凤凰盛世住宅小区可研报告.doc

. 唐山长春房地产开发有限公司玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程项目简介项目承办单位：唐山长春房地产开发有限公司报告编制单位：唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司二一五年三月精选范本目 录第一章 总 论11.1项目名称11.4编制的依据21.5项目简介的工作概况31.6项目概况31.7初步结论5第二章 项目背景、必要性及发展概况72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性8第三章 市场预测和销售策略123.1市场预测123.2 销售策略16第四章 建设规模和建设内容174.1建设规模174.2建设内容184.3建筑功能18第五章 场址选择与建设条件185.1 场址选择185.2项目所在地的自然条件19第六章 工程技术方案226.1 工程设计的指导思想226.2工程设计原则226.3 项目设计和建设的依据236.4项目有关设计建设标准236.5项目的平面设计246.6项目的结构设计256.7项目的内部设计276.9绿化设计306.10交通组织316.11公用工程31第七章 物业管理377.1 物业管理的内容377.2 物业管理的目标377.3 组织机构和劳动定员387.4 人员培训38第八章 项目实施进度38第九章 工程招标投标399.1招标范围399.2拟采用的招标组织方式399.3招标投标区域399.4招标方式399.5招标邀请函的发出399.6各项服务投标单位资质要求40第十章 土地利用及建设规划4210.1 土地利用4210.2用地情况4210.3 拆迁和移民安置4310.4用地建设规划4310.5用地控制指标44第十一章 对关联产业和社会的影响分析4511.1项目对关联产业的影响分析4511.2 其他社会影响分析46第十二章 环境和生态影响分析4712.1环境和生态现状4712.2生态影响分析4812.3生态环境保护措施4812.4特殊环境影响51第十三章 劳动生产安全51第十四章 资源利用与能耗分析5214.1用能标准和节能规范5214.2能耗状况和能耗指标分析5614.3节能措施和节能效果分析5914.4节能效果分析结论与建议65第十五章 风险分析及对策6615.1项目生产风险与对策6615.2市场风险与对策6615.3技术风险与对策6715.4 政策风险及对策6715.5社会风险与对策6715.6项目进度管理风险68第十六章 投资估算和资金筹措6816.1投资估算的编制依据6816.2工程建设各项费用的确定6916.3估算总投资及其构成7016.4资金筹措及投资计划70第十七章 经济效益分析7117.1 评价的依据7117.2 基础数据7117.3 财务分析7317.4 不确定性分析7317.5 还贷能力分析74第十八章 结 论74精选范本第一章 总 论 1.1项目名称 1.项目名称 玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程 2.项目承办单位：唐山长春房地产开发有限公司3.项目单位的基本情况 承办单位：唐山长春房地产开发有限公司法定代表人：李长春（总经理） 项目负责人：于凤臣（副总经理）联系电话公司地址：玉田县无终大街 1.2项目申报单位基本情况唐山长春房地产开发有限公司是中华人民共和国住房和城乡建设部评定具有一级资质的房地产开发企业，注册资金23980万元。下设四部一室，分别是开发部、销售部、财务部、工程部和办公室。现有人员67人，其中具有职称的经济技术管理人员42人（高级职称5人，中级25人，初级12人），技术力量雄厚。该公司有健全的组织管理机构和各项规章制度，有完善的质量保证体系，并通过了ISO9000国际质量管理体制认证。该公司自成立以来，先后在玉田县和唐山市其他县区开发了多个规模较大的住宅项目，如兴春家园、钰鼎春园、凤凰春城等住宅小区，开发面积达300余万平方米，他们本着对人民、对事业的高度负责的精神，视质量为生命线，在所开发的各住宅小区中，合格率达到100%，并以质量优良、服务周到、居住舒适、生活方便而深受广大群众的信赖和好评。公司多次被省、市、县领导机关及主管单位评为先进单位。唐山长春房地产开发有限公司法定代表人李长春先生是玉田县有名的民营企业家，多年来从事建筑工程及房地产开发，有着精湛的生产技术和丰富的管理经验。改革开放以来，在党的政策指引下，他思想解放、开拓进取，在生产经营中取得了显著的成绩。为顺应玉田县经济发展的需要，搞好玉田县的城镇规划，认真执行唐山市委、市政府“推进城市建设、打造宜居靓城”的号召，满足广大人民群众对于住房的需求，他在玉田县委、玉田县人民政府和有关部门的大力支持下，进行玉田县“凤凰盛世”住宅小区工程建设，必定受到广大人民群众的热烈欢迎。 1.3报告的编制单位编制单位名称：唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司资质等级：乙级编号：工咨乙10320060095发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.4编制的依据1.4.1中华人民共和国建筑法；1.4.2中华人民共和国招标投标法；1.4.3中华人民共和国城市房地产管理法；1.4.4中华人民共和国土地管理法；1.4.5中华人民共和国城乡规划法；1.4.6国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；1.4.7中共河北省委关于推进农村小康社会建设若干重要问题的意见；1.4.8河北省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关法律法规；1.4.9河北省人民政府印发关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见(冀政201466号)1.4.10国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.4.11中共唐山市委、唐山市市人民政府关于“推进城市建设、打造宜居靓城”的决定；1.4.12城市绿化条例（国务院1992100号令）；1.4.13 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90；1.4.14 唐山市地震局提供的有关材料；1.4.15 唐山长春房地产开发有限公司提供的基础材料。1.5项目简介编制的工作概况唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司接受唐山长春房地产开发有限公司的委托，对项目的基本情况进行了调查研究，对相关情况进行了分析，在此基础上，对该项目的必要性、可行性、建设规模、建设内容、建设条件、技术方案、投资环境等进行了研究，并对其投资估算、资金筹措等进行分析，编制了该项目简介。1.6项目概况1.6.1建设地点该项目位于玉田县玉田镇的中北部，属于玉田县的黄金地带，是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，其具体方位是：东至玉田镇燕山北路，西隔民宅至繁荣北路，南至文明东街，北临民宅，在向北不远即是伯雍大街。该区域东侧紧邻燕山北路、西侧临繁荣公路，玉田县2路、3路、6路公交车通过项目区，项目区域向西南方不足2000米即是玉田火车站，不足1000米即是玉田县长途汽车站。交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全， 地理位置十分优越，是人民群众居住、生活的良好区域。1.6.2建设内容和规模该项目规划总用地面积8.2536公顷（123.804亩、82536m2）。其中住宅用地面积67536m2、商业用地面积15000m2；整个项目区域内，容积率为1.8338，建筑密度12.41%，楼间距1.36，绿化率35%。 项目总建筑面积229121.99m2， 其中地上建筑面积151354m2，地下建筑面积77767.99m2；地上建设住宅楼12栋（其中10栋为地上17层建筑、2栋为地上14层建筑）；沿街商业建筑12栋、集中商业建筑1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）；在地上建筑面积151354m2中，住宅建筑面积116700.64m2，商业建筑面积33049.67m2（其中商业建筑面积5433.75m2；区凤凰新天地建筑面积27615.92m2）；区凤凰新天地车库建筑面积1436.57m2，入口大堂建筑面积167.12m2（内含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑面积77767.99m2中，一区地下停车场建筑面积28709.68m2，一区住宅地下室建筑面积7825.58m2，一区商业地下室面积2476.25m2，二区凤凰新天地建筑面积19579.27m2，二区凤凰新天地车库建筑面积19177.21m2，在完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。1.6.3 建设周期该项目建设期为24个月，按2年计算。 2015年6月开始前期准备工作，2015年9月开始施工建设，预计2017年5月工程竣工。2016年3月开始销售，采用边建设、边销售的方法，项目销售期2年，第一年销售总建筑面积的60%，第二年销售总建筑面积的40%。 1.6.4 项目投资及资金筹措项目总投资51000万元人民币，其中建设投资50800万元；在建设投资中，建筑安装工程费用23854.08万元、设备购置费用1602.55万元、设备安装费用80.13万元、土地使用费17000万元、工程建设其他费用2406.99万元、基本预备费2500万元、涨价预备费1200万元、建设期利息2156.25万元；此外，销售费用200万元。项目资金来源，项目总投资的51000万元，由项目开发单位自筹资金解决21000万元，为全部投资的41.18%，申请银行贷款30000万元，为全部投资的58.82%。1.7初步结论该项目建设符合中共唐山市委、唐山市人民政府和中共玉田县委、玉田县人民政府“推进城市建设、打造宜居城市”、“把玉田县城建设成为花园式城市”的号召，符合广大人民群众的意愿和要求。该项目的建设，将有力地促进玉田县城市建设的发展，使玉田县市容市貌更加靓丽和整洁，进一步提高玉田县的城市形象和知名度，同时也有力地促进玉田县经济的发展，增加玉田县的财政收入；项目完工后，使各地入住居民的居住、卫生和社会安全环境得到明显的改善，同时又向社会提供一定数量的住宅和商铺，满足人民群众住房需求，解决部分工商业者缺乏经营场所的问题。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，促进玉田县城市容市貌的发展变化，满足广大人民群众日益增长的物质、文化生活的需求，进一步维护安定祥和的社会局面，具有重要的意义。项目有关指标一览表序号项 目单位数量备注1用地面积 1#地m282536 1.1 住宅用地面积m2675361.2 商业用地面积m2 150002总建筑面积m2229121.992.1 地上建筑面积 m2 151354其中：住宅建筑面积 m2 116700.64 地上商业建筑面积 m2 34486.24 包括区凤凰新天地、车库公用建筑面积 m2 167.12 入口大堂，包括警卫室、卫生所、公厕等 2.2地下建筑面积m2 77767.99高度超过2.2m，全部计入总建筑面积其中：地下商业建筑面积m2 19579.27区凤凰新天地商业地下室m2 2476.25住宅地下室m2 7825.58 凤凰新天地车库m2 19177.21 1区地下车库m2 28709.683销售面积住宅建筑m2 65101.25 住宅回迁面积51599.39m2商业建筑（含地下）m2 44092.72 地上商业建筑回迁面积8535.31m2 地下建筑 m2 39010.96 包括地下储藏室、地下停车场等 地上车库 m2 1436.574建设期限 个月 24 2015.62017.5 5销售总收入万元 69452.316总投资万元 51000 建设投资50800万元、销售费用200万元6.1自有资金万元 21000 为全部投资的41.18%6.2 银行贷款万元 30000 为全部投资的58.82%7缴纳税金及附加万元 3889.338总成本费用万元 51431.259利润总额万元 14131.73 10缴纳所得税万元 3532.9311税后利润万元 10598.812总投资收益率% 27.7113投资净利率% 20.7814总成本费用利润率%27.4815财务投资内部收益率%20.86税后、国家标准12%16财务投资内部收益率%26.79税前17财务投资净现值万元 3449.21税后、i=12%18财务投资净现值万元 5963.88税前、i=12%19投资回收期年 2.52税后、含2年建设期20投资回收期年 2.45税前、含2年建设期 21盈亏平衡点% 73.44销售收入、销售数量、销售价格22 容积率 1.8338 23建筑密度 % 12.41 24绿地率%3525居民户数户 1114不含商户360户26居住人数人 3120每户按2.8人计算，不含商户人数 27 商户户数 户 360 按每个商户经营面积200 m2计算 28项目总能耗 tce3866.6 单位建筑面积年能耗16.89kgce第二章 项目背景、必要性及发展概况2.1项目提出的背景改革开放以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有很强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是进入新世纪以来，玉田县领导班子坚持科学发展观，思想解放，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，从2000年以来，国民生产总值每年以10%以上的速度递增，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求；特别是玉田县处于北京、天津、唐山这一金三角形的中心地带，交通便利，工商业发达，是八方商贾聚集地，广大人民历来有经商办店的传统和经验，被称为“金三角中的一颗明珠”；由于农村改革的深入发展，土地承包责任制的落实，相当一部分农民离开土地，到玉田县城落户，从事各种经营活动，需要大量住宅和经营场所。特别是玉田县认真贯彻执行国家城镇化建设方针，加强县城建设，以迅速发展经济，满足人民群众的需要，提高人民的生活水平，2012年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市及各县区城市化进程，特别是唐山市城市总体规划2008-2020年，市域城镇等级结构分为：市域中心城市副中心城市县域中心城镇中心镇一般建制镇等五级。市域副中心城市（4个），包括海港片区（由海港开发区和乐亭工业区组合而成）、迁安城区、遵化城区和玉田城区，作为唐山市副中心城市，玉田县是环京津卫星城镇。这标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度。因此坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进；为了落实中央、河北省、唐山市对全省县城以上的城镇，进行大规模的改造，推进现代化城市建设，加快城镇化进程的决策；2012年6月，玉田县委、玉田县人民政府决定，在三年内玉田县城及有关乡镇进行大规模的改造，使玉田县城增加5万居住人口，到2015年达到20万人的小城市，从而更好地适应经济发展的需要，促进经济发展，满足广大人民群众提高居住条件的要求，这是当前中共玉田县委、玉田县人民政府当前一项重要任务。2.2项目建设的必要性2.2.1符合国家的有关政策党中央、国务院和各级党委政府历来关心人民的住房问题，2006年5月，国务院下发了国办发200637号文件，对解决人民群众住房，搞好房地产的开发，提出了明确的方向和有效的措施；2007年7月，国务院又下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确提出到2008年，全面解决县以上城镇中低收入家庭住房问题；党的十八大把解决人民群众住房问题列入各级党委、政府的主要任务之一；在2013年8月，李克强总理主持召开的国务院常务会议，对全国房地产开发进行了全面安排部署；国家新型城镇化规划（2014年2020年）中也明确提出“大力加强住宅建设，满足人民群众对于住宅的需求”。在2011年10月召开的河北省建设工作会议上， 确定2011年2015年要进一步加强城镇住宅建设，城镇住宅竣工面积要在2011年的基础上，增长20%以上，人均住房建筑面积15m2以下的城镇最低收入家庭将得到住房保障。该项目开发的住宅楼和商铺正是按着国家的有关政策，主要面向广大人民群众、进城农民以及各地商户，户型建筑面积在68.85m2125.56 m2之间，最符合人民群众意愿和需要，同时唐山长春房地产开发公司千方百计节约成本，把实惠留给购房群众，和同类商品房相比，其销售价格合理，中低收入家庭有能力购买。因此，该项目的建设符合国家扩大消费需求、优化投资结构的产业政策，符合国家解决中低收入者住房困难、大力开发普通商品房和经济适用房的产业政策。2.2.2符合当地人民群众的需要随着国民经济的发展，生活水平的提高，人们对居住条件的要求已发生了明显的变化，不仅要求建筑质量好，而且在房屋平面、空间布置、立体造型、配套服务、区域环境等方面也有新的要求。对于地理位置和房屋的使用价值要求更为严格；进入新世纪以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有较强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是玉田县新一届领导班子，坚持科学发展观，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求。几年来，玉田县开发了近300万m2的住宅，为相当一部分缺房、少房的家庭解决了住房困难，但是仍然有相当一部分家庭，住房困难没有得到解决。根据我们调查，在玉田县20.11万户家庭中，现在仍有0.32万户进城农户和城镇家庭缺少住房，居住在租用的房间中，这样的家庭占全县总户数的1.6%左右；特别是还有200余对在玉田县城工作或生活的大龄男女青年，由于住房问题没有得到解决，而一再推迟婚期；同时还有0.41万户中低收入家庭，人均建筑面积不足8m2，一家几代挤在一起，占全县总户数的2%左右，这些家庭迫切需要购买商品房，以解决住房困难。特别是随着国家城镇化发展进程的加快，小城镇、特别是县城建设加强、容量的扩大，城市市政设施建设的日益完善，生活质量的不断提高， 相当一部分群众希望到县城居住，2009年初，唐山市委、市政府做出规划，玉田县城要在5年内，增加5万人口，需要1万余套住房，因此该项目的建设既可为人们的居住和生活提供宽敞、舒适的空间，又可为中低收入家庭、进城务工农民和到城市居住居民解决住房困难，因此是符合当地人民群众需要的。2.2.3符合城市建设的需要城市环境的改善，需要强有力的经济保障；改善基础环境，保持社会发展，需要拉动经济发展，城市发展与经济发展的关系密切；搞好城市化建设，需要高起点的规划，高标准的建设，高效能的管理。而这一切，需要加大投入，增加投资；以基础设施为主要内容的城市建设是城市化推进的主要内容。哪里的基础设施完备，城市载体功能提高，当地经济发展得就快。要想促进区域经济的超常规、跳跃式发展，现在需要营造好环境。 过去的开放靠优惠政策促进，入世以后的开放靠双边、多边的合作促进。现在则要由靠政策促进开放变为靠环境促进开放，谁抓住了环境谁就抓住了开放的关键，抓住了开放的切入点。 玉田县要实现现代化，必须加快城市化建设，促进区域经济的协调发展。只有加强城市化才能提升城市的整体品位，而加快城市化建设也符合河北的实际情况，符合经济规律。2007年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进。河北省政府决定在3年内，对全省县城以上城镇的偏僻街道、小巷进行改造，进一步整顿市容市貌，建设现代化的城市。2009年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和县城城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，一年一大步，三年见成效。中共玉田县委、玉田县人民政府认真执行市委、市政府的决定，努力推进城市建设，打造宜居城市。为了适应经济发展的需要，进一步搞好小城镇建设，满足广大人民群众提高居住条件的要求，中共玉田县委、玉田县人民政府多次邀请各方面专家，对玉田县、玉田镇进行规划设计，经过各方面的反复论证，并广泛听取了人民群众的意见，最终确定了玉田县的总体规划，并报请市、省批准，成为玉田县城建设发展的蓝图。2010年以来，玉田县以推进城乡面貌三年大变样为目标，站在改善民生的高度，明确目标、制定方案、和谐拆迁，稳步推进城镇建设，促进了“打造宜居靓城，建设幸福家园”攻坚行动的顺利开展；按着玉田县城建设发展的总体规划，整个玉田县城分为居住区、商业区和工业区三部分，该项目所在区域被确定为居住区，该地区位于玉田县城中北部的黄金地带，地理位置优越、交通方便、环境优美。这一区域原是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，这里的住宅大部分是上一世纪70年代建设的平房，由于处于当时的各种条件，规划不合理，各种建筑杂乱无章，房屋低矮、道路狭窄、公共设施不配套，真是“刮风全天土，下雨满街泥”，污水到处流淌，同时私搭乱建比较严重，道路歪歪斜斜，交通十分不便，和项目周围已经建设完成的居民小区相比，形成鲜明的反差，广大人民群众对于这些情况十分不满，多次向玉田县政府及有关部门反应，要求解决存在的问题；为了合理利用这一黄金地带宝贵的土地资源，搞好玉田县城的规划，为玉田城镇建设打造一个亮点，使其和玉田县城形成和谐的整体景观，2013年下半年，玉田县委、玉田县人民政府广泛征求了人民群众和有关专家的意见，根据玉田城镇发展规划，决定在这一地块建设高标准的居民住宅楼和商业门市，要求建设单位唐山长春房地产开发有限公司尽快开始进行开发、建设。从而，使这一地区建设既符合玉田县城镇规划，又满足人民群众住房的需求，并为个体商户提供一定数量的经营场所，维护了广大人民群众的利益，促进了经济的发展，巩固安定祥和的社会局面，因此，该项目的建设符合符合城市建设的需要 。 2.2.4符合当地经济发展的需要房地产开发业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。房地产开发业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其它产业影响作用较大，其每增加一个单位的投资，将诱发钢铁、水泥等工业产品以及建筑装饰材料和建筑业生产的较大幅度增加。据2012年有关资料显示，我国住宅建筑用钢量占全国用钢总量的28.16%，住宅建筑水泥消耗量占全国水泥总消耗量的23.73%。日本住宅业生产诱发系数为1.961，即住宅业每增加一个单位的投资将诱发有关产业国内产值之和（包括住宅建设本身）达1.961。照此推算，2012年我国城镇建设新增加的99159.3亿元投资可以诱发大约200000亿元左右产值的工业和建筑业等相关部门的产业。其次，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进了家庭耐用消费品及卧具、厨具等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。按建设部制定的城市住宅建设与房地产业“十二五”发展规划测算，2000年我国住宅业增加值占GNP3.5%，2010年占5%，到2020年可望达10%左右，房地产开发业对国民经济的贡献率将越来越高，房地产开发业的建设必将带动我国经济的进一步发展。针对当前世界及我国经济发展速度减缓的问题，在2012年11月国家召开的经济工作会议上确定的各项措施中，明确把促进房地产健康发展作为扩大内需、发展经济的重要内容。该项目的建设，既能为建筑市场提供一批就业岗位，缓解就业压力；同时由于需要一定数量的地方建筑材料供给，又可以促进玉田县各方面经济的发展。同时，该项目建成后，可向玉田县缴纳各种税金8500多万元，有力地促进地方财政收入的增长。 综上所述，该项目的建设是符合国家政策的，是必要的。第三章 市场预测和销售策略3.1市场预测3.1.1 市场销售有利因素1、房地产业作为国民经济支柱产业，对引导消费拉动内需，促进经济发展具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房制度的改革，房地产业步入了又一轮变革发展时期，住宅成为房地产业中的主要产品。根据最近国家实施的城镇化、扩大内需、促进经济发展的各项措施，房地产业必将得到进一步的发展，各金融部门也对房地产开发大力支持。目前，购房主体已从单位、集团改变成为个人，城乡居民的住房只能通过房地产市场购买，没有其它途径。同时，随着人们市场经济意识的增强，购房目的不仅仅是为了居住，同时还希望通过二级市场得到增值。住房抵押（按揭）贷款的逐步深入推行，特别是最近各个商业银行普遍调整了住房贷款的政策，取消了一些限制措施，更加激发人们的购房欲望，并促使人们的消费欲望形成现实的购买力。2、玉田县是唐山市较大的县，经济比较发达，截至2013年底全县人口68.44万人，面积1165平方公里，位于北京市、天津市、唐山市三角地带的中心，交通方便，贸易发达，广大人民群众历来有经商办企业的传统。特别是在唐山市城市总体规划2008-2020年中，玉田县城区被确定为市域副中心城市，标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度，玉田县城市建设必然得到快速的发展。在中共玉田县委、玉田县人民政府的正确领导下，玉田县制订了一系列政策，极大地调动了广大人民群众的积极性，促进了全县个体、私营经济的迅速发展，同时，也吸引了全国各地企业家来玉田落户，投资建厂办店，据不完全统计，仅2013年内，就有20余家较大规模的项目、其中包括世界500强、国内100强的企业在玉田落户；有600余户下面各乡镇及外地群众到玉田镇落户；这些群众和企业家、工商业者急需住宅和门市。据初步统计，到2013年底在玉田县经商办厂的外来商家已达2200余户，在玉田县城就有860多户，其中有500多户已在玉田镇购买了或预购了住宅和门市，目前，还有300余户准备在县城内购房。130余户本县各地的工商业者也计划在玉田镇内安家，据测算2014年将有玉田镇外其他各乡镇的600余户群众准备到玉田镇购买住宅，一些工商户还打出广告，求购、求租门市和住房。2013年玉田县实现生产总值308.3亿元，比上年增长11.4%，其中第一产业增加值57.47亿元，比上年增长4.3%，第二产业增加值148.31亿元，比上年增长15%， 第三产业增加值102.52亿元，比上年增长9.7%。 全年完成全部财政收入17.02亿元，比上年增长15.8%，随着人们收入的增加，必然对居住条件提出更高的要求，希望购买新的住房。通过对玉田县及玉田镇住房状况及百姓住房需求情况的调查，现有住房仍不能满足人民群众的需求。根据对30户居住在玉田县内其他乡镇（玉田镇除外）居民调查，愿意到县城内居住，在近两年内准备在玉田镇购买住宅楼的居民达到19户，占被调查户数的63.33%；根据对玉田镇40户城镇居民的调查（6户无房或人均居住面积在10平方米以下，22户有综合楼，3户在玉田镇有平房，9户在其他乡镇有住房，目前在县城租房经商），由于孩子长大，急需购买住宅楼结婚另组家庭的5户，占12.5%；由于人口增加，原有房屋不足，需要购买新房的6户，占15%；由于收入增加及其他原因，准备卖出原住宅楼，购买地理位置更优越、服务设施更先进商品楼的4户，占10%，准备出卖平房购买商品楼的1户，占2.5%，而租房经商的9位工商户，有6户准备退租买房，准备购买商品楼的居民达到22户，占被调查户数的55%；对18户外地商户进行调查的结果显示，有8户准备在玉田镇购买门市，扎根玉田；有4户准备购买住宅楼进行出租或增值。由此可见，城镇居民对高质量住宅的需求仍然比较旺盛。因此，该项目的实施，不仅能满足广大居民需要，同时对发展玉田县经济也将起到一定的促进作用。3、本项目地处玉田镇中北部地区，地理位置优越，附近没有任何工厂，和繁华的商业区、文化区毗邻，与玉田县行政区相距不足1000米，是玉田镇的黄金地带，距玉田县第一中学、玉田县实验小学、玉田县幼儿园、玉田县汽车站、玉田火车站均在2千米以内，该项目区域内，玉田县的5路公交车有3路由该区域通过，给人们出行办事提供了方便。玉田县“凤凰盛世”住宅小区刻意的绿化美化，使每一处景物都有独特设计，让人每走一步，都有耳目一新的感觉，楼房与绿景错落有致地安排，漫步在该项目区内，忽而柳暗花明，忽而豁然开朗，忽而波光鳞鳞，忽而山峰秀丽，人们不是在楼群中寻找绿色，而是在花园中行走，充满现代气息的住宅楼与周围的环境相融合，彰显尊贵。该项目的道路，在楼房与绿景之间曲折布置，回避了交通车辆，人们行走其间，悠然而怡然，这样的一个生活居住场所，真是儿童的乐园，老人的疗养场所，中年人的休闲领域，总也住不够。4、该项目开发的住宅楼和商住楼，户型设计新颖、别致、美观、多样，具有欧式情调，室内布局合理，塑钢窗，双层玻璃，落地阳台、观景飘窗，户型种类各异，备有十余种户型。各种功能齐全，底层配有储藏室，配套服务设施完备、环境优美，可满足不同层次人们的居住需求，唐山长春房地产开发有限公司将在该住宅小区内建设大型超市、卫生服务站、文化活动站、地下停车场等各种公用设施，同时与项目相邻的“凤凰春城”一期、二期工程建有高标准的小学、幼儿园，为人们购物、子女入托、入学、就医等提供各种便利条件。该项目完成后，将是一个高标准、高质量、高品位，温馨、舒适的现代化住宅小区，给居民创造一个快乐、祥和、健康、丰富的休闲天地。小区在整体设计上，实行人车分流的设计理念，提高了小区内休闲人们的安全性，小区实行封闭式的物业管理，保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、对讲门系统，多项人性化家政服务，让业主无后顾之忧。5、唐山长春房地产开发有限公司对居民住宅建设质量非常重视，严格管理，制订了一系列的质量管理措施，保证不发生任何质量事故，在广大消费者心目中树立良好的信誉。同时，该公司营销策略得当，以普通商品房为主，售房价格合理，服务措施得力，按唐山市及唐山市各县区的其它房地产公司开发住宅楼和商住楼的质量、位置、服务设施等方面综合考虑，该项目住宅楼和商住楼的售价是比较适于各阶层群众购买。综上所述，该项目具有较大的优越性，预计销售形势较好。6、由于玉田县的北京、天津及唐山市的城市优势，优越的地理位置和便利的交通条件，以及城乡差别的日益缩小和人们居住观念的变化，加之周围大城市及唐山市中心的高额房价，目前虽有所下降，但是北京、天津房价仍然坚挺，相当部分北京、天津等大城市和唐山市其他地区的居民，在玉田镇购买住房，采取平时工作在城市，度假休闲在城镇的生活方式。据了解，在玉田县城各住宅小区内，大约有10%左右的商品房，被这些居民购买。3.1.2不利因素项目完成后，在销售等方面还存在一些不利因素，主要是：1、该块土地开发费用较大，主要反映在土地成本费用较高，土地开发费用达到项目建设总投资的33%以上，加上返迁住宅、商业面积较大，为地上建筑总面积40%左右，直接导致成本增加。2、目前由于国家实行了较为严格的金融政策，各金融部门普遍压缩购买住房贷款额度及提高利率，目前虽然利率略有下降，但是仍高于4%的额度，使购买房地产投资加大，增加了购房者的开支，影响该项目的销售。3、该项目住宅楼和商业建筑的销售，在同时开发的其他居民小区工程的影响下，形成竞争局面。目前仅在玉田县城，就有6个住宅项目正在建设，购买者在各方面有了更大的选择余地，对于本项目的销售，产生一定的影响。3.2 销售策略 3.2.1开展宣传促销活动，使广大消费者了解该项目的实际优惠价格，同时把玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程各种楼房实际价格、实际成本、实际利润和其他小区住宅楼进行对比，让消费者了解真实情况，作到明白消费。3.2.2把公共设施的设计、环境、物业、购物、活动、保卫等各方面标准向广大群众做好介绍，使群众真正看到入住该住宅小区的优越性。 3.2.3认真搞好该住宅小区的环境、物业、安全保卫等各方面的建设，使玉田县“凤凰盛世”住宅小区真正做到环境优美、服务全面、生活方便、居住安全，从而吸引广大居民入住。 3.2.4千方百计节约成本，提高劳动效率，在保证质量的前提下，压缩不必要的开支，力争在价格方面获得竞争的优势，把实惠带给消费者。综上所述，该项目的建设将有良好的销售前景。第四章 建设规模和建设内容 4.1建设规模该项目规划总用地面积8.2536公顷（123.804亩、82536m2）。其中居住用地面积67356m2、商业用地面积15000m2；整个项目区域内，容积率为1.8338，建筑密度12.41%，楼间距1.36，绿化率35%，符合规划部门的要求。项目总建筑面积229121.99m2， 其中地上建筑面积151354m2，地下建筑面积77767.99m2；地上建筑共建设住宅楼12栋（其中10栋为地上17层建筑、2栋为地上14层建筑）；沿街商业建筑12栋、集中商业建筑1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）以及物业等公用设施，住宅建筑面积116700.64m2，商业建筑面积33049.67m2、区凤凰新天地建筑面积27615.92m2，入口大堂建筑面积167.12m2（内含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑主要为地下商业、地下储藏室、地下停车场及地下配套设施；建筑面积77767.99m2中，区地下车库建筑面积28709.68m2，区住宅地下室建筑面积7825.58m2，区商业地下室2476.25m2，区凤凰新天地面积19579.27m2、区凤凰新天地下车库19177.21m2。在完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。4.2建设内容玉田“凤凰盛世”住宅小区共建设住宅楼12栋，其中地上17层住宅楼10栋；地上14层住宅楼2栋；沿街地上3层商业建筑3栋、2层商业建筑10栋；地上1层集中商业建筑1栋；地上1层入口大堂1栋（作为公用设施）；地下建筑包括地下商业建筑、地下人防设施、住宅地下室、地下车库及地下配套设施，因其高度均达到2.2米以上，故全部计入总建筑面积中；在住宅、商业及地下建筑建设进行的同时完成小区内道路、地面硬化和绿化等工程。4.3建筑功能 该项目将建设成为绿色生态现代化的居民小区，居民小区内部规划合理，配套设施齐全，交通便利，环境优美，生活方便，住宅户型实用，造型美观大方，销售价格合理，能够最大限度地满足人民群众的需要；工程设计严格执行国家强制性规范，满足绿化、环保、安全、卫生、消防、抗震等方面的要求。第五章 场址选择与建设条件 5.1 场址选择该项目位于玉田县玉田镇的黄金地带，玉田镇的中北部，其具体方位是：东至玉田县燕山北路，西至民宅、部分面对繁荣北路，南至文明东街，北至民宅，相隔民宅约60余米即为玉田伯雍大街。该项目用地形状似J形状，沿燕山北路西侧、文明东街北侧分布。该区域东侧紧邻燕山西路、南侧临文明东街，西侧部分紧靠繁荣北路，玉田县的5条公交线路中，有三条在该项目区域内停靠，项目区域向西南不足2000米即是玉田火车站，不足1000米即是玉田长途汽车站，每天有十几次列车和上百次班车通往唐山、北京、天津、东北及河南、山东、内蒙、辽宁及河北省各地，交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全，为该项目的建设提供可靠的保证。5.2项目所在地的自然条件5.2.1气候条件玉田县属温带大陆性季风气候，气候特点为四季分明，光照充足，雨热同季，昼夜温差大。属温带大陆性气候，冬季不寒冷，夏季不炎热，雨量集中，降雨量集中在79月份，根据19902013年气象资料分析，气侯条件如下：气温：全年平均气温：11.7极端最低气温：-29.2极端最高气温：40.6湿度：冬季空气调节室外计算相对湿度56.3%夏季通风室外相对湿度78.42%降水量：年平均降水量为689.6年最大降水量为1168.2积雪深度：最大积雪深度265冻土深度：最大冻土层为733风向：冬季主导风向及频率：C 31%，N 9.8% 夏季主导风向及频率：C 33%，SE 10% 年主导风向及频率：C 31%，CE 9%风速：冬季室外风速：2.95m/s夏季室外风速：1.86 m/s全年平均风速：2.65 m/s大气压力：冬季：1022 hpa夏季：998.7 hpa 年平均气压：1011.6 hpa无霜期：全年无霜期：190天5.2.2地质条件1、地震该地区位于玉田县中北部，属丘陵前平原地区。据唐山市地震局提供的资料表明：玉田处于宝坻玉田滦县地幔隆起带之上，莫霍面埋深34km，康拉面埋深18km，深度由南向北逐渐增大，不存在急剧变化带，故不存在穿越莫霍面或康拉面的深大断裂，虽然分布浅型断层，但均不属于活动断裂，一般与地震无关。玉田县地壳构造简单，基底断裂不发育，基岩隆起，地表地形平坦开阔，地壳内岩性以结构密实强度高的砂砾石等粗料物质和粘性为主，除地表有几米厚的粘性土外，地表以下数十米间为夹有多层粘性的密砂类的地层，本地块经河北省工程地震勘察研究院地震安全性评估报告，通过河北省地震安全评定委员会工程建设场地地震安全性评价报告评审，经评审符合国家标准GB17741-2005工程场地地震安全性评价的规定，经河北省地震局备案。该区域为级地震区，由于该项目属于人员比较密集的住宅和商业、公用设施，为了人民群众的生命财产安全，故该项目的各种建筑应以8度烈度设防。 2、工程地质：本工程地质，经地质勘察报告分析，3米至6米深度为砂砾和石砾结构，地基为不均匀地质，无不良地质作用，基础地基可采用砼桩进入持力层，可满足项目要求，有利于项目的施工。该项目地基承载力标值为180KPa，项目所在地周围经多年的建设实践，没有发现不良的地质现象，适宜进行本项目建设。3、地下水条件：本地场地实测地下稳定水位10.6012.30m，属空隙潜水，本工程基础埋深最多为5.6m，不需进行基坑降水。该址地下水资源丰富，地下水PH值为中性，在干湿交替作用下对混凝土无腐蚀性，有利于延长建筑物的寿命，适合进行各种建筑。5.3项目建设的社会经济条件玉田县地处京、津、唐经济圈的中心地带，经济较发达。农业方面，玉田县是国家确定的粮食、瘦肉型猪生产基地县，农业发展前景广阔，近几年来，形成了蔬菜、果品、畜禽三个主导产业，产品主要供应京、津、唐及东北市场；工业方面，工业门类齐全，全县产品生产技术及规模有的位于全国甚至亚洲的前列；教育方面，玉田县教育事业发达，全县目前有公办中小学校148所（高中3所，初中27所，小学118所），幼儿园122所，乡镇成人教育学校20所，民办学校（园）14所。另有职教中心、成教中心、特教中心、教师进修学校各1所。共有在校学生68968人(不包括幼儿园)，教职员工7266人，在历年高考中，玉田县考生的上段率、录取率均在全市先进行列；商业上，有经营规模位于全国前50名的鸦鸿桥小商品集贸市场，年成交额达近100亿元；基础建设方面，玉田县近年来，已初步完成了小城镇建设的规划，形成了具有一定规模的现代化城镇。项目所在地的社会经济结构、教育、文化情况，对于项目的建设以及发展，都将起到促进作用。 5.4建设条件 5.4.1给排水该项目建设期内最大日用水量527.52m3/d，最大时用水量86m3/h，施工现场内有已经铺设好的供水管道，水源采用项目区域内现有的供水系统供水，供水管径和水质、水量均能满足该项目工程建设使用。 项目排水实行雨污分流制，建设过程中产生的建筑废水可通过项目区周围现有的市政排污管道排放。5.4.2 供电建设期的用电由项目区域内现有的供电设施解决，目前玉田县电力系统在项目区域内已安装两台500KVA变压器，能保证项目建设正常用电。5.4.3 玉田县建材工业有一定的基础，建材生产比较发达，2012年仅水泥产量就达到1400多万吨，玉田镇周围建有多个较大规模的建材市场，项目建设中所需各种建筑材料，均可在玉田县及唐山市内市场或周围购买。5.4.4 该项目区域内道路纵横交错，东、西、南三个方向均紧靠县域主要交通干道，交通十分方便，有利于建筑材料的运输。5.4.5建筑场地目前已达到“四通