房地产预期报告-走势.doc

.2013房地产走势近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策的控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周对于房地产的企业的治理、内控水平，商业评论人士通常都斥之以粗放管理、乏善可陈，这句话放在5年、10年前应该没有问题，然而在经历了过山车式的数轮调控后，地产企业在死去活来、活来死去的折腾中，长足了记性、磨出了经验，制造业、服务业百年来积攒的经验给房地产业提供了参照，任何商业体良性循环的正道是，产品标准化、打开资本通道、企业核心价值体系构造等等。 虽然已有千亿、数百亿级的强悍的房地产大佬，但这并不意味着后来者没有机会，中国庞大的城市化命题仍给出了足够的想象力，画卷刚刚展开，任何一个谙合真正商业规律的企业，都将有博胜未来的机会。田明：主攻二线城市经济观察报：你如何看今年的市场走势？田明（朗诗集团董事长）：2013年形势会好于2012年，但不会有像2009年那样反弹。如果上半年在一、二线出现较大反弹，会招致调控加压，全年曲线可能呈现先上后下的趋势。如果上半年的市场上涨温和，全年将比较平稳。经济观察报：如何看待中央对城镇化的推进？公司对此有何战略的安排？田明：首先我认为城镇化不等同于房地产化。城镇化需要有实体的经济的支持。有了制造业、服务业才能解决进城人口的就业问题。所以城镇化是经济发展的结果而非手段。我们判断，三、四线及以下城市，当前产业的基础并不好，现在还处于大城市化的阶段。另一方面一线城市的竞争将非常激烈。所以我们未来几年的主战场将是二线城市，其范畴包括省会城市、计划单列市和津渝两大直辖市。经济观察报：去年的经营的指标是否完成，做了哪些工作？今年各项指标计划是怎样的？田明：2012年朗诗房产公司更多按照“过冬”原则安排生产的经营，在销售收入、认购率和利润额上都完成了指标。过去一年，公司很大精力放在苦练内功上。对于未来还有快速发展机遇的“白银十年”。我的判断是行业集中、竞争加剧、利润趋平、市场细分。一方面，我们将产品线由原来单一的高端的产品，扩展为面向全生命周期的产品线，完成了客户结构梳理和相应投资。去年我们新增的首次置业、首次改善产品，是全年业绩的亮点。另外一方面，我们完成了公司组织管控结构的调整。梳理了总部、区域公司和项目公司的关系，更有助于区域公司在城市片区的深耕。到2013年底，朗诗在建项目的计划由现在的25个扩展到40个，约150万平方米。全年销售回款计划110亿元，土地投资80个亿。经济观察报：朗诗过去一直有鲜明的特色，今后规模上会否有突破？田明：今后能存活的行业企业，一种是资金的雄厚、规模大，另一种是有绝活。绿色一直是朗诗的核心竞争力，今后也要有规模。长期以来，朗诗缺乏外部融资渠道，在此情况下，我们今年将突破百亿规模，计划在5年内实现年度300亿元的销售回款，进入行业规模前30强。经济观察报：去年朗诗系统地搭建起非地产的开发板块的框架，今年有何部署？田明：今年在金融、科技、养老和代建上有大的探索和突破。朗诗去年下半年成立青杉投资，通过基金、信托等筹集管理着12.5亿的资金，今年管理的规模会增加到30亿元，用于支持朗诗的开发、养老等板块。养老板块，一方面继续在开发项目上配套养老地产，另一方面正在与许多地方政府商讨养老社区的供地方案。技术板块已经成立两家公司，在公建、养老等项目上输出技术、代建、咨询设计等系统方案。2012年是房地产行业极其纠结的一年。从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。不仅如此，十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，记者独家采访了数位业内人士，观点均很乐观，“2013年房地产我无限看好啊。”陈宝存的话语概括了他们综合的意见。然而在乐观之余，其也表示来年政策的不确定性与依旧存在的风险。多方人士一致认为房价不会下跌对于房价的走势，北京大学房地产发展研究中心副主任杜猛教授表示，我国长期处于通货膨胀，货币贬值，不动产的保值增值，必将导致房价上涨。整体经济的快速发展中，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加，因此房地产业仍然处于重要发展期。随着城市化进程的推进,刚需压抑已久，房价必将反弹。“房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计，房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。”杜猛教授的观点是从数据的角度出发。“对于房地产来说，中国房价目前是不会往下走的，但是应该趋稳，我们认为对房价的期盼应该对于趋稳更实际于让他趋跌。因为我们现在整个成本不太支持我们的房价走低。但是我认为整个趋稳也不是这么容易的，他需要有更多东西来支持。”广州合富辉煌董事副总经理黎振伟表示。政策上会有多处突破政策一直都是引导房地产走向的一个大方针，对于政策和战略方向，4位专家的一致意见为：限购依旧、继续拿地、贷款放量，总体不会有大调整。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向记者透露：“实际上，我一直很少猜政策，我们都基于规律。在调控的这几年，我们一直在反对调控，其实我们提前三年就能说到现在的结局，所以我们认为十八大不会对楼市有更进一步的打压，现在除了限购，没有别的什么方法了，市场一点手段都没有了。”其又对记者说道：“地方政府肯定是愿意卖地的，那为什么土地供应却上不去呢？尤其是城市，在土地上面加大供应根本就是喊口号，其实做不到的，只能短期内采取限购的政策。我觉得限购的方案不能退出，如果退出的话，明年3月份必定暴涨，必然要出现像2009年那样的暴涨，但是相对的，更严厉的打压并没有出现。所以在政策上，我觉得明年是温和的。首先明年要放出更多的贷款，在今年的基础上再加百分之十六，所以我相信明年的整个经济还有楼市的形势都要大利好。”“新的中央领导人，应该说他们政策不会有大的调整，但是从他们管理的方式来看应该有所不同。现在很多东西都不一样了，比如反腐倡廉和透明度，他们对制度、市场化的东西是在领导的方式上做，但政策一定不会有大的改变。另外，他们会加快我们改革的力度跟步伐，也就是说政策也要在改革过程中调整。而不是说先调整了政策再来改革，这个就是我第一个的观点。核心就是2013年我们整个国家管理会变，但是是渐变。”黎振伟表示。“高是客观现实，我们土地成本、人工成本，当地政府的所有对价格土地的期盼，都很难让他往下跌，但是问题是再回过头看，我们怎么看这个高，就是如何防止这个泡沫的问题。一个是解决、避免出现房产泡沫，一个是解决老百姓的需求。所以我认为很重要的，一个是国家要加强保障房的建设，一个是不要让泡沫破。第二个是要解决民生问题。”“最后这两个月拿地，实际上大家都能看到一线城市到底是怎么回事。现在一线房子都在涨，万科简介 最新动态现在就是整个帝王之母，整个房价暴涨之母。”陈宝存笑着向记者表示。说到1998年的房地产政策，不得不说起1997年的亚洲金融危机，1997年，亚洲主要的国家，经过多年的经济增长，银行的信贷额度大增，而且这些国家的外债也大幅度增加，而且相当部分投入到国内的房地产里面去，造成了本国主要大宗商品价格的上涨，而这时，国际上有几千亿美元的游资在全球范围内寻找猎物，而这些国家的汇率制度缺乏弹性，使得大量外债没有考虑汇率风险，为金融危机的爆发埋下了伏笔。由于当时中国并没有像现在如此融入世界的经济，危机爆发对中国的经济并没有非常大的打击。但是由于亚洲国家一片萧条，也间接影响到中国的出口和中期的经济发展，在这种情况下，1998年当时国内也出台了像2012年今天的政策“拉动内需”，当时的政策原文号召是这样的，“促进消费，扩大内需，推动生产。”如果你翻起当年的报纸，你也会觉得好笑，原来“拉动内需”并不是今天才有的，而是1998年就开始拉动了，那1998年的拉动内需，跟现在有什么不一样呢？说白了，1998年的拉动内需，就是提振房地产，让房地产作为拉动内需的行业旗舰，而目前的拉动内需，却是抑制房地产的。再往前追溯，房地产在92年到96年，也是在海南，北海，吹起一个大大的泡沫，然而又破灭的，1998年之后的这一波房地产ceo们，很多就是从海南走出来的，对于又一轮的房地产提振，他们有很强烈的预知能力，觉得房地产泡沫又会起来了，而我们的中样经济管理部门，也对于之前一波海南房地产热的危害是知道的，（海南当时剩下的烂尾楼，门口的草长得比人还高，养猪的都不肯租，这样比人还高的草，一直长了几年，别墅没有人住，）但是环顾左右，也确实没有办法，海南房地产虽然旧痛未消，但是中样也有人认识到，房地产这个行业，对于其他产业的拉动能力确实很强。（本文由作者 吴川雪 在房地产谍报网首发，天涯论坛同步更新。）在此，一定要叙述一下，当时房地产行业的提振，并不是顺从自然的一件事情，放猛虎出笼的“有形的手”是存在的，中样政府出台了一系列作为提振房地产，拉动内需的政策之后，金融部门也出台了相应的配套政策：当年的四月中国人民银行出台了中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房消费和建设的通知次年，二月出台了关于开展个人消费和信贷的指导意见并且明确指出，推动个人消费信贷业务的主旨在于“促进消费，扩大内需，推动生产”。此时，国家管理部门，将提振房地产，拉动内需作为一个重要的经济调控手段的意图，已经是非常明显和明确的了。这只“有形的手”，至此，已经将笼中猛虎悄然放出。/本篇文章来源于草根2013年，房地产真会“稳中有升”？ 她在文章一开始就说，从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，2013年房地产将在控制的呼吁声中继续上涨。原因何在，文章认为，第一，主导房地产市场的首先是城镇化。第二，基建投资需要土地杠杆。第三，货币相对充裕。现在房价很高，许多老百姓买不起房，如果中国房地产在2013年继续往上涨的话，那说明最近中央出台的房地产调控政策就要失效、失灵。城镇化不等于高房价。如果市场房价继续走高，必定会阻碍中国城镇化水平的提高。说到底，房价问题是个民生问题，城镇化不可能与民生背道而驰。民生就是最大的政治。改革开放不可能偏离这个主题。因而，城镇化不能继续抬高房价，高房价也会进一步阻止几亿农民市民化、妨碍科学合理的城镇化。最近，人民大学的一个教授在媒体上就说，农民工买不起房，城镇化就是一句空话。这充分说明高房价是阻碍中国经济正常发展的顽症，现在不治不行，非治好不可！如果中国房价继续走高，哪城镇化的希望靠谁来启动呢？最终靠谁来买单？事实上，这样的中国高房价现象就是变相的两极分化。中国政府不允许搞两极分化，所以高房价现象始终要下来。房价一下来，搞城镇化成本也大为降低，这有利于城镇化进行集约式开发布局，走低碳环保、低成本扩张之路，大力运用新技术、新材料、新工艺，造福于民。那种以城镇化为由，就推测2013年中国房价将继续走高的论调是很危险的，也是不科学、不符合中国发展实际的。对此，我们要反对，要进一步增强调控房价降至合理水平的信心与能力。这是第一点。第二点，中国多年以来的高房价运行已经威胁到扩大内需消费这个大政策、这个大方向。现在世界经济还处于低迷状态，还没有完全摆脱后金融危机的深刻影响。中国经济增长三驾马车（出口、投资、消费），出口已经是不景气，现在只有靠消费与投资拉动。如果2013年房价没有下来，回归到一个正常合理水平，那么启动内需扩大政策也就不可能取得明显成效。目前的中国居民消费率远远低于30年前，分析其中根本原由，除了收入分配制度改革滞后这个主要原因外，还有近年来中国房地产宏观调控政策几乎失灵、房价压不下这个重要原因。房价高不高，已经关系到居民消费大不大、内需大不大这个大问题。由此来看，收入决定消费，不控制高房价不行，因为这样下去更加不利于收入制度的深化改革。老百姓的收入不提高，怎么扩大内需，启动新的市场、新的城镇化呢？所以说，中国的高房价非下来不可，这不是以某个人的意志为转移。中国房价将进一步回归到合理水平，这是科学的观点，这有利于目前产业结构的进一步调整。叶檀说，基建投资需要土地杠杆。这不是这房价上涨的理由。土地杠杆再怎么样，也要符合实际需要、符合产业结构调整这个大局需要、符合中国长远发展这个大方向需要、符合广大人民群众根本利益需要。所以从政策层面、实际操作来看，中国房价要继续回落。第三点，货币相对充裕更不是房价上涨的逻辑。货币相对充裕，涉及货币政策这个大问题，货币涉及怎么投、怎么放的问题。中国房价继续走高，跟银行“姑息养奸”有关。现在的限购政策再严厉，还没有从根本上严到地产商头上。多年来，中国银行业“养虎为患“，让地产商运作自如，搞所谓的大规模城市经营理念变相圈钱圈地，以至到了今日不可收拾的地步。政府要对高房价现象进行严厉调控，就需要全面压缩银行对地产商以及其项目的大力支持，要在整体上控制这类贷款总量、规模。银行、政府要努力使市场热钱分流，不断投到其它欠缺、最需要发展的地方，如文化产业、高新技术、能源基础设施等等。如果市场货币相对充裕，大家都搞房地产，四处开花，这不是乱套吗？结果是市场这只手一乱，政府这只手忙个不停，这样行吗？这是一方面，有钱不可以乱来