（产业经济学专业论文）济南市房地产市场发展趋势研究.pdf

秘 皇 fc l i 一 原创性声明 l i i i iiii i i i i ii l l l l li iiil 17 9 3 4 4 7 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的摊i 导下，独立进行研 究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表剩冀野盥阱牺燃。对本文的觥出重要贡献的个人和集 体，均已舀玟中以明确方式标明。本声明的法鹤琴壹利壬由本人承担。 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或 向国家有关部门或钆阿塑志论文的复日喇和电子版，允许沦翊煳和借阅； 本人授权山东大学可以将本学位论文的全部豉部分内容编入有关数据库进行检 索可芝翮影印、缩印或划也复铜巨段喃氧坷涌肆啸本剿立论丈。 山东大学硕士学位论文 摘要 目录 a b s t r a c t 1 i i 第一章绪论l 1 1 研究背景与意义1 l0 1 1 研究背景1 1 1 2 意义2 10 2 研究思路与方法3 1 2 1 研究思路：3 1 2 2 研究方法4 1 3 研究内容与框架4 1 3 1 研究内容；j ：l 4 1 3 2 研究框架一5 1 4 创新点6 第二章理论与文献综述。i o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o 0 0 7 2 1 房地产预测理论7 2 1 1 房地产预测的内容及分类7 2 1 2 房地产市场预测的影响因素7 2 1 3 相关分析理论与回归预测理论一9 2 2 文献综述回顾1 2 2 2 1 房价与货币供给量及资本市场有关指标的理论1 2 2 2 2 房价与国民经济关系的理论1 3 第三章济南市房地产市场现状分析1 7 0 1 济南市房地产市场需求现状及发展趋势1 7 3 2 济南市房地产市场供给现状及发展趋势1 8 3 3 济南市房地产市场价格及未来走势2 1 3 3 1 购房需求旺盛2 1 3 3 2 建筑成本逐年增加2 2 山东大学硕士学位论文 3 3 3 土地价格上涨2 3 第四章济南市房地产市场发展趋势影响因素2 4 4 1 房地产市场运行特征2 4 4 1 1 济南市房地产市场成熟渐进性2 4 4 1 2 济南市房地产市场发展不均衡性2 7 4 1 3 城区中心带动性3 0 4 2 房地产市场影响因素3 0 4 2 1 经济因素3 0 4 2 2 社会因素3 2 4 2 3 政府因素3 2 第五章济南市房地产市场发展趋势的实证分析。3 5 5 1 模型的基本假定3 5 5 2 变量选择与数据3 6 5 2 1 选择进入模型的变量3 6 5 2 2 济南市2 0 0 0 - 2 0 0 8 年统计指标值3 8 5 2 3 多元线性回归3 9 5 3 模型的回归分析4 2 5 3 1 筛选进去模型的变量j 4 2 5 3 2 s 系数的确定及济南市房屋销售量模型的t 检验一4 3 5 3 3 济南市房屋销售量模型的f 检验4 4 5 3 4 济南市房屋销售量模型的拟合度检验4 4 5 3 5 济南市房屋销售量模型的残差分析4 5 5 3 6 济南市房屋销售量模型的多重共线性检验4 6 第六章结论及政策建议。4 7 6 1 研究结论4 7 6 2 政策建议4 7 参考文献5 3 致谢5 7 攻读学位期间发表的学术论文目录5 8 一 山东大学硕士学位论文 d i r e c t o r y a b s t r a c ti a b s t r a c t c h a p t e r1i n t r o d u c t l o n l 1 1b a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c e ”1 1 1 1r e s e a r c hb a c k g r o u n d 1 1 1 2r e s e a r c hs i g n i f i c a n c e 2 1 2r e s e a r c hi d e a sa n dm e t h o d s “3 1 2 1r e s e a r c hi d e a s 3 1 2 2r e s e a r c hm e t h o d s ”4 1 3r e s e a r c hi d e a sa n dm e t h o d s 4 1 3 1r e s e a r c hc o n t e n t s ”4 1 3 2r e s e a r c hf r a m e w o r k 5 1 4i n n o v a t i o np o i n t 6 c h a p t e r2t h e o r y a n dl i t e r a t u r er e v l e w s “7 2 1t h e o r yo fp r o p e r t ym a r k e tp r e d i c t i o n 7 2 1 1c o n t e n t sa n dc a t e g o r yo fp r o p e r t ym a r k e tp r e d i c t i o n 7 2 1 2e f f e c tf a c t o r so f p r o p e r t ym a r k e tp r e d i c t i o n 。- 7 2 1 3c o r r e l a t i o na n a l y s i sa n dr e g r e s s i o nt h e o r y 。9 2 2l i t e r a t u r er e v i e w 1 2 2 2 1t h e o r yo fp r i c e sa n dm o n e ys u p p l ya n dc a p i t a lm a r k e t - r e l a t e di n d i c a t o r s12 2 2 2t h e o r yo ft h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s e p r i c e sa n dt h ee c o n o m i c 13 2 2 3t h e o r yo fp r i c ea n dl a n dp r i c e 1 c h a p t e r3r e a le s t a t em a r k e ta n a i j y s i si nj i n a nc i t y 1 7 3 1r e a le s t a t em a r k e td e m a n ds n u 口i o na n dd e v e l o p m e n t t r e n do f 儿n a n 1 7 3 2r e a le s t a t em a r k e ts u p p l ys r r u a t l 0 na n dd e v e l o p m e n t t r e n do fj i n a n 1 8 3 3r e a le s t a t em a r k e tp r i c e sa n dt r e n d si nt h ef u t u r e 3 3 1p r e m i s e so f t h ep u r c h a s ed e m a n d 2 1 3 3 2c o n s t r u c t i o nc o s t si n c r e a s ey e a rb yy e a r 2 2 山东大学硕士学位论文 3 3 3l a n dp r i c e si n c r e a s e 2 3 c h a p t e r4i n f l u e n c i n gf a c t o r sf o rr e a le s t a t e “u 刚k e t t r e n d s o fj i n a n c i t y 4 1o p e r a t 呵gc h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t em a r k e t 4 1 1t h eg r a d u a lm a t u r i t yo f r e a le s t a t em a r k e t 2 4 4 1 2u n b a l a n c e dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t 4 1 3s p i l l - o v e rf o rc i t yc e n t e r 3 0 4 2i n f l u e n c i n gf a c t o r si nr e a le s t a t em a r k e t 3 0 4 2 1e c o n o m i cf a c t o r s 3 0 4 2 2s o c i a lf a c t o r s 3 2 4 2 3g o v e r n m e n tf a c t o r s v 3 2 c h a p t e r5p o s i t i v ea n a l y s i so fr e a le s t a t em a r k e tt r e n d s o fj i n a nc i t y 3 5 5 1b a s i ca s s u m p t i o n so ft h em o d e l 3 5 5 2v a r i a b l es e l e c t i o na n dd a r a 3 6 5 2 1s e l e c tt h ev a r i a b l e si n t ot h em o d e l 3 6 5 2 2s t a t i s t i c a li n d i c a t o r so f2 0 0 0 一2 0 0 8 3 8 5 2 3m u l t i p l el i n e a rr e g r e s s i o n 3 9 5 3m o d e lr e g r e s s i o na n a l y s i s 4 2 5 3 1s c r e e n i n gv a r i a b l e si n t ot h em o d e l 。4 2 5 3 2d e t e r m i n a t i o no f pa n dtt e s tf o r t h em o d e l 4 3 5 3 - 3ft e s tf o rt h em o d e l 4 4 5 3 4g o o d n e s so ff i tt e s tf o rt h em o d e l 4 4 5 3 5r e s i d u a la n a l y s i sf o rt h em o d e l 4 5 5 3 6i n s t a n c ea n a l y s i so fm u l t i - c o l l i n e a r i t y 4 6 c h a p t e r6c o n c l u s i o na n dp o l i c ys u g g e s t i o n ”4 7 6 1c o n c l u s i o n 4 7 6 2p o l i c ys u g g e s t i o n 4 7 r j e c f e r e n c e s 5 3 a c k n o w l e d g e m e n t s 5 7 a c h i e v e m e n t s 5 8 i v 山东大学硕士学位论文 摘要 随着经济改革的深入，房地产业作为国民经济基础性和先导性产业得到了长 足的发展，对社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是近几年，中国 房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点。于此同时，济南作为二线城 市紧随全市房地产业的发展热潮也在迅猛的发展。但伴随着发展济南市的房地产 业发展也面临不少问题。这些问题的解决不仅仅是实现房地产业健康持续发展的 需要，同时也是实现产业结构调整和优化以及社会经济可持续发展的需要。 考虑到房地产市场很强的地域性，该文以济南市房地产市场的发展为研究 对象，致力于构建一个适应于房地产市场，特另i j 是济南市房地产市场的预测系统， 通过对与济南市房地产市场相关的各种影响因素的定性、定量分析，再结合济南 市房地产市场发展的影响因素，以此对济南市房地产市场发展前景进行了展望， 把握济南市房地产业发展趋势，给予济南市住房消费者和开发商一定的借鉴。 、 关键词：房地产，市场分析，投资预测、 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht h ed e e p e n i n go ft h ee c o n o m i cr e f o r m ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a s o b t a i n e dt h ec o n s i d e r a b l ed e v e l o p m e n ta n di th a sah u g ei m p e t u sa n di n f l u e n c eo n t h es o c i a la n de c o n o m i c a ld e v e l o p m e n ta saf o u n d a t i o n a la n dl e a d i n gi n d u s t r i a lo f n a t i o n a li n d u s t r y s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t ei nc h i n ah a sar a p i d d e v e l o p m e n ta n dn o wi th a st ob eae c o n o m i cg r o w t hp o i n t m e a n w h i l e ，j i n a na sa s e c o n d - t i e rc i t yo fc h i n a ，j i n a nc i t yr e a le s t a t eh a sh a dar a p i dd e v e l o p m e n tw i t ht h ea m o n s t r o u st i d a lw a v eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt h r o u g h o u tc h i n a b u tj i n a nc i t yr e a l e s t a t ei sn o wf a c i n gs o m ep r o b l e m s t os o l v ew i t ht h e s ep r o b l e mn o to n l yr e a l i z e st k e h e a l t hd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，s i m u l t a n e o u s l yi t i sa l s ot h en e e dt oa d ju s ta n d o p t i m i z et h ei n d u s t r ys t r u c t u r ea n de c o n o m i c a ls o c i a ls u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t c o n s i d e r e dt h er e a le s t a t em a r k e th a sar e g i o nc h a r a c t e r ，t h i sp a p e rt a k et h e j i n a nr e a le s t a t em a r k e t sd e v e l o p m e n ta st h eo b j e c to fs t u d y , i td e v o t e st oc o n s t r u c ta f o r e c a s ts y s t e mw h i c ha d a p t st ot h er e a le s t a t em a r k e t ，s p e c i a l l yj i n a nr e a le s t a t e m a r k e t t h r o u g ht h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i st oe a c hk i n do fi n f l u e n c i n g f a c t o rw i t hj i n a nr e a le s t a t em a r k e t ，a n dw i t ht h es u m m a r yo ft h ef a c t o r sa f f e c t i n gt h e r e a le s t a t ei n d u s t r y w ef o r e c a s tt h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yo fj i n a nr e a le s t a t e m a r k e ta n dg i v ec o n s u m e r sa n dh o u s i n gd e v e l o p e r sar e f e r e n c et ot h ef u t u r e k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t em a r k e t ，m a r k e ta n a l y s i s ，i n v e s t m e n tf o r e c a s t 一 1 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景与意义 第一章绪论 1 1 1 研究背景 9 0 年代以来，我国房地产经过积极创建、开发热潮和冷静运作，正逐步规 范化、社会化和商品化，为国民经济发展做出了重要的贡献，取得了重要成就。 房地产业是一个影响系数较大的行业，它的发展有助于缓解其他行业供大于求状 况，刺激社会有效需求，是个能为其他行业扩大生产规模、增加产品市场吸收 的综合性行业。房地产能促进和带动相关产业发展，房地产商品在生产、流通、 消费过程中，需要大量的物质和资金，联系着一大批相关的产业，房地产所创造 的收入，能够通过与其他经济部门的前后联系而得到扩大。 房地产业是整个国民经济的重要组成部分，房地产在国民经济中占据主导地 位，它的发展既受到国民经济的制约，又促进国民经济快速、协调、稳定地增长。 房地产业也是增加国民财富的重要渠道，保证政府财政收入的重要来源。 在西方发达国家，房地产业在国民经济中处于支柱行业的地位。如在美国， 房地产、汽车和钢铁业被称为三大支柱产业。事实上，在市场经济发达的国家和 地区，房地产业几乎都是国民经济的支柱产业，其增加值约占国民生产总值1 0 左右。 另外，房地产业还具有先导性作用，通常超前于国民经济的发展速度。国外 一些经济学家预测，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比1 ：0 7 ( 即 1 4 ：1 ) ，如果我国国民经济的增长速度按8 计算，则房地产的增长速度应为 1 1 2 。还有学者经研究表明房地产的发展速度与国民经济发展具有表l 所示的 关系1 。 1 刘洪玉房地产开发【m 】北京：首都经济贸易大学出版社，2 0 0 6 ：4 5 。4 6 山东大学硕士学位论文 表1 国民经济增长速度和房地产业的关系 国民经济 小于4 4 5 5 8 大于8 l o 1 5 发展速度 飞速发展 房地产业 萎缩停滞或倒退 稳定发展高速发展 资料来源：曲波房地产经济波动理论与实证分析【m 】北京：中国大地出版社，2 0 0 3 t6 7 16 8 由于我国经济增长速度一直处于8 左右，因而可以肯定，在今后相当长的 时间，我国的房地产业保持稳定或高速发展。因此，发展房地产业，把房地产业 发展成为支柱产业，以带动其他相关产业，是国家保持国民经济长期稳定发展的 战略决策之一。 而日前，济南住房领域还存在许多问题，主要集中在三个方面。一是房价 快速上涨。房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租 赁市场发育缓慢，住房市场秩序比较混乱：二是住房保障覆盖面小，措施不到位， 有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的 不满；三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。 0 - 随着近年来全国二线城市房地产业的飞速发展，济南作为山东经济发展战 略的领军城市，经济的快速增长推动了房地产业的完善和繁荣。在2 0 余年的发 展历程中，济南市房地产业也不断由不成熟向成熟市场转变，在国家宏观调控政 策下，济南房地产市场秩序日渐完善，但市场还不是一个有效的市场，还存在许 多问题，而各种问题最终可表现为价格的波动。一目前对济南市房地产价格的波动 及预测的研究还不多，本文试图在这方面做一些有益的尝试一 i i 2 意义 房地产兼具消费品和投资品的双重属性，在国民经济中具有基础性、先导性 和支柱性的作用，是现代社会经济中国民财富的重要组成部分。房地产资产价值 与房地产价格息息相关，因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平，而 且对整个社会经济的发展具有重要的影响。 虽然中国房地产业近几年来迅速发展，规模逐年增长，但是其仍然处在发展 的初期阶段，如何平抑房价，化解房地产市场风险，稳定市场，需要政府从宏观 的角度适当的引导和调节，以促使房地产发展速度和规模适应社会经济的发展要 山东大学硕士学位论文 求，实现资源的优化配置和房地产经济的平稳、持续及健康的发展。另外房地产 市场是一个典型的信息不对称市场，在现实房地产市场上，影响房地产价格变动 的因素很多，各种因素对房地产价格的影响方向不尽相同，有的因素变动会使房 地产价格上涨，有的因素则会使房地产价格下跌；各种因素对房地产价格的影响 程度也有差别，有的是主要因素，有的则是次要因素，而且随着情况的变化各种 因素的主次地位也会发生改变：各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有 的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。由于房地产不同于一 般的商品，非专业人士很难在较短的时间内充分了解房地产商品的质量等信息， 导致房地产市场交易中买卖双方存在着严重的信息不对称问题。房地产开发企业 往往在市场需求、产品成本、产品质量等方面具有显著的信息优势。在一定条件 下，拥有信息优势方可以利用此优势人为抬高住宅价格，从而获取超额利润。如 果住宅一级市场的信息不完备程度过高，那么投机行为发生的可能性会增加。与 此同时，信息搜寻成本的增加也会抑制正常需求，使房地产的市场价格连续上涨， 波动过大，不利于房地产市场的健康发展。梳理和定性研究的基础上，试图运用 济南房地产市场运行的实际数据，对房地产价格的波动进行定量研究，全面而深 刻地认识这些因素及其作用特点，寻找其潜在的规律。这不仅有利于正确制定房 地产价格，为政府有效调控房价，保障我国房地产市场趋于均衡状态发展，提供 相应的定性和定量决策依据。而且有利于搞好房地产开发和经营，为房地产投资 者或房地产消费者分析房地产价格可能的变化趋势，对未来房价走势进行判断提 供参考。 因此，房地产的价格作为国民经济健康发展的重要经济指标，关系到居民的 切身利益与社会稳定，通过对其影响因素与房地产价格关系的系统研究，在当前 房地产经济“绑架”整体社会经济且调控难以奏效的情况下，更显得具有较强的 理论意义与实际价值。 1 2 研究思路与方法 1 2 1 研究思路 本文以济南市房地产市场作为研究对象，采用定性和定量结合的方法，通过 对济南市房地产市场的特征、运行环境、发展现状以及房地产市场的供求关系的 调查，运用s p s s 统计分析软件对历年来影响济南市房地产市场价格的各种因素 1 山东大学硕士学位论文 进行定量分析，试图探讨在当今我国房地产市场环境下，哪些因素对房地产价格 产生的影响是主要的，那些是次要的，揭示其内在的运行机制。再通过对济南市 房地产发展的定性分析，得出济南市房地产市场的发展趋势，最终针对房地产市 场存在的问题提出相关的对策和建议。 1 2 2 研究方法 1 、首先就国内外关于房地产价格波动和预测的研究成果进行了系统的考 察：通过对房地产价格的影响因素分析，得出影响房地产价格的主要影响因素及 影响机理。 2 、在房地产价格理论的基础上，分析影响济南市房地产价格的主要因素， 构建计量经济模型，搜集济南市房地产有关数据，并进行实证分析。 1 3 研究内容与框架 1 3 1 研究内容 本文采用定性和定量分析相结合的方法，在国内外学者研究的基础上较为 系统地、全面地分析了济南市房地产发展趋势，并建立计量模型对影响济南市房 地产的影响因素进行实证分析。本文共分为六部分，各部分的主要内容如下： 第一部分是绪论。在阐述房地产发展趋势研究背景、意义的基础上，总结 全文的研究内容并形成研究总体框架结构，提出课题研究的方法路线及论文的创 新点。 第二部分是理论与文献综述。介绍了房地产预测理论的相关内容及房地产 预测的影响因素，对本文所使用的相关分析理论与回归预测理论进行阐述，并总 结了国内外关于房地产发展趋势研究的相关理论。 第三部分是对济南市房地产发展现状及发展趋势的分析。主要介绍了济南 市房地产需求现状及发展趋势、供给现状及发展趋势和价格现状及发展趋势。 第四部分是济南市房地产市场发展趋势影响因素的识别。首先介绍了房地 产运行特征，其次从经济因素、社会因素、政府因素三个层面解释如何影响房地 产发展。 4 山东大学硕士学位论文 第五部分是对济南市房地产市场发展趋势的实证分析。选取便于量化的因 素建立模型，对影响济南市房地产价格进行实证研究，并对结果的有效性进行分 析。 第六部分是结论及政策建议。总结全文研究成果，针对房地产市场存在的 问题，从土地、价格、供给和企业自身四个方面提出相应对策和建议。 1 3 2 研究框架 山东大学硕士学位论文 1 4 创新点 本文的创新之处是建立在前人研究的基础上，从房地产市场需求、供给、价 格三方面对济南市房地产市场进行预测分析，并且运用回归分析理论实证研究方 法，使用s p s s 统计分析软件对对影响济南房价的因素进行实证分析，并得出对 济南房价产生的影响的主要因素及其影响程度，并对结果进行检验。其次通过综 合分析，预计未来几年济南市的房价不会出现负增长，其增长幅度将逐步回落到 正常轨道，趋于平缓。最后根据实证分析得出的结论，提出促进济南市房地产市 场健康发展的一系列政策建议。 6 山东大学硕士学位论文 2 1 房地产预测理论 第二章理论与文献综述 2 1 1 房地产预测的内容及分类 为了使房地产发展市场有一个健康有序的环境，政府相关部门需要对房地 产的供求做出准确的预测，以便能适度地储备和供应土地，出台适当的政策加以 调控；房地产投资者在做出投资决策之前，也首先要对房地产市场进行全面的调 查、分析和预测。房地产预测就是在调查的基础上，利用科学有效的方法，对影 响市场消费需求变化的各种因素，预算并预见其发展趋势，从而为决策提供依据。 房地产市场预测的作用在经济学中表现在宏观和微观两个方面。从宏观来 看，有利于满足社会需要，有利于提高计划的科学性，有利于经济管理部门掌握 现行市场动态和济南市房地产发展现状及预测未来发展变化趋势，以便于制定和 采取相应的政策和措施，进行有利的宏观指导。从微观即从企业的角度来看，是 决定企业经营战略的前提，是制定经营计划的依据，是提高企业管理水平的手段， 是减少经营盲目性及风险性的途径，并且能增强企业的竞争力。 房地产市场预测的种类，按经济活动的范围分，可分为宏观预测和微观预测； 按预测时间长短，可分为短期预测、中期预测和长期预测：按商品的用途，可以 分为单项产品预测、产品总量预测；按预测技术，可分为定性预测、定量预测、 定性与定量相结合等。房地产市场预测的内容主要有房地产市场需求预测和房地 产销售预测等。 2 1 2 房地产市场预测的影响因素 影响房地产市场预测的主要因素是未来一个时期内市场需求量即购买量的 变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次 要因素，对于准确地建立预测模型有很大的帮助。通常，影响房地产市场预测的 因素如下2 ： 第一个影响因素是各类房地产的存量及现状。一般来说，各类房地产未来 市场需求的变化与现有数量、状况有直接的关系，如果目前各类房屋的社会拥有 2 袁烁，张建坤我国城市房地产评价因素选取研究 j 山西建筑，2 0 0 7 ( 3 ) 7 山东大学硕士学位论文 量较低的话，则未来的市场需求量就相对较大。反之，若市场接近饱和，则未来 市场的需求量较低。 l 、住宅存量。对于住宅存量水平可用住宅量( 户) 与家庭户数的百分比来 衡量。该指标超过1 0 0 ，就表示可用住宅量超过家庭户数，在不考虑住宅地区分 布结构、空置率及未来人口超常规变动的情况下，意味着该地区房地产投资前景 不容乐观。反之，该指标低于1 0 0 ，则表示该地区住宅短缺，意味着房地产投 资前景较好。另外，住宅存量水平还可以用该地区人均居住面积来衡量，如果该 地区人均居住面积较低，且低于同等发达地区的平均水平，则该地区住宅存量水 平较低，该地区投资前景乐观。 2 、有商业收益房地产的存量。对于有商业收益房地产，如宾馆、写字楼、 商业楼等，它们的存量水平主要是看其利用率的高低、拥挤程度、分布集中、服 务半径的大小、价格或租金高低等因素。此外，各类房地产的状况，如新旧比例、 内部设施及功能等对未来市场需求也有重要影响。房屋更新量越大，市场需求量 也越大；反之，市场需求量越小。通常，房屋更新量随着社会拥有量和房屋建造 使用年限长短的变化而变化。社会拥有量较高的地区，房屋的使用时间较长，可 推断该地区未来的房屋需求量会增加；使用年限较长的房屋所占的比重较大，需 要更新的数量就越多。 第二个影响因素是人口状况。住房是人们生活的基本条件之一，人口状况 是影响房地产市场的主要因素之一。人口状况主要包括一些方面： 1 、人口的绝对量。它决定了住宅房地产的潜在需求量，人口越多，需要的 住宅也越多。 2 、人口的增长速度。人口增长速度决定了住宅房地产的潜在需求量的增长。 显然，在一个生育高峰的十几年、二十几年后必然出现一个需求量的高峰。 我 国现在正面临着住宅高峰的挑战，而又处于生育高峰期。 3 、家庭结构。居民是以家庭为居住单位的，家庭的规模越大，家庭数量就 越小，住宅需求量就越小。我国的家庭趋于小型化，这就增加了住房的需求量。 4 、人口流动。人口流动主要有两种情况：一是农村人口流向城市，会造成 城市人口增加，人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。如我国沿海经济发 达地区，大量民工涌入，造成该地区住房需求量上升。二是人口在各地区之间流 a 山东大学硕士学位论文 动。经常改变生活和工作地点，造成房地产的需求量加大。例如，随着我国旅游 业的发展，人口流动也逐渐增大，各种房地产市场需求也会逐渐增大。 第三个影响因素是价格的变化。影响房地产市场价格的因素很多，如土地费 用、前期开发费用、工程造价、其他各种税费和房屋供求关系等3 。房地产价格 变化对市场供求关系有重要的影响，如果房屋价格上涨过快，人们必须为同样效 用的房屋支付更多的费用。住宅房地产需求增长会相对缓慢，非住宅房地产的需 求也会因为预期经营收益增长低于房屋价格上涨而受到抑制。对于房地产开发企 业来说，企业要有市场竞争能力，要提高市场占有率，必须准确判断市场价格变 动的方向，社会能够接受的价格水平，以便估计本企业可接受的最高地价水平和 其他费用的最高水平。 此外，济南市的经济发展水平也是一个不可忽视的影响因素。一市的经济发 展水平，国民收入的状况对该市的房地产市场有着重要的影响。此外，房地产预 测还应考虑其他因素的影响，比如，未来各种房屋的流行样式、城市繁华中心的 转移、房屋开发建设的社会化、市场化程度及进展、融资条件改善的可能性，以 及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化等。只有灵活地把握这些因 素的影响，才能建立起符合客观实际的预测模型。 2 1 3 相关分析理论与回归预测理论 预测未来房地产市场发展趋势的相关理论很多，从确定性市场预测来说，可 分为定性预测和定量预测两大类。定性预测特点是简单易行，不需复杂的计算过 程，它往往不能提供有根据的精确的市场预测值，而只能提供市场未来的发展大 致趋势。常见的有推类法、经验判断法、用户调查法、专家意见法和交叉影响法 等。定量预测又可分为确定性定量预测和不确定定量预测，前者常见的方法为移 动平均法、指数平滑法和模型预测法等；后者常见的方法有回归分析法、趋势外 推法、马尔可夫预测法4 、蒙特卡洛模拟法5 、灰色预测法和模糊预测法6 等。 3 李春吉，孟晓宏中同房地产i 耵场结构和价格影响 周素的实证分析 j 产业经济研究，2 0 0 5 ( 6 ) 4 马尔可夫( m a r k o v ) 预测法，就是种预测事件发生的概率的方法。它是基于马尔可夫链，根据事件的目 前状况预测其将来各个时刻( 或时期) 变动状况的一种预测方法。 5 蒙特卡洛模拟法是指，当系统中各个单元的可靠性特征量已知，但系统的可靠性过于复杂，难以建立可靠 性预计的精确数学模型或模型太复杂而不便应片j 则可用随机模拟法近似计算i i ：系统可靠性的预计值。 6 灰色系统理论认为对既含有己知信息又含有未知或非确定信息的系统进行预测，就是对在一定方位内变化 的、与时i h j 有关的灰色过程的预测。本文主要分析各影响因素，故采用回归分析的方法。 9 山东大学硕士学位论文 本文以回归分析理论为基本分析方法，该理论是借助回归分析这一数理统计 工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建 立回归方程式来进行预测。 l 、相关分析理论 相关分析是衡量一个变量( 因变量) 变化和另一变量变化相联系的程度，如 果分析两个变量间的关系，这种分析被称为简单或二元相关分析，如果分析多个 一 量间的关系，则称为多元相关分析7 。 由于在各项因素中，各项因素通常还存在着一定的相关性，这种相关性会导 致被评价对象信息的重复使用，从而降低评价的科学性和合理性。相关分析是通 过对各个因素间的相关分析。因素相关分析通常包括以下三个过程：第一，各因 素的标准化处理。由于因素的量纲不同，需要对原始数据进行无量纲处理，以减 少因素的不同计量单位对分析结果的影响；第二，计算各个因素之间的相关系数； 第三，规定一个临界值。相关分析用于计算两个因素之间的相互关系，分析两个 变量间线性关系的程度。其数学定义为： r2 z ( x 。一i x y ；一歹) 其中n 为样本数，x ；和y 。，为两因素的值。相关系数r 8 的取值范围在一1 到 + l 之间，若o ( r l ，表明因素之间存在正相关关系，即两个因素的相随变动方 向相同；若- 1 r _ t 口o k 一1 ) 时，拒绝原假设。 2 5 t 检验是对各回归系数的显著性所进行的检验，在多元回归分析中，检验同归系数是否为o 的时候，先 用f 检验，考虑整体同归系数。再对每个系数是甭为零进行t 检验。t 检验还可以用来榆验样本为来自一元 正态分布的总体的期望，即均值；和检验样本为来自二元正态分布的总体的期望是否相等。 山东大学硕士学位论文 3 、回归方程的检验 多元线性回归方程显著性检验的原假设为h 0 ： p 。= - = ：= = t = 0 ，检验的统计量为f 统计量筠： v ( 多，一歹) 2 r ： f2 j 三- i 诋2 可_ ：蟊。f 七一一七一1 式中，k 为解 释变量的个数，1 3 为样本数。s p s s 自动讲f 值与概率p 值相对应，如果p 值小于 给定的显著性水平口，则拒绝原假设。 4 、多元线性回归分析的基本步骤 ( 1 ) 确定因变量和自变量，并初步设定多元线性回归方程。 ( 2 ) 确定参数，确定估计多元线性回归方程。 ( 3 ) 利用检验统计量对回归预测模型进行各项显著性检验。 ( 4 ) 检验通过后，可利用回归模型进行预测，分析评价预测值。 通过国内外房地产市场影响因素的选取规律，结合济南市的实际情况，选取 将住宅销售量作为对未来房地产投资需求趋势预测的基本指标，通过s p s s 统计软 件分析，可得相关性如表6 ：