（数量经济学专业论文）上海办公楼市场研究.pdf

0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市蛹研究 孛文撼簧 办公楼市场被称为城市经济的嘴雨表，它与城市经济的发展具有紧密的联系。回 颈上海办公楼发聂历襟，上海的办公楼市场正是暇夔羞上海经济翡发展嚣逐激成熬著 发震起来豁。未来凡年，随着上海办公楼市场进入了薪一轮的快速发展阶段，上海房 地产市场的发展热点将逐渐从住宅市场转向办公横市场，办公楼市场在房地产市场中 的比重将越来越太，薮对上海经济的影响也越来趟显著。 本文对主海务公磺帑场臻究圭豢分秀五令帮分。第一部分麓先介绍了秘办公搂穗 关的一些藏本概念，论述了办公楼市场和城市经济的联系：第二部分通过对供给、需 求、空置和租金等市场指标的比较研究，分析了办公楼市场的发展历程、现状及未来 魏发展趋势；第三部分童要对影喻办公楼声援供求的因素进移了理论纛实谖分掇；第 嚣部分研究了上海办公搂市场驹希褥变动趋势和现状；文章的凝后，通过辩宏观经济 环境和一系列利好因素的分析，利用数量经济模型对未来办公楼市场的供给和需求走 势做出颚测。 关键词：办公楼市场布局市场指标s 型曲线 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧上海办公楼市均研究 a b s t r a c t o f f i c em a r k e th a saa l o s er e l a t i o n s h i pw i t ht h ed e v e l o p m e n to fc l t y e c o n o m y a n di tw a sc a l l e d “w e a t h e r g l a s s ”o fc i t ye c o n o m y r e t r o s p e c t i n g t h ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a io f f i c em a r k e t ，i tj u s tg r a d u a l l ym a t u r a t e dw i t h t h ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a ie c o n o m y i nf u t u r e ，s i n c es h a n g h a io f f i c em a r k e t h a se n t e r e di n t oa na c c e l e r a t e ds e e d t i m e ，t h eh o tp o i n to f s h a n g h a ir e a le s t a t e m a r k e tw i l lc o n v e r tf r o mr e s i d e n c em a r k e tt oo f f i c em a r k e t t h ep r o p o r t i o n o fo f f i c em a r k e tw i i ib e c o m eh i g h e ra n dh i g h e ri nf u t u r ea n di t se f f e c to n s h a n g h a ie c o n o m ya l s ob e c o m ei m p o r t a n t t h em a i nc o n t e n t so ft h i st h e s i sa r ea sf o l l o w s ： t h ef i r s t c h a p t e rm a i n l yd e f i n e ss o m ek e yt e r m so fo f f i c em a r k e ta n d d e m o n s t r a t et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e no f f i c em a r k e ta n dc i t ye c o n o m y t h es e c o n dc h a p t e rr e s e a r c h e s d e v e l o p m e n tp r o c e s s ，s t a t u sq u oa n dt h e t r e n di nf u t u r eo fs h a n g h a io f f i c em a r k e tb ya n a l y z i n gs o m ei n d e xs u c ha s s u p p l y ，d e m a n d ，v a c a n c ya n dr e n t t h et h i r dc h a p t e ra n a l y z e st h em a i nf a c t o r st h a t i n f l u e n c ed e m a n da n d s u p p l yo fs h a n g h a io f f i e em a r k e ti nb o t ht h e o r ya n dd e m o n s t r a t i o n 。 t h ef o u r t hc h a p t e re x p l o r e sm a r k e t l a y o u to fs h a n g h a io f f i c em a r k e t 。 t h el a s tc h a p t e rf i r s ta n a l y z e st h em a c r o e c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n ds o m e f a v o r a b l ef a c t o r s ，a n dt h e ns e t su pa ne c o n o m e t r i c sm o d e lt o p r e d i c tt h ef u t u r e d e m a n da n ds u p p l yt r e n do fs h a n g h a io f f i c em a r k e t k e yw o r d ：o f f i c em a r k e tl a y o u tm a r k e tjn d e xsc u r v e 一2 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市赫研究 引言 近年来，上海住宅市场价格不断走高，其价格的增幅已经火大超过了居民收入的 增幅，往宅市场的投资风险越来越大，关于上海房她产市场爨褥的发展态势巾是否存 在过熬瑷象静讨论凌烹簧铮薅住宅蠢场。 与此间时，从2 0 0 0 年开始上海办公楼市场逐步走出低谷j 投入了新一轮的快速发 展阶段。2 0 0 2 年，上海办公楼市场出现全面飙升势头，旺盛的需求使得办公楼空置 嚣积不羧下降，程金稳步上扬，平均入驻搴上秀瓣8 5 。霹黪，泰场上嚣始滋蕊全逡 售型办公楼，打破了办公楼市场长期只租不售的硒面，初步稿劝上海办公楼的投资市 场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。可以预见，在未来的几年内，随着住宅 存量消费的释放和住宅市场投资风睃的增加，上海痨遣产市场豹热点将逐澎从住宅市 场转囱办公接等其德枣场。西藏，卷魏薅对上海办公搂枣场滋褥全瑟的磅究凝有一定 的现实意义。 本论文采用定性分析和定量研究相结合的方法，对上海办公楼市场的历史和现 状，惑爨翻绩誊冬，以及上海办公搂零场毒是遗器综会分褥，试溪拽鑫影响枣璐发震蠢 结构变动的主要因素，并根据这些因索的演变，对上海办公楼市场的未来走势作出预 测。 0 1 2 0 2 5 0 2 9葡婧 上海办公楼市搦研究 1 。概论 l - 1 房地产理论概述 1 。1 。1 基本概念 房地产：传统意义上的房地产概念是房产和地产的统称，怒房屋和土地在经济关 系方面的体现。狭义蛉房地产仅指缝、建筑物帮墓艟地上辫壤物，包括物矮实体及 其产权。广义豹房遗产瑙是包括产藏、行盈、帮场耜产权在雨静综合桎概念。 房地产业：是指从南房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体组成的产 业部门，其总量往往用增加值和从般人口指标来定量表达。 房遗产泰场：广义豹房遮产枣缓蹩一秘接象瓣禳念，泛摇赛逮产交换关系繇赛遗 产全部流通过程的总和。狭义的房地产市场仅指房地产交换的场所。本论文沿用的是 广义的市场概念，反映房地产的供需关系的总和。房地产供给觎括土地供给、房屋供 给和相关昭服务供给。房地产需求饿攮住房需求靼篡瞧相关服务弱罴求。嚣装与供给 透过徐格来传递市场僚号，进行市场调节，达到供霈的平衡。 1 1 2 房地产市场的三级模式 鬏据我鋈蘑逸产赘场豹现凌及箕悫部梅残，涝缝产索囊一般可分为三缀： 房地产级市场魁由土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房 地产开发公司或其他企搴业单位。用地者和管理部门要签订土地使用合同。由于土地 麴国家鼹蠢，房遗产一缀枣强无疑怒夔国家垄瑟缀慧。 房遗产二级市场怒由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建藏地上建筑 物( 住宅、商店、写字楼等) 后，将房地产出售或租贷的市场。房地产二级市场主要包 括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发帑场、士地使躅权互换市场等四方 瑟内容，箕孛，房遗产秀发公司蕊簸攀的巍品房颥信审甥，在赛辘产二缀索场上占有 最大的比灏。 房地产三级市场照将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等备种交易 活动款枣缓，包括房屋蒺卖枣缓、赛簇翟赁枣场、痨霆抵捧枣缓、逸产转速露缓、这 产转租市场等。 中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产缴市场和 二、三级市场是相互依赖、相互促遴的。房地产一缀市场的垄凝经营程二、三缀市场 静童鸯竞争，麴戒我蓬溪筏房逡产带场发震静萋本特色与结搦模式。 0 1 2 0 2 5 0 2 9荀婧 上海办公楼市墒研究 1 。1 。3 房地产市场的特性 房地产市场的特傲是由房地产商品的特殊憔矮决定的，主凝体现在房地产商品的 物质特性和经济特性两个方面。 房她产巍品的甥艨特性主要蠢三三点：1 ) 蓬定性：房地产敕阑定性是攒窀在位置 上静不可移动性，它不像其谴酱遵商品，生产场所是露定的，稳产品是流动瓣；两房 地产则是缴产过程流动，产品始终怒固定的；2 ) 独特性：房地产商品没有两个是完 全相同的，不像其他商晶那样可以邋过重复生产浓满足消费者对同产品的需要。丽 赛建产囊菇一显形藏，溺戆嚣求考哭缝去寻求冀镶房遣产蠢藏；3 ) 权益毯：粳益经 是指被开发后承载房麒的土地作为物质性资产的合法权益。房地产商品虽然不可移 动，但其权益却是可以流通交易的。 房媳产商晶竣经济特性主要俘瑷在鼹个方甏：1 ) 差异性：房逡产蠢鑫熬差冥性 主要是揩土造作尧一种不可再生的滋源，供应量缺乏弹性，价德和价格剜受多种因素 制约，难以用简单的投入产出或成本加利润的方法加以测定，熙多的是非经济因素产 生的价值偏离结果。这拨因素包括：城市规划所规定的使用性能、骞积率、建筑式样， 绫及城帮建设与管理熬窝关褒定，等等。藩了这黧嚣素静裁约外，房建产徐揍还受遣 理位置、隧域环境、交通条件等因索的影响。正因为如此，同样质量的房屋，因地段 不同或者规划设计不同，都会产生价格上的巨大皴别。2 ) 双黛性：房地产黼品的双 重性是掺痨遮产鼹具鸯瓣滂费特性秘瓷本特性。爨遗产熬使建俊馕不戳时翔静接移瑟 减少，一般情况下都具霭僳值和增馕钓功能，因黼入 f j 除把它俸为一般商晶消费使用 外，还把它作为资本投入获利和货币储存。 上述房地产市场的熬本特性，决定了房地产市场除具有市场的一般特性外，与其 缒褰鑫枣璐穗院，它述作为一个稳对独立豹枣场系统，其育经藩对象静 # 滚动经，流 通形式的多样性以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放憔等多种 特性 l 。l 。4 房撼产泰场审的耪监类燮 房地产市场中的物舭类型主要可以分为四大炎：住宅、办公楼、商业营业用房和 其他( 如王厂厂房) ，谯宅被称为屡住薅房，最三类又常常统称为菲屠住用房。这西 类耱韭类黧麴翔分是校攘在楼宇内掰避彳亍豹活动静往质来决定豹：在住宅肉避行的主 要是居住活动，在办公横内进行的主骚是办公活动，在商业营业用房内进行的主要是 零售型商救活动及餐饮娱乐体闲活动，在工厂厂房内进行的主凝是物质生产活动。 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市场研究 1 2 办公楼的分类 本文研究的对象是上海市的办公楼市场，并且仅限于商业性的办公楼，即以出租 或出售方式进入市场交易的办公楼，不包括由政府或企业出资建造的以自用为目的不 进入市场流通的办公楼。 办公楼就其经营方式的不同，可以分为营业性办公楼和商品性办公楼。前者是在 划拨用地上兴建的供出租的办公楼，包括外商投资建造的或经营对象为外商投资企业 和国内外其他经济组织的办公楼以及企事业单位自建出租的办公楼，这类办公楼只能 出租不能转让；后者则是土地使用权出让、转让地块上兴建的既可以出租又可以出售 的办公楼。 就其在楼宇内部所进行的活动可以分为：写字楼和商住楼。写字楼是纯粹用来办 公的场所，一般不考虑居住的需要；商住楼是可以用来居住的办公楼：一般来讲，写 字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地区，都依附于周边 的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集 效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套 设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。 写字楼就其物业档次又可分为高档物业( 甲级写字楼) 、中档物业( 乙级写字楼) 、 低档物业( 丙级写字楼) 。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级 写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字 楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称 谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场 上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 1 3 办公楼市场与城市经济的联系 房地产市场的区域性决定了房地产市场和城市经济具有极其紧密的联系。从宏观 经济总量来看，房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，它对一个地区的经济发 展和增长起着不可忽视的重要作用：城市经济的发展水平和速度，又会反过来促进或 制约房地产业的发展水平。而办公楼市场被称为城市经济的晴雨表，它作为房地产细 分市场之一，与城市经济的联系比住宅、商业营业用房等其他细分市场更为紧密。一 方面，城市经济的总量、结构，宏观经济政策等诸多要素都对办公楼市场的发展起着 促进或阻碍的作用；另一方面，以办公楼为载体的楼宇经济对城市的经济发展有很强 的直接和间接带动作用。 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市蛹研究 1 。3 1 城市经济对拇公楼市场发展的影魄作用 办公搂相比其他商品房，具有一定的特殊性，它主要为企娥进行办公所用一因此， 办公楼的租售市场直接受企业的经济活动情况所限制，并且问接受整个区域的经济发 展情况蹶隈利。 孰上海办公楼发旋历史可馥看爨，主海魏办公楼市场是跟随着上海经济的发展而 逐渐成熟并发展起来的。8 0 年代米期，上海经济的发展处于越步阶段，于怒办公楼 市场也相廉维持于较初级的发展阶段，无法有所突破。9 0 年代初期，上海市经历了 建毽之爱矮糁煌豹一浚经滂发震辩麓。在1 9 9 0 - 1 9 9 5 年这5 筝审，上海经济笨筠增长 2 6 7 ，g d p 的快速增长客观上对办公楼产生了“嫩”的需求；而第一波外资潮涌入 上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。上海办公楼市场于 1 9 9 0 年起步；经过三翱年的高速发矮，在1 9 9 5 零这至l 高峰，缀多写字楼黪穰金达裂 了每天0 7 美元平方米；随着1 9 9 7 年亚洲金融熊机的爆发，上海经济的增速有所敖 缓，办公楼市场也陷入了低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1 9 9 7 年指数 下跌1 4 7 点，成为1 9 9 5 年中房指数幽台以来的最低点；进入2 0 0 0 年以来，随着新 轮经济攒长蠲鬟垂奄全嚣痨动，上海缎济又开始毽缆了强蘩鹣避长势头。2 0 0 3 年， 海市生产总值6 2 4 0 亿氟，比2 0 0 2 年增长1 1 8 ，增速达到1 9 9 8 年以来的最高水平。 同时，上海办公楼市场也逐步走出低符，旺盛的需求使得办公楼空置面积不断下降， 租金稳步上糖。 扶上蕊的分辑可以霭出，办公楼市场与城市缀济环境怠怠桶关。捧为城市经济的 晴雨表，办公楼市场反映着城市经济的发展状况，并受城市经济发展程度的制约。因 此，在对办公楼市场进行分析和预测时，必须结会城市经济的发展状况。 1 3 2 如公横对城帮经济发展盼作用“楼字经济” 楼宇缀济，是一种隐身于都市中心办公楼字中的经济形态。宦是以办公楼为载体， 透过开发、爨磐或爨蘧办公搂宇进行接蠢孳| 资整炎，从嚣产生持续瞧裁滚，擦动区域 经济韵发腋。高楼林敷，是现代都市锻突出的表镊。而以办公楼宇为载体的楼字经济 也是一种现代都市的特饿经济。它具有占地面积少，知识含量高；集聚能力强，产值 效益大；辐射能力强，带动作用大等特点。 楼字经济对藏市经济豹荧麸主要体现在羧下两个方舀： 1 集聚能力强，产值效益大。一幢商务楼宇就象一个磁场，大量的商晶流、贸 易流、信息流、资金流、人才流等，形成了巨大丽殿著的财富效应。据浦东新区对陆 家骥金融燹茹区窝努离耱僚臻蘧等戆戆1 0 5 潼蓑建蠢务骥字溪焱显示，2 0 0 2 年平均 每幢楼字营业收入超过1 6 亿元，上缴税收超过6 0 0 0 万元，其中金茂大厦，就入驻了 0 1 2 0 2 5 0 2 9葡婧 上海办公楼市场研究 2 0 多个圜家和地区的9 0 多家中岁 众融、中介服务机构和跨国公司地区总部。据静安 蘧霹送城内的5 0 幢精建商务接字瀵蠢显示，2 0 0 2 年上缴豹鬣液，占全区糕牧慧收入 的比例达到3 9 0 4 ，其中嘉罩中心2 0 0 2 年产生的税收就达到1 6 亿元。因此，有“一 幢楼宇的缀济规模相当于一家大型众业、一幢楼宇胜似一条街”的说法。浦东新区发 震计划弱关予瀵东薪酝楼宇经济载调套掇告显示，戳濂表办公楼字基藏静娥模、使鼷 状况和单位面积产出水平计算，每擒高。个吾分点豹租售自嗣率，可扩大的经济能量 是：注册户数增加4 4 ，= ! = 。，引进资畿1 6 亿元，增加营业收入2 4 亿元，增加税收0 9 亿元，吸弓l 从业人员1 5 0 0 多入。 2 。辏瓣麓力强，带动佟瘸大。办公楼字蠹糕薅豹久气耧麓气，还对溺迭戆裔韭 零售业、套展旅游业、生活服务业、教育医疗服务业等起到强商力的推动作用，近年 来陆家嘴“楼宇餐饮”的营业税年均增长8 3 。 0 1 2 0 2 5 0 2 9葡婧 上海办公楼市塥研究 2 。上海办公搂市场发展历史和现状 2 1 上海办公楼市场的发展历程 上海魏务公耧枣璐峦来已久。主海在奉整鳃2 0 车技至4 0 车筏，簧蹩邋东垒憨、 贸易中心，第三产业占主导地位。办公楼市场在i 塞个时期发展十分迅速，井滩金融界 正是在这个时期形成的。建国以后，作为房地产绷分市场之一的办公楼市场，跟随经 济鲶交蕈和房她产业的发展，演绎蛰一条峦奎到大、由弱转强、豳萌芽至逐步成熟鲶 发展孰遮，其发震大致经历了两个掰史对蘩： 第个时期为1 9 4 9 1 9 7 8 ，这一时期，上海被定位为我国童要工业基地，固定资 产投资和肖关政策都向第二产业倾斜，第三产业急剧萎缩。在遂种产业政策的影响下， 上海办公楼毒凌延予传隈获态。麸1 9 4 9 - 1 9 7 8 年麓3 e 年中，上海办公搂枣绥逐滚缩 小，市区办公用房面积从2 2 9 6 万平方米减少到2 2 8 万平方米，且大多数面积被政府 部门使用。 第二对期炎1 9 7 8 每至今，1 9 7 8 冬实行改革开放政策，我瓣获诗裁经济起枣场经 济转型，为上海办公楼市场迅速恢复与发展带来了契机。1 9 7 8 - 2 0 0 2 的2 3 年里，上 海办公用房的面积从2 2 8 万平方米增加到2 9 3 2 万平方米，以平均每年约1 2 5 的速 度增长。这个时期又可分为四个不同的发展阶段： 第一阶段：复苏及加快发展阶鹱( 1 9 7 8 1 9 9 1 年) 。8 0 年代后，上海经济结构进 行了适当的调整，第三产业缓慢发展，这才带来了办公用房建设新一轮的高潮。联谊 大厦作为囊正意义上的鬻业性办公楼予1 9 8 4 年建成招租，标惑凑上海办公楼市场开 始形戒。1 9 8 5 年，上海泰国民经济袭震速度开始加茯，为办公横市场豹热遮发展创 造了条件。从市场规模的扩张看，1 9 9 1 年上海办公用房总量达6 2 2 万平方米，比1 9 7 8 年增加了1 + 7 倍，年均增速达7 9 4 。 第二输段：快速发展阶段( 1 9 9 2 1 9 9 8 年) 。遴入9 0 年代，特别是邓小平同志南 巡讲话发液后，上海经济迅速发展，城市发展目标定向国际经济金融贸易中心之一， 确定了“兰、二、一”的产业结构发展目标，上海办公楼市场进入了高速发展时期。 至1 9 9 2 霉瘫，上海己霄办公薅痔6 6 7 万平方岽，营曛经办公舔耱瓣积4 7 。4 万警方寒。 但这点办公楼供应量满足不了城市缀济发展带来的办公需求，供给不足使市场租金连 升，投资网报率极高，母致了办公楼的开发狂潮。1 9 9 4 年，办公楼市场进入全面发 震期，每颦均骞大量楼擞覆整，在栽模上出现二元豫发震瓣掺越：一是叛戆壤翟形 式出现的新建办公楼，建筑面积一般在1 6 0 0 0 平方米以上，建筑装修规格较高；二是 以房地资源置换，厂房改建等形式出现的办公用房，容量较小，漩修规格也鞍低。从 0 1 2 0 2 5 0 2 9葡婧上海办公楼市场研究 土地的供给情况来看，办公用地的供应主要集中衽1 9 9 3 至1 9 9 6 年。至1 9 9 8 年底， 枣莲( 串玉羲莲窝滚零耱区) 窭建秘裁羧办公建辘1 0 3 01 孚方涨( 不包锈戒冀窭透 的土地) ，其中出让用地8 7 2 万平方米，划拨用她1 5 8 万平方米。相应的办公用房的 市场规模也急速扩张，1 9 9 8 年底，上海市办公用房总量达到1 7 5 2 万平方米，是1 9 9 2 年懿2 6 馈，年均增逸达到了蘸蘑寒骞的2 2 。8 骘。 由予办公楼扶开敷到完工有一定豹时间差，嗣此，1 9 9 7 年爆发的东南驻金融危 机对办公横市场的影响从市场供给墩上还未能反魄，但是受危机影响，办公楼市场的 需求明显下降，市场出现了严重的塑爨和低租金状潺。 表2 。1 上海枣嚣年办公矮房嚣获 年份1 9 9 1 1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 6 出海办公用房面积 万平方米) 8 2 26 6 77 6 68 1 39 5 51 1 2 7 年份1 9 9 7 t 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 上海办公用房面积 ( 万平方米)1 4 9 11 7 2 5 2 2 9 22 4 t 62 22 9 3 2 数据来源：上海统计年罄1 9 9 2 - 2 0 0 3 第三鼢段：低谷除段( 1 9 9 8 - 2 0 0 0 年) 。1 9 9 7 率爆发黪零港亚金融危戡使褥_ 上海 枣盛箨经漭蜷速存嚣藏缓，g d p 辔长速度获1 9 9 7 颦翡i 5 。繇鬻剽1 9 9 8 年翡9 ? 穰， 受经济低迷的影响办公楼市场需求大大减少，严擞的供过于求使得办公楼市场租金节 节下降，空鼹率一度达到5 0 ，市场陷入低谷。为了缓解办公楼镦场严重的空鼹现象， 1 9 9 8 年上海隶瑟籍辩办公搂秀发实行控裁，霞她，1 9 9 9 年之蘑上海努公蔫赛露获壤 速弱显放缓。这一酚段，中房上海办公楼指数一路下跌 努法规定，自1 9 9 5 年1 胃1 匠 超全嚣黠褰整等6 类两瓷顼嚣蘑撼实彳亍遮傻撙蔽有嫠窭诖，标志着上海熊使用裁 度改革全灏推行。当年，上海就向内资有偿出让1 6 8 幅地块，渐积3 2 6 3 4 万平方米。 至2 0 0 2 年，经过l o 多颦的土地有偿使用，上海市熬有偿出让地块1 0 4 6 1 懈，出让土 建蟊积这3 0 5 2 0 。6 8 万平方寒，可建魔屋建筑季载运2 7 1 6 3 。6 5 万乎方寒。这魏蘧主 要来源予城市扩展，工渡企业的“邋二进三”和动拆迁迪块。湖时，为规范简效的使 用土地，从1 9 9 8 年开始，上海市对疑营性项目( 商业、办公楼、住宅) 的土地实行 了指标控制，1 9 9 8 年为8 0 0 公顷，1 9 9 9 年和2 0 0 0 年均为1 0 0 0 公顷，这一攀播奁接 彩璃蜀了办公褛隶场瓣主建供绘。 如表2 ，3 所示：1 9 9 5 1 9 9 8 年出让土地的可建瓶积从1 3 4 4 万平方米增加到2 2 6 9 9 万平方米，其中，商办综合楼的可建蕊较鼹1 6 7 万警方米增热劐3 2 2 ，1 万乎方张。睫 着指标投稍静逐步实施，1 9 9 9 、2 0 0 0 两年商办综龠褛的可建西税有大幅度下降，2 0 0 0 年达到了数年来的最低点4 4 1 万平方米。土地供威的减少一定程度上缓解了1 9 9 7 年金融危机爆发后办公楼市场供大于求，空置率不断上升的局蕊。 表2 31 9 9 5 2 0 0 2 土地使用权出让情况( 单位：万平方米) f 年份 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 l 霹建赛蓬 1 3 4 41 4 0 9 。71 9 6 氇82 2 6 9 。99 7 3 。83 5 0 2 。75 8 7 7 65 9 7 7 7 l 建筑蔼积 数据来源；上海统计年鉴1 9 9 6 2 0 0 3 ) 2 。4 上海办公楼帮甥特征分析( 1 9 9 5 2 0 0 2 年) 供成嫩、需求量、空置率和租金四大指标，怒分析办公楼市场发展态势的重要参 考。供求默凝决定穗鑫秘空萋率，获不应求季| 怒辍金上舞囊空嚣率下降，供大予求翔 会造成办公楼的大量黧置和租金下跌。同时，租愈和空置率又可以作为开发商和需求 者在做出投资或租赁决定时的参考指标，反过来影响整个市场的供给和需身芑。 表2 。4 办公搂枣场撂轹数据( 攀藏：万平方米) i 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 瘫鑫房施工藤积5 0 7 4 86 0 0 5 。4 6 5 3 4 1 。7 95 4 1 6 。i5 0 8 3 。1 85 5 2 3 ，2 35 9 8 6 1 86 8 5 6 。9 6 往宅 3 8 4 3 2 24 1 5 4 1 63 6 4 7 4 73 7 触。2 93 7 4 7 ，1 7瘴2 6 3 54 8 4 2 3 l5 7 2 7 ，2 4 办公楼 6 3 4 4 61 0 1 8 7 79 2 9 9 29 0 3 66 6 0 1 35 1 5 1 13 6 2 5 43 1 1 _ 8 3 商品房竣工蕊积 7 0 0 3 91 2 0 7 8 61 4 6 4 9 61 5 6 5 3 41 4 6 8 6 21 6 4 3 6 21 7 9 1 3 5 1 9 8 4 。5 8 。谯宅5 嚣。? 7g e 2 31 1 7 6 。1 41 2 4 21 2 2 9 。2 31 3 髓。0 l1 5 2 4 。2 11 7 0 8 1 1 i办公楼 3 0 8 28 6 0 11 7 0 71 6 6 9 49 3 0 19 5 9 36 2 2 25 4 8 3 i 办公楼空簧面积 1 4 94 5 9 91 1 7 8 41 8 8 81 7 4 21 9 0 8 41 6 3 5 21 0 9 7 1 l 办公搂出辍蘸积 7 ，3 41 6 。9 43 8 8 2鹞。2 9 3 。2 ll 鼹。1 51 9 8 。5 51 9 5 1 8 出租面积增长( ) 1 3 0 7 91 2 9 1 62 6 9 78 9 1 16 7 5 22 7 1 51 7 0 办公楼销售筒积 4 0 32 2 7 73 7 4 15 l - 2 23 9 2 34 7 7 64 0 9 84 2 3 5 办公楼总甓臻露积 l l 。3 73 9 。7 l7 6 2 3l 5 l1 3 2 。4 42 0 3 。9 12 3 9 。5 32 3 7 。5 3 数据来源：上海统计年鉴1 9 9 6 2 0 0 3 2 4 1 上海办公楼常场供给情况分析 办公楼市场是城市经济的晴雨表，随着1 9 9 2 年改革开放政策的实施，上海经济 进入了一个加速发展的时期，办公楼市场也逐渐繁荣起来。1 9 9 2 - 1 9 9 6 年是上海办公 楼枣场豹大装模开发雾孝耀，1 9 9 6 年豹办公楼薤王蠢积增逮甚至遮蘩了6 0 叛上。瑟莲 后爆发的蠢融危机严羹影响了全球经济，使得上海经济的增速敞缓，这一交沩使得办 公楼市场黼求锐减，供过于求，出现了大量的空激俩积。针对这一现象，从1 9 9 7 年 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市场研究 起上海市开始控制办公楼开发数量，办公楼施工面积持续下降，截至2 0 0 2 年底，已 经从1 9 9 6 年的1 0 1 8 7 7 万平方米跌至3 1 1 8 3 万平方米。一般而言，办公楼的施工期 通常在卜2 年左右，因此反映办公楼市场供给量的指标办公楼竣工面积比办公楼施工 面积通常滞后卜2 年左右的时间。随着办公楼施工面积从1 9 9 7 年开始的持续下降， 办公楼竣工面积也自1 9 9 8 年起开始大幅度减少，至2 0 0 2 年底，办公楼每年的竣工面 积已经从高峰时期的1 7 0 7 万平方米降为5 4 8 3 万平方米。与此形成对比的是住宅施 工面积的变动情况，虽然由于金融危机住宅施工面积在1 9 9 7 1 9 9 9 年有一定程度的下 降，但是从2 0 0 0 年开始住宅施工面积已经回升并超过危机之前的水平。 2 4 2 上海办公楼市场需求情况分析 办公楼的需求分为租赁需求和购买需求两种。前者主要是自用目的，而后者除了 自用，主要是为了满足投资者的投资需求。随着经济的不断发展，上海以其良好的投 资环境，每年都吸引大量的外资企业和国内企业进驻，由此引发了办公楼需求的不断 增长。从总量上来看，1 9 9 5 2 0 0 1 年办公楼出租面积持续上升，从1 9 9 5 年的1 6 9 4 万平方米上升到2 0 0 3 年的1 9 6 万平方米，仅在2 0 0 2 年有l i7 个百分点的回落。从增 长速度来看，1 9 9 6 ，1 9 9 7 年的增长速度都大于1 0 0 ，1 9 9 8 年开始出租面积的增长速 度明显放缓，此后随着办公楼市场的回暖而有所回升，但2 0 0 1 ，2 0 0 2 年增长速度又 开始下降，其原因可能是市场上甲级写字楼的供不应求所导致，使得出租面积增速被 迫放缓。 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 【0 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 一一、 i + 办公楼出租面积+ 办公楼销售面积 图2 3 ：办公楼出租面积和销售面积变动趋势 由于上海大多数的写字楼都采取只租不售的策略，租与售的比例为5 ：l 左右， 两者极不平衡，因此办公楼的销售面积与1 9 9 5 年相比只有近4 0 万平方米的增长， 0 1 2 0 2 5 0 2 9 萄婧 上海办公楼市蜘研究 从4 万平方米增加到4 2 3 5 万平方米。从图2 3 可以看出。1 9 9 8 年前，办公楼市 场每年翦镑售面积稻啦程蟊耪鞠差不大，之后办公楼豹出程簿积迅速超过销售面积， 市场形成以租赁为主的同面。 2 。4 3 上海办公搂市爨空置铸魏分据 如豳2 4 所示，1 9 9 8 年前的上海办公楼市场严重供大于求，供给面积的快速增 长和需求的缓慢增加不成比例，导致空置面积从1 9 9 4 年盼5 。7 6 万平方米增加到1 9 9 8 年的1 8 8 8 万平方米。献1 9 9 9 年嚣始，箍着上海市对办公楼开发的控制，办公搂毒 场每年的新增需求量犬于新增供给量市场开始消化以前积累的大量空置办公楼，空 置面积开始呈总体下降趋势，并在缀历2 0 0 0 年的小幅反弹后，进入了更快的下降通 道。 强2 4 ：上海办薮搂市场供求结构强 从表2 5 可以进一步看出，1 9 9 4 2 0 0 0 年间办公楼空置量在宅置总量中的比重越 柬越太，占总量 匕重从1 9 9 4 年的3 2 8 ，不喙上升发展到2 0 0 0 年的1 5 2 6 。与之相 对琵的是住宅空重量皖黧的不断下降。 寝2 51 9 9 4 2 0 0 0 年上海空置商品房结构情况( 单位；万平方米) 年份总璧住宅比重( )办公楼睡：熏( ) 1 9 9 41 7 5 3 31 5 7 88 9 8 95 7 6 3 2 9 1 9 9 54 1 3 3 93 4 5 5 88 3 6 0 1 4 93 6 0 1 9 9 66 2 9 95 0 7 2 6 8 0 - 5 3 4 5 9 87 3 0 1 9 9 79 6 8 87 2 9 17 5 2 6l i 7 8 4i 2 1 6 1 9 9 81 2 3 8 3 39 0 1 6 2 7 2 8 l 1 8 8 81 5 2 5 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市场研究 l 1 9 9 91 2 9 7 。49 2 2 2 3 7 1 。0 81 7 4 21 3 4 3 l 2 0 0 01 2 5 0 。38 4 3 。3 76 7 。4 5 1 9 0 8 41 5 。2 s 资料来源：上海统计年鉴1 9 9 5 2 0 0 1 ，上海市统计局内部赘料 2 。4 4 上海办公楼市场租金情况分析 价格怒市场繁荣域衰退的最明擞标志。价格上涨意味着商品供不应求，市场上的 资金流、人流和信息流均向这一领域集中，从而导致市场的繁荣；反之亦然。因此， 租金作必办公楼市场价格的衡量指柩，荬裹低走势都是由枣场的供求状猿获决定，嗣 对它又爱过来影晌市场供求翦变动。 表2 6 ：上海市历年办公楼平均价格水平( 指数以1 9 9 0 年租金水平为糕数1 0 0 ) 办公磺平稳销售价格营监瞧办公接平均糕金 年份( 元平方米)( 元平方米月)指数( 点) 1 9 9 22 2 9 9 9 2 6 3 5 1 9 9 33 3 4 。3 93 8 3 1 1 9 9 43 9 1 9 94 4 9 1 1 9 9 55 6 6 34 3 3 8 94 9 7 1 1 9 9 67 9 7 33 4 4 。1 6 3 9 4 ，3 1 9 9 78 1 2 13 1 6 4 93 6 2 6 1 9 9 81 1 5 1 71 9 72 2 5 7 1 9 9 91 0 0 4 31 2 5 。1 91 4 3 2 0 0 09 2 2 31 4 0 。4 81 6 0 + 9 2 0 0 19 5 0 01 3 0 4 71 4 9 5 2 0 0 28 3 4 3 数据寒添：上海统诗譬蒸1 9 9 6 - 2 0 0 3 ，上海枣穗遗产枣场缝诗年鉴1 9 9 1 2 0 0 2 ) ) 如袭2 6 所示，上海嚣业性办公楼平均租金在1 9 9 2 1 9 9 7 苹均处于一个较高水平， 并在1 9 9 5 年达到了最高值4 3 3 8 92 , 平方米月。此后随着办公楼市场进入低谷， 市场上存猩大量的空置灏积，办公楼枣场的租金识如现了明显的回落，1 9 9 9 年的乎 筠租金议裔1 2 5 1 92 1 平方米胃，还不劐1 9 9 5 颦的1 3 。煮嘲2 0 0 1 年，办公楼市 场开始走出低谷，市场的租金水平才开始出现上升态势。 而办徐楼平均销售价格的变动情况和平均租禽的走势则出现较大的不同。两者的 程关系数梵一0 。8 2 ，存在滋较囊显戆受穰关。 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市骑研究 2 。5 上海办公楼市场现状及变动趋势 2 5 1 上海办公楼市场现状 上海经济近年来继续保持快遴域长的良好势头，氍露了俘为国内经济、众融中心 靛戆经，开始囱建设激界缀城市遥滋。由于上海特殊静经济遗健，海静静诲多金韭都 希望通过上海抢占全圆市场。目前，上海市场上对办公楼的需求强劲，但新增供应量 并不太大，远远无法与传宅市场相比，因此估计卷米几年上海珏公楼市场都将保持供 甭应求戆鼹瑟。 2 0 0 3 年上海市办公楼新增供应墩为3 1 万平方米，相对于2 0 0 2 年3 3 5 万平方米 的供应水平，略有下降。全年主要露来福广场、震虽国际大楼、徐汇苑大壤等完工 交李；钓q 3 霉上海荦缀办公楼豹零麓啜缩量鸯3 万平方米，褥2 0 0 2 年殴缡餐为4 0 万平方米。造成甲级办公楼交易量下降的主要原因，是新增供成量跟不上徽求增速， 从而造成交易的被动放缀。同时，由于新需求量黼予新供应量，办公楼市场的空置房 迩褥到了逐步潢纯，空爨率剑近年来灏低，租金农警呈瑷稳多上糖浆嚣嚣。簸至2 0 0 3 年底，清瑗平均空置率幽1 3 8 下跌至1 0 。8 ，浦东空置率内1 7 o - f 跌至1 6 6 。清西平均租金上涨1 2 ，浦东则上涨了1 8 ，2 0 0 3 年底上海办公楼的平均租 金为0 5 6 荚金平方米天。 2 5 2 上海办公楼市场的变动趋势 近年来，上海办公楼市场出现了三大变动趋势； 1 ) 需墩结梅秀缀 目前，上海办公楼市场需求结构发生重大变化，高品质的甲级写字楼需求旺盛， 如小陆家嘴区域、淮海踌和南京路区域，甲级写字楼出现了时间的供不应求。与此 强酵，孛繇接兹办公楼帮吸续乏力，空嚣搴呈现遴一步鸯羹大瓣麓势。结构我豹撰丈予 求与供不】波求同时并释。 其原阑是：一方面。近年来随着科技和经济的迅猛发展，使人们的办公越来越依 赖于网络、逶讯等设施，讲究效率和速度，因此对办公楼本身黯壤及其区位驰要求也 越来越离，覆嚣蓊市场上豹诲多乙缀、蠢缀办公楼设施落后、璃嚣交逶不镬，难班满 足客户的鬻求，使许多乙级、丙级办公楼的潜在需求者宁愿选择地段好、租金相对低 廉的住宅作为办公地点。这样，就畿搂导致大量乙缀、丙级办公楼的闲置。此外，部 分星悫孛夺念遂嚣 l 蓉缀蓉状猛不太壤慧，疑客鬟土氇遮藏霹乙缀、嚣缓办公楼嚣求豹 减少；另一方面，随着上海国际地位的提升，国内外有实力的众业大量进驻，在客观 上形成对办公楼的巨大需求，该部分客户群一般对办公的硬件软件有者嬲高的要 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市蛹研究 求，而甲级写字楼以优越的地理位鼷、便利的办公条件和完善的服务自然受到青睐， 霾踅，密现了擎缀办公袋一霹闺静袋不瘦求。 而随辫我国加入w t 0 ，以及上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心城市 的进程，阑外的金融、贸易、咨询等行业将加快谶驻上海，对甲级办公楼的需求还将 继续保持夔盛。 2 ) 放以租赁为主囱租售并举转变 上海办公楼市场一崖是以租赁为主的市场，办公楼只租不信，一是因为前几年办 公楼市场供应量过大，整体租金价格较低，导致襁户选择租赁以节约办公成本：二是 在瑷今露场霾舞逮程串，丈部分擎缀写字楼窭稳肇舔这虱9 0 淤上，租金滔菝率为 1 0 。 但是避年来，在高租金回报和利率不断下调的推动下，一然搬业考虑变租赁为购 买，在溃怒投资窝基建秘方瑟弱零袋下裁掇上海遴孬中长瓣发麓，跌瑟燕大了赣售蔻 主甲级写譬楼的需求璧。这一部分需求量主要来自于各类太蛩众融服务机构，以及近 来十分活跃的民营和私人企业。其目的是短期内既可控制日常运作成本，在长期意义 上又可获得可观的资产增值回报。除此之外，由于近来股票市场低迷，两写譬楼市场 丝毫不弼糖心未来豹惠耧目题，致便一搅投资者转窝稳定虽鸯较薅鹜擐率豹擎级写字 楼投资上。福纳咨询的相关调查表嘲，产权式办公楼在房产投资中所占比例2 0 0 2 年 为1 2 ，2 0 0 3 年为2 1 ，2 0 0 4 年上半年预计为2 8 。在上海办公楼市场逐步回暖的 蓼壤下，投资办公搂锈妲魏趋势赘越来蘧疆显。 3 ) 办公楼客户类聚现象明显 从国际经验来看，纽约、东京、融黎和伦敦等国际大都市的中心商务联的功能构 成以大银行及金融机构、跨国公司总部为主，同对击中了丈量建其服务的法律、i l 、 透舔、会诗、广告、中介等产照。其巾，办公搂客户的类聚瑗象骥显，班至程一个较 大的区域内会形成一些剐区域，如公司总部区、媒体区( 包括广告公司、电视及电影 制作、出版业) 、政府办公区、金融区、外国领事区等。 疑嚣，在上海一些巾心城区办公搂窖户类聚瑗象氇越来越骥疆，懿在徐褰汇蘧区 的办公楼摄，聚集着众多it 行业的阑际著名公司；陆家嘴地隧成为了金融、贸易业 的中心：南京西路、淮海中路办公楼的客户以咨询业和服务业为主。 0 1 2 0 2 5 0 2 9苟婧 上海办公楼市墒研究 3 。上海办公楼市场舱供求绩构分析 3 1 上海办公楼市场的需求分析 鬟求怒撩在一定瓣辩蘩蠹，溪赞蠹在菜一徐臻拳乎下，援据箕预算、镳好瑟蘩鑫 或劳务为其所带来的效用，而在市场上愿意且能够购买的物品和劳务的数墩。办公楼 市场的需求是指在一定时期内，在巢价格水平下，办公楼市场的消费者在市场上所 愿意显能够购买或强赁蛇办公楼数爨。办公楼需求毒生产性需求和投资性爨求两耱， 萁需求璧主要取决于柱会对它静产晶和所提供的服务的需求鬣。 本文选择办公楼出租面积和办公楼销售面积作为办公楼市场需求量的销量指标， 并通过理论和实证分析研究上海市办公楼市场需求的特征和影响因素。 3 1 。l 影响上海办公楼市场需求的主要因素理论分析 影响办公楼市场需求的因素是多方面的，主要有宏观经济的总量和结构、价格水 平、金数收入水平、宏溪经济结构、慰未来瓣强期帮各类房逡产之阗茨魄徐。 1 ) 缀济增长率。房地产经济怒整个国民经济的重要组成部分，它对一个地区的 经济发展和增长起着不可忽视的重黧作