物业管理市场开发ppt课件

物业管理市场开发,1,物业市场开发,2,第一物业市场状况,3,一、物业管理市场构成,4,一、市场主体-需求主体+供给主体（有效需求、无效需求）物业管理需求主体-物业的所有权者和使用者（业主/使用者）物业管理供给主体-通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织（物业管理公司）,物业管理市场构成,5,二、市场客体-在市场中被交换的对象1、有形商品：水果、电脑等2、无形商品：服务（物业管理服务）物业管理市场-服务，无形的劳动具体。,一、物业管理市场构成,6,三、市场环境-进行交换的环境（社会制度、各种法律法规）物业管理市场环境1、基本社会制度、市场经济体制、宪法；2、与物业管理相关的各种专门性法律；民法、经济法、合同法、公司法、物权法3、物业管理法规和政策，各类物业管理契约、合同,物业管理市场构成,7,一、物业管理需求物业管理需求在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。,经济学基础知识在物业管理中的应用,8,需求法则p442-4假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升,物业管理服务需求,9,需求法则在物业管理中的运用,10,需求法则在物业管理中的运用,11,二、物业管理供给在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。,经济学基础知识在物业管理中的应用,12,物业管理供给,13,供求变动决定买、卖市场的变动,14,五个了解1、国家经济政策状况-国家产业政策、财政政策、税收政策2、房地产业发展规模-房地产发展规模大-物业需求大-房地产发展规模小-物业需求小3、人力资源供需状况-人力资源招聘、管理,了解市场供求状况,15,4、物业市场竞争机制物业管理公司之间围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本业主与物业管理公司之间贱买VS贵卖,市场环境-市场供求状况,16,5、物业服务价格竞争情况价格竞争与非价格竞争对物业市场的影响,市场环境-市场供求状况,17,第二物业市场信息收集,18,一、物业市场调查程序,一、市场信息收集,19,（一）、确定目的和任务(3why)（二）、确定调查对象与项目（三）、设定物业市场调查项目（四）、设计物业市场调查表（五）、确定物业市场调查时间和工作期限（六）、确定物业市场调查的调查方法（七）、确定调查资料的整理方法和分析方法（八）、确定提交物业市场调查报告的方式（九）、制订调查的组织计划,市场调查方案的制定,20,制定市场调查方案确定调查对象项目,21,（三）、设定调查项目1、与任务紧密联系，又能获得答案；2、能清晰明确回答的；3、问题之间能相互联系。（四）、设计物业市场调查表,市场调查方案的制定,22,（六）、确定调查方法,一、物业调查方案的制定,23,（九）、制定调查的组织计划-组织领导、机构设置、人员选择、培训、工作步骤、善后处理,一、物业调查方案的制定,24,二、实施物业市场调查,25,三、物业信息的分析,26,四、编制物业市场调查报告,27,一、信息分析与甑选二、建立市场信息库,建立信息库,28,一、信息分析与甑选二、建立市场信息库1、国家及各地房地产开发及物业管理相关政策法规；2、房地产、物业主管行政部门、行业协会的信息；3、投资商、发展商信息；4、业主（业主委员会）信息；5、竞争对手信息,建立信息库,29,第三物业市场开发的实施,30,一、确定物业开发项目,二、组织物业管理投标,物业管理市场开发的实施,31,（一）全面收集目标项目情况,一、确定物业开发项目,32,1、发展商的基本情况政府发展商经济适用房房地产发展商资质、资历、开发历史长短、开发项目数量多少、项目质量、品牌知名,一、确定物业开发项目,33,2、了解业主、物业使用人的基本情况1）、收入水平2）、文化水准3）、安全需求4）、环境需求5）、服务需求6）、精神需求7）、物业保值、增值需求,一、确定物业开发项目,34,3、了解竞争对手情况1）、竞争对手的实际情况遵循规则对手背景确定主要竞争对手2）、分析对手优劣势从事物业管理的时间管理规模管理物业的结构类型专业化程度综合因素,一、确定物业开发项目,35,一、确定物业开发项目营造适宜的氛围,36,（二）营造适宜的氛围形象宣传1、电视宣传2、广播宣传3、互联网宣传4、报纸或夹报宣传5、海报宣传,一、确定物业开发项目,37,客户感情联络1、与发展商联络感情团体交际、个人交际2、与业主委员会/业主联络感情业主联谊会征询性活动社会性活动宣传性活动,一、确定物业开发项目,38,二、物业管理投标,39,八大程序,物业管理投标,40,一、成立投标组织投标工作小组：总经理（经营副总经理）-统筹、协调市场开发部负责投标整体策划、实施投标具体工作管理部配合标书管理、服务方面内容制作工程部房屋及附属设施设备的管理和维修养护方案制定；项目工程技术分析；财务部财务评价,物业管理投标,41,二、获取招标文件仔细研究招标文件开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证金、奖惩措施、管理服务范围、内容、标准资格预审,物业管理投标,42,三、现场勘查1、物业情况2、主要业主情况3、物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求、市场变化情况、相关政策法规,物业管理投标,43,四、可行性研究,物业管理投标,44,项目评估1、投标物业基本情况2、物业项目定位3、业主的需求4、建设单位、业主、物业使用人的基本情况5、招标条件和招标过程6、竞争对手7、企业自身条件,物业管理投标可行性研究,45,风险防范与控制1、来自招标人和招标物业风险显失公平的特殊条件建设单位资金困难造成项目无法正常运行物业延迟交付关联交易2、投标人风险未分析、评估、论证投标决策、策略失误盲目承诺测算失误未中标或中标后亏损经营现场答辩失误、不正当手段竞争、取消投标资格标书泄露、废标3、来自竞争对手的风险低价、行贿等不正当手段；相关背景、综合竞争的绝对优势；窃取他人投标资料,物业管理投标-可行性研究,46,五、编制投标文件最重要的原则：响应招标文件的要求,物业管理投标编制投标文件,47,物业管理投标编制投标文件,48,投标书：投标函、投标报价、物业管理方案、投标中要求的其他材料投标书示例,物业管理投标编制投标文件,49,投标文件编写基本要求1、使用国家统一的行业标准计量单位；2、使用统一的货币；3、使用国家统一颁布的行业标准与规范；4、使用标准的表述方式；5、确保资料的真实性。,物业管理投标编制投标文件,50,投标文件编写应注意的问题1、确保填写无遗漏、无空缺。重要数据未填写，可能视作废标；2、不可任意修改填写内容；3、填写方式规范。除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹；4、不得改变标书格式；5、计算数据必须准确无误；6、报价合理；7、包装整洁美观。字迹清楚、文本整