（城市规划与设计专业论文）广州地区商住楼商业裙楼研究.pdf

摘要 摘要 商住楼的发展伴随着城市的现代化进程以不可阻挡的势态在在国内的大部分 地区迅速生长和蔓延。作为城市的重要组成要素，商住楼商业裙楼的规划设计建 设是否合理不仅对于城市空间的营造有着重大影响，而且也对城市环境质量、居 民的生活质量带来重要的影响。 广州作为祖国的南大门，由于有着独特的地理位置、气候条件、经济、政治 和历史文化等因素，其商住楼商业裙楼的不仅迅速发展而且也具有一定的代表 性。然而在建设中取得了大量经验的同时，同样也存在了不少问题。 本研究通过探讨商住楼商业裙楼的产生、发展的背景，并总结建设实践经验 来找出适合国情和地域性的商住楼商业裙楼发展模式。 全文共五章。 第一章：绪论。主要介绍研究的背景、意义、对象、范围等以及相关文献 综述。这是本论文研究的起点和方向，并从中提出相关研究的问题。 第二章：商住楼商业裙楼的产生及其发展演变。综述国内外商住楼商业裙 楼的发展历史以及广卅地区商住楼商业裙楼发展的社会、经济、历史及文化背 景，并总结归纳现阶段广州地区商住楼商业裙楼的发展现状及其特征。 第三章：商住楼商业裙楼空间布局特征及规划选址研究。分析了商住楼商 业裙楼不同的空问布局类型特征，并对商住楼商业裙楼布局与城市空间关系进行 探讨，分析影响广州地区商住楼商业裙楼规划选址的因素，并提出规划选址的原 则及要点。 第四章：商住楼商业环境与居住环境协调研究。本章分别对商住楼商业裙 楼商业环境、商住楼居住环境进行论述并进一步探讨商住楼商业环境与居住环境 的统一性和矛盾性。 第五章：广州地区商住楼商业裙楼的发展趋向。对广州地区商住楼商业裙 楼的发展趋向进行预测，并通过广州地区典型商住楼商业裙楼实例进行分析探 讨。 关键词商住楼；商业裙楼：空间布局；商业环境；居住环境；协调研究 华南理工大学工学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ec o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa l o n gt h ep a c eo fc i t ym o d e r n i z a t i o na r em u s h r o o m i n g w i t hu n p r e v e n t a b l ef o r c e si nc h i n a c o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a lg r o u p e d b u i l d i n g sb e i n ge s s e n t i a lc o m p o n e n tp a r t so fac i t y ，t h er a t i o n a lp l a n n i n ga n dd e s i g n o fw h i c hh a v eg r e a ti m p a c tn o to n l yo nt h ec o n s t r u c t i o no ft h ec i t ys p a c e ，b u ta l s oo n t h ec i t y se n v i r o n m e n t q u a l i t ya n d r e s i d e n t i a lq u a l i t y g u a n g z h o ua s t h ec e n t r a l c i t y o ft h es o u t hc h i n aa r e a p o s s e s s e ss o m eu n i q u e c h a r a c t e r i s t i c si n g e o g r a p h i c a lp o s i t i o n ，c l i m a t e ，e c o n o m y , p o l i t i c s a n d c u l t u r e ， t r i g g e r i n g t h er a p i dd e v e l o p m e n to fc i t y sc o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a l g r o u p e db u i l d i n g s ，a n dt h i s i sr a t h e rt y p i c a l h o w e v e r , g r e a ta c h i e v e m e n t sa c c e s s e d i nt h ep r o c e s so f d e v e l o p m e n t ，m a n yp r o b l e m sa r ee x p o s e ds i m u l t a n e o u s l y t h et h e s i sc a r r i e do u tb yp r o b i n gi n t ot h e b a c k g r o u n dk n o w l e d g eo fe m e r g ea n d d e v e l o p m e n to ft h ec i t y sc o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g s ， o nt h eb a s i so fw h i c hg e n e r a l i z es o m er u l e so ft h u m bf o rt h ed e v e l o p m e n tm o d eo f c o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g sa d a p t i n gf o rt h ec u r r e n t c o n d i t i o n so fc h i n aa n da l s ot h a to f g u a n g z h o u t h et h e s i si sd i v i d e di n t ot h ef i v ec h a p t e r sb e l o w ： c h a p t e ro n e ：i n t r o d u c t i o n t h eb a c k g r o u n d ，s i g n i f i c a n c e ，o b j e c ta n dt h es p h e r eo f t h es t u d ya r et ob ei n t r o d u c e d ，t o g e t h e rw i t hab r i e fi n t r o d u c t i o nt os o m er e l e v a n t d o c u m e n t s t h ei n t r o d u c t i o ni st h es t a r tp o i n to ft h e s i s ，f r o mw h i c ht h ei s s u e st ob e d i s c u s s e di nt h ef o l l o w i n gc h a p t e r sa r er a i s e d c h a p t e rt w o ：t h ee m e r g ea n de v o l u t i o no fc o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a l g r o u p e db u i l d i n g s t h eh i s t o r y c o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a l g r o u p e d b u i l d i n g so fc h i n aa n dt h o s eo fo t h e rc o u n t r i e si st os u mu p ；t h ec u l t u r ea n ds o c i a l e c o n o m i c a lb a c k g r o u n do fc o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g s i n g u a n g z h o uw i t h t h e g r o w t ha n dc h a r a c t e r i s t i c s o ft h ec u r r e n t s t a g e i st ob e s u m m a r i z e d c h a p t e r t h r e e ：t h e s t u d y o nt h e s p a c ep l a n n i n g a n dc h o o s eo fl o c a t i o no f c o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g si st ob eu n f o l d e d v a r i o u s m e t h o d so n s p a c ep l a n n i n g o fc o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a l g r o u p e d b u i l d i n g sa r ea n a l y z e d t h ei s s u ec o n c e r n i n gt h ei n t e r r e l a t i o n s h i pt h es p a c ep l a n n i n g o fc o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g sw i t ht h a to ft h ec i t yi s p r o b e di n t o ，a n do nt h eb a s i so fw h i c h ，s o m ep r i n c i p l e so nt h es p a c ep l a n n i n ga n d 一- 摘要 c h o o s eo fl o c a t i o no fc o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g sa r e r a i s e d c h a p t e rf o u r ：t h ec o o r d i n a t i o no fb u s i n e s se n v i r o n m e n to fc o m m e r c i a lr e s i d e n c e w i t hi t sr e s i d e n t i a le n v i r o n m e n ti ss t u d i e d t h ei s s u e so nt h eb u s i n e s se n v i r o n m e n to f c o m m e r c i a lr e s i d e n c ea n dt h a to fc o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g s ，a l s ot h er e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n to ft h el a t t e ra r ed i s c u s s e d r e s p e c t i v e l y af u r t h e rs t u d yo nt h eu n i t ya n d c o n t r a d i c t i o no ft h eb u s i n e s se n v i r o n m e n ta n dr e s i d e n t i a le n v i r o n m e n to ft h e c o m m e r c i a lr e s i d e n c ei sc a r r i e do u t c h a p t e r f i v e ：t h e t e n d e n c y o ft h e d e v e l o p m e n t o fc o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n d c o m m e r c i a l g r o u p e db u i l d i n g s o f g u a n g z h o u i s p r e d i c t e d ap r e d i c t i o n o nt h e d e v e l o p m e n t o fc o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a l g r o u p e db u i l d i n g s o f g u a n g z h o ui sg e n e r a t e d ，i n t e r m so fa n a l y s i so ns e v e r a l t y p i c a le x a m p l e so ft h e d e v e l o p m e n t o fc o m m e r c i a lr e s i d e n c e sa n dc o m m e r c i a l g r o u p e db u i l d i n g s o f g u a n g z h o u k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lr e s i d e n c e ；c o m m e r c i a lg r o u p e db u i l d i n g ；s p a c e p l a n n i n g ； b u s i n e s s e n v i r o n m e n t ； r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t ；t h es t u d y o f c o o r d i n a t i o n m 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究的背景和意义 商业活动是人类的基本社会活动之一。人类进入文明时代之后，随着社会分 工的越来越细，相互之间依赖性增强，各种生活必需品都需要通过商品交换获 取，现代人类生活离开购物活动是难以想象的。商业是城市中最活跃的经济成 分，作为连结生产者和消费者的商业建筑在很早以前就已经出现，并随着社会发 展经历了漫长的演变。商业建筑作为城市中种类最多、分布最广、形式晟丰富的 公共建筑，由它们组成的城市商业空间往往成为市民公共生活的汇聚点，但同时 也是目前我国城市规划研究关注较少的盲点之一。 从原始时代到现代，人类居住空间的发展经历了从简单到复杂的过程。从最 初的单纯的防风防雨躲避虫兽的巢穴到今天的家庭生活、家庭空间层面的住宅： 从单纯的自然属性的需要，上升到社会精神层面的需要。因此居住区的功能空间 更趋向复杂化，比如创建多功能空间，形成综合住宅楼、多功能综合体等。雅典 宪章提出了城市要解决好“居住、工作、娱乐和交通”四大功能。然而却片面的 强调四大功能的独立性，割断他们之间的有机整体性结果导致城市生活的逐步瓦 解和衰败。事实证明城市生活需要的是一个多功能的环境。 近几年随着房地产的升温，第三产业的蓬勃发展，一种兼顾商业与居住的商 住综合楼模式的建筑大量出现。这种建筑形式是商业与居住的复合，表现为底层 裙楼为商业用房，裙楼之上为居住用房，或以商业、或以居住为主体。商住楼大 量的出现不但对于结束福利分房后释放出来的居民对于住房的需求得到很好的满 足，而且也对于发展城市第三产业，扩大就业面，解决下岗职工再就业也提供了 广阔的途径。因此，商住楼的大量出现有着深刻的社会背景。 中国传统上历来“抑商重农”。商人在社会中被视为下九流，被认为不务 正业。到了计划经济年代，商业的发展也还是自上而下的单向性，忽视“从下到 上”的白发性，因此其发展也同样受到很大的压抑。随着市场经济的发展，城市 的商业成为最活跃的经济因素，一夜之间个体私营经济遍地开花，由此而产生了 对商业用房的极大需求。 商住楼体现的是城市居住、工作、娱乐功能的有机复合。它是城市在综合 化、多元化发展过程中，商业服务及其他用途的设施与居住结合而形成的一种建 筑类型，并把城市的效能发挥到极处。其强调的是体现城市生活多功能、多元化 的特性，并注重土地利用率及城市空间整体环境的综合效益的提高。 与商住楼蓬勃发展建设不相适应的是，商住楼的理论研究，特别是商业裙楼 华南理工大学工学硕士学位论文 的研究，大大滞后于实践的需要。国内对居住建筑和商业建筑的研究，无论是规 划设计理论，还是建筑的单体布局、组合、及平面功能分析都结合其他学科，比 如：经济、政治、社会、地理、环境学、生态学等进行交叉研究，并已经基本形 成了一个不断发展的研究体系。在居住建筑的研究中，对住宅平面功能和空间布 局的推敲，外观的设计，人居环境等一直是人们关注的重点：商业建筑的研究国 内外偏重于商业中心、商业街的研究。对于这种兼顾商住且具有显著中国特色的 商住楼的商业部分，理论界还缺乏足够的重视。无论在设计方、房地产开发方还 是城市规划管理部门，多层或者高层商住综合楼，商业裙楼部分大多只是作为一 种住宅产业的一个附属而存在，它的设计、经营和管理都缺乏重视和深入的研 究。另外，在城市开发过程中，由于缺乏明确的政策导向和有效的规划控制管 理，商业裙楼的建设往往只是开发商自己本身的自发行为，商业裙楼的开发与建 设一直处于无序状态之下。因此，造成建成后的商住楼商业裙楼商业经营效益不 理想、经营环境和居住环境环境恶劣、新建的商住楼存在大量商业用房积压、城 市发展混乱、无序等恶果。 商住楼中的商业空间与居住空间既存在着一定的联系，但相互间又是一种相 互矛盾的空间。商业空间与居住空间的临近，商业提供给居住者近距离的、方便 的购物消费场所，居住提供商业以一定程度人流的保证；商业讲究商业经营效率 和要求商业空间开放，而居住则强调安静和讲求私密与半私密空闻。另外，商业 裙楼是低层，是构成城市街道空间的重要组成要素，是城市风貌和形象的重要内 容。因此，如何使商业的效率得到最大的发挥? 商与住之间的这种互动影响性如 何平衡? 并使两者的矛盾得到最大的弱化，从而使商业对居住的影响降到最低； 它对临近街区的城市形态产生何种影响? 它处在城市的中心或者边缘和郊区又产 生何种异同? 等等。这些都是目前处于社会和经济的飞速发展，商品流通领域的 变化，第三产业蓬勃发展，全球经济一体化的新形势新背景下面临的迫切需要解 决的问题。 商和住复合在一起，对于人的居住环境、生活方式都有着重大的影响，而目 前对于商住楼的研究，理论落后于实际建设的发展。因此，对居住建筑的商业裙 楼作深入研究，不仅必要，而且也是及时的。 本研究将在对广州商住楼的实例调研及设计方案研究的基础上，结合开发建 设中存在的若干问题，总结归纳现阶段广州地区商住楼商业裙楼的发展现状及其 特征，并着重分析商住楼与城市、人的关系，就如何营造商住楼良好的商业环 境、居住环境以及有机宜人的城市空间环境作出分析探讨 本论文研究的意义是： 重点分析探讨商业裙楼与城市、人之间的关系，力图总结出广州商住楼商业 第一章绪论 裙楼客观存在的内在发展规律。以期将研究信息作为一个参考资料，对未来广州 和其他岭南地区的商住楼设计和城市建设有所裨益，并为这一领域后续研究提供 基础。 将研究作为一种信息反馈，为这一区域的房地产发展和城市建设提供有效的 建议和改进方法。为今后我国更大领域内的房地产发展和城市建设提供参考。 1 2 文献综述 1 2 1 本课题领域的理论研究现状 ( 1 ) 、权威论著、专题论著 论述商业建筑设计的权威著作有： 建筑设计资料集( 第二版，1 9 9 4 年3 月，中国建筑工业出版社) ：书中 论述的商业建筑分为商业街、商场部分、百货商店部分和专业商店部分，系统地 论述了这三种商业建筑的设计要点，内容偏重于零售建筑的具体设计。其中商业 街部分提到复合商业建筑类型，但偏向于商业与办公的复合体，对于商住楼形式 未有论述。 商店建筑设计规范( j g j 4 8 8 8 ) 、城市居住区规划设计规范( g b 5 0 1 8 0 9 3 ) ：规范性文件，对于商住楼商业裙楼未有专门论述。 商店建筑设计( 许家珍、中国建筑工业出版社出版、1 9 9 3 ) ：此书是一本 系统地论述商店建筑设计的书籍，除了对商店建筑的发展历史、商店总体环境、 商店建筑各组成部分设计、营业厅室内设计、商店建筑造型和装修方面的阐述， 还对百货商店、菜市场和自选商场、合建式商店建筑、步行街和购物中心作了比 较深入的分析和论述。其中合建式商店建筑一节中对与商住合建式建筑作了一定 的论述分析，但是论述偏向于单纯的设计层面，未有把商住建筑放在城市设计的 层面来论述。 购物中心开发设计与管理( 刘念雄、中国建筑工业出版社、2 0 0 1 ) ：这是 一本有关购物中心开发、设计与管理的专著。作者通过对购物中心的概念、发展 史和分类的分析与研究，揭示了购物中心的本质特征，并在此基础上对购物中心 的开发、设计、管理以及与城市的关系作了全面的论述和分析。 商铺投资( 姜新国、上海财经大学出版社、2 0 0 2 年) ：此书主要论述商 铺的交易与投资，属于营销投资方面的专著，是商铺研究与商铺交易务实工作的 经验总结。 ( 2 ) 、期刊杂志 散布于建筑学报时代建筑新建筑华中建筑等杂志中一些有关 住宅和商业建筑设计方面的文章，但多数讨论只涉及功能布局、结构合理性等方 华南理工大学工学硕士学位论文 面，针对商住楼商业形态和城市影响进行专题研究的文章也不多。 如张迎星发表在建筑学报上的评我国现代商业建筑的环境设计，作 者在调查若干座商厦的基础上，对现代商业建筑内外环境设计作了评述：崔俊山 发表在海洋工程刊物上的商业建筑的昨天和明天，文章论述商业建筑的 形成、发展现状、现代建筑的印象等等的，并展望未来的商业建筑发展，是从时 间纵轴方面论述商业建筑的发展；陈集询发表在重庆建筑大学学报上高层 商住楼设计探讨文，从设计的角度来探讨高层商住楼设计。作者分别通过对 裙楼、塔楼标准层、建筑形体等具体设计要点方面进行论述等等。 ( 3 ) 、学位论文 华南理工大学与全国其他建筑院校的学位论文有相近的文章论述，如： 天津大学硕士研究生计伟的居住区商业环境评析：文章主要就居住与商 业环境的结构组成、设施要素、空间形式等内容进行概括论述。继而对我国新建 居住区商业体系在设施水平、环境质量、规划原则、设计方法及建设体制上所存 在的种种问题，作出分析和评价。并试图通过剖析问题的层面表象，揭示其内在 的本质根源。 同济大学硕士研究生徐进的商住综合体可持续发展探讨( 1 9 9 7 ) ：文章把 生态学思想引入商住综合体的研究，运用可持续发展的思想和生态学的原理，研 究商住综合体在建筑设计和环境设计中体现建筑生态化和可持续发展的要求。探 索一条建筑生态化发展的道路。他所研究的对象主要是商住综合体，而且从文章 中可看出是偏重于是在住宅方面。 华南理工大学金榕的多元复合。文脉延续一一广东侨乡江门传统商住建筑 形态特征与环境协调( 1 9 8 9 ) ：由探讨侨乡江门商住建筑的发展特征，到接触城 市更新的实际课题，整篇论文的目的都是为了从地方文化的角度寻找城市传统文 脉在现代社会得以延续的途径。所研究的商住建筑主要是江门传统历史的商住建 筑。 重庆建筑工程学院硕士研究生高军的硕士论文复合商业建筑( 1 9 9 2 ) ：文 章主要对西方古典商住模式、商业建筑的演变、现代商住模式进行分析，并对商 业复合建筑产生的社会结构基础和商业建筑的类型与特征进行论述。 等等。以上学位论文主要对居住区商业环境、商住综合体进行综合的研究， 研究对象偏向于住宅层面，对商住楼商业裙楼未作系统及上升到城市层面的研 究。 由此，本研究涉及的方向目前理论界涉及较少，有进一步深入的空间。而随 着新世纪的到来，住房分配货币化、实现住宅产业化，人们对住房多层次需求的 大环境，也为对该选题进行深入研究提供了良好契机。 第一章绪论 1 3 研究的内容与范围 1 3 1 研究的对象 定义：商业与居住相结合形式的建筑由于没有个统一的标准，业内对此 定义不一。有定义为商住综合体或者商住复合体。如章孝思、魏宏杨发表于建 筑学报1 9 9 6 ( 1 2 ) 现代高层商住综合体的防火安全文中提到：“高层商住综 合体一般由高层居住体和商业公共体两大部分组成，规模较大者集生活、购买、 娱乐于一身”徐进在其同济大学硕士学位论文商住综合体可持续发展探 讨中提到：“本文提出的商住综合体，是作为居住建筑的一类而提出的一种居 住于公建台建的模式。”有定义为商住楼，如：陈集徇在其发表在重庆建筑大学 学报的高层商住楼设计探讨一文中认为：“高层商住楼是以住宅为主体，附 设商业裙房的一类高层建筑”。新修订的高层民用建筑防火规范给予的定义：“由 两者及两者以上用途的楼层组成的公共建筑称为综合体，有商业和居住两种功能 的建筑物称为商住楼。” 对于商住综合体这种概念，笔者认为，综合体是多种功能的复合，并以其中 某种功能为主。因此，综合体的表述更适合用于大型的公共建筑为主的复合建筑 物。 因此，本文将商住楼定义概括为：商住楼指传统意义上的“底部商业营业 用房与其上部居住用房组成的多层或者高层建筑物”，它可以是一个大型建筑单 体也可以是若干建筑群及其外部空间构成。商住楼商业裙楼定义为：商住楼 商业裙楼是指商住楼底部商业用房，以区别于上部居住用房。 此外，由于政策上的原因，现今存在着一种比较特殊的建筑类型一一办公与 居住功能混合两用的建筑物。这种类型的建筑物在建设上以公寓或者普通住宅立 项，其建筑设计与结构设计首先满足居住要求，但是使用上办公与居住两用。房 地产界流存在一种这样误解，认为商住楼就是指这种“在功能上既可居住又可用 于办公的商住两用楼”，本文认为这是不正确的，商住两用楼只是国内房地产发 展不成熟的情况下，房地产开发商钻政策空子制造出的一种特殊例子，并无广泛 的代表陛，与真正的商住楼有本质的区别。 对于商业的范畴，在现代社会，广义上商业相当于产业结构划分中的第三产 业类型，由此而派生出商品零售、商品批发、金融贸易服务、办公服务、休闲娱 乐服务、特种服务( 医疗、文体、教育) 等多种功能。本文所指的商业概念也 就是广义上的商业概念。 产生：人类社会出现社会分工和商品生产后，出现商品流通的场所一一商 铺：初期的商品括动与居住联系紧密，“前商铺后住居”、“下商铺上住居”是商 华南理工大学工学硕士学位论文 住楼的雏形。商住楼商业裙楼是城市人1 ：3 过度膨胀、人多地少的客观条件下出现 的产物；商住楼商业裙楼是直接面对消费者进行有形商品销售( 有形、无形商品 兼有) 的复合商品经营场所。 功能：商品集散功能；资源配置功能；价格形成功能；交易结算功能；信 息中心功能：主题会展功能；综合服务功能。 商住楼商业裙楼常见的商业种类按照经营的商品服务的不同分类如表1 1 类别商业的种类 百货类大型百货商店、小型百货商店 超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果 食品类 店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料店 女装店( 女士用品、女运动装、礼服店、女鞋店、妇女儿童内衣店、 紧身衣、针织内衣和袜子店、饰品店、包和手套、女帽子、皮毛装、 服饰类 孕妇装) 、男装店( 男鞋、定制服装、男士饰品、领带领结店) 、青少 年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、步店 家具和家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地扳地毯、古玩、 装饰类现代艺术品、陶瓷、电视架、室内装修、特制家具、隔断 五金类壁画、墙纸、家用五金、低压电器 药店药品、配药、药房 餐饮店小吃店、快餐中、自助餐厅、餐厅、咖啡店、鸡尾酒店 礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料 店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣店、花边、 其他商 摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具店、邮票和纪念品、运动器 材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物店、汽车配件、轮胎和电池、 园艺用品 美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配 服务类 匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、机票代售等 银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地 机构类 产公司、会计事务所、公共展厅 文化娱 剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园 乐设施 表1 1 ：商住楼商业裙楼常见商业种类分类表( 来源购物中心开发设计与管理，刘念雄， p 5 4 ) 第一章绪论 1 3 2 研究的内容 本论文研究的主要内容包括： ( 1 ) 在总结国内外文献对商住楼商业裙楼的研究成果的基础上，探讨商住楼 商业裙楼的发展演变过程及其动因。 ( 2 ) 在广泛、深入调研的基础上，综述国内外商住楼商业裙楼的发展历史以 及广州地区商住楼商业裙楼发展的社会、经济、文化背景，并总结归纳现阶段广 州地区商住楼商业裙楼的发展现状及其特征。 ( 3 ) 分析商住楼商业裙楼不同的空间布局的类型及其特征，并对商住楼商业 裙楼布局与城市空间关系进行探讨，总结目前广州地区商住楼商业裙楼规划选址 的特点，并分析影响广州地区商住楼商业裙楼规划选址的因素，提出规划选址的 原则及要点。 ( 4 ) 分别对商住楼商业裙楼商业环境、商住楼居住环境进行论述并进一步探 讨商住楼商业环境与居住环境的统一性和矛盾性以及他们之间的协调性研究。 ( 5 ) 结合我国当前商品流通领域的新变化与经济社会发展的新形势、新背 景，通过对广州地区几个典型商住楼商业裙楼实例进行分析探讨，对我国商住楼 商业裙楼的发展趋势作出预测。 1 3 3 研究的范围 本论文研究的地域范围是广州地区；研究的时问主要是从改革开放后8 0 年 代起至今的时间段。 广州历史上就是我国最大的通商口岸之一，历来也是华南地区最大最重要的 商业贸易中心城市，经济发展迅速，商业繁荣，集市林立。全市社会零售总额以 年均约2 4 的高速增长，居全国大城市前列，个体、集市贸易相当发达，商业 环境建设取得斐然的成就。由于其地理位置优越，而且又是省会城市，对珠江三 角洲及广东其他地方和华南地区一直起着带动、示范和辐射的作用。研究广州地 区的商住楼商业裙楼的发展动态及其内在特征具有典型性和代表性，其研究成果 将促进该地区商业楼商业裙楼的更好发展。 1 4 研究的框架与方法 1 4 1 研究的框架 本文的研究框架如图1 1 所示： 1 4 2 研究的方法 本论文的内容涉及到城市规划学、建筑学、经济地理、商品流通、产业结构 华南理工大学工学硕士学位论文 等多个学科的交叉。资料的收集主要通过文献检索、微机检索、媒体资料收集部 门咨询以及实地调研等方式完成。 论文的研究方法主要是： 1 总结与归纳的方法 以广州地区商住楼为研究对象，对8 0 年代以来的较具代表性的典型例子进 行实地调研和资料收集，对其在各个不同时期，不同地点的特点进行综合评价， 总结和归纳，分析他们形成的各种原因，和已经存在的各种利弊。 2 历史逻辑法 通过对中外商业建筑的发展历史的追溯研究，分析他们问的异同，以推断商 住楼形成的历史地理原因及制约其发展的因素。通过纵向分析来剖析商住楼形成 的本质根源。 3 图表分析比较的方法 结合岭南地区气候、岭南人文特征和现今社会发展的背景，在不同的群体规 模，不同区位条件，不同商住组合特征等条件下的商住楼商业裙楼进行纵向和横 向分析比较并作出评价。 4 访问调查和问卷调查的方法 从商住楼商业裙楼的商业效果、城市街道空间、商住楼居民使用效果等角度 进行探讨，对广州地区商住楼的商业经营者及商住楼住宅居民进行访问调查，将 调研结果以图表形式反应出来，利于发现和分析问题，以帮助寻求相应的改善措 施。 第一章绪论 分析问题 商住楼商业裙 楼的产生及其 发展演变研究 ( 第二章) 1 商住楼商 业裙楼的产生 2 商住楼商 业裙楼发展现 状及其存在问 题 商住楼商业裙楼 空间布局特征及 规划选址研究 ( 第三章) 商住接商业捃接 商业环境与居住 环境协调研究 ( 第四章) 商住楼商业裙 楼特点空间布 局特征 1 商住接商 业裙楼空间布 局特征 2 商住楼商 业裙楼空| 可布 局与城市空间 关系 商住楼商业错 楼选址研究 1 商住接商 业裙楼规划选 址现状特点 2 商住楼商 业裙楼规划选 址的原则 3 商住楼商 业裙接规划选 址要点 商住楼商业裙 楼商业环境与 居住环境的统 一性和矛盾性 商住楼商业裙 楼商业环境与 居住环境协调 研究 图l 一1本文的研究框架 9 研究的过程与成果 华南理工大学工学硕士学位论文 注释： 【1 】齐康主编城市建筑东南大学出版社2 0 0 1 年8 月p 1 6 6 1 0 一 第二章商住楼商业裙楼的产生及其发展演变 第二章商住楼商业裙楼的产生及其发展演变 城市土地作为一种商品所具有的基本特征： 不可再生性：指土地资源不能像其他生产要素那样能通过人类劳动生产出 来。 土地的稀缺性；是指城市土地相对于城市发展和建设过程中用地需求两言的 经济特征，它是土地价格存在的必不可少的基本因素。 土地的稳固性( 或不可迁移性) ：它包含两个方面的涵义，一是指土地相互 之间有一定的相对位置和空间关系，这种关系的客观存在不能改变的，它是级差 地租存在的重要条件。二是指土地资源作为生产要素在生产过程中具有不被损耗 的耐久性。 土地的异质性：由于土地所处的相对位置及对其改造投入的程度不同而使城 市土地的价值上的差异。正由于存在土地的异质性，在城市土地功能级配时才有 考虑合理配置商业用地的必要。【1 1 由于城市土地具有以上的多种基本属性，这就客观上要求我们珍惜土地、合 理利用有限的城市土地，使“地尽其用”。商住楼作为一种复合的建筑类型，在 充分、合理高效地利用城市土地资源方面有着较为明显的优势，而且在满足城市 的功能要求，充分发挥城市空间潜在能力方面也起着重要作用。 2 1 国内外商住楼商业裙楼综述 自古埃及开始，就开始出现城市商业 活动。从埃及出土的新王国时期( 约公元 前1 6 前1 1 世纪) 的墓画中，其商铺交 易方式就清晰可见：妇女盘腿坐地，上有 蓬状的遮盖物，檐下垂挂着等待交换的物 品。公元前6 0 0 年，巴比伦已成为中东乃 至亚洲的商业中心，是当对的国际大都 市。巴比伦位于中亚，为南阿拉伯、地中 海各港口以及小亚细亚、埃及商旅汇聚 点，可通达地中海、黑海、内海、波斯 湾、红海、其城市规模约2 0 0 平方英里。 由于当时整个文明程度较低，科学技术还 不发达，人们对外界不甚了解，异域罕见 图2 1 古代欧洲的城市生活( 来源：丁 物产以稀为贵，商品流通利润甚丰，海上撵“人本”的城市街道空问初攘) 华南理工大学工学硕士学位论文 贸易使巴比伦积聚了大量的财富。城市繁荣，商业发达( 图2 一1 ) ，商铺繁多的 巴比伦“空中花园”名列世界七大奇观。 古希腊古罗马时期，城市广场和公共浴室等多种功能复合在一起的大型建筑 闻名世界，广场周边建有敞廊，这些敝廊是进行商业活动的商业建筑空间。到了 中世纪和文艺复兴时期，市民常常居住和工作场所复合在一起，居住和工作空间 共存于同一建筑物中，底层做商店，上层为住宅，排列在街道的两侧形成商业街 道或者商业广场。 1 9 世纪的法国巴黎街道空间由许多的多层公寓所构成，这种公寓多为五、六 层，首层一般作为商店、饭店、咖啡馆等商业用房，其上是四、五层的住宅公 寓，是典型的欧洲式的商住复合建筑。其沿道路建设，向城市干道敞开，构成了 欧洲城市中多功能的、人性化的街道空间。 图2 3 巴黎塞纳河左岸新区某商住楼( 来源： 世界建筑9 9 0 4 ) 这种综合建筑体不但具有城市效益，从房地 图2 2 巴黎塞纳河左岸新区某商 产发展的角度来，由于其高效的利用城市用 住楼平面( 来源：世界建筑) 地，因此具有相当高的经济效益。作为一种 鲫u 4 可行的高效的建筑类型，他在欧洲的其他城市也广泛的建设，并随着新大陆开放 的热潮传到了北美。直到2 0 世界的巴黎，这种建筑类型依然方兴未迄。如位于 巴黎东部，塞纳河左岸新区的一栋住宅商和住相结合的例子。该住宅与新建的法 国国家图书馆相邻。建筑平面为u 型，主体分三部分，总净面积1 0 2 8 平方米， 首层为商业用房，2 层为小户型，其上3 层为3 室及4 户室，6 层为复式住宅。 ( 图2 2 ，图2 3 ) 第二次世界大战后，欧美各大城市相继进入了私人小汽车为主要交通工具的 时代。城市的尺度由以人为中心的人行城市变成车行城市。这一时期，郊区化的 第二章商住楼商业裙楼的产生及其发展演变 趋势悄然出现，越来越多的中产阶级家庭远离拥挤不堪的城市中心，搬迁到城市 的郊区，导致城市中心区环境日益恶化并走向衰落。 为了解决城市中心区衰落问题，城市更新复兴工作成为但是工作重点。另 外，作为对雅典宪章中功能分区原则的修正，产生了土地混和使用理论，促 成了城市混和体( m i x e d u s ec o m p l e x ) 的出现，大量的“办公综合体”、“住宅 综合体”大量新建，这种综合体底层裙房是商业零售、塔楼部分是宾馆、办公用 房、住宅等。欧美、日本等国的一些大城市、新城镇的建设和旧城市中心区的再 开发过程中，都建设了不同规模的综合体。例如，蒙特利尔有六个大型综合体通 过地下相连，形成了包含商业空间、旅馆、饮食娱乐、居住以及地铁站、车站的 巨型综合体群。 2 2 广州商住楼商业裙楼发展的背景 广州是广东省省会城市，也是政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广 东省南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中 心城市，交通枢纽，是中国的“南大门”。【1 】历史上广州就是我国最大的通商口 岸之一，历来也是华南地区最大最重要的商业贸易中心城市，经济发展迅速，商 业繁荣，集市林立。随着改革开放的进一步深化和人民生活水平及购买力的提 高，全市社会零售总额以年均约2 4 的高速增长，居全国大城市前列，个体、 集市贸易相当发达，商业环境建设取得斐然的成就。 2 2 1 历史文化背景 我国的商业历史由来己久，最初是有“市”演变而来， “市”为象形文 字，由三部分组合而成，“、”为日，表示远古时代人们日中而市；“巾”为交换 物，以纺织物一一“巾”字替代；而“一”代表着交换场所即今日的商铺。我们 可以从“市”字笔画上下布排上，感受这个文字传递的信息。说文对“市” 解释得十分清晰，日：集中进行交易的场所，也就是今日之市场、商铺。古人是 这样描绘“市”的：日中为市，致天下民聚天下货。交易而退，各得其所。发 展至今归纳起来共经历了“渔猎时代”、“农业时代”和“工业时代”等三大时代 的变革。 渔猎时代，人类处于奴隶社会，生产力低下，经济很不发达，人们根据自身 需要而进行使用价值的交换，即最初以物易物的“物物交换”。传说中炎黄、神 农时代就有商业的存在。我国有历史详实记载的“市”是从西周时期的丰京与镐 京开始的，周代的典章一一周礼就对商业制订了交易、税收、管理的 “制”。 从汉到唐的城市都是采取坊制作为基本的街区单位，。统治者为了对人们严 格管理控制的方便，人为的把商业与居住相分离。民众住在里坊，交易在市，坊 华南理工大学工学硕士学位论文 内禁止开店设摊。坊有坊墙，独立的市有多个，如：东市、西市等。而此时的 “市”多指一个指定 范围内的商业地区， 市内店铺排列整齐， 交易秩序井然。唐长 安城的时代，街道两 旁的景象主要是坊的 围墙，在非商业地区 中是没有店铺的，因 而也没有商业街道。图2 4 清明上河图 宋代也是我国封 建社会的鼎盛时期，商铺开始脱离市，商人被准许临街开设商铺，商业开始进入 自由发展时期。因此也就导致了住宅和商店、作坊结合。在封建社会，由于生产 规模小，工艺和设备简单，手工业作坊就在店铺的后面，店铺的楼上就是住家， 各作坊多自产自销，产销紧密结合一体，这既便于经营，又利于生产。上海的盛 锡福帽店就是这样的布局( 图2 5 ) ，对当时小手工工艺、日用杂品等建筑类型 多是这类平面布局。从宋代清明上河图中就可看到这幅商业和居住于一体的 商业综合体的场面。( 图2 4 ) 对于一般商店，多临街 设店，后为四合院式住宅的 “前店后宅”组合。这便成 为后来的传统平面组合形 式。直到现在还能在一些旧 城区老商号的建筑平面组合 中看到。 明清两代，中国封建社 会己进入晚期。随着西方先 l 一营业厅2 舟公室：3 艄：4 一工场：五一蝴室l 一营业厅；一舟公室：3 一帽痒：4 一工场：五一缝纫室 进科学技术和资本主义商业 6 开柬问；。7 一材辩摩：s 一收锻古 文化的影响，商业有了进一 ， 步的发展，社会分工教以往圈2 - - 5 上海盛锡幅帽店平面( 来源：商店建筑设 更细，商人的地位有所提计) 高。全国各地已出现了一些著名的商号及商业集散地。到了晚清时期，随着帝国 列强的入侵，一些沿海城市的商业建筑的发展明显受到外来文化的影响，带有明 显的殖民地烙印。 第二章商住楼商业裙楼的产生及其发展演变 建国以来，特别是改革开放以来，农村实行土地承包责任制实行，乡镇企业 兴起，随着城市化进程的加快，外加私营商业企业的崛起，以及部分国有商业企 业在改变体制后的迅速发展，产业结构调整，部分人员转行商业自谋职业，以及 部分农业富余人员经商等，致使商铺需求量增大，原有规模的商业设施难远远不 能满足市场不断扩大的需求；同时，城市中流动人口也大量的增加。据统计，到 2 0 0 1 年末，广州全市外来人口约3 2