（区域经济学专业论文）基于信息不对称的住房抵押贷款风险研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 个人住房抵押贷款作为一种重要的住房金融工具在个人消费贷款中占据较大 比重，且贷款额度在不断增长。在住房抵押贷款市场上，由于信息不对称的存在， 导致金融机构面临着较大的风险。近年来，我国金融机构逐渐意识到风险的危害性， 学术界对住房抵押贷款风险作了大量研究，但国内从信息不对称角度分析住房抵押 贷款风险的研究比较少。住房抵押贷款证券化的推行对风险的防范可以起到一定的 抑制作用，但还必须加以完善；同时，实施和完善个人信用制度；进行住房金融工 具创新；完善抵押担保保险制度是控制和防范抵押贷款风险的重要举措。 本文从信息不对称角度出发，首先介绍了我国住房抵押贷款现状及风险状况； 接着详细分析了住房抵押贷款风险类型，并深入研究信息不对称对住房抵押贷款市 场的影响；最后在借鉴国外成功经验的基础上，吸取美国次贷危机的教训，结合我 国国情提出了规避住房抵押贷款风险的策略。 关键词：信息不对称；住房抵押贷款；风险；证券化；个人信用制度 a b s t r a c t a sam a i nt o o lo fh o u s i n gf i n 孤c e ，i n d i v i d u a lh o u s i i l gm o r t g a g ea c c o l l i ! 峪t ! o ra 铲e a t p r o p o r t i o no fm ec o n s 啪i n gc r e d i tl i n e ，a i l dm el i n eo fc r e d i ti s 擎a d u a l l yg r o 谢n go n t h e m o r t g a g em a r k e t ，t h ef i n a i l c ed e p a n r n e n tf a c e sm o r er i s k sb e c a u s eo f t h ei n f 0 m a t i o n a s y m m 邮r e c e n t l y ，l ef i n a i l c ed e p a m e n t 铲a d u a l l yr e a l i z e st h eh a n l l m l n e s so fm e r i s k s a c a d e m i am a l ( e 锄o u n t so fs t u d i e sa b o u th o u s i n gm o r t g a g e b u tt h e r e n tm o r e r e s e a r c ho fh o u s i i l gm o r t g a g eo ni n f o m a t i o na s y 舢n e 缸y t h ei m p l e m e n t a t i o n o f m o r t g a g es e c u r i t i z a t i o nc a nc o n t r o lt h er i s k st os o m ee x t e n t b u ti t m u s tb ep e r f e c t e d g r a d u a l l y m e a l l 、) d l i l e ，b u i l d i n ga 1 1 dp e r f e c t i n gt h ei n d i v i d 吼lc r e d i ts y s t e m ，i l l o v a t l n g t h eh o u s i n gf i n a i l c et o o l sa i l dp e r f e c t i n gm o n g a g ei n s u r a n c em e c h a l l l s ma r el m p o r t a l l _ t i m t i a t i v e st oc o n t r o la i l dp r c v e n tr i s k so fh o u s i n gm o r t g a g ei nc l l i n a f i r s t l v t h et h e s i si n t r o d u c e st h eh o u s i n gm o r t g a g es i n 眦i o n 锄dr i s ks t a t u s ；t l l e n a 1 1 a l v z et h ed e t a i l e dl ( i n d so fh o u s i n gm o i r t g a g er i s k ；a i l dd e 印l yr e s e a r c hm ee 丘e c to f h o u s i n gm o i r t g a g em 破e tt h a tm a d eb yi 疵m a t i o na s y m m e 咄b y t h ee n d ，o nt l l eb a s i s o fl e a n l i n ga d v a l l c e de x p e r i e n c e s 丘o md e v e l o p e dc o u n t r i e s ，a 1 1 ds u c b n gm el e s s o no f s e c o n d m o n g a g ec r i s i si na m 嘶c 趾，恤t h e s i sp r o p o s e ss e v e r a l i n e t h i ) d st op r e v e n tn s k s o fh o u s i n gm o r t g a g e 赫i i 培a tt h es t ：咖e so 士c h i n a _ 耐w o r d ：i m 咖a t i o na s y i r i l e t r y ； h o u s m gm o n g a g e ； r i s k s ；s e c u r i t i 刎0 n p e r s o m lc r e d i ts y s t e | n 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：奶杏舅 日期：汐萨了月加日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：衫话第 日期：锄年j 月b 日 导师挑编半 日期：细吕年y 月沙日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回重途塞逞銮卮进卮；旦圭生；旦二生；旦三生筮查! 作者签名：苏奄劣 日期：珊题月加日 导师张0 踢竿 日期：如咯年f - 月加日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 导火索。虽然我国的金融运行系统相对比较封闭，但仍然不可避免的要受到次贷危 机的影响。2 0 0 7 年我国金融市场连续六次上调存贷款利率和准备金率，以期达到紧 缩银根、防范金融市场风险的目的。纵观美国次贷危机的发展历程，它与我国现阶 段房地产市场的发展过程有很多相似特征，但是由于我国住房抵押贷款市场存在着 比较严重的信息不对称问题，并且暂不具备像美国那样发达的金融避险工具市场， 若发生类似的贷款危机，则会造成比美国更加严重的损失。因此，我国必须吸取美 国次贷危机的教训，根据国内房地产市场运行现状作出更为完善的风险应对策略。 1 1 2 研究目的及意义 本文企图从我国房贷市场存在信息不对称问题的角度出发，在综述国内外学者 对住房抵押贷款风险的实证研究成果的基础上，深入研究我国住房抵押贷款市场面 临的各种风险，以期对我国个人住房抵押市场的发展提供一些有价值的参考，从而 规避相应的风险，促进我国住房抵押贷款市场和房地产市场的健康发展。 本文研究的理论意义：随着社会分工的细化和信息科技的发展，使得信息不对 称问题对市场经济影响越来越大，很多研究学者已经深入到这方面的研究，但是较 少运用信息经济学研究住房抵押贷款风险问题。本文拓宽了研究视角一从信息不对 称的角度研究住房抵押贷款风险，分析了信息不对称对住房抵押贷款市场造成的影 响，探讨风险防范的策略； 本文研究的实践意义：对于宏观调控者而言，本文以信息不对称为基础，探讨 全方位的风险规避策略，为其提供了有力的理论支持；对于银行而言，本文可以帮 助其认识风险源，提供一些防范风险的措施，降低其风险损失；对于个人而言，都 希望有完善的住房抵押贷款风险管理制度、规范的市场以提供公平的竞争环境，实 现和保护其自身利益。本文的研究有助于降低住房抵押贷款风险，完善住房抵押贷 款制度，健全房地产市场。 1 2 国内外相关文献综述 1 2 1 国外研究现状 风险的定义最初出现于1 9 0 1 年美国a m w i l l e t 所做的博士论文风险与保险 的经济理论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客体表现。”而风 险的管理是为投资决策与管理服务的，目的在于防御风险，创造更好的收益。 目前国外学者在住房抵押贷款领域的研究已经相当成熟，研究的的角度和发展 趋势主要体现在以下几个方面： 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 市场风险、流动性风险、抵押物风险和信用风险。她提出如下规避风险策略：用 立法推动适合中国国情的个人信用制度的建立；建立良好的住房信用风险分摊机 制：采用住房信贷贴息政策减轻个人住房抵押贷款的风险；建立完善住房二级 市场，实现住房抵押贷款证券化，充分发挥住房抵押证券在住房抵押信贷中的支持 作用。 王震勤( 2 0 0 3 ) 把我国个人住房抵押贷款存在的风险分为借款人违约风险、市 场风险、抵押物价值认定风险、项目及开发商风险、利率风险五类。但他们的研究 缺乏重点，比较宽泛。 田雨( 2 0 0 4 ) 分析了住房抵押贷款的利率风险和信用风险与经济周期有着密切 的联系，而且经常会同时一起发生。当经济周期步入衰退期时，有还款能力的人会借 低利率还高利率增加银行的利率风险，而没有还款能力的人则会增加银行的信用风 险。 何志慧( 2 0 0 6 ) 将个人住房贷款面临的风险归纳为五个方面：操作风险、信用 风险、违约风险、法律风险、市场风险。提出：健全个人信用制度和信用评价体系； 建立银行内部风险管理体系；完善住房担保和保险制度；处理好不良贷款诉讼。 ( 2 ) 信息不对称与住房抵押贷款风险研究。王重润( 2 0 0 3 ) 认为住房抵押贷 款市场存在信息不对称，银行不知道借款人的风险状况，信息不对称对银行的贷款 决策产生重要影响，造成信贷配给现象。降低住房处置成本和增加借款人的违约成 本可以减轻信息不对称的负面影响。 孙冰、刘洪玉( 2 0 0 6 ) 从博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷 双方信息结构研究，建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数，分析交 易达成条件和贷款人放贷策略。研究表明，在信息不对称的个贷市场中，贷款人放 贷策略的局限性，如利率管制会降低信用配给的有效性，导致逆向选择和道德风险 的产生。他指出，应通过提高借款人违约成本、加大贷款人筛选成本、降低借款人 的信息搜索成本来防范信息不对称造成的风险。 王富林( 2 0 0 6 ) 研究了信息不对称、不完全契约与个人住房抵押贷款违约风险， 他提出通过提高信息对称度、建立激励相容的约束机制来加强个人住房抵押贷款违 约风险管理的制度安排和政策性建议。 ( 3 ) 提前还款风险研究。我国对提前还贷的研究时间不长，最初主要是介绍 美国等西方国家的研究成果，如今对提前还贷风险的控制策略还有待进一步研究。 陈钊( 2 0 0 0 ) 基于西方研究成果对提前还贷行为进行探讨，但其没有能够结合 中国的具体情况加以讨论。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 楼江( 2 0 0 1 ) 就抵押贷款提前还款行为对银行和借款人的利弊进行了分析，提 出了银行应完善处理提前还贷的方法，但他没有进一步对提前还贷风险的应对策略 进行研究。 施锡锉等( 2 0 0 2 ) 通过建立博弈分析模型对提前还贷行为进行分析，并提出 了违约金的收取标准，但在设计违约金时还应考虑提前还贷行为可能给商业银行带 来的正效应。 吴青( 2 0 0 5 ) 指出掌握提前还贷规律，准确预测提前偿付比率，合理确定住房 贷款的利率，在必要情况下适当收取提前还贷的违约金，住房贷款证券化及计提提 前还贷损失准备金，是管理提前还贷风险的有效做法。 1 3 论文结构及创新点 1 3 1 论文结构 本文共包括五个部分的内容： 第一章绪论。本章主要介绍了本论文的选题背景、研究意义、国内外研究现 状，论文结构及可能的创新点。 第二章我国住房抵押贷款市场发展现状。本章主要介绍了我国住房抵押贷款 制度的发展历程以及住房抵押贷款风险现状。 第三章信息不对称与我国住房抵押贷款风险。本章结合信息不对称理论，指 出信息不对称是造成住房信贷风险的根源，并对目前我国住房市场的典型风险进行 了分类分析。然后结合实证分析信息不对称对住房信贷市场造成的影响，指出信息 不对称导致住房信贷的帕累托无效率状态。最后提出了减轻信息不对称造成的负面 影响的两种路径。 第四章规避住房抵押贷款风险的国际启示及策略研究。本章为论文核心部分， 从美国次贷危机的启示、抵押贷款证券化、个人信用制度、担保制度、住房金融市 场工具创新五个方面进行分析，主要借鉴国外成功经验，结合我国国情作出了具体 的制度安排。 第五章结论与讨论。本章对全文作了结论性总结。 1 3 2 论文的创新点 ( 1 ) 结合信息不对称理论分析住房抵押贷款市场风险，突破传统分类研究方 式，对信用风险进行了新的分类研究。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 2 ) 通过分析国外成功经验，结合我国具体国情，从信息不对称理论的角度， 对抵押贷款证券化和个人信用制度加以完善，并提出具体金融创新工具。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 我国住房抵押贷款的发展历程与现状分析 2 1 我国住房抵押贷款的发展历程 住房抵押贷款又称为个人住房抵押贷款，指个人以所购买住房为抵押物，向 金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。当借款人违约时，银行有权 取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房，拍卖所得款项优先抵偿未偿还的贷款本息。 我国的住房抵押贷款制度是伴随着住房制度改革和金融体制改革的不断深入， 以及房地产市场的日趋成熟而逐渐完善和发展起来的。其发展历程主要经历了以下 几个阶段： ( 1 ) 起步阶段( 2 0 世纪8 0 年代中后期到9 0 年代初) 。1 9 8 7 年为了配合住房 商品化、社会化的改革，我国首先在烟台和蚌埠设立了股份制的住房储蓄银行；1 9 8 8 年建设银行和工商银行相继成立了专业的房地产信贷部。但在当时的民法理论中， 还认为房地产抵押的标的物是实际存在的土地及其他地上建筑物或定着物，尚无建 造的或未建成的房地产不能成为抵押物，从而在法律上明确否定了“按揭 业务的 可能。 ( 2 ) 规范和发展阶段( 2 0 世纪9 0 年代初期到9 0 年代中后期) 。随着邓小平同 志“南巡讲话 ，房地产市场在中国南方一些城市悄然兴起，随之在珠海、福建、 深圳、上海、武汉等城市逐渐出现“按揭”业务雏形和相应的法律条文。1 9 9 4 年， 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定将住房制度改革继续推向深入。各类 金融机构开始纷纷涉足房地产金融领域，打破了房地产金融由建设银行独家垄断的 局面。1 9 9 7 年实施的城市房地产抵押管理办法，不但对预购商品房抵押下了明 确的定义，而且还对其设立、登记等事项作出了具体规定。 ( 3 ) 快速发展阶段( 2 0 世纪9 0 年代后期至2 l 世纪初) 。1 9 9 8 年实施的中 国人民银行个人住房贷款管理办法将按揭贷款业务进一步制度化。同年，我国住 房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通 知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货 币化的新体制。从2 0 0 0 年开始，城镇居民购房占商品住房销售面积的比重一跃达 到8 7 3 ，( 1 9 9 5 年这一指标仅为4 9 2 8 ) 。也正是在这一阶段中，个人住房抵押 贷款的风险逐步显现出来，“假按揭”案件陆续爆发，成为快速成长期中不和谐的因素。 。陈钊：住房抵押贷款理论与实践，上海，复旦大学出版社，2 0 0 0 6 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s ( 4 ) 崛起阶段( 2 0 0 3 年至今) 。自2 0 0 3 年以来，房地产业迅速发展，使得住 房抵押贷款自然成为了商业银行重点拓展的贷款投向。2 0 0 3 年个人住房抵押贷款余 额为1 1 7 8 2 亿元，占整个消费贷款余额的7 4 8 7 ，而到了2 0 0 7 年，个人住房抵押 贷款余额达到了2 6 9 8 6 亿元，占整个消费贷款余额的近8 2 。住房消费信贷逐渐 步入高速发展轨道，占据了房地产信贷业务的最大部分。 2 2 我国住房抵押贷款的现状分析 在个人消费信贷中，个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷 款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务 ，被视为拓展信贷营销业 务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展 的贷款投向。 表2 12 0 0 0 2 0 0 7 年全国个人住房抵押贷款( 单位：亿元) 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 全国消费 4 2 3 56 9 9 01 0 6 6 9 1 5 7 3 62 0 0 6 32 2 1 5 0 2 4 3 0 13 2 9 1 7 信贷余额 个人住房 抵押贷款余额 3 3 7 75 5 9 88 2 5 81 1 7 8 2 1 5 8 5 3 1 8 4 0 0 1 9 8 3 92 6 9 8 6 个人住房抵押贷款 7 9 7 4 8 0 0 97 7 4 07 4 8 77 9 0 28 3 3 18 1 6 48 1 9 8 比重( ) 个人住房抵押贷款 增长比例( ) 6 5 7 74 7 5 24 2 6 73 4 5 51 6 0 77 8 23 6 0 3 资料来源：根据国家统计局网站2 0 0 0 一2 0 0 7 年统计公报数据整理而得。 在表2 1 中，2 0 0 4 2 0 0 5 年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重 均在7 4 以上，2 0 0 5 年、2 0 0 6 年、2 0 0 7 年则到达8 0 以上。2 0 0 6 年个人住房抵 押贷款余额为1 9 8 3 9 亿元，是2 0 0 0 年的近5 8 7 倍，而2 0 0 7 年个人住房贷款余额 是2 0 0 0 年的近8 倍。可见，经过近七年的时间，住房贷款增长速度之快是有目共 睹的。 自2 0 0 4 年以来，国家宏观调控手段加强，2 0 0 5 、2 0 0 6 年个人住房抵押贷款余 额的增长速度有所放慢，但2 0 0 7 年增长速度又反弹回3 0 以上，笔者认为这主要 取决于两个方面的因素：一是住房价格的上扬提高了消费者对住房市场的预期，认 。此数据来源于中国国家统计局网站h 婶：，、 ，w w s t a t s g o v c n ， 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 为房价会继续上涨，所以消费者购房数量增加，住房贷款余额增长比例提高；二是 银行关于第二套房贷的限制条件，即以家庭为单位，提高第二套房的首付比例及房 贷利率为商业银行基准利率的1 1 倍，在限制条件未实施之前，加快了消费者的购 房速度。因此，基于以上两个方面的因素，即使在宏观调控的强压下，2 0 0 7 年的贷 款余额增长比例仍出现逆转现象。随着利率的提高以及物价上涨等一系列因素的影 响，必然会危及到消费者的还贷能力。 商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因在于以下两个方面：一 是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为 个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实 上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等 因素密切相关的。上世纪8 0 年代美国住房抵押公司风波和1 9 9 5 年日本住房金融 案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。2 0 0 7 年上半年爆发的美国次贷危机，使得 美国的住房市场出现低迷状态，给美国住房金融市场严重打击，这对我们中国控制 住房抵押贷款风险起了一个很好的警示作用。 随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不 断上升，2 0 0 2 年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1 左右，到 2 0 0 4 年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1 5 左右。在我国个人住房抵押贷 款较发达地区上海，2 0 0 4 年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有o 1 左右， 到2 0 0 6 年9 月末，平均不良率上升到0 8 6 ，两年多时间上升7 倍多。 我国市场经济处于发展初期，信息不对称现象严重，法律制度欠缺，个人信用 征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实 际的贷款违约率高，特定条件下( 如贷款高速增长) ，用于风险分析的不良贷款率 指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵 押贷款期限长，一旦房地产市场出现大的波动，贷款违约等风险就会显现，因此加 强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发 展的一条必经之路。 综上所述，个人住房抵押贷款市场发展迅速，同时也隐含着较大的风险，而个 人住房抵押贷款业务能否正常发展关系到整个国计民生，所以，研究个人住房抵押 贷款的风险及控制策略具有十分重要的意义。 易宪容，韩芳：楼市观察“美国房地产信贷风险对中国的两大启示”，上海证券报2 0 0 7 年3 月1 2 日 l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 信息不对称与我国住房抵押贷款风险 3 1 风险及信息不对称理论 3 1 1 风险 风险是由于不确定性因素的出现给经济主体带来损失或获利的机会，它具有客 观性及与其他经济主体行为相关等特征。风险是由不确定性引发的，而不确定性又 是由信息缺陷导致的。从信息结构角度来划分，按信息的绝对拥有数量可分为信息 完全和信息不完全；按信息分布状态即个体之间信息的相对拥有数量可划分为信息 对称和信息不对称。信息不完全和信息不对称是信息缺陷的两种表现形式，由其引 起的风险分别称为外生性风险和内生性风险。内生性风险是由信息不对称引起的。 3 1 2 信息不对称理论 根据信息经济学相关理论，信息不对称是指参与人互相之间拥有的信息量是 不对等的，即某些参与人拥有信息，但另一些参与人不拥有信息。这主要是由于信 息本质上是一种“时空分布的不均匀性”，各参与人形成自己的“私人信息 造成 的。随着分工的不断发展，个体间的信息差异愈加显著。在信息经济学中，常常将 在交易中拥有信息优势的一方称为代理人，将不具备信息优势的一方称为委托人。 信息不对称从时间上可以划分为事前信息不对称和事后信息不对称。前者是指 发生在交易双方缔约前的信息不对称，后者是指发生在交易双方缔约后的信息不对 称。事前信息不对称会引起“逆向选择”问题，事后信息不对称会造成“道德风险” 问题。梅耶森( m y e r s o n ) 认为：“由参与人选择错误信息引起的问题为逆向选择， 由参与人选择错误行动引起的问题为道德风险。” 道德风险是信息不对称导致的一个重要方面。当代理人没有动机从委托人的利 益出发进行交易时，如果委托人不能控制代理人的行为或委托的商品或劳务的特 征，就会出现这个问题，或者说当委托人不能准确区分代理人决策与外生不确定时， 道德风险发生了。面对道德风险，委托人所能做的通常是设计一个风险分担合同， 给予代理人适当的激励，诱导他采取符合委托人利益的行动。委托人制定的激励计 划必须满足两个约束条件，一个是代理人从这个计划中至少得到他的保留效用，另 一个是代理人参加这个计划得到的效用必须大于他不参加计划的效用，前者是参与 约束，后者是激励相容约束。给定这两个条件，委托人使自己的效用实现最大化。 张维迎：博弈论与信息经济学，上海：上海三联书店，1 9 9 6 年版。 l l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 在住房抵押贷款中涉及到的直接有关联的、完全理性的双方，他们的行为是一 种非对称信息的博弈，自然会产生“逆向选择”和“道德风险 问题。所以在住房 抵押贷款市场上，应该制定适当的激励机制，避免道德风险的产生。 3 2 信息不对称下住房抵押贷款的风险识别 银行、借款人与担保、保险机构之间存在信息不对称的状况，在抵押贷款行为 实施的过程中，就会因彼此之间掌握的信息不对称而导致相关风险产生。 3 2 1 银行与借款人之间的信息不对称引起的风险 在整个住房抵押贷款市场体系中，银行和借款人( 消费者) 是抵押贷款行为的 主体双方。一般情况下，个人在向银行申请贷款时，借款人知道自己是否具有偿还 的能力。但借款人必然会提供更多对自己有利的信息，而尽量少提或者干脆不提那 些不利信息或者不确定因素。银行为防范风险只好提高利率或者采取抵押担保的形 式，这样就增加了客户的交易费用，使许多信用良好但不能提供抵押担保的个人不 能或不愿向银行贷款，从而产生事前的“逆向选择”的现象。同时，由于银行面对 着各种各样的客户，银行不可能对所有借款人行为进行有效监督，不遵守信用的借 款人就可能不按时归还贷款和利息，就会产生事后的“道德风险问题。信息不对 称条件下抵押贷款市场风险的形成可用图3 1 表示。 资 金 抵押物 ( 住房) 图3 1 信息不对称下抵押贷款市场风险图 ( 1 ) 借款人信用风险。在住房抵押贷款市场中，信用缺失现象和信息不对称是 密切联系的，信息不对称的存在必然导致信用缺失现象。由于个人信用缺失严重， 在一定程度上也影响了我国个人住房信贷的健康发展。个人信用缺失源于借款人、 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 贷款人双方的信息不对称性，它发生时通常具有突发性、不可逆性和传递性等特点。 按照新巴塞尔协议规定，我国银行面临的信用风险是指由于借款人或交易对手 不能履约或履约意愿变化所带来的风险。信用风险也称为违约风险，它属于事后信 息不对称所引起的问题。随着个人住房抵押贷款比重加大，违约风险逐渐成为银行 风险管理的重点。一般来说，借款人的违约分为被迫违约和理性违约两种类型。 被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于某种客观原因造成支付 能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而产生的信用风险。 被迫违约是借款人的被动行为，支付能力理论认为，借款人之所以违约是因为 支付能力不足。被迫违约说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力，是“心有余 而力不足”。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下，而与 房地产市场价格变化等无直接关系。发生被迫违约的可能性大小直接取决于消费者 的相对支付能力，在住房贷款月还贷额无大幅度增加的情况下，则由消费者的收入 水平决定，累积的家庭金融资产也在一定程度上影响消费者的支付能力。可以表达 为： 当a ；y 。 m 时，d 一1 ，即违约的可能性很大； 当a ：y ；m 时，d 一0 ，即违约是一种小概率事件； 其中：d 违约发生概率； a 。第i 期贷款支付额； y 。第i 期贷款人收入； m _ 按当地消费水平，月收入中可用于还款的最高比例。 据此，在个人住房贷款风险管理中将借款人的偿付额控制在一个合理的范围内 被放在首要位置。2 0 世纪3 0 年代后期美国联邦住宅管理局( f e d e r a lh o u s i n g a d m i i l i s t r a t i o n ，简称f h a ) 总结出以下几条作为贷款审批的标准：月偿还额( 包括 税和保险费) 与总收入之比不超过2 5 ；月偿还额加上其他分期付款项( 如购汽车 贷款) 与总收入之比不超过3 0 ；房价与家庭总收入之比在2 5 倍之内；贷款额与 房产价值之比( 简称l 1 v ) 不超过8 0 ( 后来放宽到9 0 甚至更高) 。我国银监会 在商业银行房地产贷款风险管理指引中也规定，商业银行应将每笔个人住房贷 款的月房产支出与收入比控制在5 0 以下( 含5 0 ) ，月所有债务支出与收入比控 制在5 5 以下( 含5 5 ) 。 所以银行在发放贷款之前都要对贷款申请人的财务和资信状况进行调查。然 而，银行与借款人处于信息不对称的地位，我国又尚未建立起完善的个人资信评价 系统，所以银行对个人的财务和资信状况难以有一个真实、全面的评价。当借款人 1 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 收入发生变化，而此种情况又不能及时为银行所掌握时，若收入明显减少并无力继 续还贷时，借款人不得不停止还款，从而放弃房产。这种情况对借款人和银行的影 响都很大，对借款人来说意味着丢失财产，而对银行来说就意味着要处置抵押物， 可是处置抵押物之后的净所得有可能要比当初提供的贷款少，从而遭受损失。但是 一般来讲，银行在发放贷款之前有较为严格的资信审查，故因借款人收入减少而导 致被迫违约是一种小概率事件。 理性违约。理性违约是指借款人从效用最大化的角度出发，主观上认为放弃 继续按照合同约定还款能给自己带来更大收益而给银行带来的信用风险。在国外关 于住房抵押贷款的研究中，停止付款和提前还款被看作是理性违约的两种基本形 式，而我国银行界目前没有给予明确的界定，理论界有的学者将提前还款和理性违 约看作两种不同的方式，有的学者则把提前还款看作是理性违约的特殊形式。笔者 认为，这里的理性违约应该分为两种形式：一种是停止继续还款，另一种形式即提 前还款。理性违约符合借款人的利益，却对贷款人的利益造成损害。 对于停止继续还款，此种情况发生是由于房价迅速下跌或利率上升幅度较大， 从而使得继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款人就会选择理性违约，即停 止继续还款，这符合经济学上的“理性经济人”假设。此种违约属于借款人的主动 违约行为，与借款人的实际支付能力没有直接关系。 权益理论认为，在完善的资本市场上，借款人通过比较其住房持有的权益与抵 押贷款余额的大小即可作出违约与否的决策。如果房地产市场价格上升到一定幅 度，即使借款人真的没有能力继续还款，也不会违约，因为理性的借款人可以通过 转让住房，还清债务本息，收回投资和成本，甚至还可能赚取一定的利润；但若房 地产市场发生了较大幅度的下跌，借款人转让住房所得收入不足以偿还贷款，无法 收回投资和成本，借款人就会主动违约。因为从理财角度讲，借款人认为继续偿还 贷款不如重新购买相类似的住房。一般来讲，主动违约最可能发生在贷款合同签订 后的第一、第二年，因为此时借款人违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付 款、交易费用和一部分贷款本息。 对于提前还款风险，它是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还全部 或部分贷款进而给商业银行带来损失的风险。对于住房抵押贷款，银行一般允许借 款人提前偿还而不规定罚金，使借款人可选择提前偿还贷款。提前还款行为是借款 人的又一种理性选择。国有商业银行由于长期以来受呆账坏账风险的影响，对贷 l e en a ij ， o n gs e o we ：p r e p a y m e n tr i s k o fp u b l i ch o u s i n gm o 魄a g e s j 叫m a lo fr e a le s t a t ep o r t f o l i o m 鲫a g e m e n t ，2 0 0 3 ，v | 0 1 9i s s u e 3 ，2 5l 一2 6 5 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 款的回收速度异乎寻常的敏感，保证贷款安全成为凌驾于确保贷款收益之上的目 标。因此，长期以来，提前还款风险就常常被银行忽视，甚至提前还款还受到银行 的鼓励。这是在特定历史条件下产生的正常反应。 实践中，借款人提前还款风险主要表现在：提前还款无形中增加了银行的服 务成本；提前还款干扰了银行正常的资金安排；提前还款可导致银行资产收益率的 下降；它增加了银行的搜寻成本及再投资风险。总之会对银行带来一定的收益损失。 下面用一个简单的例子来说明： 假设某个人住房抵押贷款额为2 0 万元，贷款期限1 0 年，年贷款利率为1 2 ( 为 方便计算，假设年利率为1 2 ) ，根据现金流量法计算出每月需等额偿还的本息为 ，- 厂11 2 8 6 9 4 2 元，如表3 1 所示。( 每月等额还款计算公式为：尸= ；i1 一= = l ， z l( 1 + z ) ”j 其中，p 为现值，a 为每月等额还款额，i 表示月利率，n 表示总的期数。) 表3 1 个人住房抵押贷款等额还款计划表( 单位：元) 月份期初余额还本金额支付利息 每月付款期末余额 12 0 0 ，0 0 0 0 08 6 9 4 22 0 0 0 0 02 8 6 9 4 21 9 9 ，1 3 0 5 8 21 9 9 ，1 3 0 5 88 7 8 1 11 9 9 1 3 12 8 6 9 4 21 9 8 ，2 5 2 4 7 31 9 8 ，2 5 2 4 78 8 6 9 01 9 8 2 5 22 8 6 9 4 21 9 7 ，3 6 5 5 7 41 9 7 ，3 6 5 5 78 9 5 7 61 9 7 3 6 62 8 6 9 4 21 9 6 ，4 6 9 8 1 51 9 6 ，4 6 9 8 19 0 4 7 21 9 6 4 7 02 8 6 9 4 21 9 5 ，5 6 5 0 9 61 9 5 ，5 6 5 0 99 1 3 7 71 9 5 5 6 52 8 6 9 4 21 9 4 ，6 5 1 3 2 1 1 95 6 5 3 8 92 8 1 2 8 85 6 5 42 8 6 9 4 22 8 4 1 0 l 1 2 02 8 4 1 0 12 8 4 1 0 12 8 4 l2 8 6 9 4 20 0 0 从上表中可以看出：每月等额还款中，在贷款初期，所支付的大部分是利息， 而本金只占少部分，随着时间的推移，还本金额逐渐增加，支付的利息额则呈递减 趋势。由此可见，提前偿付风险主要集中在贷款初期，因为在贷款初期借款人是否 违约对贷款人的收益影响较大。 借款人选择提前还款的决定因素主要表现在两个方面：经济因素和非经济因 素。经济因素指提前还款的那部分资金的机会成本较小时，借款人选择提前还款能 从总体上给自己带来效用最大化，所以选择提前还款。提前还款通常出现在利率上 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 升的周期，例如，2 0 0 7 年央行六次提高贷款利率，导致银行放贷提前还款的数额大 量增加。非经济因素指借款人自身价值观念、个人偏好、失信成本等因素。受传统 的“无债一身轻”的观念影响，可能部分借款人会在收入水平提高时提前偿还部分 或全部债务。当然，随着市场经济改革不断深入，传统观念会受到越来越剧烈的冲 击而不断淡化，这种影响也会逐渐减弱。 在大力发展社会主义市场经济的今天，讲求“诚信为本”的原则，在严格实行 个人信用制度的前提下，提前还款会降低消费者个人的信用水平，而信用约束在一 定程度上可以减少提前还款行为的发生。所以完善个人信用制度是我国当前避免提 前还款风险的有效途径。 ( 2 ) 银行自身的操作风险。银行面临着各种各样的顾客群体，银行与这些群 体之间存在着信息不对称的局面，在银行工作人员执行贷款条件审核时，由于对借 款人的申请材料信息不可能全面准确判断，如抵押物若没有按照法律规定完成抵押 登记，导致重复抵押现象存在，而银行照样接受抵押贷款申请，这可能导致贷款业 务潜在风险。另一方面，在业务导向激励约束机制下，经营机构存在重业务轻管理 的思想，部分工作人员思想素质不高，工作不负责任，为了增加业务量而违反操作 规程。在我国银行业监督机制还不完善的情况下，银行工作人员的违规操作信息不 为银行监督管理局所及时掌控，从而为信贷风险的产生埋下了隐患。 另外，由于银行之间存在着激烈的利益竞争，导致他们缺乏信息沟通，造成现 有信息资源利用的低效率，这些因素造成我国住房抵押贷款市场中的信息非对称程 度更加严重。 ( 3 ) 银行面临的抵押物风险。银行面临的抵押物风险可以分为两大类，一类 是抵押物市场价值风险，一类是抵押物估价风险。 抵押物市场价值风险，指抵押物随着经济环境、房地产市场状况的变化而导致 抵押物价值下降的可能。由于银行在发放贷款时，不可能对抵押物未来的各种变化 趋势等相关信息作出准确的预测，而只能根据贷款时所掌握的借款人信息作出发放 贷款与否的判断，从而存在对市场价值预测的不确定性风险。 抵押物估价风险，指估价人员因其过失或故意过高评估抵押物价值而产生的风 险。因为非专业人士对估价程序及相关市场信息不了解，即估价人员与委托人、贷 款人所掌握的信息是不对称的，由此造成估价风险。产生的原因有两种情况，一是 估价人员不具备房地产价格评估资格，没有足够的估价技能和估价经验，所评估出 的价值未经有关部门审查，与实际价值相差甚远，二是估价人员不遵守估价规程和 职业道德，满足抵押人获取更多贷款的要求，有意过高评估房屋的价值。 1 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 抵押物风险增加了信息不对称对银行决策的影响，抵押物价值风险降低了抵押 担保的有效性，即使存在担保的情况下，银行仍然面临着遭受巨大损失的风险。如 果抵押担保是充分的话，那么银行实际上就不用担心信息不对称问题造成的影响， 因为贷款本金的损失完全可以从对抵押住房的处置收入中得到补偿。抵押担保的有 效性越强，信息不对称对银行贷款决策的影响就越小，所以完善抵押担保制度显得 尤为必要。 3 2 2 借款人与担保机构、保险机构之间的信息不对称引起的风险 我国目前住房抵押贷款市场上，存在住房抵押贷款一级市场和二级市场，它们 共同构成了我国住房抵押贷款市场体系。其关系如图3 2 所示。 。一r 一。- 。一一一一 申请：投保 i 图3 2 个人住房抵押贷款一级市场和二级市场模式图 住房抵押贷款一级市场是个人住房抵押贷款直接发放的市场，它是指借款人通 过房地产金融中介机构融资或直接从资本市场进行资金融通的过程。一级市场通常 由商业保险机构提供与住房抵押贷款有关的保险，以提高个人住房抵押贷款的安全 性。目前就我国实施情况来看，这方面的保险主要限于抵押物的财产保险和借款人 的人身保险。 住房抵押贷款二级市场指住房抵押证券机构为购买住房抵押贷款债权而发放 住房抵押证券的市场。包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款以证券的形式 1 7 二级抵押贷款市场 1ij 一级抵押贷款市场 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 出售或直接出售给二级市场机构的过程和房地产有价证券的再转让过程。在二级 市场上，则由特设的担保机构( 在美国，如退伍军人管理局等) 为贷款提供信用担 保，以提高个人住房抵押贷款的资信，增强证券的吸引力。 商业保险机构与投保人即借款人之间的信息不对称使保险机构风险加大、保险 成本提高，二级市场的特设担保机构与借款人之间信息更不对称，这就使保险机构、 担保机构的介入遭遇较大的困难，对我国推行的住房抵押贷款证券化有较大障碍。 在我国，贷款利率受到中央银行的严格控制，银行不能通过调整贷款利率与社 会平均信用状况相一致来降低贷款风险，取而代之的是设置比较高的保险和担保条 件，这就增加了借款人的成本。另一方面，担保法中有关抵押物处置的法律法 规不完善，有些内容根本没有涉及。这就很容易引起保险市场中的“逆向选择”。“逆 向选择 来自于保险公司事前不知道投保人的风险程度，从而保险水平不能达到对 称信息下的最优水平，即没有达到“帕累托最优状态”，高风险的投保人将把低风 险的投保人赶出保险市场，即高风险人获得担保是以牺牲低风险人获得投保机会为 代价的，这种配置是无效率状态，没有达到整体福利的最大化。所以应该降低投保 人与保险机构由于信息不对称导致的风险。 3 2 3 其他相关市场风险分析 ( 1 ) 房地产周期性风险。有关房地产周期波动的研究，起源于“大萧条引 发的经济周期思考，但该领域的研究直到2 0 世纪8 0 年代以后才逐渐活跃起来。 中国社会科学院财贸经济研究所“房地产周期波动研究”课题组( 2 0 0 2 ) 认为， 房地产周期性波动最直接的因素是房地产的供求变化及相互作用，其他因素都是通 过影响供求而影响房地产周期变化。锄 长期内，房地产信贷周期的稳定性对经济周期运行具有高度敏感性。经济复苏 和繁荣时期，工商业发展迅速，人均收入水平提高很快，对投资购房的需求迅速提 高，从而拉动了房地产金融行为，房地产信贷余额迅速增加。而经