（产业经济学专业论文）中国房地产周期实证研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 页 摘要 论文以我国房地产周期波动为主线对房地产周期的客观存在性、房地产 周期波动的形成机制、房地产周期波动的内、外生因素及关系、房地产周期 波动的非对称性以及波动趋势进行了实证研究。其目的是为了揭示近2 0 年 来( 1 9 8 8 2 0 0 4 年) 中国房地产周期特征与运行规律。 中国房地产周期存在性是本文立论的基础。游程检验法能够检验一组时 间序列是否存在一定周期规律。使用沃尔德一沃尔费威茨游程检验法检验代 表中国房地产发展的时间序列，发现该序列相对于长期趋势呈现出聚集性的 向上或向下运动，说明房地产市场出现规律性而不是随机的波动。 房地产周期的形成机制是房地产周期研究的重要内容。冲击一传导理论 从内部机制与外部机制两方面来研究经济周期的形成机制，具有较好的解释 能力。本文把该理论引入房地产周期形成机制研究，在定性分析的基础上， 建立数理模型。该模型反映了中国房地产周期是内外机制综合作用的结果。 影响房地产周期因素可以分为内生因素和外生因素，各类因素通过各自 机制影响着房地产周期运行。然而，局限于定性的分析往往缺乏说服力，究 竟是那些因素真正影响房地产周期昵? 格兰杰因果检验提供了解决该问题 的定量研究方法。本文应用这种方法做计量检验，结果表明：g d p 、城市化 是房地产周期的单项格兰杰因，房地产投资与房地产周期互为格兰杰因。进 一步，证实投资与周期存在协整关系并建立误差修正模型，模型反映了两者 之间动态调整关系。 非对称性是房地产周期波动的重要特征之一。非对称性一股分为两种： 深度型非对称性与偏移型非对称性，深度型非对称反映了周期中扩展幅度与 收缩幅度的关系，偏移型非对称者则体现经济周期中“启动”速度与“刹车” 速度的关系。目前统计学的发展已经给我们提供了研究非对称性的工具。本 文利用这类工具对我国房地产周期进行非对称性研究，结果表明中国房地产 周期表现为陡升缓降、深度扩张型非对称。 房地产周期波动趋势是用发展的眼光来审视房地产发展的过去、现在和 未来。本文根据房地产增长率历史数据计算出增长率合理区间，并辅之以平 均位势。波动次数，增长率离散程度等多项指标，对房地产周期波动趋势作 了分析。研究表明，中国房地产周期已经从“大起大落”向“大起缓落”转变， 波动幅度逐渐平稳，增长区间渐趋合理。 关键词：房地产周期冲击传导模型因果检验非对称检验 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 i 页 a b s tr a c 七 t h i sa r t i c l e f o c u s e so nt h et o p i c so fc y c l eo f r e a le s t a t e i n d u s t r y t oa n a l y z et h et o p i c ，w ec a nn o to n l yt e s t i f yt h ee x i s t e n c e o fr e a le s t a t ec y c l e ， a n a l y z ei t sm e c h a n i s m ， b u ta l s os t u d yt h e m a i ne n d o g e n o u sa n de x o g e n o u sf a c t o r st h a ti n f l u e n c et h ec y c l eo fr e a l e s t a t ef l u c t u a t i o na n dd e p i c tt h ec h a r a c t e r i s t i co ft h ec y c l e c o r r e c t l y t h es t u d yb a s e do no b j e c t i v ee x i s t e n c eo fr e a le s t a t ec y c l e f l u c t u a t i o n r u nt e s tp r o v i d eam e t h o dt oj u s t i f y 胃h e t h e ras e to f t i m es e r i e sd a t ai sc y c l i c a lo rn o t b ym e a n so fw a l d w b l f o w i t zr u n t e s t ， t h ee x i s t e n c eo fr e a le s t a t ec y c l ew a sc o n f i r m e d i ti si f n p o r t a n tf o rt h i st h e s i st os t u d yt h em e c h a n is mo fr e a l e s t a t e c y c l e t h es h o c k t r a n s f e rs t r u c t u r e g i v e s t h er i g h t e x p l a n a t i o n o n e n d o g e n o u sa n de x o g e n o u sm e c h a n i s m t h e p a p e r i n t r o d u c e d t h es h o c k t r a n s f e rs t r u c t u r et oa n a l y z et h er e a le s t a t e c y c l ef l u c t u a t i o n 0 nt h eb a s i so fi t ，am a t h e m a t i c a lm o d e lw a ss e t u p t h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c er e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o nc a nb e d i v i d e di n t oe n d o g e n o u sa n de x o g e n o u sf a c t o r s e a c h o ff a c t o r s p r o v i d e dt h ei n f l u e n c eb yi t sm e c h a n i s m t h ec e n t r a li d e ab e h i n do f t h ep a r ti st of i n do u tt h er e m a r k a b l ef a c t o r st h a ti n f l u e n c et h ec y c l e f l u c t u a t i o n b ym e a n so fg r a n g e rc a u s a l i t yt e s t ， w ed r e wt h e c o n c l u s i o na sf o l l o w i n g ：g d pi st h eu n i l a t e r a l i s mc a u s a l i t yo f g r a n g e rt or e a le s t a t ec y c l e c i t i f i e dr a t ei st h eu n i l a t e r a l i s m c a u s a l i t yo fg r a n g e rt or e a le s t a t ec y c l e i n v e s t m e n ti st h em u t u a l c a u s a l i t yo fg a n g e rt or e a le s t a t ec y c l e a n do nt h eb a s i so fi t ， t h ep a p e ra l s os e tu pt h ee r r o rc o r r e c tm o d e lb e t w e e nt h ei n v e s t m e n t a n dc y c l eo fr e a le s t a t e a s y 舢e t r yi sa ni m p o r t a n tc h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t ec y c l e i tc o v e r st w os t y l e s ： d e e ps t y l ea n ds t e e ps t y l e t h ed e e ps t y l e r e f l e c t st h er e l a t i o nb e t w e e nt h ee x d a n s i o na n dt h ec o n t r a c t i o no f 西南交通大学硕士研究生学位论文第页 t h ec y c l e t h es t e e ps t y l er e f l e c t st h er e l a t i o nb e t w e e na s c e n dp a c e a n dd e s c e n dp a c eo ft h ec y c l e d e p e n d e do nt h ea s y 咖e t r i cs t u d y ， t h e p a p e rd r e wac o n c l u s i o na sf o l l o w i n g ：t h ec h i n e s er e a le s t a t ec y c l e f l u c t u a t i o nb e l o n g st ot h eb l e n do fd e e pa n ds t e e ps t 了l e l a s t l y ，t h ep a p e ri n t r o d u c e dm u l t i i n d e xt oa n a l y z ea n dd e p i c tt h e t r e n do fc y c l eo fr e a le s t a t e t h e s ei n d e x e sc o n t a i n e dt h en o r m a l 1 i m i to fr i s er a t e ，a v e r a g ep o s i t i o n ， t h et i m e so ff l u c t u 8 t i o na n d d i s c r e t ed e g r e ee t c k e y 百o r d ：c y c l eo fr e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h e $ h o c k t r a n s f e rs t r u c t u r e g r a n g e rc a u s a l i t yt e s t ，a s y m m e t r i cs t u d y 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 究国民经济规划的需要。可以为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适 时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有 效的理论依据。 建立在房地产周期波动理论上的产业调控，不但有助于房地产业自身的 稳定发展，而且也有利于通过房地产业稳定运行去促进或保证宏观经济的稳 定运行。因此，对我国房地产周期进行理论分析和研究，并展开实证分析， 不仅具有理论价值，而且具有重大的现实意义。 1 2 文献综述 1 2 1 国外房地产周期研究概述 作为一个经济学的应用研究领域，房地产周期研究与经济实际和经济理 论的发展历程是密不可分的。西蒙库兹涅茨是检验美国长期建筑周期的第 一人。建筑周期亦称库兹涅茨周期，是一个长期的也是一个短期的现象，其 短期波动与信贷市场联系，而长期波动则主要是人口变动的函数。 二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为 经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。b u r n s ( 1 9 3 5 ) 率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研 究的起源。进入2 0 世纪8 0 年代后，“滞胀”荐度引发了对经济周期波动的 重视，房地产周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期 的从属部分发展为一个相互独立的领域。 1 对房地产周期的定义和分类，s t e p h e na p y h r r 和b o r n ( 1 9 9 9 ) 认为 房地产业周期和相关周期分为三类。第一类是房地产实物市场周期( 包括需 求周期、供给或建筑周期等) ；第二类是房地产投资周期；第三类是国际房 地产周期。 2 对房地产周期的识别和检验。房地产周期研究要成为一个相对独立的 领域，就必须首先证明房地产周期的实际存在性，因此对房地产周期的识别 与证实是研究的首要步骤，这类研究的另一个主要方面是研究房地产周期与 经济周期的“领先与滞后”关系。 g r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 一1 9 7 8 的房地产。发现了8 个 住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并且发现g d p ( 经济周期) 领先房地 产周期1 1 个月达到峰值。b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了1 9 6 8 1 9 8 3 美国家庭住宅的 销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在， 并且与国民经济周期具有很强的相关关系。p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 研究了 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 9 6 7 一1 9 8 2 美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：( 1 ) 房地产供求 之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动；( 2 ) 描述房地产周期 的最优指标是“空置率”。此外，h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 、w h e a t o n ( 1 9 8 7 ) 和g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 等对美国的写字楼市场进来了研究。这些研究都证实了房地产周期 的存在，并为以后的研究提供了参考。 3 对房地产周期的解释。其中所谓的“信贷周期理论”较有代表性。这 类解释把目光投向了资本市场，认为是信贷机构的“纵容”和“恐惧”行为 导致了房地产的周期波动。即，当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银 行无一例外的进行贷款；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿贷款 时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项 目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幄波动。此外，还有从国际资本流 动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策、和土地利用 制度( b e r t r a n d1 9 9 6 ) 等方面对房地产周期进行解释。h a 刑o o d ( 1 9 7 7 ) 认为 经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会 引起房地产周期波动。s t e p h e n a p y h r r 等人( 1 9 8 2 ) 认为房地产周期波动从根 本上说是由供求变动决定的。c r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 认为，需求不确定性、物业改 善成本、建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因，开发商之所以在市场景 气时大量开发是基于上述三个成因而采取的最优决策。j o h n m q u j l e y ( 1 9 9 9 ) 则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验，得出如下结论：基本 经济条件和预期对房地产周期的影响在统计意义上是存在的。比较而言，预 期模型的解释能力要高于基本经济条件模型，而将两者综合在个模型中 时，该模型的解释能力最强。 1 2 2 国内房地产周期研究概述 在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃 发展而提出的。进入9 0 年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化， 房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。国内对 于房地产周期的研究在一定程度上参考了国外的一些研究经验，主要进行了 以下几方面研究。 1 房地产周期概念的界定。 曹振良、李晟、何国钊：认为房地产业发展与国民经济发展一样，呈现 出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动。大致相同的 定义还有谭刚的房地产业周期波动。 粱桂：在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 深刻的转变。曲波等人( 2 0 0 3 ) 也认为房地产周期波动受政策影响很大，但随 着房地产市场化程度的逐步提高，房地产周期波动将主要取决于市场力量。 1 2 3 国内外研究评述 国外对房地产周期的研究己进入了多样化深入发展的新时期。国外学者 研究房地产周期时，不仅进行一般的理论分析，还采用各种指标、综合运用 各种数学工具，进行实证分析，从而较好的描述了房地产周期波动的轨迹、 揭示了房地产周期波动的原因。无论从研究的方法还是研究的内容上讲，国 外房地产周期研究对中国房地产周期研究都有着重要的借鉴意义。 虽然国内学者在房地产周期被动的阶段划分、特点描述、原因分析等方 面取得了很大的进展。但是，与国外相比，国内的研究毕竟还处于起步阶段， 还存在一些闽题，这与我国的经济发展以及房地产业韵发展背景相关，同时 还受我国的经济理论水平的限制。具体来说，国内房地产业周期研究的主要 存在的问题有： ( 1 ) 理论基础薄弱。基本上都是套用国民经济周期原理来研究房地产周 期。 ( 2 ) 研究工具有待于改进。虽然景气预测法、移动平均法等数学工具已 被应用，但在数学计量分析的深度上显得不足。 ( 3 ) 研究的方法仍然以定性研究为主，难以对变量间的关系做出准确的 判断和描述。 ( 4 ) 研究条件差。中国由于特定的历史条件和特殊的体制条件下，收集 数据、实践调研难度大。这就造成在指标体系的设置探讨方面往往由于资料 的采集困难面失败。 上述问题，既受我国的经济发展以及房地产业的发展背景影响，又受我 国的研究条件限制。因此，本文在认真学习国内外房地产周期研究成果的基 础上，加强对房地产周期波动的理论探讨与计量研究，通过联系实际，力图 更加准确的把握我国房地产周期波动的规律，为政府部门制定 x 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 题、我国房地产周期的非对称性问题。采取静态研究和动态研究相结合的方 法，研究了中国房地产周期波动的趋势问题。 总之，本文既有对房地产周期的理论探讨，又有房地产周期的实证检验。 特别是将一些新的计量经济学工具、检验统计量等引入本文的研究中，得到 了一些新的结论。 全文共分六章，主要研究内容如下 第一章：绪论部分介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、结构 安排、研究方法。 第二章：给出关于房地产周期的定义，并用计量的方法研究中国房地产 周期的存在。 第三章：对房地产周期的形成机制进行了理论探讨，将经济周期的冲击 一传导理论引入房地产周期的研究中来，并建立数理模型。 第四章：对影响房地产周期的内生因素和外生因素进行了理论研究，并 对部分因素进行了格兰杰因果关系检验。证明房地产投资、g d p 、城市化是 影响房地产周期的重要因素。 第五章：从非对称性与波动趋势两方面对房地产周期波动的特征进行分 析。非对称研究发现，我国房地产周期属于陡升缓降、深度扩张型非对称。 波动趋势研究表明，我国房地产周期波动正逐渐平缓，增长区间渐趋合理。 第六章：全文总结与展望。 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 第2 章房地产周期判断 2 1 房地产周期的定义 关于经济周期的定义有两种，一是古典型周期，是指经济活动总量绝对 水平的扩张与收缩。一是增长墅周期，是指经济活动总量增长率的波动，醴 及经济活动总量水平围绕其趋势水平的波动( 本研究中的周期是指增长型周 期) 。具体而言，经济周期是指单个经济指标围绕其长期趋势的周期性波动， 经济总量相对于其长期趋势具有明显的下降并伴随有反弹，相对于长期趋势 呈现出聚集性的向上或向下运动。 房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式 前进。从长期来看，随着国民经济的不断发展，房地产经济的发展有一个向 上的长期趋势。长期趋势平滑的向前延伸，而从中短期来看，由于自身结构 的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生 偏离，围绕长期趋势上下震荡。因此，房地产周期是指房地产业经济水平扩 张与收缩交替，复苏一繁荣一衰退一萧条循环的经济现象。 从统计学意义上讲，一个时间序列由四部分组成：季节成分、趋势成分、 周期成分以及剩余或不规则部分。弗朗西斯x 迪博尔德“1 认为趋势是指序 列表现出的长期特征；季节性是指序列每年重复变得的特征；周期性是指对 序列所表现出来的联系现在与过去、未来与现在的各种动态行为模式的总 称。就代表房地产发展的具体指标而言，我们亦可以将它分为四部分。 房地产经济周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中较长时阐 内的总量变化趋势。房地产发展的长期趋势主要受到宏观经济环境、人口增 长、城市化进程( 包括逆城市化) 、资本存量、产业结构变化、技术进步等 因素的影响。一般来说，由于土地资源的稀缺性和国民经济总量的发展，房 地产业在较长的时间的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。 尤其是在经历一段较长时间的经济起飞过程后，往往持续较高的经济增长 率，使房地产业在此阶段的长期趋势也表现出较快的增长过程。 周期波动，亦称景气循环，就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之 间的偏差。围绕长期趋势发生的波动，既房地产市场不断从繁荣滑向萧条， 又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。国内有关房地产周期的研 究”1 表明：与宏观经济循环相比，房地产景气循环的一般特征有：( 1 ) 房地 产业稍后于宏观经济进入复苏期。( 2 ) 房地产业先于宏观经济进入繁荣期。 产业稍后于宏观经济进入复苏期。( 2 ) 房地产业先于宏观经济进入繁荣期。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 ( 3 ) 房地产先于宏观经济进入衰退期。( 4 ) 房地产业的萧条期长于宏观经 济。( 5 ) 景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济等。也就是说， 相对于宏观经济，房地产经济波动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。 季节波动是是指房地产在一年之内活动的有规则变化。引起房地产业这 种季节波动的因素很多，有的取决于市场需求方面，有的则来自市场供给方 面的变化。例如，为了方便子女上学，不少家庭在7 9 月份购房，所以，7 、 8 月份往往是购房的高潮。 最后是不规则波动，由于房地产业的发展还可能受到各种不确定的因素 的干扰和影响，这些因素发生的时间与强度具有不规则性和不可测性，对房 地产业的总体发展的影响上基本属于一种随机现象 本文研究的主要内容是房地产周期，因此，在实证研究部分要具体分析 代表房地产发展指标的周期成分( c y c l i c a lc o m p o n e n t ) 。目前可以借助于 统计学工具可以对经济变量的时间序列进行季节调整、趋势剔除、随机波动 剔除，得到周期成分。 衡量房地产发展的指标有很多。曲波等“2 认为销售面积具有较好的代表 性：第一，与房地产价格以及房地产销售额相比，商品房销售面积的统计数 据质量要好一些。首先，不同地区的房价高低不同，简单的全国平均价，不 能反映真实的价格水平。其次，不同类型和质地的房屋价格差异大。相对而 言，销售面积指标简单一些。再次，销售价格容易受通货膨胀的影响，销售 面积则不会受此影响。 第二，销售面积与宏观经济波动指标具有可比性。选择销售面积作为指 标，是考虑到与g d p 的比较。宏观经济往往以g d p 的作指标。因此，将两个 指标相对照，具有可比性，便于分析它们之间的相互联系。 第三，便于和同类研究作比较。不同的研究人往往使用不同的指标。即 使是使用同一个指标，采用不同的数据处理方法，所得的结果也会不一样。 在没有权威、公认的指标的情况下，作者认为不适宜采用复杂的指标采用单 一的销售面积便于今后与同等类型的研究相互对照。 本文在作认真比较后，选择了1 9 8 8 2 0 0 4 年房地产销售面积。 2 2 房地产周期判断 对房地产市场进行周期波动实证研究，首先要对它是否存在循环波动作 出检验判断。本文采用1 9 8 8 2 0 0 4 年房地产销售面积( 含住宅、别墅、公寓、 办公楼、商业营业用房及其他) 代表中国房地产业波动。因为该指标采用的 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 图2 1 表2 1 年份 yy y y 年份 yy y y + 1 9 8 82 9 2 7 3 34 3 1 4 5 6一1 3 8 7 2 31 9 9 79 0 1 0 17 1 0 6 7 6 21 6 6 6 1 9 8 92 8 5 5 3 63 5 0 0 6 l一6 4 5 2 5 l1 9 9 81 2 1 8 5 31 3 2 8 41 0 9 8 7 l 1 9 9 02 8 6 5 5 3 0 6 6 8 62 0 1 3 6 41 9 9 91 4 5 5 6 5 1 6 2 7 21 7 1 5 5 l 1 9 9 13 0 2 5 4 63 0 1 3 3 l 1 2 1 4 5 l2 0 0 01 8 6 3 7 11 9 6 4 0 31 0 0 3 1 7 1 9 9 24 2 2 8 8 63 3 3 9 9 6 8 8 8 8 9 72 0 0 12 2 4 1 1 92 3 3 8 8 79 7 6 7 9 7 1 9 9 36 6 8 7 9 l4 0 4 6 8 12 6 4 1 12 0 0 22 6 8 0 8 32 7 5 1 7 37 0 9 0 2 3 1 9 9 47 2 3 0 3 55 1 3 3 8 52 0 9 6 52 0 0 33 3 了1 7 63 2 0 2 6 1 1 6 9 1 4 5 1 9 9 57 9 0 5 3 46 6 0 1 11 3 0 4 2 42 0 0 43 8 2 3 23 6 9 1 5 21 3 1 6 8 3 1 9 9 67 9 0 0 4 18 4 4 8 5 35 4 8 1 2 5 2 3 小结 通过表2 1 中的数据进行分析比较，我们可以看到，1 9 9 0 年以前我国 房地产销售面积低于趋势线。这一时期，房地产市场规模不大，发展也不威 熟。1 9 9 卜1 9 9 5 年，实际曲线高于趋势线。这一时期，中国房地产市场从复 苏迅速繁荣，经历了1 9 9 2 、1 9 3 3 年的大发展之后开始衰退。1 9 9 6 2 0 0 2 年， 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 4 页 在新古典主义经济学家看来，作为引起经济波动主要力量的外部冲击， 主要有三种形式：( 1 ) 供给冲击直接影响经济的生产方面，如技术进步、气 候变化、自然灾害、资源发现或原材料投入品国际价格的变化，有时名义工 资的变化也可以视为供给冲击；( 2 ) 受宏观经济管理当局决策影响的政策冲 击，如货币供给、汇率和财政政策变化，这类冲击主要影响需求；( 3 ) 私人 需求冲击，如私人部门投资或消费支出变化。 3 2 ；中击一传导机制与房地产市场周期 利用外部冲击和内部传导相结合的分析方法，现有经济周期理论对客观 存在的经济周期波动进行了侧重点不同的解释。在我国，近年来也有经济学 者借鉴这种方法分析了中国的经济周期波动。最先采用这一方法的是樊明太 教授。他认为中国经济波动是由内部因素和外部冲击共同作用的结果。 随后胡鞍钢运用这一方法，考察了中国经济的周期波动问题，认为中国 经济波动形成是由包括内部传导机制与外部冲击机制的两个机制构成并相 互作用的结果。中国经济波动的根源既来自经济系统的内部运动，又来自经 济系统的外部冲击。他指出，对中国宏观经济波动起着决定性作用的外部冲 击主要有：重大自然灾害、政治斗争、制度变革、技术变化、需求冲击、供 给冲击、国际经济冲击；内部传导机制则分为单变量一阶自回归方程、单变 量二阶自回归方程和多变量动态联立方程等三种典型类型，都以动态模型为 特征，模型的参数及变量的响应曲线都反应了经济系统的动态特征。 与利用冲击一传导学说来分析宏观经济波动的理论框架相类似，本文认 为，在分析和研究房地产周期被动时，同样可以借鉴经济周期理论分析原理 和方法，从外部冲击与内部传导相结合的角度，探讨房地产经济的周期波动 根源，解释房地产周期波动的形成原理与波动过程。 按此分析思路，我们可以把房地产周期波动，视为房地产经济系统内部 因素与外部因素相互作用的综合结果，其中来自房地产经济系统以外的外部 冲击，对房地产周期波动的形成具有决定性影响。这样，就形成房地产周期 波动的外部冲击一内部传导模型。本文在分析和研究房地产周期波动时，从 外部冲击与内部传导相结合的角度，探讨房地产经济的周期波动根源，解释 房地产周期波动的形成原理与波动过程。 3 2 1 房地产周期波动的外部冲击机制 在经济周期理论中，经济系统外部的冲击通过系统内部传导而发生的经 济运动。同样，当来自房地产经济系统以外的干扰或外部冲击，在通过房地 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 产经济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济系统发生运行趋势出现 转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化。这一运行机制 就是房地产周期波动的外部冲击机制。 一般来说，来源于房地产经济系统外部的自发性冲击，既可以是随机性 的因素，也可能是周期性的因素。如果外部冲击是随机因素，那么房地产经 济系统在没有滞后的情况下会做出响应，系统呈非周期性运动；但当房地产 经济系统对这种随机性外部冲击做出滞后响应，使房地产经济系统或者单调 向上或向下运动、或者振荡衰减或振荡发散，都会在房地产经济系统内部产 生周期运动。如果外部冲击为周期性因素，那么不论房地产经济系统是在滞 后情况下还是在没有滞后情况下做出响应，都会导致房地产经济系统出现周 期性运动。 谭剐( 2 0 0 2 ) 认为瞰1 ：假定房地产经济系统中一个时闯净列的经济交量 y t 仅仅由一个是系统外部分量和一个常数项构成，那么该房地产经济变量可 以表示为： y i 皇p o + c t + c 。一l + 6 ( 1 ) 式中c 为可分离出来干扰变量，既可能是虚拟变量，也可能是指示器， 具有不同的表现方式，如脉冲信号、阶跃信号、扩展冲击信号等，并导致使 得房地产经济变量y t 面临不同的外部冲击或干扰类型，最终形成周期性振 荡。e 为不可分离或观察的干扰变量，对周期震荡也有一定作用。 3 2 2 房地产周期波动的内部传导机制 经济周期理论中的内部传导机制，是指由经济系统内部结构特征所决定 的经济运动，表明经济系统内部信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的过 程。由于内部传导机制假定经济周期波动的产生与出现由经济系统内部结构 所决定，并不需要由外部冲击或外部干扰来引发，因此它强调反映经济系统 的内部结构效应，主要通过与内生变量相联系的结构参数来体现经济周期波 动现象，例如在生产函数中引入一定的延滞结构，就会使得经济能够因系统 自身因素而产生振荡运动。 作为经济周期组成部分的房地产周期，也同样存在内部传导机制。所谓 房地产周期波动的内部传导机制，是指由房地产经济系统内部结构所决定、 并且以滞后方式传递或扩散从而引发房地产经济出现周期波动的运行过程。 这里以乘数加速数机制为例，构造一个具有二阶自回归特征的房地产 周期内部传导机制，反映在给定投资下由乘数原理导致房地产总产出增长， 在给定产出时由加速原理反映房地产投资变化，从而说明在乘数和加速数综 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 合决定下房地产经济的波动机制。 假定房地产总收y ，由三个部分组成，一是政府对房地产的购买支出g 。 二是私人部门对房地产的购买支出c 。，三是社会对房地产的投资性支出i 。， 即： y 。g ，+ c ，+ ，其中，房地产消费支出由上期公共支出所引发，即 c 。= 口y f ，其口为大于o 的系数。房地产投资支出由消费增长率决定， 即： i 。一声( c ，一c ，1 ) 一声( 口e j a e 2 ) 其中卢为大于o 的系数。如果把政府购买房地产的支出g 视这常数不 计，则房地产总收入函数为： y l = c i + ，t = a y 。d + 声( c ，一c ，- 1 ) 一口( 1 + 卢) y 。d c 咿y ，一2 上式表明：( 1 ) 当乘数和加速数不变时，t 期的房地产收入由t 1 和t 2 期的房地产收入决定。这时由于a 0 ，口，0 ，t 1 和t 2 期的房地产收 入分别以加速力和减速力方式对t 期的房地产收入发生影响，从而反映出t 期的房地产收入是在前两期收入波动过程中实现的，也就是说房地产经济系 统在自回归条件下以内部传导方式形成波动。( 2 ) 如果前两期房地产总收入 水平既定，则t 期的房地产收入由系数口、芦决定。在这里，和声实际 上反映了乘数和加速数的大小和作用，决定着房地产周期波动主要呈现以下 几种波动形态：一是房地产收入逐渐扩大到预期数值；二是房地产收入上下 波动，最后逐渐稳定于乘数所预期的数值；三是房地产总收入以爆发式扩散 运动以至无穷：四是房地产收入持续增长，最后接固定比例上升。 因此，房地产周期波动的内部传导机制可以一般化为： y t = 口1 y i l + 口2 y l 一2 + + 口i y i i + f ( 2 ) 其中e 为扰动项。该模型类似于i 阶自回归模型。 3 3 房地产周期波动的冲击一传导模型 根据前面对外部冲击机制和内部传导机制的分析，可以把房地产周期波 动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即在来自房地产经济系统 以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的 作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。房地产周期波动的冲 击传导过程大体经历了以卞四个阶段： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 第一步：外部冲击阶段。来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济 政策变动、经济体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。 第二步：初始响应与内部传导阶段。房地产经济系统对外部冲击产生初 始响应，并利用内部传机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动 力因素。如果振幅越大，说明房地产经济系统对外部冲击越敏感，如果振幅 越小，说明房地产经济系统对外部冲击的敏感程度越小。 第三步：内部传导与振荡衰减阶段。由于房地产经济系统存在内部运行 阻力，当外部冲击通过内部传导机制向房地产系统各个领域进行全面传导 时，必然会导致初始响应曲线发生衰减，也就是随着内部传导过程的持续， 外部冲击对房地产经济系统运行路径的影响程度会逐渐衰减，表现为房地产 经济波动在波动强度、波动振幅与波动长度等指标上逐渐趋于正常或稳定状 态。 第四步：进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。房地产 经济系统在对外部冲击做出初始响应，并经内部传导机制作用而呈现振荡衰 减之后，到达一定时刻后重新进入稳定状态，或重新回到外部冲击前的正常 运行轨迹。总之，当房地产经济系统受到外部冲击而改变运行轨迹或出现不 稳定状态之后，通过内部传导机制对外部冲击进行滞后的自我反应与调整， 在冲击机制与传导机制交互作用下，历经上述四个阶段而重新回到稳定状 态，从而完成一次波动。当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，房地产经济 系统便在冲击传导机制作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成房 地产周期波动。 上述过程可以参照计量经济学模型里方程模型，采用数学公式来表达。 假定房地产经济变量分为内生变量和外生变量两类。内生变量y 。( 如房地产 销售面积) 具有p 阶滞后的自回归模型，实际上就成为在外生变量x 。( 例如， 投资、宏观经济以及城市化等) 与内部传导综合作用下的房地产经济周期波 动关系。综合公式( 1 ) 、( 2 ) ，经济变量之间互动影响的关系可以用数学式 表达为： y 。= i y i i + 声j x t _ j + s ( 3 ) 式中口i ( 1s isp ) 为y 的i 阶滞后系数，反映了变量y t 与i 阶滞后变 量y i t 之间的线性关系。说明房地产经济波动是在外部冲击之后由自身i 阶 滞后变量以线性关系展开的。当参数口。取值有所不同，则反映出变量具有 超幅振荡或发散振荡、重复振荡、直线增长、衰减振荡等不同运行特征。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 8 页 卢；( 0sisq ) 为x 的j 阶滞后系数，反映了变量y 。与j 阶冲击变量x q 之 间的线性关系。x 为由外部冲击引发的现期和滞后韵随机干扰。因为方程式 ( 3 ) 反映的是变量y t 在内部传导机制作用下与外部冲击x 的相互关系，所 以被称为外部冲击响应函数。也就是在内部传导机制与外部冲击之间交叉作 用而形成的房地产经济系统冲击传导机制的数学模型。 最后，以房地产信贷与体制变革为例，分析房地产投资变化、体制变迁 对房地产供求关系的影响，说明外部冲击一传导机制对房地产周期波动的作 用过程。假定房地产生产函数为y = f ( k ，l ，e ) ，式中k 为房地产资本，l 为房地产劳动力，e 为体制变动量。假定某一时期房地产投资政策发生变化， 比如，把房地产业作为国家优先发展的产业，在投资方面给予该产业优惠政 策。这样就有大量资本流入房地产市场，同时假定随着体制改革的推进，资 本效率提高，从而使得房地产业具备更为有利的运行空间。 图3 一l y 2 y l y o p o p 3 y oy 2y 3 如图3 1 所示，当体制改革因素从e o 增至e l 时，由于房地产资本增加、 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 9 页 资本产出水平上升，劳动力水平也相应上升，房地产生产函数从y ( 硒，l ， e 0 ) 上移到y ( k 1 ，l ，e 1 ) 。此时房地产总产出从y o 上升到y l ，同时在房地 产生产函数作用下，资本与劳动量则从k h 增加到k l l ，从而导致房地产总 产出量进一步增加到y 2 。在体制改革的冲击下，随着生产函数上移，使得 房地产供给增加，房地产供给曲线向右移动，如图3 2 所示。在房地产需求 曲线保持不变时，由于房地产供给增加，于是便会出现房地产需求不足 ( y 2 y 0 ) ，进而导致房地产价格从p o 下降，而房地产供给随价格下降而逐渐 减少。当房地产价格从p o 降至p 3 时，房地产供给也从原来的y 2 减少到y 3 ， 与此同时房地产需求随价格下降而从原来的y 0 增加到y 2 ，于是房地产供求 达到新的平衡点，原来存在的房地产需求不足量消失。这样一来，可以看到 房地产供求关系在房地产投资与体制改革因素的冲击下，通过房地产经济系 统的内部传导机制作用，结果导致房地产经济运行出现周期性的波动。 需要说明的是，外部冲击和内部传导对房地产经济周期波动的运行机制 和影响效果有所区别。第一，从运行机制来看，外部冲击来源于外生变量的 自发性转移，主要强调对间序列的变化，通过外生变量及与内生变量无关的 参数体现，并通过这些变量的传导作用而对房地产经济波动产生影响；内部 传导机制反映了房地产经济系统的结构效应，主要通过与内生变量相联系的 结构参数体现出来，强调房地产经济系统对外生的时间序列变量变化的滞后 响应，因此内部传导机制主要通过房地产经济系统的内在机制而在系统内部 扩散，表现为系统内部对于外部冲击的自我响应与自我调整。第二，从对房 地产经济波动的影响效果来看，外部冲击是波动的初始原因或初始推动力 量，并不直接决定房地产波动的周期性和持续性，只是通过内在传导机制而 对周期波动的波幅、波长、波峰、波谷等产生叠加影响，使基本波动形态产 生变化，并对房地产周期波动转折点的形成产生主导性作用；内部传导机制 虽然表现为对外部冲击的滞后响应，但由于房地产经济系统是一个内生运动 决定的单一积累过程，因而在本质上决定着房地产经济波动的周期性和周期 的持续性，决定着房地产周期波动过程中包括波峰、波谷、波幅、波长等的 基本波动形态。 3 4 小结 本章应用经济周期冲击一传导理论，从外部冲击与内部传导两方面分析 了房地产周期的形成机制，并建立房地产周期波动的冲击传导模型： 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 y 。= 了口。y l - i + y 卢；x l - i + 。其中y 代表房地产周期内生变量( 即内 一o 。 生因素) ，x 代表影响房地产周期的外生变量( 即外生因素) 。x 、y 的各阶 滞后变量通过模型所体现的机制结构作用于房地产发展，最终形成房地产周 期波。因此，该模型不仅较直观地反映了房地产周期的形成机制，而且在选 择恰当时间序列统计数据后可以进行定量研究，确定相应的系数口。、卢。同 时，根据假设检验思想，如果能够拒绝原假设( h o ：芦；一0 ) ，那么，可以 认为该冲击因素对房地产周期波动造成了显著的影响 当然，只有当x 连续不断甚至重复叠加时，房地产经济系统才会在冲 击传导机制作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成房地产周期波 动。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 2 页 地产业。 3 房地产投资 从投资形式来说，房地产投资分为直接投资与间接投资。房地产间接投 资是指资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资的发展对房地产 供给需求也有影响，但从目前中国房地发展来看，直接投资是房地产投资的 主体。因此下文谈到的房地产投资，主要是针对房地产直接投资而言的。 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程 并参与有关管理工作。包括从购地开始的房地产开发投资与物业建成后的房 地产置业投资两种形式。其中房地产开发投资通常属于短期投资，形成房地 产市场上的增量供给，开发投资的目的是赚取开发利润。房地产置业投资是 从长期投资角度出发，期望获得保值、增值、收益与消费四方面利益。房地 产直接投资额度大、周期长、风险高且不确定因素多，同时还受到预期的影 响( 房地产预期上升时，投资会迅速增加，当房地产预期下降时，投资也会 急剧减少) ，这些因素都使得房地产投资很容易发生波动， 根据乘数原理，投资需求的扩张将引起产出的加倍扩张。加速