（土木工程专业论文）基于JCT合同条件的工程合同策划.pdf

东南大学倾士学位论 摘要 随着中圜加入世贸，中国房地产业不可避免地要加入经济全球化的大潮，如伺发挥 企业的自身优势，减少与国外同行的差距，在外部环境和内部管理上实现与国际接轨是 当务之急。日莳，国内房地产开发企业的整体实力参差不齐，许多企业是以项同公刊的 彤j 弋建立，缺乏完善的项目管理体系。同时由于国内在项目管理领域的研究发展起步较 晚，特别是对合同及其相关的管理研究很少，没有在行业内形成一套较科学完善的标准 合同和策划管理体系，管理水平还比较落后。冈此学习与借鉴先进的项目管理经验，先 进的 程合同策划体系，是房地产开发企业提高项目管理水平，防止索赔、确保工期及 控制成本的有效途径。英国的标准合同从最初的制定到修订、更新以及到至今形成一套 充善的标准和管理体系已经历了1 0 0 多年。j c t 合同条件是英国j o i n t c o n t r a c t s t r i b u n a l h 版的房屋建筑台同系列的标准文本，是英国最权威的合同条件之一，在欧洲被广泛采 用，也是香港标准合同文本的原型。研究基于j c t 合同条件的合同策划及应用对促进行 业的管理水平提高有良好的借鉴意义。 基fj c t 合同条件的合同策划首先通过对合同策划方法的研究，提出合同策划的主 要工作内容及步骤，包括研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求：确 定合同的总体原则和目标；分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种 可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得；对合同策划的子个重 大问题作出决策和安排，提出合同措施。其次通过对j c t 系列合同条件及j c t 条件下 的各种承包方式的研究，分析各种承包方式的具体应用环境和使用限制，说明各种承包 方式的优缺点和相应的风险分配情况，从而提出j c t 合同条件下的合同策划方法，包括 发包方式的选择，合同条件的选择，合同种类( 付款方式) 的选择和合同重大条款的制 定。最后通过典型工程案例项目的合同策划，进一一步说明。 关键词：合同策划j c t 合同条件风险分配 东南大学硕上学位论文 a b s t r a c t j o i n tc o n t r a c t st r i b u n a l i sa na f f i l i a t i o no fi n t e r e s t g r o u p s w i t h i nt h e c o n s t r u c t i o ni n d u s t r y , w h i c ho p e r a t e sa saf o r m nf o rd i s c u s s i n ga n dd e t e r m i n i n g t h ec o n t e n to ft h ec l a u s e so ft h es t a n d a r d f o r mb u i l d i n gc o n t r a c t s n o w a d a y s j c tc o n t r a c tf a m i l yi n c l u d i n ga sj c t 9 8 ( j o i n tc o n t r a c t st r i b u n a ls t a n d a r df o r m o fb u i l d i n gc o n t r a c t1 9 9 8e d i t i o n ) ，i f c 9 8 ( i n t e r m e d i a t ef o r mo fb u i l d i n g c o n t r a c t ) ，m w 9 8 ( a g r e e m e n tf o r m i n o rw o r k ) ，c d 9 8 ( j c ts t a n d a r df o r m c o n t r a c tw i t hc o n t r a c t o r s d e s i g n 19 9 8 e d i t i o n l ，c d p s 9 8 ( c o n t r a c t o r s d e s i g n e d p o r t i o n s u p p l e m e n t ) ，m c 9 8 ( j c ts t a n d a r d - f o r mm a n a g e m e n t c o n t r a c t19 9 8e d i t i o n ) ，m t c 9 8 ( m e a s u r e d t e r mc o n t r a c t ) ，j c tc o n s t r u c t i o n m a n a g e m e n t c o n t r a c t ，j c tb u i l d i n gc o n t r a c tf o r ah o m e o w n e r o c c u p i e r a sd e v e l o p i n gw i t ht h ec o n t r a c td o c u m e n t s ，t h e r ea r ep r o c e d u r e sf o rc o n t r a c t c h o i c ea n dt e n d e r i n gi n f o r m a t i o n ，w h i c hi st h em o s ti m p o r t a n tp r o c e s s t h ec o n t r a c ta d m i n i s t r a t i o n t h er e s e a r c ho n t h ec o n t r a c tc h o i c eo fj c tc o n t r a c t s i n c l u d e a n a l y s i s o n u s a g e o fc i r c u m s t a n c e ，k e yf a c t o r so fc h o i c e ，r e l a t i n g r e s t r i c t i o na n dr i s ka l l o c a t i o n ，w h i c hw o u l d b eg o o d g u i d a n c e f o ru st ou s e k e yw o r d s ：j c tc o n t r a c t s c o n t r a c tc h o i c er i s ka l l o c a t i o n 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导f 进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任伺贡献均己在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 呻1j少 研究生签名： ：i 垒! 至 f 1期：2 幽俨 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、困家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的f , j 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公前j ( 包括川登) 论文的仝部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：豸垄! ! l 导师签名： 日期：啤 一一查堕查芏塑主堂焦丝苎 第一章问题的提出 】合同策划在工程项目管理中的重要作用 合同策划主要确定合同战略问题。它们对整个项目的计划、组织、控制有决定性的 影响。合同策划必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方掣一和根 本利益，它对整个项目的顺利实施有根本性的影响： ( 1 ) 合同策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权利和工 作的划分，所以对整个项目生产管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任 务，并通过合同实现对项目的目标控制。 ( 2 ) 通过合同策划，摆正工程过程中各方面的重大关系，防止由于这些重大问题的 不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成重大的损失。 ( 3 ) 合同是实施项目的手段。无论对业主还是承包商，正确的合同策划能够保证圆 满地履行各个合同，促使各个合同达到完善的协调，减少矛盾和争执，顺利地实现 工程项目的整体目标。 1 2 国外合同策划研究动态 合同策划作为合同管理的项重要内容，伴随着合同条件的发展而发展。在国外， 从2 0 世纪7 0 年代初开始，随着工程项目管理理论研究和实际经验的积累，人们越来越 重视对合同与合唰策划的研究。在发达国家，从8 0 年代中期以后，人们开始从项目管 理角度研究台闹管理问题。尤其是近十几年来，合同管理已成为工程项目管理的个重 要分支领域和研究热点，它将项目管理的理论研究和实际应用推向了新阶段，其中合同 条件的发展是避好的一个体现与证明。英国的咨询工程师联合会 i c e ) 创立于1 8 1 8 年， 宅今已有将近2 0 0 年的历史。i c e 在1 9 4 5 年出版了土木工程台同文件( i c e c o n d i t i o n s o f c o n t r a c t ) ，在欧洲有非常权威的学术地位。英国的共同合同评议委员会( j c l ) 是一 个关于审议合i 司的组织成立于1 9 3 1 年，它于1 9 6 3 年在i c ec o n d i t i o n so f c o n t r a c t 鹾 础上制定了建筑工程合同的标准格式，1 9 7 7 年进行修订，目前在香港较多采用主要足 东南人学颂_ 上学位论史 j c t l 9 9 8 年版本。另外还有国内所熟悉的f i d l c 咨询丁程帅机构，1 9 5 7 年f 1 d i c 与国 际f 芳屋建筑和公共工程联合会 现在的欧洲国际建筑联合会( f i e c ) 1 ，在i c e 颁布的i c e c o n d i t i o n so f c o n ”a c t 的基础上出版了f i d i c 合同条件。这些合同条件伴随着项闷管理 理沦与实际应用的不断成熟而不断进行修订，进而演变与发展。合同管理在此基础上电 同时应运而生，最终发展成为包括合同策划、管理与控制等职能在内的全面综合管理， 成为项目管理的核心。 1 3 我国合同管理与策划研究现状及存在问题 近几十年柬，我国建筑工程领域从业人员逐步意识到合同管理与策划在工程珂l 目管 理中的重要作用，国内一些相关人员也开始t x t 合同管理的专题研究。但由于我国相关 政策和法律还不健全，有法不依现象还很严重，人们对采用法律手段和合同措施解决问 题还不习惯，合同管理缺乏基础。同时由于目前国内项目管理整体水平较低，合同文本 内容也不尽完善，加上合同管理人才的缺乏等，合同管理的发展也较滞后。而合同策划 ( 尤其是业主角度的合同策划) 作为合同管理的一项重要工作内容，目前它的重要地位 还未得到重视利关注，主要表现在以下几个方面： ( 1 )国内对合同管理理论研究较偏重于工程实施中的合同管理，而对于项目前期的 合同策划研究比较少。 ( 2 )较偏重于研究如何从工程技术角度来进行管理，而对于采用合同措施的管理和 风险管理方面的研究较少。 ( 3 )较偏重于研究承包商角度的合同管理，丽忽略了业主角度的合同管理，而作为 业主的合同管理，合同策划是最重要的工作内容。 ( 4 )另外在专业人员的培养和资质认定工作多偏重于承包商和监理工程师方面，忽 视了对业主项目管理人员的培训、考核和资质认定，实际上业主方在项目管理的 整体中起着关键的作用。 1 4 研究意义 东南大学硕上学位论文 随着港资公司不断进入国内的建设工程领域进行投资，j c t 合同将随着香港的管理 模式，并逐步在园内得到应用和推广。承包商为了承接香港公司的工程，需要学习掌提 j c t 的合同规则，另外由于香港的测量师事务所目前在困内也已经开展业务，这些硕问 公司也会将j c t 合同向国内的业主推广。因此雌以预见未来j c t 合同在国内会有较j “ 泛的发展空间。基于j c t 合同条件的工程合同策划具有以f 研究意义： f i )合同策划是合同管理的重要内容，是对合同进行总体策划和做总体控制，对整 个项目的计划、组织和控制有决定性影响，是项目顺利实旌的前提和基础： ( 2 )可以加深人们对j c t 合同条件的认识，掌握j c t 的应用条件和环境，促进合刚 管理的水平提高； ( 3 )促进j c t 在国内的应用与推广。 1 5 研究框架及思路 圈 图图困图图 团 东南大学颂l 。学位论文 2 1 合同策划的概念 第二章合同策划 当建筑工程项目将要进入招标发包阶段，作为业主我们首先要确定以下几个问题： ( 1 )项目需要分解成几个独立的合同? 如何进行分解? ( 2 ) 采用什么样的合同形式与条件? ( 3 ) 采用什么样的承包方式? 总价包干还是成本加酬金? ( 4 ) 合同中需要确定哪些重大条款，将风险转移给承包商，同时接受由于风险降低而 增加的成水? ( 5 ) 工程项目相关各个合同在内容上、时间上、组织上、技术上的协调等。 这些重大问题的确定过程就是合同策划。合同策划根据不同的策划主体可分为业主 的合同策划和承包商的合同策划。这里主要研究业主的合同策划。 2 2 合同策划的依据 ( 1 )业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平、管理团队、业主的目标以 及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，对工程师和承包商的信任程度，业 主的企业文化和管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。 f 2 )承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、资金实力、管理风格和水平、 存项目中的目标、经营状况、工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风 险能力等。 ( 3 )l ：程方面：工程的类型、规模、特点、技术复杂程度、招标时间和工期限制、 项嗣的盈利性、工程风险程度、资源供应( 资金、材料设备等) ，以及限制条件等。 f 4 )环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地 质、气候、自然、现场条件的确定性等。 东南火学砸上学位论文 2 3 合同策划的过程 【】)研究企、j p 战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。 ( 2 )确定合同的总体原则和目标。 ( 3 )分层次、分对象对合同的一些重大问题进f _ j 二研究，列出各种可能的选择，按照 上述策划的依掘，综合分析各种选择的利弊得。 ( 4 )对合同策划的各个重大问题作出决策和安排，提出合同措施。 2 4 业主的合同策划 2 4 1 确定项目的分拆形式 业 在招标前需要确定项目将被如何进行分拆，即确定需要签约的承包商数量。业 主可以根据不同情况采用分散平行( 分阶段或分专业工程) 承包的形式，也可以采用全 包的形式，或界于两暂之间。 ( 1 )分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、机电安装、装饰等工程分别 委托给不同的承包商。各承包商分别和业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。 这种承包方式的特点是： 1 1 业主有大量的管理工作，有许多次招标，需要比较详细的计划和控制，项目前期工 作要充分： 2 1 业主要对各承包商的施工工作进行协调和管理，承担困协调不力而造成的责任，因 此需具备较强的管理能力： 3 1 业主的管理工作多，管理跨度大，难度高，且管理费用高； 4 1 容易产生索赔，导致投资增加、工期延长： 5 1 、l k 主对丁程干预程度高，主动性强，各承包商之间存在相互制约，利于业主的管理： 6 、项目范圈和界面必须清嘶，否则易造成混乱。 ( 2 )全包合同，即由一个承包商承包建筑i ：程项目的全部工作，包括设计、供应、 各专业_ t 程的施工，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后 的运营管理。承包商向业主承担全部 程责任。这种承包方式的特点是： 东南大学颂十学位论文 1 ) 业主的事务性管理工作少，责任小，只需要划工程提出总体要求，进行宏观控制和 管理。 2 ) 对承包商的管理水平和号业技术水半要求很高，承包商的资信对业主的风险很大。 3 ) 便1 一项同管理的协调和控制，利于缩短 ：期。 ( 3 ) 介_ 丁两者的中间形式，即将工程委托几个主要承包商，如设计、施工、没备材 料供应等。 ( 4 ) 三种常用的发包方式中业主和承包商的风险分配情况： 业主承包商 王 2 4 2 确定招标方式 招标方式丰要有公开招标、议标和邀请招标三种，业主可以根据承包形式、合同类 型、招标叫间、管理团队和希望介入深度等来选择。 ( 1 ) 公丌招标：业主选择范围大，承包商之问充分竞争，利于降低报价，提高工程 质量，缩短工期，但招标时间长，业主管理工作量大。 一2 ) 议标：业主直接与一个承包商进行合同谈判，由于没有竞争，承包商报价较高， 凶此合同价高。一般在一些特殊情况下采用，如业主对承包商十分信任，一些特殊 性工程或垄断性工程，有些采用成本加酬金的合同等。 ( 3 ) 邀请招标：业主根据工程的特点，有目标、有条件的邀请几个承包商参加j l i 程 的投标竞争。采用这种方式业主的事务性管理工作较少，招标所用时问较短，费片j 低，同时业主可以获得相对合理的价格。是国际工程中最常用的招标方式。 2 4 3 合同种类的选择 在实际工程中，合同计价方式多种多样，并且还会有新的计价方式不断出现。f i 同 种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权力和责任分配，有不同的付款方式，对台 东南太学硕l 学位论文 同双方有不同的风险，应按具体情况选择合同类型。有时在一个工程承包合同中，不j 司 的： ：程分项采用不同的计价方式。现代工程中，最典型的合同类型有以下四种： ( 1 ) 单价合同 单价合同是最常见的合同种类，如f i d l c 土木工程施工合同和j c t 系列中町重新 计算i ：程量的合河( r e m e a s u r e m e n t c o n t r a c t ) 。我国的建设工程藤工台同主要也是这类 合j 司。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价( 主要为单价) 的i f 确性和适宜性承担责任：而工程量变化的风险由业主承担。单价合同包括剧定单价 和可调单价等形式，其特点是：单价优先，如f i d i c 施工合同，业主给出的工程量清单 中的工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计 算。对这类合同，业主评标时要十分注意检查承包商的计算错误，否则容易造成中标价 并非合理最低价。业主最主要的风险是定标后还很难确定合同最终总价款。 ( 2 ) 固定总价合同 1 ) 这种合同的总价蹦一次性包死，价格不会因环境的变化和工程量增减而变化，所以 在这种合同中承包商承担了全部工程量和价格风险。除了设计有重大变更，一般 不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在私营项目中，业主喜欢采用这种合 同形式，因为： 结算方式简单清晰； ( 多承包商索焙的机会少： 业主风险小，合同总价容易预测和确定： 业主需支付降低风险的成本，因此合同价较高。 2 1 固定总价合同的适用条件是： 工程范围清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须复核； 工程设计图纸完整、详细、清楚； j = 程量小、工期短，估计在工程实施过程中环境因素( 特别是物价) 变化小，工程 条件稳定合理： 工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便； 东南大学砸士学位论文 工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细地现场调奄、工程量复核及分析招标丈件， 拟订计划； 台同条件完备，双方的权利、义务十分清楚。 3 ) 固定总价合同的计价形式包括： 招标文件中有l 程量表。业主为了方便承包商投标报价，给出工程量表，但业主对 工程量表中的数量不承担责任，承包商必须复核。承包商给出每个分项工程的l 萱】定 总价，总和即为整个工程的价格； 招标文件中没有给出工程置清单，由承包商制定，工程量表仅作为付款文件，而不 属于合同规定的工程资料，不作为承包商完成工程或设计的全部内容。业丰提供全 部设计文什和技术规范，承包商自己根据相关信息计算工程量。如果工程量计算漏 项或不正确，则被认为已包含在整个合同总价中。国际工程中，设备安装专业工程 常采用这类合同，通常业主仅提供设计方案或系统以及相关的技术规范，由承包商 在符合规范要求的条件下，对方案图纸进行深化设计，最后还需经业主或建筑师审 批，承包商按照自己的施工经验和深化设计能力对工程量进行计算后提供报价。这 种情况下，承包商的施工经验和优化设计的能力对报价有直接影响，实力和报价的 竞争力相互对应。工程量表中列出各分项工程，并与工程实旌阶段对应，付款时根 据分项工程的完成情况，分阶段付款，业主提供的分项工程越细，付款越及时。 ( 3 ) 成本加酬金合同 这类合同的最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金( 间接费) 计算。 在合同签定时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。由于合同价格按承 包商的实际成本结算，所以在这类合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担了全部 1 程量和价格胍险，所以承包商在工程中没有成本控制的积极性，常常不仅不愿意压缩 成本，相反期望提高成本以提高他自己的工程经济效益，同时损害工程的整体效益。 为克服成本加酬金合同的缺点，可以对其进行了适当改进，以加强成本控制。 1 ) 事先确定目标成本，实际成本在目标成本范围内按比例支付酬金，如果超过目标成 水，酬金不再增加； 查童奎兰堡兰些堡苎一一一 2 ) 如果实际成本低于目标成本，除支付合同规定的酬金外，另给承包商一定比例的奖 脯： 3 ) 成本加固定额度的酬金，即酬金是定值，不随实际成本数量的变化而变化。采用返 种合同应说明中标依据，通常为闰接费率和作为成本组成的各项费牵的高低， f 4 - )r 标合同 在一些发达国家，目标合同常用于工业琐目、研究和开发项目中。它足固定总价合 同和成本加酬金合同的结合和改进。这些项日中，承包商在项目可行性研究阶段甚至在 目标设计阶段就介入工程，并以全包形式承包1 二程。目标合同通常规定承包商对工程建 b e 后的生产能力、工程总成本和工期目标承担责任。目标合同工程的计价方法是： 1 ) 承包商以合同价欺总额形式报出目标价格，包括估算的直接成本、其他成本、间接 成本，确定间接费率。由于业主原因导致工程变更、工期拖延、或业主要求赶工等 造成承包商实际成本增加，应修改目标价格； 2 ) 目标合同也用工程量表决定目标价格。该分项工程量表的制定用于索赔事件发生 时，调整合同价款总额。合同实施中给承包商的付款为已完工程总价。承包商实 际成本( 拒付费用) + 间接费 3 ) 合同结束时，业主对合同价款总额和已完工程总价进行审核，如果已完工程总价高 丁：合同价款总额，按高出百分比，承包商承担相应部分，若低于则按低于的百分比 确定承包商获得规定比例的奖励。奖励和处罚按累进形式计算。承包商须保留实际 成本帐单和各种记录供业主审核。 ( 5 ) 不同种类合同的风险分配 合同胍险分配的种最基本原理是确定合同价格的计算方法。各种合同由于合同价 格的计算方式不同，相应风险的分配情况也各不相同。( 见下表) 东南火学硕上学位论文 e d 定总价合同 浮动总价合同 规定了目标造价的成本加固定费用合同 完工后重新计量合同 按i 盘j 定价格计取管理费的管理合同 按实计算管理费的管理合同 梭约定最高造价计算管理费的管理合同 2 4 。4 合同条件的选择 业主 丞鱼直 合同协议书和合同条件是合同文件中最重要的部分。不同的合同条件有不同的适用 范崮，业主应根据具体情况，选择合适的合同条件。选择合同条件时要注意以下几点： 1 ) 选择的合同条件应与合同双方的管理水平和当地的政策条件相适应，具有可操作性； 2 ) 最好选择双方都熟悉的合同条件，或者给对方合理的时间熟悉合同条件，避免在工 挥实施过程中合同双方产生较大的摩擦。 2 4 5 重要条款的确定 ( 1 ) 双方的基本权利和义务 1 ) 耍完成的工作是什么? 考虑各种刁；同的工作方案和相应的风险分配，如传统的总承 包、设讣连施工或管理承包等方式。工作内容的描述是否详细，如是否有图纸、工 程数量和计划。工作内容是通过文字描述还是有工作样板作为标准。 2 ) 作的标准及要求是什么? 这些标准在合同条件中是否有明确地表达还是暗指? 这些标准是否符合客观实际? 若在合同条件中出现了不同的标准，其决定顺序如 何? 在合同中什么地方对标准进行了描述，如合同条件、图纸、清单、技术规范或 施工汁划。 3 ) 要求何时完成? 哪些日期必须是固定的，如开工日期、进驻场地、里程碑、完工日 期、分期完工日期等。这些时间可以根据以往的经验来确定。 东南人学碗上学位论文 4 ) 合同金额如何支付? 首先要明确合同金额的支付方式是总价包干、按实计量还是成 本加酬金的形式? 特别对于总价包于合同，必须清楚包干的工作内容是什么。些 总价包下合同中，存在暂定金额项f 1 ，这些项目实际上是按时计量的。 ( ：) 变更合同工作范围 注意在合同中必须约定业主变更合同工作范围的权利? 对变更进行定义，如约 定为工作的数量、质量，施工方法和工期等改变都视作变更。同时约定处理变更的 方式，如增加费用、工期等。 ( 3 ) 施工的监督与控制 采用预控方式对施工进行管理，如约定需要提出早期预警。约定对于可能存在 缺陷的工作，业主有权检查、开启，要求清除或整改存在缺陷的工作，处理潜在的 有缺陷的反复的工作。对于承包商不履行的义务，是否需要约定第三方来执行，如 果需要，谁来决定，业主还是建筑师? 是否需要发出警告函，在什么时候发出。 ( 4 ) 进度款估价和承兑期 中期付款采用什么方式，按完成工作、施工计划或里程碑。付款内容包括哪些， 如己完成工作、未安装的材料、不在工地的材料、预付款等等。说嬲承兑期限和支 付的会额数( 是否扣除保留金) 。由谁决定签发中期和最终付款证书。 【5 ) 胍险和措施 1 ) l 期和成本风险；对于工期拖延，或出于工期延误造成的额外费用，或由于事件导 致合约中断等事件，约定责任分配。 2 ) 一作执行风险和措施：通过购买保险、采用合同措施转移、或终止来平衡风险。 3 ) 第i 者人身伤亡和财产。 ( 6 ) 争议解决方式 2 4 6 其他战略问题 东南大学硕j 二学位沦文 ( i ) 确定资格预审的标准和允许参j j 日投标单位的数量。业主要保证工程招标中有较激 烈的竞争，则必须保证有一定数量的投标单位，这样才能获得一个较合理的价_ f 荦 。 ( 2 ) 评标的原则。评标原则对合同的签订和执行影响很大，如采用最低价中标，而不 分析报价的合理性和其他冈素，工程实施过程中容易产生争议，导致合同履行不能 顺利完成。 ( 3 ) 标后谈判的处理。利片j 标后谈判业主可以有机会获得更合理的报价和更优惠的服 务。 ( 4 ) 合同体系的 力调。业主为实现工程总目标，必须签订许多合同，这些合同从宏观 上形成项目的合同体系，从微观上构成了项目的实施过程。在这个合同体系中，相 关的同级合同之间，以及主合同和分合同之问存在复杂的关系，必须安排和协调这 些合同之间的关系。包括： 1 ) 确定工程和工作内容的完整性，如在招标前认真进行项目的系统分析，确定总项目 的系统范围：对项目进行结构分解，将项目任务分解成几个独立的合同，每个合俐 中有形成一个完成的工程量清单；进行项目任务之间的界面分析。 2 ) 技术上的协阋。包括几个主合同之间设计标准的一致性；分包合同全面反映总合同 的相关内容；合同所定义的专业工程之叫的明确界面和合理搭接。 3 ) 价格上的协凋。一般在总承包合同的招标文件中，业主应该列出指定分包或独立分 包合同的金额，以便总承包商确定管理费。 4 ) 时问上的协调。由各个合同所确定的工程活动要与项目计划的时间保持一致，如材 料供应和安装，土建和安装施工、工程交付和运行等之间的合理时间搭接等。 东离人学硕士学位沦文 3 1j c t 合同介绍 第三章j c t 合同条件 j o i n tc o n t r a c t st r i b u n a l 成立于1 8 7 0 年，是英国建设工程行业的一些知名组织的联 合，出版了房屋建筑合同系列的标准文本。目前其成员包括：英国工程顾问联合，大不 列颠地产联盟，建设联合会，当地政府协会，国际承包商委员会，英国皇家建筑学院， 争家洲量师协会，苏格兰房屋建筑合同委员会。i c y 出版的合同包括； 3 1 1j c t 9 8 ( j o i n tc o n t r a c t st r i b u n a ls t a n d a r df o r m o f b u i l d i n g c o n t r a c t1 9 9 8 e d i t i o n ) j c t 9 8 尾j c t 的标准合同，在j c t 9 8 的基础上发展形成了j c t 合同系列。j c t 9 8 毫要用于一般发包方式，也可以用于c m 发包方式有6 种不同版本，分剐为私营项f j 和 政府项目的带工程量清单、带工程量清单项目表和不带工程量清单形式。j c t 9 8 还有一 些修订和补充条款，包括私营项目和政府项目的通货膨胀补充，计算规9 1 l j ，带工程量清 荦、带j r 程量清单项目表的分段竣工，不带工程量清单的分段竣工，带工程量清单的承 包商完成部分设计工作补充条款，以及不带工程量清单的承包商完成部分设计工作补充 条款。另外，还有和j c t 9 8 配套使用的分包合同条款。j c t 9 8 的适用条件如下： ( 1 )传统的房屋建筑工程，发包前的准备工作完善； ( 2 )项目复杂程度由低到高都可以适用，尤其适用项目比较复杂，有较复杂的设备 安装或专业丁作： ( 3 )设汁与项目管理之间的配合紧密程度高，业主主导项目管理豹全过程，对业主 项目管理人员的经验要求高； ( 4 )项f 1 大型，总金额高，工期较长，至少一年以上； t5 )从设计到施工的执行速度较慢： t6 ) 对变更的控制能力强，成本确定性较高； ( 7 )索赔条件较清晰； 查堡、苎兰堡兰茎堡堡兰 8 ) 违约和质量缺陷的风险t 要由承包商承担，但工期延误风险出业主和承包商共 同承担。 3 1 2m w 9 8 ( a g r e e m e n t f o rm i n o r w o r k ) m w 9 8 包括一份简单的协议书和关于税收的补充条款，主要n - 2 4 、型的简单l 程。 台同条件仅给出了双方责任和义务的简要概括，对于比较复杂情况下的风险分配太过粗 糙”它可以用于些小型的直接分包工程，但通常合同金额较低，以不超过5 0 万元为 。内( 英国标准是按照1 9 9 2 年物价水平，总价低于7 0 0 0 0 英镑) 。它的主要优点就是简单， 但对于大的工程项目来说这同样是一个最大的缺点。m w 9 8 的适用条件如下： ( 1 ) 工程规模较小，工期较短，采用固定总价包干形式； ( 2 ) 设计与项目管理之间的配合紧密程度高，建筑师和项目经理常常是同一个人， 业主参与项目管理的程度低： ( 3 ) 总价包干的范围包括图纸、技术规范、施工组织等，没有详细工程量； ( 4 ) 合同总金额较小( 按照英国1 9 9 2 年物价水平，总价低于7 0 0 0 0 英镑) ： ( 5 ) 剥变更的控制能力不强，成本的确定性不高： ( 6 ) 项目简单，不露要控制专业分包的选择，如果有专业分包，则可以以暂定会额 的形式或在招标文件中指定分包商，但最好是直接总包或平行发包； ( 7 ) 从设计到施工的执行速度中等或较快； ( 8 ) 索赔条件不清晰； ( 9 ) 违约、 j 期延误和质量缺陷的风险主要由承包商承担。 3 1 3i f c 9 8 ( i n t e r m e d i a t e f o r m o f b u i l d i n g c o n t r a c t ) f c 9 8 是- - i e o 界于j c t 9 8 和m w 9 8 之间的台同条件形式。1 f c 9 8 比j c t 9 8 要短， 但仍然也比较复杂，它主要用于一些没有复杂的安装工程的项目，适用于一般承包方式 或c m 承包方式。i f c 9 8 同样也分为私营项目和政府项目的带工程量清单或不带工程量 清单的形式。虽然它没有指定分包选项，但也有一种不同的用法可以实现类似的结果。 它主要通过在招标文件中列出分包商的明称或列出暂定会额来控制。i f c 9 8 的适 目条件 如卜： 东南大学顾十学位论文 fj ) 传统的房屋建筑工程，发包前的准备l ：作完善： ( 2 ) 项目复杂程度中等或较低，施- 1 。工艺简单，没有复杂的专业分包工作： ( 3 ) 设计与项目管理之间的配合紧密程度高，建筑师和项目经理常常是同一个人 业主参与项目管理的程度低，项目由建筑师主导； ( 4 )项目工期较长，分期开发 f5 ) 从设计到施工的执行速度中等； ( 6 )刘变更的控制能力强，成本的确定性较高； ( 7 ) 索赔条件的清晰程度一般； ( 8 )违约、工期延误和质量缺陷的风险主要由承包商承担。 3 1 4c d 9 8 ( j c ts t a n d a r df o r mc o n t r a c tw i t hc o n t r a c t o r sd e s i g n1 9 9 8e d i t i o n l c d 9 8 主要用于承包商承担房屋的设计和施工的情况，设计和施工的责任全部由承 包商承担。与j c t 9 8 不同的是，c d 9 8 中业主没有委派建筑师和测量师。c d 9 8 的适用 条件如下： ( 】)传统的房屋建筑工程，发包前的准备工作不完善： 【2 )业主熟悉施工项目管理，参与项目管理的程度较高； ( 3 )业主对项目的，1 二期、成本、功能、质量等目标的重要度明确； ( 4 )设计与项目管理之间的配合紧密程度低，业主不聘请建筑师，设计和施工全部 由承包商承担，建筑师不参与项目管理； ( 5 )项目的工期较长，采用边设计边施工，从设计到施工的执行速度快； r 6 )对变更的控制能力弱，成本的确定性很高： ( 7 )索赔条件的清晰程度高； ( 8 )违约胍险全部由承包商承担，但工期和质量风险由业主和承包商共同承担。 3 1 ，5c d p s 9 8 ( c o n t r a c t o r sd e s i g n e dp o r t i o ns u p p l e m e n t ) c d p s 9 8 主要用于承包商承担房屋的部分设计和全部施工的情况，设计和施l 的责 任仍然全部山承包商承担。c d p s 9 8 中业主聘请建筑师完成方案设计，作为业主的要求， 承包商根据要求继续深化设计，再完成施工。c d 9 8 的适用条件如下： 东南大学硕上学位论文 ( 1 )传统的房屋建筑1 二程，发包前的准备工作不完善； ( 2 )业主熟悉施工项目管理，参与项目管理的程度较高： r 3 )、世主对项目的工胡、成本、功能、质量等目标的重要度明确清晰； ( 4 )设计与项目管理之间的配合紧密程度较低，业主仅聘请建筑师做方案设计，深 化设计和施工全部由承包商承担，建筑师基本上不参与项目管理； t5 )项目的工期较长，采用边设计边施工，从设计到施工的执行速度快； r 6 )列变更的控制能力弱，成本的确定性很高； ( 7 )索赔条件的清晰程度高； ( 8 )违约风险全部由承包商承担，但工期和质量风险由业主和承包商共同承担。 3 1 6j c tc o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n tc o n t r a c t j c tc o n s w u c f i o nm a n a g e m e n tc o n t r a c t 主要用于c m 承包方式，业主必须是项目管 理的专家，所有承包商由业主直接发包，所有的顾问也同样由业主直接发包。j c t c o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n tc o n t r a c t 没有固定的标准格式，可以根据业主的要求，各不相同 最大程度地满足了灵活性要求，其适用条件如下： ( 1 )业主精通工程项目管理，同时对一些或所有的专业顾问及承包商比较熟悉，全 程参与项目管理； ( 2 )项同的主要风险是工期和成本，业主是私营企业，对房屋建筑的成本经济性要 求较高； f 3 )项目的设计与管理之间配合紧密程度低，设计协调工作少； ( 4 )项目的规模大，采用一般承包方式工期长，需要尽量缩短工期： ( 5 )对变更的控制能力比较弱，但调整设计的灵活度高； ( 6 )违约、质量风险和j c t 9 8 一样，大部分由承包商承担，但工期、成本的风险由 业主和承包商共同承担。 3 1 7j c t b u i l d i n g c o n t r a c tf o rah o m eo w n e r o c c u p i e r 仅适用于家庭或个体业主的房屋建筑 _ 程。 一一 变空查兰塑主兰焦堕兰 3 2j c t 9 8 合同条款介绍 3 2 1 双方的基本权利义务 ( 1 ) 要完成的工作是什么 1 ) 承包商的义务： 执行和完成各项工作，以及工作完成的质量和标准( 包括客观要求如图纸、技术规 范并取得验收合格证书，主观要求如令建筑师合理的满意) 、i k 丰授权建筑师发出的一切工程指令，承包商应完全遵守并执行： 承包商若发现工程规范与图纸及说明不致，或合同文件之间出现不一致，有义务 向建筑师提出，虽然造成上述不一致的责任在于业主或建筑师； 承包商必须遵守法定要求，如按当地政府规定交纳税费，遵守当地政府的环保法规、 劳动法规等： 承包商采用的物料、工艺和货物应符合合同规定的种类和标准，以及取得当地政府 的使用许可，若使用专利权须负责支付专利费用； 承包商有义务采用合理的技术执行相关工作： 竣工后的缺陷保修。 二) 建筑师业主的义务 向承包商交付工程现场，提供放线资料： 提供合同文本、凰纸和工程规范； 按照合同条件规定，向承包商发出相关指令或文件，如完工证书、中期付款证书； ( 2 )承包商完成工作的时间要求 1 ) 进占工程现场时间和竣工的时间： 2 1 延长竣工期限的条件，如不可抗力，异常恶劣天气等 3 1 拖期违约赔偿； 4 1 工程正常进度受到建筑师或业主干扰引起的损失； 5 ) 分段竣工。 ( 3 )业主须支付的会额 东南人学顺上学位论炙 1 ) 合同条件1 3 ) 承包金额的规定；( 如：无论如何不得以任何方法调整或变更，包括 物价波动、汇率变动等因袭) 2 ) 合同条什1 2 ) 工程量清单内晓明或数量的任何错误或项目的遗漏的处理：( 如：任 何错误无论是西属计算承包商金额列的算术错误应被视作被双方接受) 3 ) 合同条件1 2 ) 工程量清单对暂定数量暂定项目的规定；( 如：工程量清单中所列的 暂定数量只是为工程所估计的工程量，不能作为承包商按本合同履行其义务的实际 工程量。暂定数量将按图纸重新计量，承包单价则不会因实际数量的多少作出修订 或调整，而承包金额将按承包单价和实际数量重新计算。 4 ) 变更、暂定金额和指定金额的规定； 5 1 施工措施项目费用的规定。 3 2 2 变更条件及范围 ( 1 ) 变更的权力 1 1 建筑师发出指令变更工程的权力； 2 ) 建筑师有责任就暂定金额、暂定项目的工作发出指令，取消或执行。 ( 2 ) 费用结果 1 1 发生变更的费用估价程序及方法； ! 、合同终止情况下的相关规定。 ( 3 ) 期结果 3 。2 3 执行情况的监督和控制 “) 给承包商的指令：( 如：当工程质量合理地明显与合同条件不符时，建筑师可向 承包商发出停工指令，但建筑师必须在发出停工指令后三个工作日内予以确认；) l2 ) 各种管理规定；( 如：合约图纸和工程量清单的保管，证书的分发等) ( 3 )执行情况的监督： i ) 2 ) 3 、 承包商提供施工进度计划给建筑师，以便建筑师根据进度发出早期延误警告 物料和货物的报送和审批； 建筑师进入工程现场，以及为合同作预备。 作的车间或其他地方的权利 - 1 8 东南人学矾十学位论文 4 ) 委派工程监理 ( 4 )控制谁执行工作和谁被委派执行工作 1 ) 转让和分包： 2 ) 建筑师有权拒绝不合格的承包商或其代表进入工地 3 拒绝承包商分包和转让； 4 ) 指定分包： s 1 指定供应商； 3 2 4 付款的估价和承兑期 ( 1 ) 进度付款 付款期限： 。p 期付款证书中应注明付给承包商的金额，上述金额是根据合同规定在一个月内完 成的工程量及价值计算得出； j 雪承兑期限为从发出付款证书之同起t 4 天； ( 9 付款证书发出后不迟于5 天，业主应向承包商发出书面说明，描述付款金额的计算； 切关 二扣款的书面说明须在付款证书期限届满前5 天发给承包商； 除非另有扣款说明，业主应按照付款证书的金额支付工程款给承包商。 2 1 中期付款证书金额包括： ，、i ) 完成的工程量及价值，含变更工程量和暂定金颥项目； 为配合完成合同工程运抵工程现场的物料或货物。 上述余额总数扣除5 的保留金就是付款金额。 ( 2 )倒数第二次付款 1 1 付款期限： 合同工程全部完实际工后1 4 天内； 承兑期限为从发出付款证书之日起1 4 天； 付款证书发出后刁i 迟于5 天，业主应向承包商发出书面说明，描述付款金额的计算 切关j 一扣款的书面说明须在付款证书期限届满前5 天发给承包商； 除非另有扣款说明，、f k 主应按照付款证书的金额支付工程款给承包商。 堕_ 大塑堂! ! 堡苎 2 ) 付款金额 c 了j 根据合同支付给承包商的金额应为实际完工工程量及价值，含变更工程量和暂定会 颥项目： 上述金额总数，扣除已支付的进度款和2 ，5 的保留金就是付款金额。 l3 ) 最终付款 1 ) 承包商在工程实际完工后3 个月内提交合理的晟终结报告书： 2 ) 如果缺陷完工证书已发出，建筑师在收到最终结算报告书2 8 天内发出最终伺款证 书。 3 2 5