利用等，从而达到提高土地总 体利用效益的目的，这种干预对土地价格的影响至关重大。地产市场要想健康、 有序的发展、运行并成为国民经济增长的重要组成部分，还必须有政府的管理作 用。政府的管理、控制在城市地价的变化中起宏观的调控作用。 影响地价的行政囚素主要有：土地制度、住房制度、税收政策和地价政策、 城市规划及土地利用限制、行政隶属变更等。 土地制度对地价变化的影响( 黄志凌，2 0 0 3 ) 。土地制度包括土地所有制 和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。长期以来 我国实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度，土地的流转方式也只有划拨。 由于划拨的土地是无偿的，因而土地的价格是隐性的。随着城镇土地使用制度的 改革，土地作为特殊商品开始进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的 2 0 浙江火学硕：上学位论文区化p ：i 素对商业用地价格水r 、f 的影响程度研究 经济补偿的地产价格。同时，随着土地有偿使用制度的进一步完善，在市场经济 的作用下，城市地产价格的涨落也会更符合市场规律。 住房制度对地价变化的影响( 黄志凌，2 0 0 3 ) 建国以来，我国传统的住房制度采用的是低租会的国家福利制度。房地产投 资不能通过房地产自身的运营来回收，只能靠国家财政补贴来维持。因此，在这 种情况下，一般的房租中不包含地租、地价。住房制度改革以取消补贴，实行住 房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，进一步带动了地价的正常 浮动。 地价政策对土地价格变动趋势的影响非常大。一般地讲，高地价政策即政府 开放对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价的上涨；低地价政策是政府采取 各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政 策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响土地价格的高低。 税收政策对地价变化的影响( 黄志凌，2 0 0 3 ) 税收负担的高低，无论是对个人还是对企业，其影响都关系重大。税赋增加 则居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，导致经济增长幅度降低。这时， 各企业均无力或不想扩大投资，致使地产需求降低，地产价格降低。反之，税赋 减少，则储蓄增加，地产价格上涨。例如土地增殖税的征收，会有效的抑制土地 投机，防止部分人哄抬地价，牟取暴利，可以在一定程度上稳定地价。 法律法规对地价变化的影响( 黄志凌，2 0 0 3 ) 法律法规对地价的规定是政府调控城市地价的重要手段之一，法规对土地出 让的数量、供给的方式、租金的数量及交易方式等对城市地价的变化都有一定的 影响。有关土地利用的法规很多，主要有土地法、建筑法和城市规划法等，基于 这些法规之上的土地利用构想和利用管制，对土地价格的影响也非常之大。随着 土地被划分为住宅区、商业区、工业区等不同种类，其价格也发生极大变化特 别是城市规划中的建筑容积率、覆盖率、建筑物高度等指标，对土地的利用率及 土地价格水平影响是很大的。 ( 3 ) 社会因素( 闻天龙等，2 0 0 4 ) 影响土地价格的社会因素主要有政治安定状况，社会治安程度、房地产投机 和城市化等四个方面。 政治安定状况是指国内政治局势的稳定情况。政局稳定，则房地产投资的运 转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预定期限内得到回收并取得利润， 从而投资者的投资信心大，带动地价上升。反之，则地价会下跌。 社会治安程度是指社会秩序的好坏。无论是商业区还是住宅区，社会秩序良 好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。从某种 程度上讲，这也是和政局稳定状况息息相关的。 2 l 浙江人学颂i j 学位论文 区位因素对鲻业用地价格水平的影响程度研究 房地产投机是投机者期望并利用房地产价格的变动获德超常利润的霉f 为。这 一因素对土地价格有突出的影响。当土地供不应求时，由于投机者的抢构而哄抬 地价，当土地供大于求时，走于投机者的抛售而使地价下跌。 由于城市土地的总面积相对而言是不变的，因此城市化进程对地价的影响主 要表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二 是入西迁入眈例高，即城市进程速度快的地区，地价涨幅要高于一般地区。 ( 4 ) 经济因素( 黄志凌，2 0 0 3 ) 经济因素的变动是缝价变化的重要原因之一，城市化进程的加快，导致对城 市地产需求竞争的加剧，利率的升降、收入水平和投资水平的变化都在一定程度 上影响着城市地价的高低。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入，国民 收入增加，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发鼹的状态， 社会总投资增加，对土地的需求不断扩大，带动地产价格的上涨；反之，经济衰 退，失韭率增加，物价、工资也相应降低，消费减少，行业发展不景气，促使社 会投资减少，对土地的需求相应也减少，因此土地价格就会下降。 4 2 2 区位因素 ( 1 ) 土地区位 “区位 这个概念，包含两层含义，第一是指位置和场所，第二是指定位和 布局。“土地区位 既指土地资源所处的位置或者场所，也指土地利用项目在空 闻上的定位或者布简，土地实际上就是区位的客体( 周诚，2 0 0 3 ) 。 土地区位存在优劣之分，不同区位上的土地产生的经济效益不同，市场经济 下魄一个典型特征是追求经济剥润最大诧，因此任何经济单位总会选择条件较为 优越的土地区位，体现出土地区位的趋优利用。我国土地资源稀缺，发展市场经 济，势必对土地的需求会有所增加，对土地的最佳利用，就是获雩导最佳的经济、 社会和生态效益，其中主要突出经济效益最大化。土地的趋优利用会促使任何区 位的土地朝着经济效益最优的利用方式转变，对于社会和生态效益则需要依靠行 政手段等_ 束加以于预和调控。 城市土地区位，其主要内涵是指某一街区或某地段与周围环境事物的相互 关系，它对城市地整体效益的发挥起着重要的作用。地区位是个综合的概念， 它表明的是一宗土地相对于另一宗土地在自然条件、交通条件和经济状况等方面 的差异，具体反映出来的就是土地价格的差异。 ( 2 ) 土地区位因素 区位具有相对性和唯一性，不同的区位具有不同的自然、经济、社会条件， 相应也麓产生不同的经济效益，因此会形成不网的区位优势或区位劣势，区位的 差别在一方面影响了客体之间的经济效益的差别，因此对于任何经济部门而言， 浙江人学硕一l 学位论文区化因素对商业用地价格水平的影响程度研究 正确地选择确定区位，就是极其重要的。 土地的本质特征是生产力，对于城市用地，土地生产力主要取决于区位要素。 西方经济学家对地租特别是建筑地段的地租进行过详细的研究，它同农业地租的 的区别，在于农业中土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，对于建筑地 段地租，则是位置( 即区位) 起决定作用。 影响土地的各种区位因素，决定了土地利用布局和土地区位效益，它包括自 然因素、经济因素、技术因素、社会因素及组织因素等五个方面。其中自然因素 分为普遍性因素、区域性因素和限制性因素；经济因素分为运输因素、劳动力因 素、市场因素等，自然因素是决定经济区位最重要的因素，反过来经济、技术等 因素又可以改造和弥补自然条件，使之适合布局的需要( 周诚，2 0 0 3 ) 。 4 3 影响商业用地价格的区位因素 影响城镇土地价格的区位因素可以从三个层面来探讨，即自然、经济和交通 区位因素，城镇内部不同用途的土地具有不同的区位要求。其中反映商业用地区 位质量优劣的主要有商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、 路网密度、市政设施完备度、生活设施完善度、环境优劣度、绿地覆盖度、自然 条件优越度和人口密度等，其中以商服条件、交通条件最为重要，上述均可以分 别归入以下三大类区位因素。 4 3 1 自然区位凶素 在宗地评估中，影响土地价格的自然区位因素就是指宗地所处的自然环境条 件，它包括一些相应的指标，即是否受到洪涝灾害的影响、环境绿化程度、地质 地形条件、通风采光等。对于商业用地来说，对自然区位的要求没有住宅用地那 么高，但是较好的自然环境条件依然能够增加土地收益，问接提升土地的价格。 ( 1 ) 地质、地形条件( 周璐红，2 0 0 2 ) 对于城市土地，自然区位因素是固定不变的，土壤肥力、土壤丰度等对城市 地价影响不大，而地形、地质、地势等自然条件在一定程度上对地价影响较大。 在城市建设中，自然条件的差异会影响土地开发的难易程度及投资量，有利的自 然条件可以缩减土地开发的工程量，减少投资成本，以至增加土地开发收益。 城市土地的地形是指同类地块内的地面起伏形状，地形地质不同，相应的地 表物质承载力也不同。不同的建筑物对地表物质承载力有一定的要求，地表物质 承载力直接影响建筑物的稳定程度、高度、用地布置等。承载力大的城市用地， 可以减少地基处理工程量，有利于降低工程造价，节约土地开发成本，节省城市 建设投资，间接提高城市地价。 浙江大学硕 ：学位论文区位闪素对商业用地价格水平的影响程度研究 地形坡度是影响城市地价的主要因素之一，同时它也会影响城市各项建筑物 用地伟局、工程难易和建筑美观。在地形坡度过大的地区进行城市建设，就需增 加丌发土石方等工程量，投入较多的附加劳动和建设投资，从而相应地使土地价 值减值。 城市土地的地势是指该地块与相邻地块的高低关系，特别是与相邻道路的关 系。如果宗地地块低于相邻的道路，则宗地内的排水工程就相应加大，特殊情况 下还需要增大填土量以使宗地与相邻道路等高，从而增大土地的基础设施投资或 开发成本。 ( 2 ) 其它环境条件 商业区的繁华与商业区的生态、人文环境较难以兼顾，但是如果商业区的生 态、人文等景观环境较好，则可以明显提高商业区的品味。在商业区采取适度的 交通管制如某些地段禁行车种和时间，这样会减少污染，增加行人安全度，有利 于提高商业区的环境条件，一定的绿地面积加以陪衬，也可以增强区域的美感， 以此吸引更多的人流，增强商业区的集聚度。 4 3 2 经济区位因素 ( 1 ) 集聚因素( 周璐红，2 0 0 2 ) 区位有优劣之分，优势区位将给经济主体带来额外的经济利益，劣势区位的 经济效益则相对较小。在完全竞争条件下，区位是不可移动的，经济主体只能通 过区位决策来获得最大的区位效益。优势区位将吸引众多的利益主体的集聚，从 而带动资本、技术、人口、资源等形成区位集聚，形成集聚经济效益。从集聚的 方式来看，主要有点状集聚、线状集聚和面状集聚等。 点状集聚主要表现在商服中心的集聚，这些集聚区一般是城市交通的结点， 可达性好，地租较高，聚集了商业、服务业、金融业等能支付高地租的行业，也 是城市居民购物及生活的主要聚集地。该区域对整个城市而言，是以点为中心向 外扩散，距离中心越远，对城市居民的影响也越弱，对城市地价的影响也越来越 低。 最早对城市地价影响较大的是城市河流，主要的企业沿河流分布以获得交易 成本的节约，公路和铁路的出现，使交易成本大大节约，沿这些线路分布的经济 主体将获得利益最大化，形成了线状集聚，大大改变了点状集聚的类型，使城市 地价沿这些线路形成外凸形的增加。 面状集聚是城市各种因素因子综合作用的结果，城市的服务中心、道路通达、 基础设施、公共设施等因素相互作用，使集聚效应最优，这使不同性质的经济利 益主体选择适合各自发展的区域，从而形成商业区、住宅区、工业区及混合区等 城市用地类型。 浙江人学硕l j 学位论文 区位闪素对商业用地价格水、弘的影响程度研究 集聚效应是由社会经济活动的空间集中所形成的集聚经济和集聚4 i 经济综 合作用的结果。集聚经济为经济活动的空问集中提供了吸引力和推动力，使城市 地价上升，从而产生集聚经济效益；集聚不经济的存在显然削弱了集聚经济的效 果，妨碍甚至破坏合理的集聚，构成城市空问集聚的排斥力和约束力，使城市地 价下降。 ( 2 ) 商服繁华程度 繁华程度就是某一区域的繁华影响程度，主要指商业服务业的规模等级对土 地利用的影响程度。在我国的地价评估体系中，基准地价的形成是在土地分等定 级基础上形成的，影响土地分等定级的一个首要因素就是商服繁华度，土地定级 的结果又影响土地价格水平的高低，因此商服繁华度与土地价格呈f 相关关系。 商服繁华程度由商业区的级别，大型商店的数目与总面积，以及经营范围的广度 和顾客的数量及层次等表现。商业区越繁华，则该地区的土地价格越高。 新的商业中心、车站、港口、码头的建立，新的市场、城镇中心的兴起，已 经行政中心的搬迁等，都可以改变原来的城市土地级别，由于政府出台的新政策 及措施，提出发展各种新区，也会使得位于偏僻地段的区域变为新的商业繁华地 段，其区位由劣转为优，而以前的繁华地段也可能会逐渐演变为衰落的地段，区 位由优转为劣。此外，在城市土地上追加投资，也可能会改变城市土地的区位级 差，使得土地的区位价值上升。 ( 3 ) 基础设施完善度 基础设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度，是反映社会活 动、经济生产、生活等活动场所保障的指标。基础设施是城市设施的重要组成部 分，主要包括城市居民生活、生产所必不可少的给排水、供电、供气、供热、电 讯等设施。其水平反映了城市土地资金的投入量，其完善与否直接影响土地使用 价值的大小，影响投资、生产效益，也直接影响了居民的工作和生活环境。因此， 它也是影响土地质量和地价水平差异的重要因素。基础设施完善度主要从设施类 型是否齐备、设施水平高低及使用的保证率三个方面来反映。 处于自然状态的土地或农地，无法满足生产、生活等城市基本功能的需要， 只有按照规划建设的要求，对其不断投入技术、资金和劳动，修建各种基础设施 及综合服务设施，使其变成可供利用的载体。 城市基础设施的完善程度直接影响到土地的未来开发成本，基础设施越完 善，该地块所处的环境越好，从而开发的成本越小，获取的土地纯收益越高，相 应的土地租金水平也会上升，导致土地价格升高。 ( 4 ) 公用服务设施完善度 公共设施主要包括公用服务设施和文体设施。其中公用服务设施主要指与日 常生活密切相关的中小学、医院、诊所、邮电所、浴室、煤店等；文体设施主要 2 5 浙江人学硕i ：学位论文 区位冈索对商业用地价格水f 的影响程度研究 是指影剧院、俱乐部、体育场馆、游乐园等文化、体育设施。它们都体现了土地 社会物化劳动的投入量，同时也是衡量土地社会及生态效益好坏的重要指标。公 用设施完备与否将会影响社会经济活动及人民生活是否更顺利、更便利，影响人 民生活得是否舒适，因此公用设施完备度和土地质量是密切相关的。完备度高的 土地其使用价值也高，土地级别也高。 4 3 3 交通区位因素 城市交通与城市土地利用和城市社会经济发展存在密切的关系，城市交通系 统的通达状况和实际供给能力，影响着城市经济发展和土地利用类型，直接影响 着城市地价的高低，而城市经济发展和土地利用类型及地价的高低又要求城市交 通达到一定程度。 从国外学者对城市交通和地价的关系的研究来看，普遍认为最高地价是城市 中心通达性最高的地块，因此交通通达性是城市地价和土地利用的一个关键的因 素。交通条件包括对内和对外两个方面：对内包括道路类型、宽度、站点总数及 密度、车流量等；对外包括到火车站、港口、长途汽车站等设施的距离( 周璐红， 2 0 0 2 ) 。 城市的空间发展是有条件的，影响城市发展的主要因素有：自然地理条件 ( 如地形、地质条件) 对城市用地发展的适合度；城市公用设施及运输系统扩 展的可能；城市土地利用现状。这些因素影响或制约着城市空问扩展的方向与 规模，对城市用地结构和区位的形成有着很大的影响作用( 唐菊兴等，2 0 0 1 ) 。 城市中心普遍存在一条主要的发展轴，沿交通干线发展的最优方向的城市， 发展轴起着重要的作用，它影响蓿城市土地利用的方向和区位的形成，从而决定 了城市地价的分布。 国外许多学者从不同侧面论述了交通的通达性和便捷性是决定城市土地区 位地价( 地租) 的最重要的因素( 徐永健等，1 9 9 9 ) ，同时也强调了交通将对城 市的分布、形态及地价产生“巨大的影响 ( a b b o t t ，1 9 9 3 ) 。 ( 1 ) 城市道路 城市道路是城市中担负城市交通的主要设施，是行人和车辆往来的专用地， 是连接城市内家庭、企业和政府的纽带。城市道路的容纳量和承载力、供给能力 和道路功能的增强会促进城市经济的发展，从而影响地价的变化。 城市交通完善程度主要表现在城市道路网的完善程度，一般情况下，城市道 路越宽，道路的容纳量和承载力越大，则道路的供给能力也越大，地价也相应的 提高，这是与城市道路的功能联系起来。举例来说，当城市道路是混合型的主干 道时，其周围的地价就相应地比交通型主干道周围地价高一些。 沿着交通线路的选址，可以带来交通运输成本的节约，因此城市用地的扩展 2 6 浙江人学硕上学位论文 k f 证闪索对商q k 用地价格水、f 的影响程度研究 总是从交通沿线附近向外延伸，地价也顺着交通沿线向外延伸。由于城市道路的 汇集点能够吸引众多的人流和物流，因此附近的地价要比周围地价高一些。在其 它因素不变的情况下，住宅和商业都倾向于趋向公路交通便捷的地方。 通常情况下，宗地离客运站距离越短，路面越宽、平直，则交通条件优越， 道路通达性较好，因此修正值将上浮，间接导致评估的土地价格升高，可见道路 通达性的优越能够决定土地的利用状况进而影响土地的价格水平。 ( 2 ) 各种客运站等对外交通设施 对外交通是城市路网交通流的重要组成部分，推动着城市向多功能和开发性 发展，地区间增长的人员流动和货物流通需要便捷的交通联络。这些交通设施附 件就形成了一个集散中心，并以同心圆的方式对城市服务，不同等级服务半径不 同，随着距离的增大，其影响力渐渐降低。因此，距离这个中心越近的地点，越 能够充分接收便捷的交通辐射影响力，伴随而来的就是较