压马路与市调

压马路与市调 2 压马路与市调课程目标 掌握压马路的基本流程及执行重点 掌握市调及填写市调表格的方法 能够独立完成压马路 能够独立完成市调表格的填写 课程目标 3 压马路与市调课程内容 压马路的目的、流程和重点 市调的目的、方法和重点 市调表格的填写 课程内容 4 压马路与市调压马路 压马路的目的 选定引导动线 寻找客源客层 为制作销售道具提供依据 熟悉生活机能、交通情况 寻找与客户的话题 5 压马路与市调压马路 压马路的流程 对选定区域内进行实地勘察 选定压马路区域 从个案周边开始 完成生活机能图、交通示意图等 6 压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图 目的 帮助 业务员加深对 周边环境的印象 ，寻找与客户沟通的话题 帮助专案制定 销售策略和价格 策略 帮助企划寻找 户外据点和引导动线 ，提供销平等信息 丰富销售讲习的 说辞 7 压马路与市调压马路生活机能图 生活机能分类 生活机能 菜场、医院、超市、商场、建材中心、学校、公园、娱乐休闲场所、金融证券、邮局、幼儿园、银行，等 有利 变电站、泵站、污染场所（噪音、环境、垃圾、污水处理、生化处理 ）、太平间、棚户区、在建或停工项目、规划未定之空地、精神病院，等 不利 8 压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图的制作流程 划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。 根据地图绘制区域道路草图，以“井”字型方式将所压区域内所有路段预画在草稿纸上。 压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。 压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活机能图。 校对、更新生活机能图，保证其正确性和时效性。 9 压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图标注内容 各类生活机能至本案的 步行或车行时间 重要生活机能 的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色服务、具体费用、到达本案的路程与到达的路线与方式等 各类生活设施的 大小 、所提供服务的规格、档次或产品重点 标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借助的 各类生活机能 标注出地图的东西南北 方向 交通方面 ，应包括 公交站点（首末班车 、线路走向、间隔时间、费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向、道路状况、附近主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示） 10 压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图标注要点 图形 比例 尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明 标注前注意合理 排布 ，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称 小规模同类业态聚集时， 选择 最具品质者进行标注，其他在注释中说明 注释 可写在旁边或地图反面 根据实际情况，用两条细线表现出 道路 宽度，区分各级路段 各道路应尽量 拉直 ，以体现各生活机能之间的位臵关系 字的写法 ：尽量采用与道路垂直的方式来书写，利于排版 11 压马路与市调压马路交通示意图 交通示意图 目的 让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况 方便业务员引导不同位臵的客户到售楼处参观 交通示意图的内容 现在本案周边的主要交通网络 规划中的重要交通线路 这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽 12 压马路与市调压马路交通示意图 具体而言，交通示意图包括两方面： 交通动线（对生活机能的扩展） 如何去一些比较知名的场所或区域以及需要多少时间、距离为多少。 如何去一些有利的生活机能场所或如何换乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。 如何规避不利的生活机能场所。 方圆 800M以内共有多少条公交线路。 公交车的记录情况（首、末班车的时间，车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐）。 道路状况（判断客源客层的依据） 各主要道路交叉口的红绿灯时间。 周边主要车行道两边的电线杆数量以及电线杆间的距离。 周边多条马路的宽度。 市政对周边道路有无规划。 本案至附近马路的最近距离与最远距离。 寻找二至三条最方便的引导动线。 各主要时段（ AM7:00、 8:00、 9:00、11:00、 12:00、 PM16:00、 17:00、18:00)道路的人流、车流量及流量方向。 13 压马路与市调压马路交通示意图 交通示意图的形式 制作方法类似生活机能图做法 描绘道路 标识车站 注明车站车次和运营时间及各车到达车站。 交通状况 标识图 射线图 行车路线图 以本区域为核心，把周边及城市重要商贸中心、交通枢纽、办公区、开发区等知名区域的大致方位描绘出来，然后用射线相连，并在相应射线上注明车辆线路和换乘点。 由交通动线图衍生出来，往往用于企划的印刷品上，但它的表示方式与射线图相反，他是表示从知名区域到达本案所在区域的线路，所以箭头是由外部知名区域指向本区域的。 14 压马路与市调压马路交通示意图 交通示意图的标注要点 交通示意图中各 道路 应尽量拉直 可适当 放大比例 ，以便于清晰标注各项生活机能，当纸不够时，可用几张纸拼接起来使用 道路需根据实际情况用两条细线表现出其 宽度 注意绘制各道路的位臵距离应接近 实际情况 ，不要失真 公交站点等一些内容较多的生活机能可用 符号 表示，具体内容可在空白处注明 在道路交叉口可以直接用箭头表示各路口的 红绿灯 的间隔时间 指北针 加注 道路的相邻关系和路幅 比例 控制 运用 附录 标识补充 15 压马路与市调压马路交通示意图 射线图 16 压马路与市调压马路 压马路的执行重点 明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间 明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间 考量区域人员结构及消费水平 考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机 考察交通情况 17 压马路与市调压马路 大连西路，自四平路口交欧阳路口，横跨玉田新村，密云新村等数个新村，沿线 1公里有 7家中介服务所、 2家建材中心、 3家布艺店，中介挂牌的租售比 1。你得到的结论是？ 举例 安亭共有 12家银行设立的 13家银行网点，5家咖啡店， 2个大型室内菜场，小型私人中介门店为主，租售比基本在 1： 4，新建5个办公大楼，轨道交通正在建设中。你得到的结论是？ 18 压马路与市调市调 市调目的 了解竞品楼盘主要卖点 了解竞品楼盘与本案差异 为专案组制定销售策略提供参考 19 压马路与市调市调 不同部门市调的区别 区别 业务 研展 企划 市调目的 专案组：定价方式 (策略 ). 推案策略、去化情况。重点在于个案销控方式。 业务员：了解个案基本情况，与本案的对比，重点是总结说辞。 整合楼盘资料，分析区域市场。重点在于市场变化和竞品状况（收集数据） 了解个案客源客层、媒体投放方案，分析媒体投放效果。重点在于媒体（广告表现和目标客户的分析） 市调内容 针对竞品作市调：区域市场的市调、能产生同等替换关系的市调 公里范围内，从产品价格的差异化，得出消费层次和区域市场的价格水平及浮动空间 基地周边的扫街：生活机能图、交通示意图、户外据点 市调要点 需要对比总结，需要各方面的信息 价格、建筑类型、个案规模、产品定位、房型面积 价格、建筑类型、媒体方向、产品风格、客源客层 市调层面 微观 宏观 两者并重 20 压马路与市调市调 B E C D A 表明市调身份 假扮客户