（城市规划与设计专业论文）高容积率之下的城市住区规划与设计研究.pdf

摘要 随着中国城市化进程的快速发展，城市人口骤增，土地资源紧缺的矛盾日益加剧， 如何利用有限的土地资源解决更多人的居住问题已是城市发展中迫切解决的重要问题。 住区在整个城市的环境占有量占有很大比重，对土地资源的需求量不断增大，但土地资 源的有限性，不能满足人口增长的无限性，而通过提高城市住区容积率来提高土地利用 率就成为行之有效的手段。本文对容积率等相关概念其主要影响因素进行深入分析，并 通过对高容积率低密度住区的剖析，探索我国城市住区在当前国情背景下及未来发展的 模式。 本文重视基本概念、理论与方法的阐述与分析，对相关概念的充分理解，对问题研 究课题进行深入剖析起到关重要的作用。充分收集国内外大量相关研究文献，对文献进 行了较为认真细致的梳理、归纳与演绎等分析工作，这足本文有关基本概念的建立、理 论分析、研究动态的把握与实证研究的坚实基础。 为保证研究资料的真实性与准确性，采取了实地调查的方法进行研究资料的收集， 在论文写作期间对西安部分新建住区进行了实地调研，通过对具有代表性的几个住区经 济技术指标进行比对和住区环境质量的调查得出：高容积率住区也可以提高绿地率，也 可以为居民营造高品质的住区环境质量，并通过理论和事实进行进一步说明发展高容积 率住区的必要性，紧密结合课题研究进行实证研究。 大量实地调查资料的获取与分析，是本文重要研究方法与手段。 为了提高土地利用率而提高城市住区的容积率，已经成为解决城市人多地少矛盾行 之有效的手段之一。如何在城市住区容积率提高的情况下，提高住区环境质量，促进城 市整体生态环境的改善，成为住区规划的重要内容之一。 本文通过对高容积率之下的城市住规划及设计方法的探讨，进一步阐述高容积率住 区发展变化的制约因素，进而在新世纪的背景下寻求适合我国经济发展水平、人口规模、 土地资源情况等情况的城市住区持续发展的思路与对策。 关键词：容积率建筑密度舒适度环境容量 a b s t r a c t w i t ht h eu r b a n i z a t i o np r o c e s so fc h i n e s er a p i dd e v e l o p m e n t ，t h eu r b a np o p u l a t i o n i n c r e a s e ss u d d e n l y ；t h ec o n t r a d i c t i o no ft h el a n dr e s o u r c es c a r c ei n t e n s i n e sd a yb yd a y ；h o w u s e st h ei i m i t e dl a n dr e s o u r c es o l u t i o nm o r ep e r s o n sh o u s i n gq u e s t i o n sa i r e a d yi si nt h e u r b a nd e v e l o p m e n tt h eu r g e n ts 0 1 u t i o ni m p o i r t a n tq u e s t i o n s e t t l e m e n t si nt h ep o s s e s s i o no f t h ec i t ) ，se n v i r o 啪e n th a sal a 唱ep r o p o n i o no ft h et o t a l t h ed e m a n dt ot h el a n dr e s o u r c ei s i n c r e a s i n g ，b u et h el a n dr e s o u r c e s6 n i t e n e s s ，i tc a n n o ts a t i s 母t h ei n f i n i t yo ft h ep o p u l a t i o n g r o w t h ， b u tb yi n c r e a s i n gt h ev o l u m er a t eo fu r b a ns e t t l e m e n t st oi m p r o v et h e1 a n d u t i l i z a t i o nh a sb e c o m ea ne f 诧c t i v em e a n s i no r d e rt oi m p r o v et h el a n du t i l i z a t i o nr a t eo fi n c r e a s eo ft h ev 0 1 u m er a t eo fu r b a n s e t t l e m e n t s ，i th a sa l r e a d yb e c o m eo n eo fe f - f e c t i v em e t h o d st os o l v et h ec o n t r a d i c t o r yo ft h e u r b a nm a n yp e o p l ea n dl i t t l e l a n d i n c r e a s i n go ft h ev o l u m ef r a c t i o ni nt h ec i t yi n t h e e n h a n c e m e n ts i t u a t i o nh o wt oi i m p r 0 v et h ea r e ae n v i r o m e n tq u a l i t y ，p r o m o t et h ec i t y s o v e r a l li m p r o v e m e n to ft h ee c o l o g i c a le n v i r o n m e n t ，h a sb e c o m eo n eo fa r e ap l a ni m p o n a n t c o n t e n t s t h i sa r r t i c l ec o n d u c t e da ni n - d e p t ha n a l y s i st ot h ev o l u m ef r a c t i o na n di t sr e l a t e d c o n c e p ti t sm 勾o re 行e c tf a c t o r ，a n dt h r o u g ha n a l y s i st ot h eh i g hv o l u m e 触c t i o nl o wd e n s i t y ， e x p l o r e so u r u r b a i ls e t t l e m e n t si nt h ec o n t e x to ft h ec u r r e n ts i t u a t i o na n df u t u r ed e v e l o p m e n t m o d e l i nt 1 1 ea i t i c l e ，t h ea u t h o rv i s i tt oal a 唱en u m b e ro fr e s e a r c ho ft h en e ws e t t l e m e n t si n r e c e n ty e a r si n x i a n ，a n dc o m p a r ear e p r e s e n t a t i v en u m b e ro fs e t t l e m e n t st ot h ee c o n o m i c a n dt e c h n i c a li n d i c a t o r sa n dr e s e a r c hm eq u a l i t yo ft h ee n v i r o m n e n ta n dt h ei n v e s t i g a t i o n s e t t l e m e n t s i t sc o n c l u s i o ni st h a t ：t h eh i 曲v o l u m ef r a c t i o nl i v e si nt h ea r e aa l s oc a j l i n c r e a s et h er a t eo fg r e e n ，i tm a ya l s ob u i l dt h eh i g hq u a l i t yf o rt h er e s i d e n tt ol i v ei nt h ea r e a e n v i m m e n tq u a l i 够 t h i sa n i c l ed i s c u s s e su r b a j ls e t t l e m e n t sp l a i u l i n ga n dd e s i g nm e t h o d su n d e rt h e h i g h v o l u m er a t e ， i t 向r t h e re l a b o r a t e st h er e s t r i c t i o nf l a c t o ro fd e v e l o p m e n tc h a n g ei n h i 曲一v o l u m er a t es e t t l e m e n t s ，t h e nu n d e rt h en e wc e n t u r ) ，sb a c k g r o u n ds e e k ss u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to fu r b a ns e t t l e m e n t sa n dc o u n t e n n e a s u r e s i d e a st h a ts u i t st h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n tl e v e l ，t h ep o p u i a t i o ns c a l e ，t h el a n dr e s o u r c es i t u a t i o no fo u rc o u n t 够 k e yw o r d s ：v b l u m ef r a c t i o n ，b u i l d i n gd e n s i 吼c o m f o r t ，e n v i r o n m e n tc a p a c i t ) ， 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 越括 论文知识产权权属声明 年f 月巧日 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者 导师签 研年厂月醚日 川年多月胡日 长安大学硕士学位论文 1 1 研究的背景 第一章绪论 中国作为一个土地资源相对紧缺的国家，近些年住房矛盾凸显，尤其是在当今城市 化的快速进程中，城市人口快速增加，对住宅面积的需求也相应的急剧增加，而居住用 地资源不足，对居住用地的合理利用就显得尤为重要。越来越多的规划管理机构已经开 始制定相关的管理政策和法规来确定居住区的合理容积率，试图通过这些措施来解决不 断增加的城市人口与建设用地之间紧张矛盾。通过适当提高最低容积率来提高土地的利 用率已经成为一个不可回避的现实问题。 随着中囹城市化进程的快速发展，城市人口骤增，土地资源紧缺的矛盾日益加剧， 如何利用有限的土地资源解决更多人的居住问题已是城市发展中迫切解决的重要问题。 住区在整个城市的环境占有量占有很大比重，对土地资源的需求量不断增大，但土地资 源的有限性，不能满足人口增长的无限性，而通过提高城市住区容积率来提高土地利用 率就成为行之有效的手段。 为了提高土地利用率而提高城市住区的容积率，已经成为解决城市人多地少矛盾行 之有效的手段之一。如何在城市住区容积率的提高的情况下，提高住区环境质量，促进 城市整体生态环境的改善，成为住区规划的重要内容之一。 目前，中国城市迅速发展，城市化进程的速度达到同期世界城市化进程速度的两倍。 这其中，房地产业成为城市化进程的主要载体。无论是旧城改造，还是新住区的建设， 在整个中国的城市化进程中，房地产开发商的身影越来越活跃。未来1 5 年，中国的城 市化率将从目前的4 0 提升到5 5 ，这一城市化进程中城市住区的大量建设必将为房地 产业的发展提供广阔的空间，中国的开发商无疑将成为最主要的推动者和责任承担者， 这一过程也将成为房地产开发商经济效益和社会价值双重实现的空间容器。 城市化是必然会占用更多的耕地，如何提高土地利用的集约程度，就成为实施城市 化战略的一个重要问题。据建设部资料统计，我国的城市、建制镇、集镇和村庄的建设 用地合计为1 8 9 5 万平方公里( 2 8 4 亿亩) ，占全部非农业建设用地的5 3 7 。其中城 镇( 包括设市城市、县城及一般建制镇) 用地4 2 8 万平方公里( 0 6 4 亿亩) ，占2 3 ； 乡村居民点( 包括集镇和村庄) 用地1 4 6 7 万平方公里( 2 2 0 亿亩) ，占7 7 。居民点 第一章绪论 用地中，土地利用的集约程度随居民点规模的下降呈显著下降态势，特大城市的人均占 地仅7 5 平方米，但小城市己上升为1 4 3 平方米，建制镇和农村居民点则上升为1 5 4 平 方米和1 7 0 平方米。由此可见，如何更加集约、更有效率的土地利用方式，也将决定我 国城市化进程的成功与否。 中国是一个人多地少的国家，但人多地少与人人有其屋并不矛盾，全世界的国家里， 人多地少的国家中国排在5 7 位，这些国家中，不但有发达国家，也有发展中国家，有 大国，也有小国，而这些国家中，很多国家都实现了人人有住房，为什么我国就不能呢? 下面就罗列一些国家的数据供大家参考( 人口数据为1 9 9 5 年) 。希望借助这些数掘对于 一些问题的看法能够更全面。 表1 1 部分国家人口密度 人口密( 人g d p 土地面积人口备注 每平方公)排名 不包括台湾省和 中国9 6 0 万平方公里1 2 1 亿 1 2 65 7 香港、澳门地区 韩国9 9 2 万平方公里 4 4 8 5 万4 5 l3 l 朝鲜1 2 2 万平方公里2 2 2 0 万 1 8 01 7 7 日本3 7 7 万平方公里1 2 5 2 7 亿 3 3 25 越南3 2 9 5 万平方公里7 3 5 0 万 2 2 31 3 9 新加坡6 4 1 平方公里3 1 0 万 4 8 4 42 1 菲律宾2 9 9 7 万平方公里7 0 2 7 万 2 3 4 巴基斯坦7 9 6 万平方公里1 2 9 9 0 万 1 6 31 4 0 孟加拉国1 4 3 9 9 8 万平方公里1 2 9 9 0 万 9 0 21 4 8 印度2 9 7 4 7 万平方公里9 3 8 0 0 万3 1 4 1 3 4 德国3 5 6 9 万平方公里8 1 9 0 万2 3 01 6 列支敦士登 1 6 0 平方公里3 6 万2 2 5 瑞士 4 1 万平方公里7 0 0 万1 7 l3 荷兰3 7 万平方公里1 5 5 0 万 4 1 91 3 比利时3 0 5 万平方公里1 0 1 6 万 3 3 31 4 卢森堡2 5 8 6 平方公里4 0 7 万 1 5 8 l 2 长安大学硕士学位论文 表1 - 1 部分国家人口密度( 续) 英国 2 4 4 2 万平方公里 5 8 5 0 万2 4 0 意大利3 0 1 万平方公里5 8 1 4 万 1 9 32 0 梵蒂冈o 4 4 平方公里1 3 8 0 人 3 1 3 6 圣马力诺6 0 5 7 平方公里2 4 万 4 0 3 马耳他3 1 6 平方公里3 7 万 1 1 7 03 5 摩尔多瓦3 - 3 7 万平方公里4 3 7 万 1 3 0 来源：自制( 排名以2 0 0 4 年各国g d p 为准) 在人口密度大于中国的5 6 个国家中，发达国家有1 2 个，亚洲4 个，日本、韩国、 新加坡、以色列。欧洲8 个，意大利、英国、德国、荷兰、卢森堡、比利时、瑞士、捷 克( 新加入的) 。 在这些人多地少的国家中，他们都足通过各种途径提高土地利用率，大多实现了 人人有住房，而排名在5 7 位的中国住房矛盾却日益严峻，如何满足广大群众的住房需 求，如何在有限的土地上让更多的人拥有属于自己的房子就成了中国当今社会备受瞩目 的焦点。 首先从市场消费这个层面上分析，城市住区与住宅的需求经历了几个阶段。第一个 阶段大体可以说是住宅短缺阶段，在8 0 年代整个时期包括之前都可以属于这个阶段， 主要是以解决住宅有无问题，消费者首先关注的是房价与房型，满足一些基本功能就行 了。这个阶段的住宅设计基本上以前苏联的规划设计模式为主，沿用的是计划体制的那 套模式。 第二阶段是住区环境阶段，以综合解决住区设施配套，改善环境质量为主，消费者 已转向同时关注住房质量及住区整体环境和配套设施。但是基本上以传统小区模式为 主，具有普适性的标准。这个阶段大体到9 0 年代的中期，可以说这个阶段，规划设计 融合西方一些现代设计理论与方法，但是仍然是以准市场性的粗放式设计为主，一直地 9 0 年代中期，发展不平衡，有可能现在有些地方，还是比较落后的地区。 第三阶段是住区文化阶段，这个阶段一般认为应该基本上是9 0 年代中期。以提高 住区景观及文化氛围为主，消费者由买住房买环境发展到买文化品位为主，特别是我们 大城市，北京、上海、深圳等，突出住区的景观和文化性。这个时候的住区规划与住宅 设计基本上是应该说完全市场化，但是从w t 0 的标准来看，还是不行。现在我们的思想 发展到市场，但是我们体制还完全没有做到。现在国家还没有对一些有资质的设计公司 第一章绪论 完全放开，个人开业、注册了以后，不见得就可以拿到资质，还不能完全跟国际市场化 相提并论。但是我们的概念上，设计方法上已经接近市场，进入了精细设计阶段。 第四个阶段就是住区的精品化阶段，这是9 0 年代末一直到现在。以体现消费者个 性化需求为主，各种个性化的住区、住宅大量出现，进入了个性化设计阶段。 大体可以归纳了这四个阶段，各个阶段应该是交错的，不是说很严格的。那么这个 相配合的住区与住宅设计也应该出现了不断创新的，与时俱进的特点。 其次是住宅规划与住宅设计发展的6 大趋势： 第一，就是以社区主要模式城市住区的形成培育，传统小区城市基本居住单位的模 式向多元化住区模式演化。大家注意到我谈的都是住区，而没有说社区，也没有说小区。 我觉得住区这个概念比较精确，现在中国根本说不上什么社区，我们的社区就是一个街 道办、街道委员会，不具有社区的很多条件。国际上社区是六大标准，包括不同的人群， 包括社区参与及、平民参与，社区自治，组织等等，这样才具有社区的功能。同样也不 要以小区来说，小区往往使人想到计划的影响下的一种模式。所以说住区，不管怎么的 空间形态，不管是面向什么样的住宅市场的人群，就是住具，当然现在住区也逐渐地多 元化了。 第二是“以人为本”，“以市场为导向”成为住区开发设计的主导理念，体现这种 人的行为学方面的概念越来越多，特别是国外的设计师参与的项目这些会考虑的比较 多。 第三是“健康住区 、“生态住区”、“智能化住区”、经济适用房成为未来相当 长一段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人住区开发建设成为国家和各级政府关 注的重大社会目标。 第四是住宅类型更加多样化，住区环境更加人性化、个性化、并富有文化，随着居 住生活模式的改变，住宅、公共设施与邻里开发将出现新的原型。就是说文化概念，类 型多样化，很多以前没有出现过的类型出现了。 第五是水平住房制度的改革到位，房地产市场的成熟，相关法律的健全和完善，个 人权益将得到更充分的保护，公众参与越来越成为住区规划设计的必须要考虑的内容。 第六是住宅设计风格方面，由一味地追求西方发达国家的住宅形式( 如欧陆风) 向 多元化方向演变。( 根据五合大讲堂归纳整理而来) 4 k 安太学碗十学位论文 12 研究的目的及意义 勒柯布西埃先生代言了2 0 世纪建筑的伟大建筑师，曾经 硅有远见的提出 “高层建筑、立体交通重新恢复太城市的阳光、空间和绿化等“基本欢乐”，保持城市 的高速运转”。他的这种想法在很多年前被认为太过于理想主义，更是是被认为毫无实 现可能的设想。 勒柯布西埃规划的中心思想是强调功能，控制城市用地，疏散城市中心，重视 快速交通对城市空间结构的作用，主张阻人口高密度，建筑低密度来解决城市问题。提 供绿地、阳光和空气。在居住空间的建设上将日照、通风、绿地、人口居住密度作为权 衡居住空间的优劣标准，提出利用高层住宅提高居住密度并空出大量绿地，从而改菩城 市的拥挤状况并提供优美的绿色环境。勒柯布西埃的这种思想被成为城市集中主义， 以他为代表的城市集中主义者提出不能回避城市的聚集趋势和吸引力，消除城市痛必须 对城市物质形态和形体空间做出彻底的改造。柯布西埃的两个方案“明日城市”和“光 辉城市”，体现了城市集中发展的思想。 在1 9 2 2 年发表的“明日城市”规划中，采用现代化的几何构图形式，矩形和对 角线的道路交织在一起，中央为中心商业区，有4 0 万居民居住在2 4 幢6 0 层的摩天大 楼之中，高层的周围是太片的绿地周围的环行居住带有6 0 万居民住在多层连续的板 式住宅之中最外围是容纳2 0 0 万居民的花园，住宅建筑仅占地5 、，再外围是环形 居住。三层道路系统一地下重型车、地面市内交通、高价快速交通。市区与郊区由地铁 和郊区铁路来联系。其中心思想是提 高市中心的密度，改善交通，全面改 造城市地区，提供充足的绿地。 1 9 3 1 年发表“光辉城市”规划 方案中严谨的几何构图、人车分流、 高层住宅与大面积的绿地就是城市 集中注意的典型特征即大量高层建 筑+ 人车分离高效率交通系统。 勒- 柯布西埃的主张是他2 0 世纪初 去美国后受到美国摩天楼的启发，同 时他的主张也是适应了世界大城市 田1 1 勒柯布西埃的光辉城市规划 来潭t 塘市规划与塘市发屉，p 1 s 第一章绪论 经济技术，社会发展的客观规律，顺应了潮流，因此具有划时代意义和超前性。 在土地与极大的建筑需求矛盾凸显，住房问题日益备受关注，并且成为人们生活 的严重负担的今天，勒柯布西埃的精明预见我们今天才正真领悟到，将来的住宅用地 将极有可能都是将在保证土地资源不被浪费、保证开发商利润的前提下提高对居住品 质、社区生态环境品质的要求。城市中人口不断膨胀，土地资源紧缺，人们对居住条件 的要求越来越高，也许解决当今城市居住问题的一个有效途径就是发展高容积率低密度 住宅小区。 本文通过对高容积率低密度住区模式的深入剖析，分析得出高容积率低密度住区 模式发展的必要性和与我国国情的适应性，为解决当今中国社会的居住矛盾探索一条可 行之路，使我们大家都能在拥挤的中国土地上拥有自己的一片天地。中国土资源短缺、 人多地少的事实早已经不容置疑，人们对住房的渴求更不容忽视，提高土地利用率刻不 容缓，某些发商为了迎合少数有钱人所开发的低密度低容积率住区也应尽快叫停，与此 相反的足，为追求利润最大化要求盲目提高容积率，而容积率的无节制增大则会导致建 筑建筑高度增高层数的增加，也就是层数的增加，这也就相应的使建筑容量盲目增大， 这样的结果就是降低使用的舒适度，从而降低住区的生活品质，同时也使得建筑整体环 境的劣化。 对于这些住区容积率问题的研究，同时也是提高城市用地利用率的研究，提高土 地的利用率必然要提高容积率，而如何合理的提高居住区容积率，就是本文要讨论的重 点问题所在。只有合理的确定容积率，才能保证在提高土地利用率的前提下，建造环境 优美的宜人住区环境。 1 3 研究相关概念的界定 1 3 1 容积率 容积率在我国现行的国家标准住宅设计规范g b 5 0 0 9 6 9 9 中叫做建筑面积毛密 度，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积( 万m 2 hm 2 ) 或以居住区总建 筑面积( 万m ：) 与居住区用地( 万m 2 ) 的比值表示。通俗的讲就是指一个小区的总建 筑面积与用地面积的比率。即总建筑面积( f ) 与地块面积( a ) 之比值r = f a 。 容积率一词是西方国家( 主要是美国) 从2 0 世纪初推行城市土地区划管理制度中所 6 长安大学硕士学位论文 采用的一项重要指标，在我国大致是8 0 年代后才逐渐推广使用，容积率基本上反映其他 规划用地指标( 建筑密度、建筑高度) 的情况。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项 重要指标，同时也是是城市计划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承 载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。 容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因 此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。 容积率决定了房地产开发商地价成本在房屋中占的比例，而对于居住区内的住户， 容积率直接关系着居住的舒适度。一般来讲，居住区建筑层数不变，容积率越大，绿地 率就越低，建筑密度一般也就相应较高，开发商可用于回收资金的面积就越多，而住户 的居住环境也会变差。相反，如果居住区建筑层数不变容积率越低，绿地率就会越高， 居住区环境也就越好，住户的居住舒适度也相应提高。因此，居住区的容积率和密度决 定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度米设计一个社区。一个良 好的居住小区，绿地率应不低于3 0 ，而容积率则视住区楼层结构而定。虽然各个地方一 政府都对居住区的最高容积率有最高限制的规定，但由于土地成本的不断增加，并非所 有项目都能按照相关法规规定来做。 本文中所讲的高容积率住区，是指高于国家现行居住区规范相应标准的居住区， 这些都可以看作是高容积率住区。 1 3 2 建筑密度 建筑密度反映的是同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，容积率表 现的是同一块土地建筑容量的大小。在容积率相同的情况下，而建筑密度差别较大时， 居住区的品质也会有很大的差别。与此同时，居住区建筑密度的高低对除对绿化面积又 影响外，还对房屋的间距、日照、通风等都具有很大影响。 现行国家标准住宅设计规范g b 5 0 0 9 6 9 9 的中居住区建筑密度规定为： 表1 2 住宅建筑净密度控制指标( ) 建筑气候夏别 住宅层数i 、i i 、i i i 、v 低层 3 54 04 3 多层 2 83 03 2 中高层 2 52 83 0 高层 2 02 02 2 注：混合值取两者的指标值作为的上、下限值 7 第一章绪论 建筑密度足指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比( ) ，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是居住区重要的环境指标。 计算公式为：建筑密度= ( 建筑物占地面积+ 构筑物占地面积+ 堆场用地面积) 项目 总用地面积1 0 0 1 3 3 舒适度 所谓舒适度，首先是指人体的舒适度，人体舒适度指数是为了从气象角度来评价在 不同气候条件下人的舒适感，根据人类机体与大气环境之间的热交换而制定的生物气象 指标。一般而言，气温、气压、相对湿度、风速四个气象要素对人体感觉影响最大，舒 适度指数是描述气温和湿度对人体的综合影响指标之一，它表征人体在某种温、湿度条 件下对该空气环境感觉舒适的程度，用气温和相对湿度的不同组合来表示：d i = t ( o 5 5 - 0 5 5 f ) ( t 5 8 ) 。其中d i 表示人体舒适度，t 表示气温，f 表示相对湿度。 其次，城市居住环境的舒适度则受居住区个方面因素的影响，依次包括：( 1 ) 冷、 热、安全防护；( 2 ) 光、视觉；( 3 ) 声、听觉；( 4 ) 居住区的功能和形式；( 5 ) 社会文 化；( 6 ) 文脉含义；( 7 ) 健康、生态。 总之，舒适度对于居住区来说，并不是一个简单的概念，而是居住于其中的人从心 理和生理上等各方面感觉舒适的程度。 1 3 4 环境容量 环境容量的概念是根据环境管理的需要提出的，1 9 6 8 年日本学者首先采用这个概 念来控制污染物排放总量。至今环境容量在环境保护工作中已有广泛的应用，特别是应 用于区域污染物总量控制和区域环境规划。为保护城市的环境功能，需要按环境容量制 订大气污染物排放总量控制规划。 容量是一定空间容纳某种物质的能力。环境容量是指某一环境区域内对人类活动造 成影响的最大容纳量；就环境污染而言，污染物存在数量超过最大容纳量，这一环境的 生态平衡和正常功能就会遭到破坏。 1 4 研究的方法 长安大学硕士学位论文 1 4 1 文献分析法 充分利用传统方式和互联网收集国内外大量相关研究文献，对文献进行了较为认真 细致的梳理、归纳与演绎等分析工作，这是本文有关基本概念的建立、理论分析、研究 动态的把握与实证研究的坚实基础。 1 4 2 实地调查法 本文充分重视研究资料的真实性与准确性，采取了实地调查的方法进行研究资料的 收集。笔者在论文写作期间对西安部分新建住区进行了实地调研，同时根据在陕西省建 筑设计研究院有限责任公司实习期问所做的项目研究，保证了相关资料的可靠性。大量 实地调查资料的获取与分析，是本文重要研究方法与手段之一。 1 4 3 概念分析法 本文重视基本概念、理论与方法的阐述与分析，对相关概念的充分理解，对问题研 究和课题进行深入剖析起了至关重要的作用。 1 4 4 实例分析法 本文在对国内住区容积率现状的研究基础上，通过理论研究，提出现行居住区规范 中对容积率要求的局限性和不适应性，并通过理论上和事实进行进一步说明，紧密结合 课题研究进行实证研究。在研究的过程中，对西安部分新建住区和笔者亲自参与的相关 项目住区容积率及相关技术指标进行对比分析。 1 5 技术路线 文章整体结构遵循：提出问题、分析问题、解决问题的基本技术路线。 提出问题：第一章和第二章分别分析了课题的研究背景和调研结果，从理论和现实 情况两方面提出课题所要研究的问题。 分析问题：第三章和第四章对容积率的主要影响因素和高容积率住区模式进行深入 分析，为课题研究提供可靠的理论依据。 解决问题：第五章和第六章结合我国城市住区发展现状，分别提出高容积率下住区 规划布局和建筑设计两方面的设计方法和措施，探索我国城市住区的发展方向。 9 第一章绪论 ( 第一章)i 研究背景和意义 ( 第二章) 城市新建 住区容积率 调查分析 c 第三章，i 容詈黧响 c 第四章， l 高蓉霎募蔷区 c 第五章，i 高篡赢警 c 第六章，l 高喜薹瓣 结论 调查基本情况 调研资料分析 市场的需求特色 存在的主要问题 市区“小地块”模式 “低标准建设”模式 “高层低密度”模式 住区规划布局方式 住区建筑密度的限定 “高层低密度”布局方式 高容积率住区的环境规划 合理选择建筑类型 优化住宅户型设计 充分应用生态设计 图1 1 论文框架图 】o k 生大学颈 位论文 第二章城市新建住区容积率调查分析 21 调查基本情况 为对城市近年新建住区的容积率情况有更充分的了解，为课题的研究提供可靠详 实的第一手资料，笔者对西安城区部分新建住区的容积率及相关技术指标进行列表统 计，以期从调研的的实际情况中掌握城市住区容积率的发展变化。 西安的居住区建设在近几年有了长足的发展，即使容积率水平逐渐走高，但是由 于小高层和高层住宅的大量出现，建筑密度则没有太多变化甚至还有下降的趋势因 为随着西安经济水平的发展。随着生活水平的日益提高，人们满足了基本的居住需求之 后，会更加注重人居环境的提高，包括自然环境和人文环境。优秀的居住区设计本着以 人为本的宗旨，处处重视着人居环境。满足着住户的身心和心理健康，让住户生活在一 个安全、健康舒适的生态环境中。人们对住区环境的要求越来越高，开发商则为了追求 更多的经济利益，在努力提高居住区容积率的同时，也在大力营造舒适宜人的绿化景观。 因此，目前城市居住区的一个新的发展趋势就是，容积率在提高，密度在降低，绿地率 和环境品质在逐步提高。 ( 1 ) 西安富力城 在由西安晚报联合新浪陕西房产主办的西安十大公园名盘评选活中在广泛征求关 注本次评选活动成员意见的基础上，经过专家点评、对比选出的2 0 0 9 “西安十大公园名 盘”、“西安十大公园最观社区” 其获奖原因在于：社 区整体规划以体现“水上 人家”为主体的大型水景 为中心，采用大围合的方 式在小区中心形成超大核 心水景空间，周边 由小围合的住宅院落灵活 自由、疏密有致的围绕， 形成因景借势、曲径通幽的效 中富力城居十大公园景观之首。 圈2 1 西安富力城规划平面来潭- 调研鸯科 第= 章城市新建住医容税率w a 分析 果，在原生态坡地上打造出错落有致的坡地水岸悠然生活。 位于西安城南的富力城，整个项目占地6 7 3 亩，总建筑面积约1 1 3 万平方米，容积 率22 9 ，由小高层、高层与部分商业用房组成自然嗣合式社区，在原生态坡地上打造出 错落有致的坡地水岸悠然生活。精致、精装的生活态度，保证了所有住户极高的居住品 质。 规划方面，西安富力城整体规划以体现“水上人家”为主体的大型水景为中心采 用大围合的方式在小区中心形成超大核心水景空间。周边由小围合的住宅院落灵活自 由、疏密有致的围绕，各组团和中心水景之间又相互穿插，相互渗透，围而不死，形成 周景借势、曲径通幽的效果。住宅的户型布局采用“突出中心，辐射周边”的方式，中 心水景区及水岸周边布置大户型水景洋房，底层设计一些延伸至水面的空间与环境交 融。在用地周边适当布置一些精致的中小户型保证环境的均好性。公共建筑全部集中 在用地中部的城市规划道路两侧，既方便了居民，又将干扰减小到晟少。整个项目规划 以提高居住环境质量。树立以人为奉的思想为设计宗旨，力求创造一个功能区分明确、 具备丰富生活内涵的空间形态和舒适、方便、安全、优美的居住环境。西安富力城还首 家在西安的社区住宅采用“雨洪汇集系统”，达到节能和自然生态的循环。 住宅的建筑设计方面，西安富力城由纯扳式小高层和高层建筑组成，户户南北通透 既可以观赏杜区内的大型水景，又可以远望西安美景。 图22 富力城优美的环境来源；自摄 1 1 k 宣大学砸l 学位论盘 ( 2 ) 枫林华府 坐落于西安市昆明 路与团结南路交汇处的 高新枫林华府，一期占 地1 0 0 亩。总建筑面积近 1 9 打平方米，系高新地 产精心打造的高品质社 区。楼层结构为：1 栋多 层、i 栋板式小高层、1 0 栋高层，层数2 7 层，容 积率27 l ，但是由于建 筑密度不大，绿地率达到 了4 j 同时可容纳1 4 0 0 户屏民入住土地利用率 极高。 整体规划以“三进 式原味庭院”为主题，构 建东方传统文化与现代 建筑相融合的现代都市 高尚社区。在保留同区内 大量原牛树种的同时，将 园林与建筑个体和谐统 一，以社区主入l 、主体 水景及社区次入u 为中 图2 3 枫林华府规划平面来源：调研资料 轴，构成二进式院落，形成三个相剥 圈2 4 枫杯华府书啦喃片来源：自摄 特 点的景观层次，凸显出“三山一水”藏风聚气的风水灵地。同时社区还有2 0 0 0 平方米现 代东方式会所、1 8 0 0 平方米幼儿园、1 万平方米商业街等东方神韵与现代建筑相融合的 配套设拖，成为融居住、休闲、文化、亲情、历史与时代风尚为一体的现 代居住柑酃。 1 3 第二口城市新建住区容积卑调矗分析 ( 3 ) 融侨馨苑 圉25 融侨馨苑规划平面 来蔼；调研赍料 “融侨馨苑是融侨集团挺进西北，运作的第一个大型房地产项目，项目位r 西安 市商新区太n 南路3 号。项日总占地4 3 2 卣、总建筑面积约8 0 万平米，共有5 l 栎楼， 以板式小高层为主，总户数近6 0 户，分为四期开发。容积率：27 3 ，绿地率：4 2 ， 停车位；3 5 0 0 个建筑密度：2 3 ，可入住人数选1 9 万人。是一个定位为“8 0 万平米纯居大盘”的纯居住高 尚社区。 整体规划中，融侨罂苑采用腐院式布局，组团式 分布，使人在拥有丰富的空间变化的同时享受完美的功 蠢薰幂蟹 人，空问开斓，保证了良好的通风、充足的光线。量鼍曩薯量嚣譬霉 住区精心打造的都i f i 自然丰义生态景观体系，将独盘董_ 驴7 创的原生态坡地景观、亲水园林和建筑等多个元素淳透_ - 到人们的日常生活中。以树木、花草为主以水、山：= = ：= ：= ：= 一 香，溪水同流的美妙园林景观。”融侨馨苑”设计体现现代、简约的建筑风格，立面时 夏 长安大学硕士学位论文 尚大气。以南北通透的板式小高层为主，楼间距开阔，户型南北通透，布局合理，通风 采光俱佳；精心打造的6 9 肝一3 5 m 2 多种户型全面满足城市中产阶层的生活需求。 社区中央还利用宽敞的楼间距独创西安唯一的星光大道商业街，以开放式商业街 区为特色努力为住在其中的住户打造出一个缤纷优雅的c l u b 生活环境。 2 2 调查资料分析 通过对西安部分住区的实地调研，笔者将相关资料统计如下： 表2 1 西安近年部分新建住区容积率统计 苈办 居住区用地总建筑容积率建筑形式 项小 面积( h a )面积( m 2 ) 蔚蓝花城 2 44 1 0 0 0 0 1 7 1 多层为主 世家星城3 1 87 5 0 0 0 02 3 6 多层为主 伟丰花园 5 119 6 0 0 0 1 8 8 多层、高层 花溪湾( 二期) 5 2 61 7 0 0 0 0 3 2 3小高层、高层 富力城4 4 6 71 1 3 0 0 0 02 5 小高层、高层 枫林华府 6 6 71 9 8 8 0 0 2 9 8小高层、高层 融侨馨苑2 28 0 0 0 0 03 6 4 小高层为主 假日新城1 8 56 0 0 0 03 2 4小高层、高层 凯悦华庭1 1 37 0 0 0 06 1 9 小高层、高层 榕青无界2 1 21 0 6 1 9 45 0高层 美立方1 5 97 9 2 5 04 9 8 高层 新界 1 1 8 7 0 0 0 05 9 3 高层 明德雅园大厦 0 1 8 73 0 0 0 01 6 0 4 高层 我爱我家 o 1 43 3 1 4 82 3 6 7 1 栋2 6 层双塔式联 特i i 号体高层 来源：自制 通过对调研资料的的进一步分析，可以发现近年来西安新建住区容积率变化的一些 特点： ( 1 ) 地块越小的住区，其容积率越高，例如明德雅园大厦和我爱我家特i i 号，以 第= 章域市新建住匡窑识率口矗分析 及新界、凯悦华庭、格青无界等。如图27 所示 田2 7 用地面积与窖积率羌罩田来潭t 自制 ( 2 ) 随着住区建筑层数的增高，住区容积率也随之增大。在调研的住区中，以多层 为主的住区有三个，其容积率分别为l5 7 、18 8 和23 6 ，而在以多层住宅为主体的基础 上，小高层和高层占得比例越大，容积率也会越高。以小高_ | 荟和高层为主的住区容积牢 普遍在3 o 左右，凯悦华庭甚至高达52 4 。全部由高层住宅建成的住区容积率最低的 是美立方为4 9 9 ，其余的则全部在5o 以上，尤其是小地块上建高层住宅，容积率更是 高出其它住区很多。 圈2 8 住宅粪垂与窖积率关系圈来一t 自翻 ( 3 ) 目前住区的容积率普遍偏高。多层为丰的住区平均容积率为l9 4 ，小高层 高层住区为主的住区平均容积率为32 4 ，高层住区建成的住区平均容积率高达l o9 7 1 6 * 宣大学顼学位论文 这些平均容积率和国家对容积率的控制指标相比，普遍偏高。国家住区规范控制指标为： 低层为1 1 0 - 1 3 0 ；多层为：1 7 0 1 9 0 ；中高层为2 0 0 24 0 ；高层为：35 0 。按照国家标 准的平均值，多层为主住区平均容积率应为1 9 5 ，小高层、高层住区应为2 9 5 ，高层住 区则不应该高于3 5 0 ，但是从图2 9 可以看出。西安新建住区的平均容积牢除多层为主 的住区外，都高于国家住区规范所规定的容积率平均值。 _ _ _ j 鞫r 刮刮 一一 ” 多层为主小高层为主高层为主 图29 住区国家规范窖椒率与新建住区平均窖积丰对比来源t 自制 ( 4 ) 高容积率之f 的住区也可以获得和低容 j i ! 率住区相似的舒适艘。 两安城南的我爱我家和世家星城。我 爱我家用地规模较小，为4 4 8 “平方米， 建筑而积1 0 5 8 1 6 平方米，容积率为34 7 ， 山八株扳式楼和一栋点式楼组成，拥有 1 0 0 0 0 下方米的巾心花园，绿地率达到4 1 ，采1 j 中央景观穿插组团景观的立体绿 化模式，绿化总面积1 8 0 0 0 平方米。整个 社区由四人亲情主题区主题运动区、 儿童游戏区、野趣水景区和老年活动区构 成j 、p 均，u 推窗见景。住进去后虽然小 区容秘率高，仙舒适度也非常小错。 图2 1 0 我爱我家住区环境来源；自摄 第= 章城市新建住区容积宰谓矗分析 世家星城项目占地8 2 7 亩，规划建 筑面积7 5 万平方米，楼层包括6 层洋 房，l l 层小高层，9 层电梯洋房，8 层、 1 5 层，套数：7 0 0 0 余套，三期l o 栋9 层小高层，容积率为2 3 6 ，绿地率高 达4 2 。营造的居住大环境也具有良好 的舒适度。 由此可见居住区规模和容积率完 全不同的两个项目也可以获得相似的舒适度。 2 3 市场的需求特色 圈2 1 l 世象星城模型照片来氍自囊 大多数购房者对容积率这个概念还比较陌生，但实际上容积宰与购房者的利益是 紧密联系的。容积率能直接反映建筑密度，进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光 产生影响。 随着人们生活水平的不断提高，人们对居住区各个方面也有了很具体的要求，基 本可以归纳为以下四