（地图制图学与地理信息工程专业论文）商品房交易的商业过程模型设计.pdf

摘要 享有居住权是人类生存的起码要求，因而房地产行业的健康程度是评价一个社 会和谐与否的重要指标。近几年，中国对于商品房的需求达到空前的高潮，然后， 中国的房地产行业透明度指数在国际范围来看，属于透明度较低的国家之一。因而 提高房地产交易的透明度成为我国发展的关键问题之一。尽管许多研究和实践活动 已开展，例如加强规范管理、标准制定以及高科技辅助等，然而改善交易透明度是 一个系统化工程，该工程的任何方面不完善都可能导致整个系统工作失败。鉴于此， 以及空间数据基础设施s d i ( s p a t i a ld a t ai n f r a s t r u c t u r e ) 与空间信息服务基础设施 g s i ( g e o i n f o r m a t i o ns e r v i c ei n f r a s t r u c t u r e ) 的发展背景，本研究采用虚拟企业的概 念和逻辑框架方法建议了一套新的商品房交易模型。 首先，该研究是在对商品房交易与信息服务的关系理解，不同房地产信息服务 问的合作趋势，支持s d i 与g s i 框架模型的发展背景下，以及虚拟企业概念与工具 的支持下提出的。随后，本研究发现，作为中间角色，房产中介的作用应该在交易 过程当中加以强调。另外，工作流模型需用做解决虚拟企业内部交流的有效工具。 此外，实习调查的结果显示，目前的交易模型存在多个问题，例如机构设置的 问题，政策的问题，从业规范问题以及技术支持力度问题。根据与发达国家当中的 优秀经验的比较结果，找出了目前交易模型当中问题的原因及解决办法。从而为新 模型的设计提供了思路。 模型的设计基于系统框架方法，其中关键步骤包括目标分析、利益攸关者分析 和逻辑计划框架。设计的主要成果是商品房交易虚拟企业的框架结构，商业模型的 处理过程以及数据模型。 最后，为验证该商业模型的有效性，进行了基于工作流管理模型的更进一步设 计，同时还提出了该模型的i c t ( i n f o r m a t i o na n dc o m m u n i c a t i o nt e c h n o l o g y ) 框架。 在今后的研究中，将从本研究无法深入下去的商品房交易虚拟企业的其他方面 展开，例如机构设置，政策，从业规范等。 关键字：商品房交易、虚拟企业、过程处理、工作流。 a b s t r a c t a sab a s i cb u te x p e n s i v ed e m a n df o rl i v i n g ，ah e a l t h yr e a lp r o p e r t yi n d u s t r yi sa l l i m p o r t a n tf a c t o rt om a i n t a i nah a r m o n i o u ss o c i e t y d e m a n d so ft h ec o m m e r c i a lh o u s i n g a r ea tac l i m a xi nc u r r e n tc h i n a ，b u tt h et r a n s p a r e n c yo fr e a lp r o p e r t yt r a n s a c t i o n si nt h e i n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t et r a n s p a r e n c yi n d e xi ss t i l la tl o wl e v e l s ot h ei s s u eo n i m p r o v i n gt h et r a n s p a r e n c yo fr e a l e s t a t et r a n s a c t i o n sb e c o m e sc r i t i c a ln o w m a n y r e s e a r c h e sa n dp r a c t i c e si nc h i n ah a v ei n i t i a t e dt oe n h a n c er e g u l a t i o n s ，s t a n d a r d s ，a n d h i g h t e c ha i d , b u tt h et r a n s p a r e n c yo ft r a n s a c t i o n si sas y s t e m a t i ci s s u e ，a n ya s p e c t s s h o r t a g ei n t h i ss y s t e mm a ya f f e c tt h ew h o l ew o r k t h i sr e s e a r c hu s e st h ec o n c e p to f v i r t u a le n t e r p r i s ea n dt h el o g i cf r a m e w o r ka p p r o a c hp r o p o s e sat r a n s a c t i o nb u s i n e s s m o d e lw h i c hw i l ls o l v et h ep r o b l e mi nr e c e n tc h i n a m e a n w h i l e ，t h ed e v e l o p m e n to fs d i ( s p a t i a ld a t ai n f r a s t r u c t u r e ) a n dg s i ( g e o i n f o r m a t i o ns e r v i c ei n f r a s t r u c t u r e ) g i v e s n e wc h a n n e l sw h i c hc a ne n h a n c ev i r t u a le n t e r p r i s e s f i r s to fa l l ，t h i sr e s e a r c hi n i t i a t e so nu n d e r s t a n d i n go fr e l a t i o n s h i pb e t w e e n c o m m e r c i a lh o u s i n gt r a n s a c t i o n sa n di n f o r m a t i o ns e r v i c e ，t h et e n d e n c yo fp a r t n e r s h i p s b e t w e e nr e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns e r v i c e s ，t h ed e v e l o p m e n to fs u p p o r t i n gm e c h a n i s m ss d i a n dg s i ，a n dv i r t u a le n t e r p r i s ec o n c e p t sa n dt o o l s t h e ni tf i n d st h a t ，b e i n gi n t e r m e d i a r y , t h er o l eo fr e a le s t a t ea g e n c i e ss h o u l db ee m p h a s i z e di nt r a n s a c t i o n s ，a n dw o r k f l o w m a n a g e m e n ts y s t e mc a nb eu s e da st h et o o lt os o l v ec o m m u n i c a t i o np r o b l e mi n s i d et h e v i r t u a le n t e r p r i s e f u r t h e r m o r e ，t h ef i n d i n g si nf i e l d w o r ks h o w t h a tm a n yp r o b l e m se x i s ti nt h ec u r r e n t b u s i n e s sm o d e l ，w h i c hc a l lb er e f l e c t e dt oi n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n t s ，p o l i c i e s ， p r o f e s s i o n a ls t a n d a r d sa n dt e c h n i q u es u p p o r t s a c c o r d i n gt oc o m p a r i n gt h i sc u r r e n t b u s i n e s sm o d e lw i t hg o o de x a m p l e si nd e v e l o p e dc o u n t r i e s ，s o l u t i o n sf o rt h e s ep r o b l e m s a r ef o u n do u t ，w h i c hg i v e sl i g h to nt h ep r o p o s a lo ft h en e wb u s i n e s sm o d e l t h ed e s i g n i n gp r o c e d u r ei sb a s e d i n c l u d e so b j e c t i v ea n a l y s i s ，s t a k e h o l d e r o nt h el o g i c a lf r a m e w o r ka p p r o a c h ，w h i c h a n a l y s i s ，a n dt h el o g i c a lp l a n n i n gf r a m e w o r k t h em a i nr e s u l t i n go ft h i sw o r ki st h ea r c h i t e c t u r eo ft h ec o m m e r c i a lh o u s i n gt r a n s a c t i o n v i r t u a le n t e r p r i s e ，t h eb u s i n e s sp r o c e s so ft h ev i r t u a le n t e r p r i s e ，a n dt h ed a t am o d e l a tl a s t ，t h eb u s i n e s sp r o c e s si so p t i m i z e dw i t ht h ew o r k f l o wm a n a g e m e n ts y s t e m , w h i c hi sa sac a s es t u d yo ft h i sp r o p o s e db u s i n e s sm o d e l ，a n dt h es u p p o r t e di c t ( i n f o r m a t i o na n dc o m m u n i c a t i o nt e c h n o l o g y ) i n f r a s t r u c t u r ef o rt h ev i r t u a le n t e r p r i s ei s a l s op r o p o s e d f u r t h e rr e s e a r c hi no t h e ra s p e c t so ft h ec o m m e r c i a lh o u s i n gt r a n s a c t i o nv i r t u a l e n t e r p r i s e ，w h i c hc a nn o t s t r e s s e dm u c hi nt h i s r e s e a r c h ，s u c h a si n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t s ，p o l i c i e s ，p r o f e s s i o n a ls t a n d a r d s ，e t c w i l l c o n t r i b u t et o i m p r o v et h e t r a n s p a r e n c yo fc o m m e r c i a lh o u s i n gt r a n s a c t i o n s k e yw o r d s ： c o m m e r c i a lh o u s i n gt r a n s a c t i o n ，v i r t u a le n t e r p r i s e ，b u s i n e s s p r o c e s s ，w o r k f l o w 图目录 图1 1商品房的销售面积( 左图) 和销售额( 右图) 在整个房地产市场当中 所占的份额1 图1 2 商品房交易信息服务虚拟企业概念模型6 图1 3 本研究的工作流过程j 7 图2 1 分散式交易( 左) 与集中式交易( 右) 1 4 图3 1i c t 运用与商业成功之间的关系2 4 图3 2 工作流参考模型【4 5 1 2 9 图3 3 创建过程3 l 图4 1中国商品房交易用例图3 8 图4 2中国商品房交易活动图4 0 图4 - 3中国商品房交易数据模型4 2 图4 4 中国商品房交易时间花费分布图( 不含抵押贷款) 4 5 图4 5 中国商品房交易时间花费分布图( 含抵押贷款) 4 5 图4 6 荷兰房地产交易模型4 9 图5 1目标树5 7 图5 2 利益攸关者分类矩阵6 0 图5 3建议的概念框架6 8 图5 4 建议的商业处理过程模型7 1 图5 5 建议的商业模型的活动图。7 2 图5 - 6 核心地籍数据模型u m l 类图7 4 图5 7 建议的数据流模型7 5 图5 8 建议的银行数据流传输模式。7 6 图5 - 9 建议的测绘局数据传输模式7 6 图5 10 建议的公证数据传输模式。7 7 图5 1 1建议的税务数据流传输模式。7 7 图6 1商品房交易的商业处理过程图8 3 图6 2 建议的系统组网框架8 6 图6 3 客户请求过程的初始化表格范例8 6 表4 1 表4 。2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表5 1 表5 2 表5 3 表5 - 4 表6 1 表6 2 表目录 中国房地产权利类型3 4 中国房地产权利的主要获得途径3 4 中国土地登记制度特征3 5 中国商品房交易的主要参与者3 7 中国房地产资金花费条目4 3 抵押登记费用4 3 保险费4 4 中国与荷兰商品房交易参与者比较4 7 荷兰房地产交易时间花费。5 3 利益攸关者的利益表5 9 利益攸关者的参与矩阵6 2 利益攸关者的交互矩阵6 5 目标、目的、输入、输出、评价指标及假设条件6 7 商品房交易工作流7 9 删s 定义的商业处理角色8 0 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包 含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 象绣 1 w 7 年占月孕e l 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属 学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利 等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论 文或成果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：爿己1 ，备 导师签名： - 韶彳 御7 年f 月9 日 勿7 年月彦日 长安大学硕上学位论文 第1 章前言 1 1 背景 当今，房地产市场在中国发展速度极快。在2 0 世纪8 0 年代，是中国有史以来的人口 出生率高峰，2 0 年之后的今天，房产消费成为社会的关键问题。自1 9 9 8 年商品房市场的 开发至今的9 年时间里，商品房交易活动发展迅猛，如图1 1 所示。 j 甏 4 f ，i ，? j、一蕊 蕊麓 ； _ ，j 2 0 0 0 2 1 2 0 6 博归1 嘶 2 0 0 5 图1 - 1 商品房的销售面积( 左图) 和销售额( 右图) 在整个房地产市场当中所占的份额i i 图1 1 左边部分显示的是自2 0 0 0 年到2 0 0 5 年，商品房交易的总面积占所有房地产交 易面积的比例。2 0 0 5 年，商品房交易面积占整个房地产市场9 7 ，比2 0 0 0 年增长了1 0 个 百分点。右边部分显示的是，商品房交易的总营业额占所有房地产交易额的比例。2 0 0 5 年， 商品房交易的总营业额占整个房地产市场9 5 ，比1 9 9 7 年增长了4 1 5 个百分点【1 1 。 由于商品房交易量的迅速增长，提升房地产信息服务的效率与质量变得非常紧迫。因 而国务院于2 0 0 3 年发布了“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”【2 1 ，诣在促进房产信 息服务的相关机构发展跟上房地产市场发展的步伐，这些机构包括：房地产咨询，房地产 估价，房地产交易服务等等。 那么，在探讨如何提升现今的商品房交易信息服务之前，先通过以下事例了解商品房 交易的一般流程。 y 先生通过报章、杂志、宣传单或者亲朋好友搜集房屋买卖信息，并根据自身的需 求决定购买哪家开发商的房产。 y 先生联系有意向的房产开发商。如果房屋已经建成，开发商将展示房屋成品，如 蒸慧 第1 章前言 果正在建设当中，y 先生可以通过房屋模型了解一些相关信息。 y 先生与开发商协商。如果他们彼此对一系列问题都达成协议，就可以签订预售合 同，同时y 先生支付1 0 0 0 0 万作为定金，否则，y 先生需另外寻觅其他开发商。 如果y 先生需要贷款买房，开发商将协同y 先生办理抵押贷款手续。如果y 先生的 个人信誉通过了银行的审查，随后银行就会要求y 先生在签订抵押合同以前对房产 进行投保。签合同后，y 先生才能获得贷款。 y 先生获得房屋后，将按月偿付贷款，等所有的贷款还清后，银行会归还y 先生的 房产证。 根据以上的事例，可见现今商品房买卖程序的繁复。该程序涉及多家机构，并且每家 机构都要求购房者完成一定的任务，有些任务甚至需要专业背景知识，例如，购房者需要 了解开发商在出售商品房之前需出示哪些许可证。对于普通的购房者来说要具备这些专业 知识有很大难度。此外，整个交易过程持续时间相当长，并且内容非常复杂。但现今购房 者只能借助从开发商那里获得的购房指南自行完成整个过程，而不借助任何中介。造成这 些现象的原因如下： 中介机构的主要功能是提供二手房销售信息，而非商品房销售信息 对于商品房交易，大型的房地产开发机构投入了大量的资金在销售宣传上，因而购房 者可以通过多种途径获得商品房信息。但对于二手房来说，销售信息相对分散，只有通过 中介可以获得比较集中的销售信息，从而指导购房者进行合理的选择。 中介机构缺乏良好的信誉 由于中国现今缺乏一个监督中介商从业行为的体系，因而相比信誉来说，中介商更在 乎佣金的提取。因此，中介商甚至利用欺骗手段促成交易双方达成协议，让购房者的利益 蒙受损失。例如，预售商品房政策规定【3 1 ，开发商只需拥有占总开发成本2 5 以上的资金 就可以进入市场，通过预售未完工的商品房提前回收成本，从而保证房屋建设的顺利进行。 然而，预售的商品房只有通过低价来吸引购房者，而低价并不能保证足够的销售额来完成 整个开发过程。因而便出现开发商偷工减料，甚至完成不了房屋的建设工程等案例。中介 商如果不顾及购房者利益，不如实通报开发商的财政状况，购房者的利益就会受到损害。 2 长安人学硕士学位论文 然而，如果商品房购房者完全放弃中介商的帮助，将会有以下一些缺点： 购房者丧失了与同等房产进行比较，得出最佳结论的机会 由于中介公司拥有多种房源的销售信息，所以购房者可以通过询问中介商相关信息进 行比较。这样一来，购房者可以根据自身情况做出更为合理的决定。然而，开发商只是想 尽量说服购房者买其独家销售的房产。 不了解整个市场形势，难以合理进行房产投资 许多开发商会运用多种欺骗手段给购房者造成一种只有他们提供的房屋是最适合购房 者需求的虚假印象，从而引导购房者做出错误决定。例如，开发商发布多种统计数据来显 示他们的房屋已经被预售出去很多，但这些预售记录也许是伪造的；或者他们提供一些奖 金给先来购房的消费者，从而刺激那些迟迟下不了决定的购房者。 无法保证合同的可靠性 尽管政府管理单位已经发布了格式化的合同，但由于每个交易都有其特殊性，所以补 充协议还是必要的。例如，购房合同当中也许会提及交付的房屋面积如果稍微比预计的大 一点或者小一点，如果这个百分比被控制在预定面积的3 以内，原合同仍视为有效。而开 发商利用这一规定，往往故意把面积扩大而不是缩小，从而让购房者偿付更多的房款。 综上可见，通过提升房地产中介商的服务能力来提高商品房交易的质量与效率是完全 必要的。近来，国际国内的许多研究以及实践工作是关于这个课题的。 在中国，已经开展了许多提升交易管理效力的实践工作，例如中国建设部颁发了一系 列改进房地产交易透明度的通知，其中包括关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金 账户管理有关问题的通知1 4 1 ，关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关 问题的通知【5 】，房屋权属登记信息查询暂行办法【6 1 等等。同时，由于i c t ( i n f o r m a t i o n a n dc o m m u n i c a t i o nt e c h n o l g o y 信息计算技术) 的广泛运用，许多研究与实践工作是基于电 子商务在中介公司当中的运用来展开的。例如，网络转账【7 1 ，在线交易处理，网上市场【8 】 等。基于i c t 在电子商务中的运用的三个层次，田华【9 】把房地产中介机构的信息服务分为 以下三个层次： 3 第l 章前言 o a ( o f f i c ea u t o m a t i o n 办公自动化) ：实现信息的网络化传递、信息资源的快速共 享、工作流程的全部自动化。 m i s ( m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m 管理信息系统) ：业务处理自动化、信息化、 辅助决策系统等，用来实现企业业务管理的统一规划、项目管理、财务管理和人力资源管 理等主要内容的基础管理业务处理活动自动化和信息化。 客户服务自动化：利用信息系统及时了解客户信息，并以最快的速度向客户提供最满 意的服务，实现客户服务自动化。 此外，田华基于中国房地产信息服务现状，建议了一种结合电子商务与传统交易方式 相结合的交易系统。该系统基于每个中介机构内部的l a n ( l o c a la r e an e t w o r k 局域网) 来管理各机构内部事务，用电子商务支持技术来促进与客户之间的交流，同时，传统的交 易方式照常使用，例如电话、传真、固定的窗口服务等。 以上中介信息服务的科研及实践反映出的共同点是：不改变现有交易模式，而只是利 用i c t 及强化管理程序从而加强管理力度。然而要从根本上提高商品房交易的效率，不光 要有i c t 的运用，还需要有一个良好的交易模式。因为交易过程是需要多家机构的参与， 任何一家机构的延迟或者信息不透明，都可能影响整个交易效率或者导致整个交易的不透 明。此外，由于参与交易的多家机构存在地理上的分散性，所以，解决机构之间的交流问 题是提高交易透明度的关键所在。从客户的需求来看，他们要求服务简单并且透明。所以， 分别到各家机构去获取服务对客户来说的确存在巨大的时间浪费，并且过程也相当复杂。 因此，需要一种交易模式能够将参与机构联合到一起构成一个虚拟的工作环境，在这个环 境中，所有的参与机构为同一个客户服务，有共同的利益以及目标。在此，我们可以引入 虚拟企业的概念来解决商品房信息服务面临的问题。从用户的角度来说，虚拟企业作为一 个单一的企业为用户服务，并且服务流程简便。但事实上，各个参与企业内部的管理模式 并没有发生改变，他们只是暂时为一个统一的任务而进行合作【1 0 】。此外，虚拟企业概念的 引入能够为房地产交易带来新的契机，因为虚拟企业具有如下的一些特点： 虚拟企业的目标是能够利用从不断变化的环境当中所涌现的机遇来创造价值。这些 机遇也许来自于一个全新的市场，一种产品，一种技术革新，或者新的行业合作。 4 长安大学硕l ：学位论文 虚拟企业是一种可在动态条件下区分并综合各种工作的管理方法。为了对出现的机 遇迅速做出反应，合作关系可以在极短的时间内建立起来，合作者间有共同的目标， 花费最少的时间在调整上，并且操作结构紧密地与新机遇结合。 虚拟企业能保持持久更新。因为它遵循应时局变化推新解决方案的原则。从而具有 一套适应环境变化的系统方法。 作为一个依靠网络连接起来的企业，许多独立而且分散的机构能够用i c t 连接起来 从而建立起一个动态的合作环境【1 1 1 。 与传统的企业相似，虚拟企业也需要有一个共同的理念，这种理念跨越机构间的界 限，依靠内部的交流技术连接起来而无须设立任何管理机构【l l 】。 随着s d i ( s p a t i a l d a t ai n f r a s t r u c t u r e 空间数据基础设施) 的迅速发展，g s i ( g e o i n f o r m a t i o ns e r v i c ei n f r a s t r u c t u r e 空间信息服务基础设施) 随之产生。通过g s i ， 不仅可以获得许多地理空间数据，而且可以根据客户具体的要求生产出带附加值的服 务，基于位置的服务等，从而获得更为宽广的客户群【1 2 】。 1 2 问题定义 根据系统方法这一概念【1 3 】，系统当中的多个方面往往是相互影响，相互交叉的。虚拟 企业作为一个系统，其发展过程可以被视为社会、政治、体制以及技术因素之间相互影响， 彼此促进的过程【1 1 】。因而，该研究有必要假设各个机构内部的服务是能够被描述的，能够 被访问，能够被合并并且能够被管理的【1 4 1 。 然而，即使机构能够彼此在一起合作工作，仍然存在以下一些问题。第一，必须定义 一个合理的交易模型使商品房交易效率更高，更透明。从而为合作者的正确选择奠定基础。 第二，必须找到解决活动之间交流的问题，从而管理地理上分散的交易过程，并产出高质 量的产品与服务。 因此，本研究的主要解决应该如何选择商品房交易的参与机构，并通过连接各个地理 分散的机构，建立起一个合理的商品房交易虚拟企业模型，从而更好的满足客户，使交易 双方都获利。 1 3 研究目标与问题 本研究的目标是通过虚拟企业概念和工作流概念，建议商品房交易模型，并用工作流 5 第1 章前言 管理系统w f m s ( w o r k f l o wm a n a g e m e n ts y s t e m ) 来管理内部交易流程，从而改进商品房 交易的效率与透明度。商品房交易虚拟企业概念如图1 2 。 图1 - 2 商品房交易信息服务虚拟企业概念模型 如图所示，房地产中介机构作为中间机构连接起客户与商品房信息服务提供者。房地 产中介机构负责定义虚拟企业内部处理过程，工作流管理系统负责管理地理分散的商品房 信息服务提供者之间的信息交流。 要达到研究目标，定义了如下研究问题： ( 1 ) 商品房交易与信息服务之间存在什么关系? ( 2 ) 商品房交易信息服务的发展方向? ( 3 ) 哪些方法、技术及工具可用来管理虚拟企业? ( 4 ) 中国商品房交易的现状如何? ( 5 ) 与发达国家相比，中国现今的商品房交易的效率与透明度如何? 造成这种现象的 原因是什么? ( 6 ) c h t v e ( c o m m e r c i a l h o u s i n g t r a n s a c t i o nv a x u a le n t e r p r i s e 商品房交易虚拟企业) 的框架结构是什么? ( 7 ) c h t 、但内部的处理模型是什么? ( 8 ) c h t v e 的数据模型是什么? ( 9 ) c h t v e 需要怎样的工作流来管理? ( 1 0 ) 如何建立c h t 、，e 的工作流应用程序? ( 1 1 ) 建立c h t v e 的步骤是什么? 1 4 解决方法 解决各个研究问题的方法如下： 通过文献阅读，识别出商品房交易与信息服务之间的关系以及商品房信息服务的发 6 长安大学硕i ：学位论文 展趋势。( 1 ，2 ) 通过阅读关于虚拟企业、工作流管理系统、企业建模等方面的文献来定义c h t v e 的综合管理方法。( 3 ) 通过实地调查以及文献阅读了解中国商品房交易的现状，建立现状模型，并与发达 国家的房地产交易效率与透明度进行比较。( 4 ，5 ) 基于逻辑框架方法( l f a ) 设计c h t v e 的交易模型。( 6 ，7 ) 基于核心地籍模型( c o r ec a d a s t r a ld o m a i nm o d e l ) 设计c h t v e 的数据流模型。基 于地籍数据标准，利用x m l s p y 设计机构间数据传输模式。( 8 ) 通过阅读关于工作流管理系统的相关文献来识别工作流在各个机构的功能、需求与 可用性。建立并验证工作流管理应用程序并建议c h t v e 的实施指南。( 9 ，1 0 ，1 1 ) 该研究进行的各步骤及时间安排如图1 3 。 房地产交易与信息服务之 问的关系 房地产信息服务的发展趋 势理解 第第 调研 中国和发达困家的房地产 章章 交易现状浏览 浏览虚拟企业、工作流管 第四章 理系统及工具的相关文献 ， 第二阶段：调研。个l ， 第一阶段：调研之前 第五章建议一个新的商品房交易处理模型 l 、第三阶段：1 个月 工作流并建议虚拟企业的建造步骤几弗八早广一1 ；再叱刁难以 第四阶段：1 个月 准备答辩修改论文。 第五阶段；1 个月 图l - 3 本研究的工作流过程 1 5 先前的研究工作 该研究是基于虚拟企业与工作流概念来建立商品房交易管理模型的。在中国，有关虚 拟企业在房地产交易管理方面的研究尚且空白，然而在国外已存在类似的研究工作。以下 7 第1 章前言 罗列一些先前已进行的研究工作： 国际测绘联盟f i g ( i n t e r n a t i o n a lf e d e r a t i o no fs u r v e y o r s ) 第7 委员会，即土地管理 委员会，在第2 9 次会议时提出了基于发达国家或发展中国家的特定机制或实施环境的 土地管理概念及工具，从而为房地产交易提供了基础。例如，核心地籍模型的提案， 为地籍信息系统的计算机管理提供了参考标准，使机构发展能够受市场的驱动，从而 能够满足客户不断变化的需求。 科学技术研究协调委员会c o s t ( c o o r d i n a t i o ni nt h ef i e l do fs c i e n t i f i ca n dt e c h n i c a l r e s e a r c h ) 第g 9 委员会【1 5 1 组织了许多关于欧洲房地产交易建模的学术研究会。研究的 主要内容包括影响房地产交易的以下方面【1 6 】： a ) 机构设置； b ) 土地登记与房地产权力； c ) 房地产市场透明度； d ) 如何减少房地产交易花费； e ) 通过既定标准建立房地产交易模型； 0 房地产交易的成本效益评估。 ( 要) a l v a r e zc a s a l l a s 1 8 1 利用g s i 概念及虚拟企业概念建立了埃及土地管理虚拟企业【1 7 】。 该机构可能会促进将来埃及房地产市场发展。 l a r sb e r n a r d 1 4 1 利用工作流连接多个服务从而解决灾害管理问题。 m r a d w a n t l 9 1 利用虚拟企业概念为埃及测绘研究所建议了一个处理模型用来连接公 共以及私有的测绘或制图机构，从而跨越机构界限发布地图服务。 m r a d w a n 2 0 1 提出了在线地籍数据发布窗口( e c a dp o r t a l ) 。该窗口为原数据的发布 者和用户提供了一个单一的窗口。在该设计中，工作流管理系统被用来控制与协调整 个网络工作，同时为埃及的房地产相关机构提供了一个交流的平台。 1 6 论文结构 第二章将描述商品房交易与信息服务之间的关系以及商品房信息服务的发展方向。第 三章将描述支持虚拟企业的相关概念以及工具。在第四章中，首先将介绍中国商品房交易 现状，随后将中国的交易现状与发达国家当中的优秀范例进行比较，从而找出中国的房地 8 长安人学硕士学位论文 产交易当中存在的问题以及可能的解决方法。第五章将利用逻辑框架方法重新设计中国商 品房交易模型。第六章设计交易模型的工作流管理系统，并提出虚拟企业的建立步骤。第 七章对整个研究进行简要回顾，得出结论并提出对今后研究的建议。 9 长安大学硕士学位论文 第2 章信息服务与商品房交易 2 1 概述 近年来，由于中国经济的持续发展，人们收入的增加以及快速的城市化进程， 商品房市场的发展极为迅猛。客户有更多的新需求，同时行业内涌现出更多服务提 供者，从而使该行业竞争变得尤为激烈。同时，由于新技术具有快速、低廉的特点， 以及空间信息领域的发展，促进了商品房市场的发展。例如，无线通信技术和因特 网技术实现了商品房空间信息的高质量、低成本、高可靠性的在线获取。与之相应 的支持商品房交易信息服务的硬件设备、软件产品、数据和服务也发展了起来。在 本章中，首先分析了商品房交易与信息服务之间的关系，随后根据发达国家当中的 一些优秀范例推演出商品房信息服务未来的发展趋势，并且介绍了支持这种发展趋 势的框架体系。 2 2 商品房交易与信息服务之间的关系 由于房地产属于不动产，所以房地产交易很大程度上依赖于信息服务。主要的 原因是不动产本身所具有的特点容易导致信息不对称从而对市场造成负面影响。 2 2 1 房地产信息服务 从电脑空间的范畴来说，信息服务包括数据处理服务于数据库服务。数据处理 服务是将数据转换为信息，而且该处理过程通常是自动运行在大型机、小型机、微 型机或者个人电脑上的。数据库服务提供逻辑上相关的一组数据集从而满足一个或 者多个用户的需求。 本研究主要讨论的房地产机构当中的信息处理服务，这种服务可以为多家机构 提供服务。它不同于网络服务但是它可以与网络服务使用相同的基础设施和工具来 发现、评估、选择服务。此外，房地产信息服务要求提供综合服务，这种综合服务 依靠定义的标准、政策和技术来连接各个独立的服务节点。这种信息结构与空间信 息基础设施存在极大的相似性。 2 2 2房地产市场类别 中国存在三级房地产市场，分别如下： 第2 章信息服务与商品虏交易 一级房地产市场，即土地市场。该市场基于城市总体规划，国家和集体是土地 的所有者，拥有土地的所有权。 二级房地产市场，即商品房市场。该市场主要为房地产开发商在获取土地使用 权之后，对土地进行的一系列开发与管理活动。 三级房地产市场，即二手房市场。该市场交易的是旧房。 目前，占主要地位的是二级市场，因其销售总额占到整个房地产市场的6 0 ， 而三级市场尚且处于起步阶段【2 l 】。本研究主要落脚于二级市场，尤其是二级市场中 的个人商品房交易市场。 2 2 3 商品房交易特点 p e t e rb u x m a n l 2 2 1 认为商品房交易具有如下特点： 商品房价值评估的复杂性。由于不存在任何两块完全同样的宗地，不同的位 置决定了不同的土地利用价值，因而需要一些经验来确定房地产的价值。 政府通过财政工具或者其他一些手段，如行政管理，环境控制或者健康法规 来影响房地产市场，因而政府在商品房市场中占据主要地位。 对普通家庭来讲，房地产投资是非常昂贵的投资，因而往往需要万分谨慎。 交易双方的参与者稀少。因为房地产交易活动需要大量的资金，所以一般人 很少有机会参与到房产交易活动当中。 综上，房地产交易是集合法性、复杂性、昂贵性以及要求普通人所不具有的法 律与技术知识为一体的交易活动。因此，在房地产交易过程中，不仅应该包括需求 方、提供方，还应该包括中间方。他们各自的作用以及代表概括如下： 需求方( 购房者) 要求卖房来满足居住需求。 提供方( 房产开发商) 开发原始土地，以建成的房屋为市场提供新产品。 中间方( 中介商) 辅助购买或者销售房地产，提供信息服务从而使交易 顺利进行，代表有银行、房产中介、公证等。 2 2 4 商品房交易的信息不对称 市场的基本功能是提供进行交易的场所，即在需求方与提供方之间交换货物 1 2 长安大学硕。i ：学位论文 1 2 3 1 。因此，商品房交易可以分解成以下三个步骤： 第一步：信息收集阶段。预计购房者的存在性，并寻找并评估房源，同时潜在 的售房者也在鉴别购房者可能的需求，从而提供合适的房源信息。 第二步：协商阶段。协商双方对一些条款加以协商，例如价格、数量等。从而 最终达成协议，拟定并签署购房合同。 第三步：执行阶段。该阶段遵照第二步拟定的协议内容，执行货物或者服务交 换，双方相互监督协议执行的质量，并最终完成交易。 可见，在房地产交易的整个过程当中，参与者之间的信息交换占有至关重要的 地位。 然而，如前所述，房地产交易具有许多不完整性和复杂性【2 2 】，例如，相比起其 它市场类型来说，房地产交易时间较长，产品不可移动，高额的交易花费，双边参 与者稀少，政府在市场当中占据了特殊重要的地位，难以正确的估计房地产的价值 等，所以房地产交易对于普通人来说是一项复杂、昂贵并需要专业法律及技术知识 的一类交易活动。此外，市场发展趋势很难清楚及时地通知购房者与售房者，因而 缺少透明度的市场容易导致价格的不合理。再其次，房地产交易也不可能像其他交 易活动那样在参与者之间公平的分配信息。因为，尽管房地产市场确实是受供求关 系的影响的，然而没有信息服务的透明度直接影响到交易活动能否顺利进行。 上述情况为市场的信息不对称【2 4 1 。即在交易双方信息分配的不平衡，从而导致 交易双方地位的不平等。导致的可能结果有，不动产的价值量降低，或者不道德的 售房者欺骗购房者。因此，许多人为了减少风险，尽量避免加入到此类的交易活动 当中。最终可能导致整个市场的灭亡。 2 2 5信息服务模式 为了消除房地产市场的不完整性，必须存在房地产中间方。相较没有中间方存 在的房地产交易如2 1 左图，房地产中间方使房地产交易呈现为一种集中的交易模 式，如图2 1 右图。 1 3 第2 章信息服务与商品房交易 【一r 、一 j 黼 l _ 僦 兰忿 中 l j 开赫眈 i 、 三罗 介 n ； 开毓f黼n 图2 - 1 分散式交易( 左) 与集中式交易( 右) 1 2 2 i 图2 一l 描述了分散与集中的两种房地产交易模式的不同。左图显示的是分散的 交易模式，开发商和购房者间直接进行交流。右图显示的是集中的交易模式，开发 商和购房者通过中间方的连接进行交流。集中模式最大程度地较少了交易双方的联 系次数，从而极大地节省了交易费用。此外，中间方能够提供一些信息服务来避免 市场的负面影响，例如，中间方提供对产品的分类评估，从而对产品质量给出正确 的评估，并建立起交易双方的信誉。最终，信息不对称性可被消除，从而使房地产 交易的顺利进行。 2 3 房地产信息服务发展趋势 在房地产交易过程中，使用i c t 能够促进不同机构之间的合作。这一点可以从 发达国家中的一些优秀范例中体现出来，从而也能据此推演出房地产信息服务未来 的发展方向。 2 3 1 传统房地产市场与基于i c t 的房地产市场的区别 随着信息与通信技术的发展，全球网络已经连接成一个整体，从而支持信息的 交互，促进商业的发展。传统意义的房地产市场与基于i c t 技术的房地产市场有以 下一些区别。 信息服务的可达性。可达性是用来描述信息可以被访问的容易程度，以及允许 访问的人群