（工商管理专业论文）央行“新政”（银发200561号）对住房公积金业务的影响.pdf

摘要 住房公积金是职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度的功能是为缴存职 工自住房提供“低存低贷”的住房政策性贷款，具有互助性和保障性。 作为一项针对房地产市场调控的央行政策，2 0 0 5 年3 月1 6 日的新政( 银发 _ 2 0 0 5 6 1 号文) 对住房公积金产生了重大影响。 本文运用基本的微观、宏观经济学概念分析新政对住房公积金的缴存、贷款 和资金结构的影响，以探讨可采取的对策。 分析表明，央行新政对购房需求的价格预期产生影响，购房需求包含有效需 求和投机需求，对未来房地产价格预期的下降，不仅消灭了一部分投机需求，也 延缓了一部分有效需求，住房公积金贷款属于对有效需求的信贷支持，所以也会 受到央行新政的影响。 央行新政的调控目的是消除房地产市场泡沫，遏制投机性需求，意图平抑房 价。但在自住住房需求的问题上，央行新政对住房公积金的影响并不符合国家宏 观调控的预期目标，综合起来，新政目标和实际效果有可能产生差距。 最后，作者认为目前住房公积金管理机构应在住房公积金缴存、贷款和资金 结构三方面采取对策，一方面促使央行新政的调控目标得以实现，另一方面也保 证住房公积金制度优越性继续得以体现。 关键词：央行新政住房公积金影响对策 a b s t r a c t t h eh o u s i n gc o l n n l o nr e s e r v ef u n di st h ef u n ds u b m i t t e db yw o r k e r sf o rh o u s i n gi n t h el o n gl h n t h ef u n c t i o no ft h es y s t e mi st op r o v i d eap o l i c y o r i e n t e dh o u s i n gl o a n f o rt 1 1 el i v i n gh o u s e so fw o r k e r sw i t ht h eg u i d e l i n eo f “l o wd e p o s i ta n d1 0 wl o a n ” w h i c hr e q u i r e sm u t u a la s s i s t a n c ea n ds o c i a ls e c u r i t y t h en e w p o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n ko nm a r c h1 6 ”2 0 0 5h a sa l t e r e dt h e o r i g i n a lm o d eo fr e g u l a t i o na n da d j u s t m e n ta n da i m st oa c h i e v eah e a l t h yr u n n i n go f t h er e a le s t a t em a r k e tb ya d ：i u s t i n gt h ea n t i c i p a t i o nf o rt h er e a le s t a t em a r k e t t h i se s s a yf o c u s e so nt h ei n f l u e n c eo ft h en e wp o l i c yo ft h ec e n t r a lb a n ko n h o u s i n gc o m m o nr e s e r v ef u n da n d t h em e a s u r e st h a tm a yb ee m p l o y e dt oc o p ew i t h t h es t a t u sq u o t h en e wp o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n ke x e c si n f l u e n c eu p o nt h ep r i c e a n t i c i p a t i o nb yh o u s ep u r c h a s e r s ，w h e r e a st h en e e dt op u r c h a s eh o u s ee n c o m p a s s e s e m c i e n tn e e d sa n ds p e c u l a t i o nn e e d s al o w e ra n t i c i p a t i o nf o rt h eh o u s ep r i c e si nt h e f u t u r es h a l ln o to n l ye l i m i n a t ep a r to ft h es p e c u l a t i o nn e e d s ，b u ta l s op r o l o n gp a r to f t h ee f f i c i e n tn e e d s a st h el c a no fh o u s i n gc o m m o nr e s e r v ef u n dr e n d e r sa v a i l a b l e f i n a n c i a la i dt oe m c i e n tn e e d s i tw i l la l s ob ea f f e c t e db yt h en e wp o l i c ya d o p t e db y t h ec e n t r a lb a n k t h 。p u r p o s eo f t h en e w p o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n ki st op u ta w a yw i t ht h e f o a l ni nt h er e a le s t a t em a r k e ta n dt os t r i k eo u to nh o u s es p e c u l a t o r ss ot h a tt h ep r i c e s y s t e mo f r e a le s t a t es h a l lr e t u r nt oar e a s o n a b l el e v e l h o w e v e r , t h ej n f l u e n c e sb yt h e n e wp o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n ko nh o u s i n gc o m m o nr e s e r v ef u n dd on o t c o n f o r mt ot h et a r g e to f t h em a c r o - r e g u l a t i o nb yt h es t a t e t h e r e f o r e ，d i s c o r d a n c eh a s e m e r g e db e t w e e nt h eg o a lo ft h en e wp o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n ka n dt h e e f f e c t sp e rs ew i t hr e g a r dt ot h en e e d sf o rl i v i n gh o u s e s e v e n t u a l l y , t h ea n t h o th o l d st h a tt h ei n s f i t u t i o n si nc h a r g eo fh o u s i n gc o m m o n r e s e r v ef u n ds h a l la d o p tm e a s u r e sc o n c e r n i n gs u b m i s s i o n ，l o a na n dc a p i t a ls t r u c t u r e o fh o u s i n gc o m m o nr e s e r v ef u n ds ot h a tt h er e g u l a t i o nt a r g e ts e tb yt h ec e n t r a lb a n k c o u l db ea c c o m p l i s h e do nt h eo n eh a n da n dt h es u p e r i o r i t yo ft h es y s t e mo fh o u s i n g c o m m o nr e s e r v ef u n dm i g h tb em a n i f e s t e do nt h eo t h e rh a n d k e y w o r d s ：n e wp o l i c ya d o p t e db yt h ec e n t r a lb a n kh o u s i n gc o m m o ne e s e r v ef u n d i n f l u e n c em e a s u r e 97 6 3 2 3 1 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在 本学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发 表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学 历而使用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均 已在论文中作了明确的说明。 研究生签名：加r 年占月孑目 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅 或上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送 交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对 于保密论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名：，协丁年月砧日 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 l 引言 l - l 研究的背景 新加坡中央公积金制度始建于1 9 5 5 年7 月，从最初只有养老保险，逐步扩 展到住房、医疗、教育、保险、投资等各个方面，成为新加坡社会保障体制的核 心部分，这也是新加坡社会经济发展最成功的经验之一。 为推进城镇住房制度改革，解决城市居民住房保障问题，1 9 9 1 年在借鉴新 加坡中央公积金模式的基础上，上海建立了住房公积金制度。自上海作为试点城 市建立住房公积金制度以来，到现在已经过了1 5 个年头。在这1 5 年中，住房公 积金制度在我国各个城市均已建立。截止2 0 0 4 年1 2 月3 1 日，全国缴存住房公 积金人数已达6 1 3 9 万人，以国家统计局提供的在岗职工人数( 2 0 0 3 年统计年鉴) 计算，覆盖率为5 8 4 。2 0 0 4 年，全国职工当年缴存住房公积金达1 8 3 8 亿元， 至2 0 0 4 年底，累计缴存总额7 4 0 0 亿元，缴存余额为4 8 9 4 亿元。2 0 0 4 年，全国 当年发放住房公积金贷款1 0 6 1 亿元，至2 0 0 4 年底，累计向4 3 3 8 万职工发放住 房公积金贷款3 4 0 4 亿元，贷款余额为2 2 3 0 亿元。此外，2 0 0 4 年动用住房公积 金购买国债3 2 9 亿元，截止2 0 0 4 年底，国债余额为5 1 6 亿元。目前，住房公积 金已经积累了数额巨大资金，它作为属于职工个人所有的长期住房储金，不仅关 系到每一位缴存职工的利益，还关系到千家万户住房需求的实现。 一直以来，国家对房地产市场的运行十分关注，多次运用宏观调控手段引导 房地产市场的健康、规范发展。对房地产市场的每一次宏观调控，也影响着社会 经济各个方面。尤其是2 0 0 5 年3 月1 6 日，中国人民银行下发了关于调整商业 银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知( 即本文所称的“央行新政”) ， 改变了以往调控的模式，着重通过调整社会对房地产市场预期的手段达到保证房 市的健康运行。 1 2 研究的意义和目标 硕十论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 住房公积金制度与房地产、金融等领域密切相关，央行新政将会对其业务开 展和远期发展将会产生何种影响，住房公积金管理如何应对才能达到既推动央行 新政达到其调控房地产市场的目的，又能保障住房公积金缴存人和合法权益，保 证住房公积金制度的正常运转，这正是本文研究的意义所在。 本文研究的目标：一是探究央行调控政策工具通过何种传导机制对住房公积 金的贷款、缴存和资金结构产生影响? 二是央行新政实施后将对住房公积金产生 什么样的影响? 三是这种影响是否符合国家宏观调控的预期目标? 四是应采取 何种对策对住房公积金政策进行调整，使之既推动国家调控目标的完成，又符合 住房公积金制度建立的宗旨? 1 3 论文的理论支撑及相关文献综述 对央行政策和住房公积金相互之间关系的研究目前还处于起步阶段，进行相 关研究工作的人员较少，形成的研究成果也不多，为本文的研究带来不小的难度。 本人在朱宪辰教授的指导下，分别就央行货币政策和住房公积金需求两个方面寻 找理论支撑和相关文献的论述，深入分析其中的理论原因。在前人研究的基础上， 探寻一个“桥梁”将央行货币政策和住房公积金联系起来，并挖掘两者之间的关 系。 对央行新政的分析，以中央银行货币政策工具中“选择性控制”作为理论支 撑，相关文献有宋承先著的现代西方经济学( 宏观经济学) 、曹龙骐主编的中 央银行概论，在相关文献中，提出中央银行除了公开市场业务、法定存款准备 金率、再贴现率三个一般性货币政策工具之外，还可以通过选择性控制政策工具 对目标进行调控，例如1 9 5 0 年一1 9 5 2 年，作为反通货膨胀的措施，美国国会授 权联邦储备系统对提供新住宅建设所需信贷资金的信贷实施有选择的管制：对央 行新政效果的分析，以“理性预期”理论为支撑，相关文献有约翰穆恩的理 性预期与价格变动理论，穆思指出经济主体在( t 一1 ) 时期主观预测某一变量( 如 市场价格) 在t 时期实际会出现的数值将等于他在( t - 1 ) 时期所获得的这些信 息计算出来的该变量的数学期望值，而后者则等于根据模型的结构的有关知识计 算出来的市场供求平衡时会有的成交价格即均衡价格；对我国房市中购房需求的 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 分析，借用了凯恩斯在就业、利息和货币通论中“有效需求”的概念，将其 重新定义，相关文献有左小蕾撰写的厘清房地产价格调控的政策主旨，左小 蕾认为当有效需求成为房地产价格形成主体的时候，市场价格就是相对真实的均 衡价格，是与有效需求全体的支付能力相匹配的价格，此时房价会回归到一个相 对合理的水平；对住房公积盒贷款需求的分析，以消费者行为理论分析中“时间 偏好与跨时期选择”作为理论支撑，相关文献有高鸿业、刘凤良主编的2 0 世 纪西方经济学的发展，杜尔哥建立的“利息时间偏好理论”提出了时间偏好理 论当人们的选择涉及到当前和未来时，就会对一定数量的商品在当前消费和 未来消费之间的选择进行评价，该理论说明消费者实现跨时效用最大化时要求， 当期每增加一单位商品的消费可以代替的下期消费的数量等于按同一时期衡量 的这两期商品价格之比。 1 4 研究思路、方法和论文结构 通过论述住房公积金建立的过程和运转模式，得出国家建立住房公积金制度 的目的和达到目的目前所使用的手段：通过论述央行新政出台过程和政策分析， 得出央行新政进行宏观调控的目的以及此次国家宏观调控方式的转变；抓住住房 公积金缴存、贷款和资金结构三个住房公积金业务的关键点，通过论述央行新政 对三个关键点的传导及影响，得出央行新政对整个住房公积金制度的影响机理以 及住房公积金管理机构如何应对的思路。 本文以实证研究为主，采集全国以及各大城市历年来相关数据作为数据源， 通过建立数学模型等形式，运用因素分析方法、趋势分析方法和对比分析方法对 数据进行分析，得出研究结果。对比中参考对象选择了基本养老保险、新加坡中 央公积金等相关制度。由于涉及面较宽，对央行新政政策影响的分析，仅仅抓住 与住房公积金相关联的部分，重点研究央行新政与住房公积金业务的连接点以及 政策影响的传导机制，对调控政策的其他方面进行了弱化。由于对住房公积盒的 研究目前处于起步阶段，本文也只是“浅议”，论述过程中，借鉴了以往基本养 老保险的一些研究思路和分析方法。 本论文分为五大部分。开篇部分对住房公积金建立的过程和目前运转的情况 硕士论文央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 做出简要的概述。具体说明住房公积金制度在我国建立的意义，达到的效果、国 家对其的规范和完善。通过现阶段住房公积金运转模式的介绍和与其他资金的比 较，勾画住房公积金制度的主要业务及其特点。第二章对央行新政出台的过程做 了介绍、对政策内涵做了分析。结合本文的研究目的对政策进行解读，并突出此 次央行新政与以往调控的不同之处。第三章、第四章、第五章分别对住房公积金 管理的三个关键点归集、贷款、资金结构进行简介，重点分析央行新政对住 房公积金这三个关键点的影响过程和影响结果，并提出相应对策如何通过住 房公积金政策的调整来推动央行宏观调控目的的实现， 硕十论文央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 2 住房公积金制度建立过程和运转模式 2 1 住房公积金制度在我国的建立 住房公积金在我国的建立经历了四个阶段：城市试点、全面推开、立法规范、 修订完善。 一、城市试点( 1 9 9 1 年1 9 9 3 年) 上个世纪9 0 年代，城镇住房制度改革是当时政府的一项重要工作。为了减 轻财政预算沉重的购建房负担，逐步取消实物分房，积极推行住房分配货币化， 在借鉴新加坡公积金制度经验的基础上，1 9 9 1 年5 月，上海市作为试点率先建 立了有中国特色的住房公积金制度，开创了住房公积金管理的新纪元，并收到了 很好的效果。在同年召开的第二次全国城镇住房制度改革会议，充分肯定了上海 住房公积金制度的建立，认为住房公积金制度是大中城市，尤其是特大城市启动 房改的有效途径。会议要求各地结合实际情况逐步推行这项制度。1 9 9 2 年，北 京、天津等城市相继建立住房公积金制度。 二、全面推开( 1 9 9 4 年1 9 9 8 年) 1 9 9 4 年7 月，在对部分大中城市建立住房公积金制度试点情况进行总结的 基础上，国务院发布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 1 9 9 47 4 3 号) ，明确提出在1 9 9 4 年全面推行住房公积金制度，建立政策性和商业性并 存的住房信贷体系。这也是第一次以文件的形式，在全国范围内推开住房公积金 制度。要求所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统 一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。随后，财政 部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发建立住房公积金制 度的暂行规定( 财综字 1 9 9 4 1 2 6 号) ，对在全国范围内建立住房公积金制度 提出了更加具体的要求。 上述两个文件的出台，标志着我国住房公积金制度开始建立，也标志着一个 国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形 成。 硕士论文央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 1 9 9 6 年，国务院住房制度改革领导小组下发关于加强住房公积金管理的 意见，明确规定住房公积金实行“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监 督”的管理原则。 这一阶段，住房公积金制度在全国范围内逐步推行，覆盖面不断增大，缴交 率不断提高，归集额逐年增长，截止到1 9 9 8 年底，住房公积金制度已从建立初 期的部分大中城市，扩展到全部2 3 1 个地级以上城市，4 3 7 个县级市和相当一部 分县( 镇) 。全国住房公积金累计归集额达到1 2 3 1 亿元，发放住房公积金贷款 8 3 0 亿元，对促进城镇住房建设、加快城镇住房制度改革、提高城镇居民居住水 平发挥了重要作用。 三、全国立法规范( 1 9 9 9 年2 0 0 1 年) 虽然住房公积金制度在全国推开了，由于缺乏统一的法律规范，实际工作中 遇到了一些闯题：一是有些单位缴存住房公积金的随意性较大，不缴、少缴现象 比较严重；二是有些地方挪用住房公积金的情况时有发生，侵害了住房公积金所 有者的合法权益；三是住房公积金的决策机构、管理机构职责不明确，特别是住 房公积金管理中心的管理制度不健全，隐含着不可忽视的风险；四是住房公积金 管理中心对逾期不缴、少缴住房公积金的行为没有处罚权，影响了执法力度。 按照朱总理“加紧住房公积金立法”的指示，国家有关部门从1 9 9 6 年起开 始了住房公积金立法工作。一方面充分对全国3 3 个大中城市进行调研，另一方 面对上海市人大1 9 9 6 年4 月通过的上海市住房公积金管理条例实施效果进 行观察，形成了住房公积金管理条条例( 草案) 。1 9 9 9 年3 月1 7 日国务院第 十五次常务会议通过了住房公积金管理条例( 以下简称条例) ，于1 9 9 9 年4 月3 日以中华人民共和国国务院令2 6 2 号发布施行。条例的颁布是我国 住房公积金制度发展历史上的一件大事，标志着我国住房公积金制度进入了法制 化发展的新时期。 四、修订完善( 2 0 0 2 年至今) 条例的实施为住房公积金制度的发展提供了法制保障，但随着时间的推 移，一些住房公积金管理和使用中亟待解决的问题暴露出来：一是一些地区住房 委员会制度没有真正建立，“房委会决策”流于形式；二是住房公积金管理机构 设置不规范，住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业 硕七论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 单位”运行，一些城市甚至存在多个管理中心现象，资金管理分散；三是一些地 方住房公积金监督机制不健全，住房公积金使用率低，挤占、挪用住房公积金等 违法违规现象时有发生，住房公积金存在风险隐患，尤其是许多单位建设住房抵 押贷款由于单位经营状况恶化回收困难。为了进一步完善住房公积金管理办法、 健全住房公积金监督管理体系，从根本上解决当时住房公积金使用和管理中存在 的问题，国务院对条例进行了修改，并于2 0 0 2 年3 月2 4 日以国务院3 5 0 号令的形式发布实施。目前，住房公积金的各项工作正是按照修订后住房公积 金管理条例进行开展的。 国务院3 5 0 号令对条例的修改重点体现以下几方面；一是调整和完善住 房公积金决策体系；二是规范住房公积金管理机构设置；三是强化住房公积金归 集，加大个人贷款发放力度；四是健全和完善住房公积金监督体系。 全国各城市相继按修订后的新条例成立了住房公积金管理委员会，并对 住房公积金管理机构进行了调整，住房公积金管理中心基本上按照要求成为直属 于当地政府的事业单位，改变了原为当地房产局、财政局或其他部门下属单位的 地位。经过调整，至2 0 0 4 年底，全国住房公积金管理中心从近2 5 0 0 家减少为 3 4 0 多家，管理人员扶与其他机构合并办公的近2 5 0 0 0 人缩减为1 5 0 0 0 人。 2 2 住房公积金的运转模式 2 2 1 住房公积金管理的原则 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心 运作、银行专户存储、财政监督的原则。 住房公积金管理委员会决策，是指管委会作为住房公积金管理的决策机构， 对有关住房公积金管理的重大问题行使决策权，包括有关住房公积金制度的政策 规定和运作管理等重要事项。各直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、 盟( 以下统称设区城市) 设立住房公积金管理委员会，作为住房公积会管理的决 策机构。每个设区城市只能设立一个住房公积金管理委员会。住房公积金管理委 硕十论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 员会以住房公积金缴存人代表为主组成，其中：人民政府负责人和建设、财政、 人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1 3 ，工会代表和职工代表占1 3 ， 单位代表占1 3 。住房公积金管理委员会委员由设区城市人民政府聘任，主任 应当由具有社会公信力的人士担任。住房公积会管理委员会通过建立严格、规范 的会议制度( 每季度至少召开一次会议) ，实行民主决策。住房公积金管理委员 会履行以下职责：依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管 理办法，并监督实施；拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金最高贷 款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审议住房公积金增值收益分配方案； 审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。此外，住房公积金购买国债比 例的确定，以及住房公积舍年度公报的公布事宜，也由住房公积金管理委员会审 议批准。 住房公积金管理中心运作，是指在管委会的领导下，住房公积金管理中心 承担住房公积金的管理运作职责。住房公积金管理中心作为住房公积金归集、使 用和管理的执行机构，具体负责编制住房公积金归集使用计划、记载职工住房公 积金的缴存提取使用等情况、住房公积金的核算、审批住房公积金的提取和使用、 住房公积金的保值和归还、编制归集使用计划执行情况的报告等工作。每个设区 城市按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责本行政区域内 住房公积金的管理运作。县( 市) 不设立住房公积金管理中心。住房公积金管理 中心与其分支机构实行统一的规章制度，进行统一核算。住房公积金管理中心是 直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，不得挂靠任何部门或单 位，不得与其他部门或单位合署办公，也不得兴办各类经济实体。 银行专户存储，是指住房公积金管理中心在管委会指定的受委托银行设立 住房公积金专用帐户，专项存储住房公积金。设立装公积金专户是落实住房公积 金安全运作和专项使用的基本措施。若由各单位随意存入银行或其他金融机构， 对住房公积金的统一管理就无从谈起，专款专用也无法保证。若不设立银行专户 进行管理，会造成资金分散，形不成资金的规模效益，建立住房公积金的目的就 不可能实现，最终将损害广大职工利益。同时，通过在银行设立住房公积金专用 帐户，办理住房公积金的提取及委托贷款业务，可充分发挥银行监督职能，防止 住房公积金的挪用和流失。 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 财政监督，是指财政部f - j x 寸住房公积金的运作管理进行检查监督。财政监 督的根本目的，是防止住房公积金的挪用和控制住房公积金管理中心费用支出， 使住房公积金的运作管理工作规范、高效。财政监督的主要内容包括：住房公积 金管理中心在编制住房公积会当年归集使用计划时，必须征求财政部门意见；在 审批住房公积金归集使用计划和计划执行情况报告时，必须有财政部门参加；审 批住房公积金管理中心的管理费用；住房公积金管理中心应当定期向财政部门报 送财务报表等。 2 2 2 住房公积金具体运作过程 住房公积金的具体运作过程包括缴存、提取、贷款、购买国债、增值收益 的产生及分配。 住房公积金的缴存，是指各法律关系行为主体办理住房公积金缴存登记、 开户登记、帐户设立、变动转移、汇缴办理、缓缴程序、利息计算、缴存凭证、 列支渠道、登记清理、核定比例、时限规定等一系列缴存行为的总称。住房公积 会缴存是建立住房公积金制度的起点，是住房公积金管理的重要内容和关键环 节，是提取、使用和监督的基础，其管理涉及职工个人、职工单位、受委托银行 和住房公积金管理中心等多个法律关系主体。 住房公积金的提取，是指缴存住房公积金的职工按照规定把自己住房公积 金帐户内的存储余额取出来，从而实现住房公积金的价值发挥其作用的行为。住 房公积金的提取是有限制条件的，一般基于两类情况：类是职工发生住房消费 需要提取住房公积金使用，如购买、建造、翻建、大修自住住房，偿还购房贷款 本息，房租超出家庭工资收入的规定比例；另一类是职工丧失缴存住房公积金的 条件，相应允许其提取住房公积金，如离休、退休，完全丧失劳动能力、并与单 位终止劳动关系，出境定居。 住房公积金贷款。是指以住房公积金资金为来源，向缴存住房公积金的职 工发放的定向用于购买、建造、大修自住住房的住房消费贷款。住房公积金是一 种具有互助性质的储金，只有按规定履行缴存住房公积金义务的职工才能享有使 用贷款的权利，所以贷款申请入必须是缴存住房公积金的职工。建立住房公积金 9 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 的目的是解决职工住房问题，使用住房公积金应严格遵循定向使用原则，专项用 于职工住房消费，为缴存住房公积金职工解决住房问题提供融资支持，所以只有 在职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，才可以向住房公积金管理中心申请 住房公积金贷款。 住房公积金购买国债，是指住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和 贷款的前提下，经管委会批准，可以将住房公积金购买国债。目前，国债、政策 性银行金融债、中央银行票据三种以国家信用担保的债券是住房公积金购买对 象。办理住房公积金国债业务，必须委托具有结算代理资格的商业银行在中央国 债登记结算有限责任公司以实名方式开立丙类债券托管帐户，通过全国银行间债 券市场进行。 住房公积金增值收益的产生及分配。住房公积金的增值收益是指住房公积 金业务收入与业务支出的差额。住房公积金的业务收入包括委托存款利息收八、 委托贷款利息收入、国家债券利息收入和其他收入。住房公积金的业务支出包括 住房公积金利息支出和手续费支出。住房公积金增值收益除国家另有规定外，应 按下列顺序进行分配：住房公积金贷款风险准备金；上交财政的公积金中心管理 费用：城市廉租住房建设补充资金。 2 3 我国住房公积金的特点比较 2 3 1 与新加坡中央公积金制度的比较 我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡公积金制度的基础上建立起来的，但 又不同于新加坡公积金制度，通过比较新加坡和上海两地的公积金制度，可以发 现以下的不同： 由于公积金制度的发展历史长短不同，造成管理经验上的差别。新加坡的公 积金制度自1 9 5 7 年开始建立，已有4 0 多年的历史，在不断调整、完善的过程中， 理顺了各方面的关系，建立了一整套较成熟的规章制度，对各个环节都实施很好 的监督管理；上海的公积金制度建立于1 9 9 1 年，并紧紧挂钩于城镇住房制度改 硕士论文央行“新政”( 银发 2 0 0 5 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 革，不少规章制度和管理办法还有待于进一步的完善。 公积金制度的作用差别较大，进而造成对社会经济发展影响力的差别。新加 坡的公积金涵盖了养老、住房、医疗、教育、投资等多个领域，是一种综合性的 社会保障制度，它为新加坡公民提供了多样化的社会保障的同时，还为国家的建 设和发展提供了大量资金。公积金制度的运行，既加强了新加坡政府调控宏观经 济的能力，又有利于提高国民素质、培养他们自力更生、艰苦创业的精神，它对 新加坡社会经济发展的影响可以说是全方位的。相形之下，上海的公积金制度显 得较为单一，仅仅包括住房公积金一项，它主要有助于解决普通居民住房消费水 平较低的问题，对本市的房地产业有一定的促进作用，同时对特定行业( 如建筑、 装璜等) 的就业有积极影响。 两地公积金缴存的比例不同。新加坡的公积金制度中雇员和雇主两者缴费额 在1 9 9 9 年以前为4 0 以上，此后虽然为了缓解金融危机，降低了企业( 即雇主) 的缴存比例，但缴费率仍然远远大于上海的住房公积金制度中企业和个人共同承 担的2 0 。当然，这里需要说明的是，上海的公积金制度仅涉及到住房，职工养 老和医疗另外计算。所以，上海的住房公积金缴存比例较低不完全代表整个社会 保障缴费水平较低。实际上，上海的养老、医疗、失业、住房这四项社会保障的 缴费比例已经达到工资总额的5 4 ( 养老2 8 5 ，医疗8 5 ，失业3 ，住房1 4 ) ， 从这一角度来说，上海的社会保障缴费水平是高于新加坡的。 两地公积会制度的覆盖面差异较大。新加坡的中央公积金制度覆盖了所有受 雇的新加坡公民和永久居民，它是面对全体民众的综合社会保障制度。而上海的 住房公积金制度仅包括具有本市城镇常住户口的国家机关、群众团体、事业单位 和企业的固定职工、劳动合同制职工，从而把广大的农业人口与有f 当职业的外 来人员排除在住房公积金制度之外。与新加坡的公积金制度相比，它的覆盖面很 有限。 两地的公积金管理成本结构也有差异。在新加坡，中央公积金保值增值的过 程中，会发生股票交易费、银行服务费等支出，再加上管理人员的工资费用，构 成了公积金管理的总成本，这一费用占缴纳的0 5 3 。上海的管理费用主要包括 三块，即行政事业办公费、购买设备、设计软件等的业务费、银行委托的手续费。 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 2 3 2 与其他性质资金的比较 住房公积金不同于财政性资金。住房公积余单位缴存部分，其来源不论是企 业自筹的，还是由国家财政拨付给行政事业单位的，都是发给职工的住房工资， 是劳动报酬的一部分，属个人收入，归职工个人所有。因此，就其性质而言，住 房公积金不属于财政性资金。 住房公积金不同于社会保障基金。社会保障基金具有统筹的性质，是以互助 为基础，以满足个人最基本的看病、养老、失业等需要为目的，在客观上分散了 个人这些方面负担过重的风险。如基本医疗保险基金，其缴费数额与个人发生使 用的数额并不相对应，职工符合条件可以使用基金，不符合条件的不能使用，也 不返还。因此，社会保障基金不属于职工个人所有，可视为统筹对象共有。住房 公积金的缴存、使用、所有权直接与职工个人相对应，全部归个人所有，住房公 积金的缴存多少，直接决定职工个人使用住房公积金的多少。如果缴存期间一直 未使用，职工离退休时可一次性提取。 住房公积金不同于单位住房基金。单位住房基金是用于住房建设、维护、管 理、资助职工建立住房公积金、新职工住房补贴以及发放老职工住房补贴等方面 的专项资金建立单位和政府住房基金要立足于单位解决职工住房资金筹措方式 向市场经济条件下的方式转化，使住房资金的来源和使用合理化、固定化、规范 化。单位住房基金是国家规定的核算单位为职工缴存住房公积金的一个重要来 源，己为职工缴存的住房公积金不再是单位住房基金的组成部分。 住房公积金不同于一般银行存款。住房公积金的个人所有权是限制性所有 权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分四项权能的行使受到一定程度的限 制。具体而言，住房公积金在未被提取前，职工并不能实际占有，而是由所在单 位缴存到住房公积金管理中心在受委托单位银行设立的专户内统一管理。住房公 积金应当专项用于住房方面的支出，如购买、建造、翻建、大修理自住住房，不 得挪作他用，只有在符合规定的情况下才允许提取。住房公积金不能随个人意愿 决定保值方法和收益率，而是按国家政策规定统一保值。住房公积金是个人专项 资金，没有可转让性，在未被所有人以现金形式提取前，所有人除可用于住房支 出外，没有其他处分权。 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 3 央行新政的政策含义分析 3 1 央行新政的相关条款 2 0 0 5 年3 月1 6 日，中国人民银行下发了关于调整商业银行住房信贷政策 和超额准备金存款利率的通知( 银发 2 0 0 5 6 1 号) ，即本文所称的“央行新政”。 央行新政规定从2 0 0 5 年3 月1 7 日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策等 多方面政策。 在商业银行自营性个人住房贷款政策方面： 首先，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利 率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期 限档次贷款基准利率的0 9 倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平 和内部定价规则。以5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6 1 2 的0 9 倍( 即5 5 1 ) ，比现行优惠利率5 3 1 高0 2 0 个百分点。 其次，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例 由现行的2 0 提高到3 0 ；具体调整的城市或地区，由商业银行法人根据国家有 关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 第三，个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。在 合同期内贷款利率的调整由一年一定，改为由借贷双方按商业原则确定，可在合 同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。 第四，个人住房贷款逾期( 借款人未按合同约定日期还款) 执行商业性贷款 的罚息利率，由现行的按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利 率水平上加收3 0 一5 0 。 在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行 年利率1 6 2 下调到0 9 9 ，法定准备金存款利率维持1 8 9 不变；放开金融 机构同业存款利率，同业存款利率由双方协商确定。 此外央行新政还规定，上调各档次个人住房公积金贷款利率0 1 8 个百分点， 其中5 年( 含) 阱下贷款乖j 率由现行年利率3 ，7 8 调整为3 9 6 ，5 年以上贷款 硕士论文央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 由现行年利率4 2 3 调整为4 4 1 。住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉 淀资金由原来比照超额准备金存款利率计息改为按单位存款相应期限档次利率 计息。 3 2 央行新政的解读 从宏观经济学角度来看，我们认为此次央行新政是央行通过实施中央银行货 币政策工具中“选择性控制”进行宏观调控。中央银行的“三大法宝”是指公丌 市场业务、法定存款准备金率、再贴现率三个一般性货币政策工具，但除此之外， 央行还可以通过选择性控制政策工具对目标进行调控，比如证券市场信用控制、 消费信贷、房地产信贷管制以及优惠利率等。3 月1 6 日的央行新政其实是央行 通过“选择性控制”中房地产信贷管制工具对房地产市场进行调控。类似的例子 在美国也出现过，1 9 5 0 年一1 9 5 2 年，作为反通货膨胀的措施，美国国会授权联 邦储备系统对提供新住宅建设所需信贷资金实旌有选择的管制，一方面优待低收 入阶层住房建造和退役军人建房，同时对高级住宅和非退役军人的建房，规定较 大付现额和较短的偿还期。我国央行新政中对个人住房贷款最低首付款比例由现 行的2 0 提高到3 0 等措施，就是房地产信贷管制的具体体现。 结合我国现阶段经济运行的实际，我们可以从央行新政体现了何种调控态势 和央行新政出台的背景，对央行新政进行更为深入的解读。 3 2 1 央行新政体现了“一紧一松”的态势。 “一紧”指的是央行通过住房信贷政策等方面的调整，传达了紧缩商业住房 贷款，加大对商业银行对房贷规模、风险控制，加重住房持有成本的信号。这是 在多次从供给房调控效果不明显的情况下，转向从调控需求入手，引导社会对未 来房地产价格形成较合理的预期。 “一松”指的是通过大幅下调超额准备金存款利率6 3 个基点，使银行间市 场资金更为宽松。一直以来，较高的超额准备金利率使商业银行仅通过将所吸收 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 的存款转为在央行的超额准备金就可获得利差收益，央行的超额储备随之增长， 影响了资金的流动。而下调超额准备金利率有利于逼迫商业银行提高资金管理水 平和资金使用效率，迫使资金流出央行，进入更需要信贷的行业。此举促进了商 业银行迸一步提高资金使用效率和管理水平流动性，有利于理顺银行利率关系， 优化准备金存款利率结构，减少央行的调控成本。 3 2 2 政策出台背景 新政是按照国家宏观调控政策总体思路进行的。目前，我国执行稳健的货币 政策，国务院温家宝总理确定的宏观调控原则是“区别对待、有保有压”。在政 府工作报告中，他提出“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，“继 续把好土地审批和信贷投放两个闸门”，新政“一紧”正是体现了“有保有压” 中的“压”。在政府工作报告中，他也提出“支持有市场、有效益的企业流 动资金贷款需要，增加对中小企业和农村的贷款”，新政“一松”正是体现了“有 保有压”中的“保”。 新政也符合央行一直以来大力推进的利率市场化改革。“十六大”报告提出， “要稳步推进利率市场化改革，优化金融资源配置”。按照这一精神，我国利率 市场化改革的目标是，建立由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形 成机制，中央银行通过运用货币政策工具调控和引导市场利率，使市场机制在金 融资源配置中发挥主导作用。央行在推进利率市场化改革中近期已经向前迓了两 大步：一是2 0 0 4 年1 0 月2 9 日，央行决定放开贷款利率上限，实行下限管理， 由商业银行根据贷款风险等具体情况，自主确定贷款利率浮动水平。同时商业银 行也可与借款人协商确定贷款利率计结怠方式和再定价方式。二是此次2 0 0 5 年 3 月1 6 日新政调整商业银行自营性个人住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠 利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。对风险相对较小的居民自住性购 房，商业银行可实行下限利率：对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利 率，以便更好地覆盖资产风险。赋予商业银行一定的住房贷款定价空间，有利于 他们按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，建立科学的利率定价 和利率风险管理体系，不断提高金融机构自我积累、自我发展的能力，符合利率 硕士论文 央行“新政”( 银发 2 0 0 5 1 6 1 号) 对住房公积金业务的影响 市场化改革的方向。 2 0 0 4 年1 0 月，央行已经放开了贷款利率上浮的限制，并允许存款利率下浮， 目的就是提高商业银行根据业务风险水平自主定价的能力，将来条件成熟以后还 要放开存、贷款利率的上下线，而过高的超额准备金利率将无法调动商业银行在 利率市场化条件下经营的主动性。下调超额准备金利率是利率市场化改革中的一 个重要环节。 3 3 央行新政与以往政策的对比分析 3 3 1 央行