（城市规划与设计专业论文）杭州市商品房开发特征及其对城市空间结构影响分析.pdf

华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 i 摘摘 要要 商品房是我国现阶段出现的一个特有概念， 它是随着商品经济的出现而产生 的。作为房地产开发的重要组成部分，商品房开发源于市场化的经济体制改革， 其兴起和迅速发展是在 20 世纪 90 年代以来社会、 经济发展变化的大背景下完成 的，并对城市国民经济和社会发展起到了积极的推动作用。但同时，其在实践中 也出现了许多问题和不足，这些都需要进一步的分析和研究。 基于以上的现实背景， 本文选择较具产业和城市代表性的杭州市作为研究区 域，运用定量和定性相结合的方法，分析其商品房开发的时空特征，并对其产生 的影响进行探讨。第一章，对本文的研究背景、概念进行分析和界定，并回顾了 国内外相关的研究状况，在此基础上提出论文的研究设计；第二章，介绍本文研 究的基础理论；第三章,从开发阶段、基本特征、开发类型与结构和开发强度等 方面对杭州市商品房开发进行全面系统的分析；第四章，开展商品房开发的空间 分布研究，揭示了杭州市商品住宅和商用楼宇的空间分布特征，并指出了其空间 演变的趋势。第五章，探讨了杭州市商品房开发对城市空间结构产生的影响。指 出，商品房开发及其区位的选择极大地推动了杭州城市外延扩张的进程，为城市 的快速发展提供了必要的空间，但另一方面，也引发了诸如城市空间的无序扩张 和低密度蔓延以及对城市生态景观结构造成破坏等问题； 促进城市老中心区职能 空间的更新与优化，加快以钱江新城为核心的新中心区的形成；推动和引导人口 的迁移和住宅的郊区化，加剧了城市社会空间结构的解体和分异；优化杭州城市 的垂直高度结构，提高城市空间的视觉品质。第六章,总结了全文的研究结果， 并提出相关问题的讨论. 关键词：关键词： 商品房 商品房开发 空间分布 城市空间结构 杭州 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 ii abstract commercial housing is a unique concept in our present, it is with the emergence of a commodity economy. as an important component of real estate development, commercial housing development from the market economic system, and its emergence and rapid development completed in the broader context of changes from the social and economic development in the 1990s, 20th century, and has played a positive role in promoting national economic and social development. but at the same time, in practice, there are many questions that need to be analysised and researched. based on the above realities background, the paper chose hangzhou city as the research area for it is to be more representative in industry and cities. using the method of quantitative and qualitative combination， analysis the characteristics of time and space of its commercial housing development and explore the impact. chapter 1，analysis and definite the research background and the concept, and reviewed the relevant domestic and international research situation ，on this foundation ，putting forward the thesis design; chapter 2, introduce the basic theory of research, and give a summary of the comments; chapter3, carry on a comprehensive system analysis of commercial housing development hangzhou, from the development stage, basic features, types and intensity of development etc. chapter4, study the spatial distribution of commercial housing development, revealing the features of spatial distribution of residential and commercial buildings hangzhou, and noted the space evolution trend. chapter5, analysis the effects of commercial housing development hangzhou to urban spatial structure , pointing out that the choice of location and commercial housing development has greatly promoted the hangzhou city outreach expansion process, and to a large extent influence the expansion of urban space in the form;promote the function conversion of urban region; push and guide the population movement and residential suburbanization; exacerbate the 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 iii disintegration and the sub-specific of the structure of urban social space ; change the vertical height structure of hangzhou city, and optimize the urban horizon line; chapter5, summed up by the findings and put forward some relevant issues keywords: commercial housing commercial housing development spatial distribution urban spatial structure hangzhou 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 1 1 绪论 绪论 1.1 研究背景研究背景 1.1.1 中国房地产业发展概述中国房地产业发展概述 1978 年党的十一届三中全会后，中国开始了以市场为导向的经济体制改革，从 而也拉开了房地产业历史性飞跃的序幕。 1980 年 4 月 2 日，邓小平同就建筑业和住宅问题发表重要讲话，全面阐述了住 宅的商品属性、流通方式、价格形式、住房金融等一系列根本性问题，对加快住宅 建设和住房制度改革起了极大的推动作用，为我国房地产业的发展，奠定了理论和 实践基础。1987 年 9 月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让拍卖中国第 一块土地，揭开了我国土地市场化的序幕。从此，土地成为重要的生产要素，人们 也逐步形成了土地价值和土地收益观念，并逐步建立了社会主义资源配置的一种新 机制，使我国房地产开发投资、买卖、等业务得到了迅速的发展，房地产的商品化 生产流通开始成为一种普遍的社会现象。1988 年，经全国人大通过的修改后的宪法 规定，土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进一步发展奠定了 法律基础。这是中国房地产业的第一次飞跃。 1992 年，邓小平同志发表南巡讲话，在极为有利的政治、经济环境下，房地产 业得到全面快速发展。尽管在某些区域出现了一定程度的“房地产虚势”但从产业 规模、产业速度方面都有了巨大的发展，被人们称为“房地产业的春天”。这一年 是中国房地产业发展的又一转折点，也是中国房地产业的第二次飞跃。 1998 年 6 月，国务院颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建 设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策，这是 我国住房分配制度的一次重大改革， 宣告了延续近50年的住房实物分配制度的终结， 中国房地产业开始进入一个新的历史发展阶段。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 2 近年来，由于房地产市场需求的不断增大和政府对房地产业的积极扶持，使房 地产规模，投资额、销售等都保持较好的发展势头。图 1.1-1.4 是 19982003 年我 国房地产业相关数据统计。 图 11 图 111：19982003 年中国房地 图 12：19982003 年中国房地 图 122：19982003 年中国房地产 产企业数量数统计 从业人员数统计 ：19982003 年中国房地产 产企业数量数统计 从业人员数统计 中国房地产业发展规模。到 2003 年，全国房地产开发企业达到 37123 个，从业 人员 120 多万，平均增长率分别达到 8.8和 7.8，产业规模的不断扩大，为加快 房地产开发奠定了基础，也大大推动了我国第三产业的发展。 图 13图 133：19982003 年中国房地产投资额及投资结构一览 ：19982003 年中国房地产投资额及投资结构一览 投资总额和投资结构。到 2003 年完成房地产开发投资 10153.8 亿元，比上年增 24378 25762 27303 29552 32618 37123 5.7 6 8.2 10.4 13.8 0 10000 20000 30000 40000 1998年 1999年 2000年2001年 2002年 2003年 个 0 5 10 15 房地产企业数增长率 82.6 88 97.2 106.2 113.4 120.5 6.5 10.5 9.3 6.8 6.3 0 20 40 60 80 100 120 140 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 万人 0 2 4 6 8 10 12 从业人员数增长率 3614.2 4103.2 4984.1 6344.1 7790.9 10153.8 2081.6 2638.5 3312 4216.7 5227.8 6776.7 297.9307.9 508.3 933.6 1302.3 381 338.6433.8 755.3 580 484.3 475.8 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 亿元 房地产投资额商品住宅投资额办公楼投资额商业用房投资额 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 3 长 30.3，而 25.5%的平均增长率更是远远高于同期 gdp 的增长速度。2003 年房地 产业增加值已占全国 gdp 的比重已经上升到 2， 房地产业的发展状况对整个国民经 济的影响越来越大。从投资结构来看，商品住宅已经成为开发投资的主体，占房地 产业的投资比重逐渐上升， 1998年住宅投资占房地产业的投资比例为57.6， 到2003 年这已上升为 66.7，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈相对下降的趋势。投 资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。 总体而言，改革开放 20 多年来，我国房地产业的发展规模不断扩大，投资额增 长迅速，投资结构渐趋合理；房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，对促进国 家经济发展、加快城市现代化建设、优化和调整产业结构等起到十分积极的推动作 用。 1.1.2 “杭州现象”及其引发的思考“杭州现象”及其引发的思考 1998 年以来，杭州市的房地产业投资持续增加，整个市场呈现出供需两旺的局 面，商品房均价持续上升且年均涨幅将近 20，大大超过了按国际惯例认可的 10 的合理上限，由此也就形成了我国社会各界，特别是房地产行业和理论界强烈关注 的“杭州现象”。“杭州现象”的出现，从某种意义上说有其合理性和必然性。 首先，从宏观经济环境来看。由于房地产业与国民经济是互相促进、互相依赖 的，作为目前我国国民经济的支柱产业，其发展很大程度上也依赖于宏观经济环境。 57.6 64.3 66.566.567.166.7 12 8.3 6 4.94.95 13.2 11.811.611.912 12.8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 商品住宅比重写字楼比重商业用房比重 图图 144:19982003 年中国房商品住宅、写字楼和商业用房投资比重一览:19982003 年中国房商品住宅、写字楼和商业用房投资比重一览 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 4 1134.9 1225.3 1302.6 1568 1781.8 2092 0 500 1000 1500 2000 2500 亿元 国内生产总值 国内生产总值 11351225130315681782 2092 199819992000200120022003 图 15图 155：19982003 年杭州市国内生产总值统计图：19982003 年杭州市国内生产总值统计图 杭州作为浙江省省会，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，全 国 16 个副省级城市之一。近年来随着市场改革的深化,杭州市国民经济继续快速发 展，2003 年国内生产总值（gdp）突破两千亿，达到 2092 亿元，连续十三年保持两 位数增长，经济总量继续位居全国省会城市第二、副省级城市第三。各项经济指标 在长江三角洲 15 个城市中均明列前茅。 按户籍人口计算的人均国内生产总值达 3.27 万元，比上年增长 13.9%。 国家的经济政策取向、浙江 省优越的区域经济环境以及杭州 市自身经济的快速发展为杭州市 房地产业发展奠定了基石。 其次，从城市化背景来看。 城市化是社会经济发展到一定阶 段所出现的必然现象，其实质是 农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地的过程。广大农业人口转变为 城市人口，他们进入城市学习、就业、居住、消费，就必然会对住宅产生迫切需求， 这就为住宅产业和住宅市场的发展提供了源源不断的原动力。根据西方发达国家的 经验，当城市化水平在 30%-70%之间时，城市化速度明显加快。当前，杭州市的城市 化水平大约在 40%左右，按人均 gdp 的 3.27 万元来看，应在 55%左右，正处于城市 化的快速发展阶段。因此，可以预计，在今后的 5-10 年间，杭州的住宅产业和住宅 市场会面临一个极大的发展机会，住宅市场的供求矛盾仍有进一步加大的趋势。同 时，第一、二产业向第三产业转化的速度的加快，也为商用楼宇的开发提供了契机。 但从空间的角度来看，房地产业的发展最终要以具体的形式体现在地域空间上。 2000 年的杭州市总体规划中陈述：杭州的城市空间形态演变必须实现“东进、南扩” 的目标，呈现出向南、向东发展的基本趋势和特点，城市空间发展方向开始逐渐明 确。但是，另一方面，进入 20 世纪 90 年代以来，随着宏观经济过热，特别是商品 房开发热的兴起，使杭州市老城区空间狭小、土地供应能力有限和开发用地实际需 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 5 求旺盛之间的矛盾日益突出。1998 年以来，紧靠城市中心区的城西的居住用地迅猛 发展，同时下沙新城和滨江新城的建设导致城市东部和城市南部的建设用地也快速 发展，城市北部的工业用地转居住用地的改造也如火如荼的展开，这就导致了事实 上，只要是城市边缘区的可建设用地都成为了城市优先发展的地区。 商品房的开发促使城市面积扩大、城市功能转换以及居住型卫星城镇的形成等, 对城市的发展起到积极的推动作用，但同时也容易诱发用地结构的不合理和城市的 无序扩张等一系列问题。 1.2 基本概念基本概念 1.2.1 房地产与商品房房地产与商品房 1）房地产概念、涵义）房地产概念、涵义 在英文中，房地产的名称是“real estate” ，指土地、建筑物及有关设施及相 应的权益。5根据这种定义，房地产包括实物形态(土地和建筑物)及相应的无形形态 (权益)两部分，通常房地产中的土地及相应的权益称为“地产” ，建筑物及其相应的 权益称为“房产” 。地产是房产的基础，处于主导地位。在商品经济条件下，房地产 是大宗商品，同其他物质形态的生产资料和消费资料相比，其有六方面的特殊性： 长期性、不可移动性、高额度消费、系统性、社会性及带动性。 2）商品房的概念、分类）商品房的概念、分类 “商品房”概念是随着商品经济的出现而产生的，是我国现阶段出现的一个特 有概念。商品房属于可以取得独立产权的一类房产，是城市房屋的一个组成部分。 关于商品房的定义，理论界关注较少，对其概念也没有达成共识。张蓉(1997 年)认 为商品房指由发展商在有偿获得国有土地使用权的土地上开发建设、在市场上销售 的房产。此概念明确指出了商品房的主要特征在于商品房的商品性质，但是从涵盖 的范围来看，仅仅涉及房地产一级市场的商品房，范围较窄。另外还有一类代表性 的概念是以商品房消费者为出发点，消费者以商品价格租用或者购买的房屋为商品 房，这个概念并没有突出现阶段商品房生产过程中生产者的地位。笔者认为商品房 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 6 指开发商在合法取得土地使用权的土地上开发建设、在市场上以市场价出售或者出 租的房产(房地产的不可移动性和分隔性决定商品房也包括部分自用面积)， 在房地产 二级、三级市场上出售或者出租的由开发商合法开发建设的房产也属于商品房的范 畴。 商品房按其功能可以分为商品住宅、写字楼、商业用房、停车场、厂房等，商 品住宅是最主要的类型。 商品房按其高度可以分为低层建筑 （13 层） 、 多层建筑 （4 6 层） 、中高层建筑（79 层） 、高层建筑（10 层以上的住宅和总高度超过 24 米的 公共建筑及综合建筑） 、超高层建筑（100 米以上） 。 1.2.2 商品房开发商品房开发 商品房开发的概念有狭义和广义之分，狭义的商品房开发指开发商在己经取得 规划许可证和土地使用证的土地上建设商品房的过程；广义的商品房开发还包括经 营和管理商品房的过程。 商品房开发所利用的城镇土地来源主要有以下几类： 郊区农业 用地转化为城镇建设用地的生地和熟地、旧城区空置的土地、房屋拆迁的置换地等。 由于商品房类型涵盖较广，详尽的资料难以收集，另从商品房构成比例来看， 商品住宅、写字楼和商业用房占据了主导地位，对城市发展和城市空间结构的影响 最为显著，故本文所论述的商品房开发主要是指此三种类型。 1.2.3 城市空间结构城市空间结构 城市空间结构(urban spatial structure)作为空间要素的组合格局，可视为一 种复杂的人类社会、经济、文化活动在特定的环境条件下的地域投影，是指城市各 物质要素的空间区位分布特征及其组合规律，是城市功能组织方式在空间上的具体 体现。 1.3 相关研究综述相关研究综述 1.3.1 国外相关研究国外相关研究 1）对房地产业发展的研究 ）对房地产业发展的研究 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 7 房地产业首先是一个经济产业，其研究首先是从经济研究特别是土地经济开始， 所以土地经济学派较早介入这一领域的研究。1924 年美国经济学家伊利、莫尔豪斯 合著的土地经济学原理出版，书中侧重于对用地制度的分析研究，阐述了土地 制度及课税，土地价值和利用等一系列间题，对农业用地进行了详细论述，是经济 学开始系统研究房地产(主要是地产)的标志。之后在 1945 年 r.u.拉特克利夫的城 市土地经济学，分析了城市土地的供需状况，研究了土地市场的均衡模式，分析 了不动产市场结构等，是第一部比较系统地研究房地产业发展规律的经济学著作。 但上述著作只是把房地产业作为城市经济活动中一个重要的生产要素来研究，对涉 及区位和空间问题的研究极少。 20 世纪 60 年代后人们开始从城市的住宅（房屋）和城市内部结构等方面研究房 地产业的发展。区域科学家阿隆索和温哥提出了居住区位模式，并引出了一系列的 城市土地利用模式、房地产供需模式、土地与住宅市场均衡模式等问题的研究。其 中比较典型的模式有：劳瑞的大城市模式和哈里斯的城市发展数量模式等。区域科 学中的地理学(城市地理学、经济地理学等)对房地产业发展也进行了大量研究工作， 主要侧重于空间方面，如空间结构、演化和空间政策。许多地理学家运用区位论原 理，研究城市地域结构与地价空间差异，城市化与地价的动态变化，城市规模与房 地产业价格差异，交通运输与地价变化等向题。 2）对城市空间问题的研究）对城市空间问题的研究 西方对城市空间结构及模式的研究较早就己经出现，但真正成为城市空间学派 研究的热点是在伯吉斯(burgess )“同心圆”等学说发表之后。城市空间结构的基 本模型有三种，即同心圆模式、扇形模式和多核心模式。三种模式的不同之处在于 模式中地域结构的形状不同、地域结构中心数量不同、城市地域结构的复杂程度不 同、地域结构形成机制不同。后来研究者在此基础上，发展和丰富了城市地域结构 的理想模式.如舒诺(l.f.schnore)和约翰斯顿(r.j.johnston)的成果。随后西方发 达国家经济进一步发展，城市社会问题增多，更多的人由关注物质生活问题转向关 注社会空间问题，如史域奇、威廉姆斯和贝尔(e.shevky, m.williams and w.bell) 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 8 等人分析了城市社会空间的分异、空间特征及其形成机制等内容，为城市社会空间 研究做出了开创性贡献。 对城市住房(房屋)空间分布的研究主要包含于城市空间结构的研究之中。由于 研究视角、研究所处的社会、经济、文化背景及研究对象的差异，又分为若干学派， 其中，生态学派以人类生态学为理论基础,涉及了城市住房与空间结构的空间特征, 重点研究居住空间结构；新古典、行为等学派新古典学派、行为学派分别以新古典 经济学和区位行为理论为理论基础,侧重个人的行为决策,从住户需求方面，解释居 住空间结构的形成过程；制度学派、马克思主义学派则是重视居住空间结构形成的 社会、政治结构研究，显示出住房与城市空间结构研究广度和深度的拓展。 1.3.2 国内相关研究国内相关研究 受社会、经济发展阶段和水平的影响，我国真正意义上的房地产业起步较晚， 相关的研究较少，早期大部分是基础理论的阐释，主要依附于政治经济学、土地经 济学及其他学科。随着我国市场化改革的实施和深化，使房地产业获得了长足的发 展，也引起理论界对其广泛的关注，特别是 20 世纪 80 年代以后，国内学者开始从 多方面介入房地产和商品房的研究。主要包括几个方面：地价、房地产与商品房价 格、居住区位与城市住宅（房屋）的空间分布、房地产业发展研究、房地产开发的 影响等。 1）地价的研究）地价的研究 杜得斌(1997年)分析了上海城市地价与城市区位因子的线性关系， 得出上海地价 向心性的空间分布格局。王茂春（1997）从时间序列上分析了城市地价空间分布的 演化规律及其动因。刘琳（2003）以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面 探讨了地价与房价的关系，并提出了相应的宏观调控对策。蒋芳（2004）利用gis空 间分析技术，采用多元回归的方法，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度， 指出商圈是对地价影响最大的区位因子，并提出了环线地价的边际值的新概念。 2）房地产与商品房价格研究）房地产与商品房价格研究 廖赤眉等（1994）分析了南宁市房地产价格空间分布规律与主要影响因素，并 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 9 对其房地产的开发方向进行了探讨。范少言等（1995）在对深训城市空间结构与房 地产价格间的作用关系分析的基础上，论述了深圳城市空间结构对城市房地产价格 水平和空间分布的影响。许晓晖（1997）分析了上海市商品住宅价格的空间分布规 律，进而探寻各区位因子对价格空间分布的影响。周春山（2004）研究了广州市近 10 年来的商品房价格变化的空间特点及影响因素,并进一步分析了房地产价格对城 市空间的影响 3）居住区位与城市住宅（房屋）的空间分布等研究）居住区位与城市住宅（房屋）的空间分布等研究 张兵(1995)从社会经济和城市住房供需机制变化的大背景下， 借用人文生态学的 扩张、侵入和隔离的概念分析了九十年代中国城市住房空间的分布过程，探讨了城 市住房空间分布的重构及其对城市社会经济变化的影响。杜得斌（1996）分析了住 房商品化以来我国城市住户的住宅需求的变动趋势，指出在居住地域内部，住户的 空间分异和住宅的空间分异是一致的。侯学钢(1998 年)提出了上海市办公楼（区） 迈向 21 世纪的规划设想。宁越敏等（1999）分析了上海市办公楼空间分布特点。董 昕（2001）在我国现行的住宅经济运行机制下,探讨中国住宅区位格局及其形成的原 因。王晓娟等（2002）阐述了房地产开发最优区位所应具备的特征以及选择的依据， 并指出上海房地产开发的主要发展方向。 4）房地产（业）发展研究）房地产（业）发展研究 廖赤眉等（1993）对广西房地产投资环境、前景与投资对策进行了研究。江胜 利（1994）探讨了房地产市场化与城市经济发展关系。夏南凯（1995）年对上海的 房地产开发中存在的若干问题提出了相应建议。陈浮等(1998 年)研究了中国房地产 业非均衡性发展。韩笋生等（2002）年阐述了西方房地产开发过程中有关制度分析 研究方法的最新进展，指出其对我国房地产开发的借鉴意义。侍得广等（2004）年 针对当前我国房地产开发中呈现出诸多的不合理现象，提出政府进行宏观调控和对 房地产开发进行创新是房地产业可持续发展的必由之路。王启仿等（2004）论述了 我国大城市房地产郊区化现象。 5）房地产开发的影响研究）房地产开发的影响研究 钱竹梅（1994）年初步探讨房地产开发对城市发展影响，指出房地产业的发展 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 10 将导致城市中第三产业用地剧增和居住用地适度扩展，从整体上调整各产业用地比 例，并促使城市内部多中心化及市级中心的扩展。阎小培（2001）等利用调查及统 计资料，对广州市 20 世纪 90 年代商品房的开发、空间分布特征以及周边地区的房 地产开发进行了分析，指出商品房开发对城市地域结构的影响。胡浩等（2004）运 用城市空间发展理论和产业经济学理论，探讨了南宁市房地产开发对城市空间扩展 的影响。 6）其它研究）其它研究 王兴中（1995）介绍了西方城市居住空间结构的演变与社会区域划分研究的主 要内容和方法。蹼励杰等（1997）探讨了建立房地产项目可行性研究信息系统的意 义、目标、总体设计、结构、功能、信息系统的软硬件配置等诸多问题。邓世文等 （1999）探讨了改革开发以来广州市物业发展与商业网点布局的时空关系。谢晖 （2003 年）探讨了城市规划与房地产开发的互动关系，并对两者之间的协调机制进 行了研究。 1.4 研究设计研究设计 1.4.1 研究意义与目标研究意义与目标 20 世纪 90 年代初，以蒋村商住区开发为标志，杭州市房地产业向商品化市场化 迈出第一步。此后，在市场化改革不断深化和国家宏观政策引导的背景下，以商品 房开发为主的房地产业以前所未有的速度取得了有目共睹的成就，极大的促进了城 市社会、经济的发展。在房地产业大力发展的同时，有必要总结其中的规律，对其 产生的问题也需要进一步的分析和研究，以利于产业和城市的发展。 本文主要围绕下述三个目标展开： 目标一：系统了解杭州市商品房开发的背景和基本特征。 目标二：分析杭州市商品房开发的空间分布、分布特征及演变趋势；探讨商品 房价格的空间分布、特征及影响因素。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 11 目标三：深入分析杭州市商品房开发对城市空间结构产生的影响，加深对商品 房开发促进作用和不足之处的认识和理解，以期对引导商品房开发和城市发展有所 裨益。 1.4.2 研究区域研究区域 本文的研究区域包括上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山和余杭八区 在内的杭州行政区（见图 16） 。根据杭州市的行政区划，将研究区域分为市区和郊 区，其中将市区分为中心市区（包括上城区、下城区、西湖区） 、一般市区（包括拱 墅区、江干区、滨江区）与城市边缘区（萧山区、余杭区） 。为更加准确的说明商品 房开发的分布状况，在参考杭州市国土房管局土地级别图（见附图 2）的基础上，将 研究区域细分为 23 个地段（见表：11） 。 图图 16：研究区域图：研究区域图 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 12 表表 11：研究区域划分表：研究区域划分表 中心市区中心市区 拱墅区拱墅区 1 地段、下城区地段、下城区 2 地段、上城区地段、上城区 1 地段、西湖区地段、西湖区 2 地段、西湖区地段、西湖区 3 地 段 地 段 一般市区 拱墅区 2 地段、下城区 1 地段、江干全区、上城区 2 地段、滨江区 1 地段、 西湖区 1 地段、西湖区 4 地段 城市边缘区 余杭全区、萧山全区、滨江区 2 地段 1.4.3 研究内容研究内容 全文共五章，第一章绪论，包括研究背景分析、基本概念辨析和国内外有关研 究综述以及本文的研究设计；第二章介绍论文研究的基础理论；第三章从开发阶段、 基本特征、开发类型与结构和开发强度等方面对杭州市商品房开发进行全面系统的 分析；第四章分析了杭州市商品房开发的区位分布与价格空间分布的特征及影响因 素；第五章从城市的外延扩张、内涵扩张、社会空间结构演变和城市空间景观四个 方面探讨杭州市商品房开发对城市空间结构产生的影响。第五章是论文的结论部分。 1.4.4 研究方法研究方法 1）研究方法）研究方法 第一、 文献查阅法： 根据所研究的对象和范围,通过大量的书籍阅读和网络检索, 收集整理相关资料。 第二、实地调研法:通过对杭州市商品房开发的实地调查，为论文研究提供第一 手资料。 第三、统计数表法:采用框式和图表的方法,对收集整理的数据进行处理,力图使 论文的表达直观化、简洁化。 第四、静态与动态研究相结合的方法:通过对杭州市商品房开发的不同阶段和现 状特征的考察,分析其分布的时空演变。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 13 1.4.5 研究框架研究框架 图图 17：论文研究框架：论文研究框架 论文研究的基础理论 土地利用理论 房地产开发理论 市场供求理论 城市空间结构理论 杭州市商品房开发的特征分析 开发阶段和总体特征 开发类型与结构特征 开发强度与规模特征 杭州市商品房开发的空间分布 基本概况 价格分布 区位分布 杭州市商品房开发对城市空间结构影响分析 杭州城市的 空间扩展历 史演变 商品房开发 对城市的空 间扩展影响 商品房开 发对社会 空间结构 的影响 商品房开发 对城市空间 景观的影响 结论与尚待进一步研究的问题 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 14 注释：注释： 1资料来源中国统计年鉴19982003 年，中国统计出版社 2同上 3同上 4同上 5资料来源杭州市统计年鉴19982003 年，中国统计出版社 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 15 2 论文研究的基础理论论文研究的基础理论 2.1 地租与地价理论地租与地价理论 地租不仅具有经济意义, 而且也是一个政治、道德、法律和环境的多面体。作为 一个庞杂的体系, 已成为房地产业最重要的基本理论基础。 2.1.1 地租理论地租理论 2.1.1.1 古典地租理论古典地租理论 英国古典政治经济学派代表人物威廉配第(william petty) 最早提出地租理论。 他认为地租是农地生产作物的一种剩余或净报酬， 阐述了级差地租 i、 ii 的基本原理。 理查德坎蒂隆(richard cantilon) ，提出地租是剩余扣除利润的余额, 对威廉配第 理论进行了补充。此后英国古典政治经济学派亚当斯密(adan smith)、法国农业学 派杜尔阁(r j turgot)、美国经济学家詹姆斯安得森(tames anderson)、英国古典经 济学理论完成者大卫李嘉图、法国古典经济学派让巴蒂斯特萨伊(jean baptiste say) 等，对古典地租理论的发展和完善做出了不同程度的贡献1 、2。 2.1.1.2 马克思地租理论马克思地租理论 马克思的地租理论是在批判和继承前人，特别是李嘉图的地租理论上创立起来 的。他认为，地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权对直接生 产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。土地所有 权的存在和垄断是产生地租的根木原因。马克思还从质和量两方面对地租进行分析。 从质的方面, 土地所有权集中体现在绝对地租上。 这一点对我们正确理解社会主义地 租的实质和存在性具有重要的现实意义，而且我国实行的土地有偿使用和有限期使 用制度的理论, 正是由此推导出来的。 从量的方面,地租分为级差地租 i、 ii 两种形式， 由于所使用的土地本身状况以及使用者投资等方面的不同造成地租量的差异。这一 点对我们发展房地产业, 促进土地资源合理配置，有一定的指导意义。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 16 2.1.1.3 现代西方地租理论现代西方地租理论 19 世纪后期开始，在世界范围的城市化进程中，城市用地与农业用地矛盾日益 紧张， 在比较利益的驱使下，大量农业用地变为非农业用地，从而引起许多经济学 家对城市地租问题广泛的关注。现代西方城市地租理论中的地租范畴主要包括地租、 经济地租和竞标地租。其中竞标地租或竞标租金（bid rent）是指人们愿意向不同位 置的土地支付的最大费用，再市场经济条件，竞标地租更具体体现在城市土地市场 的竞争中。因此，对竞标地租的研究成为西方城市地租理论的重点3。 有关竞标地租的理论最早出现在约翰冯屠能（johan von thiinen）的著作中， 其后以阿伦索(alonso)为代表的西方城市土地经济学家进一步完善了这一理论。阿朗 索将空间作为地租问题的一个核心进行了研究， 并首次引进了 “区位平衡” ( location equilibrium)这一概念。竞标地租的理论认为，在市场均衡地租曲线的每点上，土 地的需求量与供给量相等，在市场均衡地租曲线下，城市土地需求者不论个人或企 业都不再选择另外的地点来实现比现在更高的效用或利润，城市土地使用者在最高 竞标地租下，使土地效用或利润达到最大，各土地所有者的地租收入也达到最大。 因此，城市土地资源由此也得到了最佳的配置。 2.1.1.4 当代西方地租理论当代西方地租理论 当代美国著名经济学家保罗a 萨谬尔森(p a samullson)，认为地租是为使 用土地付出的代价，土地供给数量是固定的，可以利用地租和生产要素的价格来分 配稀缺的资源，而不收取地租是会造成缺乏效率的或不适应的使用方法。美国土地 经济学家雷利巴洛维(r barlowe)，认为地租可以简单地看作是一种经济体系，各 类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系2。 西方当代地租理论主要 是分析把土地作为生产要素使用的生产者或作为消费品使用的消费者如何根据市场 上形成的地租信号的变化，调整其各生产要素间的配置结构和进行住宅选址，以用 最少的支出获得最大的利润或最大的效用，同时分析了由于生产者和消费者在市场 上追求最大利润或最大效用的选址活动，如何使城市土地得到有效的配置和最经济 的利用，这对进一步完善我国土地经济运行理论有重要的借鉴意义。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 17 2.1.2 地价理论地价理论 地价理论是建立在地租理论基础之上的，一般认为，地价是地租还原而得，同 时也是在市场价格理论的基础上发展起来的。现代西方经济学派主要从三个方面考 察地价问题： 一是从土地收益方面考察：认为决定地价高低的根本原因在于该土地所能提供 收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。 二是从土地供求方面考察：认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。 在一定条件下，土地需求决定土地价格；同时，由于土地的用途可以转变、互换， 所以就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的；加上政府对土地供给的管制和 垄断，士地的供给总量也可以是有弹性的。如果其它因素不变，则土地的供给量与 土地价格成反向关系。 三是从城市的成长过程、趋势及区位空间结构等方面考察地价问题。 通常认为，地价地租+土地资本十利息额。我国目前有期限的土地出让金实质是 有期限的土地使用权价格， 它主要由以下部分组成： 地租(包括绝对地租和级差地租)、 土地开发费、基础设施配套费、拆迁费及其衍生的利息。在城市土地中，土地与土 地资本是高度融合的，很难区分二者。在我国，土地资本主要来自于国家和地方的 投资，为了保证城市基础设施的不断完善和资金的良性循环，土地资本必须成为地 价的主要组成部分。 2.2 区位理论区位理论 区位理论是经济地理学以及区域经济学的核心基础理论之一，是解释人类经济 活动的空间分布4，它是始于级差地租的研究，并逐渐发展成为一种有关空间经济活 动的一般性理论。该理论主要研究得领域为农业区位、工业区位和住宅区位，而对 于住宅区位的研究则出现得较晚，其中主要分为两大派别, 即过滤论和互换论。 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 18 2.2.1 过滤论过滤论 过滤论是在 20 世纪 20 年代初,由伯吉斯(ew burgess)在解释芝加哥住宅区位格 局时最早提出的。芝加哥在 19 世纪迅速发展,城市不断扩展，越是新的住房，离市中 心越远，那些收入最高的家庭迁移到了离市中心最远的最新的住房中，留下从前的 住房由那些收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心的最老的 住房中，这样依次类推，直到城市中心那些最陈旧的住房，由于那些最贫穷的家庭 向外迁移至稍新一点的住房中而被腾空，然后这些住房被拆毁，由扩展中的“中心 商业区”的管理机构和商店所取代。该理论主要是从住宅区位格局的角度研究住宅 空间分布特点 2.2.2 互换论互换论 互换论是 20 世纪 50 年代时由温哥和阿朗索最早研究的，其中后者的研究成果 影响较大。阿朗索的认为：一个家庭的固定收入将用于住宅消费、交通费用和购买 其它商品。一个家庭在选择居住区位时，是在随着城市中心距离的延长而趋于下降 的住宅费用与趋于增加的交通费用之间进行“互换”，并挑选住宅综合费用最低的 位置。区位平衡的前提是家庭总开支不超过总收入的约束，通过住房消费、交通费 用、购买其它商品的调节，使个人的满意程度达到最大化。 互换论是从城市交通费用和住房费用相互关系的角度研究住宅区位的，认为促 使家庭挑选住宅区位的经济力量是住宅费用的差异和交通费用的差异。后来，墨思 (r.f.muth)、伊文思(a.w.evans)进一步发展了住宅的区位理论。此外，英国经济学家 伊文斯(alan w evan s) 等人还研究了办事机构区位、商业区位等，这些对研究房地 产业发展的空间规律有重要的借鉴意义。 2.3 供求理论供求理论 市场供求状况决定产品的均衡价格, 这一西方经济学原理已为我国经济学界广 泛接受。由于土地空间位置的固定性及资源稀缺性，在一定条件下，土地的供给是 华中科技大学硕士学位论文华中科技大学硕士学位论文 19 基本恒定的，表现为供给曲线 ss 为一垂直的直线， 而需求曲线则是一条曲线，并 且可以上下移动。因此，在一定条件下，土地需求决定土地价格，如图 24 所示。 在