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东部沿海城市住宅价格运行研究 摘要 住房体制改革之后，各大中城市普遍出现了房价的快速上升，尤其是 东部沿海地区，不少城市近年来住宅价格上升速度远远超过了经济和消费 者收入的增长速度，相关专家学者指出，一些地区和城市的高房价已经成 为区域经济健康持续运行的隐忧。为妥善处理好房地产价格与区域经济之 间的关系，有效调控持续走高的房价，我国政府出台了一系列宏观调控政 策，收效却并不理想。本文正是在这种现实背景下，对东部沿海城市住宅 价格运行状况进行了全面研究。 本文首先对东部沿海十个大中城市1 9 9 9 年以来的住宅价格运行轨迹进 行了较为系统的阐述，并从供需结构、需求、供给三个方面探讨了东部沿 海城市住宅价格的影响因素，对东部沿海城市经济指标与住宅价格之间的 关系进行了定性及定量分析，分析表明经济基本面对住宅价格具有较强的 解释力。在此基础之上，对东部沿海城市住宅价格合理性进行了实证研究， 结果表明东部沿海城市住宅价格存在泡沫，泡沫度处于警戒区范围。其次， 本文考察了东部沿海城市房价过高对社会经济发展产生的负面影响，及近 年来政府宏观调控在东部沿海住宅市场的收效。 最后本文从以下几个方面提出了促进东部沿海城市住宅价格健康运行 的对策：设计严密、合理的房地产税制；规范房地产融资行为；完善住房 保障制度；积极发展住房租赁市场；规范市场秩序。 关键词：东部沿海城市住宅价格合理性对策 t r e s e a r c h o nh o u s ep i u c er u n n i n go f t h ee a s t e r nc o a s t a lc i t i e s a b s t r a c t v a r i o u sb i go rm e d i a - s i z e dc i t i e s h o u s ep r i c er o s ef a s tg e n e r a l l ya f t e r h o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，e s p e c i a l l yi nt h ee a s t e r nc o a s t a la r e a ，t h eh o u s ep r i c eo f m a n yc i t i e sa s c e n d i n gr a t eh a sg o n ef a rb e y o n dw h i c ht h er i s er a t eo ft h e e c o n o m ya n dt h ec o n s u m e rr e c e i v ei nr e c e n ty e a r s t h er e l a t e de x p e r t sp o i n t e d o u tt h a th i g hh o u s ep r i c e sh a sa l r e a d yb e c o m et h ec o n c e a l e dp r o b l e mw h i c h i m p a c tt h er e g i o n a le c o n o m i cm o v i n gh e a l t h i l yi ns o m el o c a lr e g i o na n dc i t i e s 。 g o v e r n m e n th a sp r o m u l g a t e das e r i e so fm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e sf o rh a r m o n i z i n g r e l a t i o n sb e t w e e nt h er e a le s t a t ep r i c ea n dt h er e g i o ne c o n o m ya n dc o n t r o l l i n g t h eh i g hh o u s ep r i c ee f f e c t i v e l y t h i sp a p e rm a k e sc o m p r e h e n s i v er e s e a r c ho n t h ee a s t e r nc o a s t a lc i t i e s h o u s ep r i c em o v e m e n tu n d e rt h i sk i n do fr e a l i s t i c b a c k g r o u n d a tf i r s t ，t h i sa r t i c l ee x p a t i a t e su p o nt h eh o u s ep r i c er u n n i n gt r a c ko ft e nb i g o rm e d i a - s i z e dc i t i e si ne a s t e r nc o a s t a lr e g i o n ss i n c e19 9 9 ，a n dd i s c u s st h e i n f l u e n c ef a c t o r so ft h ee a s t e r nc o a s t a lc i t i e sf r o mt h et h r e ea s p e c t s ：t h es u p p l y a n dd e m a n ds t r u c t u r e ，t h ed e m a n da n dt h es u p p l y ，c a r r i e so nq u a l i t a t i v ea n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h er e l a t i o n sb e t w e e ne a s t e r nc o a s t a lc i t i e s e c o n o m i c i n d i c a t o ra n dh o u s ep r i c e ，t h ea n a l y s i si n d i c a t e d 曲a 毛e c o n o m i cf u n d a m e n t a l f a c e t sc a ne x p l a i nt h eh o u s ep r i c es t r o n g l y o nt h i sb a s i s ，t h i sp a p e rm a k e sa p o s i t i v er e s e a r c ho nt h er a t i o n a l i t yo ft h eh o u s ep r i c eo fe a s t e r nc o a s t a lc i t i e s ， t h er e s u l ts h o w st h a th o u s ep r i c eo ft h ee a s t e r nc o a s t a lc i t i e se x i s tf r o t h ，a n dt h e f r o t hi si nt h ea l e r ta r e a n e x t ，t h i sa r t i c l ei n s p e c t e dt h en e g a t i v ei m p a c to nt h e s o c i a le c o n o m yd e v e l o p m e n tw h i c hp r o d u c e db ye x c e s s i v eh o u s ep r i c ea n dt h e y i e l dr e s u l t so f m a c r o - c o n t r o lp o l i c e si ne a s t e r nc o a s t a lc i t i e sh o u s i n gm a r k e t f i n a l l y ，t h i sp a p e rp r o p o s e dc o u n t e r m e a s u r e sw h i c hp r o m o t et h ee a s t e r n c o a s t a lc i t i e s h o u s ep r i c er u n n i n gh e a l t h i l yf r o mt h ef o l l o w i n ga s p e c t s ：d e s i g n s s t r i c t l ya n dr e a s o n a b l er e a le s t a t et a xs y s t e m ；s t a n d a r dr e a le s t a t ef i n a n c i n g b e h a v i o r ；p e r f e c th o u s i n gg u a r a n t e es y s t e m ；d e v e l o pt h eh o u s i n gr e n t a lm a r k e t p o s i t i v e l y ；r e g u l a t eh o u s em a r k e to r d e r k e yw o r d s ：e a s t e r nc o a s t a lc i t i e s ；h o u s ep r i c e ；r a t i o n a l i t y ； c o u n t e r m e a s u r e i i i 广西大学学位论文原创性声明和学位论文使用授权说明 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究 成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮 助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：凌步昀 j 硝年易其呼日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文的研究内容； 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 函即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) ：次事舶爷沙梅厂日 g - 西大国u 弭士掌位论文东部沿海城卉惟宅价格运行研究 1 1 选题背景、目的和意义 1 1 1 选题背景 1 导论 我国城镇居民住房制度变革大致经历了三个阶段，即在改革开放前，以“国家配给 制一为特征的第一个阶段，以“单位配给制 为特征的第二个阶段，1 9 9 8 年国务院发布 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) ，标志着 福利分房时代的结束，我国房地产市场开始发生根本性的变化，进入了以居民个人为购 房主体的第三个阶段。最明显的标志是福利分房政策取消和金融等行业进入房地产市 场。这一政策改变对房地产市场的巨大作用显而易见。首先，使房地产迅速跻身主流市 场，商品房所占比例从1 9 9 7 年的3 4 ，迅速上升到了现在的9 3 左右。房地产在国民经济 中的作用也日益重要，房地产业投资占全国固定资产总投资的比重一直保持在1 5 左右， 2 0 0 1 年以来房地产投资迅速增长，比率由1 7 上升至t j 2 5 左右。 伴随着房地产市场供销两旺局面的是房地产价格的快速上扬，2 0 0 2 年我国住宅平均 销售价格的名义值上升为1 9 8 6 年的7 倍。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上升， 尤其是东部沿海地区，不少城市房地产价格上升速度远远超过了经济和消费者收入的增 长速度，如北京、上海、青岛、杭州、厦门、深圳等。以上海房地产交易中心的住宅预 售价格指数为例，2 0 0 0 至2 0 0 2 年3 年累计涨幅为2 7 5 ，2 0 0 3 年全年涨幅超过2 5 。国家统 计局的统计表明2 0 0 4 年第一季度上海房屋销售价格比去年同期上升2 8 3 。杭州市房价 由1 9 9 9 年的均价2 0 0 0 元m 上升j 1 u 2 0 0 4 年的5 0 0 0 6 0 0 0 时，2 0 0 4 年市中心均价已经突破 8 0 0 0 元m l 。 不少专家学者指出，一些地区和城市的高房价已经成为区域经济健康持续运行的隐 忧，尽管每个地区情况不同，难有明确结论，但某些地区确实有泡沫。然而也有反面声 音，北京市5 8 1 的房地产开发企业认为今后北京的房价会上升，有的观点甚至认为今后 1 0 年，中国的大城市无论是上海、北京、还是南京，房价还要涨3 倍。也有人认为上海的 房价较快上升，不必引起过多的担忧，因为经济的基本面是健康的。诸如此类的观点引 l 东舌沿海城市住宅价格运行研究 起了业内非常激烈的讨论，如何看待当前房地产价格水平及如何预测未来的价格走势， 成为舆论关注的焦点。 为妥善处理好房地产价格与区域经济之间的关系，防止房地产泡沫，从2 0 0 3 年2 月 起我国政府共计出台了约4 0 项全国性的关于房地产市场的政策法规，努力寻找有效调控 房地产市场的方式，但由于缺乏对未来合理房地产价格水平及变化规律的科学认识，尤 其是对房地产价格与区域经济之间关系的认识，虽然我国目前处于经济发展的景气阶 段，但政府仍然缺乏调控房地产价格的有效手段，或者采取了未必是最优的调控政策。 国际学术界对房地产价格与区域经济关系的研究也仍然处于起步阶段，对于导致房地产 价格波动的原因、缺乏深入研究，因此无论从理论研究还是从房地产市场发展的实践来 看，如何有效的调控房地产价格都是迫切需要解决的理论和现实问题。 i 1 2 目的和意义 本文旨在通过对住宅价格影响因素及商品住宅价格与区域经济的关系进行探讨，分 析我国东部沿海城市住宅价格的合理性，并针对其问题提出相应对策，具有一定的理论 意义和实践意义： l 、为分析新兴市场国家住宅价格的合理性提供范例。西方国家的房地产市场是建 立在上百年甚至数百年的发展历史之上的，房地产价格与区域经济的互动机制与各新兴 市场国家存在着相当大的区别。因此，西方学者的研究成果不能直接搬来照抄照用，必 须针对各国各地区的房地产市场与区域经济发展的实际情况进行实证研究，本文对我国 东部沿海城市住宅价格合理性的研究，可以为与这一区域处于同一个经济发展阶段的其 他新兴市场国家提供借鉴。 2 、帮助市场参与者科学认识房地产价格的变化规律，深入理解房地产价格的决定 机制，科学判断房地产价格的合理性，更好的指导市场投资主体的投资决策。 3 、促进我国社会经济的可持续发展。由于房地产业在国民经济中的地位越来越重 要，而东部沿海地区是我国的经济大动脉，保证这一地区城市住宅价格与经济协调发展 具有很重要的意义。 1 2 文献综述 改革开放以来，我国房地产业经过了二十多年的发展，在国民经济发展中己经占有 2 东部沿海城7 t 睢宅价格运行研究 十分重要的地位。从二十多年来房地产价格的波动变化，我们可以看到，我国房地产业 经历了从高速发展、经济过热、经济紧缩到现在的经济调整几个阶段。1 9 9 8 年底我国住 房分配体制由实物转向货币分配，商品住宅价格节节攀升，尤其是东部沿海地区，近几 年住宅价格上涨速度远远超过了收入的增长速度，泡沫这个词汇也频繁地出现在报刊杂 志上。国内外学者对房地产价格的影响因素、房地产价格与区域经济之间的关系以及房 地产泡沫理论等方面进行了系统的研究，也取得了一部分成果。 1 2 1 国外研究综述 l 、影响住宅价格的因素 关于商品住宅价格影响因素的研究，国外较早的文献有k l o t za n d n e a l ( 1 9 7 3 ) ，g o t t l i e b ( 1 9 7 6 ) ，k u z n e t s ( 1 9 7 7 ) 国等。他们的研究表明住宅产业市场的变 化一定程度上遵循着经济周期的变化，比如g o t t l i e b 回用图表对比等方法研究出从长期 来看，建筑活动和价格的波动是与总体经济活动的波动同步进行的。m a n k i w 和w e i l ( 1 9 8 9 ) 用人口指标，对美国2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格的上升进行了研究。主要基于 美国人口的预测，他估计至i j 2 0 0 7 年，美国的住房价格会跌落4 7 个百分点。学术界对房地 产市场的研究因为研究对象的不同和对房地产市场因素的侧重不同而众说纷纭，这些研 究中既有以美国房价总体的变化趋势为基础，细致分析经济层面的( 比如d i p a s q u a l e 和 w h e a t o n ，1 9 9 4 ) ：也有试探性地将研究应用于特定地区的分析( 比如c a s e 和m a y e r ， 1 9 9 5 ；c l a p p 和g i a c c o t t o ，1 9 9 4 ；d u a 和m i l l e r ，19 9 6 ：s m i t h ，1 9 9 5 ) ：另一些用经济基础面 解释房地产价格波动的模型则被加以总结，并应用于诠释地区房价波动差异的分析中 ( 例如p o t e r b a ，1 9 9 9 ：c a s e 和s h i l e r ，1 9 9 0 ：p o t e p a n ，1 9 9 6 ) 。 1 9 8 6 年，c a s e 以美国1 0 个城市1 0 多年的住宅价格走势为基础建立起一个供给需求模 型。以此模型为基础，c a s e 预测收入增长、就业增加、利率变动、建筑成本和其他宏观 变量的变化将推动波士顿的房价上升1 5 。而实际情况是至u 1 9 8 9 年，波士顿房价增长了 4 0 0 。据此c a s e 判断那段时期价格的急剧上升很大程度上隐藏着泡沫因素。c a s e 和 s h i n e r ( 1 9 9 0 ) 采用截面回归和时间序列，即对美国四个城市6 7 个季度的一组互相独立 的数据进行分析，检验房地产价格的可预测性。结果发现，成本价格比、成年人口的变 。崔新民城市住宅价格的动力因素及其实证研究阻 北京：经济科学出版社2 0 0 5 ，4 ，p 3 6 - 3 7 o y u l a i h u a a g a n df 饥gw a l l 孚as y s t e mf o re a r l y - w a r n i n ga n df o r c c 缄i n go 舭a l e s 瞰c dc v c l o p m e n t y a u t o m a t i o nc o n s t r u c t i o n , 2 0 0 4 沈悦房地产价格与宏观经济的关系研究阻 中国水利水电出版社2 0 0 6 , 1 2 ，p 2 2 2 3 3 东鄂沿海城贯r 1 生宅价格运行研罗巴 化和人均可支配收入的变化均与住宅价格具有正相关的关系。 p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 用截面回归和时间序列分析以美国3 9 个城市为样本，考察收入、 建筑成本和人口对住宅房地产价格的影响，得出真实收入和建筑成本可以解释各城市住 宅价格上涨，但是人口不是主要影响房价的因素。p o t e p a n ( 1 9 9 6 ) 依托美国5 8 个城市 1 9 7 4 - 1 9 8 3 年的年度数据，分析因素( 例如收入、人口、公共服务质量、犯罪率、空气污 染、非住宅消费品价格、抵押贷款利率，建筑成本、地形用地约束以及法律上用地约束) 对住宅价格、租金价格、土地价格的影响，总结出家庭收入、建筑成本是影响不同城市 间住宅价格、租金、地价的最重要因素。 m a l p e z z i 圆( 1 9 9 9 ) 用1 3 3 个城市1 7 年的年度数据进行分析，推出住宅价格不是随机 游走，至少可以部分被预测。q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 使用1 9 8 6 - 1 9 9 4 年美国4 1 个大城市截面数 据，采用截面回归和时间序列分析房地产价格和经济周期的关系。他进行了两方面的分 析：首先根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、 空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，得出这些变量对 房地产价格具有一定的解释能力，尽管短期经济基本面不能解释太多的房价波动，但从 长期看可以解释房价走势；然后他将研究对象转向相反的方向，分析了房地产价格的变 化对宏观经济的影响。 k a r le c a s e ，c h r i s t o p h e r j m a y e r ( 1 9 9 4 ) 利用标准城市模型研究了波士顿地区房 价增值的分布模式，结果表明住宅房屋价格和地区就业情况，人口结构，基础设施，与 市中心的距离，以及地区教育水平等多种因素相关。 w a y n er a r c h e r ，d e a nh g a t z l a f f 等人在1 9 9 5 年对佛罗里达的大都市地区的房地产 增值做了研究。结果表明该地区房屋的增值在一定程度上和空间因素相关，如距市中心 的距离，人口密度，人口构成和物业状况等。 r l a k e ，a n d r e , a l o v e t t ，i a nj b a t e m a na n dl a nh l a n g f o r d ( 1 9 9 8 ) 尝试建立 t 模型分析房地产价格分布中的环境影响因素。首先利用g i s 建立由多种可能影响因素组 成的数据表，再通过主成分分析剔除无关因素。研究结果表明，道路噪音( 超过6 8 d b a ) 每提高l d b a ，会导致房价下降1 0 7 。 d o n a l dr h a u r i na n dd a v i db r a s i n g t o n ( 1 9 9 6 ) 利用随机系数模型对美国六个大都 d 刘云我国城市商品住宅价格影响因素研究： 硕士学位论文 武汉：武汉理工大学，2 0 0 5 j o h nm q u i g l c y r e a le s t a t ea n dt h ea s i a nc r i s i sj o u r n a lo f h o u s i n ge c o n o m i c s m 2 0 0 1 3 ，p a g e l2 9 - 1 3 1 k a r le c a 蹁r o b e r tj s h i l 玎m o 噼d e f a u l tr i s ka n dr e a le s t a t ep r i c e s ：t h eu s eo fi n d e x b 笛c df u t u r e sa n d o p t i o n si nr e a le s t a t e j 。j o u r n a lo f h o u s i n gr c s r c h 1 9 9 6 , p 2 4 3 - 2 5 8 4 东鄙沿海城啸睢宅价格逢行研究 市区的1 3 4 个辖区进行了分析，并发现除了距c b d 距离，娱乐设施，犯罪率等明显因素外， 地区学校的质量对房地产价格的影响也不容忽视。 2 、区域经济对住宅价格的影响 大部分实证研究表明住宅地产价格的波动经常和区域经济基本面的波动非常接近， 而且领先于经济基本面，早在1 9 7 6 年，g o t t l i e b 的研究就认为从长期趋势来看房地产价 格的变化和总体经济的发展是同步的。国际货币基金组织( i m f ，2 0 0 0 年) 的一份报告中， 对西方1 6 个工业化国家1 9 8 0 - 1 9 9 8 年产出缺口的变化率进行了比较，发现两者的变化趋 势非常接近，而且后者是前者的领先指标，在香港特别行政区领先g d p 的变化约6 个月。 早期学者们对区域经济与住宅价格之间关系的研究基本都集中在经济基本面对房地 产价格的影响，而且使用的都是一些简单指标或者复合指标，如人口、收入等。但是m e e n 给出了英国实证研究的例子，证明房价收入比并不存在一个长期的均衡值，不能简单根 据房价收入比的高低来预测未来价格的走势回。类似的错误还有用月还款额与可支配收 入的比例来预测未来住宅价格的走势等尽管类似的复合指标确实比较简单，而且对大 众来说是可以接受而且看起来是很有道理的，但是确实缺乏理论根据，容易导致错误的 结果。 进入2 0 世纪9 0 年代之后，研究者门开始综合考虑各种宏观经济因素对房地产价格的 影响，其理论依据是存量一流量模型( s t o c k - f l o wm o d e l ) 或者代表性个人模型 ( r e p r e s e n t a t i v ea g e n tm o d e l ) 。尽管这两个模型的理论背景不同，但可以得到类似的 缩约模型( r e d u c ef o r mm o d e l ) ，模型的被解释变量为房地产( t 宅) 价格指数，解释变量 为各种经济指标研究者们在分析区域经济发展水平对房地产价格的解释和预测能力时， 经常使用的经济基本面指标包括人口、收入、居民消费价格指数、建造成本、失业率、 和利率等等圆。这一时期的研究表明，区域经济的波动可以解释并预测房地产价格的波 动，房地产市场并不符合有效市场假说。 缩约模型除了可以对房地产价格进行解释和预测外，另外一个重要的用途就是各级 房地产价格的合理值。通常这样的模型中会出现实际长期利率、通货膨胀率以及g d p 增 长率等经济变量，一些研究也包括人口、建设成本等因素，但需要指出的是，这些变量 的弹性系数以及显著性往往随国家、区域不同而发生变化。缩约模型无法解释的那部分 房地产价格可以解释为各国、各地区房地产价格与经济基本面失调的部分。 q 订嘲geh o u s i n g , m d o nw 搬c o m p l e x i n ga n dt h em a c r o e c o n o m y y h o u s i n ge c o n o m i c sa n dp u b l i cp o l i c y l o n d o n ： b l a c k w e l l , 2 0 0 3 ，p 9 0 1 0 9 9 沈悦房地产价格与宏观经济的关系研究阻 北京；中唇水利水电出版社2 0 0 6 1 2 ，p 2 3 5 广西大掌司n 七掌位论文东部沿海城爿r 1 生宅价格运行研究 3 、房地产价格对区域经济的影响 ( 1 ) 房地产价格对成本的影响 t h o m a s ( 1 9 9 3 ) 进行的定量研究认为，不同地区之间住宅价格的差距对于迁移目的 地的选择有着非常重要的影响。g r e e n w o o d ( 1 9 7 5 年) 、和c l a r k 和v a n ( 1 9 8 6 年) 等的 研究认为，高收入会鼓励人们迁入，而高生活成本尤其是高住宅成本将抑制迁入的需求。 g a m e r o n 和m u e l l b a u e r ( 2 0 0 0 年) 的研究表明住宅价格对于失业率有着持久的影响。 房地产价格的上升直接影响企业的生产和经营成本，进而影响企业提供就业机会的能 力。由于企业一般倾向于离开高成本的地区，这就使得当地的劳动力需求降低；人们一 般倾向于离开高住宅价格地区，所以将减少当地的劳动力供应回。因此理论上来说，当 地失业率的高低直接取决于高住宅价格对企业和居民作用效果的大小。 b o v e r 等( 1 9 8 9 ) 认为住宅价格工资比可以非常好的反映各地区之间劳动力的差异， 不同地区住宅价格工资比的差异既说明了劳动力需求之间的地区差异，也反映了地区间 劳动力的流动障碍大小。一般来说，住宅价格对移民的进入造成了障碍，失业率会比较 低，除非高住宅价格引起了当地的经济衰退。 ( 2 ) 房地产价格对消费的影响 财富对于居民消费的影响可以追溯到生命周期理论的持久收入假设。根据生命周期 理论，假设住房资产能在某一时点变现，则住房价值的增长会增加整个生命周期内的消 费。g r e e n s p a n ( 1 9 9 9 年) 认为股票收益的3 - 4 会用于消费，而住房收益的5 会用于消费 。 c a s e 等( 2 0 0 1 年) 的研究表明住房财富增长1 将会引起0 0 3 - 0 0 9 的消费增长，股票市 场财富增长1 锵引起0 0 0 7 的消费增长。由于住房财富的巨大存量，即使是很小的财富 效应也会对区域经济造成非常大的影响。 住宅价格变化影响消费者的一个更重要的前提是抵押贷款市场的自由化，住宅价格 的上升增加了人们的借贷能力。l u d w i g ( 2 0 0 1 年) 等将住宅价格变化对消费变化的影响总 结为五种效应：实现的财富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动性约束效应 和替代效应。 当然也存在一些消极因素，削减了住宅价格的财富效应。首先，如果住房所有者将 。t h o n 落a t h ei n f l u e n c eo f w a g e sa n dh o u s ep r i c e so nb r i t i s hi n , 盼r e g i o n a lm i g r a t i o nd e r i s i o n s a p p l i e de c o n o m i c s 1 9 9 3 ，2 5 , p 1 2 6 1 1 2 6 8 雪g r e e n w o o d m r e s e a r c h 0 1 1 i n t e r n a l m i g r a t i o n i n t h e u s ：a s u r v e y j o u r n a l o f e c o n o m i c l t e r - , a u r e m 1 9 7 5 ，1 3 , p 3 9 3 - 4 3 3 温海珍城市住宅的价格特征：理论与实证研究 蝴北京：经济科学社会出版社2 0 0 5 ，4 ，p 2 3 - 2 6 6 东鄙沿海城卉睢宅价格运彳t r 研究 住房看成一种消费资料，而不是一种投资的话，那么住房所有者的消费将不会对住房价 值变化产生那么大的敏感度。其次，住房是高度非流动的资产，具有较大的交易成本， 相比其他资产来说，要转化为收益非常困难。最后，地区住宅价格的上升会直接导致不 动产税的上升从而减少可支配收入。 4 、房地产泡沫理论 中尾宏( 1 9 9 6 ) 认为无论对哪种用地来讲，当现实地价超过合理地价一倍时，都应视 为严重的泡沫化倾向，他采用了收益还原模型计算了1 9 8 2 年至1 9 9 6 年东京商业用地的历 年理论价格，即不动产价格= 纯收益( 安全资产利率+ 风险补偿率一租金预期上涨率) ， 通过与实际价格相比较，得出从1 9 8 7 年起实际价格超过理论价格一倍，即1 0 7 ，到了1 9 9 1 年两者差距到达最大，超出幅度达至u 5 0 9 ，次年超出幅度降至1 j 2 9 2 ，从而验证了1 9 8 7 年 是日本地价最猛烈上涨的开始，1 9 9 1 年地产泡沫开始破灭并走向下跌。 a l l e n 和g o r t o 等( 1 9 9 3 ) 发展了一个连续时间的有限期界条件下的模型，他们将银行 体系中的信贷扩张以及预期在泡沫形成和危机中的影响模型化。他们构造了三个模型， 在第一个模型中，他们证明风险转移在资产泡沫形成中起相当重要的作用，由于它的存 在和风险，资产回报的随机性使得在风险资产方面产生过渡的投资，使风险资产的价格 高于基本价值，从而诱发了泡沫的产生，引起了高概率的违约。进一步，他们证明风险 资产回报中的不变均值分布( 风险的提高) 扩大了泡沫的规模，提高了违约的概率。在第 二个模型中，他们将泡沫和金融危机联系起来，强调信贷扩张的动态效应，用信贷扩张 的随机性替代了第一个模型中风险资产回报的随机性，证明由于信贷扩张的不确定性和 金融中介之间的代理问题导致了资产价值和基本价值之间的偏差，从而会引起严重的金 融危机。在第三个模型中，他们强调了预期的作用，证明如果信贷扩张低于预期水平， 危机就会产生，同时还证明当信贷达到或超过其预期水平后，信贷的提高幅度太小也会 导致危机。 g u t e n t a ga n dh e r r i n g ( 1 9 8 5 ，1 9 8 6 ) 研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作 用，他们将银行的贷款集中度决策( 相对于资本发放的贷款数量) 模型化，即 p r ( a m ) r ，a 是期末银行资产组合的价值，m 是银行可以接受的最小资产价值，在使潜 在破产风险概率不超过概率r 的条件下，银行预期盈利最大化。他们进一步推导出银行 选择贷给房地产部门的贷款数量公式，但是并没有通过数据来估计模型中的参数，只是 。张泓铭中国房地产市场监测预报方法探讨中国房地产1 9 9 7 ，p 4 卜4 3 7 东蕾芦沿海城啸睢宅价格运行习 ；巴 通过对模型的分析来定性的考察了激励银行向房地产部门贷款集中的因素，分析了银行 在恰当评估风险时失败的原因，从而加速了房地产价格泡沫的产生和崩溃。 1 2 2 国内相关研究 l 、影响住宅价格的因素 吴老二、祝平衡( 2 0 0 6 ) 研究了我国房地产投资来源结构与住宅房地产价格之间的 关系，认为外资以及银行贷款与住宅价格呈正相关关系，债券与住宅价格负相关，外资 对房地产价格的推进作用相当明显，在单位销售面积中，外资每增) j l l 元，住宅价格将 上涨1 2 1 元。银行贷款对我国房地产价格影响不大，民间资本对房地产价格迅猛上涨起 到了重要作用，近期我国部分地区出现房地产过热现象，很大一个原因在于民间资本大 规模进入房地产业，从而造成对房地产价格的哄抬。 欧阳林( 2 0 0 6 ) 对发达国家房地产价格与经济增长之间关系的研究表明，经济增长 是住宅价格上涨的主要因素，人均g d p 接近1 0 0 0 美元，消费结构会出现重大转型，即生 存消费在居民支出中所占比例下降，而自我发展型支出( 如固定资产投资) 所占比重越 来越大，从而拉动住宅价格上涨；但经济增长不是房地产价格上涨的绝对原因，当住宅 成为一种商品和投资品时，随着居民消费观念的更新，居民对住宅的消费和投资增加， 促成了房地产业的投机和炒作，也会导致房地产价格的上涨。 崔巍( 2 0 0 5 ) 认为影响一个地区住宅房地产价格的最重要和长期因素是该地区经济 周期的发展阶段、城市化阶段、阶层收入比重，最直接最短期的因素是供求关系和政府 房市政策等。 许经勇( 2 0 0 4 ) 认为房地产价格的持续上涨与住房供需结构错位有很大的关系，当 市场需求集中在中、低价位的普通商品住宅和经济适用房时，开发商为追求利润纷纷建 造豪华公寓和高档住宅，使地产陷入严重的供需脱节，导致房地产价格节节攀升。 薛磊( 2 0 0 6 ) 认为地区房地产投资增长绝对量与该区域住宅价格增长绝对量之间有 明显的相关性，可以认为当期的投资增长量对当期住宅房地产价格增长有较大的影响。 房地产投资增长率对当期及滞后二、三期的住宅房地产价格增长率有一定影响，特别是 滞后二、三期影响显著。 2 、房地产价格与区域经济之间的相互影响 我国房地产经济学领域的理论研究起步较晚，房地产价格与区域经济的互动关系很 少受到学术界的关注。近年来，国内学术界已经注意到了区域经济对房地产价格的巨大 3 东部沿海城计r 睦宅价格筒i 行习 宅 影响。余晓( 1 9 9 6 ) 分析了国家政策、经济周期和收入因素对房地产价格的影响，指出 房地产价格同时受到微观和宏观两方面因素的影响，宏观因素可以直接或间接的影响房 地产市场的供给和需求关系，进而影响房地产价格回。周杰( 1 9 9 8 ) 认为，在区域经济 因素中，物价水平、利率高低、外贸状况以及股票、黄金、汇率行情与房地产价格的关 系最为密切。刘立民研究了房地产价格的形成因素，认为地区政策环境和经济环境的 发展变化引起房地产供给和需求的变化，从而成为房地产价格形成中最具决定性的因暑尹。 李斌的研究( 2 0 0 0 ) 在分析了我国现阶段房地产价格评估领域价格成因处理中存在的主 要缺陷后，探讨了国内外有关商品住宅价格构成因子的四种理论观点。提出了商品住宅 价格成因定量分析程序及过程，并以一实例说明了试点城市商品住宅价格成因主要是住 宅的区位条件，环境条件，出行方便度及建筑物的安全卫生因子 。 平新乔和陈敏彦( 2 0 0 4 ) 对中国房地产业的投资、销售价格、土地价格和政府信贷作 用的效果进行了实证分析。沈悦，刘洪玉( 2 0 0 4 ) 采用混合样本回归和添加城市年度哑变 量等方法，得出我国住宅市场不符合有效市场假说，房价可以部分被预测，我国房地产 价格明显存在着城市的特殊影响和年度影响。沈悦，刘洪玉的分析结果显示，2 0 0 1 、2 0 0 2 年，区域经济对住宅房地产价格的解释能力在下降，住宅价格的变化有些脱离正常速度， 建议适当控制投资 。 房地产价格对区域经济影响的相关研究更少，沈悦和刘洪玉( 2 0 0 2 ) 选取我国房地 产价格与一系列经济指标进行研究，认为在经济持续高速增长的情况下保持适当的房地 产价格上升速度，对于区域经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放 慢，必须对房地产价格进行适当的调控 。常新( 2 0 0 3 ) 认为房价过高不仅限制了房地 产市场的正常发育，而且对房地产业和城市经济的发展有诸多不利影响o 3 、住宅价格合理化相关分析 汪田蛟，通过分析近年来全国城镇商品住房平均售价上涨率与零售商品售价上涨率 的对比、商品住房平均售价上涨率与居民家庭年均收入上涨率的对比、住房支出占居民 国余晓宏观因素与房地产价 j 中国科技产业月谢1 9 9 6 ，l ， 口周杰经济与政策对房地产价格的影响 j 价格月刊1 9 9 8 ，8 ，p 2 4 刘立民房地产价格的形成与决策兼议北京房价为何居高不下 j 城乡建设2 0 0 2 ，5 ，p 2 4 - 2 5 邹卫球中国住宅经济呈现的问题及其开发策略 j 南华大学学报2 0 0 4 ，6 9 李娟中国住宅价格与宏观经济变量关系实证分析 硕士学位论文 北京：对外经济贸易大学，2 0 0 4 沈悦，刘洪玉房地产价格与经济指标的关系研究 j 经济理论与实践2 0 0 2 ，8 常新房价对房地产业和城市经济的影响及对策 j 中国建设信息2 0 0 3 ，6 ，p 3 2 - 3 3 9 东部沿海城卉睢宅价格运行研究 家庭月收入的负担比率等三方面，系统阐述了我国普通商品住宅价格偏高的事实，并提 出对策建议。 中国社会科学院财贸所的研究员温桂芳、骆珊从社会上对住宅价格是否合理的争论 出发，通过分析得出衡量商品住宅价格是否合理必须有统一的标准，才能达成共识的结 论。温桂芳提出了衡量房价是否合理的标准：一是房价形成要合理；二是房价构成要合 理；三是房价要与居民的购买水平相适应。并据我国目前的实际，从房价形成、房价构 成、居民购买力和利润四方面阐述了我国住宅价格现状。 中国社会科学院财贸物资经济研究所的石小抗，通过分析我国住房成本价格畸高的 机理性原因，揭示了住宅开发特征及存在的问题，并为进一步改革和建设提出对策性建 议。 4 、国内关于房地产泡沫的研究 谢经荣等( 2 0 0 2 ) 通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资 产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信 贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。同时，谢经荣等 ( 2 0 0 2 ) 还提出了把泡沫划分安全区、警戒区、危险区与严重危险区，并构建了衡量泡沫 的指标体系与泡沫度计算方法。袁志刚和樊潇彦( 2 0 0 3 ) 构造了一个房地产市场的局部均 衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最 优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的可能，以及有泡沫时，泡 沫的规模和存在的概率。 徐滇庆( 1 9 9 9 ) 分别研究了台湾地区的股价、货币供应量对房地产泡沫的影响和相关 关系，结果证明，在台湾，货币供应领先于房地产泡沫，前期的货币供应对房价有较强 的解释能力，货币供给每增加1 百万新台币，房价每平米上涨0 0 0 1 4 万元。同时，前期 的股价对房价有较好的解释能力，股价每上涨一点，房价上涨0 0 0 2 6 万元。 谢经荣、曲波( 2 0 0 2 ) 提出了两种对地产泡沫的预警方法，一种是设定指标临界值和 权重，将预警指标的临界值和实际值进行比较，对超过临界值的指标进行加权求和，测 算出地产泡沫变化的概率，据此对泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控圆。另 一种是划定不同的预警段代表泡沫的严重程度，并赋予不同的数值，通过将预警指标的 实际值与预警段比较，得到预警级别值，将其加权求和，得到综合预警值，进而判断预 嚏志刚，樊潇彦房地产市场理性泡沫分析 j 经济研究2 0 0 3 ，p 3 4 - 4 3 陈伯庚经济理论与房地产研究论文集) 上海人民出版社2 0 0 2 ，1 0 l o 东部沿海城骨r 1 生宅价格运行研究 警级别。 刘琳( 2 0 0 3 ) 在借鉴国外从信用角度分析泡沫的方法的基础上，通过分析房地产泡沫 的形成机制，选取了三个指标合成了房地产泡沫测度系数，但由于我国数据的缺乏，没 有应用系数对房地产泡沫进行实际测算。 胡瑾卿( 2 0 0 4 ) 把消费者景气调查方法纳入评测体系，根据历史和国际经验数据，结 合泡沫评级指标体系与消费者信心指数构建二维的房地产评测体系，其中指标体系对房 地产泡沫进行评级检测，消费者信心维度对市场发展趋势进行预测。他以杭州市为对象 进行了实证分析，结论是：由于房地产信贷规模的快速增长，从2 0 0 0 年以来，杭州市已 由轻微的房地产泡沫发展到目前中度泡沫，从走势上看，仍有扩大的趋势。 总的看来，国内对于住宅价格与