（城市规划与设计专业论文）高容积率保障性住房规划设计研究——以上海市保障性住房三林示范基地为例.pdf

m a s t e rc a n d i d a t e ： m e n gc h u n y u n s u p e r v i s o r ：h u a n g y r a o z h i ( p r o f d r ) m a j o r ： u r b a np l a n n i n ga n dd e s i g n s u z h o uu n i v e r s i t yo fs c i e n c ea n dt e c h l l o l o g y d e p a r t m e n to f a r c h i t e c t l l r ea n du r b a np l a n n i n g j u n e ，2 0 1 1 苏州科技学院学位论文独创性声明和使用授权书 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或 发表或撰写过的研究成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以 明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 撤日期加，年多月r 日 学位论文使用授权书 苏州科技学院、国家图书馆等国家有关部门或机构有权保留本人所送交论文的复 印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人完全了解苏州科技学院关于收集、保 存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学 校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用 影印、缩印、数字化或其他复制手段保存汇编学位论文；同意学校在不以赢利为目的 的前提下，用不同方式在不同媒体上公布论文的部分或全部内容。 ( 保密论文在解密后遵守此规定) 论文作者签名：盏鑫空查日期：垃年五月出 指导教师签名：日期：逊年j l 月上 日 施的解网策略更是备受关注。以规划设计视角作为切入点探讨社会保障性住房建设中 的综合性问题，有助于最大限度地避免相关问题的积聚。规划设计研究的内容包括统 筹考虑土地要素、房地市场规律、居民生活特性、生活可持续性、人居环境以及住宅 建筑设计等方面。而高容积率发展，是基于我国特大城市建设用地日趋稀缺、住房建 设容积率不断攀升的趋势，在城市土地集约利用需求下的选择。上海市住房发展，尤 其是保障性住房建设呈现出“城市边缘地带 及“远郊地带”的特点，主要原因是地 价、土地供应量、基础设施建设要素的三方面的支撑作用，其高容积率建设形式具有 发展必然性。 集约利用土地资源和提高保障人口数量，是高容积率保障性住房的建设应该遵循 的基本原则，而同时也产生了如公共空间极度公开化与社区归属感的冲突、套型面积 小与居住舒适度的矛盾等人居环境营造难点，以及产生居住空间分异、社会底层住宅 “标签化意识凸显等社会性问题。基于此，论文研究以“社会公平 理论为核心主 线、“民生关注”为核心思想，结合住房保障社区现场调研的方式，提炼出中低收入 群体较为关注的居住要素，探索高容积率保障性住房居住品质保证的实现途径。在策 略研究问题上，结合上海保障性住房三林基地建设，探寻与高容积率保障性住房规划 设计相关的应对之策：一是社会政策层面的全面关注，如民生改善的具体落实、选点 布局决策和混居社区的和谐等；二是规划方法策略的有序引导，如合理确定社区建设 容积率、理性配比机动车停车需求、科学适配公共服务设施等；三是住宅设计技术的 有效完善，包括“大社区、小组团”的街坊设计、“精细集约 的住宅户型平面设计、 “海派挺拔 及“高贵不贵 的住宅立面形态和色彩设计、“名提品升 的住宅景观 控制等。三方面统筹作用可有效确保居住品质的提升，实现社会健康和谐、稳定发展。 关键词。高容积率，保障性住房，土地集约，上海三林 m a r k e t ，c h a r a c t 嘶s t i c s 锄ds u s t a i n a b l eo fl i v i i l g ，1 i v i n g 锄v i i 0 n m t 锄dr e s i d e n t i a l b u i l d i n gd e s i 印e t c ，c o u l dh e l pa v o i dc 时p r o b l e m sc a u s e db yt l l eh i g l lp 1 0 tm t i oa 行o r d a b l e h o u s i i l gc s t m c t i o n t l l e 仃即d so fh i g hp l o tr a t i o 娟：砷d a _ b l eh o u s i n gc o n s t r u c t i o n a r e n e c e s s i 够a n df e 嬲i b i l i t yi ns h a n g h a ia c c o r d i n gt 0t l l r e ee l 咖e n t ss u p p o r t ，i l l c l u d i l l gt l l e r i s i l l gf l o o ra r 朗r 撕oo fa 保) r d a b l eh o u s i i l g ，i n t e 璐i v eu s eo fl 觚du i l d e ri i l c r c a s i i l gs c a f c i 够 o fl 绷df o rc o n s 觚l c t i o n 锄dt h ea d v 锄t a g ei i ll a n dp r i c e ，l 锄ds u p p l y ，i n f 嬲t n l c t u 】陀s u p p o r t i i lu r b 姐伍n g e 锄d i i o u t e rz o n e ” b e y o n dm ei i l t e n s i v el l s eo fl 柚dr e s o u r c e s 锄di i l c r e a s i i l g 1 ep r o t e c t i o no fm e p o p u l a t i o n ，m u c hd i f ! f i c u l t i e s 锄dc o n 删i c t i o n sc r e a t e ds i 帆l l t a i l e o u s l y 恤o u g hh i 曲p l o t r a t i oa 仔o r 血b l eh o u s i n gc o n s 仇l c t i o n ，s u c h弱 t l l ec o n t m d i c t i o n sb e t w e e ne x c e s s i v c o p 咖e s sp u b l i cs p a c e 锄dm e n s eo fc o 舢m l l l l 埘，s m a l l e r 锄ds m a l l e rd w e l l i n ga r e a 锄d t h el i v i i l gc o m f o r t ；粕de v e nt l l e 聆s i d e n t i a ld i f f e r c n t i a t i o n ，t h ei i l c r e 鲢协g ”l a b e i ” a w a r e n e s so fb o t t o mh o l l s i n ge t c b a s e do nn l e t h et h e s i sc o m b i n e dw i t ht h ew a yo fs i t e i i l v e s t 追a t i f 0 ra f r o r d a b l eh o u s i i l g ，c o n s i d e r e d s o c i a lj u s t i c e 锄d ”l i v e l i h 0 0 df o c u s m e o 巧舔也ec o r ei d c o l o g ) r ，i d e n t i 匆t 1 1 ee l e m e n t so fl i v i i l gw h i c hg a i nm o s tc o n c 锄e db y t 1 1 el o w i i l c o m ef 锄i l i e st 0e x p l o r et h ea p p r o a c hm a te n s u r em er e s i d 胁t i a lq u a l i 哆。仆i g h p l o tr 撕oa 肋r d a b l eh o m i n g a t l es 仃a t e 百c 他s e a r c h ，丽t l l t l l ec a s eo fs h a i l g h a i s 锄l i i l ，t h i s 也e s i s 讹g sf o 刑砌t h r c er e l a 锄c o u n t e m e a s u r e s ：觚t l y ，t l l es o c i a lp o l i c y c o n c e m sl e v e l ，s u c h 勰i i i l p r o v i i l gp e o p l e 。sl i v e l i h 0 0 i d ，t l l ec h o i c eo fs i t el a y o ma i l d h 锄l o n yc o m m u n i 够w 懿m i 】【e d ；s e c o n d l yi st 0g u i d ep l 锄i n gm e t l l o d s 锄ds 缸a t e g i e s o r d e r l y ，叭c h 弱d e t e 咖i i l ea 佗硒o n a b l ec o 时b u i l d i n g f l o o ra r e ar a t i o ，m t i o n a lm t i o o fv e h i c l ep a r k i i l g 舱q u i r e m e n t s ，s c i e n t i f i cf i tc o n s 仇l c t i o no fp u b l i cf a c i l i t i e s ；f m a l l yi s e 行c c t i v e l yi i i l p r o v ef 0 rr e s i d e n t i a ld e s i g nt e c l l l l o l o g y ，i i l c l 碱n gl a r g e - s c a l en e i g l l b o r h 0 0 d d e s i g nc o m m m l i t ) r ，f m eg r a p h i cd e s i g no ft 1 1 e 陀s i d e n t i a lu n i t s ，f 0 r c e m l蛐d 印p r o p r i a t e o fr e s i d e n t i a ld e s i 印e l e v a t i o no ff 0 n i l 觚dc o l o r ，w e l lc o n 仃0 lo ft l l er e s i d e n t i a ll a n d s c 印e e t c t u 0 u g l lt l l e t h r e ep a n so fe l e m e n t sc o o r d i l l a t i n gc o u l d 锄s u r eh i g hp l o t 豫t i o a 肺r d a b l eh o u s i n gq u a l i 哆i m p r o v e m e n t ，t oa c h i e v es o c i a lh e a l t h ，h a 加o r l y ，s 劬i l i t ) r 锄d d e v e l o p m e n t k e y w o r 凼lh i g l lp 1 0 tm t i o ，a 胁池b l eh o 惦h l g ，i i l 蛐i v eu o fl 锄也s h 锄g l l a is 觚l i i l n 苏州科技院硕i ：学化论文 f 1 录 p 目最 摘要i a b s 仃l a c t i i 目录i 图表目录v 第一章绪论1 1 1 研究缘由与背景。l 1 1 1 中低收入群体住房挑战的逐渐上升1 1 1 2 容积率之于保障性住房建设影响的不断扩大2 1 2 研究目的与意义3 l - 3 研究对象和概念界定3 1 4 相关理论借鉴4 1 4 1 土地集约利用理论4 1 4 2 亚当斯公平理论5 1 4 3 上述理论在研究中的应用5 1 5 国内外高容积率保障性住房建设研究6 1 5 1 新加坡及香港地区公共住房建设概况6 1 5 2 我国内地城市高容积率保障性住房的探索l l 1 6 研究方法与构架1 2 1 6 1 研究方法1 2 1 6 2 研究构架1 3 第二章上海保障性住房高容积率建设趋势1 5 2 1 表象容积率不断攀升的上海保障性住房建设1 5 2 1 1 保障性住房建设的改造与初建( 1 9 5 1 1 9 6 5 年) 1 5 2 1 2 保障性住房建设的推进与改善( 1 9 8 0 2 0 0 6 年) 1 6 2 1 3 保障性住房建设的提升与高潮( 2 0 0 7 年以来) 1 7 2 2 实质建设用地日趋稀缺的城市土地资源集约利用1 8 2 2 1 上海住房供需形势紧张1 8 2 2 2 土地集约化利用方式1 9 2 3 保证地价、土地供应量及基础设施建设要素的支撑2 0 2 4d 、结2 2 第三章浦东三林安居苑住房保障社区调查2 3 3 1 问卷调查基本概况2 3 3 1 1 调查背景与选取缘由2 3 3 1 2 选点简介2 3 3 1 3 调台内容与方法2 4 3 2 调查要素数据统计分析2 4 3 2 1 家庭需求与特征2 4 3 2 2 社区住宅特点2 6 3 2 - 3 择居需求及老年关注2 8 3 3 小结3 0 苏州科技学院硕i j 学化论文r 录 第四章高容积率保障性住房建设的问题及难点3 1 4 1 满足高度综合性发展的社区人居环境营造需求3 l 4 1 1 公共空间过度公开化与社区班 属感的冲突3 2 4 1 2 套犁面积标准逐渐减小与居住舒适度的矛盾3 3 4 1 3 停车需求配比难与居住便捷性的背离3 5 4 2 全方位社会学视点的和谐社区构建3 7 4 2 1 社会底层化住宅“标签”意识加深3 7 4 2 2 居住空间分异及社会分层3 8 4 3 j 、结4 0 第五章高容积率保障性住房品质保证及实现途径三林基地的应用4 l 5 1 社会政策层面的全面关注4 l 5 1 1 民生改善的举措4 1 5 1 2 房地巾场的调控4 2 5 1 3 选点布局的决策4 3 5 1 4 混居社区的和谐4 6 5 2 规划方法策略的有序引导4 8 5 2 1 合理确定社区建设容积率4 8 5 2 2 理性配比机动车停车需求5 2 5 2 3 科学适配公共服务设施5 3 5 2 4 合理建构居住景观环境5 6 5 3 住宅设计技术的完善提升5 8 5 3 1 “大社区小组团”的住宅街坊设计5 9 5 3 2 “精细集约”的住宅户型平面设计6 l 5 3 3 “海派挺拔”的住宅立面形态控制“ 5 3 4 “高贵不贵”的住宅立面色彩规划6 7 5 3 5 “名提品升”的住宅景观控制7 l 第六章结论7 3 6 1 主要结论与创新点7 3 6 1 1 主要结论总结7 3 6 1 2 创新点7 4 6 2 有待考究的问题7 4 参考文献7 6 附录三林安居苑住宅保障社区问卷调查表8 0 致谢8 2 作者简介。8 3 苏州科技学院硕十学化论文 图表h 录 图表目录 图1 1 新加坡组屋7 图1 2 香港何文田邮9 图1 3 研究构架1 4 图2 1 居住生活空间立体高度叠加示意1 9 图2 2 上海城市建设“等高线”式圈层外扩示意2 0 图2 3 上海市轨道交通分布2 l 图2 4 上海市各区段相关要素发展趋势2 l 图3 1 三林安居苑现状总平面2 3 图3 2 参与调查者对保障房区段的意愿构成2 4 图3 3 参与调查者出行方式特征2 5 图3 - 4 参与调查者停车方式构成2 5 图3 5 参与调查者对配套服务设施满意度构成2 6 图3 6 参与调查者对住宅类型喜好度构成2 6 图3 7 参与调查者对社区居住模式选择意向2 7 图3 8 参与调查者对住宅风格倾向构成2 7 图3 9 参与调查者的立面关注要素构成2 8 图3 1 0 立面关注要素对情绪影响构成2 8 图3 1 l 参与调查者择居要素构成2 8 图3 1 2 参与调查者的理想住房面积构成2 9 图3 1 3 参与调查者的理想住房价格构成2 9 图3 1 4 老年人“简易”的休憩场地3 0 图4 1 社区人居环境系统构成3 l 图4 2 不同容积率保障性社区公共空间比较3 2 图4 3 公共空间增大与社区归属感营造的难点分析3 3 图4 4 五大需求归属3 3 图4 5 套型面积标准减小的单体演变3 4 图4 6 套内面积减小与居住舒适度营造的难点分析3 5 图4 7 停车配比难与居住便捷性营造的难点分析3 6 图4 8 我国部分低层与高层保障房现状3 7 图4 9 居住人群“进内不出外”的居住空间分异示意3 9 图5 1 上海市大型居住社区( 包括保障性住房) 分布示意4 2 图5 2 上海商晶房销售价格趋势与保障性住房需求趋势曲线关系4 3 图5 3 三林基地交通区位l 4 5 v 苏州科技学院硕f j 学化论文 图表 二1 录 图5 4 三林基地交通区位2 4 5 图5 5 三林基地交通设施示意4 6 图5 6 保障房内部居住人群导向示意4 6 图5 7 不同性质住区搭建导向示意4 7 图5 8 三林基地大层面的人居关系4 8 图5 9 三林基地校范围的人居关系4 8 图5 1 0 三林基地低容积率建设形式总平面4 9 图5 1 l 三林基地高容积率建设形式总平面5 0 图5 1 2 三林基地实施方案总平面5 1 图5 1 3 三林基地实施方案鸟瞰5 l 图5 1 4 完善的住区服务设施配套模式示意5 4 图5 1 5 三林基地公共服务设施1 5 分钟生活服务圈配套示意5 5 图5 1 6 三林基地公共服务设施配套5 6 图5 1 7 景观强度分级控制5 7 图5 1 8 三林基地景观环境构建5 8 图5 1 9 建筑导风示意6 0 图5 2 0 大社区小组团住宅示意6 0 图5 2 l 三林基地街坊分区6 l 图5 2 2 住宅户型配比模式6 3 图5 2 3 高容积率保障性住房住宅户型平面及透视6 3 图5 2 4 老年人居住示意6 4 图5 2 5 住宅造型方式变更的色彩效应6 6 图5 2 6 住宅造型方式变更的线条效应6 6 图5 2 7 部分保障性住房住宅色彩现状6 8 图5 2 8 三林基地色彩规划控制7 0 图5 2 9 三林基地各地块住宅建筑色彩调试7 l 图5 3 0 三林基地各地块住宅建筑色彩7 l 图5 3 l 住宅绿化景观控制7 2 苏州科技一院硕f j 学化论文 i 冬j 农| 1 求 表1 12 0 0 7 2 0 l o 年我国低保人数对比表1 表1 22 0 0 7 2 0 l o 年上海市保人数对比表2 表1 3 深圳市保障性住房四项目建设的相关指标l l 表l - 4 厦门市保障性住房不同建设类型的相关指标1 2 表2 1 上海市部分保障性住房建设容积率一览表1 8 表3 1 三林安居苑调查访问信息表2 4 表3 2 上海市居住空间区位转变前后三林安居苑居住人群模式对比2 9 表4 1 高容积率保障性住房建设的难点及问题一览表4 0 表5 1 高容积率保障性住房两种布局模式的优劣势对比表4 5 表5 2 低容积率建设方案相关指标4 9 表5 3 高容积率建设方案相关指标5 0 表5 _ 4 三林基地建设落实方案相关指标5 0 表5 5 三林基地各地块规划住宅用地面积表6 l 表5 6 三林基地套型面积及户内空间面积要求表6 3 注：文章中涉及的相关图表，除注明来源外，其他均为作者整理自绘或自摄。 v 苏州科技学院硕 j 学化论文第帝绪论 第一章绪论 1 1 研究缘由与背景 1 1 1 中低收入群体住房挑战的逐渐上升 住房问题是每个国家及地区在各阶段都必须面对的民生问题，尤其是中低收入群 体住房解用策略，迄今为止还没有任何一个国家及地区能够彻底的解决这一难题，或 是提出相对圆满的解决对策。大量中低收入群体依然没有走出无房可居、居住条件简 陋破败的生活困境，而这现象还可能在长时间内存在。在数据统计上看，近年来我国 农村与城市低保人数呈现逐年递增的趋势，从2 0 0 7 年第一季度的4 0 3 1 1 万人到2 0 1 0 年 第一季度的7 2 6 3 9 万人，年均增长8 0 8 2 万人。其中城市居民最低生活保证人数由 2 2 4 2 7 万人上升到2 3 3 5 2 万人，涨幅较小，而农村居民低保人数增长幅度则相对较大， 从1 7 8 8 4 万人增长到4 9 2 8 7 万人。在低保人群的保障需求中，住房保障需求居首。根 据2 0 1 1 年2 月份最新数据统计显示，城市居民低保人数略有下降，但全国低保总人数 依旧上升( 表1 1 ) ，中低收入群体住房问题面临空前挑战。 表1 12 0 0 7 2 0 1 1 年我国低保人数对比单位：万人 年份城市居民低保人数农村居民低保人数低保总人数 2 0 0 7 年( 1 季度) 2 2 4 2 71 7 8 8 44 0 3 1 1 2 0 0 8 年( 1 季度) 2 2 8 0 43 5 9 6 55 8 7 6 9 2 0 0 9 年( 1 季度) 2 3 4 0 54 3 1 0 16 6 5 0 6 2 0 l o 年( 1 季度) 2 3 3 5 24 9 2 8 77 2 6 3 9 2 0 1 1 年( 2 月份) 2 3 0 8 4 5 2 1 4 87 5 2 3 2 资料来源：根据民政部规划财务司发布的全国民政事业统计数据整理绘制 与全国各大都市相比，上海保障性住房建设与发展的任务同样艰巨，中低收入家 庭住房困难问题更是关注的重点与难点。从统计数据看，上海市2 0 0 7 年第一季度到 2 0 1 0 年第一季度低保总人数变化曲线稳中有降( 表1 2 ) 。但考虑到城市房价、城市人 均支配收入与消费支出比等因素，中低收入群体必须面对解决住房需求量大与住房支 付能力薄弱的现实矛盾，人人享有适当房屋的“居者有其屋 及“居者优其屋 目标 还很难在短时间内实现，居住问题在绝大多数中低收入人群中得不到公正、公平体现。 此外，根据上海市人口和计划生育工作联席会议消息，2 0 0 9 年末上海市常住人口达 1 9 2 l 万人左右，且由于外来流动人口的不断增加，常住外来人口达到5 4 0 多万人1 ，中 低收入者的数量在人群流动中逐渐递增。上海市住房建设规划( 2 0 0 8 2 0 1 2 年) ( 征求 意见稿) 明确指出，在这五年内上海市将新建保障性住房2 0 0 0 万m 2 ，约占同期新建 住宅规模的2 0 ，平均每年4 0 0 万m 2 ，这些数字充分体现出上海保障性住房建设量大 1 上海统计网 h t t p ： ，、 懈s h 她s h g o v c 眈0 0 4 s h l j t j n j t j n j 2 0 l o h 咖 1 苏州科技学院硕十学化论史第带绪论 面广的特点。在人地关系严重紧缺的上海，再提供出大面积的住房建设用地是相当困 难了，上海市中低收入群体住房同样面临巨大的挑战。 表1 22 0 0 7 2 0 11 年上海市低保人数对比单位：万人 年份城市居民低保人数农村居民低保人数低保总人数 2 0 0 7 年( 1 季度) 3 4 61 2 64 7 2 2 0 0 8 年( 1 季度) 3 4 31 1 24 5 5 2 0 0 9 年( 1 季度) 3 4 71 1 34 6 o 2 0 1 0 年( 1 季度) 3 6 59 94 6 4 2 0 1 1 年( 2 月份) 3 5 58 14 3 6 资料来源：根据民政部规划财务司发布的各省民政事业统计数据整理绘制 1 1 2 容积率之于保障性住房建设影响的不断扩大 意识到中低收入群体住房困难问题日趋严峻的形势，国家及各地方政府在制定、 实施政策方面不断加强关注，如国务院于2 0 0 7 年出台关于解决城市低收入家庭住房 闲难的若干意见( 国发( 2 0 0 7 ) 2 4 号) 、住房和城乡建设部等部门联合颁布经济适用 住房管理办法( 建住房 2 0 0 7 2 5 8 号) 和廉租住房保障办法等；上海2 0 0 8 年实行 上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划( 2 0 0 8 2 0 1 2 年) 、关于加强上海 市保障性住房项目规划管理的若干意见及上海市保障性住房建设技术要求暂行规 定等文件。一系列政策文件的出台意味着保障性住房建设进入实质性阶段，城市中 低收入家庭住房困难问题得到多渠道解决策略。 在参与上海保障性住房三林基地规划设计过程中，保障性住房建设容积率引起了 不同部门以不同视角的着重关注。其高低不仅影响到政府、开发商的决策和利益，以 及规划师的设计行为，同时对社区人居环境、居住品质乃至社会发展等诸多方面产生 更值得关注的影响。随着经济发展和人们生活方式的转变，容积率对于保障性住房建 设的影响效应愈加朗显。 国内外对于保障性住房建设的相关学术及应用研究，至今主要集中在政策、住房 需求、资金保证、项目选点、空间布局及住宅户型设计等方面，注重于保障性住房建 设量的扩大与部分要素的优化。对于保障性住房发展趋势的本质，即容积率的提升对 保障性住房建设决策及城市中低收入群体所产生的不同效应进行的研究尤为缺位，将 高容积率保障性住房提升为专项研究的相关文献较少，且该类住房对中低收入群体生 活影响不断扩大的研究也极为失衡。因此，在规划层面把握保障性住房建设容积率的 发展形式，通过技术手段提升高容积率保障性住房的居住品质，在增加保障性住房建 设量的同时减少社会学视点问题的产生几率，确保社会的和谐稳定发展，是我们必须 面临和探索的方法与途径。 2 苏州科技学院硕i 学化论史第章绪论 量| 篁量曾置量量 1 2 研究目的与意义 对高容积率保障性住房建设研究目的主要有两方面：一方面是探索和解决社会住 房关注的根本性问题，即高容积率的理性看待问题。高容积率住宅一直遭受社会各界 的诸多质疑，并逐渐上升为社会各界口诛笔伐的对象，其主要焦点在于高容积率建设 下所带来的利弊权衡关系。人们的不自觉意识会将城市发展中产生的交通、环境卫生、 社会治安等问题归咎于高容积率的城市住宅建设，尤其是对于容纳城市中低收入群体 的保障性住房而言，高容积率的建设形式也必将引来更大争议。然而现实批判的同时， 还必须理性的认识现实，要深掘高容积率保障性住房建设下的本质性问题，即在上海 等大都市发展中所存在的超越规划技术层面的社会现实。因此，引导社会各界理性的 看待高容积率保障性住房发展建设是本文研究目的之一；另外，“民生改善 的口号 效益最终还是在于落实运用，即在我国进入保障性住房建设元年阶段，如何从规划师 角度，结合城市弱势群体的生活方式和习性，寻求适宜的技术手段、如何把握好上海 等大都市中保障性住房建设“量 与“质 的齐航，为社会和谐稳定发展提供技术保 证，是本文研究的另一目的。 上海市保障性住房建设至今，在解决大量城市居民住房困难问题的同时，也相应 产生各类问题，如建设用地的稀缺、城市特色的缺失等。我国政府及多方专家学者都 致力研究保障性住房建设中发展与控制、发展与平衡、发展与协调、发展与保护的矛 盾。因此，研究上海高容积率保障性住房规划设计的意义在于：在上海保障性住房 建设关键阶段，着力进行建设容积率的研究，有助于引导上海保障性住房发展建设合 理化、有序化；以规划技术手段真正意义上改善中低收入群体的居住物质、居住条 件，提升居住品质，规避保障性住房社会底层化住宅的“标签化 意识，强调社会公 平的同时提升公共形象；从住房保障的社会根源出发，规划手段外从社会层面来关 心弱势群体，避免引发高容积率保障性住房的社会问题。 1 3 研究对象和概念界定 “住房保障”是国家和社会通过立法对国民收入进行的重新组织与分配，是对中 低收入住房困难群体，给予基本住房权力等物质化的保障2 ；而“保障性住房 是指 由政府统一投资兴建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或者租金标准， 具有保障性质和特定用途的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成； 本文对于高容积率保障性住房的界定，是指具有一定规模的保障性住房建设用地，以 小区用地规模为基本，面积应在1 0 公顷以上，建筑特点以高层及以上为主，层数在2 0 层以上，具有高层高密度的特点。 2 孙光德，董克用社会保障概论 m 】北京：中国人民人学出版社，2 0 0 0 ，p 3 0 9 3 苏州科技产院硕f ：学化论文第辛绪论 上海现行的住房保障制度主要由公积金制度、廉租房制度、配套商品房、公房租 赁及旧房整治制度、购房贴息制度等五种形式构成。且正在构筑分层次、多渠道、成 系统的住房保障体系，保障对象拓宽到中低收入的闲难家庭，保障形式主要分为：廉 租房、经济适用房、来沪务工人员的住房，旧区旧房改造等四个层次。本文对上海城 市住房保障的对象是符合上海市住房保障标准的中低收入住房困难群体，目前阶段的 住房保障模式主要以经济适用房为主导。 本文的研究对象为应用于高容积率保障性住房规划设计研究，特对研究范围做了 两方面限定： ( 1 ) 研究重点集中于高容积率保障性住房规划设计方法与解决途径研究，对于 涉及的保障房分类、进入机制、住房制度、政策以及因高层高容积率而带来的建设资 金来源和成本评估等方面只作为论点提出，不作具体、深入研究。 ( 2 ) 在对象范围跨度上，虽然涉及上世纪建成的解决城市低收入家庭住房，如 多层工人新村、安居房以及旧式里弄住宅等，其发展改造历程等属于另一个研究范畴， 且侧重点不同，本论文对此仅作为论证兼述，而不作专门讨论。 1 4 相关理论借鉴 1 4 1 土地集约利用理论 早期土地集约利用的理论研究与实际应用对象是农业土地，由大卫李嘉图 ( d a v i d m c a r d o ) 和杜尔格( 山mr 0 b e nj a c q u e st u r g o t ) 等古典政治经济学家在研究 农业地租问题中提出来。是强调对农业土地实施精耕细作、集约经营的一种方式，即 通过对土地生产追加各方面投入成本，在单位面积下获得相对较多的经济效益3 。 土地集约利用随着社会生产力提升，逐渐从农业用地延伸至城市用地，预期目的 与农业土地集约利用基本一致，即最大程度提高土地资源的生产率与利用率。从城市 土地资源可持续发展角度出发，在注重城市土地经济效益的同时，还综合兼顾社会和 生态效益的协调。探究城市土地资源集约利用的缘由，主要受多方面要素综合影响， 包括有：城市人均土地占有面积。城市人口的规模聚集效应，导致人均土地面积大 幅减少，人地关系渐显紧张，土地资源表现出的稀缺性程度成为土地集约利用较为直 接的资源约束因素；城市土地出让价格。人地关系的紧张形势同时也在很大程度上 影响城市土地出让价格，且土地出让价格越高，对土地集约利用的要求越迫切；生 态环境容量。城市生态环境容量是对人类行为的承担，其承载力界定着人类行为发生 的最高上限，尤其是在城市土地利用上，过度使用土地将造成资源的贫乏甚至隔断， 因此，生态环境承载力在某种意义上决定了城市土地集约利用的强度指标。 3 宗毅我【目城i 仃土地集约利用的理论分析与评价研究【d 】天津大学。2 5 0 7 4 苏州科技学院硕f j 学化论文第亭绪论 1 4 2 亚当斯公平理论 公平理论( e q u 时t h e o 珂) 是由美国心理学者亚当斯( j s a d a m s ) 于1 9 6 5 年在社 会交换中的不公平中提出的一种激励理论，又可称社会比较理论。最早主要用于研 究报酬分配的公平性、合理性对组织成员带来的积极性影响。 公平理论认为，通过社会横向与纵向的比较方式，将人、物的时间投入、精力投 入等作为“参照点”，以经济收入的量化指标来定量其得到的报酬是否公平，并以此 衡量其对社会贡献的大小。比较后的结果表现，员工收支比例的起伏与心理情绪的好 坏有着高度的关联性，即将“报酬公平 拟喻为员工“心情预报 的晴雨表。其中主 要可分为三类：心情“晴朗天气 。当员工觉得与周边人、物的收支比率处于相等 状态时，心中自然的感受到了公平待遇，心理平衡点较好，满足感较强，对未来工作 充满激情和期待；心情“阴沉天气 。当员工认为与周边人、物的收支比率处于不 相等状态时，不公平待遇的感觉便会随之产生，在工作上表现出不满、怨恨情绪，甚 至排斥、抵触工作，心理平衡点发生倾斜，严重影响工作积极性和工作效率；心情 “雷雨天气 。当员工觉得与周边人、物的收支比率处于过低时，心中便会觉得受到 了严重不公平的待遇，心理平衡点完全跌落，这时员工的不满情绪不仅表现在工作上 的失败感、挫折感，更为严重的是随之产生的仇恨心理、破坏心理，对社会稳定发展 带来很大影响。 从某种意义上讲，亚当斯公平理论由于存在多方面的变量因素，因而不会做为绝 对的衡量标准，但其可应用于有明显阶层等级的类型比较的借鉴中。 1 4 3 上述理论在研究中的应用 亚丹斯公平理论和土地集约利用理论作为本论文的核心主线，其发展演化及衍伸 应用贯穿于整个叙述过程。首先，针对我国各大城市中相对紧张的人地关系形势，论 文以土地集约利用和确保城市中低收入家庭居住品质为目标，在以上海、北京等为代 表的大都市保障性住房规划建设趋势中，提出高层高密度的高容积率建设形式，并通 过必要的规划技术手段，在确保居住