（政治经济学专业论文）房价波动和非理性行为研究——以杭州房地产市场为例.pdf

摘要 自1 9 9 8 年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知 以来，我国房地产市场发展非常迅速，房价出现了大幅波动，而关于房价的话题 也为众多学者所关注。然而以“理性假设”为前提的经济学研究在解释房价短期 内的大幅波动时往往会遇到很多困难，究其根源，在于房地产市场存在着信息不 对称和信息不完全现象，也在于各市场主体地位的不平等和对信息处理的能力差 异。因此，一些学者提出了“非理性繁荣”概念，认为房产市场存在非理性。 针对这个问题，本文以杭州房地产市场为例，试图引入行为经济学理论并结 合经典经济学相关论述，从市场行为的非理性视角来研究房价波动的动因，主要 包括以下几个方面： 首先，本文通过多种途径收集了大量数据来说明杭州房地产市场的供需现状 和房价波动现状，得出房地产市场呈现出非理性特征的事实，比如：价格在短期 内大幅度的上涨随后又迅速回落；投资额波动幅度很大；土地市场成交额只是和 当期的房产成交呈显著正相关，房地产开发商的投资行为没有体现预期等。 其次，本文通过模型和实证，论证了房地产市场供求关系中存在着非理性， 并进一步说明了房产市场土地政策和金融支持也存在着非理性。比3 2 l a ：政府存在 较为明显的抬高房价的冲动；真实利率和汇率政策对高房价起到了助推作用。 再次，本文在论证房地产市场普遍存在非理性的基础上，探讨非理性对房价 波动的作用机制，提出了一个较为完整的分析框架；说明了个体非理性、群体非 理性和非理性抑制机制三个方面共同形成的反馈作用机制有可能导致房地产价 格的大幅度波动：锚定效应和过度自信等心理使得个体非理性得以产生，并通过 羊群效应得到传递，在套利机制和财富约束等非理性抑制机制失效的情况下非理 性将得以反馈增强。 最后，本文通过总结对消费者( 投资者) 以及政府提出一些政策建议，建议 投资者和政府都能够建立一种非理性的预期，以应对房价的大幅波动。 关键词：房价波动市场供求政府行为非理性行为 a b s t r a c t s i n c et h es t a t ec o u n c i li s s u e d n o t i c eo nt h ef u r t h e rd e e p e n i n go ft h eu r b a nh o u s i n g s y s t e mt os p e e du ph o u s i n gc o n s t r u c t i o n ”i n 19 9 8 ，t h er e a le s t a t em a r k e ti nc h i n ah a s e x p e r i e n c e dv e r yr a p i dd e v e l o p m e n t ；h o u s i n gp r i c e sh a ds i g n i f i c a n tv o l a t i l i t ya n dt h et o p i c sa b o u t h o u s i n ga t t r a c t e dc o n c e l t i so fm a n ys c h o l a r s h o w e v e r , t h et r a d i t i o n a le c o n o m i c st h e o r yw h i c hi s a c c o r d i n gt ot h e ”r a t i o n a la s s u m p t i o n ”h a sn o tc o m et oag e n e r a l l ya c c e p t e dc o n c l u s i o no nt h e s h o r t t e r mp r i c ef l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t em a r k e t t h er o o tc a u s e sm a yb et h ee x i s t e n c eo f i n f o r m a t i o na s y m m e t r i e sa n di n c o m p l e t ei n f o r m a t i o ni nt h em a r k e t ，a n dc a u s e sm a ya l s ol i ei nt h e i n e q u a l i t yo fm a r k e tp l a y e r sa n dt h ed i f f e r e n c eo ft h ea b i l i t yt od e a lw i t hi n f o r m a t i o n t h e r e f o r e ， s o m es c h o l a r sb e l i e v et h a t ”i r r a t i o n a ie x u b e r a n c e ”e x i s t si nt h er e a le s t a t em a r k e t t oa d d r e s st h i si s s u e ，t h i sp a p e rt a k e st h er e a le s t a t em a r k e ti nh a n g z h o uf o re x a m p l e ，a n d t r i e st oi n t r o d u c eac o m b i n a t i o no fb e h a v i o r a le c o n o m i c sa n dt h ec l a s s i c a lt h e o r yo fe c o n o m i c st o s t u d yt h en o n - r m i o n a lc a u s e so fp r i c ef l u c t u a t i o n s t h i sp a p e rm a i n l yi n c l u d e st h ef o l l o w i n gp a r t s ： f i r s to fa l l ，i nt h i sa r t i c l ew ec o l l e c t e dal a r g ea m o u n to fd a t at oi l l u s t r a t es u p p l ya n dd e m a n d s t a t u sa n dp r i c ef l u c t u a t i o n si nt h er e a le s t a t em a r k e to fh a n g z h o ut h r o u g hv a r i o u sc h a n n e l s a n d w ec o m et oac o n c l u s i o nt h a tt h er e a le s t a t em a r k e ts h o w st h en o n r a t i o n a lc h a r a c t e r i s t i c s ，s u c ha s t h ep r i c ei nt h es h o r tt e r mf o l l o w e db yas i g n i f i c a n tr i s eo rd e c r e a s e ；i n v e s t m e n tf l u c t u a t i o n sa r e a l s os i g n i f i c a n t ；t h et u r n o v e ri nl a n dm a r k e to n l yh a sas i g n i f i c a n tp o s i t i v ec o r r e l a t i o nw i t ht h e c u r r e n th o u s i n gp r i c e s ，w h i c hd i dn o tr e f l e c tt h ed e v e l o p e r s r a t i o n a le x p e c t si ni n v e s t m e n ta n ds o o n s e c o n d l y t h i sp a p e rd e m o n s t r a t e st h es u p p l ya n dd e m a n di nt h er e a le s t a t em a r k e ti s n o n r a t i o n a lu s i n gm o d e l sa n de v i d e n c e ，a n df u r t h e rs h o w st h eh o u s i n gm a r k e ta n dl a n dp o l i c y a n df i n a n c i a ls u p p o r ti sa l s on o n r a t i o n a l f o ri n s t a n c e ：t h eg o v e r n m e n t s i m p u l s et ob i du pl a n d p r i c e sa n d t h er e a li n t e r e s tr a t ea n de x c h a n g er a t ea l s op u s h e dt h eh o u s i n gp r i c e s t h i r d ，t h i sp a p e ra r g u e st h em e c h a n i s mo fh o wi r r m i o n a li t yl e a d st op r i c ef l u c t u a t i o n sa n dp u t f o r w a r dam o r ec o m p r e h e n s i v ea n a l y t i c a lf r a m e w o r kt oe x p l a i nt h a ti r r a t i o n a li n d i v i d u a l s ，g r o u p s a n di r r a t i o n a li n h i b i t i o nm e c h a n i s mc o u l dl e a dt ow i d ef l u c t u a t i o n si nr e a le s t a t em a r k e tt h r o u g ha f e e d b a c km e c h a n i s m a n c h o r i n ge f f e c ta n do v e r c o n f i d e n c ea n do t h e rp s y c h o l o g i c a lr e a s o n sm a k e i n d i v i d u a l si r r a t i o n a l ，w h i c hm a yb ef u r t h e rd e l i v e r e db yh e r d i n ge f f e c t t h ei r r a t i o n a l i t ym a yb e e n h a n c e di ft h ea r b i t r a g em e c h a n i s ma n dt h ew e a l t hc o n s t r a i n ti n h i b i t i o nf a i l f i n a l l y , t h ep a p e rs u g g e s t st h a tc o n s u m e r so ri n v e s t o r sa sw e l la sg o v e r n m e n ts h o u l ds e tu p n o n r a t i o n a le x p e c t a t i o n st or e s p o n dt ol a r g es w i n g si nh o u s i n gp r i c e s k e y w o r d s ：v o l a t i l i t yo fh o u s i n gp r i c e ；m a r k e ti n f l u e n c e s ；p o l i c yi n f l u e n c e s ；n o n r a t i o n a l b e h a v i o r 1 1 1 浙江大学研究生学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得逝鎏盘堂或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。 靴做储鹕：胁旨解醐。砷年汐明。1 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解澎鎏太堂有权保留并向国家有关部门或机 构送交本论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权逝姿盘鲎 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字日期：年 月日 导师签名： 签字日期：刀口? 年舌月2 日 致谢 两年的研究生生活即将告一段落，感慨甚多。在论文的整个写作过程中，从 最初选题时的踌躇满志，到资料收集时的倍感艰辛，再到写作时的冥思苦想，最 后到完稿时的忐忑不安，可以说论文的写作过程充满了苦辣酸甜，深深体会到了 学术研究的苦与乐。这份论文不仅倾注了我的汗水与努力，还有许多引导我、帮 助我、激励我克服困难的人们。在本文即将完成之际，谨以此文献给关心我学习 以及生活的每一位老师、学长、同学和我的父母，向他们表达我由衷的感谢! 首先要感谢我的导师曹玉书教授。从入学起，曹老师就给了我一个方向和坐 标。感谢他的关心。曹老师的人生高度，深厚的理论功底、丰富的实践经验、严 谨的做事作风一直为我所敬仰。正是在他的悉心教导下，我才有充足的热情来完 成这篇论文。 我还要感谢一直在学业上给我以指教的经济学院的老师们，感谢金祥荣教 授，史晋川教授，蔡宁教授，汪建坤副教授，朱希伟副教授，田青副教授，在读 研和写论交酌写作过程中，你们也给予了我悉心的帮助和教导。 同时，感谢那些在我写作过程中给与无私帮助的学长和同学们，感谢我的同 学祝燕君，费娜，刘畅，陈玉清，赵络强，应该说论文的完成，离不开你们的支 持。特别是祝燕君和费娜同学，我的计量模型能够顺利完成全靠你们的指导，愿 你们以后的日子工作顺利! 最后，我要感谢我的父母，感谢他们在背后默默的支持，感谢2 0 多年来对 我不计回报的养育之恩。父母的支持使我无后顾之忧，专心学习；父母的鼓励使 我振奋精神、迎难而上。 感谢所有关心和帮助过我的人! 浙江大学硕学位论文房价波动和非理性行为研究 1 绪论 1 i 研究问题的提出 近几年来，我国房地产市场发展非常迅速，特别是1 9 9 8 年国务院发布关 于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知以后，更是展现了巨大的发展 成果。以杭州市为倒，从1 9 9 9 年到2 0 0 8 年，杭州房地产总投赉额超过3 0 0 0 亿 元，年均增长幅度超过2 0 ，大大超过同期g d p 的增长速度，如下图11 所示。 伴随着房地产市场的飞速发展，越来越多的投资者参与其中，房价也出现了大幅 波动的现象，房地产市场一度被形容为“非理性繁荣”于是，对于房价波动是 否理性的讨论成为很多学者所关注的话题。本文以这一现实问题为立脚点，在借 鉴经典经济学以及行为经济学等相关理论研究的基础上，以杭州房地产市场为 例，试图分别从市场供求角度和政府行为角度出发研究非理性和房价大幅波 动的关系，希望能够得到非理性行为对房价波动的影响和作用机制，从而为房地 产市场的健康发展提供一些政策建议。 圈1 1 杭州房地产市场投资图。 本文在理沧上和实践上都有积极的意义：理论上，本文首先依托经典的供求 理论和消费投资理论，对房价波动进行探讨，得出房价波动具有非理性因素的结 论，从而进一步引入行为经济学的一些研究方法和成果，试图以学科问的交叉融 合分析的角度来分析房地产的个体和群体的非理性行为以及非理性在房地产市 场的传播和作用机制，最终从不同市场主体之问行为心理的视角来对杭州房地产 * 数据来薄f 杭州市统计局 浙江大学硕十学位论文房价波动和非理性行为研究 市场的大幅波动做出有别于经典经济学角度的解释。本文从非理性行为这一全新 视角来分析房价的波动，结合经典经济学理论以及行为经济学相关研究成果，丰 富了原有的对房价波动问题的研究，为研究如何促进投资者理性投资房地产开辟 了一个新的思路。实践上，防止房地产市场过热，保证房地产市场健康发展对于 我国经济的可持续发展至关重要，尤其是在目前我国经济受到国际金融危机的影 响导致出1 2 i 下滑、居民消费低迷、投资渠道有限的情况下，更是具有重大意义。 此外，对于个体投资者来说，短期房地产市场价格水平表现出来的动态非均衡性 也会导致其交易行为表现出一定的盲目性和跟随性。因此通过房价波动和非理性 行为的研究，建立起一种非理性预期既有助于对房地产市场健康发展提供一定的 政策建议，也能从实际上帮助投资者更好地减少风险和损失。 1 2 研究文献的回顾 1 、关于房地产属性的研究 文献指出，房地产具有投资品、消费品和公共品的多重属性：在传统经济学 上，住房一般都被界定为资产，买卖住房的活动被称为投资。比如国内的袁志刚 ( 2 0 0 3 ) 认为住房是一种复杂的投资；曼昆( 2 0 0 5 ) 认为，居住是一种投资，居住投 资包括那些计划自己居住的人和计划向其它人出租住房的房东对新住房的购买； 多恩布什( 2 0 0 0 ) 等则认为，住宅是包括单独一户的建筑与多户居住的公寓，住宅 由于其年限长，故称之为资产。然而，住房在很大程度上又体现为一种消费品， 这一点是毋庸置疑的。购买住房在一定程度上就是购买住房服务，为以自住为目 的的购房者直接提供居住效用。沈悦、刘洪玉( 2 0 0 4 ) 年引用了o l s e n 等人的观 点，认为存在一种无差异的 “居住服务”( h o u s i n gs e r v i c e ) ，住房为居住者提供 了一种服务流，住房价格可以视为这种未来服务流的现值，消费者可以在预算约 束线内对住房和其它商品之间选择以达到效用最大化。此外，房产还具有“公共 品”的一些属性，住房是一般民众的生活必需品，保证国人居有其所也是和谐中 国的政府目标，当前土地的公有制、经济适用房制度、廉租房制度、限价房制度、 人才公寓等等制度以及政府对住房套内面积的硬约束就是住房“公共品”属性的 一种政策上的表现。体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配 的公平性原则。 2 浙江大学硕十学位论文房价波动和北理件行为研究 2 、关于房价波动影响因素的研究 国内外很多学者从各个角度分析了影响房产供求的因素。从宏观供求上来 说：m i c h a e lc a r l i n e r ( 2 0 0 1 ) 等人从g d p 、居民收入以及股票指数出发研究房地产 的价格波动，他们认为房价和收入正相关。还有文献从政府政策以及金融支持等 角度进行了研究，国内刘琳、刘洪玉( 2 0 0 3 ) 认为土地市场波动导致了房价过度 波动等无效率的结果；g e o f f r e ym e e n ( 2 0 0 2 ) 等人从利率出发对房价进行研究， 认为房价波动受到真实利率的影响；b e t r a n d ( 1 9 9 9 ) 等人从贷款角度出发进行 了研究，认为银行等机构的房贷政策对房价影响显著；王维安( 2 0 0 5 ) 和谢经荣 ( 2 0 0 2 ) 等从货币总量、通胀预期、经济周期和c p i 指数等经济变量分别对房地 产市场进行了分析。从微观供求上来说：g r e g o r y ( 2 0 0 9 ) 等人从房地产长期率 回报来进行研究，还有基于“享乐价格”法和基于c a p m 模型的研究等。另外， 还有学者从土地制度、人口因素和区位因素等其它角度对房地产波动进行研究： n e l s o n ( 2 0 0 2 ) 等人曾指出政府可以通过提高容积率影响房产市场。c a r l i n e r ( 1 9 7 4 ) ， g e o f f r e ym e e n ( 1 9 9 8 ) 则指出人口迁移、人口结构等人口因素会影响房价，同 时住宅的区位因素对房价的影响也有一定的规律。 根据以上文献，影响房地产价格形成的因素众多，本文通过总结所有文献可 以得到房价波动的影响因素，如表1 1 所示： 表1 1 房价波动的影响因素 房产供求经济水平：人均g d p 、储蓄或财富、住房空置率、上期价格、成本因素 相关因素 等； 投资回报率：住房租金、市场利率； 政策因素财税政策：土地制度、税收制度、公积金制度等 金融支持：利率水平、住房贷款制度等 其他：、汇率制度、外资净流入以及管理制度等 其他因素 国际经济金融形势、股市走势，城市化水平、人1 2 年龄分布、人口自然增 长率、人口素质，配套设施( 交通、教育和医疗等配套) 、城市规划等 浙江人学硕l 学位论文 房价波动和非理性行为研究 3 、关于非理性行为对房价波动影响的研究 在历史上，行为经济学和它的重要分支行为金融学在其发展过程逐步加深了 对非理性行为和理性行为的认识，而这个过程中一个重要的学派“认知心理学派” 的出现使得行为经济学在2 0 世纪中后期得到了快速发展。d a n i e lk a h n e m a n 凭借 他和t v e r s k y 的“p r o s p e c tt h e o r y ：a na n a l y s i s o fd e c i s i o nu n d e rr i s k ” ( e c o n o m e t i r c a ，19 7 9 ，4 7 ，p p 16 5 18 0 ) 和“j u d g e m e n tu n d e ru n c e r t a i n t y ：h e u r i s t i c s a n db i a s e s ”( s c i e n c e ，1 9 7 4 ，1 8 5 4 1 8 7 ，p p 1 1 2 4 1 1 3 1 ) 成为2 0 0 2 年诺贝尔经济 学奖获得者。前一篇在经济计量学杂志发表的文章中他们讨论了框架依赖 ( f r a m ed e p e n d e n c e ) ，后一篇在科学杂志发表的文章讨论了启发式偏差 ( h e u r i s t i c d r i v e ne r r o r ) 。这两篇文章侧重研究了人在不确定情形下进行判断和 决策的过程，将心理学的前沿成果引入经济学研究中。而r i c h a r dt h a l e r 则将 d a n i e lk a h n e m a n 的行为学研究和金融学、经济学很好的结合在一起。他的两篇 备受推崇的论文是：“t o w a r dap o g i t i v et h e o r yo fc o n s u m e rc h o i c e ”( j o u m a lo f e c o n o m i cb e h a v i o u ra n do r g a n i z a t i o n ，1 ，p p 39 60 ) 和“d o e st h es t o c km a r k e t o v e r r e a c t ? ”( j o u m a lo f f i n a n c e ，1 9 8 5 ，p p 7 9 3 - 8 0 5 ) 。而毕业于麻省理工的m a t t h e w r a b i n 曾经对行为经济学做出过开创性的贡献，他将人的自我控制能力( 或者“自 我约束”) 的局限性、“拖延”行为和“偏好反转”等引入了经济学领域。此 外，同样毕业于麻省理工的r o b e r tj s h i l l e r ( 2 0 0 0 ) 出版了著名的非理性繁荣 ( 第一版) 一书，揭示了人们的非理性心理因素对股市的影响。除了这几位学者， 薛求知( 2 0 0 3 ) 还指出：在m i t 获得经济学博士学位的a n d r e is h l e i f e r 将非理性 行为分为“反应不足”和“过度反应”两类，对“噪声交易者”( 也就是非理性 交易者) ，和“套利限制”的存在性集中进行了研究并加以验证，做出了卓越贡 献；奚恺元提出了所谓的“衡量能力”假说，认为人们会因为偏重于相信某种明 显的片面线索，而对事实做出错误的衡量；他同时认为人们的最终目的不是财富 的最大化，而是幸福的最大化，而财富对幸福的影响能力并不如想象的大；伯克 利加州大学的g e o r g e a a k e r l o f 曾因关于旧车市场的“信息不对称理论”的研究 获得2 0 0 1 年诺贝尔经济学奖，随后他的研究领域转向了行为宏观经济学和宏观 经济学行。此外，汪丁丁( 2 0 0 8 ) 认为在行为经济学领域做出贡献的还有： r a b i n ( 19 9 3 ) 将正义感引入博弈分析，s a l l y ( 2 0 0 1 ) 将同情心引入博弈分析，b o w l e s 4 浙江人学硕二e 学位论文房价波动和1 e 理性行为研究 和g i n t i s ( 2 0 0 4 ) 研究“强互惠主义”行为并借助仿真方法论证“社会学基本定理”， s i g m u n d 和n o w a k 等人( 2 0 0 7 ) 研究“间接互惠主义”的演化均衡，卡麦罗等 人( 2 0 0 7 ) 研究q 隋感认知与理性决策”，s i n g e r ( 2 0 0 6 ) 等人研究社会情感共享神 经元网络。 汪丁丁( 2 0 0 3 ) 还曾说过：当代经济学家们，为了解释日益多样化和个性化 的人类行为，正在从以米塞斯( l u d w i gy o nm i s e s ) 的人类行为为范式的“先 验推导式”的经济学，逐渐转向以贝克尔( g a r yb e c k e r ) 的社会经济学( b e c k e r a n dm u r p h y ，2 0 0 3 ) 为代表的“有限理性”经济学。但是行为经济学的研究现状 并不能令人满意，他们呈现出强烈的支离破碎局面，没有一幅完整的或者至少是 稍微系统化的分析框架( 汪丁丁，2 0 0 8 ) 。尽管如此，行为经济学经过一段时间 的发展也呈现出了一个大体框架，饶育蕾( 2 0 0 5 ) 对此有过一个比较好的概括： 图1 2 行为经济学框架 作为消费品而言，房地产对只有一套房子的家庭而言是一个必需品，因此缺 乏弹性，但是对拥有多套的家庭则弹性较大。作为投资品，投资者存在各种非理 性的判断、情绪、情感、意志等，最终有可能扭曲市场行为。而说到土地市场， 其具有的稀缺性、不可替代性以及性质的特殊性，导致了土地市场的政府干预和 房产估值的困惑，这就使得把行为经济学引入房价波动分析有了可禽嫩。 考虑了心理因素对投资者决策过程的影响，把房地产市场的主体看作“行为 浙江大学硕十学位论文房价波动和1 f 理性行为研究 人”，认为投资者会不断的犯错，房地产市场表现为有限理性，也就是理性和非 理性兼有之，理性投资者不见得能时时占据上风而把非理性投资者赶出市场。投 资者有可能犯系统性的或者群体性的偏差。n o r t h c r a f t 和n e a l e ( 1 9 8 7 ) 的研究 表明经纪人在评估房地产价格时会产生锚定效应。在国内，史永东和陈日清 ( 2 0 0 6 ) 通过构建一个。一1 决策博弈模型，分析了在信息不对称的情况下，房地 产市场中羊群行为的形成机制、揭示了羊群行为如何导致房地产泡沫的生成、以 及经济状况恶化泡沫破裂后居民破产的可能性。结论显示，居民在房产市场中的 行为既受宏观经济基本面因素的影响，也受行为心理的影响，而羊群行为的存在 促使房地产市场产生价格泡沫，当房地产泡沫破裂时，居民破产的概率同信息不 对称的程度以及居民的预期呈现相关性。高波和洪涛( 2 0 0 7 ) 利用19 9 9 年到2 0 0 5 年间国内3 1 个省( 市、区) 的面板数据对住宅市场的羊群行为进行了实证检验， 他们的分析结果显示：在住宅市场繁荣地区，住宅交易量增长与价格上涨表现为 相互促进的关系，存在较为显著的扩张性羊群行为特征。w o n g1 ( 2 0 0 1 ) 以泰国地 产泡沫为背景开发了一个动态模型，揭示了在经济繁荣期，人们产生的过度乐观 的心理预期所引发的羊群效应( h e r d i n ge f f e c t ) 在地产泡沫从产生到膨胀再到破裂 过程中的作用机制。周京奎( 2 0 0 5 ) 认为预期心理、投机行为和从众行为三者相 互作用所形成的正反馈交易机制在房地产价格波动的过程中发挥着重要的作用， 他通过引进博弈论和构造模型认为置业者具有市场处于非理性繁荣的预期心理 时才不会出现跟风和正反馈行为，从而能避免房地产泡沫。复旦大学博士生关涛 ( 2 0 0 8 ) 在周期性的房地产市场中试图把行为经济学的观点引入到房地产领 域，并认为上海市房地产存在非理性的特征。 4 、文献评述 综上所述，已有文献对房地产的属性以及房价波动的一般影响因素已经有了 较为深入的研究，同时，行为经济学领域本身也取得了不少丰硕的成果。但是纵 观其研究成果，我们发现国内外学术界对于房价波动的讨论研究尚限于从各个不 同的角度进行局部的讨论，绝大部分也都是从传统经济学的思路出发来进行分 析，倾向于以供求机制或者传统的金融资产定价理论为基础，再逐个纳入房产不 同于普通商品和投资品的因素，综合起来加以考虑，或者提到羊群效应对房地产 市场的影响，很少有专门对于非理性行为在房价波动中的影响研究，更没有系统 6 浙江人学硕上学位论文房价波动和非理性行为研究 的关于非理性行为在房地产市场中的作用机制的研究。另外，由于数据搜集的困 难性和复杂性，文献中对于非理性因素在房价波动中的影响效果也未曾有有力的 实证支持。 10 3 研究思路和方法 本文首先通过收集大量数据说明杭州房地产市场的现状，得出杭州房价短期 内存在非理性特征的事实，再从两个方面对房价波动的非理性进行分析：( 1 ) 论 证房地产市场供求关系中存在着非理性；( 2 ) 证明了房地产市场中的土地政策和 金融支持也存在着非理性。其次，本文以非理性行为为理论基础试图得到房价非 理性波动在市场中的形成机制，最后提出本文的结论及政策建议。研究路径如下： 绪论 杭州房地产市场的现状分析l 一非理性特征 房地产市场中供求关系非 理性的研究 房地产市场中政府行 为非理性的研究 非理性对房价波动的作用机制研究 结论及政策建议 图1 0 3 研究路径 在研究方法上，本文以规范经济学分析兼采用实证经济学的研究方法，注重 理论和实际相结合，力图使研究达到一定的深度，所以主要采用了以下几种研究 方法： 1 、文献研究法：笔者利用学校图书馆和网络数据库的相关资源，阅读了大 量相关文献，同时搜集购买了大量的现实资料。这是本文研究的重要基础。 2 、理论研究法：本文主要在心理学和经济学交叉领域内对房价波动与非理 性行为之间的关系进行探索，在已有的行为经济学理论框架下，针对某一个复杂 浙江大学硕： ：学位论文 房价波动和非理性行为研究 市场进行具体分析。 3 、实证研究法：本文以杭州房地产市场为背景，选取政府公开数据和个人 调查数据作为样本，选用相关因素，构建多元回归分析模型。同时选取了一些事 例进行研究，以期对房价波动幅度和非理性行为的关系做出粗略判断。 1 4 研究创新与难点 本文的创新点如下： 1 、研究思路较为创新 在房产研究领域引入了行为经济学，以学科间交叉融合的思路来分析房价波 动问题。在论证房地产市场存在着非理性的基础上，提出一个新的框架来分析非 理性对房价波动的影响机制。 2 、实证结果比较创新 本文论证了杭州房地产市场价格波动呈现非理性的特征；进一步论证了房地 产的市场供求存在着非理性；政府行为( 例如土地政策、真实利率和汇率政策、 货币数量政策) 也存在着非理性。 3 、数据搜集较为创新 本文引用了来自多种途径的统计数据，同时通过多种指数之间比较以及现场 调查验证的方法，比较系统地揭示了杭州房价大幅波动现象。这个结果不同于政 府统计公报中对于房价的描述，更加符合现实情况。 本文在写作过程中主要遇到了以下难点： 1 、新的理论分析框架的提出比较困难：经典经济学理论中尚没有针对房地 产的完整描述，也没有一个被广为接受的研究框架。而针对具体城市区域杭州的 理论应用研究更加少，结合行为经济学的研究几乎没有，因此在现有的研究上进 行拓展的难度较大。 2 、数据的整理搜集比较困难：杭州市住房市场的启动时间并不长，房地产 统计数据不完善，能够采集到的数据样本很少。而杭州各个区域的房价水平变化 差异较大，城市的热点也在转移，如何定义一个代表杭州市的房价水平波动概念 也非常困难，如何解释和论证房地产市场的非理性行为和大幅价格波动之间的客 观联系无疑是一个挑战。 浙江大学硕1 ：学位论文 房价波动和非理件行为研究 3 、实证计量分析比较困难：由于建立模型所需的变量设定、逻辑数理推理 和数据搜集都非常困难，本文从市场供求角度对其与房价非理性波动的关系进行 的实证分析并不十分精确，而对于非理性投资行为对房价波动的影响机制，本文 也仅仅是局限于理论分析和事例分析。 9 浙江火学硕十学位论文房价波动和非理性行为研究 2 杭州房地产市场的现状分析 2 1 杭州房地产市场的供需现状 自从建国以来，杭州房地产市场经历了七个阶段( 见附表一) ，本文主要关 注其近十几年来的发展。根据杭州市统计局数据显示：1 9 9 5 年以来，杭州房地 产业投资经历了长达十几年的高速增长；从1 9 9 9 年到2 0 0 8 年年均投资额年均增 长幅度超过2 0 ，十年累计投资超过3 0 0 0 亿元，销售商品房超过5 5 0 0 万平方米， 市区居民年末人均居住面积从1 9 9 9 年的l o 1 平方米增加到2 0 0 8 年的人均2 9 8 3 平方米。历年相关数据见下表2 1 所示： 表2 1 杭州房地产市场历年数据。 房地产投房地产投 商品房销 商品房销 g d p ( 亿元) g d p 增长售面积( 万 资( 亿元)资增长率售增长率 m 2 ) 2 0 0 84 7 8 1 21 1 o 5 9 6 61 5 0 7 1 6 43 7 7 2 0 0 74 1 0 3 91 4 6 5 1 8 81 7 3 1 1 5 0 75 0 9 2 0 0 63 4 4 1 01 4 3 4 4 2 57 8 7 6 2 58 3 2 0 0 52 9 4 2 71 3 o 4 l o 62 5 o 7 0 4 2 3 8 2 2 0 0 42 5 1 5 o1 5 o 3 2 8 52 6 9 5 0 9 54 5 2 0 0 32 0 9 2 01 5 。0 2 5 8 23 1 5 4 8 7 61 7 6 2 0 0 21 7 8 0 01 3 2 1 9 6 43 9 4 4 1 4 61 4 1 2 0 0 11 5 6 8 01 2 2 1 4 0 94 0 9 3 6 3 33 1 6 2 0 0 01 3 8 0 01 1 。8 1 0 0 o1 9 8 2 7 6 02 5 1 9 9 91 2 2 5 01 0 2 8 3 52 5 4 根据上表数据，我们可知：2 0 0 0 2 0 0 5 年，杭州房地产投资实现跳跃式的增 长，年平均增幅在3 0 1 以上，2 0 0 6 年，由于住宅市场受9 月份开始陆续出台 的各项宏观调控政策影响，全市房地产投资更是在低位运行，时间上逐季呈反弹 走势。2 0 0 7 年杭州房地产投资在商品房价格大幅度上涨背景下恢复增长。而在 成交量上，表现为2 0 0 5 年和2 0 0 7 年的商品房销售面积大幅度上涨，2 0 0 6 年和 2 0 0 8 年商品房销售面积的大幅度下降。 。数据来源于杭州市统计局 1 0 浙江人学硕士学位论文 房价波动和非理性行为研究 2 2 杭州房地产价格波动的现状 杭州市2 0 0 8 年国民经济和社会发展统计公报中指出2 0 0 8 年市区房屋销 售价格比上年上涨8 6 ，其中新建房销售价格上涨1 0 0 ，二手房销售价格上 涨4 2 。新建房中，普通住宅销售价格上涨7 8 。这个数据和很多老百姓的所 见所闻大相径庭。为了较为准确地描述杭州房地产价格变化情况，我们引用了两 个二手房价格指数，然后根据二手房指数在某时段的房价异动情况，和一手房的 房价变化情况做比较验证，最后得出几点结论。 本文先对这三种指数做简单描述： 第一个二手房价格指数是中国指数研究院的杭州二手房价格指数，指数基期 以北京2 0 0 4 年1 2 月为基期，基期指数1 0 0 0 点。它的编制对象是杭州二手商品 住宅( 不包含别墅) ，样本来自房地产经纪公司在搜房网上的挂牌数据，样本容 量自2 0 0 5 年8 月起，每月采集约2 0 0 0 0 个挂牌样本，覆盖杭州市西湖、上城、 下城、拱墅、江干、滨江、余杭、萧山八个区，1 4 0 个左右楼盘。样本信息：每 个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等 1 0 个指标信息。由于该指数收费，本文只能找到如下的转发资料： 图2 1 杭州二手房价格指数( 图表来自搜房网) 由图可知：杭州2 0 0 7 年9 月份二手房指数为不到2 5 0 0 点，到2 0 0 8 年4 月 份的二手房指数2 9 8 9 点，0 5 月份更是达到了3 0 6 8 点的顶点，这首先表明同期 杭州二手房的价格水平相当于2 0 0 4 年北京价格水平的3 倍。其次说明从2 0 0 7 年 9 月份开始的八个月内，杭州房价上涨了2 2 7 左右。 第二个二手房价格指数如下表2 2 所示： 浙江人学顾- 学位论文 房价波动和1 f 理性行为研究 表2 2 杭州市二手房市场指数。 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月 11 月 1 2 月 1 9 9 9 1 0 01 0 61 0 81 0 11 0 91 0 7 2 0 0 01 11 1 1 01 1 01 0 51 1 311 21 1 41 1 21 1ll1 31 2 01 2 2 2 0 0 11 2 31 2 31 2 81 2 91 3 21 3 51 4 21 4 01 4 l1 4 51 4 91 4 5 2 0 0 21 4 81 5 815 5 1 6 21 6 81 7 41 7 01 7 91 8 01 9 31 9 72 0 3 2 0 0 32 0 4 2 0 22 0 72 0 72 0 32 1 82 1 92 2 42 3 82 4 l2 6 22 6 5 2 0 0 42 6 02 6 32 7 02 8 32 8 62 9 12 9 02 9 83 0 631 53 3 73 3 6 2 0 0 53 4 53 6 23 6 2 3 6 63 6 83 6 13 6 53 5 33 6 03 6 23 6 23 6 9 2 0 0 63 5 0 3 6 23 7 23 7 63 9 34 0 03 8 33 7 73 7 93 6 63 9 24 0 l 2 0 0 74 0 64 1 24 0 44 1l4 4 24 2 64 3 24 6 84 7 85 0 25 l85 3 1 2 0 0 85 2 25 2 5 5 3 65 4 75 5 05 3 55 3 25 3 05 1 25 0 45 2 45 2 3 2 0 0 95 2 65 1 1 可以看出，以上两种指数在统计2 0 0 7 年0 9 月份到2 0 0 8 年0 5 月份的杭州房 价涨幅时得出的结果是相似的。为了证明以上二手房指数的真实性，本文从钱 江晚报等报纸上查看了近十年来的二手房挂牌记录( 假定通过花钱做的报纸广 告能够反应当时的成交价) ，发现一些具有代表性的小区比如翠苑新村等在报纸 上做广告的挂牌价格涨幅和指数标示的涨幅相当符合。 另外，笔者对杭州一手房市场的价格也做了一些调查和研究，以便做进一步 验证。针对上文两个指数显示的2 0 0 7 年杭州二手房市场存在价格大幅度上涨的 现象，本文从民间收集了遍布杭州八个城区的1 0 0 多个楼盘在2 0 0 7 年的房价变 化数据样本，并对其处理，得出杭州房价在该时间段的变化趋势。 用一手房数据来验证二手房指数的准确性理由如下：首先，因为房地产的初 始合同价值必须要经过谈判确定，购房者在买房的时候通常会对不同的楼盘逐个 比较，然后挑中性价比较为合适的一套；而卖方也总是在不断的比较行情之后， 才会出售房子，在买卖双方的博弈之后，往往符合经济学当中的“替代原理”。 因此，收集当前在售楼盘的房价变化率数据往往能够反应市场行情，简单而适用。 其次，由于收集了比较多的楼盘，数据反应信息比较全面。表2 3 是部分重点楼 盘的跟踪数据： 。数据来源于杭州市信息网：h t t p ：w w w h z n e t g o v c n 杭州市发改委主办，杭州市信息中心房地产研究中 心发布数据来自于多家房产中介自1 9 9 7 年以来在杭州主城区的历年成交记录 1 2 新江人学硬士学位论文房价被动和非理性行为研究 表2 3 杭州一手房市场部分楼盘跟踪教据。 楼盘名称时问 彩虹城9 5 1 l1 5 0 0 0l5 0 0 0 春江花月 水印城8 6 7 41 0 5 7 41 0 6 0 01 4 5 0 0 金色家园 赞成林风花园 枫华府第 1 5 6 4 41 9 4 3 92 叭0 01 8 6 4 0 绿洲花园 水印康庭7 2 5 9 紫庭花园1 2 0 3 0 锦昌文华 浅水湾城市